上海鴻禧花園小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修協(xié)議書

甲方：上海鴻禧物業(yè)管理有限公司

乙方（業(yè)主）：

丙方（施工單位）：

茲就乙方委托丙方在甲方管理的鴻禧花園社區(qū)內(nèi)進(jìn)行乙方所擁有房屋裝修工程事宜，經(jīng)叁方協(xié)商簽定本協(xié)議書，具體條文如下，系叁方共同遵守：

1．應(yīng)注意之事項

業(yè)主支付保函（試行）

編號：(工字)第號

（承包商）：

鑒于貴方與（以下簡稱“業(yè)主”）就項目于年月日簽訂編號為的《建設(shè)工程施工合同》（以下簡稱主合同），應(yīng)業(yè)主的申請，我方愿就業(yè)主履行主合同約定的工程款支付義務(wù)以保證的方式向貴方提供如下?lián)＃?/p>

一、保證的范圍及保證金額

我方的保證范圍是主合同約定的工程款。

尊敬的業(yè)主：

XXXXXX物業(yè)管理有限公司XXXX物管處全體員工對您的入住表示熱烈的歡迎。小區(qū)是全體業(yè)主共同的家園，為了使大家擁有一個祥和寧靜,整潔衛(wèi)生的家園,物管處懇請大家做到以下幾點(diǎn)：

1、請將生活垃圾、裝潢垃圾袋裝后放到指定地點(diǎn),以便統(tǒng)一清運(yùn)。

2、請按照規(guī)定的時間進(jìn)行裝潢,以免噪音影響他人。

3、請不要隨意改動房屋的結(jié)構(gòu),以免造成安全隱患。

4、請做好自我防范，以免造成您的財產(chǎn)損失。

物業(yè)管理問題是社會關(guān)注的熱點(diǎn)。近來，以"管家"比喻物業(yè)管理企業(yè)屢見于新聞媒體。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系涉及物業(yè)管理職能、物業(yè)管理服務(wù)對象形態(tài)特征、物業(yè)管理法律依據(jù)等諸方面多種因素，簡單地以"管家"類比，未免失之偏頗。本文擬就此問題談?wù)剛€人的看法。

物業(yè)管理具有服務(wù)和管理雙重職能

物業(yè)管理的行業(yè)職能要求物業(yè)管理企業(yè)不但要作好物業(yè)的運(yùn)行、維修、治安、保潔和綠化，而且要根據(jù)有關(guān)法律文件的規(guī)定處理住戶之間的矛盾與糾紛；監(jiān)督住戶的裝飾裝修行為；對業(yè)主的違章違規(guī)行為進(jìn)行處理；通過社區(qū)活動和其他有效方式加強(qiáng)住戶之間的互相聯(lián)系、創(chuàng)建社會主義精神文明……可見，為營造安全、舒適、方便、高效、高雅的物業(yè)環(huán)境，物業(yè)管理必須行使物業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理雙重職能。而傳統(tǒng)意義上的管家只能聽命于業(yè)主卻根本無權(quán)約束業(yè)主的行為?？梢?，從工作職能上看，二者并不相同。

物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主群體

為了保障住戶的合法權(quán)益，國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的共同利益，而每一戶業(yè)主又都要服從業(yè)主委員會的決議。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會建立服務(wù)管理關(guān)系，根據(jù)業(yè)主委員會的要求來進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理制度、管理計劃和管理方式要體現(xiàn)全體業(yè)主的統(tǒng)一意志；物業(yè)管理企業(yè)的各項工作要滿足全體業(yè)主的共同需求。而傳統(tǒng)意義上的管家僅為單個的業(yè)主工作，只服從于業(yè)主這一個體。顯然，從服務(wù)對象的形態(tài)特征分析，二者也不相同。

物管企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，雙方均須依法行事

在建筑業(yè)已普遍實(shí)行的工程招投標(biāo)活動，不僅是業(yè)主選擇一個信譽(yù)良好的施工企業(yè)的過程，同時也是尋求一個各方均能接受的工程“合理價格”的尋價過程。工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程，市場經(jīng)濟(jì)的變化多端，使工程投資的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要業(yè)主對工程造價的管理始終貫穿于項目的全過程。招標(biāo)階段的造價控制，上承設(shè)計階段下啟施工階段的造價控制，是工程的預(yù)期“合理價格”浮出水面的關(guān)鍵階段。

1.計價方式變革給工程造價控制帶來的影響

作為我國工程造價管理改革的一個里程碑，2003年7月1日開始實(shí)施“工程量清單”計價方法。這是我國成為世貿(mào)成員國后，建筑業(yè)作為率先承諾對外開放的行業(yè)之一，與國際管理接軌的必然要求。這種計價方式的變革，給業(yè)主在施工招標(biāo)階段的造價控制帶來幾方面的影響。

（1）對業(yè)主的工程造價專業(yè)能力提出了更高的要求。招標(biāo)中采用工程量清單計量，則是由業(yè)主提供清單，承包商再根據(jù)清單報價，而工程量清單本身的錯漏風(fēng)險將由業(yè)主承擔(dān)。

（2）采用無標(biāo)底招標(biāo)方式時，如果由于設(shè)計階段的造價控制不理想，或是出現(xiàn)幾個投標(biāo)人惡意圍標(biāo)的情況，將會發(fā)生中標(biāo)價與業(yè)主的預(yù)期價格出現(xiàn)較大差距，給工程的后續(xù)工作帶來隱患。一些大型工程項目和裝飾工程的招標(biāo)尤其如此。其結(jié)果是合同簽訂、執(zhí)行過程中一波三折；或是施工階段業(yè)主頻繁變更，以降低造價；甚至造成工程流標(biāo)，需重新進(jìn)行招標(biāo)。給業(yè)主帶來較大風(fēng)險。

（3）采用“最低價中標(biāo)”的評標(biāo)方式時，在我國市場體制尚不完備的現(xiàn)階段，低于成本價競爭的問題將難以避免，它將直接導(dǎo)致“惡意低標(biāo)”。有的工程項目因其規(guī)模和條件很吸引人，個別投標(biāo)人追求業(yè)績的最大化，往往出現(xiàn)飲鳩止渴、低價掠標(biāo)情況，與他們簽訂施工合同后履行不了合同承諾，讓業(yè)主騎虎難下、進(jìn)退兩難，直接影響工程質(zhì)量和工期目標(biāo)。

摘要:隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，業(yè)主自治成為了我們成為了我們民主法治生活的一部分?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布也使我們厘清了業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)。本文將從業(yè)主自治的概念、機(jī)構(gòu)出發(fā)，探究業(yè)主自治的法理基礎(chǔ)，并研究業(yè)主自治的憲法意義。

關(guān)鍵詞:業(yè)主自治;自治機(jī)構(gòu);憲法;民主法治

一、業(yè)主自治的概念

業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的權(quán)利人，是業(yè)主自治活動中的主體。在實(shí)踐中，我們一般將業(yè)主理解為物業(yè)的所有權(quán)人，并不是物業(yè)的合法使用人就是業(yè)主。房屋的建設(shè)單位是物業(yè)的所有權(quán)人，但并不是普遍意義上的業(yè)主，而業(yè)主自治活動的進(jìn)行也與沒有房屋所有權(quán)的房屋的承租人息息相關(guān)。業(yè)主自治是指業(yè)主基于建筑物區(qū)所有權(quán)，依照法律規(guī)定和一定的程序，在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立自治組織、構(gòu)建自治規(guī)范、實(shí)施自我管理的基層自主管理。業(yè)主自治屬于其他組織，并不屬于法定意義上的群眾自治組織，但其基層民主、自我管理、具有公益性的特點(diǎn)與群眾自治組織極其相似。業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)和程序下民主自治，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使決策權(quán)，并且不以營利為目的，不受國家和其他組織的干涉。

二、業(yè)主自治的權(quán)利性質(zhì)

(一)業(yè)主自治的物權(quán)基礎(chǔ)

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：

為鼓勵市區(qū)企業(yè)實(shí)行主輔分離，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)市政府同意，提出如下意見：

一、扶持的范圍和對象

從原在*市區(qū)實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)中分離發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運(yùn)輸、倉儲配送、投資服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、科技研發(fā)、信息咨詢、工業(yè)設(shè)計等服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及外地來紹具有法人資格的服務(wù)業(yè)子公司。

二、扶持政策

1．對主輔分離后設(shè)立的三產(chǎn)企業(yè)，由利潤形成地方財政收入部分，財政在三年內(nèi)給予扶持。

各位老鄉(xiāng)、朋友們：

爆竹聲聲舊歲去，春意融融游子歸。正值之際，我代表市委、市政府和百萬父老鄉(xiāng)親對參加此次座談會的老鄉(xiāng)表示熱烈的歡迎并致以祝福，祝大家合家歡樂、生意興隆、萬事如意！對一直以來大力支持發(fā)展或給予傾心關(guān)注的朋友表示衷心的感謝！借此機(jī)會，向大家介紹一下我市當(dāng)前的工作情況及服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況。

年，市委、市政府全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以新型工業(yè)化為主線，以招商引資為中心，著力推進(jìn)項目建設(shè)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力推進(jìn)各項改革，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，全市經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值136.8億元，增長11%。全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到41.2億元，增長25%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值22.5億元，增長21%。地方一般預(yù)算收入剔除農(nóng)業(yè)稅減免因素，達(dá)到1.35億元，可比增長15%。實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額68.2億元，增長11.8%。城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)7191元，增長8.5%；農(nóng)民人均純收入可達(dá)3225元，增長4.4%。全年外貿(mào)出口總額達(dá)到3650萬美元，增長64.9%。實(shí)際使用外資達(dá)到1350萬美元，增長242%。

全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有以下幾個特點(diǎn)。

一是招商引資取得顯著成效。年，全市共引進(jìn)新建、擴(kuò)建、跨年度建設(shè)項目190個，計劃投資49.76億元，實(shí)際到位資金18.8億元。計劃投資10億元以上的項目2個、1億元至10億元的項目11個、1000萬元至1億元的項目52個。中國星星集團(tuán)、華潤啤酒集團(tuán)、浙江冠南集團(tuán)、杭州華泰集團(tuán)等國內(nèi)知名企業(yè)已落戶我市。

二是工業(yè)經(jīng)濟(jì)后勁明顯增強(qiáng)。通過大力培育和扶持，全市已經(jīng)初步形成了紡織服裝、機(jī)械制造、醫(yī)藥化工和食品加工四大產(chǎn)業(yè)集群。一批骨干企業(yè)逐步成長壯大。等企業(yè)將成為我市的骨干稅源。益泰制藥新上了國內(nèi)第一條三氯蔗糖生產(chǎn)線，“十一五”期間年產(chǎn)值將超過10億元，稅收可達(dá)到1億元。成田制藥“十一五”期間稅收至少可以達(dá)到5000萬元。華泰鋁輪轂“十一五”期間將達(dá)到500萬只的年產(chǎn)量，可望實(shí)現(xiàn)8000萬至1億元的稅收。華潤啤酒首期產(chǎn)量將達(dá)到10萬噸，今年三月份投產(chǎn)，二期工程投入建設(shè)后將達(dá)到20萬噸的年產(chǎn)量，可以實(shí)現(xiàn)6000萬的稅收。另外，隨著紡機(jī)、沙隆達(dá)農(nóng)化公司、福臨化工有限公司、海力菊糖科技有限公司的擴(kuò)規(guī)以及鹽化工項目、60萬頭生豬屠宰分割項目、200萬只肥肝鵝養(yǎng)殖深加工項目和綠色發(fā)展有限公司、紡織、棉紡、鍍、、等企業(yè)的落戶和發(fā)展，我市將有更多的優(yōu)勢骨干企業(yè)成長壯大。

摘要：物業(yè)管理自治是我國物業(yè)管理未來的發(fā)展方向，在我國由于物業(yè)管理體系的不規(guī)范和相關(guān)法律制度的不健全，政府和物業(yè)公司沒有及時履行其職責(zé)，以及廣大業(yè)主參與決策意識和維權(quán)途徑的缺失，導(dǎo)致業(yè)主自治制度在推行過程十分艱難。文章針對上述業(yè)主自治制度中的問題，提出應(yīng)對的決策包括：健全法律制度，擴(kuò)充業(yè)主維權(quán)的渠道，重新構(gòu)建業(yè)主自治組織，明確政府和物業(yè)公司在自治過程中的責(zé)任與義務(wù)，加強(qiáng)對業(yè)主參與自主決策和維護(hù)合法權(quán)益的意識。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主自治；業(yè)主維權(quán)

所謂業(yè)主自治，一般是指在相關(guān)法律法規(guī)的界定下，居住在一定范圍內(nèi)的廣大業(yè)主，依據(jù)本人對于私有房產(chǎn)的所有權(quán)以及自由、平等的規(guī)則建立的自我管理、自我約束此范圍內(nèi)的物業(yè)管理模式。業(yè)主一方面可以對自有財產(chǎn)獨(dú)立支配，一方面與業(yè)主管理團(tuán)體即業(yè)主大會和業(yè)主委員會對涉及到公共利益的部分進(jìn)行共同管理。

1業(yè)主自治實(shí)踐中的問題

1．1法律不完善導(dǎo)致業(yè)主不能有效維權(quán)

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》的根本目的是“推行物管企業(yè)的專業(yè)管理制度”，并按照“業(yè)主自治”的核心所設(shè)計，忽略了“業(yè)主自治”是其實(shí)質(zhì)，導(dǎo)致業(yè)主自治制度出現(xiàn)了以下問題：首先，至今沒有對業(yè)主自治基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行更高分量的法律界定與規(guī)范，產(chǎn)權(quán)界定的不清晰是業(yè)主自治成敗的關(guān)鍵因素，相關(guān)法律對于產(chǎn)權(quán)界定的缺失以及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益手段導(dǎo)致業(yè)主在早期容易失去民主自治的意識。其次，在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會更像是一個被引進(jìn)的單純的概念，其中所涉及的產(chǎn)生、權(quán)限、義務(wù)、運(yùn)作、法律責(zé)任等沒有作任何具體規(guī)范，導(dǎo)致“業(yè)主委員會”缺少資金、場所、專職人員，與“三無”機(jī)構(gòu)別無區(qū)別。只具有一個框架如何運(yùn)作又如何通過履行自身職責(zé)來保障業(yè)主的合法權(quán)益。我們看到的是廣大業(yè)主在對抗開發(fā)商和物業(yè)公司時的弱小，沒有法律作為其堅固的靠山，猶如一盤散沙。當(dāng)其受到侵害時，業(yè)主委員會無法發(fā)揮其功用維護(hù)業(yè)主權(quán)益。再次，相關(guān)法律法規(guī)不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，不能為其提供法律救濟(jì)的渠道。由于物業(yè)管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導(dǎo)致各地法院在審理有關(guān)物業(yè)管理民事法律糾紛時存在“無法可依”的現(xiàn)狀。由于沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，在審理相似的案件時，各地出現(xiàn)了審理結(jié)果不同的情況，不利于維護(hù)公民公平的權(quán)力。因此，加強(qiáng)立法是當(dāng)務(wù)之急。

黨員意識就是黨員的角色意識、身份意識、行為意識和形象意識，是共產(chǎn)黨員獨(dú)特的社會身份、社會地位和社會作用在個體觀念上的集中反映，是一個共產(chǎn)黨員在對黨的綱領(lǐng)與目標(biāo)的認(rèn)同、對自己所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)的認(rèn)同、對黨的組織與紀(jì)律認(rèn)同的基礎(chǔ)上形成的。

一、民營企業(yè)黨員業(yè)主黨員意識淡化的表現(xiàn)和產(chǎn)生原因。

黨員要有黨員意識，這是對一個共產(chǎn)黨員最起碼的要求，民營企業(yè)的黨員業(yè)主也不能例外。然而，就目前的情況來看，我們民營企業(yè)的業(yè)主黨員中有一部分的黨員意識卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的淡化。有的信仰迷失，有的信仰動搖，有的心態(tài)失衡，對原先信奉的馬克思列寧主義和共產(chǎn)主義理想產(chǎn)生了懷疑；有的缺乏馬克思主義基本常識，隨意斷言馬克思主義已經(jīng)過時，肆意貶低馬克思主義學(xué)說；有的口口聲聲講馬克思主義，事實(shí)上從來就沒有真正信仰過馬克思主義；有的對社會主義、共產(chǎn)主義失去信心，對能否建設(shè)成有中國特色社會主義表示懷疑；有的黨員意識差，黨性觀念淡薄，把自己混同于普通群眾；有的革命意志衰退，心灰意冷；有的熱衷于個人利益，奉行金錢至上和個人主義；有的黨員忘記了自己的特殊身份，平時看不出來，關(guān)鍵時刻站不出來；有的黨員長期不過組織生活，不受黨的組織紀(jì)律約束；有的黨員在大是大非面前不講原則，對有損黨的形象的言論和行為不制止、不斗爭，聽之任之，甚至公開發(fā)表有悖于黨的組織紀(jì)律的言論；有的黨員以權(quán)謀私、違法亂紀(jì)，甚至走上違法犯罪的道路等等。凡此種種，在社會上造成了惡劣的影響，嚴(yán)重?fù)p害了黨在人民群眾中的形象，嚴(yán)重?fù)p害了黨在工人階級中的形象。

黨員意識淡化是黨員思想上的“水土流失”，任其發(fā)展，它所導(dǎo)致的危害是極其嚴(yán)重的。一旦黨員的黨員意識出現(xiàn)淡化或者喪失，他所在的黨組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力就會受到影響，就很難抵御敵對勢力的進(jìn)攻和重大社會事件的考驗。從民營企業(yè)來看，業(yè)主黨員的黨員意識淡化，原因是多種多樣的。從主觀上說，這些黨員有的長期不注重馬克思主義理論的學(xué)習(xí)，不講政治，放松了對自己的要求，放松了黨性鍛煉，喪失了辨別和抵御錯誤思想的能力；有的理想信念喪失，對人類社會的發(fā)展規(guī)律不能正確認(rèn)識，從而導(dǎo)致對科學(xué)社會主義理論的懷疑，對共產(chǎn)主義能否實(shí)現(xiàn)失去信心；有的思想觀念陳舊，不能與時俱進(jìn)，對改革開放以來社會生活各個領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況和新問題不能正確認(rèn)識，甚至對黨現(xiàn)行的路線、方針和政策產(chǎn)生懷疑?！皬纳迫绲?，從惡如崩。”從客觀上看，主要有以下幾點(diǎn)：一是歷史背景。我國的封建社會里，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和封建思想根深蒂固，形成了較為厚重的歷史慣性和文化積淀，只要一有適當(dāng)?shù)臈l件，各種封建殘余就會沉渣泛起。改革開放政策在先富群體中催生了一大批民營業(yè)主，由于我們對他們?nèi)狈φ_的思想引導(dǎo)，致使封建迷信活動在他們之中死灰復(fù)燃，在少數(shù)地區(qū)甚至泛濫成災(zāi)。大環(huán)境之中，我們的少數(shù)黨員業(yè)主也不能幸免，卷入到封建迷信之中。二是社會因素。在重大社會轉(zhuǎn)型之中，經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)濟(jì)利益多樣化、社會生活方式多樣化、社會組織形式多樣化、就業(yè)崗位和就業(yè)方式多樣化，使人與人、人與社會之間的關(guān)系更加復(fù)雜多樣。在各種因素的相互作用下，有的民營黨員業(yè)主認(rèn)為自己能夠在復(fù)雜的環(huán)境中占有一席之地，是自己努力的結(jié)果，是憑自己聰明才智在市場上拼殺的結(jié)果，與他人無關(guān)，與黨的富民政策無關(guān)，進(jìn)而滋生一些追求享受、向往奢迷的思想，從思想道德上放松了對自己的要求，甚至發(fā)生理想信念上的動搖。三是國際環(huán)境。當(dāng)今世界，社會主義運(yùn)動處于低潮，西方敵對勢力對我實(shí)施“西化”、“分化”的圖謀不僅沒有消弱，反而隨著前蘇聯(lián)劇變和東歐的解體而變本加厲，以更加多樣的途徑，更加隱蔽、狡猾的手段不斷對我國進(jìn)行思想和文化滲透。一些黨員干部不能正確分析判斷形勢，對社會主義、共產(chǎn)主義產(chǎn)生懷疑、動搖甚至悲觀失望。四是黨的建設(shè)方面的原因。一些黨組織不重視民營企業(yè)的黨建工作，放松對黨員的馬克思主義教育，聽?wèi){各種非馬克思主義的，甚至是反馬克思主義的思想毒害、侵蝕黨員干部。一些黨組織只重視民營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作，忽視民營企業(yè)黨的建設(shè)，“一手硬、一手軟”的問題始終沒有得到很好解決。此外，黨內(nèi)存在的各種不正之風(fēng)，特別是腐敗現(xiàn)象，使有的民營企業(yè)黨員汪主對黨產(chǎn)生了嚴(yán)重的失望情緒。有些黨組織在黨員發(fā)展問題上把關(guān)不嚴(yán)，致使一些不符合黨員標(biāo)準(zhǔn)和條件的人被吸收到黨內(nèi)；在處置不合格黨員方面軟弱無力，使一些不合格黨員得以繼續(xù)留在黨內(nèi)，嚴(yán)重?fù)p害著黨的形象。

二、要高度重視強(qiáng)化民營企業(yè)黨員業(yè)主的黨員意識工作。

強(qiáng)化民營企業(yè)黨員業(yè)主的黨員意識，是我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，是加強(qiáng)保證民營企業(yè)社會主義發(fā)展方向的需要，是發(fā)揮民營企業(yè)黨員先鋒模范作用的需要。我們一定要認(rèn)真對待這件工作，引起思想上的高度重視。