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房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中作出了較大貢獻，但其也是飽受爭議的行業(yè)。不僅國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費政策、信貸政策不夠合理，而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進一步完善，以推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及其地位

（一）經(jīng)濟增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費需求改革開放以來，中國經(jīng)濟長期保持著兩位數(shù)的高速增長，成為全球經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的國家，在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費需求。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域經(jīng)過長期的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟發(fā)展的前臺，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后，房地產(chǎn)業(yè)是一個舉足■楊志銀（貴州財經(jīng)學院科研處貴陽550004）◆中圖分類號：F810文獻標識碼：A內(nèi)容摘要：住房作為不動產(chǎn)是一個特殊的商品，既具有消費功能，也具有投資功能。近年來，大量投機資金大規(guī)模進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推高房價。這也導致國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策未達到預期效果，居民的自住性消費無法得到滿足。本文在對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析的基礎上，探討稅收政策在房地產(chǎn)市場消費中的作用，并提出完善稅收政策引導房地產(chǎn)市場健康消費的建議。

關(guān)鍵詞：稅收政策房地產(chǎn)市場消費輕重的經(jīng)濟領(lǐng)域，是我國經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是擴內(nèi)需、保增長的重要支撐首先，房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式過渡時期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，擴大內(nèi)需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國面對金融危機壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊捎谖覈鴥?nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，競爭力不足，在外部經(jīng)濟環(huán)境復雜多變情況下，房地產(chǎn)是我國擴大內(nèi)需、保增長，應對金融危機對我國經(jīng)濟影響的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國當前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等重大決策實施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項重要的民生工作根據(jù)不完全統(tǒng)計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國居民財產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

當前我國房地產(chǎn)稅收政策及其存在問題

（一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。規(guī)定扣除項目包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額、土地開發(fā)成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發(fā)實際成本，包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業(yè)所得稅中列支扣除。

3.營業(yè)稅。營業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個行業(yè)：一是建筑業(yè)；二是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，因此房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按稅率計征的一種稅賦。營業(yè)稅稅法中規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)例外。同時，對自建自用的房地產(chǎn)免征營業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區(qū)分用途，一律按照3%的稅率征收營業(yè)稅。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值計稅，即從價計征；二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，即從租計征，稅率為12%。

5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量，對城鎮(zhèn)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關(guān)按照規(guī)定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

計稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權(quán)贈予、房屋贈予，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關(guān)參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規(guī)定國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公房以及財政部門規(guī)定的其他項目，免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對中國境內(nèi)經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內(nèi)適用的應稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪俊?/p>

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問題

1.結(jié)構(gòu)不合理，稅基交叉，存在重復征稅現(xiàn)象?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，個別稅種設置重疊，存在重復征稅現(xiàn)象。一方面，土地增值稅與所得稅、營業(yè)稅交叉重復；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業(yè)稅與土地增值稅計稅依據(jù)存在重疊，從而造成對房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務的重復征稅，在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外，房地產(chǎn)出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性，房地產(chǎn)租賃業(yè)務稅收也存在重復征收的情況，不利于我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。

2.征稅范圍相對狹窄，調(diào)節(jié)功能弱化。

稅種繁多，收費復雜，租費雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起，進而使得房地產(chǎn)稅類籌集財政收入的功能微弱，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國房地產(chǎn)評估制度不健全與評估秩序混亂，使得房地產(chǎn)各個交易環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)難以科學合理地確定，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會貧富差距的作用，抑制房地產(chǎn)投機的作用十分微弱。

3.消費流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費流通環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡，導致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費過于集中，增加新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在一定程度上帶動整個房地產(chǎn)市場價格的上揚，提高居民購房的門檻，影響房地產(chǎn)消費市場發(fā)展。另外，由于我國土地市場的特殊性，大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無償取得，并近似無償?shù)爻钟?，我國對房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為，在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機炒作者坐等資產(chǎn)升值，而不必擔憂資產(chǎn)保有期間的成本，造就我國目前大量閑置、空置房產(chǎn)。

4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國并沒有專門的房地產(chǎn)稅收體系，而是體現(xiàn)在各個現(xiàn)有稅種稅收政策之中，這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。

現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施，很少針對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對待，大部分是針對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點，規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。

利用稅收政策引導房地產(chǎn)市場消費的政策建議

（一）利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場的投機行為

首先，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收，降低房地產(chǎn)市場的投資和保值增值的功能。

同時增強對房地產(chǎn)市場的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次，對我國的第二套房產(chǎn)購買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。

（二）對投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅

,改革個人所得稅征收管理模式，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅。加大對我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設，進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題，平衡房產(chǎn)消費環(huán)境的稅收負擔。根據(jù)房地產(chǎn)實際占有權(quán)屬時間長短征稅，區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收，保護合理的房地產(chǎn)需求，增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。

（三）對低收入購房者實施差別稅收優(yōu)惠政策

在現(xiàn)有財政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎上，稅收政策應該區(qū)別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵中低收入階層購買自用住房，可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出。

考慮與其他相關(guān)財產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合，對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎上，避免相關(guān)稅收的重復征收，對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國住房消費市場的健康發(fā)展。

（四）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

我國房地產(chǎn)市場另一個重大問題是存在稅費相擠現(xiàn)象，通過開征立足于中國國情的物業(yè)稅，可以有效解決這種稅費相擠現(xiàn)象。通過征收物業(yè)稅，將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取，提高中低收入者的購房水平，有效降低消費流通環(huán)節(jié)的稅費負擔，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負擔，增加樓市投機者房產(chǎn)持有成本，可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現(xiàn)象，從而抑制樓市的投機行為。

（五）通過結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場稅收收入

有保有壓針對房地產(chǎn)市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題，按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則，適當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)市場實施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，對不適應我國地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當取消房地產(chǎn)市場的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收，降低房地產(chǎn)市場由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的稅負更加合理化、科學化，從而合理引導我國房地產(chǎn)消費市場。

參考文獻：

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