導(dǎo)語(yǔ)：論銀行貸款安全抵押創(chuàng)新一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]不良貸款是我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，其成因涉及多個(gè)方面。調(diào)研結(jié)果顯示，抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)清償比率不高，抵押評(píng)估質(zhì)量低下，抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用遠(yuǎn)沒(méi)有得到發(fā)揮。本文借鑒國(guó)內(nèi)外理論與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在明確維護(hù)銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價(jià)值”為核心概念，由“基礎(chǔ)理論、概念框架、應(yīng)用理論、調(diào)控理論”四個(gè)層次構(gòu)成，其評(píng)估方法應(yīng)以“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”為核心，以“期權(quán)定價(jià)法”為補(bǔ)充。研究結(jié)果對(duì)構(gòu)建中國(guó)特色的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系，規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)銀行正確進(jìn)行信貸決策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義和作用。

[關(guān)鍵詞]抵押資產(chǎn)；評(píng)估理論；評(píng)估方法；折現(xiàn)現(xiàn)金流法

不良貸款一直是我國(guó)銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。我國(guó)政府對(duì)此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開(kāi)始，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款比例和余額開(kāi)始實(shí)現(xiàn)“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問(wèn)題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無(wú)疑是多方面的。在筆者參與的有關(guān)不良資產(chǎn)處置的相關(guān)調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來(lái)，通過(guò)抵押資產(chǎn)來(lái)降低或緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行控制信用風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一。但據(jù)中行系統(tǒng)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，以機(jī)器、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有10%左右，以房屋等不動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調(diào)查顯示，目前抵押資產(chǎn)變現(xiàn)損失平均在50%左右，有的甚至高達(dá)90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實(shí)證研究結(jié)果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的變現(xiàn)率則不足40%，抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量很不理想。盡管不同的調(diào)查結(jié)果有所差異，但抵押資產(chǎn)變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量低下卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

國(guó)外的調(diào)查研究(如美國(guó)國(guó)會(huì)針對(duì)20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行的調(diào)查)結(jié)論也表明，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)與實(shí)際價(jià)值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一(張燕敏、王誠(chéng)軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎(chǔ)上，對(duì)于不良資產(chǎn)的處置，中國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從事后化解轉(zhuǎn)向事前防范。在這一轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，科學(xué)評(píng)估抵押資產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)橘J款的價(jià)值是抵押資產(chǎn)價(jià)值的函數(shù)(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時(shí)有發(fā)生，就是因?yàn)楫?dāng)初抵押資產(chǎn)的評(píng)估值過(guò)高造成的，而評(píng)估值過(guò)高除了部分虛評(píng)外，多數(shù)則是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值類型的選擇與評(píng)估方法的采用造成的，而這套評(píng)估理論與方法在當(dāng)時(shí)甚至現(xiàn)在通行的評(píng)估實(shí)務(wù)看來(lái)竟然是合理的。

由于評(píng)估師對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估存在系統(tǒng)性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎(chǔ)的抵押資產(chǎn)評(píng)估事實(shí)上誤導(dǎo)了銀行貸款決策。對(duì)此，銀行業(yè)和評(píng)估界應(yīng)該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應(yīng)該創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估的理論與技術(shù)。

一、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及分析

國(guó)外理論界一般認(rèn)為估價(jià)是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，并且國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也將市場(chǎng)價(jià)值作為基本的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)抵押貸款對(duì)評(píng)估的要求，德國(guó)率先提出了抵押貸款價(jià)值的概念，并在歐洲市場(chǎng)上逐步得到認(rèn)同和應(yīng)用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價(jià)值概念在歐洲的發(fā)展，指出了其相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值而言與抵押目的匹配的適當(dāng)性。當(dāng)然也有學(xué)者反對(duì)在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)采用抵押貸款價(jià)值類型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價(jià)值”已在歐洲得到廣泛應(yīng)用，并完

全納入《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》。

關(guān)于抵押評(píng)估的具體方法，除了傳統(tǒng)的市場(chǎng)法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發(fā)展和較多交叉學(xué)科的出現(xiàn)，現(xiàn)代應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等學(xué)科知識(shí)和工具被大量應(yīng)用到評(píng)估領(lǐng)域，出現(xiàn)了進(jìn)階現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、蒙特卡羅方法、期權(quán)評(píng)估模型、實(shí)物期權(quán)法等新的評(píng)估方法。如較多文獻(xiàn)就將抵押視為一種期權(quán)并對(duì)抵押期權(quán)的定價(jià)問(wèn)題進(jìn)行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。

新的巴塞爾資本協(xié)議(BaselⅡ，2004)擴(kuò)大了銀行可使用的抵押、擔(dān)保和信用衍生產(chǎn)品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，如存在可及時(shí)、經(jīng)濟(jì)、有效處置抵押品的市場(chǎng)；存在可以公開(kāi)得到的抵押品市場(chǎng)價(jià)格；抵押品的價(jià)值不可與貸款企業(yè)的信用存在較高的正相關(guān)性等，特別是協(xié)議強(qiáng)調(diào)了抵押貸款價(jià)值，這些都將對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)的進(jìn)展發(fā)揮積極影響。

與國(guó)外相比，我國(guó)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估、特別是對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估學(xué)缺乏理論支持，成為了評(píng)估操作學(xué)(崔宏，1997)。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，時(shí)至今日，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論與技術(shù)仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過(guò)。具體到抵押資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，其理論與技術(shù)更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國(guó)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)基本處于無(wú)序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評(píng)估到底評(píng)估的是什么價(jià)值都未能取得一致認(rèn)識(shí)，實(shí)務(wù)界人士多認(rèn)為是市場(chǎng)價(jià)值，而學(xué)者則多認(rèn)為是清算或變現(xiàn)價(jià)值(劉桂良、招平，2004)，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價(jià)值的折現(xiàn)值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評(píng)估對(duì)象也未能得到統(tǒng)一，多數(shù)人認(rèn)為是抵押物，但有部分人則認(rèn)為評(píng)估對(duì)象是抵押權(quán)<薛炳東，1997)。理論的模糊不清直接導(dǎo)致了評(píng)估方法的局限性，多數(shù)評(píng)估采用傳統(tǒng)的重置成本法、市場(chǎng)比較法，少數(shù)采用收益現(xiàn)值法其收益口徑也僵化單一，抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性在評(píng)估方法上沒(méi)有任何反映。價(jià)值類型與價(jià)值定義的概念尚沒(méi)有被抵押資產(chǎn)評(píng)估人員和評(píng)估報(bào)告使用者所接受(或仍然習(xí)慣認(rèn)為是傳統(tǒng)的市場(chǎng)價(jià)值)，同時(shí)評(píng)估方法缺乏創(chuàng)新，造成抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)果失實(shí)，誤導(dǎo)銀行決策。部分學(xué)者在堅(jiān)持市場(chǎng)價(jià)值的前提下進(jìn)行了一些抵押資產(chǎn)評(píng)估方法的探討，如李延喜(1998)，劉桂良、招平(2004)等，但未能引起理論界與實(shí)務(wù)界的回應(yīng)和重視。

實(shí)踐方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行的《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則(試行)》的規(guī)定，對(duì)于抵押資產(chǎn)的評(píng)估，在有市場(chǎng)的情況下，按市場(chǎng)價(jià)格定值；在沒(méi)有市場(chǎng)的情況下，應(yīng)參照同類抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格定值。建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、原國(guó)土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)也有類似規(guī)定。實(shí)踐證明這種規(guī)定并沒(méi)有保證金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，但與以前相比，該指導(dǎo)意見(jiàn)除了可以控制部分道德風(fēng)險(xiǎn)與體制風(fēng)險(xiǎn)外，在理論與技術(shù)上并沒(méi)有做出新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

綜上可見(jiàn)，銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估迄今沒(méi)有建立起統(tǒng)一的理論與方法體系，評(píng)估實(shí)務(wù)中則“百花齊放”，也沒(méi)有取得一致的認(rèn)識(shí)。因此，充分借鑒國(guó)際上已有成果，對(duì)銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估在理論與方法上做出創(chuàng)新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義：不僅可以豐富我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論，有助于促進(jìn)我國(guó)統(tǒng)一評(píng)估理論的建立和完善，而且可以為評(píng)估界提供與理論邏輯相一致的操作指導(dǎo)，有助于規(guī)范評(píng)估界的抵押資產(chǎn)評(píng)估行為；特別是可以科學(xué)確定抵押資產(chǎn)的價(jià)值，有助于銀行正確進(jìn)行信貸決策，維護(hù)銀行貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押資產(chǎn)評(píng)估理論創(chuàng)新的途徑和思路

目前我國(guó)已有的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實(shí)質(zhì)性聯(lián)系，相關(guān)內(nèi)容既不統(tǒng)一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導(dǎo)實(shí)踐，甚至還在誤導(dǎo)實(shí)踐。因此，對(duì)理論做出創(chuàng)新非常必要。

理論的創(chuàng)新需要找準(zhǔn)邏輯起點(diǎn)、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(kāi)(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關(guān)于兩個(gè)或多個(gè)概念的陳述，是在多個(gè)概念之間用推理來(lái)架起的因果關(guān)系的橋梁(張宇燕，1992)。有鑒于此，抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以理論目的為指引，以相關(guān)核心概念為基點(diǎn)，并以其之間的邏輯關(guān)系為主線來(lái)搭建。

但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內(nèi)部邏輯關(guān)系如何?這是理論創(chuàng)新首先需要解決的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。另外，抵押資產(chǎn)評(píng)估作為一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，其理論絕不應(yīng)該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的層次?

(一)保證銀行貸款安全：抵押資產(chǎn)評(píng)估與抵押資產(chǎn)評(píng)估理論目的的確立

創(chuàng)新理論的目的是什么?也就是說(shuō)，我們?yōu)槭裁匆獎(jiǎng)?chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估理論?顯然，理論的創(chuàng)新是為了更好地指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐。這樣，抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的就直接規(guī)定了抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的目的。

抵押是指抵押人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履約擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對(duì)債權(quán)的保證，它表現(xiàn)出一個(gè)顯著屬性，即保證抵押債權(quán)的安全。設(shè)定抵押權(quán)是國(guó)家依法賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押人履約的督促權(quán)、在一定條件下對(duì)抵押物的處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，以保證抵押債權(quán)安全無(wú)損。安全問(wèn)題是發(fā)放貸款的首要問(wèn)題，在金融市場(chǎng)上普遍采用抵押的方式來(lái)保證債權(quán)的安全。

從抵押的本質(zhì)屬性出發(fā)，設(shè)定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產(chǎn)的評(píng)估以及抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的創(chuàng)建都必須統(tǒng)一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評(píng)估的實(shí)踐就失去了方向，抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的創(chuàng)建也就是盲目的。

(二)抵押貸款價(jià)值：抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的核心概念

明確了評(píng)估目的作為構(gòu)建評(píng)估理論體系的起點(diǎn)，接下來(lái)需要確立的就應(yīng)該是理論的核心概念了。我們初步認(rèn)為，最為核心的概念是“抵押貸款價(jià)值”。“抵押貸款價(jià)值”類型是抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的統(tǒng)帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值”類型盲目崇拜的“破”中而“立”。因?yàn)槿舨扇∈袌?chǎng)價(jià)值類型，盡管抵押資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值不知道，但對(duì)借貸雙方來(lái)說(shuō)抵押資產(chǎn)的初始市場(chǎng)價(jià)值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時(shí)間，抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值小于貸款合同的價(jià)值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而不考慮資產(chǎn)的長(zhǎng)期持續(xù)性，將助長(zhǎng)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評(píng)估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因?yàn)檫壿嫙o(wú)法保持一致，而自相矛盾的觀點(diǎn)必然不能共存于一個(gè)體系之內(nèi)。

具體而言，抵押貸款價(jià)值是指考慮到資產(chǎn)的長(zhǎng)期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過(guò)對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)可出售性進(jìn)行的謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在評(píng)估抵押貸款價(jià)值時(shí)不應(yīng)該考慮投機(jī)因素。這也正是歐洲評(píng)估準(zhǔn)則第6號(hào)所倡導(dǎo)的適宜于抵押資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。這樣定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值類型，與抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的是最相符合與匹配的。

如前文所述，目前評(píng)估理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)還存在相當(dāng)大的分歧。導(dǎo)致這一情形的出現(xiàn)有其自身的根源：銀行設(shè)置抵押的作用在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以資產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來(lái)源多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。正是在這個(gè)意義上，抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。也正是抵押資產(chǎn)的“現(xiàn)時(shí)擔(dān)保作用”與“他時(shí)的清償功能”使得借貸雙方對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)上存在著明顯的分歧，進(jìn)而在借貸雙方心中抵押資產(chǎn)呈現(xiàn)出不同的價(jià)值。對(duì)于借款方而言，抵押資產(chǎn)是企業(yè)重要的生產(chǎn)要素，其價(jià)值取決于該資產(chǎn)與其他生產(chǎn)要素一起為企業(yè)創(chuàng)造的未來(lái)收益的現(xiàn)值，期望評(píng)估時(shí)假設(shè)這些資產(chǎn)按最佳用途使用，獲取其即期在用價(jià)值。所以，從借款方角度考慮，資產(chǎn)的抵押并不改變其市場(chǎng)價(jià)值。與此相反，銀行在進(jìn)行貸款決策時(shí)，要考慮萬(wàn)一借款人償債能力不足時(shí)，貸款的擔(dān)?！盅嘿Y產(chǎn)必須作為還款的保證。由此可見(jiàn)，貸款人對(duì)抵押資產(chǎn)注重的不是使用價(jià)值，而是該資產(chǎn)從現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體分離并被用于抵債的價(jià)值。而這時(shí)抵押資產(chǎn)的抵債價(jià)值比它在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的使用價(jià)值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產(chǎn)的適宜價(jià)值類型似乎應(yīng)該為清算價(jià)值。

因此，如何獲得雙方都認(rèn)可、客觀公正的抵押資產(chǎn)價(jià)值成為抵押資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)，也成為銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中的重要問(wèn)題。實(shí)務(wù)中，銀行對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估要考慮到銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的兩個(gè)需要：一是看抵押物能否起到對(duì)借款人信用增級(jí)的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評(píng)估后，綜合考慮抵押擔(dān)保對(duì)借款人的信用增級(jí)效果以及貸款的違約損失，銀行可以進(jìn)行貸款定價(jià)以及做出是否貸款的決定。抵押資產(chǎn)的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續(xù)、抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移。這種可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)價(jià)值類型提出了特殊要求，若為滿足需要一，市場(chǎng)價(jià)值似乎合適；而若要滿足需要二，則非市場(chǎng)價(jià)值(清算價(jià)值)似乎更為恰當(dāng)。

而對(duì)于評(píng)估界，則主流的觀點(diǎn)是將抵押資產(chǎn)價(jià)值類型定位于市場(chǎng)價(jià)值。之所以這樣做，本文認(rèn)為可能是出于如下幾個(gè)目的：一是自利的考慮，因?yàn)樵诋?dāng)前評(píng)估環(huán)境中，相對(duì)于評(píng)估其他價(jià)值類型而言，市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估更為簡(jiǎn)單。二是習(xí)慣性思維的路徑依賴作用，因?yàn)樵u(píng)估師職業(yè)從誕生之日起，評(píng)估的價(jià)值類型多是市場(chǎng)價(jià)值，此后出現(xiàn)的任何類型資產(chǎn)的評(píng)估，不管其特殊性如何，評(píng)估師首先想到的就是市場(chǎng)價(jià)值。三是受既有評(píng)估理論以及《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的誤導(dǎo)，不加分析，全盤接納。四是遵照有關(guān)政策法規(guī)的“強(qiáng)制實(shí)施”。前已述及，《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)都對(duì)抵押資產(chǎn)的評(píng)估采用了市場(chǎng)價(jià)值類型。

那么，如何協(xié)調(diào)借款抵押人、抵押權(quán)人銀行以及評(píng)估界的認(rèn)識(shí)與做法?在既有的框架內(nèi)，采用哪一種價(jià)值類型其實(shí)都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進(jìn)路線，這就是確立“抵押貸款價(jià)值”類型。根據(jù)前述抵押貸款價(jià)值的定義，首先，由于該價(jià)值類型考慮到資產(chǎn)的長(zhǎng)期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產(chǎn)所有權(quán)方(借款方)對(duì)所持有資產(chǎn)的預(yù)期，如此定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)損害資產(chǎn)持有者的經(jīng)濟(jì)利益；其次，由于該價(jià)值類型的評(píng)估不考慮投機(jī)因素，并考慮到了資產(chǎn)的未來(lái)可出售性，符合一定的謹(jǐn)慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護(hù)其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對(duì)評(píng)估師來(lái)講，采用抵押價(jià)值類型對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，只需要對(duì)習(xí)慣的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行某種程度的修正，并不會(huì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值類型，不僅理論上與抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的相符，實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)生太大阻力，且有助于維護(hù)各方既有利益，是一種協(xié)調(diào)式的帕累托改進(jìn)策略。

(三)從基本原理到行為規(guī)范：四個(gè)層次搭建抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系

如何構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估理論體系存在眾多難點(diǎn)，盡管多數(shù)學(xué)者提出以會(huì)計(jì)理論來(lái)構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估理論，但本文認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系與會(huì)計(jì)理論沒(méi)有必然的聯(lián)系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應(yīng)用，最后到評(píng)估主體的行為規(guī)范四個(gè)層面來(lái)構(gòu)架。

第一層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論，主要探討抵押資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成與來(lái)源，以及抵押資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)的影響因素，從中提煉抵押資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)和職能、目的與對(duì)象，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估中“評(píng)估什么”以及“評(píng)估原理”的問(wèn)題；

第二層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估概念框架，主要包括抵押資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)、假設(shè)、原則和要素，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估的“核心概念”及其“邏輯聯(lián)系”問(wèn)題；

第三層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用理論，按照“經(jīng)濟(jì)環(huán)境一評(píng)估目的一評(píng)估對(duì)象一價(jià)值類型一評(píng)估方法一結(jié)論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估的流程原理，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)的“評(píng)估流程”及其“制約關(guān)系”的問(wèn)題；

第四層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的調(diào)控理論，包括抵押資產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)教育、職業(yè)道德以及行業(yè)管理與法律規(guī)范，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問(wèn)題。

四、抵押資產(chǎn)評(píng)估方法創(chuàng)新的途徑與思路

評(píng)估理論創(chuàng)新的目的在于實(shí)踐應(yīng)用，而應(yīng)用的基礎(chǔ)則是依據(jù)理論提出新的評(píng)估技術(shù)與方法。因此，如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)與方法，就成為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論進(jìn)一步深化的基本應(yīng)用領(lǐng)域。

(一)評(píng)估方法的創(chuàng)新受制于評(píng)估目的與價(jià)值類型

抵押資產(chǎn)評(píng)估的特定目的既體現(xiàn)了評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，又體現(xiàn)了抵押資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。因此，評(píng)估目的會(huì)在宏觀層面上對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨的條件產(chǎn)生約束和限定作用，評(píng)估目的正是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨條件的約束，對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。也就是說(shuō)，不同的評(píng)估目的規(guī)定了評(píng)估方法選擇的方向。而價(jià)值類型也制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值必須通過(guò)具體的評(píng)估方法獲得，而對(duì)于不同的價(jià)值類型，在評(píng)估時(shí)需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說(shuō)，價(jià)值類型直接制約著評(píng)估中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。而對(duì)評(píng)估方法的選擇本身就包括了對(duì)評(píng)估所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的恰當(dāng)選擇。選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路與實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的具體方法，同恰當(dāng)選擇經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容(姜楠，2004)。

但是，這里有一個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)一步討論，即評(píng)估方法受評(píng)估目的和價(jià)值類型的影響并不代表特定的評(píng)估目的和特定的價(jià)值類型必須與特定的評(píng)估方法一一對(duì)應(yīng)。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的、滿足價(jià)值類型要求的技術(shù)手段，評(píng)估目的和價(jià)值類型與評(píng)估方法的匹配是體現(xiàn)評(píng)估科學(xué)性的重要方面，正確理解和認(rèn)識(shí)這一匹配關(guān)系是正確選擇評(píng)估方法的基本前提。但是，評(píng)估目的、價(jià)值類型與評(píng)估方法之間的匹配關(guān)系并非一定要一一對(duì)應(yīng)，而是指對(duì)于特定的評(píng)估目的和價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)選擇相對(duì)更高效、相對(duì)更準(zhǔn)確合理的評(píng)估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評(píng)估方法對(duì)于實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的和價(jià)值類型的相對(duì)合理性，不同的評(píng)估方法之間可以替代，但特定的目的和價(jià)值類型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評(píng)估方法的選擇應(yīng)該首先考慮評(píng)估活動(dòng)自身的因素及其對(duì)評(píng)估方法應(yīng)用的影響，這些影響形成了評(píng)估方法選擇的內(nèi)在約束，評(píng)估師在這種約束下選擇的評(píng)估方法就是最為適合的方法。

基于以上認(rèn)識(shí)，本文并不同意一些學(xué)者所持的如下觀點(diǎn)：在評(píng)估目的和價(jià)值類型確定的情況下，評(píng)估方法的選擇具有隨機(jī)性和多樣性。我們寧愿說(shuō)，對(duì)于特定的評(píng)估目的與價(jià)值類型必有與之最相匹配的評(píng)估方法，在最匹配的評(píng)估方法所需要的條件不能完全滿足時(shí)，可以依據(jù)替換原則，采用其他評(píng)估方法。

(二)以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為核心，以期權(quán)定價(jià)法為補(bǔ)充創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估方法體系

評(píng)估技術(shù)與方法直接受制于評(píng)估目的與價(jià)值類型。前文我們已經(jīng)明確銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價(jià)值類型是“抵押貸款價(jià)值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評(píng)估方法是什么呢?

為了回答此問(wèn)題，仍然需要返回到“抵押貸款價(jià)值”內(nèi)在的規(guī)定性以及評(píng)估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估有其特殊性，作為第二還款來(lái)源的抵押資產(chǎn)，其對(duì)債權(quán)的保證作用取決于貸款到期而債務(wù)人違約后抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為未來(lái)的擔(dān)保顯然是不適合的。評(píng)估抵押資產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值，必須考慮該資產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，也就是說(shuō)抵押資產(chǎn)的評(píng)估方法必須體現(xiàn)抵押資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期持續(xù)性、當(dāng)?shù)卣５氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)的未來(lái)可出售性等因素，并對(duì)投機(jī)性因素加以排除。因此，其適應(yīng)的評(píng)估技術(shù)與方法自然應(yīng)該以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為主。而若貸款由波動(dòng)率很大的資產(chǎn)提供擔(dān)保，抵押資產(chǎn)將具有較大的期權(quán)價(jià)值，但同時(shí)將會(huì)增加貸款違約的機(jī)會(huì)。因此，這類情形下的抵押資產(chǎn)評(píng)估，也應(yīng)考慮期權(quán)價(jià)值的影響，這樣就可以形成期權(quán)定價(jià)法。

當(dāng)然，誠(chéng)如前文交代，在最適宜評(píng)估方法的使用條件不能完全滿足時(shí)，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場(chǎng)途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產(chǎn)的評(píng)估方法體系包括如下三個(gè)層次：

核心方法：折現(xiàn)現(xiàn)金流法。

補(bǔ)充方法：期權(quán)定價(jià)法。

替代方法：成本法、市場(chǎng)法以及其他收益法。

不管具體評(píng)估時(shí)采用哪種方法，重要的是必須依據(jù)“抵押貸款價(jià)值”的本質(zhì)，基于安全邊際的考慮對(duì)相關(guān)參數(shù)恰當(dāng)進(jìn)行附值。

五、本文主要貢獻(xiàn)與研究局限

本文的主要貢獻(xiàn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：一是較為全面地回顧和總結(jié)了有關(guān)抵押貸款評(píng)估理論與方法的國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r，指出了創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法的重要作用。二是較為系統(tǒng)地提出了抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法創(chuàng)新的思路和途徑，為后續(xù)研究提供了一個(gè)基本平臺(tái)和探討基礎(chǔ)。三是通過(guò)對(duì)抵押本質(zhì)的分析，探討了抵押資產(chǎn)評(píng)估不同價(jià)值類型對(duì)各方利益的不同影響，并在對(duì)當(dāng)前實(shí)務(wù)界普遍采納的“市場(chǎng)價(jià)值”類型進(jìn)行反駁、給出其與銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估的不匹配性和對(duì)銀行貸款決策的誤導(dǎo)性的基礎(chǔ)上，從抵押的目的出發(fā)，確立了抵押資產(chǎn)評(píng)估的適宜價(jià)值類型為“抵押貸款價(jià)值”類型。四是基于“基礎(chǔ)理論、概念框架、應(yīng)用理論、調(diào)控理論”四個(gè)層次構(gòu)建起一個(gè)銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系的框架。五是依據(jù)評(píng)估目的與價(jià)值類型對(duì)評(píng)估方法的規(guī)定性，明確提出與銀行抵押貸款評(píng)估目的與價(jià)值類型相匹配的最適宜評(píng)估方法是“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”，并以“期權(quán)定價(jià)法”為補(bǔ)充、以其他方法為替代，提出了抵押資產(chǎn)評(píng)估的方法體系。

本文的不足之處主要表現(xiàn)在，一是雖然通過(guò)四個(gè)層次建立起了抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的一個(gè)體系框架，但限于篇幅未能對(duì)每一層次中的內(nèi)容展開(kāi)詳細(xì)論述并提出自己的創(chuàng)新觀點(diǎn)，也就不能為廓清當(dāng)前抵押資產(chǎn)評(píng)估理論界與實(shí)務(wù)界普遍存在著的一些混亂認(rèn)識(shí)作出更大的貢獻(xiàn)。二是本文雖然提出了以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為核心，引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)技術(shù)，建立與銀行抵押貸款要求相匹配的評(píng)估方法體系的觀點(diǎn)，同樣也未能進(jìn)一步深化或細(xì)化該評(píng)估方法，離可操作性應(yīng)用還有一定的距離。三是理論與技術(shù)創(chuàng)新的效果如何，需要經(jīng)驗(yàn)實(shí)證，但本文沒(méi)有進(jìn)行這方面的研究，無(wú)疑在一定程度上損害了本文的“說(shuō)理”強(qiáng)度。以上缺陷的存在也正是本文所以稱之為“一個(gè)初步框架”的原因，我們期待這些缺陷能在后續(xù)研究中進(jìn)行完善和補(bǔ)充。