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摘要：建立在現(xiàn)代經(jīng)濟周期理論基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究已經(jīng)脫離了早期以建筑周期為基礎(chǔ)的理論，對波動產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo)機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的宏觀影響還是微觀效應(yīng)的研究都有了長足的發(fā)展，實證分析的證據(jù)也越來越充分。但現(xiàn)有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；周期波動；發(fā)展方向

一、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的理論基礎(chǔ)

1．凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟學(xué)。在凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟學(xué)的框架下，經(jīng)濟波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數(shù)的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經(jīng)濟周期的主要傳導(dǎo)機制為經(jīng)濟變量的剛性或者粘性。根據(jù)這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認為政府在經(jīng)濟波動的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)積極采取宏觀調(diào)控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進行了動態(tài)化的完善和調(diào)整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數(shù)和加速數(shù)的傳導(dǎo)過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發(fā)展，包括卡爾多的非線性動態(tài)增長周期模型、哈羅德—多馬德動態(tài)增長周期模型、?？怂沟姆蔷€性乘數(shù)—加速數(shù)模型，但對引起經(jīng)濟波動的外部沖擊和對沖擊進行強化的內(nèi)部傳導(dǎo)機制的認識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經(jīng)濟學(xué)。新古典宏觀經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展起源于對凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟學(xué)進行批判的過程中，并引導(dǎo)了為宏觀經(jīng)濟學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的潮流。理性預(yù)期和市場出清是新古典宏觀經(jīng)濟學(xué)的起點，盧卡斯在這個基礎(chǔ)上試圖解釋宏觀經(jīng)濟波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經(jīng)濟波動的初始根源是什么？波動的傳導(dǎo)機制又是什么？盧卡斯認為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經(jīng)濟波動。波動的傳導(dǎo)機制是信息不完全，由于當(dāng)事人無法獲得完全信息，不能準(zhǔn)確判斷價格變化的實際情況，從而導(dǎo)致了產(chǎn)量的波動。

自20世紀(jì)80年代以來，新古典宏觀經(jīng)濟學(xué)派的學(xué)者們轉(zhuǎn)向經(jīng)濟中的實際因素，用實際因素去解釋宏觀經(jīng)濟波動，這就是所謂的真實經(jīng)濟周期理論。他們認為波動的根源是經(jīng)濟中的實際因素，其中特別值得注意的是技術(shù)沖擊。至于傳導(dǎo)機制并不唯一，主要包括消費者的跨期閑暇替代和盧卡斯所提出的信息不完全。

3．新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟學(xué)。新凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)與凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)的共通之處在于：緩慢的名義量調(diào)整是被事先假定的，而不是推導(dǎo)出來的。但是它的發(fā)展在于強調(diào)了宏觀經(jīng)濟學(xué)的微觀基礎(chǔ)，從一些名義變量不完美性的源頭出發(fā)進行分析，使得分析的結(jié)論更加具有說服力。

在20世紀(jì)90年代，新凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)主要關(guān)注名義沖擊的真實效應(yīng)，并認為如果名義不完美性對于總量波動是重要的，那么必然是微觀經(jīng)濟層次上的小的名義不完美性對宏觀經(jīng)濟有大的影響。關(guān)于名義剛性的微觀基礎(chǔ)的許多研究都是圍繞著這個問題展開的。

新凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟波動理論雖然對凱恩斯主義的理論進行了多方面的拓展，但是關(guān)于引起經(jīng)濟波動的外部沖擊并沒有多大變化，凡是引起總需求或者總供給變化的因素都有可能通過經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部的傳導(dǎo)機制進行強化。不同之處在于，傳導(dǎo)機制從名義變量剛性細化成為更加根源的因素，主要是市場的不完全競爭。

二、房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究現(xiàn)狀

早期的房地產(chǎn)業(yè)周期研究與建筑周期研究融為一體，缺乏經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)理論的支撐。主要集中探討房地產(chǎn)業(yè)周期的影響因素，實際上著重于房地產(chǎn)業(yè)周期波動指標(biāo)的研究與應(yīng)用。Mitchell（1927）認為：由于建筑活動受人口增長、房屋折舊、維修及投資利潤率高低等因素的影響，建筑業(yè)的供求不但像工業(yè)那樣可以無限地擴大或縮減，而且龐大的建筑投資對經(jīng)濟活動的影響更為明顯和巨大，由此形成一定的波動。Moore（1961）指出，住宅開工量受財政條件、建造成本、社會結(jié)婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影響，因此如果要了解房地產(chǎn)建造量，就可以從財政條件（主要是抵押貸款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投資生產(chǎn)量則可從社會結(jié)婚率高低、房屋空置率多少等指標(biāo)來研判。Harwood（1977）提出，經(jīng)濟變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素均會引起房地產(chǎn)業(yè)周期波動。Grebler＆Burns（1982）以GNP循環(huán)為基準(zhǔn)循環(huán)，探討了建筑波動周期問題，認為建筑成本在較低水平時，公共工程與私人部門呈相同方向變動；但建筑成本在較高水平時，兩者呈相反方向變化。

隨著西方經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)理論的迅速發(fā)展，一些新的研究成果不斷的被應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)周期波動的研究當(dāng)中，尤其伴隨著為宏觀經(jīng)濟學(xué)尋找微觀基礎(chǔ)的研究浪潮中，為房地產(chǎn)周期波動尋找微觀動力的研究也迅速發(fā)展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了預(yù)期的因子，著重分析了預(yù)期在形成房地產(chǎn)業(yè)周期波動中的作用。Chatterjee（1999）利用動態(tài)經(jīng)濟理論分析了反周期貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的影響，并得出結(jié)論認為宏觀經(jīng)濟政策對平穩(wěn)房地產(chǎn)業(yè)周期波動效果并不明顯。

除了一般性的理論分析之外，對各國房地產(chǎn)業(yè)周期波動進行實證分析和研究，也成為房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究的重要組成部分。Wenzlick（1980）以美國房地產(chǎn)市場交易量（或銷售額）為依據(jù)，通過分析1795年~1973年共180年間美國房地產(chǎn)的周期波動循環(huán)變化，指出美國房地產(chǎn)的長期波動周期約為18年。Case贊成美國房地產(chǎn)長期周為18年的觀點，進而指出長期周期主要受歷史事件，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟衰退、技術(shù)創(chuàng)新等事件影響。同時他還提出房地產(chǎn)短期波動周期的概念，從美國來看短期波動周期為5年，主要受貨幣市場、貸款額度和政府住宅政策等因素影響”。Barrast和Ferguson（1985、1987）從實證分析和理論分析兩個方面研究了英國的建筑周期波動。認為建筑周期的需求循環(huán)大約為4年~5年，主要反映經(jīng)濟景氣波動及政府政策的變動；而建筑周期的供給循環(huán)大約為9年，主要反映生產(chǎn)過程的落后狀況。Kaiser（1997）利用78年的數(shù)據(jù)分析了美國房地產(chǎn)業(yè)的長周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的數(shù)據(jù)分析了個不同區(qū)域住宅市場的周期波動，在更加微觀的層次上檢驗了住宅市場的效率問題。WheatonandRossoff（1998）則利用1969年~1994年的數(shù)據(jù)分析了工業(yè)不動產(chǎn)的周期波動。

在中國，對房地產(chǎn)業(yè)周期波動的研究開始于20世紀(jì)90年代中期。張元端（1995）分析了中國的房地產(chǎn)業(yè)周期波動現(xiàn)象，他通過比較國民經(jīng)濟增長率和全國商品房銷售額增長率，認為中國房地產(chǎn)業(yè)的周期與國民經(jīng)濟周期基本吻合。相對而言，梁桂（1996）從房地產(chǎn)供求的周期性波動來定義不動產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動，并采用年商品房銷售面積指標(biāo)，分析了從1986年~1995年中國不動產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動及其特性。何國釗等（1996）利用商品房價格等8項指標(biāo)，在按環(huán)比增長率得出單項指標(biāo)的周期波動后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析1981年~1994年的中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動現(xiàn)象及其特點。在此基礎(chǔ)上，作者們著重探討了中國房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期在不同周期階段的相互關(guān)系，并選擇投資與政策兩個因素，分析了中國房地產(chǎn)業(yè)周期的原因。譚剛（2001）在分析中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的基礎(chǔ)上，選擇總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價格等6類共16項指標(biāo)，利用擴散指數(shù)方法分析了深圳房地產(chǎn)業(yè)周期波動特征。中國社會科學(xué)院財貿(mào)經(jīng)濟研究所“房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究”課題組（2004）利用中國1979年~2002年的數(shù)據(jù)進行，對房地產(chǎn)行業(yè)的運行軌跡和特征進行分析，并在此基礎(chǔ)上分析了影響中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的經(jīng)濟因素。

三、亟待解決的問題

現(xiàn)有的研究尤其是中國的房地產(chǎn)業(yè)周期研究無論在理論上還是在實踐上都存在很多不足之處，至少需要在以下方面進行擴展：

1．結(jié)合產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品獨特性的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究尚需加強。房地產(chǎn)作為一種獨特的產(chǎn)品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空間固定性、不可分割性、復(fù)雜和多重異質(zhì)性、市場的分散性、生產(chǎn)的非凸性、信息的非對稱的重要性、交易成本的重要性、缺乏相關(guān)的保險及期貨市場。這些特征很多都對房地產(chǎn)業(yè)周期波動有著重大影響，但現(xiàn)有研究基本上套用經(jīng)濟周期理論或做一些變形，沒有體現(xiàn)出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的獨特性。這些獨特的特征對周期波動的影響如何并沒有得到足夠的重視。如市場的分散性和空間固定性造成了房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域壟斷的市場結(jié)構(gòu)，這種市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)周期有怎樣的影響幾乎沒有理論涉及。

2．應(yīng)進一步深入考察房地產(chǎn)業(yè)周期波動的微觀影響及對策分析。房地產(chǎn)業(yè)周期波動對宏觀經(jīng)濟包括相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響已經(jīng)有大量理論及實證的文獻，但其微觀效應(yīng)還沒有得到充分的發(fā)展。對此應(yīng)主要從房地產(chǎn)業(yè)周期對開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和投資者的投資策略的角度出發(fā)，研究在房地產(chǎn)業(yè)周期的不同階段，開發(fā)企業(yè)以及投資者應(yīng)該采取什么樣的措施來應(yīng)對，這個研究主題在國外近幾年才剛剛出現(xiàn)的，而在中國幾乎是一片空白。

3．應(yīng)進一步加強對中國區(qū)域性房地產(chǎn)市場周期波動的研究。房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的區(qū)域性特征，不同城市之間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能具有巨大的差異性。從總體上研究中國的房地產(chǎn)市場可能低估一些問題的嚴(yán)重性。例如總整體上分析，中國的房地產(chǎn)市場在大多數(shù)情況下是不可能出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫的，但在某些區(qū)域性市場是可能存在的。目前中國幾篇具有代表性的文獻大多是對中國整體房地產(chǎn)業(yè)的周期波動進行實證分析，其中只有譚剛（2001）研究了深圳市1987年~1998年間房地產(chǎn)業(yè)周期式發(fā)展歷程?？梢钥闯?，中國的房地產(chǎn)業(yè)周期研究很少對區(qū)域市場尤其是城市的數(shù)據(jù)進行分析的，尤其對不同城市之間周期的形態(tài)、成因等進行分析及比較的文獻幾乎沒有。

參考文獻：

1．何國釗，曹振良，李晟．中國房地產(chǎn)業(yè)周期研究．經(jīng)濟研究，1996，（12）．

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3．譚剛．房地產(chǎn)業(yè)周期波動——理論、實證與政策分析．北京：經(jīng)濟管理出版社，2001．

4．中國社會科學(xué)院財貿(mào)經(jīng)濟研究所“房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究”課題組．中國房地產(chǎn)業(yè)周期波動：解釋轉(zhuǎn)移與相機決策．財貿(mào)經(jīng)濟，2002，（7）．

5．保羅·切希爾，埃德溫·S·米爾斯主編．區(qū)域和城市經(jīng)濟學(xué)手冊．北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2003