導(dǎo)語(yǔ)：詮釋經(jīng)濟(jì)蘇醒對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進(jìn)入2009年．受到多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策的影響及大量信貸資金的推動(dòng)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資、價(jià)格和供需等方面發(fā)生著深刻的變革．次貸危機(jī)的影響正在漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向復(fù)蘇，并表現(xiàn)出“量大增，價(jià)小漲，供需雙方信心增強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。

一、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長(zhǎng)17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長(zhǎng)10．5％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長(zhǎng)116．97％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場(chǎng)供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34．78％。商品房竣工面積l87．95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81．73％。累計(jì)銷售商品房1．14萬(wàn)套，面積148．29萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價(jià)格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價(jià)為2525元／平方米，同比增長(zhǎng)6．00％，商品住宅均價(jià)為2208元／平方米，同比增長(zhǎng)8．02％。9月份，商品住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)19．28％，環(huán)比增長(zhǎng)4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源小計(jì)44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長(zhǎng)l6．82％。其他資金來(lái)源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長(zhǎng)194．88％．旺盛的市場(chǎng)需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時(shí)的“資金鏈斷裂問(wèn)題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國(guó)家政策和信貸推動(dòng)基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購(gòu)買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時(shí)間的驗(yàn)證，另一方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素還沒(méi)有完全消失．國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動(dòng)．衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時(shí)日。

二、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)存在問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下。具備“完全理性”的人能夠自覺(jué)地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)。消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機(jī)沖動(dòng)。今年以來(lái)，市面上出現(xiàn)的排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號(hào)”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽(yáng)居民還沒(méi)有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為一方面不利于反映居民真實(shí)住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)來(lái)看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽(yáng)市目前房?jī)r(jià)收入比大約為6左右，房?jī)r(jià)還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為不加以抑制，面對(duì)逐步推高的房?jī)r(jià)．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來(lái)難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無(wú)效供給。衡陽(yáng)商品房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來(lái)衡陽(yáng)市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢(shì)，90平方米以下，總價(jià)較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒(méi)有得到改善。

(三)金融機(jī)構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國(guó)家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過(guò)度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)出來(lái)，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長(zhǎng)84．48％，關(guān)注類貸款同比增長(zhǎng)50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽(yáng)市空置商品房38．53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)132．52％，按9月份市場(chǎng)平均價(jià)格2382元／平方米計(jì)算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實(shí)際收入沒(méi)有上升的情況下，購(gòu)買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充．因?yàn)橘Y金的稀缺性也會(huì)產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對(duì)稱，在融資市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能會(huì)得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要靠政府政策推動(dòng)，而居民收入水平提高形成的購(gòu)買力并沒(méi)有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會(huì)出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽(yáng)金融機(jī)構(gòu)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購(gòu)買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國(guó)家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下．切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況．對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場(chǎng)失靈問(wèn)題的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求。對(duì)于個(gè)人改善住房條件的消費(fèi)需求，要在衡量個(gè)人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格抑制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)需求。這樣既能加大市場(chǎng)的有效需求，又能防止市場(chǎng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問(wèn)題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策。而對(duì)開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，解決了一部分低收入家庭的住房問(wèn)題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。新晨

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)．發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告和解決。

二是切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進(jìn)行。重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款以及以個(gè)人名義貸款變相開發(fā)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴(yán)懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運(yùn)行。

三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應(yīng)評(píng)價(jià)制度。對(duì)于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，及時(shí)給予分析和評(píng)價(jià)．為實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)．并根據(jù)政策效應(yīng)狀況適時(shí)做出政策調(diào)整。