導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征，進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；消費(fèi)；政策

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動(dòng)，是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)向上的總體趨勢(shì)，而從中短期來(lái)看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)曲線總會(huì)與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線發(fā)生偏離，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)。

從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開(kāi)過(guò)程分析：第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)，政府一般通過(guò)擴(kuò)張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會(huì)生產(chǎn)資源向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時(shí)由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價(jià)格全面上揚(yáng)；與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過(guò)投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費(fèi)需求開(kāi)始降低，同時(shí)受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機(jī)制的影響，使得社會(huì)資源率先從過(guò)熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過(guò)程，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過(guò)明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對(duì)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)指標(biāo)絕對(duì)值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動(dòng)形態(tài)，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長(zhǎng)率循環(huán)。

我國(guó)住房制度改革是從1998年開(kāi)始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場(chǎng)是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，但二者的區(qū)別較大，整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷售變動(dòng)情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長(zhǎng)的時(shí)間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)情況。但從長(zhǎng)期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國(guó)積存的住房存量一下子釋放出來(lái)，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長(zhǎng)以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動(dòng)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)影響因素分析

房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定了這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)，通常表現(xiàn)為環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)；其連帶性決定了市場(chǎng)發(fā)育依賴于土地資源，土地供應(yīng)從基礎(chǔ)上決定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模；房地產(chǎn)供給相對(duì)缺乏彈性；房地產(chǎn)的高資本價(jià)值性決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要是房地產(chǎn)投資、商品房?jī)r(jià)格等價(jià)值型的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性決定了房地產(chǎn)的需求變動(dòng)較大，當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)商品投資的保值增值預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)投機(jī)行為；另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售之間的時(shí)差、房地產(chǎn)適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的滯后性，都使得短期內(nèi)房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供給之間的矛盾較為明顯。通過(guò)對(duì)上述房地產(chǎn)屬性和市場(chǎng)特征的分析，我們可從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的投資因素、貨幣供給因素、消費(fèi)因素、政策因素方面分析房地產(chǎn)的特殊性對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響：

1．影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的宏觀因素的實(shí)證分析

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價(jià)格、房地產(chǎn)投資狀況和房地產(chǎn)消費(fèi)狀況等。因此，我們選取自變量指標(biāo)為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、全國(guó)土地交易價(jià)格、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷售額。采用2000年至2006年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時(shí)間序列分析。建立全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)y與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值x1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應(yīng)量x3、全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)x4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x5和商品房銷售額x6的線性回歸方程，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來(lái)進(jìn)行判斷。

六個(gè)變量有共同的上升趨勢(shì)，說(shuō)明他們之間有高度相關(guān)性導(dǎo)致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F(xiàn)檢驗(yàn)通過(guò)，但有些系數(shù)不能通過(guò)檢驗(yàn)，就存在著多重共線性。對(duì)多重共線性進(jìn)行處理，常見(jiàn)的方法有差分法和剔除法，因?yàn)椴罘謺r(shí)會(huì)丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過(guò)系數(shù)顯著性檢驗(yàn)的變量進(jìn)行剔除。通過(guò)EVIEWS5．0計(jì)算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區(qū)間未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。Testdrop檢驗(yàn)用于方程剔除變量時(shí)，檢驗(yàn)剔除是否有利于模型的優(yōu)化。

最后建立全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)Y與貨幣供給量x3，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)x4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x5作為自變量進(jìn)行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結(jié)果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)因素中，投資水平、貨幣供給量，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)的影響因素最大。

2．對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素的分析

（1）投資因素：我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有資源約束型特征，特別是對(duì)以投資為主導(dǎo)的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響就更為明顯。投資波動(dòng)對(duì)本輪房地產(chǎn)周期的影響主要有以下三個(gè)特征：

①房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張過(guò)快。引起房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過(guò)快的主要原因如下：首先，從需求方面來(lái)看，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長(zhǎng)，生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對(duì)住房的消費(fèi)需求迅速增加。另外，少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營(yíng)城市的理念指導(dǎo)下，盲目大拆大建，帶來(lái)了大量的被動(dòng)性住房需求。其次，銀行信貸極度擴(kuò)張。銀行對(duì)房地產(chǎn)投資資金有著無(wú)限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動(dòng)。再次，投機(jī)需求的推動(dòng)。近幾年來(lái)，由于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作；實(shí)際利率水平很低以及房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期形成大量投資需求和投機(jī)需求，使大量社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

②房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。反映有效需求的指標(biāo)是租售比，國(guó)際警戒線是1:200，2006年我國(guó)部分城市二手房均出現(xiàn)大幅上漲，而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，北京、上海等城市租售比已達(dá)到1:270～1:400之間。房地產(chǎn)有效需求不足的原因是多方面的，首先，房?jī)r(jià)收入比不合理。據(jù)世界銀行測(cè)算，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3～6倍之間時(shí)，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買住房。而我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)比高達(dá)10～20倍以上，廣大居民無(wú)能力購(gòu)買住房。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的投資出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而高價(jià)房的商品住宅、商業(yè)用房供給過(guò)剩，空置率不斷升高。

③房地產(chǎn)投資在時(shí)間上的集中性和投資產(chǎn)品的同質(zhì)性。房地產(chǎn)使用功能類別相同，配套環(huán)境也在同一水平上。同時(shí)，對(duì)房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購(gòu)買水平。同時(shí)，自國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的政策放寬后，個(gè)人住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。1997年全國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬(wàn)億元。近年來(lái)貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購(gòu)買能力，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（3）消費(fèi)因素：消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國(guó)的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)需求不斷釋放，加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。隨著我國(guó)居民改善居住條件意愿的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷豐富，從短期看，我國(guó)房地產(chǎn)需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費(fèi)不足對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高，土地國(guó)有，再加上我國(guó)利率沒(méi)有市場(chǎng)化，而土地政策、利率等因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，所以國(guó)家政策在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中一直起著十分重要的導(dǎo)向作用，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的一個(gè)特征就是具有“政策周期”。

政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有較大的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)可能出現(xiàn)大起大落的異常波動(dòng)時(shí)，可通過(guò)制定有效的經(jīng)濟(jì)政策，采用反周期對(duì)策，抑制周期波動(dòng)的負(fù)效應(yīng)出現(xiàn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的是貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策可以通過(guò)利率途徑、信貸途徑和資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財(cái)政支出，這種擴(kuò)張性財(cái)政政策不僅直接刺激了總需求的增長(zhǎng)，而且也相應(yīng)推動(dòng)了社會(huì)總供給規(guī)模的擴(kuò)張。微觀政策方面，主要指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源的控制政策，如對(duì)土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費(fèi)條件和融資條件等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時(shí)的效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有資源約束型特征，投資結(jié)構(gòu)失衡、有效需求不足等問(wèn)題依然是房地產(chǎn)周期調(diào)整的主要方向；房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于政府主導(dǎo)性行業(yè)，政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較大。經(jīng)過(guò)2004年的高位運(yùn)行，2005年至2006年在政府政策的引導(dǎo)下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)規(guī)模得到有效控制，房?jī)r(jià)增幅有所回落，預(yù)計(jì)當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲－減速的發(fā)展階段，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

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