一、房地產(chǎn)周期波動的涵義

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)、復(fù)蘇一繁榮—衰退—蕭條四個環(huán)節(jié)。盡管房地產(chǎn)波動幅度、波動頻率、持續(xù)時間等方面都存在明顯區(qū)別，但是就其在連續(xù)運行過程中周期性出現(xiàn)的擴張與收縮重復(fù)出現(xiàn)、波峰與波谷相繼交替的本質(zhì)特征而言，各具特色的房地產(chǎn)波動則又是相同的，表現(xiàn)出相似性和規(guī)律性，即在房地產(chǎn)業(yè)運行過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平所呈現(xiàn)出來的擴張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)的周期波動，因此房地產(chǎn)周期也可以稱為房地周期波動。正是在這種意義上，房地產(chǎn)波動就是重復(fù)出現(xiàn)擴張與收縮的周期波動，而房地產(chǎn)周期則可以稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從波峰到波谷的周期性波動。

首先，房地產(chǎn)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)形態(tài)。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)形態(tài)。

其次，房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程中的周期波動。房地產(chǎn)周期首先表現(xiàn)房地產(chǎn)波動，它是房地產(chǎn)運行過程中的波動形態(tài)，是波動過程中出現(xiàn)的擴張與收縮，或者復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條性的周期性的波動特征，只有呈現(xiàn)出周期循環(huán)特點的周期波動，才可以稱為嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)周期。因此，可以說房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)周期波動，但房地產(chǎn)波動并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。

總之，房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動應(yīng)當(dāng)從三個方面完整地理解:第一，長度不同，振幅不等的房地產(chǎn)周期，具有相似的波動模式，即都表現(xiàn)為擴張與收縮交替循環(huán)、衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮往來運行的周期性波動形態(tài)，或者說房地產(chǎn)周期具有相同的展開過程，由此形成房地產(chǎn)周期的規(guī)律性。第二，具有相似波動模式的房地產(chǎn)周期，雖然在引發(fā)波動的具體原因和波動路徑上存在各不相同的表現(xiàn)形式，但在本質(zhì)上仍然具有相似的波動傳導(dǎo)機制，大體上分析都可以從外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)兩個方面進(jìn)行分析。第三，具有相似波動機制和展開過程的房地產(chǎn)周期，在波動的持續(xù)時間、振動頻率、波動幅度等方面存在明顯的差異，從而形成各具特色、千差萬別的波動形態(tài)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)周期波動的特殊性。顯然，只有從這三個方面綜合起來分析，才可能稱得上是完整意義上的房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動。

二、目前我國房地產(chǎn)周期波動存在的問題

1房地產(chǎn)行業(yè)周期分析的必要性

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行周期性的分析研究，既是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、理性發(fā)展的實際需要．研究周期波動規(guī)律可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施，包括制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展．研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失或衰退產(chǎn)業(yè)的危害．

2房地產(chǎn)業(yè)周期現(xiàn)狀及其主要特征

宏觀政策本身應(yīng)存在著周期．由于房地產(chǎn)政策受整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，同樣也會出現(xiàn)周期性波動．根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙庫茲涅茨的統(tǒng)計分析，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分緊密的關(guān)系．我國房地產(chǎn)改革以來的實踐也表明，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度呈正相關(guān)態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段和發(fā)展水平不同的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別．目前我國的房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期，需求極其旺盛．除了受市場供求關(guān)系變化的影響之外，房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴張的，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響．對于經(jīng)濟(jì)周期的釋義，簡明的定義為，每一次國民經(jīng)濟(jì)的“衰榮更迭”形成一個經(jīng)濟(jì)周期．“二戰(zhàn)”以前的經(jīng)濟(jì)周期分為四個階段：經(jīng)濟(jì)衰退和危機階段、經(jīng)濟(jì)蕭條階段、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段、經(jīng)濟(jì)繁榮階段．也就是說，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中完整地出現(xiàn)以上四個階段，才叫一個經(jīng)濟(jì)周期．“二戰(zhàn)”以后，由于科學(xué)技術(shù)和生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，也由于政府的宏觀調(diào)控能力和企業(yè)適應(yīng)市場變化的不斷提高，經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)了許多變動，多數(shù)專家主張經(jīng)濟(jì)周期分為蕭條和繁榮兩個階段．也顯示出5～7年為一個周期．在每一個周期內(nèi)呈現(xiàn)萎縮與停滯、復(fù)蘇與穩(wěn)定發(fā)展、高速發(fā)展五個階段．房地產(chǎn)業(yè)周期的主要特征有以下幾點：

2．1房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的趨勢基本一致

一般說來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)這類具有獨特性質(zhì)的消費品和投資品的供求關(guān)系會產(chǎn)生較強的影響，結(jié)果使得宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區(qū)別．房地產(chǎn)周期起點略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期起點．當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時，一旦政府通過擴張性政策刺激經(jīng)濟(jì)，在這一外部因素沖擊下，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和房地產(chǎn)收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴張傳導(dǎo)機制作用下，社會資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移．由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)率先開始復(fù)蘇，帶動宏觀經(jīng)濟(jì)步入擴張期．當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期后，政府通過提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現(xiàn)降低．同時又由于受房地產(chǎn)投資被抑制、房地產(chǎn)泡沫因素等特有的產(chǎn)業(yè)收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，結(jié)果使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮期．

摘要：建立在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究已經(jīng)脫離了早期以建筑周期為基礎(chǔ)的理論，對波動產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的宏觀影響還是微觀效應(yīng)的研究都有了長足的發(fā)展，實證分析的證據(jù)也越來越充分。但現(xiàn)有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進(jìn)一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；周期波動；發(fā)展方向

一、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的理論基礎(chǔ)

1．凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架下，經(jīng)濟(jì)波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數(shù)的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經(jīng)濟(jì)周期的主要傳導(dǎo)機制為經(jīng)濟(jì)變量的剛性或者粘性。根據(jù)這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認(rèn)為政府在經(jīng)濟(jì)波動的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進(jìn)行了動態(tài)化的完善和調(diào)整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數(shù)和加速數(shù)的傳導(dǎo)過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發(fā)展，包括卡爾多的非線性動態(tài)增長周期模型、哈羅德—多馬德動態(tài)增長周期模型、?？怂沟姆蔷€性乘數(shù)—加速數(shù)模型，但對引起經(jīng)濟(jì)波動的外部沖擊和對沖擊進(jìn)行強化的內(nèi)部傳導(dǎo)機制的認(rèn)識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展起源于對凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行批判的過程中，并引導(dǎo)了為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的潮流。理性預(yù)期和市場出清是新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的起點，盧卡斯在這個基礎(chǔ)上試圖解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經(jīng)濟(jì)波動的初始根源是什么？波動的傳導(dǎo)機制又是什么？盧卡斯認(rèn)為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經(jīng)濟(jì)波動。波動的傳導(dǎo)機制是信息不完全，由于當(dāng)事人無法獲得完全信息，不能準(zhǔn)確判斷價格變化的實際情況，從而導(dǎo)致了產(chǎn)量的波動。

經(jīng)濟(jì)周期這個曾經(jīng)被視為只有在資本主義條件下才存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，已經(jīng)成為社會主義經(jīng)濟(jì)運行中不可否認(rèn)的基本事實和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中不容忽略的重要因素。正確認(rèn)識和科學(xué)把握中國經(jīng)濟(jì)波動的規(guī)律，對保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展至關(guān)重要。

一、中國的經(jīng)濟(jì)周期波動狀況

經(jīng)濟(jì)周期是國民經(jīng)濟(jì)擴張與收縮、波峰與波谷不斷交替的運動，具體包括復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段，用以反映國民經(jīng)濟(jì)在動態(tài)的增長中運行的起伏狀態(tài)。它通常分為古典型周期和增長型周期兩類。古典型周期是指經(jīng)濟(jì)總量水平的周期波動，也就是產(chǎn)量絕對值指標(biāo)的波動；而增長型周期是指依經(jīng)濟(jì)增長率上升或下降而定義的經(jīng)濟(jì)周期波動，表現(xiàn)為增長態(tài)勢下速度的加快與放慢。

經(jīng)濟(jì)周期按時間長度可分為四種類型：（1）短周期，即基欽周期，平均長度約40個月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均長度8－10年。（3）中長周期，即庫茲涅茨周期，平均長度15－25年。（4）長周期，即康德拉耶夫周期，平均長度50年左右。

建國以來我國的經(jīng)濟(jì)周期波動分為兩個階段，第一階段是從1953年到1976年，第二階段從1977年到2000年。下面對改革前后這兩個階段我國經(jīng)濟(jì)周期波動的狀態(tài)進(jìn)行對比分析：

第一，從波動的深度看，改革前五個周期波動以古典型為主，波谷平均值為－6.4％，總的呈現(xiàn)為古典型；改革后四個周期的深度平均為6.2％，波動轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L型。谷位的上升表明，我國經(jīng)濟(jì)的增長增強了抗衰退力。

摘要：建立在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究已經(jīng)脫離了早期以建筑周期為基礎(chǔ)的理論，對波動產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的宏觀影響還是微觀效應(yīng)的研究都有了長足的發(fā)展，實證分析的證據(jù)也越來越充分。但現(xiàn)有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進(jìn)一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；周期波動；發(fā)展方向

一、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的理論基礎(chǔ)

1．凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架下，經(jīng)濟(jì)波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數(shù)的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經(jīng)濟(jì)周期的主要傳導(dǎo)機制為經(jīng)濟(jì)變量的剛性或者粘性。根據(jù)這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認(rèn)為政府在經(jīng)濟(jì)波動的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進(jìn)行了動態(tài)化的完善和調(diào)整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數(shù)和加速數(shù)的傳導(dǎo)過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發(fā)展，包括卡爾多的非線性動態(tài)增長周期模型、哈羅德—多馬德動態(tài)增長周期模型、?？怂沟姆蔷€性乘數(shù)—加速數(shù)模型，但對引起經(jīng)濟(jì)波動的外部沖擊和對沖擊進(jìn)行強化的內(nèi)部傳導(dǎo)機制的認(rèn)識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展起源于對凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行批判的過程中，并引導(dǎo)了為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的潮流。理性預(yù)期和市場出清是新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的起點，盧卡斯在這個基礎(chǔ)上試圖解釋宏觀經(jīng)濟(jì)波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經(jīng)濟(jì)波動的初始根源是什么？波動的傳導(dǎo)機制又是什么？盧卡斯認(rèn)為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經(jīng)濟(jì)波動。波動的傳導(dǎo)機制是信息不完全，由于當(dāng)事人無法獲得完全信息，不能準(zhǔn)確判斷價格變化的實際情況，從而導(dǎo)致了產(chǎn)量的波動。

改革開放30多年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是在借鑒西方先進(jìn)的市場經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上完成的。在這個過程中，經(jīng)濟(jì)大幅度增長的同時，也存在著非常明顯的經(jīng)濟(jì)周期性波動。與此同時，波動起伏的CPI、逐漸拉大的貧富差距、資源嚴(yán)重浪費、生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化等現(xiàn)象也給我們敲響了警鐘。中國是一個擁有13億人口的大國，要想確保經(jīng)濟(jì)的繁榮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須創(chuàng)建穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只有如此，我國的經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)不斷地增長。當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不穩(wěn)定，美國金融危機的陰霾還沒有散去，歐洲金融危機接踵而至，在這種情況下，認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)周期的波動，恰當(dāng)選擇行之有效的金融政策，對于全面建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、經(jīng)濟(jì)周期的含義

經(jīng)濟(jì)周期，又叫商業(yè)周期或者景氣循環(huán)。經(jīng)濟(jì)周期是指在經(jīng)濟(jì)運行的過程中經(jīng)濟(jì)擴張和收縮互相交替、循環(huán)出現(xiàn)的一種周期性現(xiàn)象。具體到一個國家，經(jīng)濟(jì)周期是國家的總體收入、總體支出與總體就業(yè)狀況的循環(huán)往復(fù)。經(jīng)濟(jì)周期通常包括四個階段，即：擴張、頂峰、衰退、谷底。

二、美國經(jīng)濟(jì)周期性波動與金融政策的選擇

美國是當(dāng)今世界上最大的經(jīng)濟(jì)體，也是對世界經(jīng)濟(jì)影響最大的國家之一。從上世紀(jì)50年代開始，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷繁榮的作用下，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速的發(fā)展，但是由于自然資源以及生產(chǎn)規(guī)模的影響，到上世紀(jì)80年代，美國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了非常明顯的供求背離，從而導(dǎo)致了美國經(jīng)濟(jì)的大幅度波動。上世紀(jì)90年代，科學(xué)技術(shù)水平的快速發(fā)展使美國的生產(chǎn)技術(shù)得到了很大的提高，美國的經(jīng)濟(jì)水平也得到了很大的提高，特別是在信息技術(shù)與通訊技術(shù)的大力推動下，美國的經(jīng)濟(jì)不但得到了快速發(fā)展，而且其通貨膨脹率也維持低位。這段長達(dá)十年的黃金時期，知識化的投入有效抵消了自然資源稀缺等不利因素的影響，知識要素具有的邊際效益不斷遞增，為美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強大的動力，現(xiàn)代化的管理手段以及柔性化的生產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定創(chuàng)造了條件。這段時間，美國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在機制相對穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)整體也出現(xiàn)穩(wěn)定上升的態(tài)勢。隨著美國信息技術(shù)與通訊技術(shù)的發(fā)展，金融手段不斷得到創(chuàng)新與發(fā)展，虛擬經(jīng)濟(jì)快速實現(xiàn)了繁榮。到2007年，快速繁榮的虛擬經(jīng)濟(jì)終于導(dǎo)致了美國非常嚴(yán)重的金融危機，次貸危機海嘯般瞬間擊垮了美國的經(jīng)濟(jì)，引起了美國經(jīng)濟(jì)巨大的波動［1］。從上世紀(jì)60年代開始，美國經(jīng)濟(jì)一共出現(xiàn)了三次中周期的波動。在這三次波動過程中，美國政府分別采取不同的金融手段來應(yīng)對，從而使美國經(jīng)濟(jì)起伏不斷。

（一）第一次中周期與金融政策的選擇

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期分為復(fù)蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)都有所不同。而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的原因復(fù)雜，可以分為直接因素與間接因素，其中直接因素是供需關(guān)系的變化以及間接因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、土地政策、固定資產(chǎn)投資等?，F(xiàn)文章主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；周期波動；影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，對于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中不可避免的會出現(xiàn)規(guī)模擴張過度、價格上漲過快、產(chǎn)業(yè)運行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義，更為重要的是對建設(shè)社會主義和諧社會有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與普通經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)形式相同，分為復(fù)蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)都有所不同。第一，房地產(chǎn)的復(fù)蘇階段經(jīng)歷的時間較長，在復(fù)蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產(chǎn)投資活動停滯，投機者鮮有。復(fù)蘇中期房地產(chǎn)需求增多，現(xiàn)樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機者出現(xiàn)[1]。復(fù)蘇階段后期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇。金融貸款機構(gòu)與房地產(chǎn)投資機構(gòu)逐漸增加對房地產(chǎn)的投資，并且?guī)酉嚓P(guān)行業(yè)一同進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。樓價、租金上漲，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量穩(wěn)步上升，同時帶動了其上下鏈條的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了復(fù)蘇階段后將進(jìn)入繁榮階段，這一階段的持續(xù)時間較短，變化趨勢呈現(xiàn)為繁榮前期宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，房地產(chǎn)消費需求逐漸增多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續(xù)攀升，現(xiàn)樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產(chǎn)投機者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進(jìn)行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續(xù)處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機者資金繼續(xù)撐住，房地產(chǎn)空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，投資總量持續(xù)下降，房地產(chǎn)價格回落，房地產(chǎn)泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產(chǎn)衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機者資金獨立支撐，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產(chǎn)空置率進(jìn)一步增加。鑒于房地產(chǎn)投資風(fēng)險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發(fā)動工項目逐漸減少。中期，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，投資量持續(xù)減少，已建項目甚至出現(xiàn)停工。后期，房地產(chǎn)企業(yè)利潤縮水，投資項目減少，失業(yè)人數(shù)增加。第四，房地產(chǎn)蕭條階段。在經(jīng)歷了時間較短的衰退階段后房地產(chǎn)將進(jìn)入蕭條階段。這一階段歷經(jīng)時間相對較長。在初期政府實施的政策調(diào)節(jié)將持續(xù)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產(chǎn)糾紛持續(xù)出現(xiàn)；后期，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的收緊，房地產(chǎn)整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)成本與政策需求逐漸恢復(fù)至政策水平，房價波動取向平穩(wěn)。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)速度。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素

【摘要】本文運用時間序列的HP濾波方法，對北京市外國直接投資序列數(shù)據(jù)進(jìn)行趨勢分離，得到了其周期波動的具體形態(tài)，并結(jié)合北京市乃至全國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，對FDI的周期波動特點進(jìn)行了詳細(xì)的分析，對北京市今后吸引外資的方向和目標(biāo)提供一個基本的參考。

【關(guān)鍵詞】外國直接投資周期波動HP濾波

一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)周期波動理論的相關(guān)研究概述

1、經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)理論研究

經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)活動中出現(xiàn)的循環(huán)往復(fù)性的擴張和收縮，它是超越經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而普遍存在于世界范圍內(nèi)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。對于經(jīng)濟(jì)周期的核心問題，即經(jīng)濟(jì)周期的誘因和傳導(dǎo)機制問題，不同的經(jīng)濟(jì)周期理論有著不同的理解和回答。例如，貨幣主義的經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為主要是貨幣的擾動形成了經(jīng)濟(jì)的周期波動，實際經(jīng)濟(jì)周期(RealBusinessCycle)理論認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的周期波動源于生產(chǎn)率的沖擊，而現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論的新發(fā)展則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的周期波動并不只是由單一某種因素來決定，他們往往在同一周期模型中同時考慮多種因素的影響。

2、周期波動的測量

摘要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征，進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；消費；政策

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動，是指房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長期來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發(fā)生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開過程分析：第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時，政府一般通過擴張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴張傳導(dǎo)機制作用下，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價格全面上揚；與此同時，隨著房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費需求開始降低，同時受到房地產(chǎn)投機被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)價格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對持續(xù)時間較長的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的特征

要想深入了解我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行，必須要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)這個整體，牢牢把握其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。從此研究中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)體現(xiàn)出其先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征，是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的“晴雨表”。從本質(zhì)上來看，影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級市場對房地經(jīng)濟(jì)周期波動有著重要影響，特別是土地政策的變動，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)投資能夠極大地帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進(jìn)行住房改革，但是住房需求已經(jīng)發(fā)展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費者的需求變化并不能給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來顯著影響。同時，要想搞房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動有著重要影響；房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中起著關(guān)鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費、利潤等?？偲饋碚f，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調(diào)整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產(chǎn)投資、需求，并且在房地產(chǎn)價格的形成中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素

1.土地因素

在影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的諸多因素中，土地是最為關(guān)鍵的一環(huán)。在土地一級市場中，不論是土地的使用權(quán)使用，還是土地的使用權(quán)出讓，政府都扮演著重要角色。在現(xiàn)實中，鑒于預(yù)算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發(fā)收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項開支需求。這就造成了新區(qū)的盲目設(shè)立、房地產(chǎn)的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風(fēng)險更加凸顯?？偲饋碚f，政府通過對土地一級市場的直接影響，打破了房地產(chǎn)市場的供需狀況，這也是催生房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵原因。同時，當(dāng)前我國正處于社會轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的“雙軌期”，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著引導(dǎo)者和調(diào)控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。特別是土地政策的變動，決定了土地的投入量多少，對房地產(chǎn)供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，從而影響著房地產(chǎn)需求。

2.資金因素