摘要：物業(yè)稅是針對不動產(chǎn)而征收的。為解決我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度和政策中存在的種種問題，物業(yè)稅的開征已經(jīng)被提上了議程。本文介紹了國外物業(yè)稅征收的概況，并通過借鑒國際經(jīng)驗，對我國開征物業(yè)稅提出了幾點建議。

關鍵詞：物業(yè)稅國際經(jīng)驗借鑒

財產(chǎn)課稅是對納稅人擁有的財產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢敭a(chǎn)課征的稅收。嚴格來說，財產(chǎn)課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種。從各國的征收實踐來看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統(tǒng)一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區(qū)）稱為不動產(chǎn)稅、地方財產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國家（地區(qū)）直接就稱為物業(yè)稅。

各國（地區(qū)）開征物業(yè)稅的概況

美國對不動產(chǎn)保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產(chǎn)稅的納稅義務人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財產(chǎn)價值的估算是美國財產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財產(chǎn)的價值。財產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定。各地方政府為加強對財產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財產(chǎn)類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。

英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當年預算支出情況而定。英國住房財產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當?shù)臏p稅照顧。

美國對不動產(chǎn)保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產(chǎn)稅的納稅義務人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財產(chǎn)價值的估算是美國財產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財產(chǎn)的價值。財產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定。各地方政府為加強對財產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號、財產(chǎn)類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。

英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當年預算支出情況而定。英國住房財產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當?shù)臏p稅照顧。

日本對不動產(chǎn)保有課稅主要設立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應稅財產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產(chǎn)稅是對土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財產(chǎn)登記冊》中所列示的應稅財產(chǎn)評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據(jù)標準土地的價值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據(jù)住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產(chǎn)也免稅?！豆潭ㄘ敭a(chǎn)登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據(jù)土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產(chǎn)登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對不動產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動產(chǎn)的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構(gòu)。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權力，評估師可以任意索取相關資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔

香港物業(yè)稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對物業(yè)稅的免除項目主要三項：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收??；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表內(nèi)，接受稅務局評稅主任的評稅后，再根據(jù)評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區(qū)）對物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當?shù)卣M行征收管理。物業(yè)稅均對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設置上，各國（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

一、物業(yè)稅開征的時機已經(jīng)成熟

眾所周知．2009年全國商品房價格出現(xiàn)一輪過快上漲，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40％左右。另據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)統(tǒng)計，一線大城市的投資性和投機性購房已超過30％，而這正是導致房價飛漲的主要原因。伴隨房價飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題，很多城市房屋空置率已大大高于國際警戒線。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認為，當前開征物業(yè)稅的時機已經(jīng)成熟。投機性購房需求吹大了房地產(chǎn)市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，未來將更難恢復房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康在其提案中表示。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上形成一種經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束。賈康同時表示．目前是推行物業(yè)稅改革一個很好的“時間窗口”。開征物業(yè)稅會使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為．而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)．增加二手房源，一手房和二手房市場同時進行，房價自然會向合理的水平回歸。

二、各國的做法、經(jīng)驗及啟示

(一)美國。

美國是西方國家中房地產(chǎn)稅制最完善的國家。美國聯(lián)邦政府實行的是公私兼有的多元化土地所有制，聯(lián)邦政府的土地，主要包括聯(lián)邦政府機關及派駐各州、縣、市機構(gòu)的土地及軍事用地等，州、縣、市政府也各自擁有自己的土地，聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權、使用權和受益權上各自獨立，不存在任意占用或平調(diào)，確實需要時，要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。美國將對保有階段的土地和房屋等不動產(chǎn)的征稅歸在財產(chǎn)稅項下，納稅義務人為不動產(chǎn)的所有人，課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋等，開征權由州和地方政府決定，是地方財政的主體稅種．是對納稅人所擁有的財產(chǎn)征收的一種從價稅，通常用財產(chǎn)的評估價值計算，這個評估價值實際上僅為市場價值的一部分(各州規(guī)定不一，從2O％到100％不等)，計稅價值評估與房地產(chǎn)稅的征收管理分別獨立進行。稅率由各地方政府依據(jù)支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收人額、可征稅財產(chǎn)的估計等因素“倒算”得出，名義稅率一般為3％一10％。美國沒有專門針對房地產(chǎn)出租收益征收的物業(yè)稅．是將房租納入個人總收人一并征收個人所得稅。其他相關的稅種主要是依據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承贈與以及所得。分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項目下。另外，美國為了鼓勵一般老百姓買房。規(guī)定老百姓在購買第一套自己的住房時，可以免除財產(chǎn)稅。購買第二套住房時才征收財產(chǎn)稅，而以后再購買住房時．稅率會有一個較大比例的增長。

(二)加拿大。

1引言

目前看來，開征物業(yè)稅已經(jīng)成為世界多個國家為了控制房屋、土地等一系列不動產(chǎn)的價格而采取的一種措施，并且這種措施已經(jīng)越來越普遍，而物業(yè)稅的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的稅款。可是物業(yè)稅在我國的開征還存在一定程度上的爭議，但不可否認的是，物業(yè)稅不僅可以帶動經(jīng)濟齒輪的運作，還可以經(jīng)濟運行的過程中化解其所帶來的一些矛盾與爭議，同時對于各級政府來說，物業(yè)稅也是籌集經(jīng)濟收入的各種手段中的其中之一。

2物業(yè)稅制定應遵循的原則

物業(yè)稅既可以被稱作財產(chǎn)稅又可以叫地產(chǎn)稅，因為它在國際上并沒有一個統(tǒng)一的名稱，不同國家有其對物業(yè)稅自己的習慣性的稱呼。然而物業(yè)稅主要是針對一些不動產(chǎn)像土地、房屋等，并且明文規(guī)定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的稅款，而應支付的稅費會隨著不動產(chǎn)的價值變化而變化。目前看來，在我國物業(yè)稅的開征有著不可替代得重要意義和必要性，因此，首先要根據(jù)物業(yè)稅制度的基本原則而確定物業(yè)稅，這樣才能夠確保物業(yè)稅將來的實施能夠較為順利的進行。我國物業(yè)稅的制定應貫徹法定原則、中性原則、公平原則、合理負擔原則，使其融合在物業(yè)稅制度里。

3我國物業(yè)稅開征存在問題的難點分析

在我國，稅收是一種重要的財政收入來源，并且也是征稅較多的國家之一。物業(yè)稅一般是根據(jù)房屋或者土地征收的一種稅種，然而關于房地產(chǎn)的稅種就多達十多種。即使物業(yè)稅的開征是有必要的，但是依然不能否認對于開征物業(yè)稅是有一定的困難。因此我們不得不考慮以下幾點問題：3.1物業(yè)稅的稅負總水平的確定及其基本功能的定位。對于物業(yè)稅這一稅種，它究竟是要包括些什么內(nèi)容以及起到一個什么樣的作用，這都是得明確的。并且物業(yè)稅的征收規(guī)則和其獎懲性必須明文規(guī)定，保證物業(yè)稅的公開、公平、公正。3.2明確好物業(yè)稅與其他相關稅種的關系。為了避免這種情況的出現(xiàn)或者把這個現(xiàn)象達到一個較為平衡的狀態(tài)，在物業(yè)稅的出臺前，勢必需要相關部門必須好好斟酌，完善房地產(chǎn)與各種稅種和物業(yè)稅之間的法律體系。3.3征收對象的合理性。物業(yè)稅開征之前最好是能夠擁有一個對不動產(chǎn)有效的評估體系，根據(jù)評估后的價值，再對物業(yè)稅的征收情況做出調(diào)整。因此評估價值至關重要，必須找一個合理且公平公正的評估機構(gòu)。3.4關于土地出讓帶來的難題。物業(yè)稅的開征必然會影響到土地出讓金，也會導致當期的財政收入大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)的資金以及資質(zhì)下降，造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂；若物業(yè)稅不代替土地出讓金，重復征稅又是一個令人頭疼的問題。

編者按：本文主要從物業(yè)稅種總體設計；土地稅的設計；房產(chǎn)稅設計進行論述。其中，主要包括：物業(yè)稅的課稅對象為不動產(chǎn)--土地和建筑物、對土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮、將城市和農(nóng)村土地作為統(tǒng)一客體設計土地稅種、對房屋所有權征稅應當依據(jù)房屋價值規(guī)定相應的起征額、產(chǎn)權屬于全民所有的，以經(jīng)營管理單位為納稅人、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以土地面積或房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)、支持農(nóng)業(yè)發(fā)展、因地制宜、在經(jīng)濟發(fā)達的省份，農(nóng)村應稅房屋數(shù)量多、房地產(chǎn)評估機制的建立是房地產(chǎn)課稅的基礎、原來由政府部門負責對房地產(chǎn)進行評估，應逐漸由社會中介機構(gòu)來承擔、原來由政府部門負責對房地產(chǎn)進行評估，應逐漸由社會中介機構(gòu)來承擔等，具體請詳見。

自2003年起，我國物業(yè)稅的開征正式提上日程。目前，我國已有十個城市進入試點"空轉(zhuǎn)"階段，到全國統(tǒng)一實施物業(yè)稅應該還有一段相當長的路要走，許多問題還有待研究，"是否在農(nóng)村開征物業(yè)稅"就是論點之一，近期已成為公眾關注的焦點。許多學者考慮到我國農(nóng)村生活水平低、城鄉(xiāng)差距巨大的現(xiàn)狀，認為開征物業(yè)稅會給農(nóng)民增加新的負擔，故不應在農(nóng)村開征物業(yè)稅。筆者認為，物業(yè)稅本身不會加重農(nóng)民負擔，為了與國際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過窄，并充分體現(xiàn)稅收公平原則，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。

1物業(yè)稅種總體設計

物業(yè)稅的課稅對象為不動產(chǎn)--土地和建筑物，故應在物業(yè)稅下分設土地稅和房產(chǎn)稅兩個稅種，將耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)開發(fā)階段征收的土地稅，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房產(chǎn)稅，稅收管轄權歸地方。

2土地稅的設計

2.1課稅對象

一、物業(yè)稅的含義和特點

物業(yè)稅是國際通行的房地產(chǎn)稅制，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國家對大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國家只對土地和房屋征稅，具有較強的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對象為房屋及其附屬物，計稅依據(jù)是土地、房屋的評估價值，稅率多為比例稅率，也有累進稅率。第二，稅種地位明確。財產(chǎn)稅是實行分稅制國家的主體稅種。而在財產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產(chǎn)稅。第三，配套制度完善。房屋評估價值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性”的特點，世界各國尤其是市場經(jīng)濟比較發(fā)達，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴密的房地產(chǎn)評估制度，形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負責征收。一方面，地方房地產(chǎn)管理部門可以提供完備準確的產(chǎn)權戶籍資料來保證征稅對象的確定；另一方面，地方稅務部門負責征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產(chǎn)的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產(chǎn)為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據(jù)，按一定的比率計算征收的一種稅。物業(yè)稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴密的財產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財產(chǎn)評估體系。

綜觀各國稅制，凡實行中央與地方分享稅制的國家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅的主體稅種。以美國為例，美國實行徹底的分稅制財政管理體制，各級政府的收入90%以上來自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨立的稅收立法權、管理權和稅款的使用權。地方政府的主體稅種為財產(chǎn)稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產(chǎn)稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港“物業(yè)稅”不是以房地產(chǎn)市值為計稅基準，而是以房地產(chǎn)出租的租值為計稅基準，這就避開了因土地使用年限不斷下降而形成房地產(chǎn)市值下降從而影響稅收的問題，應當承認采用房租為計稅基準是一個好辦法，雖然房地產(chǎn)因土地年限下降而房地產(chǎn)市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質(zhì)量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

二、開征物業(yè)稅帶來的影響

1、有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度

目前我國房地產(chǎn)稅制存在很多問題。稅種復雜，內(nèi)外稅制有別。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對外資企業(yè)和個人征收城市房地產(chǎn)稅，形成內(nèi)外有別的兩套稅制，不利于公平稅負下的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競爭。還有一些如稅基不合理、重復征稅、稅負負擔較重等一系列問題。要解決這一問題，必須要改革現(xiàn)行的稅費體制，通過開征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產(chǎn)亂收費現(xiàn)象，嚴格取消不合理、不合法收費。根據(jù)WTO相關原則，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企業(yè)、個人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復雜的稅費制度為較為規(guī)范簡化的稅制，避免重復征稅。并進一步規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)減負、激活并規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)稅，是指對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、分析家產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)產(chǎn)權。物業(yè)稅是對財富存量的課稅，主要發(fā)生在財產(chǎn)的保有階段。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政的重要來源。

物業(yè)稅具有以下特征：第一，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，其以財產(chǎn)的持有為課稅前提，以財產(chǎn)的價值作為計稅依據(jù)。第二，物業(yè)稅是對不動產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收，物業(yè)稅的征收不僅針對建筑物，還針對建筑物附著的土地。

我國官方2003年首次提及“物業(yè)稅”這一概念。2003年中共中央十六屆三中全會在《關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！?005年4月七部委聯(lián)合《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》提及充分運用稅收等經(jīng)濟手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作。中國高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機。目前，有的學者建議結(jié)合我國現(xiàn)實情況，把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制（包括相關行政收費）存在諸多問題，其現(xiàn)狀可大致概括為如下幾個方面：

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經(jīng)濟發(fā)展，又要促進經(jīng)濟發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當前這樣一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，市場經(jīng)濟逐步完善的過渡時期，建立物業(yè)稅制應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

物業(yè)稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展都會產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對促進房地產(chǎn)的有效合理使用，對建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會都將產(chǎn)生較大而深遠的影響。物業(yè)稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩(wěn)步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設的目標應當是：將物業(yè)稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發(fā)揮聚財和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護環(huán)境，既能與國際財產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

物業(yè)稅制建設的方法應當是研究規(guī)劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業(yè)稅制建設的人員對物業(yè)稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據(jù)試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

物業(yè)稅制建設的步驟應在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調(diào)控要求，社會各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：

【摘要】物業(yè)稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業(yè)稅的制度設計還存在不少爭議,本文從物業(yè)稅稅基評定的理論基礎開始論述,列舉了設計物業(yè)稅的眾多觀點,并認為我國開征物業(yè)稅應遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評定方面,本文分析了“基準地價說”、“市場交易價格說”、“機構(gòu)評估價值說”和“認定價值說”的利弊,并認為“認定價值說”較為適合中國的現(xiàn)實國情,提出了物業(yè)稅的開征應該遵循公平、客觀、科學的原則。

【關鍵詞】物業(yè)稅博弈物業(yè)稅稅基評定

2003年10月,中共中央第十六屆三中全會通過的《關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》明確指出,“實施城鎮(zhèn)稅費建設改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關稅費”。2007年10月1日起實施的《物權法》為開征物業(yè)稅提供了法律保障。隨著物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點工作的進行,物業(yè)稅又再次被推向風口浪尖。但物業(yè)稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業(yè)稅的制度設計還存在不少爭議,本文認為,只有首先解決物業(yè)稅稅基的價值評定問題,才能為開征物業(yè)稅掃清前期障礙,討論稅制的制度設計問題遠比探討技術操作更為重要。

一、物業(yè)稅的相關理論

物業(yè)稅是以土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等為課稅對象,要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化?！拔飿I(yè)”一詞是實物與權益的綜合體,通常在國外被稱為不動產(chǎn),而在我國大陸則習慣稱之為房地產(chǎn)。國內(nèi)學者對物業(yè)稅作了一系列的研究,甚至有人認為,物業(yè)稅就是財產(chǎn)稅,也可以稱之為不動產(chǎn)稅。這些觀點的正確與否直接影響到物業(yè)稅的設計基礎。下面,本文闡述物業(yè)稅和我國現(xiàn)存財產(chǎn)稅的關系。

1、物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種

內(nèi)容提要：本文從我國開征物業(yè)稅的目的和理由著手，在借鑒當今世界各國有關房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費經(jīng)驗和做法的基礎上，指出了我國開征物業(yè)稅的難點，并提出其現(xiàn)實選擇。

關鍵詞：物業(yè)稅國際慣例難點現(xiàn)實選擇

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。將現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅的目的和理由，學界較一致的認識為：一是我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制存在諸多問題，改革勢在必行，如征稅范圍過窄，稅基覆蓋不全；計稅依據(jù)不科學；稅率設計不合理，畸輕畸重，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用正常發(fā)揮；內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，有違國民待遇原則；稅費重復設置，收費過多過濫，企業(yè)負擔較重等。二是開征物業(yè)稅可降低目前過高的房價。據(jù)中國財經(jīng)信息網(wǎng)披露，在我國的房價中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60%，建筑成本只占40%.而在國外的房價中，建筑成本占房價的70%，稅費及房產(chǎn)商利潤約占30%.從理論上說，如果根據(jù)美英等國的經(jīng)驗開征物業(yè)稅，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可以減少10%～20%的購房成本，這樣可使居民的置業(yè)門檻相應降低，有利于房地產(chǎn)的合理流動和土地的集約經(jīng)營。三是開征物業(yè)稅有利于避免批租制的弊端，抑制投資泡沫。四是開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距。五是開征物業(yè)稅有利于與國際接軌。

一、當今世界各國房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費政策的共同取向

世界各國都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費制度建設，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關系比較明確。房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收是建立在一定的土地制度基礎之上的，雖然不同國家土地制度的差異導致了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收性質(zhì)的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來看都存在著共同的政策取向。通過對美國、加拿大、澳大利亞等發(fā)達國家和地區(qū)，以及肯尼亞、印尼等發(fā)展中國家和地區(qū)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點歸納如下：

（一）“統(tǒng)一名稱，合并征收”是大多數(shù)國家房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個重要特征