導(dǎo)語(yǔ)：外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]本文針對(duì)近年來(lái)外資大量涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一現(xiàn)象，深入分析了外資進(jìn)入的主要成因及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，并在此基礎(chǔ)上提出了加強(qiáng)對(duì)外資宏觀調(diào)控的有關(guān)對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]外資房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

近年來(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),并呈逐漸膨脹之勢(shì)。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。2006年一季度，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)匯12.49億美元，增長(zhǎng)211.4%。外資已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，其影響和作用不可忽視。

一、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成因

1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)政策的不完善和監(jiān)管不力

我國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒(méi)有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無(wú)法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則做出明確的規(guī)定，房地產(chǎn)基金處于無(wú)法可依的狀態(tài),這為國(guó)外投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)提供了便利條件。另一方面，我國(guó)各級(jí)政府和部門(mén)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力。例如，2004年11月我國(guó)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，將普通住宅作為鼓勵(lì)類(lèi)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄,將土地成片開(kāi)發(fā)、高檔賓館、別墅和高檔寫(xiě)字樓等作為限制類(lèi)項(xiàng)目。

2.人民幣升值預(yù)期

近幾年，由于我國(guó)對(duì)外貿(mào)易規(guī)模增長(zhǎng)迅速和進(jìn)出口順差不斷擴(kuò)大，使得我國(guó)成為貿(mào)易摩擦的“眾矢之的”。美國(guó)、日本等國(guó)家把本國(guó)的貿(mào)易逆差和失業(yè)歸罪于我國(guó)的外匯制度和貨幣政策，不斷對(duì)人民幣升值進(jìn)行施壓。因此，我國(guó)一直承受著較大的貨幣升值壓力,這給國(guó)際資本進(jìn)入我國(guó)提供了較好的獲利預(yù)期。對(duì)人民幣升值的預(yù)期使得國(guó)際資本源源不斷地進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)較高的市場(chǎng)利潤(rùn)

近年來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。同時(shí),按照國(guó)家計(jì)劃2020年達(dá)到小康水平,人均住房面積達(dá)35平方米的基本目標(biāo)測(cè)算,到2020年我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)平均每年增長(zhǎng)速度至少應(yīng)在7%～10%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來(lái)了較高的市場(chǎng)利潤(rùn),在資本逐利本質(zhì)的驅(qū)動(dòng)下，海外資本大量流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，并且集中投入熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)。

二、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.有利的一面

(1)彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足,帶來(lái)了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式過(guò)于單一，資金來(lái)源渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進(jìn)入,尤其是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入,不僅帶來(lái)了大量的資金，彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的問(wèn)題,也帶來(lái)了許多新的房地產(chǎn)金融理念和金融工具，有利于豐富和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

(2)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊巨大的蛋糕，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。但是多數(shù)企業(yè)規(guī)模不大，資金實(shí)力較弱，管理體制陳舊，營(yíng)銷(xiāo)手段落后，企業(yè)活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。而各方面實(shí)力雄厚的海外房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)入無(wú)疑進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，直接影響和沖擊國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的利益分配。中小開(kāi)發(fā)企業(yè)則面臨著更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力，必然會(huì)加快企業(yè)間的并購(gòu)重組，同時(shí)不斷改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理論，降低開(kāi)發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)，生產(chǎn)出更高水平的、更適合消費(fèi)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平。

(3)提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足了消費(fèi)者的需要

隨著國(guó)民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，不僅關(guān)注住宅或辦公的面積大小，也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)環(huán)保節(jié)能以及人性化設(shè)計(jì)等要求。由于海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多具備雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的技術(shù)和開(kāi)發(fā)理念、成熟的管理體系，能夠在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)做到更加科學(xué)合理，更富有人性化，從而能為國(guó)內(nèi)消費(fèi)者提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和住宅的需要。

2.不利的一面

(1)制約了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的有效性,增大了調(diào)控難度改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)政府長(zhǎng)期實(shí)行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì),并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒(méi)有同等的優(yōu)惠政策，還經(jīng)常受到國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的約束，例如當(dāng)前房地產(chǎn)“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。這樣一來(lái)，許多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了自身發(fā)展的需要紛紛尋求外資的合作，通過(guò)與外資的相互融資,逃避?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，增大了調(diào)控難度。

(2)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲

外資在投資市場(chǎng)中對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的心理影響非常大。以股票市場(chǎng)為例，2002年以后，我國(guó)股票市場(chǎng)開(kāi)始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。因此，外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),也將推動(dòng)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的比例不斷增加,形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)桿效應(yīng)”,促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。另外,外資對(duì)高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作,也會(huì)由于交易活躍和利潤(rùn)率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資,造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡,從而進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。

(3)加大了國(guó)際收支失衡和人民幣升值壓力,增加了金融體系風(fēng)險(xiǎn)

只要國(guó)際資本對(duì)人民幣升值預(yù)期的存在，它們進(jìn)入我國(guó)投資的勢(shì)頭就不會(huì)減弱，而且會(huì)更加強(qiáng)勁。而隨著境外資本特別是國(guó)際游資的不斷增加,將進(jìn)一步拉大我國(guó)國(guó)際收支差額，加劇各國(guó)對(duì)人民幣升值的壓力。一旦對(duì)人民幣升值預(yù)期消失,大量投機(jī)性資金就會(huì)迅速撤離樓市,匯出國(guó)外,這樣一來(lái)不僅會(huì)對(duì)以銀行貸款為主要融資渠道的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造成致命打擊，也會(huì)嚴(yán)重危及到我國(guó)金融體系的安全，影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、對(duì)策建議

1.要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制的必要性

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)性高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，183個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制，其中既有發(fā)展中國(guó)家也有發(fā)達(dá)國(guó)家，既有貨幣可兌換國(guó)家也有不可自由兌換的國(guó)家。而我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國(guó)情，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又正處于初級(jí)階段，市場(chǎng)比較脆弱，法制還不健全。因此，加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)的管制，不僅符合國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通行做法，更是維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全防止國(guó)民財(cái)富外流的需要。

2.改革現(xiàn)行的外匯管理體制,建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制

穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)匯率制度改革，降低結(jié)匯的強(qiáng)制性,擴(kuò)大售匯的自主性,形成相對(duì)中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動(dòng)匯率機(jī)制。對(duì)人民幣進(jìn)行小幅升值是目前解決人民幣升值問(wèn)題的最佳方案。因?yàn)檫@樣一方面可以增加國(guó)際游資的投機(jī)成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預(yù)期，從而在一定程度上抑制境外投機(jī)性資本投機(jī)“人民幣匯率”的意圖。

3.綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資

在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié),對(duì)于非居民購(gòu)房,要以自用為基本原則，而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民,應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的管制措施,加大稅收征收力度，提高其投機(jī)成本；針對(duì)外資產(chǎn)業(yè)基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策,提高營(yíng)業(yè)稅和收入所得稅的比例。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購(gòu)買(mǎi)住房按揭貸款的比例,禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個(gè)人和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房提供按揭購(gòu)房貸款及外匯抵押人民幣購(gòu)房貸款。

4.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系

當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和管理手段仍相當(dāng)落后，為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警。例如，針對(duì)目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)底數(shù)不清等問(wèn)題，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，建立外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)，防止外資對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動(dòng)和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以便及時(shí)掌握市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，制定有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施。

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