導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特征

要想深入了解我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，必須要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)這個(gè)整體，牢牢把握其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。從此研究中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)體現(xiàn)出其先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征，是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的“晴雨表”。從本質(zhì)上來(lái)看，影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)的因素，主要涉及到土地、資金、市場(chǎng)三方面。具體來(lái)講，土地一級(jí)市場(chǎng)對(duì)房地經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)有著重要影響，特別是土地政策的變動(dòng)，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)投資能夠極大地帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國(guó)不斷進(jìn)行住房改革，但是住房需求已經(jīng)發(fā)展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費(fèi)者的需求變化并不能給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來(lái)顯著影響。同時(shí)，要想搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問(wèn)題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)有著重要影響；房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中起著關(guān)鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費(fèi)、利潤(rùn)等。總起來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征，離不開(kāi)土地政策的變化、金融政策的調(diào)整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產(chǎn)投資、需求，并且在房地產(chǎn)價(jià)格的形成中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

二、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素

1.土地因素

在影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中，土地是最為關(guān)鍵的一環(huán)。在土地一級(jí)市場(chǎng)中，不論是土地的使用權(quán)使用，還是土地的使用權(quán)出讓?zhuān)及缪葜匾巧?。在現(xiàn)實(shí)中，鑒于預(yù)算約束和追求政績(jī)的雙重壓力，不少地方政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)收益的依賴(lài)度越來(lái)越高，以此來(lái)滿足政府不斷增長(zhǎng)的各項(xiàng)開(kāi)支需求。這就造成了新區(qū)的盲目設(shè)立、房地產(chǎn)的過(guò)熱、大量耕地被占等問(wèn)題日漸突出，使得我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯?？偲饋?lái)說(shuō)，政府通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的直接影響，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，這也是催生房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵原因。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的“雙軌期”，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著引導(dǎo)者和調(diào)控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。特別是土地政策的變動(dòng)，決定了土地的投入量多少，對(duì)房地產(chǎn)供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，從而影響著房地產(chǎn)需求。

2.資金因素

資金因素，是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要因素之一，主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源。一方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)增加值、投資規(guī)模的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.974，這足以說(shuō)明投資在房地產(chǎn)中占據(jù)著重要地位，其變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著明顯影響。也就是說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)，在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點(diǎn)，如投資具有盲目性和沖動(dòng)性；投資具有時(shí)間上的集中性；房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日漸同質(zhì)化，有效需求得不到真正滿足。另一方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，將近40%都是來(lái)源于銀行貸款。此外，自籌資金是指售房收益，但是購(gòu)房者大約70%的購(gòu)房款來(lái)自銀行貸款，因而，從本質(zhì)上看，這部分資金的主要來(lái)源也是銀行貸款?？梢哉f(shuō)，一直以來(lái)，銀行貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，支撐了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)資金來(lái)源對(duì)銀行的依賴(lài)程度愈來(lái)愈高，銀行為了競(jìng)爭(zhēng)而降低房貸條件，造成了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)日漸凸顯，從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

3.市場(chǎng)因素

市場(chǎng)因素在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中占據(jù)著重要位置，主要涉及商品房空置率、價(jià)格。一方面，通過(guò)對(duì)商品房空置率、投資波動(dòng)的分析，可以得出：投資波動(dòng)會(huì)影響商品房空置率，空置率同樣也會(huì)刺激新的房地產(chǎn)投資。但是鑒于我國(guó)目前的多種復(fù)雜因素，這種效果沒(méi)有很好地體現(xiàn)出來(lái)；在面對(duì)商品房空置率的情形下，投資擴(kuò)張的反應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資收縮的反應(yīng)。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的最顯著指標(biāo)，兩者表現(xiàn)出同向性、同步性、同幅性。具體來(lái)講，一是與土地因素的關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中，一級(jí)市場(chǎng)的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級(jí)市場(chǎng)，政府的土地調(diào)控政策極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，近年來(lái)的土地政策變動(dòng)，如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等，恰好說(shuō)明了這一點(diǎn)；二是與房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的關(guān)系。在價(jià)格杠桿的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求高低，極大地影響著房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。其中，商品房?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售面積的變化，有著一致性。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)關(guān)系到人民幸福安康，關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于實(shí)現(xiàn)人們住有所居的目標(biāo)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，具有重大意義。因而，我們必須從土地、資金、市場(chǎng)等方面入手，牢牢把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律，化不利為有利，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。

作者：劉濟(jì)濤工作單位：莒縣國(guó)土資源局