導(dǎo)語(yǔ)：保障性住房后期物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：住房保障是重要的民生問(wèn)題，近年來(lái)，保障性住房建設(shè)日益規(guī)?；窃趪?guó)家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用后，后期物業(yè)管理過(guò)程卻面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運(yùn)行。有針對(duì)性地根據(jù)部門主管、物業(yè)管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業(yè)管理中的問(wèn)題并提出相應(yīng)的破解策略，對(duì)保障性住房后期管理的“綠色”發(fā)展具有十分積極的意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房；后期物業(yè)管理；河南安陽(yáng)市

一、研究背景及意義

大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程是黨中央、國(guó)務(wù)院的一項(xiàng)重大決策。為加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，快速解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員以及新就業(yè)群體的住房困難問(wèn)題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區(qū)居民的居住條件,實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo),推進(jìn)河南城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展，自從2011年以來(lái)，河南省多次出臺(tái)了關(guān)于保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的若干意見》，提出要進(jìn)一步規(guī)范廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式、審核機(jī)制、售后管理,建立可持續(xù)發(fā)展的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。2012年河南省政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導(dǎo)意見》頒布，要求逐步降低保障性住房準(zhǔn)入門檻，同時(shí)將新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)落實(shí)保障性住房配建政策，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造。2015年《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房管理的若干意見》中提出實(shí)行配售的措施，這些都是保障性住房建設(shè)和管理過(guò)程中不可缺少的制度保障。由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經(jīng)形成了以廉租房和公租房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限及定向安置房等為補(bǔ)充的多元化體系。保障性住房的后期運(yùn)營(yíng)管理主要包括：準(zhǔn)入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)等方面?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）規(guī)定，“保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)”，對(duì)保障性住房后期物業(yè)管理提出了指導(dǎo)性意見。本文基于對(duì)安陽(yáng)市的保障性住房后期物業(yè)管理的實(shí)證研究，對(duì)保障房后期物業(yè)管理過(guò)程中的問(wèn)題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對(duì)性地提出解決策略，這將促進(jìn)安陽(yáng)市保障房后期物業(yè)管理的進(jìn)一步完善；而且，通過(guò)改善住房條件和環(huán)境，切實(shí)解決目前居住在保障房?jī)?nèi)群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數(shù)；同時(shí)增加普通群眾對(duì)后期物業(yè)管理工作的配合和支持，對(duì)有效降低后期管理過(guò)程中的阻力，促進(jìn)保障房后期物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。

二、問(wèn)題解讀

（一）從部門主管方面發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

對(duì)于保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進(jìn)行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關(guān)配套措施，對(duì)于后期管理這部分，將會(huì)繼續(xù)沿用政府委托物業(yè)進(jìn)行管理的形式開展，但其中也暴露許多問(wèn)題，主要有以下三個(gè)問(wèn)題。第一，政府的資金壓力過(guò)大。保障性住房資金來(lái)源主要是財(cái)政資金、房租以及配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益。隨著房屋規(guī)模擴(kuò)大，包括行政人員、管理人員等費(fèi)用開支擴(kuò)大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業(yè)費(fèi)，隨著時(shí)間的推移資金的壓力就越大；第二，有些官員怕?lián)?zé)任擱置手中的房源，使保障房不能發(fā)揮它應(yīng)有的功效；第三，居民的資產(chǎn)審核困難及退出意識(shí)淡薄。由于我國(guó)尚未建立起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的金融信用體制和居民個(gè)人收入申報(bào)制度，個(gè)人收入和金融資產(chǎn)不公開透明，缺乏有效的收入監(jiān)控手段和相關(guān)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)手段。當(dāng)資產(chǎn)審核時(shí)出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致有些保障房?jī)?nèi)居住的是有房有車以及將房屋租售的業(yè)主，違背了設(shè)立保障房的初衷。此外，保障房退出機(jī)制中的獎(jiǎng)懲措施力度不明顯，關(guān)于退出概念模糊，缺乏激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致住戶一旦居住在保障房?jī)?nèi)就不想退出，居民自愿退出的動(dòng)力嚴(yán)重不足。

（二）從物業(yè)方面顯示的問(wèn)題

問(wèn)卷上涉及物業(yè)的問(wèn)題主要包括是否有物業(yè)進(jìn)行管理、物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)如何、是否對(duì)物業(yè)管理情況滿意及主要提供的服務(wù)這四題。在安陽(yáng)市三個(gè)不同檔次小區(qū)中收回的220份有效問(wèn)卷中得知，156份（70.91%）小區(qū)沒(méi)有專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，64份（29.09%）設(shè)置物業(yè)管理的小區(qū)中有127份（40.2%）問(wèn)卷結(jié)果表示從業(yè)人員素質(zhì)一般，有84份（38.18%）表示對(duì)物業(yè)的管理滿意度是一般，主要提供的服務(wù)有設(shè)置門崗、打掃衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)和園藝綠化管理。調(diào)查的結(jié)果說(shuō)明了四個(gè)問(wèn)題：第一，物業(yè)提供的服務(wù)范圍太狹窄，僅限于簡(jiǎn)單的日常服務(wù)，并且住戶反映小區(qū)安全管理不到位，多發(fā)生電瓶車失竊案件，門衛(wèi)進(jìn)出沒(méi)有嚴(yán)格把關(guān)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業(yè)的小區(qū)綠化沒(méi)有規(guī)劃到位，并且出現(xiàn)轎車亂停亂放影響交通的現(xiàn)象。第三，物業(yè)工作效率較低，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題如房頂漏水、管子陰水、沒(méi)暖氣等問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)得到回復(fù)。第四，缺乏針對(duì)性的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)保障房業(yè)主不同需要，不同消費(fèi)水平制定切合實(shí)際的服務(wù)業(yè)務(wù)，做到服務(wù)細(xì)致化。而與物業(yè)管理人員的交談中發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)居民沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)工作不能如期及時(shí)開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達(dá)一定期限后的維修費(fèi)、人工費(fèi)等也是一筆不小的開支。而業(yè)主認(rèn)為物業(yè)為了節(jié)省開支減少成本而降低服務(wù)質(zhì)量，拒交物業(yè)費(fèi)。解決兩者直接的矛盾是目前物業(yè)工作的重點(diǎn)，既要保證服務(wù)質(zhì)量又要建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。社區(qū)有開展志愿服務(wù)站、節(jié)日文藝匯演以及讀書平臺(tái)等工作，但大多數(shù)居民并沒(méi)有很好地參與其中，缺少主人翁意識(shí)，并沒(méi)有意識(shí)到自己也是小區(qū)中一員，不能積極主動(dòng)的參與社區(qū)文化建設(shè)。

（三）從住戶滿意度方面反映的問(wèn)題

問(wèn)卷主要從住房概況、物業(yè)管理、配套設(shè)施、社區(qū)建設(shè)以及相關(guān)政策和退出機(jī)制六個(gè)方面分析不同住房情況的住戶對(duì)于保障性住房后期管理中不足及態(tài)度觀點(diǎn)。在220份有效問(wèn)卷中70份為廉租房住戶，147份為經(jīng)濟(jì)適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個(gè)問(wèn)題：第一，保障性住房所在小區(qū)普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動(dòng)場(chǎng)地，社區(qū)醫(yī)療不健全，社區(qū)超市物價(jià)偏貴等問(wèn)題。第二，在鄰里關(guān)系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強(qiáng)鄰里交流和社區(qū)文化建設(shè)以及培養(yǎng)社區(qū)居民的團(tuán)結(jié)友愛、鄰里互助意識(shí)。當(dāng)談及志愿服務(wù)不少居民表示沒(méi)有參加過(guò)社區(qū)的志愿活動(dòng)，如果有條件將非常樂(lè)意參與其中，尤其是“以工代費(fèi)”愿意參加社區(qū)勞動(dòng)來(lái)抵消物業(yè)費(fèi)。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業(yè)自行結(jié)合管理，20.9%選擇政府及相關(guān)部門主導(dǎo)，說(shuō)明住戶參與管理的意愿還是很強(qiáng)的，只是缺少一個(gè)平臺(tái)。此外，目前沒(méi)有物業(yè)管理的保障房小區(qū)居民表示，之前在小區(qū)內(nèi)有物業(yè)進(jìn)行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對(duì)保障房相關(guān)政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報(bào)方式也從來(lái)沒(méi)有舉報(bào)過(guò)，少數(shù)住戶表示舉報(bào)過(guò)但并未得到回復(fù)，物業(yè)退出管理。這表明政府及社區(qū)的監(jiān)督機(jī)制不夠完善，沒(méi)有一個(gè)公開透明的渠道，真正的讓民眾表達(dá)心聲，讓權(quán)力行使在陽(yáng)光下。第五，多數(shù)居民在退出機(jī)制這一部分表現(xiàn)出強(qiáng)烈的意愿即不會(huì)退出保障房，說(shuō)明政府在這方面的引導(dǎo)不夠，沒(méi)有讓民眾建立一個(gè)正確的就業(yè)觀，通過(guò)自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

（一）部門主管方面

對(duì)于部門主管方面的問(wèn)題，首先應(yīng)采取措施“開源節(jié)流”，對(duì)廉租房和公租房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，降低政府財(cái)政資金的壓力，一方面，通過(guò)適當(dāng)?shù)奶荻仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)提高租金以及配套設(shè)施的承包費(fèi)用，增加保障房管理的資金來(lái)源；另一方面，可在社區(qū)居委會(huì)組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務(wù)，精簡(jiǎn)物業(yè)管理人員的規(guī)模，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)性激勵(lì)機(jī)制，提高辦事效率；其次，對(duì)于住建廳的相關(guān)工作人員加強(qiáng)監(jiān)督，同時(shí)健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費(fèi)，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，切實(shí)保障住房困難戶解決住房問(wèn)題；最后，對(duì)于住戶資產(chǎn)審核困難以及退出意愿淡薄的問(wèn)題，應(yīng)該成立政府部門人員和物業(yè)管理人員相結(jié)合的工作小組，確定明確指標(biāo)，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對(duì)退出機(jī)制加強(qiáng)理解，嚴(yán)格按照資產(chǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)和退出稽核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不愿主動(dòng)退出但是不符合保障房入住資格的人員實(shí)行強(qiáng)制性退出，同時(shí)，建立周轉(zhuǎn)房或周轉(zhuǎn)金制度，在執(zhí)行強(qiáng)制退出時(shí)，提供其他租金較低的公租房給住戶或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)金，助其在社會(huì)上租房。

（二）物業(yè)管理方面

物業(yè)管理公司在對(duì)保障房小區(qū)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)該提供全方位的服務(wù)，尤其是安保措施，要切實(shí)維護(hù)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全；同時(shí)，“就近原則”接納本小區(qū)內(nèi)部人員（承租人）參與民主管理，平時(shí)注重對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高辦事人員的素質(zhì)，提高辦事效率；對(duì)住戶反應(yīng)的問(wèn)題要有專門工作人員整理記錄并及時(shí)予以解決，要使小區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理加強(qiáng)民主監(jiān)督，健全小區(qū)住戶的申訴渠道。另外，物業(yè)費(fèi)要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，并結(jié)合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住戶與物業(yè)管理部門的溝通與協(xié)商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業(yè)管理人員要鼓勵(lì)小區(qū)住戶積極主動(dòng)的參與社區(qū)文化建設(shè)，使其增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

（三）住戶方面

首先，住戶是保障性住房管理的關(guān)鍵元素，保障房后期物業(yè)管理的發(fā)展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻(xiàn)策，增強(qiáng)自身的主人翁意識(shí)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住戶愿意以“以工代費(fèi)”形式參與社區(qū)管理抵消物業(yè)費(fèi)，所以開展社區(qū)內(nèi)部相互幫扶，不僅可以增進(jìn)鄰里間的關(guān)系，而且還可以減輕物業(yè)管理的工作壓力，對(duì)于社區(qū)和諧建設(shè)也大有裨益。不僅如此，對(duì)于流動(dòng)性強(qiáng)，勞動(dòng)強(qiáng)度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學(xué)生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過(guò)程中是一項(xiàng)積極而有意義的嘗試。關(guān)于退出機(jī)制，要加強(qiáng)住戶對(duì)保障性住房退出機(jī)制相關(guān)政策的了解，自愿選擇有利的主動(dòng)退出策略，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制合理公平實(shí)施。

作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

郭林,張學(xué)峰.租賃型保障性住房后期運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)存問(wèn)題與破解之道———基于河北省的經(jīng)驗(yàn)分析[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2014(05).