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摘要：當(dāng)前情況下我國(guó)的保障性住房建設(shè)正面臨著巨大的融資難題，為了進(jìn)一步解決，本文對(duì)證券化融資的可行性和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了探討。首先提出了資產(chǎn)證券化的相關(guān)理論，之后對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目證券化融資的可行性和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了分析，思考資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)途徑。本次分析得出，資產(chǎn)證券化對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目資金缺陷問(wèn)題起到有效作用，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)保障房建設(shè)融資的新方式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；資產(chǎn)支撐證券化；可行性；運(yùn)作機(jī)制

自我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了巨大發(fā)展，而發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)，地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收入，這種社會(huì)形式推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增漲了我國(guó)整體房?jī)r(jià)，許多城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入的居民以及不能滿足住房的基本需求，在城鎮(zhèn)中的生存產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。而我國(guó)住房保障制度則是為此類居民提供了住房需求，使其獲取了生活的保障。因此，公共租賃住房則是為了沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，同時(shí)不滿足廉租房保障條件的居民，來(lái)滿足這類居民的住房需求，其租房的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相比較低，是一種政策性住房。公共租賃住房的優(yōu)點(diǎn)在于價(jià)格低、范圍廣，退出機(jī)制靈活等，是當(dāng)前解決城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)矛盾中的重要部分。從公共租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源來(lái)看，市場(chǎng)化的公共租賃住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金和銀行開(kāi)發(fā)貸款資金或是其主要的依靠，單一的融資渠道并不能滿足資金需求。同時(shí)公租房的建設(shè)通常情況下都會(huì)消耗大量資金，資金的回收也不斷被延長(zhǎng)，都造成融資方面的巨大困難。資產(chǎn)支撐證券化(ABS)是一種證券化的融資方式，其支撐為項(xiàng)目資產(chǎn)，在收益型的項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中使用較多。據(jù)悉在中國(guó)建設(shè)銀行印發(fā)的《中國(guó)建設(shè)銀行公司住房租賃貸款管理辦法(試行)(2017年版)的通知》中明確指出：“創(chuàng)新開(kāi)展公司住房租賃貸款+資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)務(wù)”。

一、資產(chǎn)支撐證券化融資模式

(一)含義。資產(chǎn)證券化在廣義上包括兩種，其一是資產(chǎn)支撐證券化(ABS)，其二則是住房抵押貸款證券化(MBS)。ABS可以說(shuō)是MBS的一種推廣形式，其前提為項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有資產(chǎn)，用于獲取預(yù)期的收益，在金融市場(chǎng)上的融資方式為發(fā)行債券融通資金。(二)特征。1.與傳統(tǒng)融資方式相比，ABS發(fā)行證券的方式是以特定的資產(chǎn)組合為支撐，基礎(chǔ)資產(chǎn)池預(yù)期收益的可靠和穩(wěn)定，也就決定了資金融出者的收益。組成資產(chǎn)池的資產(chǎn)權(quán)益同時(shí)也表現(xiàn)為相對(duì)性，證券化的資產(chǎn)可對(duì)其進(jìn)行重組以及拆分。2.ABS融資實(shí)際上是一種表外融資。如果被證券化的資產(chǎn)，被原始權(quán)益人真實(shí)出售給了某一特設(shè)的主體，而且放棄了相關(guān)控制權(quán)，那么這部分被證券化的資產(chǎn)，則可以被原始權(quán)益人在資產(chǎn)負(fù)債表上剔除，同時(shí)對(duì)產(chǎn)生的收益和損失進(jìn)行確認(rèn)。這種融資方式并不會(huì)造成原始權(quán)益人的負(fù)債增加，被證券化的資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓給特設(shè)機(jī)構(gòu)之后，與原始權(quán)益人之間的損益也就產(chǎn)生了分離，就算原始權(quán)益人兼并重組甚至出現(xiàn)破產(chǎn)，那么該部分資產(chǎn)也不屬于破產(chǎn)清算的內(nèi)容。3.ABS融資模式下，要想將基礎(chǔ)資金進(jìn)行證券化，首先則需要信用升級(jí)，即將原本信用級(jí)別較低的項(xiàng)目，通過(guò)超額擔(dān)保、賬戶準(zhǔn)備、資產(chǎn)重構(gòu)等方式進(jìn)入資本市場(chǎng)。這就涉及到信托機(jī)構(gòu)(SPV)，SPV是專門用于實(shí)現(xiàn)證券化的機(jī)構(gòu)，購(gòu)買項(xiàng)目資產(chǎn)未來(lái)收益的方式主要有協(xié)議、合同等，將擬發(fā)行資產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)采用保險(xiǎn)、超額抵押、金融擔(dān)保的方法來(lái)提升，使證券的發(fā)行條件得到改善。之后進(jìn)行債券的發(fā)行，來(lái)募集資金，其中發(fā)行人可以是SPV，也可以是SPV擔(dān)?；蛘咂渌麢C(jī)構(gòu)。4.ABS融資模式能夠?qū)崿F(xiàn)信用增級(jí)，繼而使項(xiàng)目的融資成本降低。而且在進(jìn)行增級(jí)后，從價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，相比于其本身的面值要高；從利息率方面來(lái)說(shuō)，與類似的證券相比也非常低，可以實(shí)現(xiàn)降低原始資產(chǎn)權(quán)益人融資成本的目的。

二、公共租賃住房項(xiàng)目證券化融資的可行性

(一)公共租賃住房項(xiàng)目資產(chǎn)特點(diǎn)即為可證券化。資產(chǎn)證券化在資本市場(chǎng)上進(jìn)行證券發(fā)行的保證即為資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金收入，也就是說(shuō)，在ABS融資模式中，需要具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)最好是可預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)資產(chǎn)。依照我國(guó)城鎮(zhèn)化的國(guó)情，中低收入居民的住房需求使得公共租賃住房項(xiàng)目具有非常廣闊的發(fā)展前景，在建成項(xiàng)目之后，未來(lái)的租金收入非常穩(wěn)定，即具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與ABS融資的需求相符。(二)資金來(lái)源充足。社會(huì)保障性住房項(xiàng)目如公共租賃住房等，當(dāng)前在社會(huì)上的融資較為困難，但是全球資本市場(chǎng)內(nèi)卻有很多正在尋找投資方向的閑置資金。分析我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)，已經(jīng)具有非常充足的ABS融資來(lái)源，若這些資金都能夠進(jìn)入證券化市場(chǎng)，那么公共租賃房項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)得到來(lái)自個(gè)人或者機(jī)構(gòu)的大量資金支持。(三)資產(chǎn)證券化法律法規(guī)的健全。資產(chǎn)證券化的發(fā)展在不斷完善過(guò)程中，同時(shí)我國(guó)也辦法了有關(guān)的法律法規(guī)。自2005年4月，就已經(jīng)出臺(tái)了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，另外其他的一些相關(guān)法律法規(guī)中也規(guī)定了資產(chǎn)證券化的內(nèi)容，法律制度正在不斷完善過(guò)程中。

三、公共租賃住房項(xiàng)目證券化融資的運(yùn)作機(jī)制

通常ABS融資模式的運(yùn)作中有SPV、投資者、原始權(quán)益人、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)等參與者。其運(yùn)作機(jī)制大致如下。(一)證券化資產(chǎn)的確定和資產(chǎn)池的組建。ABS融資模式下，發(fā)起人證券化的資金一般使用的是具有較低信用風(fēng)險(xiǎn)，較高同質(zhì)性，未來(lái)現(xiàn)金收入穩(wěn)定可預(yù)測(cè)，具有較容易出售的資產(chǎn)。公共租賃住房項(xiàng)目中的租金收入非常穩(wěn)定且可預(yù)測(cè)，能夠滿足資產(chǎn)證券化的條件；發(fā)起人同時(shí)需要對(duì)證券化的資產(chǎn)的價(jià)值估算其信用等級(jí)，結(jié)合當(dāng)前的資金情況以及融資的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)證券化的資產(chǎn)量的確定，之后匯集重組基礎(chǔ)資產(chǎn)，將其整合為資產(chǎn)池。(二)SPV的組建。作為資信等級(jí)較高且獨(dú)立的法人實(shí)體，SPV的目的則是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，其包含的業(yè)務(wù)是購(gòu)買資產(chǎn)、發(fā)行資產(chǎn)支撐證券。在現(xiàn)實(shí)中，投資銀行、擔(dān)保公司、信托公司、保險(xiǎn)公司等都可以是SPV，但共同的一點(diǎn)則是獲取權(quán)威的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。(三)證券化資產(chǎn)被原始權(quán)益人或者發(fā)起人真實(shí)銷售給。SPV發(fā)起人或原始權(quán)益人，在整合好資產(chǎn)池之后，向SPV出售真實(shí)的證券化資產(chǎn)，分離原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)?yè)p益的風(fēng)險(xiǎn)。(四)信用的增級(jí)和評(píng)級(jí)。SPV進(jìn)行信用增級(jí)的目的是，通過(guò)技術(shù)手段，使資產(chǎn)支撐證券的發(fā)行條件得到改善，進(jìn)而符合監(jiān)管的要求。依照國(guó)內(nèi)外相關(guān)形式來(lái)看，信用增級(jí)一般有外部和內(nèi)部增級(jí)兩種形式。其中內(nèi)部增級(jí)也就是利用優(yōu)化證券結(jié)構(gòu)、提升擔(dān)保條件來(lái)實(shí)現(xiàn)信用的增級(jí)，其方式有超額擔(dān)保、提前償付、備付金賬戶等；而外部增級(jí)則是尋找權(quán)威信用機(jī)構(gòu)，比如信用評(píng)級(jí)較高的擔(dān)保公司等，來(lái)當(dāng)做擔(dān)保。其作用是若公共租賃住房的資金在無(wú)法滿足本息的支付情況下，讓擔(dān)保方補(bǔ)全資金。信用評(píng)級(jí)即評(píng)價(jià)發(fā)行人對(duì)ABS證券本息的償還能力，一般的機(jī)構(gòu)有標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)等一些國(guó)際工人的權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。在對(duì)資金增級(jí)完成之后即進(jìn)行評(píng)級(jí)，同時(shí)公布其結(jié)果。(五)證券的發(fā)行和銷售。證券發(fā)行中的發(fā)行人可以是SPV，在資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接發(fā)行，也可以是其他的機(jī)構(gòu)，交給承銷商進(jìn)行銷售。在證券承銷商處，SPV可以獲取發(fā)行收入，之后依照與原始權(quán)益人所簽訂的合同，給予其一定的購(gòu)買證券化資產(chǎn)的價(jià)格。(六)管理并監(jiān)督資產(chǎn)。一般情況下，資產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)是SPV的委托方，SPV在資產(chǎn)管理中不會(huì)直接參與其中，只是起到資產(chǎn)的監(jiān)督作用，詳細(xì)了解整個(gè)證券化的過(guò)程，之后支付合約內(nèi)規(guī)定的報(bào)酬。(七)償付。依照公共租賃住房項(xiàng)目的租金獲取情況，SPV委托方會(huì)要求其清償投資者的本息。在證券到期之后，原始權(quán)益人會(huì)獲得剩余的現(xiàn)金流和資產(chǎn)池中的資金。以上即為整個(gè)ABS的過(guò)程。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)ABS融資模式的使用，通過(guò)進(jìn)行信用增級(jí)和相關(guān)熟練交易，大大降低了融資成本，有效獲取眾多資金，在一些缺乏資金的項(xiàng)目建設(shè)中合理使用，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)可對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分離，增強(qiáng)了項(xiàng)目的生存可能性，此證券化的融資方式為我國(guó)未來(lái)保障性住房建設(shè)提供了極大幫助。

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作者:馬超 單位:鄭州亞新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司