引言

進入21世紀以來,國內的房地產(chǎn)市場日趨火爆,創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題,一些調控措施不斷出臺,房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產(chǎn)稅進一步推進的大方向已經(jīng)明確,在對重慶、上海兩地試點情況總結后,將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認定標準,有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調節(jié)的重要手段。當房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產(chǎn)業(yè),是否對相關的項目進行投資也被人越來越多的仔細評價。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項目經(jīng)濟評價實際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導我們今后更好地完善這個產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內對項目經(jīng)濟評價不重視

其實從之前來看,國內在十幾年前房地產(chǎn)市場剛剛開放的時候就已經(jīng)就項目經(jīng)濟評價方面的內容進行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機構也忽略了其存在,從全國范圍內來看,有一些比較大的甚至知名項目都沒有經(jīng)過投資項目經(jīng)濟評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機構、企業(yè)和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認識到這個問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個企業(yè)認真去做。

二、評價內容不準確,甚至作假

項目評價是圍繞項目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發(fā)商服務的,有些開發(fā)商意識到了這一問題,便對房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的結論進行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點是好的,但是其性質已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質,或者是為了獲取補貼,或者是為了減少稅費,或者是為了騙取貸款等等,真實性值得懷疑。

摘要：本文首先分析了房產(chǎn)經(jīng)濟在我國社會經(jīng)濟中的重要性；其次闡述了新經(jīng)濟形勢下我國房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，加強了新經(jīng)濟形勢下我國房產(chǎn)的發(fā)展，深入分析我國房產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)其中的不足并給予發(fā)展策略，保證我國房產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)的發(fā)展。

關鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟；新形勢；發(fā)展探討

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，被稱為我國社會經(jīng)濟中的主流經(jīng)濟，取得了顯著的發(fā)展成效。但隨著社會的發(fā)展和新經(jīng)濟形態(tài)的涌現(xiàn)，我國市場經(jīng)濟出現(xiàn)許多新的特點，與傳統(tǒng)經(jīng)濟有很大區(qū)別。經(jīng)濟的網(wǎng)絡化使得各行業(yè)對信息資源的獲取極為便捷，擁有更廣泛的渠道和發(fā)展平臺，在數(shù)字化經(jīng)濟環(huán)境下，我國房產(chǎn)也廣泛應用了先進的網(wǎng)絡技術，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟的信息化和虛擬化，為消費者帶來更加直觀全面的體驗，使得我國房產(chǎn)經(jīng)濟受到新型經(jīng)濟的沖擊，在取得很大成績的同時也出現(xiàn)了較大的問題，應該逐漸采取有效措施完善房產(chǎn)經(jīng)濟中存在的不足，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，達到改善民生的目的。

1房產(chǎn)經(jīng)濟在我國社會經(jīng)濟中的重要性

首先，房產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要基礎，房產(chǎn)是人們重要的生活基本要素和物質保障，也對社會生產(chǎn)有著重要作用。目前我國不斷進行城市化建設，旨在為人們創(chuàng)造更優(yōu)厚的物質條件，房產(chǎn)行業(yè)的不斷進步也促進了城市的整體發(fā)展；其次，房產(chǎn)行業(yè)與許多其他行業(yè)都有著密切的經(jīng)濟活動的關系，房產(chǎn)行業(yè)能夠對其他行業(yè)的發(fā)展起到帶頭作用。當前房產(chǎn)行業(yè)具備更加先進的技術與創(chuàng)新的模式，房產(chǎn)市場逐漸擴大，前景廣闊，也具有市場經(jīng)濟中重要的地位，在房產(chǎn)行業(yè)不斷優(yōu)化和改革產(chǎn)業(yè)結構過程中也拉動了我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。

2新經(jīng)濟形勢下我國房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題

轉移支付對房地產(chǎn)的影響研究，目前國內外都處于起步和不成熟階段。在經(jīng)濟衰退期，人們面臨著失業(yè)和收入下降，買房壓力更加加劇，為維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，政府通過財政轉移支付來幫助和保護弱勢群體。

一、經(jīng)濟衰退期轉移支付對房地產(chǎn)的影響

轉移支付包括政府的轉移支付、政府間的轉移支付和企業(yè)的轉移支付。政府或企業(yè)無償?shù)刂Ц督o個人或下級政府，以增加其收入和購買力的費用。政府或企業(yè)的一種不以取得商品或勞務作補償?shù)闹С?，是一種收入再分配的形式。

（一）我國房地產(chǎn)轉移支付政策例舉

1、住房補貼政策住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。2、對購房人的優(yōu)惠政策經(jīng)濟衰退期，人們的收入和購買力下降，為了保證房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，各地政府可在房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等方面給予購房人優(yōu)惠政策。3、對開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策企業(yè)上交的各項稅費和其他規(guī)費，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，最終反應在房價上，由購房人承擔。經(jīng)濟衰退期，政府可對稅費和規(guī)費適當減免，從而降低開發(fā)成本，以達到抑制房價的目的。

（二）政府間的橫向轉移支付

編者按：本文主要從房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略；房地產(chǎn)價格策略；房地產(chǎn)營銷促銷策略；結束語進行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)市場營銷簡單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上進行的營銷活動、房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件、商業(yè)體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外、設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協(xié)作、房地產(chǎn)生命周期分為4個階段、品牌的樹立就成為決勝的關鍵、產(chǎn)品主導型定價策略蘊含著定價過高產(chǎn)品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險、房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷、房地產(chǎn)公共關系促銷活動包括人為制造新聞點等，具體請詳見。

房地產(chǎn)市場營銷簡單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上進行的營銷活動。這些活動包括房地產(chǎn)市場調研、市場細分、項目定位、市場推廣等內容.房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，但4Ps市場營銷組合理論也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用。

1.房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

1.1位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項目應處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產(chǎn)生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務設施齊全等方面的條件。

1.2產(chǎn)品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。

[摘要]隨著國家對房經(jīng)產(chǎn)宏觀調控政策的嚴厲實施，暴利時代結束，房地產(chǎn)經(jīng)濟如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展呢？結合龍巖房地產(chǎn)業(yè)的實際，對當前房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中存在的問題進行了分析，并據(jù)此提出了幾點解決對策。

[關鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展對策

1、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內涵

可持續(xù)發(fā)展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會的廣泛共識?？沙掷m(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。

[1]房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個方而的含義：一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代人對各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長，又要與社會以及國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，主要包括社會的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調性等等。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟在推動我國經(jīng)濟增長過程中所具有的積極意義

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保障

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，它是當前社會所有產(chǎn)業(yè)部門的所必須的物質空間，也是各產(chǎn)業(yè)部門構成中不可缺少的基礎條件。各類不同使用功能的房屋建筑構成了各行各業(yè)的基本場所，如工業(yè)、服務業(yè)、商業(yè)、以及金融業(yè)等等?？梢哉f房地產(chǎn)是各個產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的主要組成部分之一，其直接參與生產(chǎn)及價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。對物業(yè)的租賃或是購置是生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的重要內容之一。故此，房地產(chǎn)是社會財富構成的一個重要體現(xiàn)，也是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中的基本保障。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是社會進步的前提條件

眾所周知，國民經(jīng)濟的發(fā)展主要取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展，而在整個社會生產(chǎn)力當中，勞動者是最活躍也是最基本的因素之一?，F(xiàn)階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對居住環(huán)境也提出可更高的要求。對于當前的人們而言，房屋住宅已經(jīng)不僅僅是一個供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺和載體，它已經(jīng)升華成為一種發(fā)展及享受的資源，是居住者自身運用和發(fā)展智力及創(chuàng)造力的場所，也是其體現(xiàn)社會價值和學習、工作、娛樂、社交等活動的必備場所。這都在一定程度上體現(xiàn)了社會的發(fā)展和進步，所以說房地產(chǎn)是社會進步的前提條件。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的物質基礎

編者按：本文主要從降低資金成本；控制工程成本；合理使用銷售推廣費用；應作好項目開發(fā)完畢的后評價工作進行論述。其中，主要包括：加強財務杠桿的應用，合理籌集資金、加快應收款項的回收、嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金、壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量、加快在途資金的入帳、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段、將競爭機制運用到設計階段、在施工過程中成本控制至關重要、使用好銷售推廣費用對我們非常重要、控制開發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開始、項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析、一個企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟效益等，具體請詳見。

控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本主要有以下幾項組成：地價、資金成本、工程成本、銷售推廣費、預備費、住宅使用專項基金等組成。作為一個開發(fā)企業(yè)，地價、預備費和住宅使用專項基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設成本和銷售推廣費等方面闡述一下項目的成本控制。

所以降低開發(fā)成本工作應從這三方面入手，重點做好控制資金成本、工程建設成本、銷售推廣費用的工作。

一、降低資金成本

降低資金成本主要是要降低負債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。

加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、發(fā)行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

進入2009年．受到多項經(jīng)濟刺激政策的影響及大量信貸資金的推動，衡陽市房地產(chǎn)市場在投資、價格和供需等方面發(fā)生著深刻的變革．次貸危機的影響正在漸行漸遠，房地產(chǎn)市場正逐步走向復蘇，并表現(xiàn)出“量大增，價小漲，供需雙方信心增強”的良好態(tài)勢。

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

摘要：本文選取GDP作為經(jīng)濟增長的代表指標，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標，運用協(xié)整理論和誤差修正模型，分析了江蘇房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度。結果顯示，房地產(chǎn)投資對江蘇經(jīng)濟增長的直接貢獻度是0.221%，表明現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資對江蘇經(jīng)濟增長的貢獻較為明顯。

關鍵詞：江蘇房地產(chǎn)投資經(jīng)濟增長Granger因果檢驗

一、數(shù)據(jù)的選取

本文考察江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻，選取衡量商品和勞務總量的GDP作為經(jīng)濟增長的代表指標，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標，用REi表示。房地產(chǎn)投資額和江蘇的地區(qū)生產(chǎn)總值的時間序列跨度為1990—2009年。使用的原始數(shù)據(jù)來源于歷年的《江蘇統(tǒng)計年鑒》。GDP和REI兩個變量呈指數(shù)上升的趨勢，對這兩個變量序列同時取自然對數(shù)后不會影響變量間長期穩(wěn)定關系和短期調整效應，同時還可消除異方差的影響。所以，本文采用對變量取自然對數(shù)形式，江蘇GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資額對數(shù)序列分別記為LNGDP和LNREI（見表1）。D（LNGDP）和D（LNREI）分別為兩變量的一階差分。所有的數(shù)據(jù)分析結果都是在計量經(jīng)濟軟件eviews6.0環(huán)境下得到的。

二、實證分析

（一）變量的平穩(wěn)性檢驗（ADF檢驗）

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是否合理與經(jīng)濟分析關系密切。文章在剖析經(jīng)濟分析概念以及基本步驟的基礎上，詳細探討了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟投資估算，涉及到投資成本、項目銷售收入、項目銷售稅金及附加、項目不確定性等。

關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。