導(dǎo)語(yǔ)：美國(guó)次級(jí)債危機(jī)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關(guān)鍵詞：次級(jí)抵押貸款次級(jí)抵押貸款證券次債危機(jī)

摘要:2007年2月引發(fā)的美國(guó)次級(jí)債危機(jī),對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)及全球股市影響巨大。這主要是由于次級(jí)債環(huán)境變化所致,包括信貸條件的放松、利率的波動(dòng)、房?jī)r(jià)的波動(dòng)及證券化市場(chǎng)的不規(guī)范等。

我國(guó)應(yīng)該從重視房貸風(fēng)險(xiǎn)、完善貸前審查、完善及推廣抵押資產(chǎn)證券化和采取多種手段有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)等措施著手,防止類似次級(jí)債危機(jī)事件在中國(guó)的重演。2007年2月7日匯豐控股表示,該行在次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)方面存在的問(wèn)題超過(guò)預(yù)期,并宣布將為美國(guó)抵押貸款壞賬撥備106億美元,較市場(chǎng)預(yù)期高出20%。這一宣布導(dǎo)致匯豐控股股價(jià)8日下跌2.7%。由此拉開了次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)的全球多米諾骨牌效應(yīng)。次級(jí)債問(wèn)題成為今年的熱門話題。那么,什么是次級(jí)債?次級(jí)債是如何發(fā)行的?次級(jí)債有何風(fēng)險(xiǎn)?我們從美國(guó)次級(jí)債危機(jī)中得到什么啟示呢?本文擬對(duì)此進(jìn)行深入剖析。

一、什么是次級(jí)債?次級(jí)債,全稱是“次優(yōu)級(jí)抵押貸款證券”,是相對(duì)優(yōu)先級(jí)抵押貸款證券而言的。

抵押貸款證券按獲得本金與利息支付的優(yōu)先次序劃分為不同的等級(jí),優(yōu)先級(jí)證券信用等級(jí)高,收益穩(wěn)定,可吸引風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的投資者,次優(yōu)級(jí)證券風(fēng)險(xiǎn)較高,但是收益也相對(duì)于優(yōu)先級(jí)證券高,較適合機(jī)構(gòu)投資者。作為次級(jí)抵押貸款證券的標(biāo)的物是次級(jí)抵押貸款,它是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。它是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)品。與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于,次級(jí)抵押貸款對(duì)借款者信用記錄和還款能力要求不高,貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用紀(jì)錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人,會(huì)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買住房。

二、次級(jí)債券的發(fā)行源于抵押資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化(Asset-BackedSecuritization,縮寫為ABS)在美國(guó)已成為一種日益普遍的融資方式。

很多企業(yè),不論其規(guī)模大小、產(chǎn)業(yè)類別、甚至其自身資信程度如何,都在試圖利用這種靈活的融資方式獲得資金來(lái)源。越來(lái)越多的銀行也在通過(guò)資產(chǎn)證券化的途徑,將其所發(fā)放的貸款中的某些壞賬風(fēng)險(xiǎn),轉(zhuǎn)移到愿意并有能力承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的融資方手中。一般地,資產(chǎn)證券化可以定義為:是指將缺乏流動(dòng)性但又能夠產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來(lái),通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,再配以相的信用擔(dān)保和升級(jí),將其轉(zhuǎn)變成可以在金融市場(chǎng)上出售和流通證券的過(guò)程。其中,以銀行住房抵押貸款為支撐發(fā)行的證券稱為按揭資產(chǎn)證券化(MortgageBackedSecuritization,簡(jiǎn)稱MBS)或抵押資產(chǎn)證券化。在20世紀(jì)70年代初,美國(guó)住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模,三大抵押貸款公司:政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)和聯(lián)邦住宅信貸抵押公司(FHLMC)收購(gòu)了大量的抵押貸款,并為許多銀行的住房抵押貸款提供了擔(dān)保。同時(shí),美國(guó)的市場(chǎng)利率波動(dòng)很大,從事抵押貸款的銀行和公司面臨著籌資成本和收益的不確定性問(wèn)題。為了轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn),各銀行、公司紛紛把手中的住房抵押貸款根據(jù)到期年限、利率水平等進(jìn)行組合,以此為擔(dān)保或抵押,發(fā)行了抵押債券。抵押債券的出現(xiàn),不僅可以幫助金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn),而且,可以將不流動(dòng)的資產(chǎn)盤活,提供大量的資金進(jìn)一步為客戶服務(wù)。在美國(guó),根據(jù)信用質(zhì)量,可將居民抵押貸款分為“最優(yōu)”(prime)貸款、次優(yōu)或次級(jí)貸款(subprimemortgage)、超A貸款(Alt-A)等三類。在這三類貸款中,最優(yōu)貸款具有良好的信用品質(zhì),次級(jí)貸款和超A貸款的借款人則通常沒有良好的信用記錄,引發(fā)此次風(fēng)波的是近些年大量發(fā)放的次級(jí)貸款,并很可能將波及超A類貸款。因?yàn)?隨著20世紀(jì)90年代后期美國(guó)房?jī)r(jià)的逐步攀升,次級(jí)按揭貸款和超A貸款受到了越來(lái)越大的歡迎。在2003年,次級(jí)貸款和超A貸款只占當(dāng)年美國(guó)抵押貸款發(fā)放總量的不到15%,到2006年已經(jīng)達(dá)到了46%。

三、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的原因?qū)е旅绹?guó)次級(jí)債危機(jī)的原因,歸納起來(lái)有以下幾點(diǎn):

(一)信貸條件的放松隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升和居民購(gòu)房熱情的高漲,美國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款的條件越來(lái)越寬松。因?yàn)?大量增長(zhǎng)的次級(jí)貸款和超A貸款的共同特點(diǎn)是貸款標(biāo)準(zhǔn)低。比如,次級(jí)貸款的借款人通常沒有良好的信用記錄,并且,還款額與收入比超過(guò)了55%,或者貸款總額與房產(chǎn)價(jià)值比超過(guò)了85%。超A貸款的信用質(zhì)量雖然好于次級(jí),并且大體能夠接近最優(yōu)貸款的標(biāo)準(zhǔn),但借款人無(wú)法提供完整的收入證明等。據(jù)統(tǒng)計(jì),2006年美國(guó)房地產(chǎn)按揭貸款總額中有40%以上的貸款屬于次級(jí)貸款和“ALT-A”貸款產(chǎn)品,總額超過(guò)4000億美元,2005年比例甚至更高。

(二)抵押貸款證券化規(guī)模的不斷擴(kuò)大近年來(lái)抵押貸款證券化的發(fā)展使得這一市場(chǎng)日益龐大而復(fù)雜,以購(gòu)買證券方式投資抵押貸款的市場(chǎng)參與者從數(shù)目到種類上都在急速上升,導(dǎo)致投資者的日益分散化。截至2003年底,美國(guó)的抵押資產(chǎn)證券化金額已達(dá)5.3萬(wàn)億美元,非抵押資產(chǎn)證券化的余額接近1.7萬(wàn)億美元,兩項(xiàng)總和占美國(guó)債務(wù)市場(chǎng)的32%。在這些抵押資產(chǎn)證券中,就包括了以信用等級(jí)較低的次級(jí)抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行的次級(jí)債券。由于這個(gè)市場(chǎng)主要以機(jī)構(gòu)投資者為主,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)變化,將會(huì)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)波動(dòng)。因?yàn)?放貸機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押貸款證券的時(shí)候,合同中通常都包括這樣一個(gè)條款:即如果借款人在最初的還款周期中就無(wú)法按時(shí)償付,投資者可以迫使放貸機(jī)構(gòu)回購(gòu)這些證券。這樣,一旦壞賬率高企,大量回購(gòu)抵押貸款證券將在瞬間之內(nèi)增大放貸機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。事實(shí)上,美國(guó)已經(jīng)有一些規(guī)模較小的次級(jí)貸款放貸機(jī)構(gòu)因?yàn)榇舜挝C(jī)而破產(chǎn)倒閉。

(三)抵押貸款及其證券化市場(chǎng)本身的不規(guī)范由于近年來(lái)抵押貸款證券化市場(chǎng)的迅速發(fā)展,吸引了眾多的新的市場(chǎng)參與者,其中,不乏以追求高額利潤(rùn)為目的的投機(jī)者,使得抵押貸款及其證券化市場(chǎng)本身出現(xiàn)了一些不規(guī)范的操作。2003年以前,美國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)是由政府支持的政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)這兩家公司主宰。他們將貸款打包成證券,承諾投資者能夠獲得本金和利率。通常,他們會(huì)制定明確的放貸標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格規(guī)定哪些類型的貸款可以發(fā)放。然而,伴隨這兩大公司財(cái)務(wù)丑聞的爆發(fā),其他投資者蜂擁而入這一市場(chǎng),搶奪原本可能由這兩大公司購(gòu)得的貸款。其結(jié)果,這兩家政府公司在美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)中的份額從2003年的70%降到了2006年底的40%。由于全球各地成千上萬(wàn)高風(fēng)險(xiǎn)偏好的對(duì)沖基金、養(yǎng)老金基金以及其他基金的介入,原有的放貸標(biāo)準(zhǔn)在高額利率面前早已成為一紙空文,新的市場(chǎng)參與者不斷鼓勵(lì)放貸機(jī)構(gòu)嘗試各種各樣的貸款類型。許多放貸機(jī)構(gòu)甚至不要求次級(jí)貸款借款人提供包括稅收表格在內(nèi)的財(cái)務(wù)資質(zhì)證明;在做房屋價(jià)值評(píng)估時(shí),放貸機(jī)構(gòu)也更多地依賴機(jī)械的計(jì)算機(jī)程序而不是評(píng)估師的結(jié)論。在所有的人都沉浸在對(duì)高額回報(bào)的憧憬中時(shí),風(fēng)險(xiǎn)也就悄無(wú)聲息地膨脹起來(lái)。

(四)市場(chǎng)利率的不斷提高由于次級(jí)貸款和超A貸款另一個(gè)重要特點(diǎn)就是以浮動(dòng)利率貸款為主,這與固定利率抵押貸款占絕大多數(shù)的最優(yōu)貸款形成了鮮明對(duì)比。據(jù)估計(jì),在最優(yōu)貸款、次級(jí)貸款和超A貸款中,浮動(dòng)利率貸款所占的份額分別為20%以下、85%和60%左右。自2004年6月30日以來(lái),美國(guó)進(jìn)入了加息通道,到2006年6月29日美聯(lián)儲(chǔ)第17次加息,購(gòu)房者的負(fù)債壓力迅速上升,直接導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)下挫,樓市交易也因此由火熱轉(zhuǎn)向低迷,在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了下降。由于抵押品價(jià)值的相對(duì)下降,對(duì)于困難家庭來(lái)說(shuō),其唯一的選擇就是停止還款、放棄房產(chǎn)。除了這些真正的以自住為目的的借款家庭之外,獲得次級(jí)按揭貸款的還有相當(dāng)數(shù)量的投資購(gòu)房者,而這些購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下降的過(guò)程中,更是會(huì)立刻放棄房產(chǎn)。導(dǎo)致次級(jí)貸款的逾期率上升。

(五)房?jī)r(jià)的不斷升高與下降在房市高熱的時(shí)候,這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不高,壞賬率也始終保持在極低的水平。因?yàn)?在借款人感到無(wú)力償還貸款時(shí),他完全可以通過(guò)出售房屋還清欠款,再憑借更寬松的條款獲得新的貸款。然而,從2006年開始,隨著美國(guó)房?jī)r(jià)漸趨平抑,部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至開始下降,這種貸款立刻成為高危品種。一方面房子出手越來(lái)越難,另一方面賣房所得也未必能夠幫助借款人還清貸款。結(jié)果,還不起債的人多了,壞賬率上升了。數(shù)據(jù)顯示,2006年11月,在美國(guó)被打包成抵押貸款證券的次級(jí)貸款中,有近13%的貸款逾期60天以上無(wú)法償還,這一比例較上年同期上揚(yáng)了8.1%。

四、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)的啟示就在美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)愈演愈烈,不斷沖擊國(guó)際金融市場(chǎng)之際,中國(guó)國(guó)內(nèi)的一些專家開始擔(dān)心中國(guó)的房屋抵押貸款中是否也會(huì)出現(xiàn)類似的危機(jī)問(wèn)題。

這種擔(dān)心不無(wú)道理,因?yàn)橹袊?guó)目前的房地產(chǎn)形勢(shì),與美國(guó)這些年有一些相似之處,一方面房?jī)r(jià)居高不下,另一方面,房地產(chǎn)抵押貸款迅速擴(kuò)張。對(duì)此,我們應(yīng)該重視房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),以美國(guó)次級(jí)債危機(jī)為鏡子,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn):

(一)從意識(shí)上強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房抵押貸款也是一種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在我國(guó),居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

這樣一個(gè)觀念在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)大行其道幾年了,而且即使到現(xiàn)在,除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外,房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)銀行對(duì)此仍然是無(wú)動(dòng)于衷,“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流意見。但實(shí)際上,當(dāng)美國(guó)打破這種神話時(shí),居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無(wú)遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會(huì)受到嚴(yán)重質(zhì)疑。在這意義上來(lái)說(shuō),對(duì)中國(guó)是有很大啟示的。

(二)警惕住房抵押貸款的潛在信用風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格貸前審查自2003年中國(guó)資產(chǎn)開始大幅度上漲以來(lái),商業(yè)銀行紛紛調(diào)整了信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu),特別垂青于房?jī)r(jià)上漲時(shí)期具有低風(fēng)險(xiǎn)特征的住房抵押貸款。甚至有人認(rèn)為,大量的住房抵押貸款是近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因之一。中國(guó)房貸的質(zhì)量令人擔(dān)憂,在目前次級(jí)房貸危機(jī)泛濫的美國(guó),至少還有一套檢查借貸人信用的體系,中國(guó)似乎很難有一套完整的個(gè)人借款人信用審查體系。在國(guó)外普遍流行用借款人完稅證明作為個(gè)人收入證明的時(shí)候,我國(guó)銀行仍普遍用個(gè)人收入證明來(lái)審核其償債能力。結(jié)果,借款人或者從律師事務(wù)所或者從單位開出假的工資收入證明提供給銀行。用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進(jìn)行按揭貸款,這種貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的,因?yàn)?在房?jī)r(jià)一路上升的這幾年,似乎任何人都可以從銀行借錢買房子。在上海,2004年就曾經(jīng)有人貸款7800萬(wàn)元,購(gòu)買住房128套,甚至于有人貸款一億多元,購(gòu)買住房一百多套。就是通過(guò)假信用的方式進(jìn)入的。雖然,2007年我國(guó)內(nèi)資商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款已基本實(shí)現(xiàn)了資料共享,從一定程度上消除了個(gè)人貸款購(gòu)買多套住房的情況,但是,個(gè)人住房抵押貸款貸前審查與貸中跟蹤仍然存在許多漏洞。因此,在房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策上,我國(guó)央行當(dāng)局正在醞釀進(jìn)一步提高住房貸款首付款比例,希望以此來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。我認(rèn)為,不能簡(jiǎn)單地提高首付款比例。因?yàn)?我們要打擊的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)成分,而對(duì)于投機(jī)者而言,他們并不缺乏資金,通過(guò)提高首付款比例并不能真正將房地產(chǎn)市場(chǎng)的不和諧因素?cái)D掉。當(dāng)務(wù)之急,中國(guó)應(yīng)該盡快建立和完善一整套個(gè)人信用評(píng)估體系,做到工商、稅務(wù)、信用卡、銀行等所有個(gè)人賬戶往來(lái)資料的共享。這樣,可以在最大限度上克服銀行在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款前由于信息不對(duì)稱所導(dǎo)致的逆向選擇問(wèn)題和貸款發(fā)放后的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。也可以繼續(xù)對(duì)一些信用好,但手中資金有限的合格消費(fèi)者提供住房金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

(三)應(yīng)盡快總結(jié)建行抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)并進(jìn)一步推廣不能因?yàn)槊绹?guó)出現(xiàn)了次級(jí)債危機(jī),就因此而中斷中國(guó)資產(chǎn)證券化改革的步伐。甚至有人認(rèn)為,中國(guó)住房抵押貸款證券化是一個(gè)被催生的早產(chǎn)兒,建行在2005年12月已發(fā)行過(guò)MBS。事實(shí)上是,2005年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行的建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券在銀行間市場(chǎng)發(fā)行相當(dāng)成功,而且,這次證券化的運(yùn)作借鑒了美國(guó)資產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn),在法律上,有人民銀行和銀監(jiān)會(huì)公布的《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》作為指南,從篩選貸款、建立貸款庫(kù)、設(shè)立信托,到證券設(shè)計(jì)、發(fā)行、現(xiàn)金流歸集與支付等均完成了較為成型的方案與設(shè)計(jì)流程,證券的評(píng)級(jí)是在穆迪的全面技術(shù)支持下采用穆迪的評(píng)級(jí)方法,經(jīng)穆迪和中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)公司共同研究分析、分別進(jìn)行信用質(zhì)量評(píng)估、由中誠(chéng)信出具評(píng)級(jí)報(bào)告的形式完成。中信信托投資有限責(zé)任公司作為受托機(jī)構(gòu)和發(fā)行人,中國(guó)工商銀行作為資產(chǎn)保管機(jī)構(gòu)。因此,我國(guó)已在很大程度上具備了住房抵押貸款證券化的條件。在我國(guó)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的大背景下,我國(guó)應(yīng)該盡快總結(jié)建行的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),并將之推廣。因?yàn)?建行的實(shí)踐證明,建行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)不僅實(shí)現(xiàn)了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的匹配與優(yōu)化,提高資本充足率,防范、分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),而且在推進(jìn)信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,提高銀行綜合經(jīng)營(yíng)管理水平等方面發(fā)揮著不可或缺的積極作用。同時(shí)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展還有助于強(qiáng)化銀行的服務(wù)中介職能,為銀行提供了介入資本市場(chǎng)的廣闊平臺(tái),為拓展中間業(yè)務(wù)開辟了新的空間和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。此外,在我國(guó)商業(yè)銀行中開展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),對(duì)于提高金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性,推動(dòng)我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展、改善金融市場(chǎng)的效率,滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求都具有積極的意義。

(四)選取有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)鑒于當(dāng)前絕大部分的住房按揭貸款都是可調(diào)整利率貸款,因此,央行在調(diào)整利率的過(guò)程中需要格外小心,以免造成由貨幣政策引發(fā)的金融風(fēng)暴。應(yīng)該盡快尋找有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。利率杠桿的使用要慎之又慎。我國(guó)自2004年以來(lái),截至2007年9月已第七次提高了房地產(chǎn)貸款利率,結(jié)果房?jī)r(jià)不僅沒有回落,反而有快速增長(zhǎng)之勢(shì),甚至已經(jīng)影響到了西部城市。這就不能不讓人思考:利率在調(diào)整房?jī)r(jià)中到底作用如何?要么像美國(guó)那樣引起購(gòu)買人負(fù)債增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅下跌,從而出現(xiàn)所謂的“次級(jí)債危機(jī)”?要么像中國(guó)那樣房?jī)r(jià)仍然小步快跑?其實(shí),“中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式”已經(jīng)證實(shí)了西方教科書的東西很難直接解釋中國(guó)的現(xiàn)象,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),尤其在中國(guó),這一市場(chǎng)具有半壟斷性特征,當(dāng)利率上調(diào)時(shí),在抑制住房需求方面確實(shí)能起到一定效果,但是,房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)或很少通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)擴(kuò)大銷售,甚至有部分開發(fā)商囤積住房,以等購(gòu)買力恢復(fù)后再加價(jià)出售。因此,建議監(jiān)管當(dāng)局從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,也就是從源頭上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題,完善土地出讓制度,提高土地管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)的透明度,減少商業(yè)腐敗等,這樣,才能從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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