導語：房地產投資經(jīng)濟成效評估過程一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

要使開發(fā)項目獲得較好的投資經(jīng)濟效益，在進行開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。

1.認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求

我們搞房地產開發(fā)，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟效益。如果市場已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

2.認真選擇好房地產投資的類型

在房地產開發(fā)以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋兀袇^(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發(fā)時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業(yè)用房

商業(yè)用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數(shù)量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業(yè)營業(yè)齊會相應增加，商業(yè)用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業(yè)用房增長速度超過商業(yè)營業(yè)額的增長速度，或在經(jīng)濟不景氣時，就會引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因為商業(yè)用房的變現(xiàn)能力不如一般住房，因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風險要大于投資開發(fā)一般住房，特別是一些高檔商業(yè)大廈。

2.3辦公樓

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展水平密切相關，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因為辦公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度和企業(yè)單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮(zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價和租金要由政府規(guī)定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發(fā)風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發(fā)應作為首選的對象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發(fā)成本和售價、租金也較高。在經(jīng)濟高速發(fā)展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風險較大，特別是在房產市場不景氣時。開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發(fā)，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數(shù)和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風險很大。

3.選擇好開發(fā)項目的基地

開發(fā)企業(yè)在進行房地產開發(fā)時，不論是土地開發(fā)，還是房屋開發(fā)，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發(fā)基地時，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開發(fā)不同類型房地產的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來說，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開發(fā)基地，在開發(fā)后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優(yōu)選能使開發(fā)項目獲得較好經(jīng)濟效益的基地。根據(jù)房地產市場的有效需求，選擇好投資開發(fā)的房地產類型和開發(fā)基地后，就可根據(jù)開發(fā)項目的要求，列出各種各樣投資開發(fā)方案。

當然，在提出各種投資開發(fā)方案時，都要考慮城市規(guī)劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經(jīng)濟效益。在各種投資開發(fā)方案列出以后，就要根據(jù)方案的要求和特點，進行深入調查研究，收集計算各個方案進行比較時所需的各種技術經(jīng)濟指標。其中，要著重收集計算各個方案在開發(fā)過程中所需投資支出、開發(fā)完成后的銷售、轉讓、出租收入，出租房屋的經(jīng)營成本、利潤、稅金等主要經(jīng)濟指標。對于投資支出，既要計算總投資，又要計算分年投資支出。在收集計算出各個方案的各項技術經(jīng)濟指標以后，就可按照投資經(jīng)濟效益分析方法，計算出各個方案的投資經(jīng)濟效益，并對各個方案進行綜合評價。