導(dǎo)語：減少銀行貸款降低房價(jià)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從近幾年房地產(chǎn)金融支持程度的指標(biāo)分析；近幾年房地產(chǎn)金融支持與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析進(jìn)行論述。其中，主要包括：不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是融資的主要來源、如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造，投資和經(jīng)濟(jì)增長是不可能的、房地產(chǎn)金融支持額年增長額占信貸總額年增長額的比重作為衡量金融支持過度的指標(biāo)、與固定資產(chǎn)投資仍保持了比較穩(wěn)定的比例關(guān)系、房地產(chǎn)金融支持力度大幅度上升、地產(chǎn)貸款總量應(yīng)適當(dāng)控制，尤其是個(gè)人購房貸款、預(yù)售款中的大部分也是來自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款、金融系統(tǒng)尤其是銀行貸款的資金支持是導(dǎo)致高房價(jià)的重要原因等，具體請?jiān)斠姟?/p>

在凱恩斯主義理論中貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用，它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是融資的主要來源。從目前金融制度來看，銀行具有通過信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力，從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為，如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造，投資和經(jīng)濟(jì)增長是不可能的。然而，在金融支持力度提高時(shí)，又會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊，促使形成資產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生就與金融支持過度有密切的關(guān)系。三木古良一(1998)認(rèn)為"泡沫經(jīng)濟(jì)就是資產(chǎn)(股票與房地產(chǎn))嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)暴漲，然后暴跌的過程"，"泡沫經(jīng)濟(jì)的膨脹必須有大量的資金供給做支持。"房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害金融體系的穩(wěn)定性，從而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成巨大破壞，因此房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定地發(fā)展是關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年我國政府為控制房地產(chǎn)市場過熱，我國政府也已將房地產(chǎn)市場納入了宏觀調(diào)控政策的視線。所以，我們有必要對(duì)我國近年房地產(chǎn)金融支持程度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

一近幾年房地產(chǎn)金融支持程度的指標(biāo)分析

我們把房地產(chǎn)金融支持年增長率、房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持額年增長額占信貸總額年增長額的比重作為衡量金融支持過度的指標(biāo)。下面就利用這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

從表1可以看出，隨著2003年起的一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的實(shí)行，05年房地產(chǎn)貸款年增長速度明顯下降，不過近幾年增長較快，2006年和2007年間均高于30%，說明這兩年我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期；房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重從2002年開始不斷上升，但每年增幅不是很大，平均增長速度為10%左右，說明從全國來看房地產(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)；在2005-2007年間房地產(chǎn)貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重平均值為0.28。

從表1還可以看出，2003-2007年間房地產(chǎn)投資年增長率基本在30%左右，說明這幾年房地產(chǎn)投資增長較快，但與固定資產(chǎn)投資仍保持了比較穩(wěn)定的比例關(guān)系，并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資饑渴現(xiàn)象。

注：A代表房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重；B代表房地產(chǎn)貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重。數(shù)據(jù)來源:Wind資訊

在表1中房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和置業(yè)者購房貸款，如下圖所示房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款的增加主要來自于購房貸款。所以，我國的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策應(yīng)該多側(cè)重于對(duì)需求方面的調(diào)整和限制。

周京奎（2004）認(rèn)為日本和泰國在房地產(chǎn)泡沫期間一個(gè)突出的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)金融支持力度大幅度上升，這種資金獲得的便利性使社會(huì)群體投機(jī)行為迅速蔓延，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上升。他在分析了日本和泰國房地產(chǎn)金融支持過度現(xiàn)象之后，得出了一個(gè)衡量金融支持過度的指標(biāo)體系。下面我們就借助于這一指標(biāo)體系評(píng)價(jià)一下我國的金融支持程度。結(jié)合表1我們可以看出，房地產(chǎn)金融支持評(píng)價(jià)指標(biāo)中房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重和房地產(chǎn)貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重仍處于正常區(qū)間，說明房地產(chǎn)金融支持還沒有達(dá)到過度的程度，但06年和07年房地產(chǎn)貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重已經(jīng)非常接近臨界值。這與我國適時(shí)地采取了緊縮的貨幣政策是相符合的，并且政策也取得了不錯(cuò)的效果。同時(shí)我們也可以看到2004年，2006年和2007年的房地產(chǎn)貸款年增長率均高于臨界值0.24，因此，房地產(chǎn)貸款總量應(yīng)適當(dāng)控制，尤其是個(gè)人購房貸款。

二、近幾年房地產(chǎn)金融支持與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

根據(jù)上表3商品房銷售價(jià)格和資金來源中的數(shù)據(jù)(單位:元/平方米，其中資金來源為每平方米所占用的資金量，計(jì)算方式是:用當(dāng)年的投資額除以施工面積)，其中由于其它資金來源包括建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款部分，而建筑企業(yè)墊資大部分是來自銀行貸款，預(yù)售款中的大部分也是來自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上由表3中銀行貸款項(xiàng)加上其它資金來源的1/2所得的新的數(shù)據(jù)才是真實(shí)的銀行貸款，建立模型:

為0.003，反映變量間有很強(qiáng)的線性關(guān)系，回歸方程顯著。結(jié)論是:銀行增加一個(gè)單位資金，則房價(jià)上漲6.11個(gè)單位?？梢姡鹑谙到y(tǒng)尤其是銀行貸款的資金支持是導(dǎo)致高房價(jià)的重要原因，因此減少銀行貸款可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這與我國的房地產(chǎn)投資貸款從緊的政策是相符合的。

【參考文獻(xiàn)】

［1］謝經(jīng)榮：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》[M].中國人民大學(xué)出版社，2002年版

［2］周京奎：《金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫研究》，[M].北京大學(xué)出版社，2005年