一、在建工程的含義及其特點

（一）在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。

要正確把握在建工程價值評估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M(jìn)行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴(kuò)建項目、改建項目以及恢復(fù)項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn)。

按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。

摘要:通過引入抵押資產(chǎn)評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產(chǎn)評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產(chǎn)評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數(shù)的確定提供定量的分析方法。

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學(xué)合理化的評估抵押房地產(chǎn)價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對策和防范要點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險；提升途徑

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因為中國中介機(jī)構(gòu)整體的發(fā)展時間偏晚，且無科學(xué)化的管理機(jī)制，所以在發(fā)展中總會出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價值偏高，即會導(dǎo)致信貸風(fēng)險爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價值便無法展現(xiàn)?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價值，對于后續(xù)風(fēng)險的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評估行業(yè)的正常運行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風(fēng)險，同時也需要此基礎(chǔ)上加強(qiáng)完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險

1．1抵押物風(fēng)險

從抵押物風(fēng)險方面來看，一般涉及價值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險以及處置風(fēng)險等內(nèi)容。當(dāng)下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因為土地管理、房產(chǎn)管理兩個部門間是獨立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因為土地權(quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時候同樣會有風(fēng)險存在；（2）針對集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國的資本市場與過去相比更加豐富和多元。商業(yè)銀行作為我國資本市場的重要組成部分，既是促進(jìn)資本市場良性發(fā)展的主力軍，同時也對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到重要的推動作用?；诖?，本文對商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價值評估與風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了分析和探究，以期為商業(yè)銀行開展此項工作提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;抵押資產(chǎn);價值評估;風(fēng)險管理

在資本市場不斷發(fā)展的背景下，抵押資產(chǎn)作為商業(yè)銀行緩釋信貸風(fēng)險的重要手段成為商業(yè)銀行風(fēng)險管理的重點對象。如何做好商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價值評估，采取有效的手段開展抵押資產(chǎn)的風(fēng)險管理成為商業(yè)銀行需要考慮和解決的重要問題。

一、商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容概述

抵押資產(chǎn)是商業(yè)銀行推出的一項金融業(yè)務(wù)，主要指的就是交易方向銀行提供相應(yīng)的抵押資產(chǎn)，而商業(yè)銀行需要對交易方提供的抵押資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的價值評估。對于商業(yè)銀行來說，抵押資產(chǎn)作為一種擔(dān)保既能夠在一定程度上降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險，同時還能夠作為甲乙雙方信用風(fēng)險緩釋的工具之一被應(yīng)用。在交易方提供的資產(chǎn)抵押的期間內(nèi)，商業(yè)銀行要根據(jù)資產(chǎn)的特點以及相應(yīng)的因素對其價值進(jìn)行初步評價，并且要采用動態(tài)評估的方式對抵押的資產(chǎn)價值進(jìn)行評估，這樣才能夠保證風(fēng)險管理的可靠性。另外，在抵押資產(chǎn)進(jìn)入到清收階段的時候，抵押資產(chǎn)的價值也是商業(yè)銀行確定收回金額明細(xì)的重要依據(jù)。在具體的管理和操作過程中，商業(yè)銀行通常是采取抵押資產(chǎn)的公允價值對抵押資產(chǎn)的價值進(jìn)行計算，并且根據(jù)資本市場的狀態(tài)和商業(yè)銀行的特點確定抵押率，以此來提高授信客戶的違約成本，在這種情況下，違約率會相應(yīng)地下降，達(dá)到緩解借貸人信用風(fēng)險的目的。

二、商業(yè)銀行進(jìn)行抵押資產(chǎn)價值評估與風(fēng)險管理的必要性分析

[摘要]不良貸款是我國金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)，其成因涉及多個方面。調(diào)研結(jié)果顯示，抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)清償比率不高，抵押評估質(zhì)量低下，抵押的風(fēng)險緩釋作用遠(yuǎn)沒有得到發(fā)揮。本文借鑒國內(nèi)外理論與實務(wù)經(jīng)驗，在明確維護(hù)銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產(chǎn)評估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價值”為核心概念，由“基礎(chǔ)理論、概念框架、應(yīng)用理論、調(diào)控理論”四個層次構(gòu)成，其評估方法應(yīng)以“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”為核心，以“期權(quán)定價法”為補(bǔ)充。研究結(jié)果對構(gòu)建中國特色的抵押資產(chǎn)評估理論體系，規(guī)范評估執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)銀行正確進(jìn)行信貸決策，防范金融風(fēng)險具有重要意義和作用。

[關(guān)鍵詞]抵押資產(chǎn)；評估理論；評估方法；折現(xiàn)現(xiàn)金流法

不良貸款一直是我國銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始實現(xiàn)“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關(guān)不良資產(chǎn)處置的相關(guān)調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產(chǎn)來降低或緩釋信貸風(fēng)險是銀行控制信用風(fēng)險的主要手段之一。但據(jù)中行系統(tǒng)的一項調(diào)查結(jié)果顯示，以機(jī)器、設(shè)備等動產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有10%左右，以房屋等不動產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調(diào)查顯示，目前抵押資產(chǎn)變現(xiàn)損失平均在50%左右，有的甚至高達(dá)90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結(jié)果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產(chǎn)評估價值的變現(xiàn)率則不足40%，抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量很不理想。盡管不同的調(diào)查結(jié)果有所差異，但抵押資產(chǎn)變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調(diào)查研究(如美國國會針對20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行的調(diào)查)結(jié)論也表明，不動產(chǎn)評估價與實際價值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎(chǔ)上，對于不良資產(chǎn)的處置，中國銀行業(yè)已經(jīng)開始從事后化解轉(zhuǎn)向事前防范。在這一轉(zhuǎn)軌過程中，科學(xué)評估抵押資產(chǎn)價值是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因為貸款的價值是抵押資產(chǎn)價值的函數(shù)(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生，就是因為當(dāng)初抵押資產(chǎn)的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數(shù)則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當(dāng)時甚至現(xiàn)在通行的評估實務(wù)看來竟然是合理的。

贛州市崇義縣是江西省7個林權(quán)改革試點縣之一。2004年以來，該縣農(nóng)村信用社以林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革為契機(jī)，創(chuàng)新推出了林權(quán)抵押貸款，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了社會效益和自身效益的“雙贏”，實現(xiàn)了信用社、林農(nóng)、社會“三滿意”。至2007年末，該縣農(nóng)信社累計發(fā)放林權(quán)抵押貸款6944萬元，林權(quán)抵押貸款余額為6147萬元，占該縣農(nóng)業(yè)貸款總額的22.77%，占江西省林權(quán)抵押貸款總額的三分之一。盡管如此，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，林權(quán)抵押貸款中存在著一定的風(fēng)險，應(yīng)加強(qiáng)防范工作。

林權(quán)抵押貸款的創(chuàng)新做法

出臺制度，規(guī)范運行。崇義縣農(nóng)村信用社在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定了《崇義縣農(nóng)村信用社森林資源資產(chǎn)抵押貸款辦法（試行）》，將有林權(quán)證，山林權(quán)屬明晰、無權(quán)屬糾紛的用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林木資產(chǎn)及其林地使用權(quán)列為貸款抵押物，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查及評估登記后，對借款人可以發(fā)放一定額度的貸款?，F(xiàn)場調(diào)查核實，合理確定抵押率。信貸人員與林業(yè)部門專業(yè)人員到現(xiàn)場核實林權(quán)證所確定的山場、面積、林種準(zhǔn)確無誤后，根據(jù)不同林種、不同林齡區(qū)別確定抵押率。對處于幼林齡階段的用材林、產(chǎn)出前的經(jīng)濟(jì)林，抵押率確定在30%以內(nèi)；對處于中、近熟林齡階段的用材林、盛果期的經(jīng)濟(jì)林，抵押率確定在50%以內(nèi)；對成熟、過熟的用材林、竹林，抵押率確定在60%以內(nèi)。

科學(xué)確定貸款期限和利率。中、近熟林以上抵押的，可發(fā)放2～3年期貸款，并要求貸款戶制訂分年還款計劃；對幼齡林的貸款期限確定為2年以內(nèi)。利率執(zhí)行現(xiàn)行同期限、同檔次抵押貸款利率。搭建林權(quán)抵押貸款中介服務(wù)平臺。林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開展需要林業(yè)部門的保駕護(hù)航。林權(quán)制度改革后，該縣林業(yè)局于2006年6月成立了林權(quán)交易中心，為農(nóng)村信用社和林權(quán)人之間搭建了第三方中介服務(wù)平臺，做好以下工作：證實并確保林權(quán)證標(biāo)明的山林與申請借款人擁有的合法權(quán)屬真實一致；林權(quán)在抵押貸款期間，確保對該山場不批采伐證，不辦理流轉(zhuǎn)變更手續(xù)；確需采伐、流轉(zhuǎn)的，必須告知信用社，在借款人歸還貸款本息的前提下，方可進(jìn)行采伐、流轉(zhuǎn)。

林權(quán)抵押貸款面臨的風(fēng)險

抵押物受損風(fēng)險。一是林農(nóng)濫砍濫伐山林行為難以杜絕，抵押物價值縮水可能性大。二是貸款抵押物保管防護(hù)不力。林權(quán)抵押貸款抵押物基本上由貸款戶自行管理，沒有專業(yè)的農(nóng)技人員進(jìn)行維護(hù)，尤其是發(fā)生災(zāi)害后林權(quán)抵押物損失嚴(yán)重。三是抵押物未投保，轉(zhuǎn)移自然災(zāi)害風(fēng)險能力差。由于保險部門沒有開辦林木自然災(zāi)害險種，林權(quán)抵押貸款抵押物均未投保，使受災(zāi)林農(nóng)的經(jīng)濟(jì)損失難以彌補(bǔ)，影響了林權(quán)抵押貸款的按時收回。四是抵押物面臨自然災(zāi)害風(fēng)險。2008年1月份的持續(xù)雨雪冰凍天氣，造成經(jīng)濟(jì)林大面積受災(zāi)，全縣累計受災(zāi)總面積196.48萬畝。其中抵押毛竹、杉木林受災(zāi)面積37083畝，受損面積23935畝，占林權(quán)抵押物總面積的72%。據(jù)初步統(tǒng)計，該縣近30%的林權(quán)抵押貸款戶難以按時還款，目前已有20%的林農(nóng)口頭提出延期還款申請。

第一條為規(guī)范森林資源資產(chǎn)抵押操作，根據(jù)《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條森林資源資產(chǎn)抵押是指森林資源資產(chǎn)權(quán)利人不轉(zhuǎn)移對森林資源資產(chǎn)的占有，將該資產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。

第三條可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)。

第四條從事林業(yè)經(jīng)營的單位和個人（以下簡稱抵押人）以其所有或者依法有權(quán)處分的森林、林木和林地使用權(quán)作抵押物申請借款或其他目的的，應(yīng)以書面形式與抵押權(quán)人簽訂抵押擔(dān)保合同。

第五條森林資源資產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍由抵押人和抵押權(quán)人根據(jù)抵押目的商定，并在抵押擔(dān)保合同中予以明確。

第六條森林資源資產(chǎn)抵押擔(dān)保的期限，由抵押雙方協(xié)商確定，屬于承包、租賃、出讓的，最長不得超過合同規(guī)定的使用年限減去已承包、出讓年限的剩余年限；屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其未發(fā)包的林地使用權(quán)抵押的，最長不得超過70年。

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

為加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押登記的管理，規(guī)范抵押登記行為，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的法律效力

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。

土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。