導(dǎo)語：國際游資對房地產(chǎn)的干擾一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、引言

2004年以來我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，到2008年增幅有所緩和，呈下降趨勢，其波動(dòng)變化很大。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)收入比是測度房價(jià)是否虛高的一個(gè)重要指標(biāo)，指家庭購房總價(jià)與居民家庭年收入的比值。目前我國的房價(jià)收入比大于10，與發(fā)達(dá)國家1.8—5.5相比偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了發(fā)展中國家3—6的合理區(qū)間。房地產(chǎn)價(jià)格問題已經(jīng)成為中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)突出焦點(diǎn)，國內(nèi)不少學(xué)者從不同角度對此進(jìn)行研究。韓冬梅、劉蘭娟、曹坤(2008)基于狀態(tài)空間模型對上海的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行實(shí)證研究，論證了上海房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持過度假說，論證了在房地產(chǎn)局部均衡的框架下金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫生成和演化的過程；余鎧(2007)從房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在運(yùn)行特性入手，分析房地產(chǎn)價(jià)格形成的利益主體的價(jià)值取向，剖析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)生循環(huán)機(jī)制，在此基礎(chǔ)上提出加大國家宏觀調(diào)控力度。必須從切斷房地產(chǎn)價(jià)格上漲鏈條著手。

國際游資是指為追求最高報(bào)酬以最低風(fēng)險(xiǎn)在國際金融市場上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，其投機(jī)性移動(dòng)主要是逃避政治風(fēng)險(xiǎn)，追求匯率變動(dòng)。重要商品價(jià)格變動(dòng)或國際有價(jià)證券價(jià)格變動(dòng)的利益，規(guī)模巨大、流動(dòng)性快、投機(jī)性強(qiáng)，隱蔽性強(qiáng)，容易對一國有限彈性的盯住匯率制度或固定匯率制發(fā)起沖擊。隨著我國改革開放的深入，貨幣和經(jīng)濟(jì)自由化不斷發(fā)展，它對我國經(jīng)濟(jì)的影響越來越顯著。2003年以來，預(yù)期人民幣升值，大規(guī)模的短期國際資本流入我國，在國內(nèi)金融市場尚未放開的背景下，具有穩(wěn)定高收益的房地產(chǎn)行業(yè)成為其投資平臺(tái)。中國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年1—9月看好人民幣升值而涌入的國際游資超過800億美元。這推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫泛起，而一旦國際游資流入發(fā)生了突然“逆轉(zhuǎn)”，會(huì)使得我國房地產(chǎn)業(yè)崩潰。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本文將從開放經(jīng)濟(jì)的視角關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。關(guān)注國際游資對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

二、理論基礎(chǔ)：國際游資對房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

國際游資對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過對可貸資金市場、外匯市場進(jìn)而對房地產(chǎn)市場的作用實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)兼有商品和資本兩重屬性，本文將從其屬性，進(jìn)一步基于匯率決定模型，利用貿(mào)易條件圖形法，在貨幣供給的視角下具體考察國際資本流入對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

(一)分析前提：國際游資沖擊對可貸資金及外匯市場的作用

國際游資沖擊對可貸資金市場作用主要表現(xiàn)為其對貨幣供應(yīng)量的影響，通過國際收支流量和存量表現(xiàn)出來。當(dāng)國際資本流入時(shí)，會(huì)導(dǎo)致國際收支順差，從而使外匯儲(chǔ)備增加：當(dāng)國際資本流出時(shí)，會(huì)導(dǎo)致國際收支出現(xiàn)逆差，從而使外匯儲(chǔ)備減少。竇祥勝用公式表示：M+△M=K(W+△W)+e(U+△U)+K*e(U+△U)，式中，M。表示貨幣供應(yīng)量，K表示貨幣乘數(shù)，e為匯率，U表示外匯儲(chǔ)備，△表示變動(dòng)量，K(W+△W)為國內(nèi)信貸及其變動(dòng)量，e(U+△u)為初始影響的貨幣供給及其變動(dòng)量，K*e(U+△U)為續(xù)發(fā)性影響的貨幣供給及其變動(dòng)量。事實(shí)上，所有國家都不是采取完全浮動(dòng)匯率制度，他們對匯率都或多或少有干預(yù)，只是程度不同而已。在這種情況下，資本流動(dòng)就類似于固定匯率制度下對貨幣供給的影響，通過對外匯儲(chǔ)備的增減來引起本國貨幣供給的增減。國際游資由于投機(jī)性強(qiáng)、移動(dòng)迅速、規(guī)模巨大、政府難以控制，不會(huì)給流入國帶來相應(yīng)的商品或勞務(wù)供應(yīng)的增加，屬于純粹的“虛擬資本”運(yùn)動(dòng)，是開放經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不穩(wěn)定的因素，對貨幣供給影響顯著。

國際游資只有兌換成人民幣才能在中國進(jìn)行投資，大量熱錢流入中國增加對人民幣的需求，從而加大人民幣升值的壓力。國內(nèi)出口形成對人民幣的需求。來自國外的投資也形成對人民幣的需求，國內(nèi)進(jìn)口形成對人民幣的供給。由于國際游資的流入使來自國外的凈借出增加，對人民幣的總需求增加，在沒有其他因素作用的情況下會(huì)導(dǎo)致人民幣升值，形成“人民幣升值預(yù)期——國際游資涌入——人民幣升值事實(shí)”的循環(huán)。

(二)國際游資對房地產(chǎn)沖擊傳導(dǎo)機(jī)制分析

假設(shè)一個(gè)國家生產(chǎn)和消費(fèi)的商品按照能否進(jìn)行國際交換分為貿(mào)易品和非貿(mào)易品。貿(mào)易品是指能夠進(jìn)行國際交換的商品，其價(jià)格在自由貿(mào)易條件下由國際市場決定；非貿(mào)易品是指無法進(jìn)行國際交換的商品，其價(jià)格水平由國內(nèi)決定。假設(shè)一國本幣名義匯率為e(直接標(biāo)價(jià)法，e上升代表匯率貶值)，q表示實(shí)際匯率，P1代表貿(mào)易品國際價(jià)格，Pn代表非貿(mào)易品價(jià)格，則常用的內(nèi)向?qū)嶋H匯率表達(dá)式為：q=eP／P，q上升表示實(shí)際匯率貶值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，國際資本流動(dòng)會(huì)對實(shí)際匯率產(chǎn)生影響。由于貿(mào)易品價(jià)格P1是由國際市場決定的，在固定匯率下國際資本流入時(shí)，實(shí)際受到影響的是非貿(mào)易品價(jià)格。圖1中，縱坐標(biāo)代表貿(mào)易品(T)，橫坐標(biāo)代表非貿(mào)易品(N)。假設(shè)本國生產(chǎn)者生產(chǎn)兩種商品：貿(mào)易品和非貿(mào)易品，兩者的組合用生產(chǎn)可能性曲線表示，消費(fèi)者消費(fèi)貿(mào)易品和非貿(mào)易品所獲得的效用以一組消費(fèi)無差異曲線U1、U2表示，離原點(diǎn)越遠(yuǎn)效用越大。假設(shè)一國經(jīng)濟(jì)開始處于A點(diǎn)，A點(diǎn)對應(yīng)的貿(mào)易品和非貿(mào)易品都恰好生產(chǎn)等于消費(fèi)。一方面，本國總支出等于總產(chǎn)出，其數(shù)量用貿(mào)易品價(jià)值衡量為OE、此時(shí)達(dá)到內(nèi)部均衡；另一方面，不存在貿(mào)易赤字或盈余，故又達(dá)到外部均衡。在A點(diǎn)生產(chǎn)可能性曲線和消費(fèi)無差異曲線U2相切，切點(diǎn)A的斜率為Pa=Pn／e*P1=1／q。

從以上分析知道，國際資本的流入會(huì)引起貨幣供給的增加，其對非貿(mào)易品的影響分為直接和間接兩種情形。第一種情形，當(dāng)它定向投入非貿(mào)易品(某特定非貿(mào)易品)時(shí)，由于財(cái)富效應(yīng)，其貨幣供給本身形成巨大需求，推動(dòng)非貿(mào)易品的價(jià)格強(qiáng)烈上漲，即Pn上升，產(chǎn)出也隨之增加。這個(gè)過程中，根據(jù)q=e*E／Pn，實(shí)際匯率升值，即q值下降，1／q值上升，表現(xiàn)為R值上升，原先的均衡點(diǎn)從A點(diǎn)向右移動(dòng)到新的均衡點(diǎn)B，這是顯而易見的。第二種情形，當(dāng)它投入整個(gè)社會(huì)時(shí)，本國居民的總收入總支出也相應(yīng)增加，刺激了居民投資和消費(fèi)增加，這種增加同時(shí)發(fā)生在貿(mào)易品和非貿(mào)易品上。對于貿(mào)易品來說。由于價(jià)格由國際市場決定，其需求增加不會(huì)引起價(jià)格上升，在匯率固定下貿(mào)易品價(jià)格不變，但本國進(jìn)口增加會(huì)引發(fā)貿(mào)易赤字。對于非貿(mào)易品來說，由于需求增加，非貿(mào)易品價(jià)格上升，本國生產(chǎn)和消費(fèi)非貿(mào)易品Nb，生產(chǎn)貿(mào)易品Tb，消費(fèi)貿(mào)易品L，超過部分為貿(mào)易赤字BC。