導(dǎo)語：房產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評估困難一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆,創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題,一些調(diào)控措施不斷出臺,房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產(chǎn)業(yè),是否對相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來越多的仔細(xì)評價。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價實(shí)際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價不重視

其實(shí)從之前來看,國內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場剛剛開放的時候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國范圍內(nèi)來看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒有經(jīng)過投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認(rèn)識到這個問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評價內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評價是圍繞項(xiàng)目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發(fā)商服務(wù)的,有些開發(fā)商意識到了這一問題,便對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法缺乏科學(xué)性

對很多房地產(chǎn)開發(fā)商來說,除了評價內(nèi)容的準(zhǔn)確性有待商榷之外,在評價方法上也不怎么科學(xué)?，F(xiàn)在從事房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的主體一般就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身又或者是一些房屋中介,很多企業(yè)并不具備作出評價的資質(zhì)。其實(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價工作是一項(xiàng)非常復(fù)雜,工作量很大的工作,這個過程包含的環(huán)節(jié)眾多,既需要對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行地理位置上的評估,又要合理的估計市場,更要對周圍的市場消費(fèi)能力有著清晰的認(rèn)識,而且成本的估算也是非常重要,等等這些工作都需要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中,如果基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源和計算方法不準(zhǔn)確,那么這個報告就沒有什么意義。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其本身很難能準(zhǔn)確地來對周邊的市場進(jìn)行準(zhǔn)確估算,又沒有多少專業(yè)的人才來進(jìn)行調(diào)查和分析,而中介機(jī)構(gòu)的能力與之相比更加不如,結(jié)果就導(dǎo)致很多報告都是人為編造而成,根本不具備科學(xué)性。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的從業(yè)人員較少,且素質(zhì)不高

雖然受國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的影響,從事房地產(chǎn)工作的人員比較多,但是專業(yè)人才相對較少,像是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的工作主要由策劃部來做,但是由于許多房地產(chǎn)公司規(guī)模較小,而且許多為項(xiàng)目公司,所以策劃部規(guī)模較小,從業(yè)人員有限,而且從業(yè)人員素質(zhì)不是很高,很難完成高水平的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價。另外也有一些開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價,但上述在開發(fā)企業(yè)中存在的問題在中介機(jī)構(gòu)中同樣存在。本文在對十二家較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與八家大型房地產(chǎn)中介企業(yè)(十二家開發(fā)企業(yè)中包括大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華遠(yuǎn)、萬科、天鴻等,八家大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)包括偉業(yè)、金網(wǎng)絡(luò)、戴德梁行等)從事房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價工作調(diào)查的結(jié)果顯示,平均只有約不到1%的員工用于相關(guān)工作的開展,而且基本上都在本科學(xué)歷以下,根本難以完成重要的工作。

五、評價軟件較少而且實(shí)用性不高

作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價來說,由于工作量比較大,需要考慮的因素比較多,單純依靠人工的難免有些方面容易遺漏而最終影響到評估結(jié)果的準(zhǔn)確性,所以評價軟件是比較不錯的選擇。從對當(dāng)下的市場調(diào)查情況來看,有關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的軟件比較少,用的比較多的主要有這么幾種:前衛(wèi)咨詢的前衛(wèi)投資項(xiàng)目評價系統(tǒng)、清華同方的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價系統(tǒng)軟件房地產(chǎn)版、北京普樂投資咨詢公司的《普樂》投資評價軟件、中潤在線的《金房子2000》經(jīng)濟(jì)評價軟件。這些軟件都有這樣一個缺點(diǎn),實(shí)用性不是太好,因此在實(shí)際工作中運(yùn)用這些軟件比較少。

六、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果與實(shí)際情況差

距很大,評價報告缺乏參考意義目前,由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價自身的復(fù)雜性和前文所論述到的原因,經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果很難保證與實(shí)際情況相符合。另外實(shí)際評價中還存在這樣的問題:首先是先定結(jié)果,后做評價,主觀因素訣定評價結(jié)果。做經(jīng)濟(jì)評價之前,都定好了結(jié)果,內(nèi)部收益率要大致在多少,資金回報率要保持什么樣的水平,這些評價的關(guān)鍵指標(biāo)都有某些人定好了,評價人員只要盡量添加合適數(shù)據(jù)即可。某些人的意志甚至可以決定關(guān)鍵數(shù)據(jù)的選取,比如銷售單價,每平方米拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等等都可以有幾百甚至幾千的變動。即使是在開發(fā)企業(yè)給自己作參考的評價報告中也存在評價人員對自己不了解的數(shù)據(jù)不經(jīng)過查詢和核實(shí)變隨便估計的情況。有這些情況存在,最后的報告怎么可能是準(zhǔn)確的呢?其次,還有一種問題是許多開發(fā)企業(yè)為了使報告盡快得到審批,經(jīng)濟(jì)評價報告是由計委的人員代做的,這樣做的結(jié)果是計委既當(dāng)裁判員,又當(dāng)運(yùn)動員,這樣的評價報告,其評價結(jié)果的參考意義可想而知。某危改項(xiàng)目實(shí)際評價報告中提到,投資回報率達(dá)到了84.88%,內(nèi)部收益率達(dá)到了54.78%。這樣的結(jié)果,與實(shí)際相差太大,如果危改項(xiàng)目的投資回報率和內(nèi)部收益率有這么高,那么,為什么開發(fā)商對危改項(xiàng)目都敬而遠(yuǎn)之?這樣的報告,顯然沒有參考意義。

七、結(jié)束語

城市進(jìn)程的不斷加快促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)與完善,但是中間很多存在的問題也必須加以解決。相信隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善,這個產(chǎn)業(yè)也將逐漸走向一條長久穩(wěn)妥的發(fā)展之路。作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價來說,也會逐步變的更加規(guī)范,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供助力。