導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇征收拆遷涉及的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】舊城改造；城市發(fā)展；法律問(wèn)題

舊城改造是指依據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際需求，有計(jì)劃、有步驟的對(duì)城市的整體或者是局部進(jìn)行改造，對(duì)城市的物質(zhì)生活環(huán)境進(jìn)行更新?lián)Q代，為市民提供更為優(yōu)質(zhì)的生存環(huán)境，以及為城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

一、舊城改造拆遷中存在的法律問(wèn)題

（一）政府的角色定位模糊。房屋對(duì)于普通老百姓來(lái)講，可以稱得上是人生中最重要的財(cái)產(chǎn)！因此，這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須要受到法律的保護(hù)，如此才能夠使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一過(guò)程中，則需要肩負(fù)著保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的義務(wù)。除此以外，政府對(duì)于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權(quán)，政府在行使“行政管理權(quán)”時(shí)實(shí)際上處于一種第三方的位置，也就是說(shuō)這是從政府的角度出發(fā)，對(duì)一個(gè)民事問(wèn)題加以規(guī)范。但是在實(shí)際拆遷的過(guò)程中，政府往往扮演了拆遷人“后臺(tái)”的角色，甚至有些時(shí)候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過(guò)程中，既扮演了“運(yùn)動(dòng)員”的角色，又扮演了“裁判員”的角色，這顯然是有悖初衷的。

（二）舊城改造拆遷中的法律關(guān)系過(guò)于復(fù)雜。舊城改造拆遷是基于這樣一個(gè)前提，即：要給予被拆遷人一定的補(bǔ)償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權(quán)利。這樣看來(lái)，仿佛其中的法律關(guān)系應(yīng)該是圍繞拆遷當(dāng)事之間而發(fā)生的，但實(shí)際上卻并非如此。我國(guó)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定，政府在拆遷過(guò)程中占據(jù)主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)許可證，對(duì)拆遷機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行審查以及行使強(qiáng)制拆遷權(quán)力等等，也就是說(shuō)政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來(lái)，拆遷過(guò)程中存在著行政法律關(guān)系，同時(shí)又存在著民事法律關(guān)系，法律關(guān)系是非常復(fù)雜的。

（三）補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)存在偏低的情況。拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府?dāng)M定的，屬于單方定價(jià)，因而很容易造成補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格不符的情況。有些地方政府是按照當(dāng)?shù)氐呢?cái)政承受能力來(lái)擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，甚至?xí)趯?duì)拆遷價(jià)格評(píng)估的過(guò)程進(jìn)行直接干預(yù)；有些地方政府頒布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有隨著市場(chǎng)變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的形勢(shì)完全脫節(jié)；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而回遷房的定價(jià)卻很高，致使被拆遷戶“流離失所”。

二、改進(jìn)建議

（一）正確定位政府角色。由于政府在整個(gè)拆遷過(guò)程中起到的是主導(dǎo)作用，既扮演了“運(yùn)動(dòng)員”角色，也扮演了“裁判員”的角色，這種雙重身份將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公眾對(duì)政府“裁決”的公正性表示懷疑。而且，由于政府在拆遷的整個(gè)過(guò)程中，其權(quán)力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會(huì)公眾的關(guān)注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人與所有權(quán)人在行使各自的物權(quán)時(shí)，所產(chǎn)生的一種行為。而這種行為又涉及到了諸多主體，因此，政府最應(yīng)該扮演的角色就應(yīng)該是“協(xié)調(diào)者”的角色，也就是說(shuō)政府應(yīng)該以公共服務(wù)者的姿態(tài)出現(xiàn)，對(duì)涉及到拆遷問(wèn)題的各個(gè)主體之間的矛盾與沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)。這樣，一方面能夠保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益，另一方面，則能夠維護(hù)國(guó)家的公信力。

（二）完善法律法規(guī)。舊城改造的拆遷問(wèn)題，涉及到了國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥與出讓、房屋所有權(quán)的征收等等，整個(gè)過(guò)程必須要以完善的法律法規(guī)為依據(jù)，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進(jìn)行的同時(shí)，還能夠協(xié)調(diào)各方面的利益。現(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細(xì)節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問(wèn)題，就必須要我國(guó)政府制定專(zhuān)門(mén)的征收、征用法規(guī)，并以此為依據(jù)對(duì)拆遷行為進(jìn)行有效規(guī)范。

（三）對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的相關(guān)規(guī)定，各地方政府應(yīng)當(dāng)每年者對(duì)當(dāng)?shù)氐母黝?lèi)房屋的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，并且將估價(jià)公布于世。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要根據(jù)這些數(shù)據(jù)，來(lái)擬定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如此才能確保拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。除此之外，政府還應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)制定，增強(qiáng)被拆遷人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個(gè)拆遷過(guò)程往往處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，拆遷行為將會(huì)對(duì)被拆遷人構(gòu)成利益影響，因此，政府需要增強(qiáng)被拆遷人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制，如此才能保證被拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。

（四）借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。由于舊城改造拆遷中的法律關(guān)系是非常復(fù)雜的，其中既有民事法律關(guān)系，又有行政法律關(guān)系，再加上一些不合理的行政權(quán)的介入，非常容易出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)權(quán)力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在英、法、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家中，為了防止政府機(jī)構(gòu)出現(xiàn)權(quán)力尋租的情況，他們制定了公共開(kāi)發(fā)制，即：政府委派一個(gè)名為“開(kāi)發(fā)公社”的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，來(lái)負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷工作。比如德國(guó)負(fù)責(zé)舊城改造的單位是社會(huì)公共部，負(fù)責(zé)承辦具體事物的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本也有類(lèi)似的組織，名為“城市、住宅建設(shè)公團(tuán)”，城市改建工作則是由這一集團(tuán)來(lái)負(fù)責(zé)的。我國(guó)政府可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，制定“公共開(kāi)發(fā)制度”，組建負(fù)責(zé)公共開(kāi)發(fā)的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，從而防止政府尋租行為為的出現(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快。舊城改造的過(guò)程中，出現(xiàn)了許多法律問(wèn)題，影響了和諧社會(huì)的構(gòu)建，需要我們從正確定位政府角色、完善法律法規(guī)、對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)、借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面入手，加以解決。

參考文獻(xiàn)

[1] 張迅雷.完善我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償法律制度的思考[J].北京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)， 2010（01）.

篇2

一、文登市城中村改造的現(xiàn)狀

近年來(lái)，伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的融合推進(jìn)，文登市城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市功能日益完善，城市面貌日新月異。城區(qū)面積由1978年的4.31平方公里擴(kuò)大到2013年的36.5平方公里，城區(qū)人口由1978年的1.3萬(wàn)人擴(kuò)大到現(xiàn)今的24萬(wàn)人。但同時(shí)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在的38個(gè)城中村，極大制約了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38個(gè)城中村已有5個(gè)村完成整體改造、搬入新居，18個(gè)村已取得了階段性成果，9個(gè)村正在啟動(dòng)改造項(xiàng)目，城市面貌和人居環(huán)境得到顯著改善，廣大群眾真正享受到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的豐碩成果。

二、文登市城中村改造存在的問(wèn)題

第一，政策依據(jù)問(wèn)題。城中村改造是一項(xiàng)全新的工作，到目前為止，國(guó)家未出臺(tái)一部完善的指導(dǎo)城中村改造的法規(guī)文件，沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，必須根據(jù)自身實(shí)際和城中村居民的接受能力來(lái)制定政策。雖然文登市出臺(tái)了一系列的城中村改造政策，但形勢(shì)變化較快，其政策相對(duì)滯后，在實(shí)際操作中出現(xiàn)偏差，且前后政策涉及的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容不一致，容易引發(fā)社會(huì)矛盾，影響到城中村改造工作的順利進(jìn)行。

第二，“半城市化問(wèn)題”突出。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，非農(nóng)化、城鎮(zhèn)化與市民化本應(yīng)是“三位一體”的整體，而在文登這三者與中國(guó)其他城市一樣嚴(yán)重脫節(jié)，形成了比較獨(dú)特的“半城市化”現(xiàn)象，即農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化過(guò)程中的不完整狀態(tài)。也就是說(shuō)大量的進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工不具有城市居民戶口，不能與城市居民享有同等待遇。因此，這部分人雖離開(kāi)了農(nóng)村，但又沒(méi)有真正融入城市，由此形成了獨(dú)特的“半城市化現(xiàn)象”。這種半城鎮(zhèn)化現(xiàn)象固然支撐了低成本的工業(yè)化，但也引發(fā)了一系列的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾。

第三，群眾觀念問(wèn)題。城中村居民內(nèi)心渴望改變現(xiàn)有的居住環(huán)境，但考慮到以后高漲的生活費(fèi)用，多數(shù)居民滿足于目前出租房屋的生活現(xiàn)狀，從而對(duì)城中村改造存有抵觸情緒，對(duì)城中村改造的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不到位，沒(méi)能從整個(gè)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)注這一問(wèn)題，改造的積極性和配合度不高。

第四，拆遷困難問(wèn)題。城中村居民失去土地，且大部分無(wú)固定工作。因此，將養(yǎng)老、看病等后顧之優(yōu)的所有希望都寄托在拆遷補(bǔ)助上，要價(jià)不斷抬高，有的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理范圍，政府或開(kāi)發(fā)商難以接受。

第五，資金籌措問(wèn)題。資金來(lái)源是城中村改造的瓶頸問(wèn)題。城中村的拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用是一筆巨大的開(kāi)支，包括拆除舊房、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地出讓、土地使用、臨時(shí)安里等費(fèi)用。高昂的拆遷安置成本，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿涉足城中村改造，大大制約了城中村改造進(jìn)程。另外，政府也要承擔(dān)大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，僅靠政府財(cái)力也是一時(shí)難以解決的。

三、加快文登市城中村改造的對(duì)策

城中村是在城市化建設(shè)高速發(fā)展過(guò)程中遺留下來(lái)的間題。由于歷史遺留問(wèn)題大多都會(huì)產(chǎn)生后遺癥，解決起來(lái)有一定的難度，花費(fèi)的精力和付出的代價(jià)可能要更多一點(diǎn)。所以對(duì)城中村改造需要多費(fèi)一點(diǎn)心思，以實(shí)事求是的態(tài)度，制定科學(xué)的政策思路和建設(shè)規(guī)劃。通過(guò)調(diào)查和分析，借鑒其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)，提出如下思考和建議：

第一，加大政策和法制的宣傳力度。一是要充分考慮到拆遷工作直接關(guān)乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補(bǔ)償政策時(shí)，應(yīng)廣泛征求被拆遷人的意見(jiàn)，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內(nèi)容，理解其合理性；二是要加大對(duì)“公平公正、陽(yáng)光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關(guān)法律法規(guī)的宜傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關(guān)的法律法規(guī)深人民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發(fā)性事件中能明大理顧大局識(shí)大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，在幫助群眾算清算好拆遷補(bǔ)償賬，以及貨幣安置、調(diào)房安置與遷建安置的對(duì)比賬的同時(shí)，給群眾講解有關(guān)法律法規(guī)，以便達(dá)到說(shuō)服、動(dòng)員的目的。

第二，發(fā)揮市場(chǎng)資源配置作用。城中村改造是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要政府、城中村、開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)作用下合力推進(jìn)。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅(jiān)持政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的辦法，由政府統(tǒng)籌安排項(xiàng)目計(jì)劃，統(tǒng)一規(guī)劃審批改造片區(qū)，平衡征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)土地進(jìn)行公開(kāi)“招、拍、掛”；同時(shí)依靠市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作籌集建設(shè)資金，解決建設(shè)資金缺口問(wèn)題。

篇3

關(guān)鍵詞: 問(wèn)題對(duì)策與建議

有人說(shuō)征地拆遷工作是“世界上最難做的工作”，難就難在既得利益分配難和期望得到的利益的不確定，使得征地拆遷補(bǔ)償商談難，拆遷難。隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷擴(kuò)大，征地拆遷項(xiàng)目不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的土地被征用，房屋被拆遷，隨之而來(lái)的征地拆遷糾紛也不斷增多，由此產(chǎn)生大量群體上訪等問(wèn)題，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。

一、 征地拆遷中所存在的問(wèn)題

1、一是規(guī)模逐漸擴(kuò)大，影響較為惡劣。一些人抱著“法不責(zé)眾”以及“事情鬧得越大，領(lǐng)導(dǎo)越重視，越容易解決”的心態(tài)，集體越級(jí)上訪，在社會(huì)上造成較大的負(fù)面影響。

2、二是行為容易過(guò)激，事態(tài)難以控制。個(gè)別群眾情緒偏激，容易沖動(dòng)，常常表現(xiàn)為謾罵工作人員，堵路堵門(mén)，或者自殺，并造成眾多的圍觀者，使事態(tài)擴(kuò)大，給處置工作帶來(lái)難度。

3、三是重復(fù)較多，情況突出。有的群眾對(duì)征地拆遷政策一知半解，總認(rèn)為個(gè)人合法權(quán)益受到侵害，提出問(wèn)題不合實(shí)際、層層加碼，又聽(tīng)不得半點(diǎn)解釋?zhuān)啻蔚蕉鄠€(gè)部門(mén)重復(fù)上訪，造成較大的負(fù)面影響

4、四是征地拆遷工作難做，補(bǔ)償商談難，有的被拆遷人對(duì)補(bǔ)償項(xiàng)目要價(jià)高，商談反反復(fù)復(fù)；有的被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不清、繼承人多且繼承份額內(nèi)部理不清，影響征地拆遷；有的征地拆遷項(xiàng)目中因以前的征地拆遷未完善而成歷史遺留問(wèn)題。

5、五是因征地拆遷工作存在不文明拆遷，導(dǎo)致群眾情緒不滿及上訪。

二、征地拆遷缺陷

1、征地拆遷補(bǔ)償依據(jù)的缺陷

目前我國(guó)運(yùn)用的拆遷補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)主要有《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及各省市的地方法律法規(guī)。

現(xiàn)行的補(bǔ)償規(guī)定在征地拆遷中對(duì)被拆遷人不能全部套用，征地拆遷中涉及到的有土地（農(nóng)用地、林地、山地等）、住宅、非住宅、其它附屬物等；單住宅涉及到有產(chǎn)權(quán)房屋、無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋、家庭人口結(jié)構(gòu)，拆遷范圍外遷入的人口等；有的房屋還涉及到繼承問(wèn)題等。情況不一，問(wèn)題復(fù)雜，不僅有當(dāng)前的問(wèn)題，還有歷史的問(wèn)題。

對(duì)集體土地上征地拆遷適用的法規(guī)不夠完善，征地拆遷有國(guó)有土地上的征地拆遷，也有集體土地上的征地拆遷；對(duì)集體土地上的征地拆遷需要解決的問(wèn)題更多，不僅要補(bǔ)償被拆遷物，還要安置住房、就業(yè)、今后的生活等。

2、社會(huì)保障制度不完善

農(nóng)民保障的主要方式是家庭保障。 支柱是土地。一旦離開(kāi)土地，家庭保障的穩(wěn)定局面就被打破。土地具有六種效用：生活保障、提供就業(yè)、直接收益、繼承和增值。當(dāng)被拆遷戶的土地被征用后，直接就失去了生活保障的基礎(chǔ)。 政府如果不考慮他們的社會(huì)保障問(wèn)題，那么失去土地的農(nóng)民也就失業(yè)了，今后的生活就困難了。

三、如何完善征地拆遷行為的對(duì)策與建議

3. 1 、完善國(guó)家征地拆遷的法律法規(guī)

現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行的征地拆遷補(bǔ)償制度是一種適當(dāng)補(bǔ)償制度，但這個(gè)補(bǔ)償制度與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平存在著一定的差距。也是目前征地拆遷戶反映的焦點(diǎn)之一，他們普遍認(rèn)為征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、分配制度不合理。為此，建議根據(jù)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的做法，完善征地拆遷補(bǔ)償制度，實(shí)現(xiàn)“適當(dāng)補(bǔ)償”向“合理補(bǔ)償”、“完全補(bǔ)償”的漸進(jìn)式轉(zhuǎn)變。在征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面：建議以市場(chǎng)為基礎(chǔ)， 以市場(chǎng)價(jià)格為參考來(lái)確定征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，以避免土地征用征收價(jià)格與市場(chǎng)地價(jià)之間的差距過(guò)大。這樣才能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平性。在征地拆遷補(bǔ)償范圍方面：建議由原來(lái)僅限于與被征用征收土地直接相關(guān)的損失擴(kuò)大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面。除了補(bǔ)償土地價(jià)值、勞動(dòng)力安置、青苗損失及地面附著物外，還要考慮失地農(nóng)民的社會(huì)保障及集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。

3 . 2 、制定合理的征地拆遷補(bǔ)償政策

合理的征地拆遷補(bǔ)償價(jià)值，應(yīng)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，要按照市場(chǎng)定價(jià)的原則，形成一個(gè)各方都能接受的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3 . 3 、完善征地拆遷程序

征地拆遷不但關(guān)系到城市規(guī)劃、城市建設(shè), 而且關(guān)系到征地拆遷當(dāng)事人尤其是被征地拆遷人的切身利益。因此，為維護(hù)被征地拆遷人的合法權(quán)益，減少和避免征地拆遷當(dāng)事人之間的矛盾糾紛，促進(jìn)征地拆遷工作的順利進(jìn)行。

3.3.1 征地拆遷聽(tīng)證提前

征地拆遷聽(tīng)證應(yīng)設(shè)置在建設(shè)項(xiàng)目的初始階段進(jìn)行, 也就是說(shuō)在建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、立項(xiàng)階段，征地拆遷聽(tīng)證就應(yīng)該同步進(jìn)行。因?yàn)檫@樣征地拆遷當(dāng)事人才能平等地獲得“ 知情權(quán)”和“參與權(quán)”, 征地拆遷主體雙方才會(huì)有平等的條件進(jìn)行協(xié)商。

3.3.2 加大征地拆遷核心要素的透明度

建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷預(yù)先進(jìn)行聽(tīng)證，其核心內(nèi)容應(yīng)是對(duì)準(zhǔn)備實(shí)施的征地拆遷計(jì)劃和征地拆遷方案進(jìn)行可行性的論證。因?yàn)檎鞯夭疬w計(jì)劃和方案是征地拆遷人將要實(shí)施征地拆遷的“行為準(zhǔn)則”，其中的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、安置方式、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等敏感要素，正是被拆遷人需要知情和關(guān)注的內(nèi)容，是聽(tīng)證的重要內(nèi)容。

3.3.3 拆遷管理部門(mén)要靠前把關(guān)

征地拆遷管理部門(mén)是依法做出行政許可并批準(zhǔn)征地拆遷的主管部門(mén), 應(yīng)在發(fā)放房屋拆遷許可證和征地拆遷公告前，組織征地拆遷當(dāng)事人舉行聽(tīng)證會(huì)，通過(guò)對(duì)征地拆遷計(jì)劃和方案的聽(tīng)證，征地拆遷公告，做到靠前把關(guān)，減少和化解征地拆遷實(shí)施過(guò)程中的矛盾和糾紛產(chǎn)生。

3 . 4 建立健全征地拆遷管理制度

3.4.1 公示制度

征地拆遷人和征地拆遷實(shí)施單位在征地拆遷公告的同時(shí)，在征地拆遷地范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)立公示欄。公示內(nèi)容包括：拆遷人的名稱、拆遷實(shí)施單位名稱、評(píng)估單位名稱、土地房屋評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)、本次本地的拆遷補(bǔ)償方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、安置方式、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、按時(shí)搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)政策和其他補(bǔ)助政策等。

3.4.2 接待制度

征地拆遷單位應(yīng)在拆遷公告之日起在征地拆遷范圍內(nèi)設(shè)立接待室，落實(shí)接待人員，規(guī)定接待時(shí)間。屬拆遷單位自身能解決的問(wèn)題要盡快解決，不能解決的要耐心說(shuō)明情況和理由，做好解釋和疏導(dǎo)工作。

3.4.3 舉報(bào)制度

征地拆遷管理部門(mén)應(yīng)在征地拆遷地設(shè)立舉報(bào)箱和告知投訴電話。對(duì)舉報(bào)反映的問(wèn)題根據(jù)職責(zé)由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)和處理。

篇4

一、加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，強(qiáng)化素質(zhì)

我辦人員認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的十七屆五中、六中全會(huì)精神和新形勢(shì)下征地拆遷有關(guān)法律、法規(guī)，不斷提高政治理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。在有關(guān)政治方向，重大原則問(wèn)題上，能旗幟鮮明，把科學(xué)發(fā)展觀落實(shí)到實(shí)際工作中，能夠樹(shù)立正確的權(quán)利觀，地位觀，利益觀，增強(qiáng)了在新形勢(shì)下拒腐防變的能力。認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，狠抓落實(shí)，務(wù)求實(shí)效。做到了對(duì)上級(jí)組織決定的事果斷服從，對(duì)重大事項(xiàng)及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)。始終把“公正、公平、公開(kāi)”作為征地拆遷工作的準(zhǔn)則。

二、工作完成情況

20__年上半年，我辦著重做好以下幾方面工作：一是精心編制20__征地拆遷計(jì)劃。年初，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，我單位及時(shí)匯總、街道及有關(guān)部門(mén)的初步征地拆遷計(jì)劃，經(jīng)與相關(guān)部門(mén)多次銜接、反復(fù)論證后，制定了《20__年度白銀區(qū)土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)劃》，并在今年新啟動(dòng)的項(xiàng)目上明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，做到目標(biāo)、任務(wù)、責(zé)任三明確。二是履行職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地房屋征補(bǔ)的監(jiān)督管理工作。

20__年全區(qū)征地拆遷共涉及重點(diǎn)項(xiàng)目大類(lèi)項(xiàng)，計(jì)劃征地畝，計(jì)劃拆遷戶。截止目前共完成征地畝，拆遷戶；其中，計(jì)劃征地畝，計(jì)劃拆遷戶，截止目前完成征地畝，拆遷戶；計(jì)劃征地畝，計(jì)劃拆遷439戶，截止目前完成征地171.43畝，完成拆遷20戶。

妥善做好被征收人的政策解釋工作。主動(dòng)配合征地拆遷實(shí)施單位，全方位多角度向被征收人解釋征地拆遷政策，幫助群眾算清征地拆遷補(bǔ)償款，營(yíng)造“早簽約、早搬遷、早受益”的氛圍，促使其簽約拆遷。做好征地拆遷維穩(wěn)工作。把維穩(wěn)工作作為日常工作重點(diǎn)，著力做好來(lái)電來(lái)訪群眾的息訪息訴工作。做好宣傳動(dòng)員工作。結(jié)合我區(qū)征地拆遷工作實(shí)際，充分利用電視、宣傳欄、宣傳手冊(cè)等形式對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干規(guī)定》進(jìn)行廣泛宣傳，截至目前，組織專(zhuān)題學(xué)習(xí)會(huì),在人員集中醒目位置設(shè)置宣傳欄,懸掛條幅,散發(fā)各類(lèi)宣傳資料，營(yíng)造了良好的征遷輿論氛圍，！為征遷工作的順利開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、下一步工作打算

20__年，在確保完成征遷任務(wù)的同時(shí)，主要做到以下幾點(diǎn)：

（一）把城中村改造和征地拆遷緊密結(jié)合起來(lái)，爭(zhēng)取相關(guān)土地優(yōu)惠政策，以集體安置土地商業(yè)化運(yùn)作模式，以拆遷補(bǔ)償費(fèi)入股方式，開(kāi)創(chuàng)城中村改造和拆遷工作新局面。以目前執(zhí)行的征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，修訂完善新的補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)。

（二）按照有就業(yè)、有物業(yè)、有產(chǎn)業(yè)、有保障的工作思路，積極謀劃失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。解決失地農(nóng)民的發(fā)展和就業(yè)問(wèn)題。協(xié)調(diào)辦理安置小區(qū)建設(shè)手續(xù)，加快安置小區(qū)建設(shè)，解決失地農(nóng)民的安置問(wèn)題。

篇5

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國(guó)目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對(duì)于該權(quán)利受到侵害時(shí)需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒(méi)有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于宅基地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對(duì)于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對(duì)這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對(duì)宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒(méi)有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來(lái)補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問(wèn)題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！逼渲小段餀?quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”再根據(jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財(cái)產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時(shí)，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對(duì)于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對(duì)宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對(duì)宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來(lái)，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會(huì)及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對(duì)于該問(wèn)題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個(gè)明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)檫@些法律對(duì)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對(duì)該問(wèn)題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過(guò)的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒(méi)有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒(méi)有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問(wèn)題，而國(guó)務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋?zhuān)瑢?dǎo)致許多地方法規(guī)也沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償問(wèn)題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來(lái)補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時(shí)選擇其他的安置方式?！庇謸?jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購(gòu)商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來(lái)看，即本意見(jiàn)的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價(jià)格-基本造價(jià)＋被拆房屋重置價(jià)格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價(jià)格”該意見(jiàn)則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價(jià)格指導(dǎo)價(jià)為：一類(lèi)地段每平方米3600元，二類(lèi)地段每平方3500元，三類(lèi)地段每平方米3200元，四類(lèi)地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價(jià)格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價(jià)格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r(jià)“則也分為兩個(gè)部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元?！?/p>

除此之外，還需結(jié)合地段等級(jí)范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價(jià)、住宅朝向差價(jià)率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門(mén)的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房?jī)r(jià)的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門(mén)網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開(kāi)的近期（2011年7月26號(hào)）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價(jià)[2007]33號(hào)、鎮(zhèn)價(jià)[2009]38號(hào)及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價(jià)分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站上所公開(kāi)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。基于選擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時(shí)的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個(gè)重大的問(wèn)題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價(jià)格－基本造價(jià)）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對(duì)較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢(qián)才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說(shuō)的并不是這一問(wèn)題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒(méi)有得到很好的補(bǔ)償，雖然說(shuō)安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國(guó)有土地，即國(guó)有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒(méi)有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請(qǐng)宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來(lái)，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問(wèn)題，永久性一詞，相對(duì)于調(diào)產(chǎn)安置中的國(guó)有土地使用權(quán)70年，這是一個(gè)沒(méi)有辦法計(jì)算差價(jià)的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計(jì)算比較。但是，于立法上而言，這里所說(shuō)的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過(guò)程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個(gè)權(quán)力下放的問(wèn)題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對(duì)于目前的宅基地征收補(bǔ)償問(wèn)題來(lái)說(shuō)既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問(wèn)題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過(guò)程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會(huì)負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對(duì)定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國(guó)當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢(shì)，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?duì)集中，重新規(guī)定其土地使用年限，即將國(guó)有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說(shuō)對(duì)農(nóng)民往后的生活水平問(wèn)題應(yīng)由安置等措施來(lái)給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問(wèn)題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說(shuō)在被征收人在失去宅基地的那一刻開(kāi)始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時(shí)，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。待到這時(shí)則是要保證全體人們的平等性問(wèn)題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇6

原告征收服務(wù)中心認(rèn)為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡(jiǎn)稱征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關(guān)區(qū)域范圍內(nèi)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內(nèi)為訟爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，且未在房屋權(quán)屬證書(shū)注明抵押事項(xiàng)；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權(quán)人張某支付了補(bǔ)償款，又因法院判決連帶承擔(dān)了應(yīng)由抵押人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故該抵押登記行為應(yīng)為違法，應(yīng)予以撤銷(xiāo)。

法院審理認(rèn)為：原告非抵押當(dāng)事人，與抵押登記行為不具有法律上的關(guān)聯(lián)性；原告在物權(quán)保護(hù)案件中的過(guò)錯(cuò)是為民事侵權(quán)責(zé)任而非基于物權(quán)登記行為產(chǎn)生的民事責(zé)任；原告權(quán)益受損與抵押登記行為無(wú)法律上的利害關(guān)系，法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機(jī)構(gòu)抵押登記行為有無(wú)法律上的利害關(guān)系

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。本案中，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)未消滅且在訴訟時(shí)效期間，應(yīng)受法律保護(hù)。鑒于抵押僅有基于抵押物產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)而不是對(duì)抵押物所有權(quán)的干涉，故抵押權(quán)人不得干涉征收主體、拆遷實(shí)施單位、拆遷對(duì)象商談補(bǔ)償方式及簽訂相關(guān)協(xié)議。

那么，征收主體與實(shí)施單位是否可以無(wú)視抵押權(quán)存在而直接實(shí)施補(bǔ)償呢？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。故《條例》所指的“權(quán)屬調(diào)查”應(yīng)當(dāng)是以房屋登記簿為基礎(chǔ)的全面調(diào)查，其內(nèi)容涉及房屋權(quán)利歸屬與內(nèi)容，既要核查權(quán)利人信息，也應(yīng)對(duì)房屋自然狀況是否與現(xiàn)狀一致、是否設(shè)立有抵押權(quán)、有無(wú)查封等權(quán)利限制情形、有無(wú)異議登記等進(jìn)行調(diào)查。這是法律對(duì)登記的權(quán)利人及利害關(guān)系人權(quán)益保護(hù)的具體措施。本案中，征收實(shí)施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調(diào)查方式為查閱房屋所有權(quán)證書(shū)及詢問(wèn)所有權(quán)人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對(duì)象簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議并將補(bǔ)償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)受到障礙。抵押權(quán)未得到保護(hù)的，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門(mén)損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴（引自《設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償》，刊登于《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第9期，王達(dá)）。本案的抵押人選擇以征收服務(wù)中心損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對(duì)征收服務(wù)中心如何給付補(bǔ)償款有關(guān)聯(lián)性，故登記機(jī)構(gòu)的抵押登記行為與征收服務(wù)中心具有法律上的利害關(guān)系，也就是說(shuō)，征收服務(wù)中心有訴權(quán)。

二、登記機(jī)構(gòu)是否有錯(cuò)

筆者認(rèn)為有錯(cuò)。錯(cuò)有兩點(diǎn)：

一是沒(méi)有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機(jī)構(gòu)是地方政府工作部門(mén)（亦有部分為組成部門(mén)），應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上級(jí)及本級(jí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)的決定和命令，這是其性質(zhì)決定的。本案中，登記機(jī)構(gòu)未能在規(guī)范性文件制定之初說(shuō)服文件起草部門(mén)舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門(mén)提出對(duì)相關(guān)條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權(quán)法》實(shí)施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權(quán)屬登記辦法》的節(jié)點(diǎn)上，沒(méi)有做好宣傳工作。也許有人說(shuō)這個(gè)要求過(guò)了。但本案中，所有權(quán)人持有的房屋所有權(quán)證書(shū)是舊版房產(chǎn)證，其中記載有前次抵押權(quán)設(shè)立及注銷(xiāo)的信息，而此后的抵押權(quán)設(shè)立情況則未在證書(shū)上記載，容易誤導(dǎo)他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設(shè)立抵押權(quán)登記

既然原告有訴權(quán)，登記機(jī)構(gòu)又有錯(cuò)，那么登記機(jī)構(gòu)一定會(huì)敗訴嗎？《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施“房屋析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃”等行為。同時(shí)規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知規(guī)劃、國(guó)土、住建、工商、公安等部門(mén)和公證機(jī)關(guān)暫停辦理相關(guān)手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號(hào)通知，要求對(duì)城際鐵路北側(cè)A地塊項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國(guó)有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實(shí)施單位為Z市某征收服務(wù)中心。

按照以上規(guī)定，無(wú)論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果說(shuō)《Z市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機(jī)構(gòu)作出相關(guān)行為的依據(jù)的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過(guò)去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。對(duì)比國(guó)務(wù)院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點(diǎn)：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權(quán)利人依法行使物權(quán)的嫌疑；（2）即便違法實(shí)施了新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導(dǎo)致不予補(bǔ)償，而是對(duì)不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用部分不予補(bǔ)償。也就是說(shuō)，本條是禁止權(quán)利人在征收范圍確定后作出導(dǎo)致補(bǔ)償款增加的行為，而以房屋設(shè)立抵押并不導(dǎo)致補(bǔ)償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機(jī)構(gòu)是否作出行政行為的依據(jù)，也不能作為人民法院審理行政案件的依據(jù)，因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩徖硇姓讣脑瓌t是“依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章”。

那么問(wèn)題來(lái)了，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋?zhuān)俊段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補(bǔ)償。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前實(shí)施，其所謂的“公告”應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因?yàn)榱腥霐M征收范圍便限制權(quán)利人行使物權(quán)，則便是減損權(quán)利人的合法權(quán)利，與所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”的權(quán)能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，權(quán)屬依然為原權(quán)利人所有。

再看與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》效力相等、時(shí)序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對(duì)房屋已被依法征收、沒(méi)收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請(qǐng)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。作為與《物權(quán)法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設(shè)立抵押登記，不宜再適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

篇7

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷；拆遷賠償；住房安置

一、常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀

為加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，使城市面貌得到根本性改觀，常州市政府對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行了大幅度的拆遷改造。拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分和必要手段，同時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)是拆遷改造的目的和落腳點(diǎn)。為了更深入的了解常州市農(nóng)村房屋改造的過(guò)程，我們對(duì)正在進(jìn)行農(nóng)村拆遷改造的新北區(qū)孟河鎮(zhèn)完成了實(shí)地調(diào)研，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，走訪相關(guān)村戶。通過(guò)調(diào)查顯示，拆遷過(guò)程中大量農(nóng)村土地被征收，拆遷范圍也越來(lái)越大，當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償主要根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋管理?xiàng)l例》、《江蘇省房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《常州市城市房屋拆遷管理辦法》等標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村房屋拆遷過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）拆遷補(bǔ)償方面的問(wèn)題。（1）拆遷標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。由于需要拆遷的農(nóng)村房屋類(lèi)型多種多樣、房屋裝修程度存在明顯差別、房屋所有者年齡結(jié)構(gòu)分布較廣，在整個(gè)拆遷過(guò)程中，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面就存在很多問(wèn)題。如對(duì)農(nóng)民房屋隨便補(bǔ)償，對(duì)待老年人的破舊的小瓦房給予極低的補(bǔ)償，更有些農(nóng)民經(jīng)營(yíng)的副業(yè)中的棚舍不予補(bǔ)償。（2）補(bǔ)償不及時(shí)。通過(guò)對(duì)相關(guān)村民的采訪，我們了解到當(dāng)?shù)睾芏啻迕瘳F(xiàn)在還寄居在別人家里，沒(méi)有自己的房子。拆遷之前當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)承諾在一年內(nèi)分到新房，期限已過(guò)，但相關(guān)村民并沒(méi)有拿到自己的房子。（3）拆遷獎(jiǎng)金虛設(shè)。為推進(jìn)農(nóng)村拆遷的進(jìn)程，加快拆遷步伐，當(dāng)?shù)卣诓疬w之初許諾在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行拆遷的積極響應(yīng)次此號(hào)召的村民予以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。如今拆遷已經(jīng)步入尾聲，但是相關(guān)村民還沒(méi)有拿到獎(jiǎng)金。

（二）拆遷政策方面問(wèn)題。（1）相關(guān)法律法規(guī)缺失。在整個(gè)拆遷過(guò)程中，不斷出現(xiàn)新的問(wèn)題，但是并沒(méi)有先例可尋，大多數(shù)是根據(jù)相關(guān)的房屋拆遷條例進(jìn)行模仿，缺乏一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律。正是由于這種法律規(guī)范的缺失，農(nóng)民對(duì)房屋拆遷沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的概念，缺乏直接的法律法規(guī)依據(jù)，導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娴南嚓P(guān)政策比較混亂，使村民感到拆遷補(bǔ)償?shù)牟还剑瑥亩怕宿r(nóng)村房屋拆遷的過(guò)程，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（2）相關(guān)政策宣傳不到位。調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，被調(diào)查者中有55.70%的人表示不太了解農(nóng)村拆遷改造的相關(guān)政策；有18.46%的人比較了解拆遷改造政策；只有14.10%的人十分了解拆遷政策；甚至還有11.74%的人根本不了解任何拆遷改造政策。對(duì)農(nóng)村房屋拆遷政策的宣傳不到位，使村民大多不了解相關(guān)的政策，阻礙拆遷改造的過(guò)程，也會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題。

（三）農(nóng)戶主觀意識(shí)方面問(wèn)題。（1）突擊裝修、搶蓋房。有些農(nóng)民一旦得知拆遷消息，馬上突擊裝修，裝修范圍涉及到室內(nèi)、院內(nèi)等，使拆遷補(bǔ)償中包含了很多不太合理的部分。（2）釘子戶。一些農(nóng)戶為了獲得更多的拆遷補(bǔ)償，單方面提出一些過(guò)分的要求，也有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間以達(dá)到自身目的。

三、農(nóng)村房屋拆遷中存在問(wèn)題原因的分析

（一）村民對(duì)拆遷中的法律政策意識(shí)淡薄。部分農(nóng)村居民文化程度較低，對(duì)國(guó)家頒布的相關(guān)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)助條款沒(méi)有認(rèn)識(shí)和理解，在相關(guān)部門(mén)組織采取拆遷措施時(shí)，盲目的阻撓，用各種方式阻礙實(shí)施拆遷工作以及向組織拆遷的組織部門(mén)要求過(guò)多不合理的賠償要求。

（二）沒(méi)有具體法律條文進(jìn)行規(guī)范。在目前的農(nóng)村房屋拆遷中存在的諸多問(wèn)題，拆遷戶過(guò)分的補(bǔ)償要求、不合理的拆遷程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的混亂等，都是由于沒(méi)有具體的法律規(guī)定進(jìn)行約束和規(guī)范，導(dǎo)致在無(wú)法律限制的情形下，拆遷工作沒(méi)有條理，拆遷戶與拆遷部門(mén)無(wú)法達(dá)到共同協(xié)議，拆遷實(shí)施中糾紛不斷，出現(xiàn)不合法的房屋拆遷。

（三）拆遷程序不規(guī)范。由于拆遷程序的不規(guī)范，房屋拆遷中出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題。一些地方行政機(jī)關(guān)得到上級(jí)行政機(jī)關(guān)授權(quán)，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)村民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。地方行政機(jī)關(guān)扮演法規(guī)制定者、參與者、裁判者的角色，集所有權(quán)利于一身，使村民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益無(wú)法得到切實(shí)保障。目前，在農(nóng)村房屋拆遷的工作部署中，沒(méi)有設(shè)立具體的相關(guān)管理部門(mén)，因此在拆遷實(shí)施中出現(xiàn)矛盾與糾紛無(wú)法得到權(quán)威部門(mén)處理與裁定，通常是拆遷戶和拆遷實(shí)施部門(mén)共同協(xié)商解決，經(jīng)常導(dǎo)致一些不公平的解決方案。

（四）多方利益的驅(qū)使。農(nóng)村房屋的拆遷關(guān)系到多個(gè)部門(mén)之間的利益關(guān)系，涉及拆遷的相關(guān)政府部門(mén)、當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、拆遷戶以及村干部。相關(guān)部門(mén)期望通過(guò)較低成本、高效率的完成拆遷工作，由此拆遷戶獲得滿意的利益，政府部門(mén)取得政績(jī)。但是，在多數(shù)農(nóng)村房屋拆遷中，上級(jí)相關(guān)部門(mén)授權(quán)下級(jí)部門(mén)進(jìn)行拆遷工作，下級(jí)部門(mén)通常直接制定拆遷的補(bǔ)償規(guī)定，導(dǎo)致不合理的賠償條款的產(chǎn)生，致使村民的合法權(quán)益得不到有效保證。

（五）耕地保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。基層干部錯(cuò)誤的認(rèn)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須要開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就必須占用耕地，浴室盲目的對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，大量拆除農(nóng)村房屋以實(shí)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，增加自己的政績(jī)，忽視農(nóng)民的根本利益，在上級(jí)部門(mén)的要求下，農(nóng)民拆遷戶不得不進(jìn)行房屋的拆遷。

四、農(nóng)村房屋拆遷的對(duì)策建議

（一）加快制定法律法規(guī)。目前對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷的相關(guān)法律規(guī)定相對(duì)缺失，內(nèi)容不完善，適用范圍窄，導(dǎo)致在農(nóng)村房屋拆遷過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，沒(méi)有可以依據(jù)的法律解決問(wèn)題。因此，盡快制定農(nóng)村土地使用和房屋拆遷補(bǔ)償安置的法律法規(guī)是十分必要的。

（二）規(guī)范拆遷程序。積極對(duì)房屋拆遷政策進(jìn)行宣傳，使農(nóng)民群眾對(duì)拆遷政策有所了解，減少在拆遷工作中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題。在實(shí)施拆遷前，對(duì)農(nóng)村拆遷戶進(jìn)行拆遷法律法規(guī)政策的宣傳，取得農(nóng)民拆遷戶的支持與理解，使農(nóng)民拆遷戶對(duì)自己的合法權(quán)益有一定認(rèn)識(shí)，并清楚通過(guò)何種方式維護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)讓拆遷戶認(rèn)識(shí)到自己的義務(wù)，積極主動(dòng)地配合相關(guān)部門(mén)實(shí)施拆遷。建立透明的工作制度。拆遷操作中的具體細(xì)節(jié)要及時(shí)公布給拆遷戶，做到公開(kāi)公正公平。

（三）建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制，完善保障體系。為了防止農(nóng)民因房屋拆遷造成失業(yè)以及來(lái)帶的一系列問(wèn)題，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的社會(huì)保障體系確保農(nóng)民的權(quán)益不受損害。建立完善對(duì)農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。房屋拆遷給農(nóng)民帶來(lái)失業(yè)的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，制定合適的就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，協(xié)助農(nóng)民重新就業(yè)，解決失業(yè)問(wèn)題。建立完善基本生活保障制度，包括建立就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶助機(jī)制、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等機(jī)制。建立實(shí)地農(nóng)民的司法救濟(jì)機(jī)制。減少人為因素的干預(yù)，遏制拆遷中的不公平現(xiàn)象，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

總結(jié)：農(nóng)村拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的必要手段，也是縮小貧富差距的有效措施，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和我國(guó)開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，農(nóng)村征地與拆遷補(bǔ)償方面也存在很多問(wèn)題，進(jìn)而影響了正常的農(nóng)民生活和社會(huì)穩(wěn)定。本文首先對(duì)常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀，并從拆遷補(bǔ)償、拆遷政策、農(nóng)民主觀意識(shí)方面指出了我國(guó)農(nóng)村征地與拆遷存在的主要問(wèn)題。同時(shí)深入剖析了造成這些問(wèn)題可能存在的原因，有針對(duì)性的提出了相應(yīng)的建議，如建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制等，希望為有關(guān)部門(mén)在解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題時(shí)提供一定的理論指導(dǎo)和實(shí)踐參考。

參考文獻(xiàn)：

篇8

（一）憲法和行政法的關(guān)系

《中華人民共和國(guó)憲法》是我國(guó)的根本大法，亦是治國(guó)安邦的總章程，憲法把人民的意志上升到法律的形式寫(xiě)下來(lái)，最具權(quán)威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法規(guī)均不可以跟憲法的精神與原則相背，一切國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、全體公民必須遵循憲法并維護(hù)憲法的尊嚴(yán)、確保憲法的有效實(shí)施。行政法是我國(guó)實(shí)體法律體系里的一種，具體來(lái)說(shuō)，行政法是調(diào)整行政關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，他是調(diào)整國(guó)家行政機(jī)關(guān)在履行其職能的過(guò)程中發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。他一方面要規(guī)范和約束行政機(jī)關(guān)的行政權(quán)力和行政行為，保護(hù)公民等的正當(dāng)權(quán)益；另一方面也要規(guī)范和約束公民等的行為，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序。第一，從淵源上看，憲法是母法，行政法是子法，憲法是行政法的基礎(chǔ)前提。憲法是我國(guó)的根本大法，具有最高的規(guī)范，行政法是源于憲法的原則與精神制定的，憲法作為行政法的基礎(chǔ)前提，沒(méi)有憲法就沒(méi)有行政法。第二，憲法是概括的，行政法則是憲法的具體化實(shí)施。憲法是對(duì)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)等方方面面的抽象的、高度的概括，憲法指導(dǎo)其他法律法規(guī)；而行政法是憲法其中的一個(gè)部分，不但是針對(duì)憲法原則精神做出的明確的、具體的、細(xì)化的、全面的落實(shí)，還是對(duì)憲法的補(bǔ)充、完善。第三，從法律效力上看，憲法具有最高效力，行政法具有普通效力。憲法處于全部法律體系的最高層，任何法律的制定和實(shí)施均不能超過(guò)他或者與他相抵觸，當(dāng)行政法與憲法發(fā)生抵觸時(shí)，行政法則會(huì)被宣布無(wú)效，僅以憲法作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。第四，憲法是靜態(tài)的，行政法是運(yùn)動(dòng)著的憲法。從某種意義上來(lái)說(shuō)，憲法是一部抽象性的提綱挈領(lǐng)，具有隱含性；行政法在憲法的引導(dǎo)下，將憲法所賦予的權(quán)利轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的操作程序，正是這個(gè)過(guò)程使行政法具有靈活多變、技術(shù)性強(qiáng)、可操作的特點(diǎn)，各個(gè)行政部門(mén)依照行政法“按部就班”執(zhí)行日常工作，使得行政法是一部實(shí)踐著的活生生的憲法。

（二）生存權(quán)在兩者關(guān)系中的運(yùn)用

翻開(kāi)我國(guó)憲法，卻找不到關(guān)于“生存權(quán)”的明確條款規(guī)定，但是這并不等于沒(méi)有明確寫(xiě)入憲法就不應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。在法律法規(guī)體系歷史發(fā)展過(guò)程中，最初確實(shí)是沒(méi)有“生存權(quán)”這個(gè)說(shuō)法，但是沒(méi)有“生存權(quán)”這個(gè)說(shuō)法并不等于憲法就不保護(hù)人們的“生存權(quán)”。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的“生存權(quán)”保護(hù)是由“生命權(quán)”保護(hù)體現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)最初的“生存權(quán)”蘊(yùn)涵于“生命權(quán)”之中。對(duì)“生存權(quán)”較早的成文規(guī)定見(jiàn)于中華人民共和國(guó)中央人民政府1991年11月的《中國(guó)的人權(quán)狀況》中，其在第一節(jié)就明確規(guī)定了“生存權(quán)是中國(guó)人民長(zhǎng)期爭(zhēng)取的首要人權(quán)”，還從國(guó)家與民族的角度進(jìn)行深入淺出的分析，再次強(qiáng)調(diào)“生存權(quán)”是人們的首要權(quán)利，任何情況下如果“生存權(quán)”沒(méi)有了，那么另外的權(quán)利無(wú)法說(shuō)起。2004年3月的我國(guó)憲法第四次修改，雖然沒(méi)有明確把“生存權(quán)”寫(xiě)入憲法，但是卻開(kāi)創(chuàng)里程碑式的新引進(jìn)了一項(xiàng)“人權(quán)”概念，并將之歸入憲法的保障。盡管“生存權(quán)”未被憲法明確寫(xiě)入條款，但是我們可以從“人權(quán)”里解讀出“生存權(quán)”，《中華人民共和國(guó)憲法》明確規(guī)定“中華人民共和國(guó)的一切權(quán)力屬于人民?！薄叭藱?quán)”具有廣泛性、公平性、真實(shí)性3個(gè)突出特性，其中“人權(quán)”的廣泛性不但包括生存權(quán)和人身權(quán)，還包含經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等等方面權(quán)利，所以“生存權(quán)”的保護(hù)可以通過(guò)“人權(quán)”的保護(hù)在憲法中找到重要依據(jù)。這里所說(shuō)的“生存權(quán)”，按照傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)及現(xiàn)行的通常說(shuō)法指的是在所處的特定的歷史時(shí)期以及所存在的特定的社會(huì)關(guān)系中，人們?yōu)榱司S持基本生活而必需的最最基本權(quán)利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊嚴(yán)不受侵犯，基本生活、健康得到保障等等。比如，一戶農(nóng)民家只有三畝田地，他們祖祖輩輩世世代代在這三畝田地上耕作，靠這田地的生產(chǎn)維持生計(jì)，如果某一天遭到公益性的征收，土地減少了，農(nóng)民的生計(jì)就會(huì)變得窘迫，失去了保障，進(jìn)而生存就會(huì)受到危害。

從憲法跟行政法關(guān)系角度上來(lái)看，憲法是行政法的母法，是基礎(chǔ)前提、是概括的、是靜態(tài)的，具有最高法律效力；行政法則是憲法的子法，是憲法的具體化實(shí)施，是運(yùn)動(dòng)著的憲法，具有普通法律效力，不能與憲法相抵觸。從近些年時(shí)有發(fā)生的房屋強(qiáng)制拆遷問(wèn)題、強(qiáng)制占用農(nóng)民耕地問(wèn)題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)問(wèn)題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問(wèn)題等均嚴(yán)重涉及到了人們的“生存權(quán)”問(wèn)題，從憲法角度來(lái)看，部分人們?nèi)罕娚显L政府抗議房屋被拆遷，有些農(nóng)民群眾上訪反對(duì)政府占用耕地尋求合理補(bǔ)償，群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)等等行為，都是人們“生存權(quán)”受到危害而要求保護(hù)的體現(xiàn)。從法律法規(guī)的實(shí)施與執(zhí)行上來(lái)看，政府行政部門(mén)作為行政法的具體落實(shí)與執(zhí)行部門(mén)，有責(zé)任有義務(wù)去制止危害人們“生存權(quán)”的行為，并且有責(zé)任有義務(wù)去保護(hù)人們的“生存權(quán)”。行政權(quán)在某種意義上算是一種執(zhí)法權(quán)，他的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)執(zhí)行我國(guó)有關(guān)立法機(jī)關(guān)制定的法律法規(guī)。目前在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，已形成依據(jù)根本大法《中華人民共和國(guó)憲法》為基礎(chǔ)的保護(hù)“人權(quán)”進(jìn)而保護(hù)“生存權(quán)”的憲法保障，形成依據(jù)《就業(yè)促進(jìn)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《土地管理法》、《煤礦安全規(guī)程》、《環(huán)境保護(hù)法》等為主體的保護(hù)“生存權(quán)”的法律法規(guī)。面對(duì)時(shí)有發(fā)生的強(qiáng)制占用農(nóng)民耕地問(wèn)題、房屋強(qiáng)制拆遷問(wèn)題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)問(wèn)題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問(wèn)題，甚至是目前的“毒膠囊”“地溝油”“流感問(wèn)題”等諸多關(guān)系人們切身利害的“生存”問(wèn)題，再加上我們已經(jīng)有憲法條款以及各項(xiàng)法律法規(guī)體系對(duì)人們“生存權(quán)”方面的權(quán)利保護(hù)，政府作為行政法的落實(shí)與執(zhí)行主體，政府及有關(guān)行政部門(mén)有責(zé)任有義務(wù)秉承我國(guó)憲法保護(hù)人們生存權(quán)與各項(xiàng)法律法規(guī)具體落實(shí)保護(hù)人們“生存權(quán)”的規(guī)定，依據(jù)科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)人的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，真真切切地貫徹落實(shí)、執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)保護(hù)人們的“生存權(quán)”，當(dāng)人們的“生存權(quán)”受到侵害時(shí)，及時(shí)制止并嚴(yán)懲。

二、從憲法和行政法關(guān)系的角度保護(hù)生存權(quán)

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全球化新趨勢(shì)與我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下，如何促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的利益驅(qū)使下，政府更多的精力投入到的是發(fā)展，而忽略了人們的“生存權(quán)”的有效保護(hù)。政府作為行政法的落實(shí)與執(zhí)行主體，政府如何在保護(hù)人們的“生存權(quán)”方面“有所為有所不為”？

（一）完善生存權(quán)保護(hù)的法律規(guī)定

我國(guó)現(xiàn)有的法律體系對(duì)“生存權(quán)”的條款規(guī)定存在缺失、不明確、不夠細(xì)化、不夠具體等問(wèn)題，至今尚無(wú)一條法律法規(guī)條款對(duì)“生存權(quán)”的保護(hù)作出明確具體的規(guī)定。憲法作為行政法的母法、基礎(chǔ)前提、根本大法，針對(duì)日益突出的“生存權(quán)”問(wèn)題，憲法有必要把通過(guò)“人權(quán)”保障進(jìn)而間接保障“生存權(quán)”的條款作修改，通過(guò)憲法的明文規(guī)定直接把保護(hù)“生存權(quán)”寫(xiě)入憲法。行政法作為憲法的子法，應(yīng)該依據(jù)憲法的原則與精神制定具體的、合理的操縱程序，切實(shí)落實(shí)完善哪些“生存權(quán)”應(yīng)該去保護(hù)、如何去保護(hù)等，并且政府作為行政法的執(zhí)行主體，應(yīng)該如何“有所為有所不為”，明確政府的職責(zé)和采取責(zé)任負(fù)責(zé)制去保障執(zhí)行。

（二）促使憲法行政法化

憲法是概括的、是靜態(tài)的，處于法律體系的最高點(diǎn)，而行政法是具體的、運(yùn)動(dòng)著的憲法。因此要努力嘗試打破憲法高高在上讓其他法律“頂禮膜拜”的態(tài)勢(shì)，憲法也應(yīng)該“三貼近”，走入到行政法中去，實(shí)現(xiàn)行政法化，這樣才能讓政府依法行政、依憲行政，使憲法在行政法中更具有權(quán)威性，行政法也更具法力性，這樣“生存權(quán)”才會(huì)上升到一個(gè)全新的國(guó)家高度，“生存權(quán)”的保護(hù)才會(huì)得到空前重視和保障。這樣也才能會(huì)減少政府更多的精力投入到的是發(fā)展，往往忽略了人們的“生存權(quán)”的有效保護(hù)，或者政府為了經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的利益驅(qū)使，出現(xiàn)對(duì)“生存權(quán)”保護(hù)的漠視，以犧牲“生存權(quán)”換取發(fā)展，執(zhí)法不嚴(yán)，違法不糾等“不作為”行為。

（三）轉(zhuǎn)變職能與加強(qiáng)監(jiān)督

憲法賦予了行政法具體化的權(quán)利，由行政法去具體承擔(dān)履行憲法的職責(zé)與程序，僅僅是去執(zhí)行，而沒(méi)有反過(guò)來(lái)守護(hù)憲法。即行政法更多的時(shí)候是當(dāng)侵犯“生存權(quán)”的時(shí)候才執(zhí)行，并沒(méi)有提前或者對(duì)“生存權(quán)”的發(fā)生防患于未然，沒(méi)有提前把可能存在的對(duì)“生存權(quán)”構(gòu)成危害的不利因素扼殺在萌芽時(shí)期，行政主體往往是當(dāng)造成不良后果后才“有所為”。行政法應(yīng)該主動(dòng)轉(zhuǎn)變職能，以預(yù)防為主，防患于未然，執(zhí)法與守法并行。此外，在憲法的框架下，應(yīng)該引導(dǎo)其他司法加強(qiáng)對(duì)行政法的監(jiān)督，特別是對(duì)行政主體“不作為”的時(shí)候進(jìn)行問(wèn)責(zé)，不能讓行政法“不作為”時(shí)缺失司法上的監(jiān)督，這樣才能規(guī)范與約束行政法更好地去行政。

篇9

委托征地合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

為確保 高速公路項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)，保證 高速公路征地工作的順利完成，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務(wù)委托乙方完成，并約定如下條款：

第一條 委托事項(xiàng)

1.乙方根據(jù)國(guó)家、福建省的有關(guān)土地法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級(jí)有關(guān)土地征收政策和地方政府已制定并批準(zhǔn)的高速公路征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依法計(jì)算征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用和制定補(bǔ)償方案，及時(shí)準(zhǔn)確將補(bǔ)償資金兌付到被征地拆遷的單位和個(gè)人。指導(dǎo)、監(jiān)督相關(guān)部門(mén)在高速公路征地實(shí)施過(guò)程中的各項(xiàng)工作。

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地法》、《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地法>辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)按照征地工作程序征地公告、組織征地聽(tīng)證。負(fù)責(zé)工程在本轄區(qū)內(nèi)，征地紅線內(nèi)土地的地類(lèi)劃分，權(quán)屬調(diào)查及確認(rèn)，土地丈量核實(shí)，造冊(cè)登記、補(bǔ)償分配，組織編制所有資料的上報(bào)以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關(guān)的工作。

3.指導(dǎo)、協(xié)調(diào)高速公路經(jīng)過(guò)的所屬縣(市、區(qū))做好高速公路用地的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整、基本農(nóng)田補(bǔ)劃，及時(shí)做好 高速公路項(xiàng)目的征、轉(zhuǎn)用地上報(bào)審批工作和高速公路項(xiàng)目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權(quán)屬、地類(lèi)清楚、面積準(zhǔn)確、手續(xù)完備。

4.負(fù)責(zé)施工臨時(shí)用地的手續(xù)辦理，協(xié)調(diào)督促臨時(shí)用地的復(fù)墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時(shí)，根據(jù)施工單位提出的申請(qǐng)，及時(shí)完成丈量登記并交付使用。

5.完成落實(shí)高速公路征地的其他相關(guān)工作。

第二條 委托事項(xiàng)的完成時(shí)間

乙方應(yīng)在 年 月 日之前將 高速公路項(xiàng)目用地移交給甲方，其他征地相關(guān)程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定、各種征地手續(xù)的報(bào)批等委托事項(xiàng)乙方應(yīng)及時(shí)完成，及時(shí)移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。

第三條 委托費(fèi)用及支付方式

委托費(fèi)用：如乙方按期完成委托事項(xiàng)，甲方支付乙方 高速公路征地工作經(jīng)費(fèi)人民幣 元，本經(jīng)費(fèi)為費(fèi)用包干，具體包括如下項(xiàng)目： 。

支付方式：本協(xié)議簽訂后甲方以 轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支票 支付乙方委托費(fèi)用(征地經(jīng)費(fèi))總額的 %，計(jì)人民幣 元;各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)和土地移交后支付剩余款項(xiàng)，為人民幣 元。

開(kāi)戶行：

賬號(hào)： 戶名：

第四條 轉(zhuǎn)委托

乙方為及時(shí)完成各項(xiàng)征地工作，原則上可以將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其他單位或部門(mén)完成，但應(yīng)及時(shí)通知甲方，乙方轉(zhuǎn)委托中不得增加甲方的委托費(fèi)用，同時(shí)應(yīng)確保甲方委托事項(xiàng)的完成。

第五條 違約責(zé)任

1.甲方未及時(shí)支付委托費(fèi)用，乙方在完成委托事項(xiàng)時(shí)有權(quán)要求甲方及時(shí)支付剩余的委托費(fèi)用并要求甲方承擔(dān)委托費(fèi)用總額 % 的違約金。

2.乙方未及時(shí)完成委托事項(xiàng)的，應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施并自行承擔(dān)費(fèi)用，乙方未能在約定的時(shí)間內(nèi)辦理土地征用的各項(xiàng)手續(xù)并及時(shí)移交土地的，不得要求甲方支付委托費(fèi)用，同時(shí)甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第六條 爭(zhēng)議的解決

雙方在履行合同中產(chǎn)生爭(zhēng)議應(yīng)本著有利委托事項(xiàng)的完成，相互理解，友好協(xié)商的方式調(diào)解解決;雙方未能自行協(xié)商解決的提請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)協(xié)調(diào)解決。無(wú)法協(xié)調(diào)解決的向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第七條 其他約定

第八條 附則

1.本協(xié)議書(shū)未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

2.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

3.本協(xié)議一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文2甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 乙方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

為了做好 建設(shè)范圍內(nèi)的征遷工作，根據(jù)《國(guó)務(wù)院城市房屋征收管理?xiàng)l例》要求，甲方?jīng)Q定由乙方承擔(dān)該征遷任務(wù)并組織實(shí)施拆除工作。為了明確雙方職責(zé)，保證征遷工作順利進(jìn)行，雙方就有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

一、征遷任務(wù)及范圍：

甲方經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見(jiàn)規(guī)劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對(duì)征遷紅線范圍內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及附屬物進(jìn)行征遷及組織實(shí)施拆除。

二、權(quán)利與義務(wù)：

(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關(guān)法律手續(xù)及相關(guān)事項(xiàng)。做好征遷前被征遷戶的征遷動(dòng)員思想工作，負(fù)責(zé)就征收補(bǔ)償方案當(dāng)中涉及法律法規(guī)方面的某些細(xì)節(jié)和疑問(wèn)進(jìn)行解釋說(shuō)明。

(二)、乙方向甲方提供有關(guān)征收補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)及專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)。

(三)、乙方在甲方的配合下，根據(jù)工作需要派出相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)人員做好前期征遷進(jìn)村入戶調(diào)查摸底，提供涉及征遷的相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)等必要的工作。

(四)、乙方在甲方協(xié)助下依據(jù)征收法規(guī)及甲方制定的《補(bǔ)償安置方案》的標(biāo)準(zhǔn)要求組織簽訂和實(shí)施征遷補(bǔ)償、安置協(xié)議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協(xié)議書(shū)、房屋附屬項(xiàng)目補(bǔ)償、補(bǔ)貼清單上與甲方共同簽名確認(rèn)清單上的有關(guān)財(cái)產(chǎn)及數(shù)額。

(五)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成征遷范圍內(nèi)征遷戶的搬遷騰空、驗(yàn)收、查封及簽訂補(bǔ)償協(xié)議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。

(六)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方辦理征遷過(guò)程中的證據(jù)保全手續(xù)、申請(qǐng)裁決及強(qiáng)制征收手續(xù)。

(七)、乙方要負(fù)責(zé)協(xié)助甲方做好征遷房屋的面積、產(chǎn)權(quán)核對(duì)工作。

三、費(fèi)用和支付方法：

征遷費(fèi)用為每平方米人民幣陸元，合計(jì)人民幣伍萬(wàn)元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內(nèi)付清(按實(shí)際面積計(jì)算)。

四、違約責(zé)任：

1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對(duì)甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，給予相應(yīng)的賠償。

2、若征遷期限超過(guò)半年，甲方應(yīng)與乙方協(xié)商，簽定補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)乙方的工作情況給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

五、備注：

本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文3委托人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

受托人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》及 等相關(guān)規(guī)定，經(jīng) 方式確定 公司為 項(xiàng)目的房屋征收價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，就房屋征收評(píng)估事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

一、評(píng)估項(xiàng)目基本情況

1.征收項(xiàng)目名稱：

2.征收決定文號(hào)：

3.征收部門(mén)：

4.征收實(shí)施單位：

二、評(píng)估的基本要求

1.評(píng)估對(duì)象及范圍

1) 范圍內(nèi)涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估。

2) 對(duì)本項(xiàng)目用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估。

2.評(píng)估目的

1)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

3.評(píng)估時(shí)點(diǎn)

被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為本項(xiàng)目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。

4.評(píng)估力量

乙方確定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師任信龍為本項(xiàng)目的評(píng)估負(fù)責(zé)人，同時(shí)應(yīng)指派與該評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。

5.評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式

1)乙方應(yīng)當(dāng)自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內(nèi)房屋情況之日起對(duì)被征收房屋開(kāi)展評(píng)估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起15日內(nèi)向甲方出具被征收房屋分戶的初步評(píng)估結(jié)果，并協(xié)助甲方對(duì)初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公示，公示期間，乙方應(yīng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)嬖阱e(cuò)誤的，乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修正。分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評(píng)估報(bào)告。被征收房屋全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評(píng)估報(bào)告。

2)乙方應(yīng)當(dāng)自甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋情況之日起對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋開(kāi)展評(píng)估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起10日內(nèi)向甲方出具用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的一式七份分戶評(píng)估報(bào)告，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估工作全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一式四份的整體評(píng)估報(bào)告。

三、評(píng)估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

1.評(píng)估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

經(jīng)雙方商定，被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估費(fèi)按每份評(píng)估報(bào)告金額計(jì)收，

2.支付方式

1)甲方依據(jù)乙方出具的評(píng)估報(bào)告，在乙方完成評(píng)估總工作量的50%后，甲方進(jìn)行評(píng)估費(fèi)的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項(xiàng)目房屋征收評(píng)估工作完成并出具被征收房屋整體評(píng)估報(bào)告和全部分戶評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)甲方向財(cái)政申請(qǐng)余款，并應(yīng)按該項(xiàng)目實(shí)際評(píng)估價(jià)值將評(píng)估費(fèi)的余額一次性向乙方結(jié)清。

2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估費(fèi)待乙方完成應(yīng)評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估，并出具有效的整體評(píng)估報(bào)告和全部分戶評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)，由甲方按實(shí)際評(píng)估價(jià)值將評(píng)估費(fèi)一次性向乙方結(jié)清。

四、雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應(yīng)向乙方提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況(被征收房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、建筑面積、性質(zhì)、用途等相關(guān)權(quán)屬資料)及未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。并對(duì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

2.在評(píng)估開(kāi)展時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方做好實(shí)地查勘并共同做好被征收人的動(dòng)員、解釋工作。

3.甲方應(yīng)按照約定條件及時(shí)向乙方足額支付評(píng)估費(fèi)用。

4.乙方應(yīng)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照國(guó)家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，對(duì)委托評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行查勘和估算，并出具真實(shí)、符合規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

5.乙方負(fù)責(zé)評(píng)估結(jié)果解釋和異議復(fù)核等工作，配合甲方將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。按甲方的進(jìn)度要求提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。

6.因甲方未能及時(shí)提供征收范圍內(nèi)房屋情況和其他非乙方原因無(wú)法入戶查勘房屋，影響出具估價(jià)評(píng)估報(bào)告的，甲乙雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商處理方式及措施。

7.在乙方出具被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的整體評(píng)估報(bào)告和全部分戶評(píng)估報(bào)告后，甲方應(yīng)給乙方出具該項(xiàng)目評(píng)估結(jié)束的具結(jié)文件。

8.乙方不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

9.乙方對(duì)甲方委托評(píng)估所提供的文件資料應(yīng)妥善保管，并盡保密義務(wù)，未經(jīng)甲方同意不得擅自公開(kāi)或泄露給他人。本條款所規(guī)定的保密義務(wù)將在本合同終止后持續(xù)有效。

五、違約責(zé)任

甲、乙雙方按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

六、爭(zhēng)議處理

發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，可依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇10

現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補(bǔ)償工作通常都是要和房屋的評(píng)估價(jià)值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行評(píng)估嗎？

案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門(mén)面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來(lái)開(kāi)辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa(bǔ)償方案未談妥，雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，劉女士于2015年4月委托律師維權(quán)。通過(guò)調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)劉女士的房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告，且該評(píng)估報(bào)告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價(jià)值。

解讀：本案中評(píng)估報(bào)告的違法點(diǎn)就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，房屋評(píng)估報(bào)告是否過(guò)期。

根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的第二十六條的規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。本案中2014年9月就對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行了評(píng)估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告。由此可見(jiàn)，該份評(píng)估報(bào)告的時(shí)效明顯已經(jīng)過(guò)了法定的1年有效期限。

第二，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。

根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。本案中直接委托某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行評(píng)估的做法是明顯違法的。

第三，房屋評(píng)估范圍需要注意。

根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。本案中在征收工作的前期，并未依法對(duì)劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進(jìn)行認(rèn)定，而是直接在房屋評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有包含這部分價(jià)值。該做法，是明顯不合理的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的確定，主要是通過(guò)房屋征收估價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。故而房屋征收的評(píng)估，不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。房屋征收評(píng)估是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當(dāng)拆遷戶對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)要自收到評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，該申請(qǐng)應(yīng)該以書(shū)面的形式提出，并且要指出評(píng)估報(bào)告中存在的問(wèn)題。拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。但專(zhuān)家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論。

二、征地如何補(bǔ)償？

1、征收林地有補(bǔ)償么

有的拆遷戶會(huì)問(wèn)，林地征收有補(bǔ)償嘛？村里告訴我種的樹(shù)不給補(bǔ)償這合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有補(bǔ)償?shù)?，《?guó)家林業(yè)局辦公室關(guān)于征占用林地征收四項(xiàng)費(fèi)用有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中就指出，用地單位需要繳納四項(xiàng)費(fèi)用：林地、林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

各地區(qū)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目使用林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定均有一定不同，對(duì)珍貴樹(shù)種和普通樹(shù)種的補(bǔ)償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。

值得注意的是，無(wú)論林木補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償多少，林木補(bǔ)償費(fèi)和苗木補(bǔ)償費(fèi)一般應(yīng)歸被使用林地單位或個(gè)人所有，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占、挪用。

2、耕地征收怎么補(bǔ)償？

首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級(jí)地類(lèi)，包括三個(gè)二級(jí)地類(lèi)，即水田、水澆地、旱地。

根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

各地區(qū)會(huì)按照自身的情況制定具體的細(xì)則規(guī)定，一般而言征收耕地的補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)龋疬w戶可以查詢所在地區(qū)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知，進(jìn)行詳細(xì)了解。

3、征收荒地給不給補(bǔ)償

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說(shuō)，征收荒地也是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

有的拆遷戶可能會(huì)問(wèn)“村里鼓勵(lì)我開(kāi)荒，開(kāi)墾后的開(kāi)荒地被征收了有補(bǔ)償嗎？”，首先，國(guó)家征收農(nóng)村開(kāi)墾后的荒地亦是需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，一般而言補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。