一、在建工程的含義及其特點(diǎn)

（一）在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。

要正確把握在建工程價(jià)值評(píng)估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對(duì)于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說(shuō)法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)。

按照建設(shè)部56號(hào)令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對(duì)已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開(kāi)始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開(kāi)始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)?？梢?jiàn)，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過(guò)程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。

摘要:通過(guò)引入抵押資產(chǎn)評(píng)估中的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法。然后運(yùn)用回歸分析的方法來(lái)分析這兩種評(píng)估值對(duì)銀行損失的影響，從而對(duì)評(píng)估值計(jì)算過(guò)程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要:通過(guò)引入抵押資產(chǎn)評(píng)估中的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法。然后運(yùn)用回歸分析的方法來(lái)分析這兩種評(píng)估值對(duì)銀行損失的影響，從而對(duì)評(píng)估值計(jì)算過(guò)程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要:通過(guò)引入抵押資產(chǎn)評(píng)估中的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法。然后運(yùn)用回歸分析的方法來(lái)分析這兩種評(píng)估值對(duì)銀行損失的影響，從而對(duì)評(píng)估值計(jì)算過(guò)程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來(lái)講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、其他貸款。整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、個(gè)人按揭住房貸款以及流動(dòng)資金貸款。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)抵押貸款來(lái)講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評(píng)估值。因此，科學(xué)合理化的評(píng)估抵押房地產(chǎn)價(jià)值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對(duì)策和防范要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險(xiǎn)；提升途徑

近年來(lái)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)日益增多。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評(píng)估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因?yàn)橹袊?guó)中介機(jī)構(gòu)整體的發(fā)展時(shí)間偏晚，且無(wú)科學(xué)化的管理機(jī)制，所以在發(fā)展中總會(huì)出現(xiàn)部分違規(guī)操作問(wèn)題。若房地產(chǎn)抵押價(jià)值偏高，即會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價(jià)值便無(wú)法展現(xiàn)?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價(jià)值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評(píng)估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值，對(duì)于后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的把控來(lái)講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估行業(yè)的正常運(yùn)行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的多個(gè)方面潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需要此基礎(chǔ)上加強(qiáng)完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1．1抵押物風(fēng)險(xiǎn)

從抵押物風(fēng)險(xiǎn)方面來(lái)看，一般涉及價(jià)值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及處置風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。當(dāng)下來(lái)看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因?yàn)橥恋毓芾?、房產(chǎn)管理兩個(gè)部門間是獨(dú)立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無(wú)法進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒(méi)有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會(huì)確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因?yàn)橥恋貦?quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時(shí)候同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在；（2）針對(duì)集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國(guó)家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時(shí)候，因?yàn)檎叻矫娴南拗?，也需支付十分高額的成本。

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的資本市場(chǎng)與過(guò)去相比更加豐富和多元。商業(yè)銀行作為我國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成部分，既是促進(jìn)資本市場(chǎng)良性發(fā)展的主力軍，同時(shí)也對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用?；诖?，本文對(duì)商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了分析和探究，以期為商業(yè)銀行開(kāi)展此項(xiàng)工作提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;抵押資產(chǎn);價(jià)值評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn)管理

在資本市場(chǎng)不斷發(fā)展的背景下，抵押資產(chǎn)作為商業(yè)銀行緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要手段成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)對(duì)象。如何做好商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，采取有效的手段開(kāi)展抵押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理成為商業(yè)銀行需要考慮和解決的重要問(wèn)題。

一、商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容概述

抵押資產(chǎn)是商業(yè)銀行推出的一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，主要指的就是交易方向銀行提供相應(yīng)的抵押資產(chǎn)，而商業(yè)銀行需要對(duì)交易方提供的抵押資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的價(jià)值評(píng)估。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，抵押資產(chǎn)作為一種擔(dān)保既能夠在一定程度上降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能夠作為甲乙雙方信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋的工具之一被應(yīng)用。在交易方提供的資產(chǎn)抵押的期間內(nèi)，商業(yè)銀行要根據(jù)資產(chǎn)的特點(diǎn)以及相應(yīng)的因素對(duì)其價(jià)值進(jìn)行初步評(píng)價(jià)，并且要采用動(dòng)態(tài)評(píng)估的方式對(duì)抵押的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)管理的可靠性。另外，在抵押資產(chǎn)進(jìn)入到清收階段的時(shí)候，抵押資產(chǎn)的價(jià)值也是商業(yè)銀行確定收回金額明細(xì)的重要依據(jù)。在具體的管理和操作過(guò)程中，商業(yè)銀行通常是采取抵押資產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)抵押資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，并且根據(jù)資本市場(chǎng)的狀態(tài)和商業(yè)銀行的特點(diǎn)確定抵押率，以此來(lái)提高授信客戶的違約成本，在這種情況下，違約率會(huì)相應(yīng)地下降，達(dá)到緩解借貸人信用風(fēng)險(xiǎn)的目的。

二、商業(yè)銀行進(jìn)行抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性分析

[摘要]不良貸款是我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，其成因涉及多個(gè)方面。調(diào)研結(jié)果顯示，抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)清償比率不高，抵押評(píng)估質(zhì)量低下，抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用遠(yuǎn)沒(méi)有得到發(fā)揮。本文借鑒國(guó)內(nèi)外理論與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在明確維護(hù)銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價(jià)值”為核心概念，由“基礎(chǔ)理論、概念框架、應(yīng)用理論、調(diào)控理論”四個(gè)層次構(gòu)成，其評(píng)估方法應(yīng)以“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”為核心，以“期權(quán)定價(jià)法”為補(bǔ)充。研究結(jié)果對(duì)構(gòu)建中國(guó)特色的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系，規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)銀行正確進(jìn)行信貸決策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義和作用。

[關(guān)鍵詞]抵押資產(chǎn)；評(píng)估理論；評(píng)估方法；折現(xiàn)現(xiàn)金流法

不良貸款一直是我國(guó)銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。我國(guó)政府對(duì)此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開(kāi)始，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款比例和余額開(kāi)始實(shí)現(xiàn)“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問(wèn)題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無(wú)疑是多方面的。在筆者參與的有關(guān)不良資產(chǎn)處置的相關(guān)調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來(lái)，通過(guò)抵押資產(chǎn)來(lái)降低或緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行控制信用風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一。但據(jù)中行系統(tǒng)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，以機(jī)器、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有10%左右，以房屋等不動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調(diào)查顯示，目前抵押資產(chǎn)變現(xiàn)損失平均在50%左右，有的甚至高達(dá)90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實(shí)證研究結(jié)果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的變現(xiàn)率則不足40%，抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量很不理想。盡管不同的調(diào)查結(jié)果有所差異，但抵押資產(chǎn)變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量低下卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

國(guó)外的調(diào)查研究(如美國(guó)國(guó)會(huì)針對(duì)20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行的調(diào)查)結(jié)論也表明，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)與實(shí)際價(jià)值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一(張燕敏、王誠(chéng)軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎(chǔ)上，對(duì)于不良資產(chǎn)的處置，中國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從事后化解轉(zhuǎn)向事前防范。在這一轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，科學(xué)評(píng)估抵押資產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)橘J款的價(jià)值是抵押資產(chǎn)價(jià)值的函數(shù)(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時(shí)有發(fā)生，就是因?yàn)楫?dāng)初抵押資產(chǎn)的評(píng)估值過(guò)高造成的，而評(píng)估值過(guò)高除了部分虛評(píng)外，多數(shù)則是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值類型的選擇與評(píng)估方法的采用造成的，而這套評(píng)估理論與方法在當(dāng)時(shí)甚至現(xiàn)在通行的評(píng)估實(shí)務(wù)看來(lái)竟然是合理的。

贛州市崇義縣是江西省7個(gè)林權(quán)改革試點(diǎn)縣之一。2004年以來(lái)，該縣農(nóng)村信用社以林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革為契機(jī)，創(chuàng)新推出了林權(quán)抵押貸款，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了社會(huì)效益和自身效益的“雙贏”，實(shí)現(xiàn)了信用社、林農(nóng)、社會(huì)“三滿意”。至2007年末，該縣農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放林權(quán)抵押貸款6944萬(wàn)元，林權(quán)抵押貸款余額為6147萬(wàn)元，占該縣農(nóng)業(yè)貸款總額的22.77%，占江西省林權(quán)抵押貸款總額的三分之一。盡管如此，我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，林權(quán)抵押貸款中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)防范工作。

林權(quán)抵押貸款的創(chuàng)新做法

出臺(tái)制度，規(guī)范運(yùn)行。崇義縣農(nóng)村信用社在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定了《崇義縣農(nóng)村信用社森林資源資產(chǎn)抵押貸款辦法（試行）》，將有林權(quán)證，山林權(quán)屬明晰、無(wú)權(quán)屬糾紛的用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林木資產(chǎn)及其林地使用權(quán)列為貸款抵押物，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及評(píng)估登記后，對(duì)借款人可以發(fā)放一定額度的貸款?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)，合理確定抵押率。信貸人員與林業(yè)部門專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)林權(quán)證所確定的山場(chǎng)、面積、林種準(zhǔn)確無(wú)誤后，根據(jù)不同林種、不同林齡區(qū)別確定抵押率。對(duì)處于幼林齡階段的用材林、產(chǎn)出前的經(jīng)濟(jì)林，抵押率確定在30%以內(nèi)；對(duì)處于中、近熟林齡階段的用材林、盛果期的經(jīng)濟(jì)林，抵押率確定在50%以內(nèi)；對(duì)成熟、過(guò)熟的用材林、竹林，抵押率確定在60%以內(nèi)。

科學(xué)確定貸款期限和利率。中、近熟林以上抵押的，可發(fā)放2～3年期貸款，并要求貸款戶制訂分年還款計(jì)劃；對(duì)幼齡林的貸款期限確定為2年以內(nèi)。利率執(zhí)行現(xiàn)行同期限、同檔次抵押貸款利率。搭建林權(quán)抵押貸款中介服務(wù)平臺(tái)。林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展需要林業(yè)部門的保駕護(hù)航。林權(quán)制度改革后，該縣林業(yè)局于2006年6月成立了林權(quán)交易中心，為農(nóng)村信用社和林權(quán)人之間搭建了第三方中介服務(wù)平臺(tái)，做好以下工作：證實(shí)并確保林權(quán)證標(biāo)明的山林與申請(qǐng)借款人擁有的合法權(quán)屬真實(shí)一致；林權(quán)在抵押貸款期間，確保對(duì)該山場(chǎng)不批采伐證，不辦理流轉(zhuǎn)變更手續(xù)；確需采伐、流轉(zhuǎn)的，必須告知信用社，在借款人歸還貸款本息的前提下，方可進(jìn)行采伐、流轉(zhuǎn)。

林權(quán)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

抵押物受損風(fēng)險(xiǎn)。一是林農(nóng)濫砍濫伐山林行為難以杜絕，抵押物價(jià)值縮水可能性大。二是貸款抵押物保管防護(hù)不力。林權(quán)抵押貸款抵押物基本上由貸款戶自行管理，沒(méi)有專業(yè)的農(nóng)技人員進(jìn)行維護(hù)，尤其是發(fā)生災(zāi)害后林權(quán)抵押物損失嚴(yán)重。三是抵押物未投保，轉(zhuǎn)移自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)能力差。由于保險(xiǎn)部門沒(méi)有開(kāi)辦林木自然災(zāi)害險(xiǎn)種，林權(quán)抵押貸款抵押物均未投保，使受災(zāi)林農(nóng)的經(jīng)濟(jì)損失難以彌補(bǔ)，影響了林權(quán)抵押貸款的按時(shí)收回。四是抵押物面臨自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。2008年1月份的持續(xù)雨雪冰凍天氣，造成經(jīng)濟(jì)林大面積受災(zāi)，全縣累計(jì)受災(zāi)總面積196.48萬(wàn)畝。其中抵押毛竹、杉木林受災(zāi)面積37083畝，受損面積23935畝，占林權(quán)抵押物總面積的72%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，該縣近30%的林權(quán)抵押貸款戶難以按時(shí)還款，目前已有20%的林農(nóng)口頭提出延期還款申請(qǐng)。

第一條為規(guī)范森林資源資產(chǎn)抵押操作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條森林資源資產(chǎn)抵押是指森林資源資產(chǎn)權(quán)利人不轉(zhuǎn)移對(duì)森林資源資產(chǎn)的占有，將該資產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。

第三條可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)。

第四條從事林業(yè)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱抵押人）以其所有或者依法有權(quán)處分的森林、林木和林地使用權(quán)作抵押物申請(qǐng)借款或其他目的的，應(yīng)以書面形式與抵押權(quán)人簽訂抵押擔(dān)保合同。

第五條森林資源資產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍由抵押人和抵押權(quán)人根據(jù)抵押目的商定，并在抵押擔(dān)保合同中予以明確。

第六條森林資源資產(chǎn)抵押擔(dān)保的期限，由抵押雙方協(xié)商確定，屬于承包、租賃、出讓的，最長(zhǎng)不得超過(guò)合同規(guī)定的使用年限減去已承包、出讓年限的剩余年限；屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其未發(fā)包的林地使用權(quán)抵押的，最長(zhǎng)不得超過(guò)70年。

【摘要】隨著金融精準(zhǔn)扶貧力度的不斷加大，國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放普惠性涉農(nóng)貸款，創(chuàng)新涉農(nóng)貸款的金融產(chǎn)品和服務(wù)方式。生物資產(chǎn)作為農(nóng)戶的重要資產(chǎn)，具有產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)等特性，成為貸款抵押物的有效選擇。文章結(jié)合國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)生物資產(chǎn)抵押融資研究以及現(xiàn)有試點(diǎn)，基于消耗性畜禽資產(chǎn)的特殊性，通過(guò)分析現(xiàn)有試點(diǎn)主要抵押融資模式的相關(guān)案例及基本原理，總結(jié)目前抵押融資模式存在的問(wèn)題，嘗試拓展與創(chuàng)新消耗性畜禽資產(chǎn)抵押融資新模式———基于動(dòng)態(tài)價(jià)值的“浮動(dòng)抵押+浮動(dòng)保險(xiǎn)”融資模式，以期為進(jìn)一步開(kāi)展活體畜禽抵押業(yè)務(wù)，探索生物資產(chǎn)抵押融資新模式提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】消耗性畜禽資產(chǎn)；抵押融資模式；生命周期；動(dòng)態(tài)價(jià)值

一、引言

隨著我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)逐漸趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)?；?。農(nóng)戶在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量設(shè)備的投入以及先進(jìn)技術(shù)的引進(jìn)等，具有強(qiáng)烈的融資需求。然而，我國(guó)目前相應(yīng)的政策法規(guī)還不完善，由于缺乏合規(guī)的抵押物，導(dǎo)致農(nóng)戶抵押融資需求與農(nóng)戶抵押貸款發(fā)展不相匹配。2019年，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等五部門聯(lián)合的《關(guān)于金融服務(wù)鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出要拓寬農(nóng)業(yè)農(nóng)村抵押質(zhì)押物范圍，包括圈舍和活體畜禽抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、農(nóng)業(yè)保單融資等信貸業(yè)務(wù)[1]?；铙w畜禽等作為農(nóng)戶重要資產(chǎn)之一，不僅具有生長(zhǎng)、發(fā)育、繁殖等自然規(guī)律，而且存在一定的交易市場(chǎng)，因此將活體畜禽納入農(nóng)戶貸款的合規(guī)抵押物范圍，積極探索創(chuàng)新活體畜禽抵押貸款模式，可以有效緩解農(nóng)戶融資困難的問(wèn)題。我國(guó)學(xué)者對(duì)生物資產(chǎn)抵押融資已有一定的關(guān)注與研究。孟全省[2]通過(guò)分析北宋王安石“青苗法”的啟示和借鑒價(jià)值，提出并詳細(xì)闡述了現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)農(nóng)戶生物資產(chǎn)融資體系的設(shè)想，包括農(nóng)戶生物資產(chǎn)融資的意義、融資的方式以及生物資產(chǎn)抵押貸款的保障。杜靜粉和呂德宏[3]從生物資產(chǎn)自身屬性特征以及相關(guān)法律規(guī)定出發(fā)，闡述了生物資產(chǎn)作為抵押品的合規(guī)性和可行性，同時(shí)指出了現(xiàn)有生物資產(chǎn)抵押融資模式存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)對(duì)策建議。范文娟[4]基于金融供給視角，通過(guò)對(duì)比活體牲畜抵押融資的優(yōu)勢(shì)與面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其抵押融資的路徑選擇進(jìn)行分析，包括利用“物聯(lián)網(wǎng)”構(gòu)建信息共享平臺(tái)、健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制及探索活體牲畜浮動(dòng)抵押融資模式。在實(shí)務(wù)中也有較多成功的案例，如2010年，山東省棗莊市農(nóng)聯(lián)社依據(jù)《棗莊市活體畜禽抵押管理辦法》，以第三方擔(dān)保的方式發(fā)放首筆40萬(wàn)元活體畜禽抵押貸款，使得全省活體畜禽抵押業(yè)務(wù)活躍起來(lái)[5]。黑龍江省杜爾伯特自治縣以保險(xiǎn)單與應(yīng)收賬款為質(zhì)押基礎(chǔ)，開(kāi)展奶?；铙w抵押貸款業(yè)務(wù)，至2016年6月末，該縣累計(jì)發(fā)放奶?；铙w抵押貸款42筆，貸款余額5147萬(wàn)元，支持牧場(chǎng)34個(gè)[6]。然而，由于活體畜禽自身特殊性，商業(yè)保險(xiǎn)參與度低以及各金融機(jī)構(gòu)的合作力度等問(wèn)題，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者貸款需求無(wú)法全部滿足。本文以消耗性畜禽資產(chǎn)為研究對(duì)象，根據(jù)抵押融資試點(diǎn)的現(xiàn)狀及問(wèn)題，探索拓展該資產(chǎn)抵押融資新模式，對(duì)推動(dòng)農(nóng)戶多元化貸款融資模式具有一定的理論與現(xiàn)實(shí)意義。

二、消耗性畜禽資產(chǎn)及其特殊性

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第5號(hào)———生物資產(chǎn)》規(guī)定，生物資產(chǎn)分為消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)[7]。根據(jù)農(nóng)林牧副漁不同行業(yè)，生物資產(chǎn)包括農(nóng)作物資產(chǎn)、林木資產(chǎn)、畜禽資產(chǎn)、漁業(yè)生物資產(chǎn)等。畜禽資產(chǎn)可細(xì)分為消耗性畜禽資產(chǎn)和生產(chǎn)性畜禽資產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)，以出售為目的持有的，處于保育至生長(zhǎng)育肥期間，生長(zhǎng)發(fā)育速度較快且并未達(dá)到成熟狀態(tài)的畜禽資產(chǎn)，屬于未成熟消耗性畜禽資產(chǎn)；處于生長(zhǎng)育肥期后，生長(zhǎng)發(fā)育速度緩慢，飼料轉(zhuǎn)化率高，且出欄待售進(jìn)入交易市場(chǎng)的資產(chǎn)，屬于成熟消耗性畜禽資產(chǎn)。因此，若畜禽資產(chǎn)出欄以銷售為目的，則為消耗性畜禽資產(chǎn)；若不以出售為目的，進(jìn)入到后備或者配種階段，在后續(xù)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)出獲利畜禽資產(chǎn)的，則屬于成熟生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。生物資產(chǎn)與非生物資產(chǎn)相比，特殊性在于生物資產(chǎn)具有自身的生長(zhǎng)、發(fā)育、繁殖和衰退的自然規(guī)律，這是自然再生產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)再生產(chǎn)共同作用的結(jié)果[8]。除此之外，消耗性畜禽資產(chǎn)在生長(zhǎng)發(fā)育的過(guò)程中，其生長(zhǎng)速度通常也具有一定的階段規(guī)律性，即前期仔畜（禽）應(yīng)激反應(yīng)較強(qiáng)，其生長(zhǎng)速度通常比較緩慢；中期育肥階段，生長(zhǎng)發(fā)育迅速；后期生長(zhǎng)再次緩慢。每一階段都有不同的特點(diǎn)，包括飼料配方、飼料轉(zhuǎn)化率、飼養(yǎng)環(huán)境等。同時(shí)引起消耗性畜禽資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的因素主要為資產(chǎn)自然因素和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素[9]。自然因素是指畜禽資產(chǎn)由于個(gè)體不斷生長(zhǎng)發(fā)育，重量體積增加，從而其價(jià)值增加；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素是指與畜禽資產(chǎn)關(guān)聯(lián)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，包括自身交易價(jià)格、相關(guān)肉類價(jià)格、飼料價(jià)格等，這些相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)都會(huì)直接或間接地影響消耗性畜禽資產(chǎn)的價(jià)值。兩個(gè)因素共同影響畜禽資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。面對(duì)農(nóng)戶逐步上升的融資需求，結(jié)合消耗性畜禽資產(chǎn)特殊性及價(jià)值變動(dòng)規(guī)律，筆者嘗試創(chuàng)新該類資產(chǎn)抵押融資模式，同時(shí)也為拓展其他生物資產(chǎn)抵押融資提供一定的思路。