導語：征收物業(yè)稅國際經(jīng)驗啟迪一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)稅開征的時機已經(jīng)成熟

眾所周知．2009年全國商品房價格出現(xiàn)一輪過快上漲，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40％左右。另據(jù)房地產中介機構統(tǒng)計，一線大城市的投資性和投機性購房已超過30％，而這正是導致房價飛漲的主要原因。伴隨房價飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題，很多城市房屋空置率已大大高于國際警戒線。由此，不少業(yè)內人士認為，當前開征物業(yè)稅的時機已經(jīng)成熟。投機性購房需求吹大了房地產市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，未來將更難恢復房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康在其提案中表示。在房地產保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產稅)，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束。賈康同時表示．目前是推行物業(yè)稅改革一個很好的“時間窗口”。開征物業(yè)稅會使房產持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為．而擁有多套房產者也可能因此而轉讓房產．增加二手房源，一手房和二手房市場同時進行，房價自然會向合理的水平回歸。

二、各國的做法、經(jīng)驗及啟示

(一)美國。

美國是西方國家中房地產稅制最完善的國家。美國聯(lián)邦政府實行的是公私兼有的多元化土地所有制，聯(lián)邦政府的土地，主要包括聯(lián)邦政府機關及派駐各州、縣、市機構的土地及軍事用地等，州、縣、市政府也各自擁有自己的土地，聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權、使用權和受益權上各自獨立，不存在任意占用或平調，確實需要時，要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。美國將對保有階段的土地和房屋等不動產的征稅歸在財產稅項下，納稅義務人為不動產的所有人，課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋等，開征權由州和地方政府決定，是地方財政的主體稅種．是對納稅人所擁有的財產征收的一種從價稅，通常用財產的評估價值計算，這個評估價值實際上僅為市場價值的一部分(各州規(guī)定不一，從2O％到100％不等)，計稅價值評估與房地產稅的征收管理分別獨立進行。稅率由各地方政府依據(jù)支出規(guī)模、非財產稅收人額、可征稅財產的估計等因素“倒算”得出，名義稅率一般為3％一10％。美國沒有專門針對房地產出租收益征收的物業(yè)稅．是將房租納入個人總收人一并征收個人所得稅。其他相關的稅種主要是依據(jù)房地產交易、繼承贈與以及所得。分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項目下。另外，美國為了鼓勵一般老百姓買房。規(guī)定老百姓在購買第一套自己的住房時，可以免除財產稅。購買第二套住房時才征收財產稅，而以后再購買住房時．稅率會有一個較大比例的增長。

(二)加拿大。

加拿大實行聯(lián)邦、省(或屬地)和地方三級征稅制度，聯(lián)邦和省各有相對獨立的稅收立法權，地方的稅收立法權由省賦予。物業(yè)稅在加拿大作為地方稅種由市政府征收，對物業(yè)稅的應稅額計算方式由市議會通過就可執(zhí)行．同一省轄區(qū)不同市區(qū)的物業(yè)稅稅率有比較大的差異．如多倫多省轄下各市物業(yè)性質不同，物業(yè)稅稅率就不同。住宅用地物業(yè)稅稅率從1．1％一1．73％；商業(yè)用地物業(yè)稅稅率1．08％一5．3l％：工業(yè)用地物業(yè)稅稅率1．65％一7．14％。溫哥華市政府對房地產每年評估一次，由政府主持并負責費用．通過地稅的評估和征收來保證地方政府的財政支出同時抑制貧富過分懸殊。其地稅是按物業(yè)總價值(土地和房屋)分別情況按不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大，并通過對貧苦居民福利補貼來保持社會的基本平衡。

(三)新加坡。

新加坡的土地主要有國有和私人所有兩種形式，其中國有土地又分為兩種形式：由作為政府部門所屬的土地局掌管的國有土地及由作為半官方機構的法定局所掌握和使用的公有土地。對于國有土地，一般采用拍賣、招標、有價劃拔和臨時出租等方式，將一定年限的土地使用權出售給使用者；使用期滿后，政府無償收回土地及其地上附著物，若要繼續(xù)使用，須經(jīng)政府批準，再獲得一個規(guī)定年限的使用期，但須按當時的市價重估地價第二次買地。新加坡在對國有土地使用權出售后，對所有房地產都要繳納物業(yè)稅，自住房產的物業(yè)稅以家庭計算，第一套房與第二套及以上房屋分別按4％、11％的稅率繳納，其他類型房產的物業(yè)稅稅率是10％。

三、物業(yè)稅制度設計的思路與要點

“十二五”期間，我國繼續(xù)堅持“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的稅制改革基本原則，不斷鞏固和完善與社會主義市場經(jīng)濟相配套的分稅分級財政體制。因此，物業(yè)稅制度設計應遵循的基本思路是：

(一)簡化稅制。

歸并、整合現(xiàn)有的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅以及房地產開發(fā)領域的部分行政事業(yè)性收費，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅，取消不合理的與房地產有關的稅收和收費的數(shù)量，減輕納稅人的經(jīng)濟負擔，優(yōu)化稅負結構，減少房地產轉讓、出租環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收。

(二)擴大稅基，將征收范圍擴大到農村。

我國現(xiàn)行房產稅和土地使用稅就征稅范圍而言僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍．而對農村的房產和土地不征房產稅和土地使用稅。隨著農村集體企業(yè)發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進程加快，特別是一些發(fā)達地區(qū)農村工業(yè)化和商業(yè)化程度較高．農村經(jīng)營性財產日益增加，城鄉(xiāng)普遍開征物業(yè)稅有利于平衡城鄉(xiāng)稅收負擔水平，體現(xiàn)稅制的完整性。

(三)合理調整計稅依據(jù)，確立根據(jù)房產評估值計征的制度框架。

參照國外開征物業(yè)稅的經(jīng)驗，充分考慮我國物業(yè)稅開征的初衷及可操作性，物業(yè)稅應以不動產的評估價值扣除一定費用的余額作為計稅依據(jù)，評估時要充分考慮房產的面積、地段、朝向、樓層、市場影子價格等多種影響因素，評估可3—5年進行一次，具體年數(shù)可依據(jù)經(jīng)濟周期情況而定。按照不動產的評估價值征稅能客觀反映房地產的市場價值。不僅包括土地的級差收益，而且包括土地、房產的時間價值，以市場價值為稅基，隨著房地產市場價值的上漲，稅基擴大，稅收收入也將相應增加，既符合受益原則，又能考慮到納稅人的承受能力，有利于實現(xiàn)稅收公平原則。

(四)適當下放稅權。

從世界上大多數(shù)國家實施情況看，房產持有稅作為地方稅由地方自行立法，至于是否要征稅，征多少稅則完全由公民表決。在我國，房產稅雖為地方稅，但由中央立法，地方既無立法權，也無解釋權。應當將物業(yè)稅(房地產稅)作為我國地方稅的主體稅種加以精心培育，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源，使其改進轄區(qū)投資環(huán)境、提升公共服務水平的努力，與自己的財源建設內在契合，從而內生地形成轉變政府職能、行為長期化的可持續(xù)動因，并促進財稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。

(五)合理制定“寬稅基”框架下的稅收優(yōu)惠。

要想使物業(yè)稅成為地方主體稅種，體現(xiàn)普遍征稅的原則，在物業(yè)稅的稅制設計中，采取“寬稅基”的設計思路同時，為了保證居民的基本居住需要，避免因無力支付物業(yè)稅而喪失合法房產的風險，保證社會的穩(wěn)定、和諧，物業(yè)稅的稅制設計必然會對特殊群體實行稅收優(yōu)惠。開征物業(yè)稅的國家常采取普適性的稅收優(yōu)惠政策，如對非商業(yè)性持有房地產、對弱勢群體(低收人群體、老人和殘疾人)的自住房、對公共性或者公益性事業(yè)所用的房地產實施減免稅照顧。但是，對一般居民的自住房是否也要采取稅收優(yōu)惠政策呢?如果普遍對居民的自住房給予稅收優(yōu)惠，必然和“寬稅基”的稅制改革趨勢矛盾，也會增加稅制的復雜性．因此，需要政府對此進行協(xié)調。既保證居民不會因納稅而承擔過重的物業(yè)稅負擔，也不致對地方財力造成太大的傷害。

(六)建立完善的配套措施。

包括建立完整的財產評估機構和財產評估制度，依靠專業(yè)的評估機構對房地產價值進行評估，為征稅提供科學依據(jù)。健全財產登記制度，使稅務部門能夠及時收集到全面詳盡的資料．從源頭上控制房地產稅收的流失；建立財產信息管理系統(tǒng)。對房地產的測繪、評估、變更、價值變化等信息進行綜合管理。同時與相關注冊登記等部門聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)資源共享。