一、引言

2004年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，到2008年增幅有所緩和，呈下降趨勢(shì)，其波動(dòng)變化很大。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比是測(cè)度房?jī)r(jià)是否虛高的一個(gè)重要指標(biāo)，指家庭購(gòu)房總價(jià)與居民家庭年收入的比值。目前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比大于10，與發(fā)達(dá)國(guó)家1.8—5.5相比偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了發(fā)展中國(guó)家3—6的合理區(qū)間。房地產(chǎn)價(jià)格問題已經(jīng)成為中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)突出焦點(diǎn)，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者從不同角度對(duì)此進(jìn)行研究。韓冬梅、劉蘭娟、曹坤(2008)基于狀態(tài)空間模型對(duì)上海的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行實(shí)證研究，論證了上海房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持過(guò)度假說(shuō)，論證了在房地產(chǎn)局部均衡的框架下金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫生成和演化的過(guò)程；余鎧(2007)從房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在運(yùn)行特性入手，分析房地產(chǎn)價(jià)格形成的利益主體的價(jià)值取向，剖析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)生循環(huán)機(jī)制，在此基礎(chǔ)上提出加大國(guó)家宏觀調(diào)控力度。必須從切斷房地產(chǎn)價(jià)格上漲鏈條著手。

國(guó)際游資是指為追求最高報(bào)酬以最低風(fēng)險(xiǎn)在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，其投機(jī)性移動(dòng)主要是逃避政治風(fēng)險(xiǎn)，追求匯率變動(dòng)。重要商品價(jià)格變動(dòng)或國(guó)際有價(jià)證券價(jià)格變動(dòng)的利益，規(guī)模巨大、流動(dòng)性快、投機(jī)性強(qiáng)，隱蔽性強(qiáng)，容易對(duì)一國(guó)有限彈性的盯住匯率制度或固定匯率制發(fā)起沖擊。隨著我國(guó)改革開放的深入，貨幣和經(jīng)濟(jì)自由化不斷發(fā)展，它對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越顯著。2003年以來(lái)，預(yù)期人民幣升值，大規(guī)模的短期國(guó)際資本流入我國(guó)，在國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)尚未放開的背景下，具有穩(wěn)定高收益的房地產(chǎn)行業(yè)成為其投資平臺(tái)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年1—9月看好人民幣升值而涌入的國(guó)際游資超過(guò)800億美元。這推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫泛起，而一旦國(guó)際游資流入發(fā)生了突然“逆轉(zhuǎn)”，會(huì)使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崩潰。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本文將從開放經(jīng)濟(jì)的視角關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。關(guān)注國(guó)際游資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

二、理論基礎(chǔ)：國(guó)際游資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

國(guó)際游資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過(guò)對(duì)可貸資金市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)兼有商品和資本兩重屬性，本文將從其屬性，進(jìn)一步基于匯率決定模型，利用貿(mào)易條件圖形法，在貨幣供給的視角下具體考察國(guó)際資本流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

(一)分析前提：國(guó)際游資沖擊對(duì)可貸資金及外匯市場(chǎng)的作用

跨入2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號(hào)和指引下從未有過(guò)像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場(chǎng)邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個(gè)年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實(shí)是在一步步走向成熟和“富有”。

透過(guò)喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過(guò)對(duì)本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場(chǎng)多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說(shuō)，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽(yáng)光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請(qǐng)投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場(chǎng)。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來(lái)已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過(guò)有關(guān)資本市場(chǎng)的項(xiàng)目。他說(shuō)：“這些人都是近幾年在北京成功做過(guò)

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)問題一直受到政府、民眾、社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是城市商品房?jī)r(jià)格上漲很快，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的投資性需求旺盛、供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)不斷攀升等一系列問題，除了地方政府政績(jī)考核制度、財(cái)政分權(quán)制度、土地制度等方面的制約因素，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間較短、行業(yè)自身管理能力有限等原因外，房地產(chǎn)稅收制度不成熟也是一個(gè)重要成因。

稅收是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的經(jīng)濟(jì)杠桿之一，一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，離不開一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合，并將國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及其意圖滲透于市場(chǎng)的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。但我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能充分發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，有必要借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)，健全并完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)與啟示

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各個(gè)環(huán)節(jié)。盡管由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等方面的不同，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制在課稅體系與稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異，但總體來(lái)看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有許多共性的。

（一）課稅環(huán)節(jié)多，覆蓋面全

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓等多個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置了相關(guān)稅種,基本上涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面和房地產(chǎn)交易的全過(guò)程。

在中國(guó)剛剛加入WTO之際，探討一下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款利弊的問題，為以后房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際慣例接軌，開拓引進(jìn)外資新思路，可以提供有益的借鑒。

一、國(guó)際金融組織貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)

國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款利率較低，償還期長(zhǎng)，貸款條件優(yōu)惠，其貸款原則為投資很大、且一段時(shí)間無(wú)利可圖的項(xiàng)目，但最終能獲得較大利潤(rùn)或者其利潤(rùn)被轉(zhuǎn)移到其他部門去實(shí)現(xiàn)。其最顯著的特點(diǎn)是:貸款利率低于市場(chǎng)利率，且固定不變，收取的雜費(fèi)很少。國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款，在我國(guó)主要是世界銀行、亞洲開發(fā)銀行。相比而言，亞洲開發(fā)銀行貸款在審批時(shí)耗時(shí)較長(zhǎng)，而且在不同時(shí)期有不同的業(yè)務(wù)重點(diǎn)領(lǐng)域。中國(guó)建材行業(yè)被列于亞洲開發(fā)銀行環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)領(lǐng)域，借款期限一般為15-25年，寬限期為2-7年。

我國(guó)的建材行業(yè)已經(jīng)在利用國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款方面，為房地產(chǎn)企業(yè)做出了很好的表率?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于在地域、工程項(xiàng)目、融資范圍等方面的限制，基本上沒有利用到國(guó)際貸款。

二、利用國(guó)際金融組織貸款的利弊

利用國(guó)際金融組織貸款的優(yōu)點(diǎn)，概括起來(lái)有以下幾點(diǎn)：

一、房地產(chǎn)稅稅制要素的國(guó)際比較

(一)課稅對(duì)象

通常房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括所有的房地產(chǎn)。有時(shí)，不同的房地產(chǎn)會(huì)受到不同的對(duì)待。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅用、商業(yè)用(非住宅用)，如英國(guó)、芬蘭、荷蘭，有的還進(jìn)一步分為工業(yè)用(生產(chǎn)用)及農(nóng)用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其地理位置分為農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)，如阿根廷、西班牙。有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有些國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國(guó)家既對(duì)土地也對(duì)建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國(guó)、加拿大、菲律賓、英國(guó)、德國(guó)等。也有少數(shù)地區(qū)和國(guó)家對(duì)土地和建筑物分開征收，分設(shè)稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對(duì)土地單獨(dú)征收地租稅，臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立地價(jià)稅和房屋稅。由于各國(guó)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵有所不同，因此名稱有所不同。

(二)稅率

不同國(guó)家之間地方政府決定房地產(chǎn)稅率的自由程度差異很大。有的國(guó)家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國(guó)、新加坡、香港地區(qū)。有的國(guó)家則完全由地方自行制定，如美國(guó)、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國(guó)家由地方制定但接受國(guó)家最高稅率限制，如馬來(lái)西亞、菲律賓，西班牙等。馬來(lái)西亞限制為不超過(guò)年度房地產(chǎn)價(jià)值的35%或改良價(jià)值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過(guò)評(píng)估價(jià)值的1%、2%，西班牙則根據(jù)相關(guān)條件分別對(duì)城市和農(nóng)村限定最高稅率。有的國(guó)家則將稅率限定在一定的范圍內(nèi)，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為地籍價(jià)值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價(jià)值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改良土地價(jià)值的1%～1.97%之間。還有的國(guó)家由中央制訂基準(zhǔn)稅率，地方?jīng)Q定變動(dòng)乘數(shù)，如德國(guó)、奧地利。德國(guó)為地方?jīng)Q定300%～600%的乘數(shù)，奧地利為地方?jīng)Q定不超過(guò)500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國(guó)家采用比例稅率，如新加坡和我國(guó)香港地區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區(qū)為應(yīng)納稅價(jià)值的5%。也有國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國(guó)家針對(duì)不同類型房產(chǎn)分別采用不同形式的稅率，如韓國(guó)對(duì)住宅性房屋按超額累進(jìn)稅率征收，對(duì)高爾夫球場(chǎng)、高級(jí)娛樂場(chǎng)所等按比例稅率征收；英國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)住宅性房地產(chǎn)采用分等級(jí)征收定額稅的辦法。

許多國(guó)家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房?jī)r(jià)值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。

一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)

1.房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對(duì)應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當(dāng)著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。

3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

【內(nèi)容提要】從理論上講，收入分配（按勞分配和按生產(chǎn)要素分配）的結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致收入差距的存在。由于實(shí)行兩種分配方式而形成的收入差距不僅是合理的，而且是公平的，因而能夠調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者和生產(chǎn)要素所有者的積極性和創(chuàng)造性，有利于經(jīng)濟(jì)效率的增長(zhǎng)。

【英文摘要】Theoreticallyspeaking，theresultofincomedistributiOn（distributiononworkandonproductionfactors）leadstoinevitablegaps.Thepaperholdsthatthisgapisfairandreasonable，anditcanarousetheenthusiasmandcreativityoflaborsandownersofproductionfactorshencepro-pellingthegrowthofcommercialefficiency.

【關(guān)鍵詞】收入差距/按勞分配/按生產(chǎn)要素分配/經(jīng)濟(jì)效率incomegap/distributiononwork/distributiononproductionfactors/commercialefficiency

無(wú)論是按勞分配還是按生產(chǎn)要素分配都會(huì)拉開收入差距，甚至擴(kuò)大收入差距。這一方面是由按勞分配與按生產(chǎn)要素分配的內(nèi)在規(guī)定和內(nèi)在要求決定的，另一方面是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)定和基本要求決定的。按勞分配和按生產(chǎn)要素分配都是以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，因而都要通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律才能得以實(shí)現(xiàn)。由于在收入水平提高的過(guò)程中，人們的邊際消費(fèi)傾向降低，由按勞分配所得的部分收入以及按生產(chǎn)要素分配所得的收入必然要轉(zhuǎn)化為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并由此獲得財(cái)產(chǎn)收入，將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大差距。

一、按勞分配與收入差距

（一）按勞分配與平均主義格格不入

摘要:2010年,海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)時(shí)期的泡沫化膨脹過(guò)程后,正面臨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的長(zhǎng)期影響。對(duì)此,本文從分析海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)出發(fā),探討了房地產(chǎn)新政出臺(tái)后海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn),并提出防范和控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞:海南房地產(chǎn);國(guó)際旅游島規(guī)劃;樓市調(diào)控;風(fēng)險(xiǎn)

2009年末,國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于海南國(guó)際旅游島建設(shè)的若干意見,國(guó)際旅游島建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略[1]。受此影響,海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了新一輪的高速發(fā)展時(shí)期,房?jī)r(jià)大幅上漲、成交量迅速增加、各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺(tái)了“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”等一系列政策措施,對(duì)樓市展開全面調(diào)控。海南省房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷新一輪的泡沫膨脹過(guò)程后,再次面臨政策調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,本文首先分析在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn),其次探討新一輪政策調(diào)控給海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),最后提出維護(hù)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。

一、海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)職稱論文

(一)房地產(chǎn)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)

近年來(lái),海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別達(dá)到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定投資中的比重逐年上升,于2009年達(dá)到30.5%,且高于全國(guó)同期水平11.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)稅收占海南省地方財(cái)政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長(zhǎng)至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資總額的40%,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到35.1%,對(duì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到48.9%①。目前,海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),其在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了重大的貢獻(xiàn)。

[摘要]本文針對(duì)近年來(lái)外資大量涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一現(xiàn)象，深入分析了外資進(jìn)入的主要成因及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，并在此基礎(chǔ)上提出了加強(qiáng)對(duì)外資宏觀調(diào)控的有關(guān)對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]外資房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

近年來(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),并呈逐漸膨脹之勢(shì)。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。2006年一季度，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)匯12.49億美元，增長(zhǎng)211.4%。外資已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，其影響和作用不可忽視。

一、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成因

1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)政策的不完善和監(jiān)管不力

我國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無(wú)法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則做出明確的規(guī)定，房地產(chǎn)基金處于無(wú)法可依的狀態(tài),這為國(guó)外投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)提供了便利條件。另一方面，我國(guó)各級(jí)政府和部門對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力。例如，2004年11月我國(guó)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，將普通住宅作為鼓勵(lì)類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄,將土地成片開發(fā)、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項(xiàng)目。

摘要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制。通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵以及其運(yùn)行機(jī)制，認(rèn)為其包括五項(xiàng)內(nèi)容，即房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、創(chuàng)新機(jī)制、約束機(jī)制、自我調(diào)節(jié)機(jī)制以及宏觀調(diào)控機(jī)制。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對(duì)推進(jìn)整個(gè)社會(huì)的健康快速發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發(fā)利用資源，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既保證當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)的需要，維護(hù)其資源的供需平衡和良性循環(huán)，又不損害后代人滿足發(fā)展需要的權(quán)利。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行應(yīng)遵循以下幾條原則：第一，合法原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體必須遵守法律，合法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第二，安全原則。防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要原則；第三，競(jìng)爭(zhēng)原則。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在合理適度競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上提供高質(zhì)量的服務(wù)；第四，服從原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的目標(biāo)應(yīng)服從于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的目標(biāo)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制包括競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、創(chuàng)新機(jī)制、約束機(jī)制、自我調(diào)節(jié)機(jī)制以及宏觀調(diào)控機(jī)制。

1競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制