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摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期分為復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)與蕭條四個時期，每一個時期都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)都有所不同。而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的原因復(fù)雜，可以分為直接因素與間接因素，其中直接因素是供需關(guān)系的變化以及間接因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、土地政策、固定資產(chǎn)投資等?，F(xiàn)文章主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；周期波動；影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，對于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中不可避免的會出現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張過度、價格上漲過快、產(chǎn)業(yè)運(yùn)行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義，更為重要的是對建設(shè)社會主義和諧社會有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與普通經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)形式相同，分為復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)與蕭條四個時期，每一個時期都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)都有所不同。第一，房地產(chǎn)的復(fù)蘇階段經(jīng)歷的時間較長，在復(fù)蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產(chǎn)投資活動停滯，投機(jī)者鮮有。復(fù)蘇中期房地產(chǎn)需求增多，現(xiàn)樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機(jī)者出現(xiàn)[1]。復(fù)蘇階段后期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇。金融貸款機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)逐漸增加對房地產(chǎn)的投資，并且?guī)酉嚓P(guān)行業(yè)一同進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。樓價、租金上漲，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量穩(wěn)步上升，同時帶動了其上下鏈條的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了復(fù)蘇階段后將進(jìn)入繁榮階段，這一階段的持續(xù)時間較短，變化趨勢呈現(xiàn)為繁榮前期宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，房地產(chǎn)消費(fèi)需求逐漸增多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續(xù)攀升，現(xiàn)樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產(chǎn)投機(jī)者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進(jìn)行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續(xù)處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機(jī)者資金繼續(xù)撐住，房地產(chǎn)空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，投資總量持續(xù)下降，房地產(chǎn)價格回落，房地產(chǎn)泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產(chǎn)衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機(jī)者資金獨(dú)立支撐，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產(chǎn)空置率進(jìn)一步增加。鑒于房地產(chǎn)投資風(fēng)險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發(fā)動工項(xiàng)目逐漸減少。中期，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，投資量持續(xù)減少，已建項(xiàng)目甚至出現(xiàn)停工。后期，房地產(chǎn)企業(yè)利潤縮水，投資項(xiàng)目減少，失業(yè)人數(shù)增加。第四，房地產(chǎn)蕭條階段。在經(jīng)歷了時間較短的衰退階段后房地產(chǎn)將進(jìn)入蕭條階段。這一階段歷經(jīng)時間相對較長。在初期政府實(shí)施的政策調(diào)節(jié)將持續(xù)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產(chǎn)糾紛持續(xù)出現(xiàn)；后期，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的收緊，房地產(chǎn)整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)成本與政策需求逐漸恢復(fù)至政策水平，房價波動取向平穩(wěn)。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)速度。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素

(一)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的直接因素。房地產(chǎn)市場的供需變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動最直接的原因。主要影響機(jī)制為如市場中房地產(chǎn)供大于求，則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)緊縮；供小于求則房地產(chǎn)市場擴(kuò)張。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供給主體來分析，固定資產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)投資周期、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國民經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之間存在著緊密的聯(lián)系。因此，深入了解并準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)投資周期對消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)都是十分關(guān)鍵的[3]。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資占據(jù)GDP比例的4%-6%左右。相對來說，發(fā)展中國家的變動范圍更大。中國在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的狀態(tài)下房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資比例的20%，占據(jù)了GDP的10%左右。需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是十分重要的，如果國家對房地產(chǎn)的調(diào)控可以正確把握需求的規(guī)律并且從根源上影響需求，則可以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行更加有效的調(diào)節(jié)，并且緩解房地產(chǎn)價格扭曲的情況。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出，房地產(chǎn)需求與其他一般商品需求不同，無法套用其他需求體系來進(jìn)行預(yù)估。在房地產(chǎn)需求中可以根據(jù)消費(fèi)者的目標(biāo)將其分為消費(fèi)需求與投機(jī)需求。調(diào)查研究數(shù)據(jù)指出，目前我國房地產(chǎn)消費(fèi)需求的彈性相對于投資需求要更小。這就代表著政府在制定政策的時候可以根據(jù)不同類別的需求有針對性的進(jìn)行調(diào)控。(二)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的間接因素。1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素。我國整體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有可能會對房地產(chǎn)的供給與需求雙方產(chǎn)生影響。如國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于不景氣的狀態(tài)下，政府會根據(jù)市場環(huán)境出臺擴(kuò)張性政策，通過拉動內(nèi)需來穩(wěn)住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境過度活躍，政府會根據(jù)市場狀態(tài)出臺緊縮性政策來降低需求進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展，避免過多房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值我國國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)規(guī)律性周期變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國內(nèi)生產(chǎn)總值變動周期之間的關(guān)系緊密。整體來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動周期的變化相對國內(nèi)生產(chǎn)總值周期變化要發(fā)生的更早。導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)原因是房地產(chǎn)行業(yè)位于產(chǎn)業(yè)鏈的前端，能夠預(yù)示著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的變動也會對其他行業(yè)造成一定的影響。在這一影響過程中存在著時間差。我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的總和全部行業(yè)的經(jīng)濟(jì)總值，所以國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動周期會相對于房地產(chǎn)行業(yè)更晚。另外，國內(nèi)生產(chǎn)總值的波動周期的整體規(guī)模相對房地產(chǎn)行業(yè)來說要更緩，這與國內(nèi)生產(chǎn)總值的核算方式有關(guān)，其他行業(yè)的波動也會對GDP核算造成影響，自然會對GDP波動周期產(chǎn)生影響[4]。相應(yīng)的，如國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)處于上升階段，失業(yè)率降低，群眾受眾資金充分，投資者的投資行為增加會拉動房地產(chǎn)市場擴(kuò)張；如國內(nèi)生產(chǎn)總值降低，失業(yè)率上升，消費(fèi)者手頭現(xiàn)金變少，投資者資金大幅減少，房地產(chǎn)市場自然收縮。(2)利率國家頒布的利率政策是干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動最為明顯的手段之一。利率的調(diào)整會同時影響到房地產(chǎn)供需主體。政府會整體把握房地產(chǎn)市場的整體情況，進(jìn)而頒布不同的利率政策，通過改變基準(zhǔn)利率以及金融結(jié)構(gòu)存貸款利率來改變利率結(jié)構(gòu)。利率的改變會對房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本以及消費(fèi)者的購房成本造成影響，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)建造行為與消費(fèi)者的購買行為，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的目的。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)都會涉及巨額的資金交易。如利率下跌，則融資成本下降則會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激，進(jìn)而推動房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展。在我國金融市場日益完善的背景下，利率對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的影響越來越明顯。(3)居民消費(fèi)與存儲居民消費(fèi)與存儲會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動產(chǎn)生影響，而居民的消費(fèi)與儲蓄則會受到居民可支配收入的影響。群眾的購買力持續(xù)增加，從而加大了對房地產(chǎn)的需求。需求的增加又會帶動房價再次上升，拉動房地產(chǎn)投資。另外，我國消費(fèi)者的消費(fèi)理念變動也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以往我國購房消費(fèi)者都是使用存款買房，買房者付全款的比例較高，這種形勢不利于房地產(chǎn)市場資金的周轉(zhuǎn)。而近幾年來金融政策的成熟，貸款購房的引導(dǎo)政策大大推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2.人口紅利。我國人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間的關(guān)系十分緊密。消費(fèi)者對首套房的需求十分強(qiáng)烈，即使房價出現(xiàn)不同程度的上升，只要消費(fèi)者的積蓄可以承受或未來的收入可以負(fù)擔(dān)都可以選擇購買第一套房。人口的三個方面都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，即為人口總量、勞動年齡人口以及購房失靈人口。在上述三個層次中購房適齡人口是最值得關(guān)注的，這類人口還可以分為首次購房剛性需求人口以及多次購房改善性需求人口。在2016年我國勞動人口達(dá)到高峰，2015年購房適齡人口達(dá)到高峰。但是由于我國特殊的購房需求，當(dāng)前適齡人口的剛性需求將逐漸薄弱，但家庭小型化與城鎮(zhèn)化對住房的需求依然在支撐。3.土地政策。土地政策是政府通過對土地進(jìn)行控制來對房地造成影響的一種形式，以便讓房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)的形式。20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)市場一共進(jìn)行了5輪調(diào)控。在第三輪調(diào)控過程中使用土地政策較為頻繁，這是由于在第三輪調(diào)控過程中但是貨幣調(diào)控政策實(shí)施的目的出現(xiàn)了沖突。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則需要使用其他手段來進(jìn)行調(diào)節(jié)，土地政策成為了政府的選擇。土地政策是干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期變動的有力手段，能夠從本質(zhì)上對房地產(chǎn)的市場供給造成影響。伴隨著土地政策的成熟，政府土地政策的出臺與實(shí)施對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的影響中起到的作用越來越明顯。4.固定資產(chǎn)投資。我國是一個典型投資導(dǎo)向性國家，通過投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展是推動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。固定資產(chǎn)的投資發(fā)展形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了影響，甚至影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。因此，在經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境中，持續(xù)增加固定資產(chǎn)投資，拉動國內(nèi)消費(fèi)行為是勞動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常見手段。但是這一方式從長遠(yuǎn)來看卻不可取，在未來的發(fā)展過程中我國政府將會對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行更加深入的了解，將固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)市場波動的影響逐漸弱化。5.財(cái)政貨幣政策。就全球范圍來看，各個國家政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上政策軌道后，通常實(shí)施的政策都是逆周期政策，即為在房地產(chǎn)市場過度繁榮發(fā)展的階段，使用抑制房地產(chǎn)過熱、過快發(fā)展的調(diào)控策略，在房地產(chǎn)市場蕭條的階段，采用支持、帶動房地產(chǎn)發(fā)展政策。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不同發(fā)展?fàn)顟B(tài)實(shí)施不同政策的目的在于維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，抑制房地產(chǎn)市場過度波動。其中，財(cái)政與貨幣政策就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策手段。第一，財(cái)政政策。財(cái)政政策是對于房地產(chǎn)市場來說，政府為了實(shí)現(xiàn)某種經(jīng)濟(jì)目的而采用的財(cái)政手段用于干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的總稱。對于中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，財(cái)政政策對房價的影響是不容忽視的。在IS-LM經(jīng)濟(jì)模型中，當(dāng)政策實(shí)施擴(kuò)張財(cái)政政策的階段會使得利率上升，從而導(dǎo)致私人投資擠出。寬松的財(cái)政政策則會導(dǎo)致房價持續(xù)上升，尤其是政府在進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)或投資時，對房價的影響更加明顯。同時，開征、取消房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策也會對房價造成影響。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)稅收會增加房地產(chǎn)建設(shè)成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)商放緩房地產(chǎn)建造腳步，縮小供應(yīng)，導(dǎo)致房價上漲；相反，政策減免房地產(chǎn)開發(fā)稅收則會使得房地產(chǎn)開發(fā)商加快建造房地產(chǎn)腳步，擴(kuò)大供應(yīng)，從而導(dǎo)致房價下跌。第二，貨幣政策。貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響是需要傳導(dǎo)機(jī)制實(shí)現(xiàn)的。所以，貨幣政策的實(shí)施是否可以對房地產(chǎn)市場造成影響需要由傳導(dǎo)機(jī)制決定。從2008年金融危機(jī)開始，我國的貨幣政策呈現(xiàn)“松—緊—穩(wěn)中趨松—穩(wěn)健”的變化趨勢。2009年我國貨幣環(huán)境十分寬松，貨幣供應(yīng)量同比增長達(dá)到27.7%，房地產(chǎn)銷售面積也持續(xù)高速增長，全面同比增長51%。2010年房地產(chǎn)限購、限貸政策實(shí)施，但貨幣供應(yīng)量依然保持高水平，所以房地產(chǎn)市場增速下降，但并未出現(xiàn)大幅下跌趨勢。2010年，貨幣供應(yīng)量同比增長19.7%，房地產(chǎn)銷售面積同比增長11.3%。綜合來看，國家實(shí)施的貨幣政策可以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，有助于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，回歸理性發(fā)展。

三、結(jié)語

總的來說，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)的重要性與地位不言而喻。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響因素進(jìn)行摸索有助于更加準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈波，從而對房地產(chǎn)市場開展積極的干預(yù)、健康的引導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展，營造和諧的社會環(huán)境。

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作者:劉洪 錢佳蓉 單位:1.南通市住房保障和房產(chǎn)管理局 2.南通大學(xué) 3.南京大學(xué)商學(xué)院