導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)行業(yè)周期分析的必要性

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行周期性的分析研究，既是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、理性發(fā)展的實際需要．研究周期波動規(guī)律可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施，包括制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展．研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失或衰退產(chǎn)業(yè)的危害．

2房地產(chǎn)業(yè)周期現(xiàn)狀及其主要特征

宏觀政策本身應(yīng)存在著周期．由于房地產(chǎn)政策受整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，同樣也會出現(xiàn)周期性波動．根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙庫茲涅茨的統(tǒng)計分析，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分緊密的關(guān)系．我國房地產(chǎn)改革以來的實踐也表明，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度呈正相關(guān)態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段和發(fā)展水平不同的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別．目前我國的房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期，需求極其旺盛．除了受市場供求關(guān)系變化的影響之外，房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴(kuò)張的，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響．對于經(jīng)濟(jì)周期的釋義，簡明的定義為，每一次國民經(jīng)濟(jì)的“衰榮更迭”形成一個經(jīng)濟(jì)周期．“二戰(zhàn)”以前的經(jīng)濟(jì)周期分為四個階段：經(jīng)濟(jì)衰退和危機(jī)階段、經(jīng)濟(jì)蕭條階段、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段、經(jīng)濟(jì)繁榮階段．也就是說，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中完整地出現(xiàn)以上四個階段，才叫一個經(jīng)濟(jì)周期．“二戰(zhàn)”以后，由于科學(xué)技術(shù)和生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，也由于政府的宏觀調(diào)控能力和企業(yè)適應(yīng)市場變化的不斷提高，經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)了許多變動，多數(shù)專家主張經(jīng)濟(jì)周期分為蕭條和繁榮兩個階段．也顯示出5～7年為一個周期．在每一個周期內(nèi)呈現(xiàn)萎縮與停滯、復(fù)蘇與穩(wěn)定發(fā)展、高速發(fā)展五個階段．房地產(chǎn)業(yè)周期的主要特征有以下幾點：

2．1房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的趨勢基本一致

一般說來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)這類具有獨(dú)特性質(zhì)的消費(fèi)品和投資品的供求關(guān)系會產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，結(jié)果使得宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區(qū)別．房地產(chǎn)周期起點略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期起點．當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時，一旦政府通過擴(kuò)張性政策刺激經(jīng)濟(jì)，在這一外部因素沖擊下，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和房地產(chǎn)收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移．由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)率先開始復(fù)蘇，帶動宏觀經(jīng)濟(jì)步入擴(kuò)張期．當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期后，政府通過提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費(fèi)構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現(xiàn)降低．同時又由于受房地產(chǎn)投資被抑制、房地產(chǎn)泡沫因素等特有的產(chǎn)業(yè)收縮機(jī)制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，結(jié)果使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮期．

2．2我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性，與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾

當(dāng)前我國各個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟(jì)特點的側(cè)重性，特別是東、中、西部差異很大．房地產(chǎn)業(yè)極其明顯的區(qū)域特點和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一．由此不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動周期．應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖胨讲攀且韵M(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的價格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場的價格脫離于當(dāng)居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認(rèn)同．如何使國家宏觀調(diào)控政策同各地實際情況結(jié)合起來實施，才能有效地縮短市場周期的蕭條期、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展．

2．3房地產(chǎn)業(yè)周期波動具有明顯的波峰，易受內(nèi)外部條件影響

自進(jìn)入21世紀(jì)以來，從2000年到2008年這九年間，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率達(dá)到24．1％，而一階段內(nèi)的GDP平均增長率為9．6％，比之高出了足有14．5個百分點，并且在全社會的固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個百分點左右．在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)格局對于中國的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用．美國的金融危機(jī)，不但影響到美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟(jì)狀況，并且同樣對中國經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響．這些變化都不可避免地會對中國房地產(chǎn)起到一定的抑制作用．特別是人民幣受美國經(jīng)濟(jì)衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊力．盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個負(fù)面因素，但從長遠(yuǎn)來看，卻利于房價整體水平的上升．另一方面，大量外來資本的涌入，也對中國房地產(chǎn)在價格方面形成了巨大沖擊和影響．因為房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性質(zhì)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也會通過對建筑的、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影響，從而對整個國民經(jīng)濟(jì)的周期波動產(chǎn)生作用．然而，提高利率、抑制通貨等緊縮性政策卻會使社會性資源迅速從房地產(chǎn)領(lǐng)域中退出，使房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的產(chǎn)生進(jìn)入到行業(yè)緊縮期．

3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性劇烈波動的原因

3．1人口周期變化的影響

房地產(chǎn)業(yè)的周期波動首先受到人口周期變化的影響，與人口周期變化有著驚人的吻合度．如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān)，我國從上個世紀(jì)八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，這段時間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時候，對房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮．

3．2國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

我國宏觀經(jīng)濟(jì)有明顯的周期特征，房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期波動對房地產(chǎn)業(yè)的周期會產(chǎn)生較強(qiáng)影響，使宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢．

3．3城市化進(jìn)程的影響

改革開放以來，我國不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市化的比重已由1978年的18．6％提升到2011年的約51％，全國的城鎮(zhèn)人口已有6．5億人．城市化問題涉及國計民生、社會進(jìn)步和現(xiàn)代建設(shè)的各個方面．城市化進(jìn)程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求，促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展．

3．4居民的收入水平的影響

城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，從而會增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲．根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料，改革開放以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲7．2％，特別是近幾年來，企業(yè)工人工資水平不斷提高，行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進(jìn)一步改善，居民得到真正的實惠，這些是房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關(guān)系．房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動的危害主要表現(xiàn)：（1）房地產(chǎn)消費(fèi)的持續(xù)低落會影響宏觀經(jīng)濟(jì)整體消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)增長失去動力，進(jìn)一步例宏觀經(jīng)濟(jì)增長減緩甚至衰退，但房地產(chǎn)過度擴(kuò)張會耗盡財力、物力、人力等資源，嚴(yán)重破壞經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的各種均衡關(guān)系．另外房地產(chǎn)消費(fèi)增長過快，占用了過多的消費(fèi)購買力，也會造成對其他消費(fèi)需求的抑制作用．（2）房地產(chǎn)業(yè)的過度波動會加大處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性，使社會生產(chǎn)力嚴(yán)重受挫．（3）房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)低迷狀態(tài)將會加劇我國內(nèi)需的不足的癥狀，但如果大炒房地產(chǎn)業(yè)，泡沫越吹越大，一旦鏈條斷裂，將會造成連鎖反應(yīng)，使剛剛有所恢復(fù)的投資者和消費(fèi)者信心再次受到重大沖擊．（4）房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，離不開金融系統(tǒng)的支持．如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷，必然導(dǎo)致金融行業(yè)的活力和效益降低，并且房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)形成沖擊，這對我國原本脆弱的金融體系會造成更大的壓力．

4避免我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動對策思考

4．1加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動有著極為重大的影響．宏觀調(diào)控的緊縮政策與寬松政策交替變動構(gòu)成中國房地產(chǎn)業(yè)的“特有周期”刺激經(jīng)濟(jì)出臺，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，出現(xiàn)過熱甚至形成泡沫．為抑制經(jīng)濟(jì)過熱，國家又實行宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的調(diào)控政策，由于調(diào)控力度不當(dāng)又導(dǎo)致商品房因資金短缺而出現(xiàn)投資迅速減少，商品房大量積壓，房地產(chǎn)業(yè)跌入低谷的惡性循環(huán)．筆者認(rèn)為，國家對經(jīng)濟(jì)發(fā)展實行調(diào)控是必要的，但應(yīng)當(dāng)將宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來．應(yīng)建立一套符合房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)．這一系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)包括：（1）對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程和增長實際進(jìn)行全程監(jiān)控，包括房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)整合、土地供應(yīng)、開發(fā)投資、商品房買賣與二手房交易，進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測和分析研究．（2）研究房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況、規(guī)律和特點，及時進(jìn)行政策微調(diào)，減少波動的幅度．（3）推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體水平相一致．土地和金融信貸政策應(yīng)相對來說持續(xù)平穩(wěn)，防止忽松忽緊，大起大落

．4．2加強(qiáng)房地產(chǎn)立法，建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境

我國房地產(chǎn)業(yè)秩序混亂的狀況是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)波動和缺乏穩(wěn)定重要原因．從總體上看，我國房地產(chǎn)立法工作還不能滿足迅速發(fā)展的需要，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律規(guī)章還不夠了周密、完善．在司法實踐中急需補(bǔ)充和加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)金融、市場交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理、市場準(zhǔn)入等相關(guān)的公共性法律和專門性法規(guī)；房地產(chǎn)法律仲裁和法律服務(wù)體系也尚待完善；要積極推進(jìn)依法行政、進(jìn)行嚴(yán)格的市場監(jiān)管．健全房地產(chǎn)信用體系，建立誠實守信的市場環(huán)境和公開、平等、自主、互利的契約制度．

4．3合理選擇調(diào)控手段，適時調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

一般來說，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)問題，可以采取以行政手段和法律手段為主，輔以宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行直接調(diào)控；對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中和房地產(chǎn)企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)行為，則主要以經(jīng)濟(jì)手段為主進(jìn)行間接調(diào)控，同時加之必要的行政性管理．房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，應(yīng)特別注意以下情況：一是房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)．房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比重要合理，防止比重過大或過?。茄芯客顿Y主體結(jié)構(gòu)的變化．國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明，很容易形成一種“擴(kuò)張欲望”，自我約束機(jī)制相對薄弱；相比之下股份制、民營企業(yè)風(fēng)險約束機(jī)制較強(qiáng)，決策比較理性，有助于平抑房地產(chǎn)周期的波動幅度．

4．4規(guī)范土地一級市場管理

中國房地產(chǎn)市場的于土地一級市場．?dāng)?shù)次房地產(chǎn)周期波動中，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)失控的直接原因就是土地一級市場的秩序混亂和供給總量失控．不少行政劃撥的土地通過隱性市場流入開發(fā)用途，擾亂了正常的市場秩序．應(yīng)實行總量控制，嚴(yán)格審批行政劃撥用地．加大中央政府對地方政府不規(guī)范行為的管控能力，使城市土地在市場機(jī)制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組．對于土地增值效益，確定合理的分配比例，資金投向應(yīng)以城市建設(shè)行改善民生為主．加大經(jīng)濟(jì)適用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群體居住質(zhì)量．進(jìn)一步深化土地制度改革，設(shè)立專門進(jìn)行土地交換的固定場所，組建和培育土地交易市場．土地交易范圍應(yīng)涵蓋土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃三個層次．土地交易方式按市場規(guī)劃運(yùn)作，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式公開進(jìn)行土地交易，杜絕協(xié)議批租方式．適當(dāng)提高進(jìn)入土地市場的門檻，獲取土地的開發(fā)商必須達(dá)到一定的實力．從而使土地的后期開發(fā)有一定的保證．

4．5加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

一定時期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點，決定著這一時期行業(yè)周期波動的基本狀態(tài)特征．高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等各檔房中，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動幅度要小，而高檔商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大的多．由于受利益的驅(qū)動，盲目大量開始高檔商品房，形成大量積壓和空置，從而形成產(chǎn)品比例失調(diào)，結(jié)構(gòu)不合理的局面．一方面，大量需求彈性較大的商品房缺乏真實消費(fèi)需求，當(dāng)投資和和投資需求隨著市場收縮而大幅萎縮時，其市場失去支撐，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動．另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能及時根據(jù)需求結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行轉(zhuǎn)移，也會產(chǎn)生供求結(jié)構(gòu)不對稱的問題．產(chǎn)品不對路，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)越多，空置越多，資金和資源浪費(fèi)也就越多，擬采取措施包括：（1）盡快建立合理的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭不同的住房供應(yīng)政策．高收入家庭直接從市場購買，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，而最低收入家庭租賃由政府提供的謙租房．現(xiàn)階段要加大經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積以緩解供需緊張的矛盾．并抑制房地產(chǎn)的過分需求而避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生．（2）加快房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級換代．要大力推廣新材料、新技術(shù)，提高住宅的工程質(zhì)量、勞動生產(chǎn)率和節(jié)能化水平．在提高房地產(chǎn)工藝水平和科技含量的同時，必須進(jìn)行大規(guī)模的資本存量調(diào)整與更新，使生產(chǎn)要素的質(zhì)量上升到一個新水平．（本文來自于《河北建筑工程學(xué)院學(xué)報》雜志?！逗颖苯ㄖこ虒W(xué)院學(xué)報》雜志簡介詳見.）

作者：郭雅文工作單位：張家口市房屋安全鑒定站