導(dǎo)語：物業(yè)管理業(yè)主自治存在的問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業(yè)管理自治是我國物業(yè)管理未來的發(fā)展方向，在我國由于物業(yè)管理體系的不規(guī)范和相關(guān)法律制度的不健全，政府和物業(yè)公司沒有及時履行其職責(zé)，以及廣大業(yè)主參與決策意識和維權(quán)途徑的缺失，導(dǎo)致業(yè)主自治制度在推行過程十分艱難。文章針對上述業(yè)主自治制度中的問題，提出應(yīng)對的決策包括：健全法律制度，擴(kuò)充業(yè)主維權(quán)的渠道，重新構(gòu)建業(yè)主自治組織，明確政府和物業(yè)公司在自治過程中的責(zé)任與義務(wù)，加強(qiáng)對業(yè)主參與自主決策和維護(hù)合法權(quán)益的意識。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主自治；業(yè)主維權(quán)

所謂業(yè)主自治，一般是指在相關(guān)法律法規(guī)的界定下，居住在一定范圍內(nèi)的廣大業(yè)主，依據(jù)本人對于私有房產(chǎn)的所有權(quán)以及自由、平等的規(guī)則建立的自我管理、自我約束此范圍內(nèi)的物業(yè)管理模式。業(yè)主一方面可以對自有財產(chǎn)獨(dú)立支配，一方面與業(yè)主管理團(tuán)體即業(yè)主大會和業(yè)主委員會對涉及到公共利益的部分進(jìn)行共同管理。

1業(yè)主自治實(shí)踐中的問題

1．1法律不完善導(dǎo)致業(yè)主不能有效維權(quán)

現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的根本目的是“推行物管企業(yè)的專業(yè)管理制度”，并按照“業(yè)主自治”的核心所設(shè)計(jì)，忽略了“業(yè)主自治”是其實(shí)質(zhì)，導(dǎo)致業(yè)主自治制度出現(xiàn)了以下問題：首先，至今沒有對業(yè)主自治基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行更高分量的法律界定與規(guī)范，產(chǎn)權(quán)界定的不清晰是業(yè)主自治成敗的關(guān)鍵因素，相關(guān)法律對于產(chǎn)權(quán)界定的缺失以及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益手段導(dǎo)致業(yè)主在早期容易失去民主自治的意識。其次，在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會更像是一個被引進(jìn)的單純的概念，其中所涉及的產(chǎn)生、權(quán)限、義務(wù)、運(yùn)作、法律責(zé)任等沒有作任何具體規(guī)范，導(dǎo)致“業(yè)主委員會”缺少資金、場所、專職人員，與“三無”機(jī)構(gòu)別無區(qū)別。只具有一個框架如何運(yùn)作又如何通過履行自身職責(zé)來保障業(yè)主的合法權(quán)益。我們看到的是廣大業(yè)主在對抗開發(fā)商和物業(yè)公司時的弱小，沒有法律作為其堅(jiān)固的靠山，猶如一盤散沙。當(dāng)其受到侵害時，業(yè)主委員會無法發(fā)揮其功用維護(hù)業(yè)主權(quán)益。再次，相關(guān)法律法規(guī)不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，不能為其提供法律救濟(jì)的渠道。由于物業(yè)管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導(dǎo)致各地法院在審理有關(guān)物業(yè)管理民事法律糾紛時存在“無法可依”的現(xiàn)狀。由于沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，在審理相似的案件時，各地出現(xiàn)了審理結(jié)果不同的情況，不利于維護(hù)公民公平的權(quán)力。因此，加強(qiáng)立法是當(dāng)務(wù)之急。

1．2業(yè)委會未被法律授權(quán)，自治組織難以推行

目前，關(guān)于物業(yè)管理的糾紛與日俱增，而業(yè)主自治制度是緩解其矛盾的關(guān)鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動進(jìn)行下去的首要前提。目前我國法律沒有賦予業(yè)主委員會民事主體資格。業(yè)主委員會制度是物業(yè)管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒有相應(yīng)的界定范圍。在合同簽訂中，沒有確立其定位。在各地的相關(guān)法律法規(guī)中提到業(yè)主委員會具有代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂合同的權(quán)力，此做法與物業(yè)管理理論中的代表理論相悖。物業(yè)管理理論中提到，代表機(jī)關(guān)以業(yè)主和物業(yè)公司的代表名義進(jìn)行一系列的行為，而不是以業(yè)主委員會的名義進(jìn)行活動。因?yàn)榉蓻]有界定業(yè)主委員會為獨(dú)立個體，所以在實(shí)際管理中業(yè)主委員會沒有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒有任何法律效力的一紙空談。對物業(yè)管理中的合同合法性構(gòu)成了挑戰(zhàn)，同時也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。

1．3業(yè)主自治中，管理主體角色定位不準(zhǔn)

業(yè)主對其所有的建筑物具有支配權(quán)及所有權(quán)，這種所有權(quán)具有排他性。站在物權(quán)的角度來看，物業(yè)管理制度維護(hù)了屬于業(yè)主所有的財產(chǎn)等，彰顯了物權(quán)的價值。對物業(yè)管理的必要性，以及用什么方法來進(jìn)行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業(yè)主。因此，廣大業(yè)主才是物業(yè)管理活動的主體。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動扮演一個授權(quán)對象的角色，通過業(yè)主的委托，才能具有物業(yè)管理的權(quán)力。據(jù)此可以認(rèn)為物業(yè)管理公司屬于一個以服務(wù)為中心的個體，因此其首要的任務(wù)就是對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，為其提供服務(wù)。然而，實(shí)際生活中，物業(yè)公司充當(dāng)著一個“管理者”的身份，凌駕于業(yè)主之上，沒有優(yōu)先考慮廣大業(yè)主的合法權(quán)益。濫用職權(quán)，不及時履行職責(zé)義務(wù)，極大地?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。對于業(yè)主自治，其認(rèn)為會對廣大業(yè)主有消極的影響，認(rèn)為業(yè)主沒有進(jìn)行過專業(yè)的物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí)，不具有管理能力。廣大業(yè)主和物業(yè)公司站在了對立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動中的角色界定失誤外，另一個社區(qū)自治管理組織居委會和業(yè)主委員會的關(guān)系不利于自治制度推行。居委會和業(yè)主委員會都是社區(qū)管理主體，但是其職責(zé)并不相同。居委會和業(yè)主委員會變?yōu)榱祟I(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，這使得業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1．4業(yè)主傳統(tǒng)思想嚴(yán)重，缺乏自治意識

廣大業(yè)主是業(yè)主自治活動的主人，廣大業(yè)主缺少應(yīng)有的民主參與和維權(quán)意識是導(dǎo)致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業(yè)單位以及相關(guān)的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認(rèn)為只要有關(guān)于房地產(chǎn)的事情必須通過政府來解決。當(dāng)我們遠(yuǎn)離福利住房分配模式轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)模式時，居民原有的意識依舊會成為業(yè)主自治發(fā)展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內(nèi)容，居民很少會去主動參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業(yè)主自治結(jié)合，缺少主動維護(hù)合法權(quán)益的意識。這樣的行為只會對業(yè)主自治制度發(fā)展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業(yè)管理業(yè)主自治制度還不夠成熟完善，業(yè)主自治制度與西方發(fā)達(dá)國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當(dāng)前重要課題。

2應(yīng)對業(yè)主自治制度問題的對策

2．1健全立法，擴(kuò)展維權(quán)的渠道

完善物業(yè)管理立法。我國物業(yè)管理處在相關(guān)法律制度不健全的狀態(tài)：一方面國家制定的相關(guān)法律制度不全面存在漏洞不能對實(shí)際管理中相關(guān)物業(yè)管理活動中的問題進(jìn)行法律解釋；另一方面，各地出臺的規(guī)章制度與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》出現(xiàn)相悖的情況，這種情況會導(dǎo)致無法通過法律法規(guī)來解決糾紛。因此統(tǒng)一立法是當(dāng)務(wù)之急。物業(yè)管理法律中對業(yè)主大會組建的各方面條件進(jìn)行了具體詳細(xì)的闡述，涵蓋其組建的準(zhǔn)備工作、工作流程、監(jiān)督機(jī)制、獎勵等方面。這樣有利于對業(yè)主自治制度的推進(jìn)產(chǎn)生積極作用，符合其機(jī)制的原則，保障了業(yè)主的合法權(quán)益，為我國物業(yè)管理制度的發(fā)展奠定了良好的開端。此外，需要由最高法院針對廣大業(yè)主在實(shí)際生活中遇到的物業(yè)糾紛進(jìn)行司法解釋以及司法救濟(jì)。

2．2完善健全業(yè)主自治組織制度

（1）保障業(yè)主委員會的法律權(quán)利。對于業(yè)主委員會性質(zhì)的界定很大程度上決定了其在法律中應(yīng)盡的義務(wù)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任對于業(yè)主委員會的發(fā)展有著非常重要的意義。在目前法律的界定中，業(yè)主委員會不具有法人團(tuán)體性質(zhì)，在相應(yīng)的范圍之內(nèi)具有民事行為責(zé)任和民事行為能力，可以通過民事訴訟來解決糾紛。業(yè)主大會通過選舉并經(jīng)過行政部門的批準(zhǔn)產(chǎn)生形成業(yè)主委員會，具有相應(yīng)的法律地位，有運(yùn)營財務(wù)行為的能力，屬于相關(guān)法律界定中的“其他組織”的范圍。業(yè)主委員會具有合法的權(quán)力，在法律糾紛中可以行使獨(dú)立的訴訟權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。（2）明確業(yè)主委員會委員的責(zé)、權(quán)、利。業(yè)主委員會在實(shí)際生活中并沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，主要原因在于相關(guān)法律中沒有對其權(quán)、責(zé)、利進(jìn)行明確具體的解釋和規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)該為廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會應(yīng)被賦予的權(quán)力有：在物業(yè)管理事務(wù)中有參與活動的權(quán)力，同時可以行使選舉權(quán)、表決權(quán)、被選舉權(quán)，參與整個管理過程的決策權(quán)，以及反饋中的評價權(quán)。在物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會委員付出了更多的時間和精力，因此會得到相應(yīng)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。業(yè)主委員會應(yīng)盡的義務(wù)有：做好分內(nèi)工作，如嚴(yán)禁利用職權(quán)進(jìn)行索賄受賄行為、嚴(yán)禁占有他人或公有財產(chǎn)與非法所得、挪用包括維修基金和管理費(fèi)用在內(nèi)的財產(chǎn)、利用業(yè)主共有財產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)?；顒印氖屡c職務(wù)無關(guān)的業(yè)務(wù)活動等。為了提高業(yè)主自治制度中的嚴(yán)密性與規(guī)范性，明確界定業(yè)主的民事責(zé)任與刑事責(zé)任是重要的舉措。

2．3做好政府、物業(yè)公司角色定位

在業(yè)主自治制度中，弱化了政府的行政職能，中介組織承擔(dān)了政府與業(yè)主自治委員會之間的橋梁，政府利用中介組織對業(yè)主自治委員會進(jìn)行主導(dǎo)、引導(dǎo)、監(jiān)督以及扶助的活動?？傮w來說政府在業(yè)主自治中的應(yīng)盡的職責(zé)有：①制定規(guī)則。物業(yè)管理的復(fù)雜性在于需要將政府與業(yè)主自治結(jié)合起來，發(fā)揮政府的主導(dǎo)地位。為了達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)，政府需要發(fā)揮其行政職能，在市場中利用宏觀調(diào)控的手段制定一套規(guī)則，用來規(guī)范物業(yè)管理活動中的幾個主體，包括開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司，平衡幾個主體之間的關(guān)系。②住房商品化推行的時間較短造成業(yè)主沒有形成自治意識，業(yè)主自治組織難以實(shí)施工作是目前存在的問題。對此，政府要通過組建業(yè)主委員會來達(dá)到形成自治機(jī)制的目標(biāo)。物業(yè)公司要了解自身角色定位，提升自身的服務(wù)意識。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。強(qiáng)化市場意識，力爭擴(kuò)展自身的業(yè)務(wù)。樹立品牌意識，擴(kuò)大市場占有率形成上規(guī)模經(jīng)營。最終在市場經(jīng)濟(jì)中走出一條具有個體獨(dú)立色彩、獨(dú)立發(fā)展、獨(dú)立生存的道路。

2．4提高業(yè)主自治參與意識

通過各種宣傳普及的手段提高業(yè)主對物業(yè)管理體系的了解程度，幫助業(yè)主形成自主參與意識，幫助認(rèn)識業(yè)主個體承擔(dān)的責(zé)任、具有的權(quán)利、應(yīng)盡的義務(wù)。不斷地向業(yè)主傳輸自我維權(quán)的法律意識，司法訴訟是維權(quán)的最重要途徑，司法是正義作的最后一道保障線又是人民與政府之間的橋梁，需要拓寬業(yè)主參與法律救濟(jì)的渠道。伴隨著業(yè)主法律意識的提升，物業(yè)管理將逐步過渡到業(yè)主自治的新局面。

作者:旦增阿旺 單位:長江師范學(xué)院

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