從2011年起，全省各級(jí)財(cái)政部門(mén)改按實(shí)際繳庫(kù)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入比例計(jì)提住房保障資金，統(tǒng)籌用于公共租賃住房建設(shè)，九個(gè)設(shè)區(qū)市本級(jí)及平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的計(jì)提比例不低于3%，其余縣市不低于2%。三是積極拓寬籌資渠道。爭(zhēng)取金融信貸支持，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，探索采取BT（建設(shè)--移交）模式建設(shè)公共租賃住房。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2011年，福州市、泉州市分別與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行福建省分行簽訂100億和60億信貸支持協(xié)議,各地發(fā)行企業(yè)債券65億元，為公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)籌措資金。泉州市本級(jí)、漳州市本級(jí)、南安、永安、福安等地通過(guò)BT模式建設(shè)包括公共租賃住房的各類保障性住房10472套，投資總額25.66億元。

落實(shí)公共租賃住房建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策為降低公共租賃住房建設(shè)和城市中低收入家庭住房的成本，省級(jí)財(cái)政積極落實(shí)公共租賃住房建設(shè)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。一是公共租賃住房建設(shè)一律免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二是對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。三是對(duì)公共租賃住房的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，有效解決城市居民的住房困難問(wèn)題。

積極推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)投資主體多元化各級(jí)財(cái)政部門(mén)進(jìn)一步創(chuàng)新財(cái)政支持方式，對(duì)參與公共租賃住房建設(shè)的各類投資主體直接予以財(cái)政補(bǔ)助或貸款貼息，運(yùn)用土地出讓金和其他稅費(fèi)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)帶動(dòng)各類投資主體投資公共租賃住房建設(shè)，建立政府主導(dǎo)、多方參建的長(zhǎng)效機(jī)制。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2011年開(kāi)工建設(shè)的75962套（間）公共租賃住房中，約有60%由企業(yè)自籌資金建設(shè)。

規(guī)范公共租賃住房建設(shè)資金的分配、使用管理一是制定《公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》，科學(xué)規(guī)范分配中央和省級(jí)補(bǔ)助資金。二是要求各級(jí)財(cái)政部門(mén)全過(guò)程參與公共租賃住房建設(shè)，特別是工程建設(shè)的規(guī)劃和方案的設(shè)計(jì)、工程的概算等，著重加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)成本的事前預(yù)算控制。三是加強(qiáng)公共租賃住房工程資金監(jiān)管。建立健全公共租賃住房工程定期報(bào)表體系，對(duì)工程資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問(wèn)效，提高資金使用效益。四是對(duì)政府投資建設(shè)的公共租賃住房的租售收入，實(shí)行“收支兩條線”管理，用于公共租賃住房建設(shè)、維護(hù)和管理，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。

公共租賃住房建設(shè)財(cái)政政策運(yùn)行中存在的問(wèn)題及分析

公共租賃住房建設(shè)涉及到公共產(chǎn)品的供給與需求，從目前運(yùn)行的機(jī)制來(lái)看，財(cái)政政策的扶持仍是解決公共租賃住房建設(shè)資金需求的主要途徑。但在財(cái)政政策的執(zhí)行過(guò)程中，仍然存在著以下問(wèn)題。

第一章總則

第一條為完善縣城區(qū)住房保障制度和住房保障體系建設(shè)，根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財(cái)政部國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178號(hào)）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》（建?！?019〕55號(hào)）、《省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳省發(fā)展和改革委省財(cái)政廳關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的實(shí)施意見(jiàn)》（建保發(fā)〔2014〕451號(hào)）文件精神，結(jié)合縣城區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所指公共租賃住房是指由政府和社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房。

縣城區(qū)范圍內(nèi)公共租賃住房的規(guī)劃、房源籌集、配租、準(zhǔn)入、退出、維修、管理和監(jiān)督等活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法內(nèi)縣城區(qū)是指縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)凱江鎮(zhèn)（下南街社區(qū)、大西街社區(qū)、朝陽(yáng)南路社區(qū)、小西街社區(qū)、魁山社區(qū)、玄武社區(qū)、大北街社區(qū)、余家河社區(qū)、北塔社區(qū)、上南街社區(qū)、荷花社區(qū)、珠市街社區(qū)、朝陽(yáng)東路社區(qū)、朝陽(yáng)北路社區(qū)、龍華社區(qū)、浩淼社區(qū)、小南街社區(qū)、公園街社區(qū)、南塔社區(qū)、譚家街社區(qū)、西江北路社區(qū)）、南華鎮(zhèn)（前鋒社區(qū)、南壩社區(qū)、南渡社區(qū)、老坪社區(qū)）所轄范圍。

第三條本辦法所稱公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合保障條件的縣城區(qū)分散供養(yǎng)特困人員、低保、低保邊緣住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

一、擬分配公共租賃住房房源、保障對(duì)象公示

公租房房源及符合保障條件的名單，分配前在市政府網(wǎng)站進(jìn)行公示。

二、參與分配條件

均為在2019年抽簽選房大會(huì)上，未抽中公共租賃住房的符合保障條件的輪候保障家庭。

三、分配原則

市公租房管理部門(mén)組織召開(kāi)公租房抽簽選房大會(huì)，邀請(qǐng)市人大、市政協(xié)、市政府、市信訪局、市民政局、市住建局、各街道辦事處、市公證處、社區(qū)居民委員會(huì)等相關(guān)單位參加抽簽選房大會(huì)，確保分配過(guò)程公開(kāi)透明，結(jié)果公平、公正。

根據(jù)省人民政府《關(guān)于加快實(shí)施廉租住房保障制度的通知》、《關(guān)于2012年實(shí)施33項(xiàng)民生工程的通知》（皖政〔2012〕1號(hào)）、省政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（皖政辦〔2012〕13號(hào)）和《財(cái)政部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》（財(cái)綜〔2011〕41號(hào)）規(guī)定，參照《市城市低收入家庭和公共租賃住房保障實(shí)施辦法》，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十七屆六中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省第九次黨代會(huì)精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本，改善民生，因地制宜，大力推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房建設(shè)，完善住房保障體系，進(jìn)一步引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，滿足中等偏下收入群體基本住房需求，逐步形成多層次、寬覆蓋的城鎮(zhèn)住房保障體系，加快實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

二、目標(biāo)任務(wù)

繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房保障范圍，加大公共租賃住房建設(shè)力度，2012年新增廉租住房1000套，公共租賃住房3000套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼150戶，基本建成不低于2600套，已竣工并達(dá)到入住條件的廉租住房和公共租賃住房將盡快配租到戶，并確保分配公正公平公開(kāi)。

三、保障范圍和對(duì)象

結(jié)合我市中心城區(qū)實(shí)際，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制局部鄉(xiāng)村房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和國(guó)家住建部等七部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及省政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》等文件精神。就加快推進(jìn)市中心城區(qū)公共租賃住房建設(shè)，提出以下意見(jiàn)：

一、目的意義

限定套型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，公共租賃住房是指政府提供政策支持。面向鄉(xiāng)村中等偏下收入的住房困難家庭等群體出租的具有保證性質(zhì)的住房。加快發(fā)展公共租賃住房，對(duì)于進(jìn)一步完善住房保證體系，擴(kuò)大住房保證范圍，加大民生保證和改善力度，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效緩解中等偏下收入家庭階段性居住困難，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，具有十分重要的意義。

二、基本原則

公共租賃住房建設(shè)和管理實(shí)行政府組織、政策支持；社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作；因地制宜、分別決策；統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施；公開(kāi)公正、嚴(yán)格監(jiān)督的原則。

三、規(guī)劃建設(shè)

隨著國(guó)家購(gòu)租并舉政策的實(shí)行，公共租賃住宅逐漸成為居民住宅的重要來(lái)源。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策下，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)成為落實(shí)國(guó)家宏觀政策，平衡一線城市高企的房?jī)r(jià)，為城市引進(jìn)人才、留住人才的重要舉措。《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出要建設(shè)70萬(wàn)套租賃住宅的指標(biāo)，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)成為必然趨勢(shì)，并日益顯示出其重要的作用。

1公共租賃住宅沿革與變化

1.1沿革與變化我國(guó)租賃住宅發(fā)展大致經(jīng)歷了3個(gè)階段：第一階段為新中國(guó)成立初期至1956年，這一階段中私有住宅的租賃占主導(dǎo)地位，公共租賃住宅只占很小一部分；第二階段為1957—1998年，社會(huì)主義所有制改造之后，公共租賃住宅成為租賃住宅的主要來(lái)源；第三階段是1999年至今，住房商品化改革帶來(lái)全新的面貌，公共租賃住宅僅占住房的較小部分，絕大部分的住宅是租賃或者購(gòu)買(mǎi)所得的商品房①。隨著中國(guó)城市化快速發(fā)展，在新時(shí)代，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)高企的房?jī)r(jià)、為城市留住人才，提出購(gòu)租并舉的住房政策。1.2公共租賃住宅發(fā)展中的問(wèn)題目前上海正在大規(guī)模地推動(dòng)公共租賃住宅的發(fā)展，通過(guò)多種途徑大力建設(shè)，但是因?yàn)榉N種原因，租賃住宅的設(shè)計(jì)理念大多停留在普通商品房階段。以上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)提供的重點(diǎn)公共租賃項(xiàng)目為例（表1），調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分的公共租賃住宅仍然采用傳統(tǒng)商品房居住區(qū)規(guī)劃方法與戶型設(shè)計(jì)，這既有現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)原因，也有設(shè)計(jì)理念沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)的因素。從經(jīng)濟(jì)角度看，公共租賃住房是非營(yíng)利的項(xiàng)目，因此配套的生活設(shè)施較難同步建設(shè)。另外，不管是建設(shè)者還是租住者，對(duì)公共租賃住房的認(rèn)知大多還停留在普通商品房的階段。公共租賃住房和商品房雖然是有較多相似性的居住建筑，但是它們的功能和社會(huì)作用有著較大區(qū)別。當(dāng)下人們正處在快速城市化的進(jìn)程之中，政策、人口、社會(huì)環(huán)境都在快速地發(fā)生變化，尤其對(duì)于公共租賃住房來(lái)說(shuō)，5年一個(gè)小周期之后可能面臨的是全新的需求，需要對(duì)空間進(jìn)行局部調(diào)整甚至是全新排布，對(duì)于公共租賃住宅而言，在設(shè)計(jì)上就需要有能夠應(yīng)對(duì)變化的靈活性。目前公共租賃住宅呈現(xiàn)小而散、沒(méi)有街區(qū)、沒(méi)有社群、房屋安全存在隱患、居住體驗(yàn)差等問(wèn)題。冰冷封閉的傳統(tǒng)居住社區(qū)很難適應(yīng)新時(shí)代的租住需求，也很難符合城市依靠公共租賃住房來(lái)吸引人才、留住人才的需要。以上海市楊浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)公共租賃住房重點(diǎn)項(xiàng)目新江灣尚景灣和劍河家苑為例（表2），它們無(wú)論從規(guī)劃上，還是從戶型設(shè)計(jì)上，都與普通的商品房無(wú)異。在規(guī)劃上采用商品房的小區(qū)模式，區(qū)域內(nèi)相對(duì)封閉，配套商業(yè)僅有臨街商鋪，業(yè)態(tài)較為低端。戶型設(shè)計(jì)上為傳統(tǒng)商品房戶型，沒(méi)有體現(xiàn)出公共租賃住宅的特點(diǎn)，出租對(duì)象有限，很難適應(yīng)租賃住宅的需求和發(fā)展。

2租賃住宅創(chuàng)新設(shè)計(jì)

公共租賃住宅的存在有其必然性和特殊性，不能因?yàn)楣沧赓U住房與商品房相似，就盲目地延續(xù)商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法進(jìn)行建造。它的特點(diǎn)需要通過(guò)詳細(xì)研究來(lái)進(jìn)一步挖掘。國(guó)外的城市化進(jìn)程起步較早，公共租賃住房的建設(shè)也積累了許多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，其中不乏可供借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)的公共租賃住房從“二戰(zhàn)”后開(kāi)始，歷經(jīng)幾十年的時(shí)間，既有部分淪落為貧民窟的教訓(xùn)，也有一些成功激活城市活力的經(jīng)驗(yàn)。總體來(lái)看，美國(guó)公共租賃住房經(jīng)歷了從“隔離”到“融合”的發(fā)展過(guò)程。建于1959年的巴魯住宅區(qū)（BaruchHouses）是紐約住宅管理局建設(shè)的最大的公共租賃住宅區(qū)，擁有2194個(gè)住宅單元（圖1）。巴魯住宅區(qū)摒棄了傳統(tǒng)街道和社區(qū)商業(yè)，采用巨大的開(kāi)放空間將住宅隔開(kāi)，意圖通過(guò)隔離的手法將居民區(qū)與周邊貧民窟的生活環(huán)境區(qū)別開(kāi)來(lái)。但遺憾的是，公共租賃住宅區(qū)很快就形成封閉、內(nèi)向的“孤島”，開(kāi)放空間的作用在設(shè)計(jì)時(shí)被過(guò)于放大，實(shí)際使用中居民活動(dòng)較少。20世紀(jì)90年代，在華盛頓特區(qū)建造的阿瑟卡皮爾—卡羅爾堡項(xiàng)目（ArthurCapper/CarrollsburgDwellings）采用了融合的新建設(shè)模式（圖2）。它將原有的3個(gè)公共租賃住宅區(qū)改建成融合居住、商業(yè)、辦公的綜合性項(xiàng)目。這些功能之間相互聯(lián)系、彼此支撐，使原有的公共租賃住宅擺脫了貧民窟的影子，重新煥發(fā)出活力。日本的公營(yíng)住宅②對(duì)住宅的靈活性考慮得比較到位，滿足了不同使用者的需求，多采用框架結(jié)構(gòu)，受結(jié)構(gòu)的制約較少，具有較大的靈活性，為建筑師的創(chuàng)新提供了基礎(chǔ)。通過(guò)將戶型內(nèi)或相鄰單元的戶型進(jìn)行合并的方法來(lái)擴(kuò)大房間面積。這種靈活性是值得我國(guó)公共租賃住房借鑒的。針對(duì)以往租賃住宅設(shè)計(jì)的弊端，結(jié)合國(guó)外公共租賃住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與研究，在上海耀華路地塊設(shè)計(jì)（圖4、圖5）中嘗試對(duì)公共租賃住宅的多樣性與靈活性進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)研究。2.1多樣性相對(duì)于一般商品房，公共租賃住宅設(shè)計(jì)不僅局限于簡(jiǎn)單地滿足住宅所需的數(shù)量，還須從租住的特點(diǎn)和需求進(jìn)行綜合考慮。例如，當(dāng)下的居住需求不僅是有穩(wěn)定的居住空間，還要有興趣相投、聯(lián)系緊密的社交朋友圈，也要有喜愛(ài)、熟悉的周圍環(huán)境、商業(yè)生活配套等，能夠使入住者快速地融入城市，感受城市的溫度，享受應(yīng)有的生活品質(zhì)，無(wú)需多憂慮住的問(wèn)題，可以充滿激情、安心地在城市發(fā)揮更多的智慧與能力、創(chuàng)造價(jià)值。人們都希望在滿足安全、便利、舒適的基本居住需求之外，擁有豐富多元的美好生活。因此，在公共租賃住宅設(shè)計(jì)中需要注重多樣性，打造完善、符合時(shí)代要求的商業(yè)配套。耀華路地塊商業(yè)配套的設(shè)計(jì)一改以往簡(jiǎn)陋的沿街底商和大而全的綜合體，提供一種混合的配套商業(yè)體驗(yàn)。通過(guò)對(duì)客群需求的精準(zhǔn)畫(huà)像，調(diào)研得出15分鐘生活圈的活動(dòng)內(nèi)容（圖6），設(shè)置了“6+4”多元化服務(wù)系統(tǒng)（6是指餐飲、輕食、生鮮、娛樂(lè)、形象和健康六大類生活類配套，4是指文化、藝術(shù)、社交、創(chuàng)業(yè)四大類發(fā)展類配套）（表3），滿足人的社交、出行、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)及休閑需求，形成豐富的生活場(chǎng)景（圖7）。房子是租的，但生活是自主和豐富多彩的。2.2靈活性時(shí)代在快速變化，居住需求也在快速改變，租賃住宅的設(shè)計(jì)需要有一定的靈活性。在耀華路地塊設(shè)計(jì)中采用靈活模塊的設(shè)計(jì)方法，建立以40平方米為基礎(chǔ)的基本生活模塊以及20平方米的功能拓展模塊，通過(guò)兩種基本模塊的靈活組合構(gòu)建40平方米的一室一廳、60平方米的二室一廳、80平方米的三室一廳體系，提供完善的戶型選擇（圖8、圖9）。靈活的戶型可以使公共租賃住宅面對(duì)非常廣泛的使用人群。靈活性也體現(xiàn)在整體布局上，模塊化及戶型間可相互轉(zhuǎn)化的設(shè)計(jì)可以讓租賃住宅應(yīng)對(duì)不同地塊及戶型配比的要求，快速應(yīng)對(duì)客戶需求，并為未來(lái)的變化預(yù)留可能性。例如，初期40平方米的戶型可以根據(jù)使用需求的變化改造成60平方米和80平方米的戶型（圖10），這對(duì)租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)是一個(gè)創(chuàng)新性突破，大大增加了未來(lái)重新空間排布的可能性，順應(yīng)了未來(lái)政策和人口結(jié)構(gòu)上的變化。

本文通過(guò)對(duì)公共租賃住宅發(fā)展歷史的回顧以及對(duì)國(guó)外公共租賃住宅發(fā)展過(guò)程中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)歸納，提出公共租賃住宅設(shè)計(jì)的多樣性、靈活性創(chuàng)新設(shè)計(jì)策略。并在耀華路公共租賃住宅項(xiàng)目中具體演化為“6+4”多元化服務(wù)系統(tǒng)及靈活模塊設(shè)計(jì)方法，打造出順應(yīng)新的時(shí)代需求的公共租賃住宅，希望能夠?yàn)樯虾Ｗ赓U住宅的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

第一章總則

第一條為了健全和完善本縣租賃型住房保障體系，建立和規(guī)范本縣城區(qū)公共租賃住房制度，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本縣城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共租賃住房（不含縣第一中學(xué)公租房）的配租、準(zhǔn)入、使用、退出和監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱公共租賃住房，是指縣城區(qū)原有的廉租住房和公共租賃住房并軌后的統(tǒng)稱，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房只租不售。

第四條縣住房委員會(huì)負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)公共租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、管理和監(jiān)督工作。

摘要：當(dāng)前情況下我國(guó)的保障性住房建設(shè)正面臨著巨大的融資難題，為了進(jìn)一步解決，本文對(duì)證券化融資的可行性和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了探討。首先提出了資產(chǎn)證券化的相關(guān)理論，之后對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目證券化融資的可行性和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了分析，思考資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)途徑。本次分析得出，資產(chǎn)證券化對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目資金缺陷問(wèn)題起到有效作用，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)保障房建設(shè)融資的新方式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；資產(chǎn)支撐證券化；可行性；運(yùn)作機(jī)制

自我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了巨大發(fā)展，而發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)，地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收入，這種社會(huì)形式推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增漲了我國(guó)整體房?jī)r(jià)，許多城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入的居民以及不能滿足住房的基本需求，在城鎮(zhèn)中的生存產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。而我國(guó)住房保障制度則是為此類居民提供了住房需求，使其獲取了生活的保障。因此，公共租賃住房則是為了沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，同時(shí)不滿足廉租房保障條件的居民，來(lái)滿足這類居民的住房需求，其租房的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相比較低，是一種政策性住房。公共租賃住房的優(yōu)點(diǎn)在于價(jià)格低、范圍廣，退出機(jī)制靈活等，是當(dāng)前解決城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)矛盾中的重要部分。從公共租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源來(lái)看，市場(chǎng)化的公共租賃住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金和銀行開(kāi)發(fā)貸款資金或是其主要的依靠，單一的融資渠道并不能滿足資金需求。同時(shí)公租房的建設(shè)通常情況下都會(huì)消耗大量資金，資金的回收也不斷被延長(zhǎng)，都造成融資方面的巨大困難。資產(chǎn)支撐證券化(ABS)是一種證券化的融資方式，其支撐為項(xiàng)目資產(chǎn)，在收益型的項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中使用較多。據(jù)悉在中國(guó)建設(shè)銀行印發(fā)的《中國(guó)建設(shè)銀行公司住房租賃貸款管理辦法(試行)(2017年版)的通知》中明確指出：“創(chuàng)新開(kāi)展公司住房租賃貸款+資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)務(wù)”。

一、資產(chǎn)支撐證券化融資模式

(一)含義。資產(chǎn)證券化在廣義上包括兩種，其一是資產(chǎn)支撐證券化(ABS)，其二則是住房抵押貸款證券化(MBS)。ABS可以說(shuō)是MBS的一種推廣形式，其前提為項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有資產(chǎn)，用于獲取預(yù)期的收益，在金融市場(chǎng)上的融資方式為發(fā)行債券融通資金。(二)特征。1.與傳統(tǒng)融資方式相比，ABS發(fā)行證券的方式是以特定的資產(chǎn)組合為支撐，基礎(chǔ)資產(chǎn)池預(yù)期收益的可靠和穩(wěn)定，也就決定了資金融出者的收益。組成資產(chǎn)池的資產(chǎn)權(quán)益同時(shí)也表現(xiàn)為相對(duì)性，證券化的資產(chǎn)可對(duì)其進(jìn)行重組以及拆分。2.ABS融資實(shí)際上是一種表外融資。如果被證券化的資產(chǎn)，被原始權(quán)益人真實(shí)出售給了某一特設(shè)的主體，而且放棄了相關(guān)控制權(quán)，那么這部分被證券化的資產(chǎn)，則可以被原始權(quán)益人在資產(chǎn)負(fù)債表上剔除，同時(shí)對(duì)產(chǎn)生的收益和損失進(jìn)行確認(rèn)。這種融資方式并不會(huì)造成原始權(quán)益人的負(fù)債增加，被證券化的資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓給特設(shè)機(jī)構(gòu)之后，與原始權(quán)益人之間的損益也就產(chǎn)生了分離，就算原始權(quán)益人兼并重組甚至出現(xiàn)破產(chǎn)，那么該部分資產(chǎn)也不屬于破產(chǎn)清算的內(nèi)容。3.ABS融資模式下，要想將基礎(chǔ)資金進(jìn)行證券化，首先則需要信用升級(jí)，即將原本信用級(jí)別較低的項(xiàng)目，通過(guò)超額擔(dān)保、賬戶準(zhǔn)備、資產(chǎn)重構(gòu)等方式進(jìn)入資本市場(chǎng)。這就涉及到信托機(jī)構(gòu)(SPV)，SPV是專門(mén)用于實(shí)現(xiàn)證券化的機(jī)構(gòu)，購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目資產(chǎn)未來(lái)收益的方式主要有協(xié)議、合同等，將擬發(fā)行資產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)采用保險(xiǎn)、超額抵押、金融擔(dān)保的方法來(lái)提升，使證券的發(fā)行條件得到改善。之后進(jìn)行債券的發(fā)行，來(lái)募集資金，其中發(fā)行人可以是SPV，也可以是SPV擔(dān)?；蛘咂渌麢C(jī)構(gòu)。4.ABS融資模式能夠?qū)崿F(xiàn)信用增級(jí)，繼而使項(xiàng)目的融資成本降低。而且在進(jìn)行增級(jí)后，從價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，相比于其本身的面值要高；從利息率方面來(lái)說(shuō)，與類似的證券相比也非常低，可以實(shí)現(xiàn)降低原始資產(chǎn)權(quán)益人融資成本的目的。

二、公共租賃住房項(xiàng)目證券化融資的可行性

第一章總則

第一條為規(guī)范我縣新建住房項(xiàng)目配建公共租賃住房，根據(jù)省人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)<省保障性住房建設(shè)管理辦法>等六個(gè)辦法的通知》(政辦發(fā)〔2012〕70號(hào))、縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)<縣保障性住房建設(shè)管理辦法>等6項(xiàng)管理辦法的通知》（政辦發(fā)〔2013〕13號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)管理“二十個(gè)嚴(yán)禁”>的通知》（保辦字〔2019〕9號(hào)）及《省財(cái)政廳省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳省自然資源廳關(guān)于公共租賃住房配建資金有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2020〕37號(hào)）文件及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱新建住房項(xiàng)目，是指新建商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。

本辦法所稱配建是指新建住房項(xiàng)目中按規(guī)定比例和標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）。

第三條新建商品住房項(xiàng)目按規(guī)劃總建筑面積5%的比例配建，建成后由政府無(wú)償收回，產(chǎn)權(quán)歸政府所有；配建比例大于5%的，多出的面積部分由政府回購(gòu)。

經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目按規(guī)劃總建筑面積10%的比例配建，由政府統(tǒng)一配租，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為加快住房保障體系建設(shè)，積極發(fā)展公共租賃住房，切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭的住房困難，根據(jù)《省人民政府關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》和《省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施辦法的通知》精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本意見(jiàn)：

一、充分認(rèn)識(shí)加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義

近年來(lái)，我市大力推進(jìn)住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但應(yīng)當(dāng)看到，住房仍是社會(huì)高度關(guān)注的民生問(wèn)題，一些深層次矛盾和普遍存在的問(wèn)題需要認(rèn)真加以解決：住房保障體系亟待完善，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快；城市中等偏下收入家庭既不符合現(xiàn)行住房保障條件，又無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房，“夾心層”問(wèn)題比較突出；隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新就業(yè)職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，不斷滿足城市住房困難群體的基本住房需求，對(duì)于完善住房保障體系、加大民生保障力度、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、合理引導(dǎo)住房投資和消費(fèi)、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)和單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。

二、基本原則

(一)政府組織，社會(huì)參與。在加大政府對(duì)公共租賃住房投入的同時(shí)，在用地、稅收、金融等方面給予大力支持，利用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)社會(huì)資源配置，調(diào)動(dòng)全社會(huì)投資、經(jīng)營(yíng)公共租賃住房的積極性。