房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有其自己的特點：一是房屋價格形成的因素多；二是房屋價格中包含著土地價格；三是房屋價值實現(xiàn)的形式多，時間長。房屋既可以一次性出售其所有權(quán)，也可以零星出售其使用權(quán)。其價格形式也因此有買賣價格和租金兩種形式。

1.房屋價格的兩種表現(xiàn)形式

房屋是一種使用期限長、價值量大的特殊商品。房屋流通主要有兩種方式：房屋買賣與房屋租賃。相應(yīng)的房屋價格有兩種表現(xiàn)形式：房屋一次出售的買賣價格和房屋按使用期限零星出售的租賃價格。房屋買賣價格即房屋所有權(quán)價格，是房屋出賣者出售房屋所有權(quán)所得、購房者購買房屋所有權(quán)所支付的貨幣數(shù)額。房屋價格是房屋一次性出售的價格，它既是房屋所有權(quán)一次性出售的價格，又是整個房屋使用期限一次性出售的價格，也是整個房屋使用價值在時間上一次性完全出售的價格。房屋具有價值量大、使用期限長等特點，因此它的使用價值也可以零星出售。房屋租賃就是房屋使用價值零星出售的表現(xiàn)形式。房屋租賃價格即房屋使用權(quán)價格，簡稱房租，是房屋分期出售使用權(quán)的價格。房租是房屋價格的另一種表現(xiàn)形式，也是房屋價格的特殊表現(xiàn)形式。

2.房屋買賣價格的構(gòu)成

房屋買賣價格是以其價值為基礎(chǔ)的，房屋價值由C+V+M三個部分組成。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房屋買賣價格由下列十項因素構(gòu)成：

2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按規(guī)定付給被征用土地單位和個人的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新地開發(fā)建設(shè)資金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

本文作者：謝琦工作單位：中國勞動關(guān)系學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系

房地產(chǎn)價格上漲對居民消費(fèi)需求影響的實證分析

1．本文采用以下計量模型來分析居民的可支配收入、房地產(chǎn)價格與居民消費(fèi)需求之間的關(guān)系:C=A+αDI+βRE。其中，C為消費(fèi)需求，A為自發(fā)性消費(fèi)，DI為可支配收入，RE為房地產(chǎn)價格，α為可支配收入的邊際消費(fèi)傾向，β為房屋資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向。為了更好地進(jìn)行分析，對上述模型兩邊取自然對數(shù)，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。本文的居民消費(fèi)需求、可支配收入和房地產(chǎn)價格分別選取2000—2010年間的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)需求、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷售價格指標(biāo)，所有數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(2011)》。選取2000年以后的數(shù)據(jù)主要是考慮到我國住房制度改革是從1998年開始，但是1998—1999年，真正的住房實物分配總體上并沒有停止，同時由于土地市場的滯后制約了中國住宅市場的全面建立，所以導(dǎo)致在2000年之前，中國住宅業(yè)市場化程度很低。從2000年開始，以住房分配制度改革為核心，中國住宅業(yè)的市場化程度才得以提升?！?4〕2．時間序列的平穩(wěn)性檢驗為了避免偽回歸，下面用協(xié)整檢驗之間的長期均衡關(guān)系，先對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗。目前，計量經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)發(fā)展出了各種檢驗平穩(wěn)性的方法，本文采用ADF檢驗方法。利用計量軟件Eviews6．0對變量進(jìn)行單位根檢驗，見表1。檢驗結(jié)果顯示，各變量的水平值和一階差分均不能在1%、5%和10%的顯著水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，則它們是非平穩(wěn)時間序列。而各變量的二階差分在1%的水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二階單整序列，滿足協(xié)整檢驗的前提，因此可以進(jìn)一步檢驗這些變量之間的協(xié)整性。3．協(xié)整關(guān)系檢驗首先建立如下回歸方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400然后對回歸后得到模型的殘差序列進(jìn)行單位根檢驗，檢驗結(jié)果顯示ADF統(tǒng)計量為－3.686364，遠(yuǎn)小于1%的檢驗水平，可以認(rèn)為殘差序列是平穩(wěn)的，因此序列l(wèi)nC、lnDI和lnRE存在協(xié)整關(guān)系，說明這些變量之間存在長期穩(wěn)定的“均衡”關(guān)系。因此，從上述估計結(jié)果來看，在長期中消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8707，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0252。實證分析結(jié)果表明長期來看可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8707%;房屋價格上升1%，引起消費(fèi)需求增加0.0252%。說明從長期來看，可支配收入是決定消費(fèi)需求的主要因素，房屋資產(chǎn)對消費(fèi)需求只有非常微弱的影響。4.誤差修正模型的建立及檢驗通過上面的分析已經(jīng)證明序列之間存在協(xié)整關(guān)系，因此可以建立誤差修正模型。估計結(jié)果為:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120216)(2.341576)(－3.767674)R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399從估計結(jié)果來看，在短期內(nèi)消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8257，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0696。實證分析結(jié)果表明短期內(nèi)可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8257%;房地產(chǎn)價格上升1%，引起消費(fèi)需求僅增加0.0696%。說明從短期來看，可支配收入是決定居民消費(fèi)需求的主要因素，房地產(chǎn)價格上升對居民消費(fèi)需求僅產(chǎn)生微弱的影響。此外，通過估計結(jié)果還可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格上升對居民消費(fèi)需求的影響程度超過長期。

房地產(chǎn)價格對居民消費(fèi)需求影響結(jié)果分析

從上文的實證結(jié)果來看，無論短期還是長期房地產(chǎn)價格對居民消費(fèi)需求的影響都非常小，可見在我國居民房屋資產(chǎn)的財富效應(yīng)并不顯著。下面文章就對造成這種現(xiàn)象的原因進(jìn)行詳細(xì)分析。1.房地產(chǎn)價格上升對已有住房居民的影響在我國，對已經(jīng)擁有一套住房的居民來說，房屋大多是自住性質(zhì)。因此，由于居民要用于家庭自住，無法立即變現(xiàn)自己的房產(chǎn)，所以盡管房地產(chǎn)價格在持續(xù)上漲，但是對于這部分居民來說也只是虛擬資產(chǎn)，不具有任何實際意義，所以房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲并不會刺激這部分居民的消費(fèi)需求。如果此時居民由于居住需要購買面積更大的住宅，必然面臨兩種選擇:一是保留原有住宅繼續(xù)購買新的房產(chǎn);二是賣掉現(xiàn)有住宅再購買新的房產(chǎn)。在第一種選擇中，由于房地產(chǎn)價格不斷上漲，居民需要償還更多的貸款才能購買自己的第二套住宅，因此必然會減少家庭的消費(fèi)需求而增加儲蓄。在第二種選擇中，假使居民能夠賣掉自己的住宅變現(xiàn)了房產(chǎn)，但是由于居住需要，他們在賣掉自己的房產(chǎn)之后又面臨迫切購買新住宅的需要，所以此時房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲還會使居民為購買面積更大的新的房產(chǎn)而拼命儲蓄，所以這部分居民為了改善居住質(zhì)量也必然會增加儲蓄而減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對于僅擁有一套住房的居民來說，房地產(chǎn)價格的不斷上漲并不會刺激他們的消費(fèi)需求。對于擁有兩套及兩套以上住房的居民來說，房地產(chǎn)價格的不斷攀升可能會帶來較大的財富效應(yīng)。但是在我國由于受政府相關(guān)政策的影響，有些房屋是不允許上市交易的，因此對擁有不能變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來說，房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀升也只是帶來虛幻的財富增加，家庭的消費(fèi)需求不可能大幅度增加。對于擁有兩套及以上可以變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來說，由于這部分人群在總?cè)丝谥械谋戎剌^小，屬于高收入階層，這部分人群的邊際消費(fèi)傾向遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低收入階層的邊際消費(fèi)傾向，因此他們增加的消費(fèi)需求有限，也不可能引起居民消費(fèi)需求總量的大幅度增加。2.房地產(chǎn)價格上升對沒有住房居民的影響對于沒有購買住房的中低收入居民來說，由于住宅是用于滿足基本的居住需要，因而對這部分人群來說具有購買的剛性需求。而當(dāng)前我國的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房供給非常有限，沒有住房的居民為了購買自己的住宅，面對不斷攀升的房地產(chǎn)價格必然會拼命節(jié)衣縮食，減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對于沒有住房的居民來說，房地產(chǎn)價格上升的財富效應(yīng)為負(fù)。綜上所述，由于沒有住房或只擁有一套住房的中低收入居民占我國人口的比重很大，因此我國房地產(chǎn)價格不斷上升的財富效應(yīng)非常微弱，這與本文實證檢驗的結(jié)果也是相符的。

結(jié)論及對策建議

一、新建住房價格控制目標(biāo)

2011年市中心城區(qū)新建普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房、微利商品房、限價房等）平均價格同比漲幅不高于當(dāng)年城市人均可支配收入增長幅度。2011年市中心城區(qū)新建住房平均價格同比漲幅不高于當(dāng)年城市經(jīng)濟(jì)增長幅度；穩(wěn)定提高城市居民家庭的住房支付能力。

制定和公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)，各縣（市）人民政府應(yīng)根據(jù)本地實際。并與市政府簽訂價格控制目標(biāo)責(zé)任書。

二、實現(xiàn)價格控制目標(biāo)的措施

一加大2011年保障性住房建設(shè)力度。2011年市中心城區(qū)新建廉租住房240套、新建經(jīng)濟(jì)適用住房1200套、新建公共租賃住房1400套、發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼2313戶。2011年完成城市棚戶區(qū)改造1166戶。

其中廉租住房用地9畝、經(jīng)濟(jì)適用住房用地30畝、公共租賃住房用地82畝、棚戶區(qū)改造用地507畝、商品住房用地1700畝。預(yù)計可新建住房約260萬平方米。二加大2011年住宅建設(shè)用地供應(yīng)力度。2011年市中心城區(qū)計劃供應(yīng)各類住宅用地2328畝。

全市農(nóng)村土坯房改造工作部署開展以來，我局認(rèn)真貫徹落實市、縣有關(guān)會議和文件精神，切實加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造專供建材價格監(jiān)測監(jiān)管，確保了我縣農(nóng)村危舊土坯房改造專供建材價格的基本平穩(wěn)。到目前，涉及農(nóng)村危舊土坯房改造的主要建材市場供應(yīng)充足，價格穩(wěn)定，為我縣農(nóng)村危舊土坯房改造創(chuàng)造了良好的市場價格環(huán)境。所做的主要工作是：

一、全面建立健全基層建材價格監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。以縣政府辦名義下發(fā)專門通知，督促指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)明確了建材價格監(jiān)測監(jiān)管分管領(lǐng)導(dǎo)和建材價格監(jiān)測信息員，所有有改造任務(wù)的自然村分別指定設(shè)立建材價格信息員和群眾價格監(jiān)督員，所有集中改造點指定一名理事會成員為群眾價格監(jiān)督信息員，并知曉工作職責(zé)和要求，落實工作責(zé)任。其中對群眾價格監(jiān)督信息員年內(nèi)從局自有經(jīng)費(fèi)中每人給予安排工作補(bǔ)貼200元，更好地調(diào)動了其參與配合建材價格監(jiān)測監(jiān)管工作的積極性。

二、密集加強(qiáng)建材價格監(jiān)測和預(yù)警。嚴(yán)格按照市、縣的有關(guān)要求，加密設(shè)置采價點和品種規(guī)格，對砌磚、鋼材、水泥、玻璃、砂石、木材等七大類主要建材和鋁合金、排水管等第三類建材價格日常監(jiān)測做到“一日一報告、一周一分析、一月一綜合”。對上述建材價格監(jiān)測信息通過移動手機(jī)短信平臺、縣有線電視臺等媒體及時進(jìn)行公開，讓危改戶了解市場行情，合理選擇采購建材，更好地監(jiān)督舉報建材價格違規(guī)違法行為。同時，進(jìn)一步制定完善了農(nóng)村危舊土坯房改造建材價格異常波動預(yù)警機(jī)制和處置預(yù)案。

三、集中開展農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)專項調(diào)查和監(jiān)管。協(xié)同地礦、農(nóng)房辦等部門單位認(rèn)真全面的開展了砌磚生產(chǎn)企業(yè)情況調(diào)查和砌磚生產(chǎn)成本專項調(diào)查，提出并形成了我縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)實行最高限價管理的具體政策措施。由于歷史原因，縣范圍內(nèi)僅有9家具有合法采礦權(quán)的砌磚生產(chǎn)企業(yè)，年產(chǎn)量7000萬塊左右，需求缺口需要從、、等周邊縣（市）采購。由于地處山區(qū)，全縣頁巖、炭質(zhì)頁巖（煤矸石，下同）資源較為缺乏，特別是炭質(zhì)頁巖絕大部分需要從信豐縣調(diào)運(yùn)，造成砌磚成本居高不下。據(jù)測算，我縣砌磚生產(chǎn)成本為0.299元/塊磚，出廠價為0.35—0.36元/塊磚，其中原料（取土）費(fèi)用0.026元/塊磚，炭質(zhì)頁巖費(fèi)用0.147元/塊磚，電費(fèi)0.0145元/塊磚，工資成本0.0806元/塊磚，維修及設(shè)備折舊費(fèi)0.0139元/塊磚，廠房租金及其他成本0.0105元/塊磚，稅費(fèi)成本0.007元/塊磚。為確保平穩(wěn)順利實施農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價最高限價政策，根據(jù)市農(nóng)房辦《關(guān)于印發(fā)市切實加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚價格管理辦法（試行）的緊急通知》（危改電[2012]4號）文件精神，綜合考慮我縣砌磚企業(yè)的生產(chǎn)成本和承受能力，縣農(nóng)村危舊土坯房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組經(jīng)多次詳細(xì)調(diào)研和會議研究，擬定對農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價最高限價分兩個階段實施到位。即在信豐炭質(zhì)頁巖限價政策（每噸下調(diào)20元）和砌磚生產(chǎn)用電價格優(yōu)惠政策執(zhí)行到位之前，供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造的砌磚出廠價控制在每塊0.30元以內(nèi)；在上述政策執(zhí)行到位后，供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造的砌磚出廠價控制在每塊0.27元以內(nèi)。為確保限價政策落實到位，制定出臺了砌磚價格管理辦法“12條”，具體措施主要有：1.對全縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)和煤矸石開采企業(yè)實行“零規(guī)費(fèi)”管理。2.從今年9月1日起，凡從事砌磚生產(chǎn)、炭質(zhì)頁巖開采、建材運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)和個體戶，可辦理農(nóng)機(jī)優(yōu)先優(yōu)惠專用加油IC卡，每升用油優(yōu)惠0.15元。3.協(xié)助砌磚企業(yè)貸款，并對擴(kuò)能改造企業(yè)50萬元以內(nèi)、新上砌磚企業(yè)100萬元以內(nèi)的銀行貸款，給予2年財政貼息。4.協(xié)調(diào)縣煤礦供給砌磚企業(yè)的生產(chǎn)用煤由現(xiàn)行出廠價740元/噸下調(diào)90元，按650元/噸供應(yīng)磚廠。5.由縣交通運(yùn)輸部門按里程制定各砌磚生產(chǎn)企業(yè)到主要銷區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地的運(yùn)輸參考價格，規(guī)范砌磚運(yùn)輸價格，嚴(yán)格控制和杜絕各運(yùn)輸單位擅自加價行為。6.擴(kuò)大砌磚生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能。鼓勵現(xiàn)有9家持證磚廠擴(kuò)能改造和滿負(fù)荷生產(chǎn)，幫助新設(shè)的4宗頁巖礦權(quán)加快建窯建廠步伐，對具備條件的3個無證循環(huán)窯磚廠加快完善手續(xù)。根據(jù)全縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)布局規(guī)劃，再考慮新設(shè)3—4宗頁巖和炭質(zhì)頁巖采礦權(quán)。7.組織聶都、、、、、、等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，分別到、、等縣（市）集中采購調(diào)運(yùn)，引導(dǎo)縣外優(yōu)質(zhì)砌磚進(jìn)入市場，等等。通過以上措施的調(diào)控，我縣供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價最高限價第一步已實施到位，降到0.30元/塊磚。但要真正做到壓得下、受得了、能持續(xù)，最終降到0.27元/塊磚，還必須請求市里出面協(xié)調(diào)信豐炭質(zhì)頁巖限價政策和電價優(yōu)惠政策執(zhí)行到位。其主要原因：一是我縣砌磚生產(chǎn)的主要原材料炭質(zhì)頁巖需要從信豐調(diào)入，購入價格和運(yùn)輸成本較高，目前交貨市場價170—175元/噸，其中包括稅費(fèi)28元/噸，運(yùn)價70—75元/噸?！镀龃u價格管理辦法（試行）》中明確指出，炭質(zhì)頁巖價格每噸平均下降20元。如下調(diào)20元/噸的炭質(zhì)頁巖價格，我縣每塊砌磚成本費(fèi)用可減少0.017元；如能下調(diào)28元/噸，每塊磚可降低成本0.0238元。二是《砌磚價格管理辦法（試行）》中明確規(guī)定，對砌磚生產(chǎn)和炭質(zhì)頁巖開采企業(yè)給予電價和油價優(yōu)惠。目前，我縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)均執(zhí)行非普工業(yè)用電電價，每度0.8014元。經(jīng)查詢相關(guān)政策條款，如改為執(zhí)行非貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電標(biāo)準(zhǔn)，每度電價0.6534元，減收0.148元/度，則每塊砌磚成本費(fèi)用可減少0.0035—0.004元。但由于電價定價權(quán)限在上級業(yè)務(wù)主管部門，縣級無法調(diào)控。受砌磚生產(chǎn)的綜合性、市場性因素影響，如果現(xiàn)在一步到位將農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價控制在0.27元/塊磚以內(nèi)，又不能對砌磚企業(yè)實行直接補(bǔ)貼，則砌磚企業(yè)勢必難以維持正常生產(chǎn)。目前，信豐炭質(zhì)頁巖限價政策（每噸下調(diào)20元）和砌磚生產(chǎn)用電價格優(yōu)惠政策亟需市里統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如果能夠協(xié)調(diào)并落實到位，則我縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價格有望繼續(xù)下調(diào)到0.27元/塊磚。

四、切實加大各項建材價格監(jiān)管政策措施落實力度。一是制定下發(fā)了《縣加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造七大建材價格監(jiān)管工作方案（試行）》、《縣加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造第三類建材采購引導(dǎo)及經(jīng)營行為監(jiān)管工作方案（試行）》、《縣農(nóng)村危舊土坯房改造建材供應(yīng)保障工作方案》、《縣切實加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚價格管理辦法（試行）》等一系列加強(qiáng)建材價格監(jiān)管文件，明確了目標(biāo)要求和具體政策措施。二是明確和落實建材價格監(jiān)管工作責(zé)任。建立了行業(yè)主管部門牽頭負(fù)責(zé)、物價部門業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)配合監(jiān)管“三位一體”的建材價格監(jiān)管工作責(zé)任制度，特別對較為敏感的砌磚出廠價最高限價政策的落實，以縣農(nóng)村危舊土坯房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的名義下發(fā)了《關(guān)于明確全縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)監(jiān)管工作責(zé)任的通知》，由地礦、物價等部門與各砌磚企業(yè)簽訂農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)協(xié)議書，相關(guān)部門抽調(diào)人員包干常駐各砌磚生產(chǎn)企業(yè)，確保了出廠價最高限價政策的落實到位。三是進(jìn)一步加大建材市場價格執(zhí)法巡查力度。牽頭聯(lián)合工商、質(zhì)監(jiān)、農(nóng)房辦等有關(guān)部門，分區(qū)域設(shè)立巡查小組，對各類涉及農(nóng)村危舊土坯房改造的建材生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷業(yè)主每三天進(jìn)行一次專項價格執(zhí)法巡查，告知有關(guān)監(jiān)管要求，督促配合落實監(jiān)管措施，告誡糾正建材價格違規(guī)違法行為。

五、制定完善建材價格監(jiān)管自身工作職責(zé)落實領(lǐng)導(dǎo)組織保障機(jī)制。成立了縣物價局農(nóng)村危舊土坯房改造建材價格監(jiān)測監(jiān)管工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)價格監(jiān)測和價格監(jiān)管工作組、成本監(jiān)審和監(jiān)督檢查工作組、價格宣傳和綜合材料工作組、砌磚價格專項監(jiān)管工作組，切實明確工作分工和崗位職責(zé)。局機(jī)關(guān)對農(nóng)村危舊土坯房改造建材價格監(jiān)測監(jiān)管工作，實行分片包干責(zé)任制，局領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)全體干部職工對農(nóng)村危舊土坯房改造建材價格監(jiān)測監(jiān)管工作分片包干到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、到自然村，并建立了相應(yīng)的責(zé)任追究制度。

第一條為規(guī)范新建商品房價格行為，防止價格欺詐，制止濫收費(fèi)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣商品房交易市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及國家和省、市其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事新建商品房銷售業(yè)務(wù)或在我縣注冊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位，下同）遵守本辦法。

第三條本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位開發(fā)、銷售的商品住宅和非住宅商品房。

第四條縣物價局是全縣新建商品房價格管理工作主管部門。負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)新建商品房價格管理、監(jiān)督。

同級建設(shè)、國土、工商等部門，要按照各自職責(zé)，配合價格主管部門做好新建商品房價格管理工作。

第五條實行新建商品房價格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須將擬定的新建商品房銷售價格，向價格主管部門申報備案，經(jīng)價格主管部門認(rèn)證、備案后，方可辦理新建商品房銷售的其他手續(xù)。

第一條為規(guī)范新建商品房價格行為，防止價格欺詐，制止濫收費(fèi)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣商品房交易市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及國家和省、市其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事新建商品房銷售業(yè)務(wù)或在我縣注冊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位，下同）遵守本辦法。

第三條本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位開發(fā)、銷售的商品住宅和非住宅商品房。

第四條縣物價局是全縣新建商品房價格管理工作主管部門。負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)新建商品房價格管理、監(jiān)督。

同級建設(shè)、國土、工商等部門，要按照各自職責(zé)，配合價格主管部門做好新建商品房價格管理工作。

第五條實行新建商品房價格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須將擬定的新建商品房銷售價格，向價格主管部門申報備案，經(jīng)價格主管部門認(rèn)證、備案后，方可辦理新建商品房銷售的其他手續(xù)。

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷評估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本意見。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行房屋拆遷評估活動，適用本意見。

第三條本意見所稱的城市房屋拆遷評估（以下稱拆遷評估），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、樓層、新舊程度等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

第四條房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補(bǔ)償金額。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照當(dāng)?shù)胤课莶疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商；協(xié)商不成的，可以委托專門評估機(jī)構(gòu)確定。

第五條拆遷評估由具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《房地產(chǎn)價格評估資格證書》的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，評估報告由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

為進(jìn)一步做好城市房屋拆遷管理工作，結(jié)合我市實際，現(xiàn)對《*市城市房屋拆遷管理辦法》補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、經(jīng)營性開發(fā)宗地上的房屋拆遷實行貨幣補(bǔ)償?shù)模凑铡?市城市房屋拆遷管理辦法》執(zhí)行。

二、經(jīng)營性開發(fā)宗地上的房屋拆遷實行房屋安置的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

1．有照房屋拆遷實行原地安置的，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價按調(diào)換商品房屋的平均成本價格、樓板地價、樓層差價與被拆遷房屋執(zhí)行貨幣補(bǔ)償金額的差價結(jié)算。

2．有照房屋拆遷實行異地安置的，按照《*市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。合理增加面積的價格按所調(diào)換房屋的平均成本價格、樓板地價和樓層差價結(jié)算。

3．無照房屋拆遷實行房屋安置的，一律安置到政府提供的回遷樓，按照《*市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按安置房屋的平均成本價格、樓板地價、樓層差價與被拆遷房屋執(zhí)行貨幣補(bǔ)償金額結(jié)算差價。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見》國稅函〔〕309號）及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》財稅〔〕100號）等文件精神，為切實做好我區(qū)應(yīng)用評稅技術(shù)核定二手房屋交易計稅價格試點工作（以下簡稱“核價工作”進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的征收管理。特制本工作方案。

一、指導(dǎo)思想

建立個人住宅轉(zhuǎn)讓計稅價格評估征管系統(tǒng)，通過開展“核價工作”形成全區(qū)個人住宅價格評估標(biāo)準(zhǔn)。有效解決二手房交易瞞報成交價格、不如實申報納稅的突出問題，夯實房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，提高計稅價格管理水平，為全市逐步實施應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作提供可靠數(shù)據(jù)和參考信息。

二、組織保障

一）組織機(jī)構(gòu)

成立區(qū)應(yīng)用評稅技術(shù)核定二手房交易計稅價格工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商在大中城市開發(fā)建設(shè)的樓盤，多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)，城市居民住宅小區(qū)建設(shè)的高檔化與高端物業(yè)公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對商品房售價具有重要而積極的正面影響效應(yīng)，且以此顯示了物業(yè)管理對新建商品房定價與二手房估價的影響力度。本文從物業(yè)管理對一級市場和二級市場的房地產(chǎn)銷售價格兩個方面，淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響，旨在為一、二級兩個房地產(chǎn)的市場銷售提供一些相應(yīng)的借鑒或參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；銷售價格；影響依靠

物業(yè)管理公司管理現(xiàn)代新建城市居民住宅小區(qū)，已經(jīng)悄然遍布全國各大中城市，使城市居民住宅小區(qū)與物業(yè)管理公司實施聯(lián)合管理變成了一種社會常態(tài)。提供城市居民住宅小區(qū)管理服務(wù)較好的物業(yè)管理公司，他們不僅為居民提供最基本的日常維修、小區(qū)的園林綠化和小區(qū)的保安保潔等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還要立足創(chuàng)新物業(yè)管理模式，向滿足所有小區(qū)業(yè)主全方位需求方向發(fā)展，為居住居民努力營造一個既安全又文明，既溫馨又和諧的良好生活環(huán)境。伴隨不斷開發(fā)興起的很多優(yōu)質(zhì)城市居民住宅小區(qū)樓盤的建設(shè)進(jìn)程，過去曾被人們忽視的物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)漸漸得到了人們的認(rèn)可，甚或是青睞。目前，不論是城市內(nèi)的高檔小區(qū)，還是普通住宅小區(qū)，業(yè)主在購買商品住宅樓時，既要關(guān)注樓房的建筑品質(zhì)，又很在意房子在未來的升值空間。盡管影響城市住宅商品房的價值因素不是一個方面，但在今天備受人們重視房屋軟實力的背景之下，即有沒有物業(yè)公司的管理，則是人們考慮房屋能否在未來是否有升值空間的重要因素。

1物業(yè)管理公司的作用

1.1物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的支持作用

談到房地產(chǎn)價格，以市場作為考量標(biāo)準(zhǔn)，它具有房地產(chǎn)本身建造價格與市場價格雙重的實體價格基本特征。房地產(chǎn)本身建造價格以市場用地、建材以及各種建筑投資與支出為依據(jù)進(jìn)行考量，其屬性為房地產(chǎn)內(nèi)部掌控的價格。房地產(chǎn)的市場價格才是它面向消費(fèi)者的真實價格。說到底，人們所說的房地產(chǎn)價格則是市場價格。事實上也是如此，只有將房地產(chǎn)放到市場當(dāng)中，才能體現(xiàn)到它的具體價值。如果房地產(chǎn)還未進(jìn)入市場，則無法對房地產(chǎn)價格進(jìn)行具體定位，市場才是房地產(chǎn)價格的實際反映。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的市場競爭極其激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商極盡能事創(chuàng)造房地產(chǎn)熱賣點，而良好的物業(yè)管理公司的管理，則是越來越成為了商品住宅的熱賣點，尤其是對那些品牌樓盤更是不可或缺的市場熱賣點。這一點早已被業(yè)內(nèi)外的所有人士達(dá)成共識。作為城市普通市民而言，他們在選購商品房時，同樣是要先了解住宅小區(qū)有沒有物業(yè)管理，如果有物業(yè)管理，它的服務(wù)范圍以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是如何，這就是在說明，任何一個購房者都在關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，并成為消費(fèi)者選購商品房的重要條件。由此可見，物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售具有較大的支持作用。