導(dǎo)語：我國開征物業(yè)稅分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)稅，是指對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、分析家產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)稅是對財(cái)富存量的課稅，主要發(fā)生在財(cái)產(chǎn)的保有階段。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財(cái)政的重要來源。

物業(yè)稅具有以下特征：第一，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，其以財(cái)產(chǎn)的持有為課稅前提，以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。第二，物業(yè)稅是對不動產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收，物業(yè)稅的征收不僅針對建筑物，還針對建筑物附著的土地。

我國官方2003年首次提及“物業(yè)稅”這一概念。2003年中共中央十六屆三中全會在《關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”2005年4月七部委聯(lián)合《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。中國高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機(jī)。目前，有的學(xué)者建議結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)情況，把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制（包括相關(guān)行政收費(fèi)）存在諸多問題，其現(xiàn)狀可大致概括為如下幾個(gè)方面：

(一)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多

依我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，我國房地產(chǎn)稅收體系主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅、建安營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅和房地產(chǎn)所得稅等十種。目前我國房地產(chǎn)稅目已經(jīng)達(dá)到上述十種，此外，還存在著各種各樣的房地產(chǎn)行政性收費(fèi)，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營、交易、過戶以及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費(fèi)用。毫不諱言，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)存在著稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、稅基重疊、重收，結(jié)構(gòu)不合理和管理缺位等諸多問題，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，也限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的正常擴(kuò)張，造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。

(二)房地產(chǎn)稅制“重交易輕保有”

我國現(xiàn)行稅制具有“重交易輕保有”的特點(diǎn)，即在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少、稅收優(yōu)惠范圍大、稅負(fù)輕，使得房地產(chǎn)保有者在低成本條件下可長期持有其土地和房產(chǎn)以等待價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。這也是造成部分城市房價(jià)居高不下和房地產(chǎn)泡沫的原因。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前我國全國商品房的空置率高達(dá)20%，是美國的4倍，香港的8倍，超過國際警戒線的2.5倍。

(三)房地產(chǎn)評估制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失嚴(yán)重

我國的房地產(chǎn)評估制度才剛剛建立，無論是評估規(guī)范，還是評估機(jī)構(gòu)、評估人員的素質(zhì)都難以適應(yīng)稅收征管的需要。加之房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門配合不得力，造成稅基侵蝕，稅收流失嚴(yán)重。稅收的流失，減少了國家財(cái)政收入，也就變相削弱了國家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、社會保障等方面的能力。

三、我國開征物業(yè)稅的必要性

開征物業(yè)稅有無必要，換個(gè)角度講，就是要看開征物業(yè)稅能否解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的上述問題和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等領(lǐng)域存在的諸多其他問題。如果開征物業(yè)稅可以解決上述這些問題，并且不會造成其他更大的問題，那么，開征物業(yè)稅就是可行的，也是必要的。一般而言，在我國現(xiàn)階段開征物業(yè)稅的必要性可大致歸納為如下幾個(gè)方面：

(一)避免重復(fù)征稅現(xiàn)象

我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收狀況表明，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，重復(fù)征稅嚴(yán)重，造成開發(fā)商負(fù)擔(dān)過重，而開發(fā)商則將這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。在現(xiàn)行極為復(fù)雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中，有些是重復(fù)征收，有些是不合理的，有些則純粹是亂收費(fèi)。開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將使現(xiàn)在這種現(xiàn)象得到一定改觀，并且可以降低稅收征管成本。重復(fù)征稅有違社會公平，從這個(gè)意義上講，開征物業(yè)稅也可以保障社會公平在房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。

(二)降低商品房價(jià)格

目前我國實(shí)行國有建設(shè)用地“批租”制度，開發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)才能獲得一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，巨大的開發(fā)成本加大了開發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)商則以高房價(jià)的形式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。物業(yè)稅的開征將改變原有的體制，把開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納，從而大幅度地?cái)D出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而降低房屋成本，房價(jià)也自然會相應(yīng)降低。合理降低商品房價(jià)格是各大城市政府亟待解決的問題，物業(yè)稅的開征將是解決這一問題的一劑良藥。

(三)遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為

在目前我國不規(guī)范的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，投機(jī)行為掩蓋了真實(shí)的市場需求，從而導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，促使房價(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購房成本，造成了中低收入階層因高房價(jià)無力購買住房，而高收入階層和地產(chǎn)投機(jī)商則囤積大量閑置房產(chǎn)從中獲暴利。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為，而且由于房地產(chǎn)保有階段的成本增加，也抑制“炒樓”者的積極性。因此，開征物業(yè)稅將有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

(四)優(yōu)化資源配置

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對房產(chǎn)保有的稅負(fù)是較輕的。雖然現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主要按出租房產(chǎn)租金或房產(chǎn)凈值的一定比例繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下業(yè)主在自有房屋出租時(shí)并不到房管局備案，造成房產(chǎn)稅的征收非常困難。我國對房產(chǎn)交易過程中的稅收卻是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行。這就導(dǎo)致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入，而有些急需住房的人卻因房價(jià)太高而買不起房。要想改變這種畸形資源配置格局，就應(yīng)該在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，更好地優(yōu)化配置資源。而實(shí)現(xiàn)這一稅收傾向的最好辦法就是開征物業(yè)稅。政府可以制定物業(yè)稅的起征點(diǎn)，并不斷地根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況和一般群眾的生活水平，調(diào)節(jié)物業(yè)稅的起征點(diǎn)。這樣既可以使普通家庭的房產(chǎn)始終處于起征點(diǎn)以下從稅，而免于被征物業(yè)稅，又可以使擁有多套住房或大面積住房的富人階層被征收物業(yè)稅，有利于縮小貧富差距。

(五)調(diào)節(jié)貧富差距

正如上面第四點(diǎn)所言，開征物業(yè)稅可以縮小貧富差距。其實(shí)，從稅收理念上講，財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)主旨之一就是要避免富人世代是富人的現(xiàn)象，凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會公平的社會理念，鼓勵每個(gè)人都以自己的方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅可以通過對居住高檔別墅者課以高稅對居住普通住房者減免賦稅有效促進(jìn)社會公平，維護(hù)社會穩(wěn)定。從這個(gè)意義上講，開征物業(yè)稅可以使我們向?qū)崿F(xiàn)共同富裕的目標(biāo)更進(jìn)一步。

(六)增加財(cái)政收入

我國土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價(jià)值計(jì)稅，而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的依據(jù)，因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，財(cái)政收入受到損失。開征物業(yè)稅將增加財(cái)政收入，促進(jìn)社會公平的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論

如上所述，開征物業(yè)稅至少具有：避免重復(fù)征稅現(xiàn)象、降低商品房價(jià)格、遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為、優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距和增加財(cái)政收入六大積極意義，這也就是開征物業(yè)稅的必要性。正如有的學(xué)者所言，開征物業(yè)稅，不僅有利于各類企業(yè)公平競爭，也有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范等一系列問題，并有可能成為房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，較有利于穩(wěn)定房價(jià)。具體而言，開征物業(yè)稅的重要意義可以從以下三個(gè)角度進(jìn)行概括，即：從國家的角度講，開征物業(yè)稅將有利于增加國家和地方財(cái)政收入，提高國家進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)力，使稅收更好地“取之于民用之于民”。從社會的角度講，開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會公平，保證社會穩(wěn)定。從公民個(gè)人的角度講，稅收有利于降低房價(jià)，同時(shí)抵制不勞而獲，可以使公民“貧者有房住、富者不寄生”，有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。開征物業(yè)稅，不僅有利于國家，有利于社會，也有利于公民個(gè)人。針對我國目前房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我國在現(xiàn)階段開征物業(yè)稅是必要的。

當(dāng)然，開征物業(yè)稅將涉及房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地出讓金等稅費(fèi)項(xiàng)目的整合，必然涉及地方政府和國土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門的原有收費(fèi)項(xiàng)目，涉及中央和地方政府之間、部門之間的利益協(xié)調(diào)，還有征點(diǎn)設(shè)計(jì)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等技術(shù)問題都有待于進(jìn)一步的詳細(xì)論證。并且我們必須注意的是，我國在開征物業(yè)稅時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持公平為主、兼顧效率的價(jià)值取向。摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著房地產(chǎn)稅收重復(fù)征收、部分城市房價(jià)大幅飄升等一系列問題。針對這些問題，有學(xué)者提出了開征物業(yè)稅的建議，十六屆三中全會也提出了條件具備時(shí)開征物業(yè)稅的構(gòu)想。簡要介紹物業(yè)稅的基本概念及我國目前房地產(chǎn)稅制的基本情況，并在此基礎(chǔ)上分析探討開征物業(yè)稅的必要性。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅;房地產(chǎn)稅制;必要性