導(dǎo)語：中小型房地產(chǎn)成本管理方式一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理存在的問題

隨著我國市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目成本管理的深入理解和認識，項目成本管理的觀念和方法都在進行著深刻的變革，國內(nèi)學(xué)者開始從系統(tǒng)的角度對項目成本管理進行分析和研究，結(jié)合國際建設(shè)項目造價管理的經(jīng)驗提出了“全過程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中仍然存在著許多不足，主要原因是沒能把事前預(yù)測、事中控制、事后分析總結(jié)的思想與方法納入項目成本管理體系之內(nèi)，工程成本管理缺乏系統(tǒng)管理模式，建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參與主體缺乏統(tǒng)一的成本目標及相互溝通，全過程成本管理存在階段性脫節(jié)現(xiàn)象，由此導(dǎo)致在房地產(chǎn)項目各個階段存在許多問題。1缺乏事前控制大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)對工程成本控制缺乏事前控制的觀念和方法，普遍存在為迎合市場項目盲目上馬啟動、不重視前期方案優(yōu)化比較和圖紙會審等，將方案及圖紙中存在問題沒在施工前提出和解決，同時對工程項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的各種問題不能事先作出判斷和采用有效的措施進行應(yīng)對，而是等到問題出現(xiàn)甚至造成嚴重后果以后才發(fā)現(xiàn)，到那時只能被動接受，必然會導(dǎo)致項目成本增加，無法達到對工程項目成本的有效控制。2管理缺乏動態(tài)性現(xiàn)階段仍有大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定施工單位時，雙方直接進行議價，基本都是采取費率招標方式確定承包單位，即中標按圖紙施工，工程完工后按照定額計價或者工程量清單定額計價后下浮一定比例后進行結(jié)算，這種方式完全是后算帳方式，缺乏動態(tài)控制性，沒有及時將設(shè)計變更、物價漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時反映出來，不能為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實和準確的成本數(shù)據(jù)作支撐，事后算帳，可能會出現(xiàn)項目成本嚴重超標的情況。3成本管理薄弱我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)用人標準不是按照專業(yè)能力和技術(shù)水平為用人標準，管理仍然是以家族式管理方式為主，如財務(wù)、采購、招標、成本等關(guān)鍵部門及崗位均使用家人或親戚朋友擔(dān)任，這些人往往沒有經(jīng)過系統(tǒng)有專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，缺乏相應(yīng)崗位應(yīng)該具備各方面綜合素質(zhì)和專業(yè)知識，也不具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。這樣的企業(yè)在項目成本管理方面非常薄弱，只能采取簡單的成本管理方法，不能通過一系列的管理手段采取科學(xué)有效的系統(tǒng)管控方法來控制成本，不能使項目成本管理科學(xué)合理，經(jīng)常會出去管理失控、項目不能按期完工交付業(yè)主使用等情況，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在的風(fēng)險和經(jīng)濟損失。4評標方法不合理部分中小房地產(chǎn)企業(yè)招標時評標只關(guān)心價格，對投標單位的業(yè)績、技術(shù)水平、信譽度、資金實力和守約能力等方面關(guān)注不夠，評標基本上采取的是最低價中標原則，在建筑市場競爭越來越激烈的情況下，部分施工單位正是抓住房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心價格的這種心里，往往導(dǎo)致投標單位惡性競爭，壓低報價，中標后采取各種手段進行變更增項達到增加價款的目的。還有就是大量無承包資格的個人以掛靠單位來承接工程，這些承包人往往缺乏管理經(jīng)驗和抗風(fēng)險的能力，投標報價時惡意競爭，采取低于成本的報價來中標或中標后由于經(jīng)營管理不善導(dǎo)致虧損，在施工過程極有可能違約，或是以虧損為由采取停工等手段要求房地產(chǎn)企業(yè)增加費用，房地產(chǎn)企業(yè)為確保工程能順利完工交付業(yè)主，在多數(shù)情況下只能被動接受施工單位要求增加價款，最后損失還是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。5施工階段的造價管理時隱時現(xiàn)目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目施工階段的成本管理現(xiàn)狀:所謂理論上的全方位，也僅僅是對工程進度款審核、變更工程、結(jié)算審核時的分散管理。在項目實施過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視控制設(shè)計變更，不辦理設(shè)計變更的審批手續(xù)，沒有正式的設(shè)計變更通知單，沒有設(shè)計變更引起的工程量與投資增減的記錄，設(shè)計變更事后不簽證以及不及時審核經(jīng)濟性、項目技術(shù)經(jīng)濟資料與項目實際進度不能同步進行，常常出現(xiàn)事后補資料的情況。建設(shè)單位還常常提出超過設(shè)計標準的過高要求，造成過多的設(shè)計變更及洽商，也是結(jié)算超預(yù)算，造成突破原有合同價的原因。沒有真正做到對目標、內(nèi)容進行全方位的監(jiān)控，還是采取那種合同開口、事后算帳、最后審價斬一刀的做法。6設(shè)計費收費方式不合理現(xiàn)行的設(shè)計收費無論是按投資規(guī)模還是按面積收費，都是一種“大鍋飯”，沒有任何經(jīng)濟責(zé)任，不管工程設(shè)計的質(zhì)量好壞，不論投資是否超預(yù)算，甚至不管建設(shè)項目有沒有實施，設(shè)計人員有沒有到現(xiàn)場服務(wù)，只要畫出圖紙就得給設(shè)計費，這種取費辦法助長了設(shè)計人員只重視規(guī)模，而忽視技術(shù)性、經(jīng)濟性、合理性的觀念，實際工作中經(jīng)常會碰到設(shè)計過于保守或設(shè)計功能沒有達到最優(yōu)或各專業(yè)圖紙矛盾以及在施工過程中隨意變更，致使工程成本居高不下和結(jié)算價大大超出原概算，這些都不利于設(shè)計階段對成本的控制。由此可見，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的主要問題就在于沒能對開發(fā)項目工程成本進行全過程的有效的管理和控制?，F(xiàn)代管理理論的觀點，即對一個大系統(tǒng)而言，管理的目的是要追求整個系統(tǒng)的最優(yōu)化，而不是個別子系統(tǒng)的最優(yōu)，應(yīng)該采用科學(xué)的理論思維和方法來改變這種只注重施工階段子系統(tǒng)而忽視整個項目大系統(tǒng)成本管理的狀況，因此，加強房地產(chǎn)項目全面成本管理與控制對中小型房地產(chǎn)企業(yè)是極其重要的，可以說是企業(yè)的生命線，只有真正做好項目全過程成本管理和控制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)才能在龐大而競爭趨于白熱化的房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，才能逐漸發(fā)展得更好、更大、更強。

2中小型房地產(chǎn)企業(yè)做好項目全過程成本管理的方法、途徑和措施

1成本管理應(yīng)做好的兩個前提性工作1)加強成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎罰機制)，建立和推行全員參與成本管理的責(zé)任意識和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責(zé)任，落實到具體崗位人員，用好激勵機制，充分發(fā)揮各崗位人員的主動性。2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變用人標準，相關(guān)崗位，尤其是財務(wù)、采購、招標、成本等關(guān)鍵崗位應(yīng)該按照崗位要求，大膽選用具備專業(yè)能力和技術(shù)水平的人員，通過一系列的科學(xué)的管理手段，采取有效的系統(tǒng)管控方法來加強成本管理，以真正使項目成本管理科學(xué)合理。2項目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實事求是地進行市場分析，避免項目決策的盲目性，減少和降低投資風(fēng)險，充分考慮建設(shè)項目在未來市場中的競爭力，使設(shè)計任務(wù)書更具科學(xué)性和可靠性。2)根據(jù)類似項目的技術(shù)、經(jīng)濟指標，測算項目各項費用，同時加強工程地質(zhì)、水文地質(zhì)以及征地、水源、供電、運輸、環(huán)保等工程項目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據(jù)。同時應(yīng)廣泛調(diào)查研究，比較同類項目，認真進行功能分析、多方案比較和選擇，經(jīng)過充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價后，最終確定技術(shù)先進、功能可靠、經(jīng)濟合理的項目建設(shè)方案，從而計算出較為準確、切合實際的投資估算額，使工程成本從一開始就定位在一個較為合理的水平上。2設(shè)計階段的成本控制1)提高標準設(shè)計意識，推廣標準設(shè)計:推廣標準設(shè)計有利于較大幅度降低工程成本，節(jié)約設(shè)計費用，大大加快提供設(shè)計圖紙的速度，縮短設(shè)計周期。構(gòu)件預(yù)制廠生產(chǎn)的標準件能使工藝定型，容易提高工人技術(shù)，提高勞動生產(chǎn)率及統(tǒng)一配件、節(jié)約材料，有利于降低構(gòu)配件成本。據(jù)統(tǒng)計，采用標準構(gòu)件的工程項目可降低10%～25%的費用。標準設(shè)計有較強的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟，也符國家關(guān)于低碳、環(huán)保方面的要求。2)改革現(xiàn)行設(shè)計取費辦法，建立激勵機制，推行限額設(shè)計，嚴格控制設(shè)計變更:應(yīng)對現(xiàn)行設(shè)計取費辦法進行改革，建立激勵機制，與設(shè)計費掛勾，加強技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一，強化設(shè)計人員的工程成本意識，樹立設(shè)計人員高度的責(zé)任感，實行在現(xiàn)有收費辦法的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術(shù)指標進行限制設(shè)計，通過對設(shè)計方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析等方面進行最優(yōu)化的設(shè)計控制，設(shè)計單位各專業(yè)之間應(yīng)加強溝通，認真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現(xiàn)象，使設(shè)計階段的施工圖預(yù)算更為準確。對因設(shè)計合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設(shè)計變更增加投資按超出部分扣除一定比例設(shè)計費，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價收費辦法，這樣做有利于加強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識，也有利于控制工程成本，真正使限額設(shè)計落到實處。3)優(yōu)化設(shè)計方案:優(yōu)化設(shè)計方案是設(shè)計階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設(shè)計方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設(shè)計招標及設(shè)計方案競選，運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案和設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟評價分析。通過功能和價值分析將技術(shù)問題與經(jīng)濟問題緊密的結(jié)合起來，按照經(jīng)濟效果評價原則對設(shè)計方案的功能、造價、工期、設(shè)備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析。從中選出技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術(shù)方案。技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制建筑工程成本的最優(yōu)化手段。工程設(shè)計是建設(shè)項目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達到投資省、進度快、質(zhì)量好的效果，就要把控制重點放在設(shè)計這個關(guān)鍵階段。3實施階段的成本控制1)招投標階段:合理確定招標方式，應(yīng)加強對招標文件的編制管理，盡可能細化與工程成本有關(guān)的條款，責(zé)任清晰，風(fēng)險自擔(dān);加強標底(或控制價)的編制，確保標底(或控制價)的準確性，為評標確定中標單位起到支撐作用，同時又能有效地控制合理的中標價格;評標應(yīng)綜合考慮報價、業(yè)績、信譽等各方面因素，綜合評定得分最好的合理低價中標原則，應(yīng)杜絕惡意競爭低于成本的報價;在簽定的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會審及技術(shù)交底，把存在的問題在施工前提出和解決，減少和避免因設(shè)計變更造成的返工損失;如施工過程中必須進行設(shè)計變更時，應(yīng)對設(shè)計變更進行成本測算，選擇成本較低方案進行變更，不得隨意變更;加強動態(tài)成本管理，及時將設(shè)計變更、經(jīng)濟簽證、物價漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時反映出來，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實和準確的成本數(shù)據(jù)作支撐;建立目標成本限額和預(yù)警機制，在工程實施過程中定期進行成本發(fā)生實際值與目標成本進行比較，找出偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時時控制工程項目成本。加強合同管理，嚴格控制審核經(jīng)濟簽證，減少工程索賠。4竣工驗收結(jié)算階段的成本控制工程竣工結(jié)算，各方都應(yīng)嚴格執(zhí)行合同條款約定進行辦理。該階段應(yīng)作好工程竣工結(jié)算資料的審核，重點審核技術(shù)、經(jīng)濟資料的真實性、準確性和完整性，嚴格按照施工合同規(guī)定條款進行審核和辦理工程竣工結(jié)算。工程竣工結(jié)算，一般都會涉及許多具體復(fù)雜的問題，各方應(yīng)堅持實事求是，要針對具體情況具體分析，從實際出發(fā)，對于具體疑難問題的處理要慎重，要有針對性，做到既合法，又合理，既堅持原則，又靈活對待，不得以任何借口和強調(diào)特殊原因，高估冒算和增加費用，也不得無理壓價，以致?lián)p害對方的合法利益。

3結(jié)束語

雖然現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理存在許多的問題，只要逐漸提高全過程成本管理理念，通過系統(tǒng)、科學(xué)合理的規(guī)劃，采取技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合切實可行的措施，加強在項目建設(shè)的各階段成本管理與控制，把成本控制在合理的范圍內(nèi)，以提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目利潤率和競爭力。

作者：蘭杰單位：綿陽市卓信實業(yè)有限公司