【摘要】中小企業(yè)利用倉(cāng)儲(chǔ)融資的需求與商業(yè)銀行回避放款風(fēng)險(xiǎn)的考慮,催生了倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)。這一模式促成了各方受益,又使融資服務(wù)具有較強(qiáng)的生命力,成為倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)發(fā)展的新方向。事實(shí)證明,倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)是倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)發(fā)展的一個(gè)新方向。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)融資

采購(gòu)與生產(chǎn)之間,生產(chǎn)與銷售之間,批發(fā)與零售之間,不同運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換之間的銜接都要通過倉(cāng)儲(chǔ)來實(shí)現(xiàn)。倉(cāng)儲(chǔ)在物流管理中占有重要地位,是供應(yīng)鏈管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的重要領(lǐng)域之一。如何提高倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,提升顧客的滿意度,為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值是倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)未來發(fā)展的重點(diǎn)。

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一、倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)的產(chǎn)生

商品從原材料供應(yīng)、成品制造直到最終消費(fèi)者,這個(gè)供應(yīng)鏈過程不可避免地存在一定量的庫(kù)存。但是,庫(kù)存及一定帳期的結(jié)算方式占用了企業(yè)的大量流動(dòng)資金,使企業(yè)可能陷入流動(dòng)資金短缺的困境,面臨現(xiàn)金流斷流的威脅。這種資金不足的風(fēng)險(xiǎn)在中小企業(yè)的發(fā)展歷程中更加明顯,往往成為制約這類企業(yè)發(fā)展的瓶頸。信貸資金的缺乏和在資本市場(chǎng)上融資能力的缺失,使許多中小企業(yè)產(chǎn)生了利用存貨融資的需求。倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)成為中小企業(yè)與商業(yè)銀行融資活動(dòng)的“粘結(jié)劑”。于是,倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生并得以快速發(fā)展。

一、倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)的產(chǎn)生

商品從原材料供應(yīng)、成品制造直到最終消費(fèi)者,這個(gè)供應(yīng)鏈過程不可避免地存在一定量的庫(kù)存。但是,庫(kù)存及一定帳期的結(jié)算方式占用了企業(yè)的大量流動(dòng)資金,使企業(yè)可能陷入流動(dòng)資金短缺的困境,面臨現(xiàn)金流斷流的威脅。這種資金不足的風(fēng)險(xiǎn)在中小企業(yè)的發(fā)展歷程中更加明顯,往往成為制約這類企業(yè)發(fā)展的瓶頸。信貸資金的缺乏和在資本市場(chǎng)上融資能力的缺失,使許多中小企業(yè)產(chǎn)生了利用存貨融資的需求。倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)成為中小企業(yè)與商業(yè)銀行融資活動(dòng)的“粘結(jié)劑”。于是,倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生并得以快速發(fā)展。

二、倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)的優(yōu)勢(shì)——“三方多贏”

1.倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)為企業(yè)帶來了融資便利

倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)大大降低了企業(yè)的融資成本。作為中小企業(yè)規(guī)模小,固定資產(chǎn)少,很難從銀行通過固產(chǎn)質(zhì)押物獲得貸款。而在倉(cāng)儲(chǔ)融資模式下,企業(yè)支付給倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的費(fèi)用僅在銀行貸款利率基礎(chǔ)上上升0.3-0.5個(gè)百分點(diǎn),融資成本還不到典當(dāng)借款的五分之一。很好地解決了企業(yè)經(jīng)營(yíng)融資問題,使之獲取更多的流動(dòng)資金,達(dá)到擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)來說,開展倉(cāng)儲(chǔ)融資服務(wù)收益良多

摘要：倉(cāng)單融資是一種新型的融資方式，可以實(shí)現(xiàn)銀行、企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)公司等主體的利益共贏，在我國(guó)有著非常廣闊的應(yīng)用前景。倉(cāng)單融資具有與其他融資方式不同的特點(diǎn)，在實(shí)踐中可以有多種操作模式。

關(guān)鍵詞：倉(cāng)單融資；模式；作用

中小企業(yè)在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、解決就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，但是中小企業(yè)卻一直面臨著融資難的發(fā)展瓶頸。通過一種新型的融資方式——倉(cāng)單融資，銀行和企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面，不僅有助于解決中小企業(yè)融資難問題，還可以通過提供信息、結(jié)算服務(wù)等，使中小企業(yè)獲得更多、更有效的金融服務(wù)，為中小企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

一、倉(cāng)單融資的涵義與特點(diǎn)

倉(cāng)單融資，又稱為倉(cāng)單質(zhì)押融資，是指申請(qǐng)人將其擁有完全所有權(quán)的貨物存放在商業(yè)銀行指定的倉(cāng)儲(chǔ)公司(以下簡(jiǎn)稱倉(cāng)儲(chǔ)方)，并以倉(cāng)儲(chǔ)方出具的倉(cāng)單在銀行進(jìn)行質(zhì)押，作為融資擔(dān)保，銀行依據(jù)質(zhì)押倉(cāng)單向申請(qǐng)人提供用于經(jīng)營(yíng)與倉(cāng)單貨物同類商品的專項(xiàng)貿(mào)易的短期融資業(yè)務(wù)。

貸款按照有無擔(dān)保一般分為信用貸款和擔(dān)保貸款，其中擔(dān)保貸款又分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。一般來說，銀行認(rèn)可的抵押物主要是不動(dòng)產(chǎn)如房屋、廠房、機(jī)器設(shè)備等，質(zhì)押物主要是銀行存單、國(guó)債等有價(jià)證券。盡管生產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)企業(yè)的存貨也具有一定的價(jià)值，理論上也可以進(jìn)行抵押，但是由于銀行難以對(duì)存貨進(jìn)行有效的監(jiān)管，同時(shí)缺乏對(duì)存貨市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，一般銀行不愿意接受存貨抵押借款的方式。這樣，對(duì)于那些缺乏合適抵押品的企業(yè)，盡管其擁有大量的存貨，卻難以從銀行獲得貸款支持。大多數(shù)中小企業(yè)都存在這種尷尬的局面。

所謂倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)是金融機(jī)構(gòu)與物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)等通過合作創(chuàng)新，主要以倉(cāng)儲(chǔ)物資或倉(cāng)單等擔(dān)保品為依托，針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)過程中的客戶尤其是中小企業(yè)提供的融資及配套的結(jié)算、保險(xiǎn)等服務(wù)的業(yè)務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)金融除了一般倉(cāng)儲(chǔ)的基本功能外，還具有貸款抵（質(zhì)）押品發(fā)現(xiàn)、抵（質(zhì)）押價(jià)值維持與價(jià)值變現(xiàn)等功能。早在19世紀(jì)初，由于資本主義的迅速發(fā)展和倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的形成，使得倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)獲得了較大發(fā)展并初具規(guī)模。進(jìn)入20世紀(jì)，美國(guó)頒布了統(tǒng)一的倉(cāng)單法案，明確了倉(cāng)單的標(biāo)準(zhǔn)，建立了社會(huì)化的倉(cāng)單系統(tǒng)，增強(qiáng)了存貨的流通性，極大地改善了倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)的行業(yè)環(huán)境，促進(jìn)了倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。而隨著2O世紀(jì)7O年代現(xiàn)代物流的出現(xiàn)以及動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易制度的完善，國(guó)外的物流體系和擔(dān)保融資體系出現(xiàn)了很大的改變，這些使得多種形式的物流和供應(yīng)鏈金融創(chuàng)新模式得以涌現(xiàn)，單一傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)的比重有所降低，倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)開始加入了電子化、集成化和全程化等現(xiàn)代元素。倉(cāng)儲(chǔ)金融主要是為那些沒有固定資產(chǎn)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)的資信作抵押或擔(dān)保，而手頭上又擁有相當(dāng)數(shù)量的庫(kù)存產(chǎn)品（流動(dòng)資產(chǎn)）的客戶提供融資通道，尤其是中小型企業(yè)及貿(mào)易公司。因此，推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)金融業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展，可以產(chǎn)生極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng)。

1.有效地推進(jìn)中小企業(yè)融資在我國(guó)傳統(tǒng)的銀行信貸中，中小企業(yè)常常由于缺乏廠房、機(jī)器設(shè)備等有效不動(dòng)產(chǎn)抵押物而得不到信貸資金支持。但同時(shí)，生產(chǎn)型或流通型的中小企業(yè)，一般都有原材料、半成品、產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)，且這些動(dòng)產(chǎn)在一定時(shí)間范圍內(nèi)有較固定的最低貯存量。如果按其相對(duì)穩(wěn)定的最低貯存存貨作抵（質(zhì)）押來申請(qǐng)貸款，就能有效地解決這些中小企業(yè)融資難的問題。但是，銀行開展動(dòng)產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款又面臨兩個(gè)難題：一是動(dòng)產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定問題；二是動(dòng)產(chǎn)管理與價(jià)值監(jiān)控問題。專業(yè)化的倉(cāng)儲(chǔ)金融的出現(xiàn)能有效地解決這兩個(gè)難題，其獲得銀行認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)單設(shè)計(jì)與專業(yè)化的第三方倉(cāng)儲(chǔ)管理與價(jià)值監(jiān)控，能順利地支持中小企業(yè)獲得銀行貸款。

2.有利于銀行降低信貸風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)當(dāng)前銀行信貸擔(dān)保方式以不動(dòng)產(chǎn)抵押和企業(yè)互保為主，不利于信貸風(fēng)險(xiǎn)的分散。特別是企業(yè)互保形式，不是風(fēng)險(xiǎn)的化解，只是風(fēng)險(xiǎn)的累積，在一定程度上會(huì)產(chǎn)生銀行風(fēng)險(xiǎn)的傳遞與擴(kuò)散。以倉(cāng)儲(chǔ)金融方式開展的動(dòng)產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款，既有充足的動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，系自償性信貸產(chǎn)品，又有專業(yè)化的倉(cāng)儲(chǔ)金融企業(yè)監(jiān)控動(dòng)產(chǎn)物資和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，還有設(shè)置“補(bǔ)差”機(jī)制，能保證抵質(zhì)押品的“足量、足值”。動(dòng)產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款相對(duì)而言單筆金融小，且主要分散于不同的中小企業(yè)之間，可以降低信貸集中度，分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外，倉(cāng)儲(chǔ)金融業(yè)務(wù)還能促進(jìn)銀行信貸以及與之相對(duì)應(yīng)的結(jié)算、保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新與發(fā)展。

3.有利于幫助企業(yè)加強(qiáng)存貨管理當(dāng)前國(guó)內(nèi)原材料、大宗物資的價(jià)格越來越跟國(guó)際接軌，價(jià)格波動(dòng)更加頻繁，企業(yè)特別是中小企業(yè)缺乏必要的資金，存貨不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。而倉(cāng)儲(chǔ)金融業(yè)務(wù)可以讓企業(yè)以存貨擔(dān)保獲得貸款，放心地庫(kù)存貨物，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)金融企業(yè)能向企業(yè)提供相對(duì)全面的存貨價(jià)格信息，及時(shí)揭示動(dòng)產(chǎn)貯存風(fēng)險(xiǎn)，有利于借款企業(yè)作出合理的存貨決策，提高動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

4.倉(cāng)儲(chǔ)金融能夠優(yōu)化社會(huì)信貸結(jié)構(gòu)近幾年，我國(guó)信貸結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，其中一個(gè)重要特點(diǎn)是信貸長(zhǎng)期化。2009年我國(guó)全年新增貸款9.59萬億元，其中約76％的新增貸款為中長(zhǎng)期貸款，越來越多的信貸資金流向基礎(chǔ)建設(shè)和個(gè)人住房按揭項(xiàng)目，企業(yè)特別是中小企業(yè)直接用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)資金需求卻難以滿足，20]0年中央銀行工作會(huì)議提出要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)就要提高直接滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的短期貸款的比重。因此，發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)金融有利于促進(jìn)工商企業(yè)獲得更多的流動(dòng)資金貸款，宏觀上有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

倉(cāng)儲(chǔ)金融是結(jié)構(gòu)融資的一種，是把企業(yè)將擁有未來現(xiàn)金流的特定資產(chǎn)剝離出來，設(shè)計(jì)合理結(jié)構(gòu)，以該特定資產(chǎn)為標(biāo)的而進(jìn)行融資。企業(yè)將未來可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)被重新安排在銀行、質(zhì)押管理者之間。由于銀行精力、專業(yè)水平有限和對(duì)中小企業(yè)信用評(píng)估不高，同時(shí)也為了杜絕銀行內(nèi)部管理上的漏洞，引入外部監(jiān)督機(jī)制，降低授信風(fēng)險(xiǎn)，銀行只專注對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)金融融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，而把對(duì)質(zhì)押存貨的管理外包給專業(yè)的管理公司，即質(zhì)押管理者，通常是倉(cāng)儲(chǔ)物流公司。

1兩種模式經(jīng)常左右為難的現(xiàn)狀與原因

倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)”）如果固守“輕資產(chǎn)”模式或盲目“重資產(chǎn)化”都易陷入困境。1.1部分“輕資產(chǎn)”企業(yè)易陷入困境的原因在于脆弱性?！拜p資產(chǎn)”模式是實(shí)力不足的初創(chuàng)企業(yè)的自然選擇。大量“輕資產(chǎn)”的企業(yè)也曾風(fēng)光一時(shí)，但很快發(fā)現(xiàn)面臨如下問題。（1）效益下滑。有的“輕資產(chǎn)”公司前幾年盈利可觀，隨著倉(cāng)庫(kù)租金不斷上漲、其他要素成本特別是人力成本的剛性上漲使業(yè)績(jī)難以為繼。（2）業(yè)務(wù)不穩(wěn)定。當(dāng)前社會(huì)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速上升，但據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地不增反減?？焖俪鞘谢瘜?dǎo)致大量“老舊倉(cāng)”、“農(nóng)民庫(kù)”被拆除，“輕資產(chǎn)”倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)經(jīng)常陷入有貨無庫(kù)、無庫(kù)更無貨的惡性循環(huán)。（3）資金鏈繃緊?！拜p資產(chǎn)”倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)業(yè)務(wù)越大，往往交稅越多，人力成本越高，為貨主墊付的資金越多，貸款越多利息負(fù)擔(dān)沉重，利潤(rùn)分配越多。如無增量資本金投入極易出現(xiàn)資金緊張問題。這些問題的原因除倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)本身的特點(diǎn)（勞動(dòng)密集性、公益性、低盈利性）外，主要在于“輕資產(chǎn)”企業(yè)的脆弱性。（1）拿業(yè)務(wù)難。目前的物流業(yè)務(wù)招標(biāo)中通常對(duì)投標(biāo)方提出硬件設(shè)施的要求，在供方資信評(píng)價(jià)時(shí)“有無自有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施”往往是重要因素；“找?guī)臁蓖蔀橹萍s因素。（2）維持業(yè)務(wù)關(guān)系難。常常出現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)方“抄后路、搶業(yè)務(wù)”的情況；如需求方對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施提出軟硬件改造要求時(shí)也難以滿足。（3）盈利難。互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)的普及運(yùn)用導(dǎo)致“輕資產(chǎn)”公司利用信息不對(duì)稱的盈利空間越來越小。當(dāng)前部分“輕資產(chǎn)”企業(yè)提出向“全程物流”轉(zhuǎn)型，即提供總包、“門到門”服務(wù)。這樣，除“儲(chǔ)”和“運(yùn)”（及相關(guān)的）等基本功能收費(fèi)外，業(yè)務(wù)收入來自于以下方面。（1）包裝、分揀及簡(jiǎn)單加工收入。（2）作為“總包方”的協(xié)調(diào)管理收入。（3）利用信息不對(duì)稱所獲取的差價(jià)。（4）作為“總包人”承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)所獲得的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。（5）出現(xiàn)代墊運(yùn)雜費(fèi)獲得的利息收入。顯然，前幾項(xiàng)收入仍然擺脫不了受運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)能力、價(jià)格的掣肘，受勞動(dòng)力上漲的擠壓；后兩項(xiàng)受企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、墊付資金上限的制約。當(dāng)然，不排除部分固守“輕資產(chǎn)”模式的企業(yè)生存能力較強(qiáng)，原因是其擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力，如有卓越的信息系統(tǒng)，這類企業(yè)更像物流信息服務(wù)商；或者有的專注于特有的細(xì)分領(lǐng)域的專有物流技術(shù)（如化工危險(xiǎn)品、冷鏈），這類企業(yè)更像物流技術(shù)服務(wù)商。1.2部分企業(yè)“重資產(chǎn)化”困難的原因在于實(shí)施過程的綜合性。當(dāng)“外租”模式好景不再，企業(yè)本能地轉(zhuǎn)向“自建”?！白越ā泵媾R的主要問題有如下幾點(diǎn)。（1）建設(shè)投入大。一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾千萬甚至數(shù)億，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，“重資產(chǎn)”倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的總資產(chǎn)回報(bào)率往往低至3%以下，項(xiàng)目投資回收期高達(dá)20年左右。融資難、回收期長(zhǎng)，導(dǎo)致部分決策者望洋興嘆。（2）投產(chǎn)初期虧損壓力大。倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投入大、收入相對(duì)不高，特別是投產(chǎn)前幾年（由于建設(shè)期部分費(fèi)用的一次性入帳，初期出租率低等原因）極易出現(xiàn)虧損。另外，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目自有資本金占總投資比例通常不到50%（據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)負(fù)債率平均為60%左右），財(cái)務(wù)費(fèi)用高、還本付息任務(wù)重。（3）執(zhí)行阻力大。投資倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、見效慢、實(shí)施難，包括策劃、決策、拿地、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收的周期短則三四年長(zhǎng)則數(shù)年；項(xiàng)目策劃、功能設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等易出現(xiàn)問題。在職業(yè)經(jīng)理人體制、常規(guī)的（比如按年考核）績(jī)效考核機(jī)制下，很少有人愿意做“前人栽樹、后人乘涼”的事情。這些現(xiàn)象的原因主要在于“重資產(chǎn)化”實(shí)施過程的綜合性。（1）有一定專業(yè)跨度。不僅涉及運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)管理，還涉及投融資、施工管理、設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目策劃等。（2）協(xié)調(diào)工作量大。從項(xiàng)目動(dòng)議到建成投產(chǎn)具體工作上百項(xiàng)，涉及部門、機(jī)構(gòu)眾多，如政府審批就包括建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、消防、園林、交通、環(huán)保、人防、防雷、市政等10多個(gè)部門，審批時(shí)間長(zhǎng)達(dá)200多個(gè)工作日（2018年5月國(guó)務(wù)院已要求部分城市試點(diǎn)，壓減建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)間一半以上至120個(gè)工作日）。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)從業(yè)人員，這些無疑是很棘手的工作。

2兩種模式的利弊分析與啟示

面對(duì)兩種模式，決策者經(jīng)常左右為難，分析原因和對(duì)策，有必要對(duì)其各自利弊進(jìn)行全面分析。2.1兩種模式的主要利弊。2.2分析與啟示。因此，兩種模式的決策既要考慮行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)戰(zhàn)略定位，更應(yīng)考慮企業(yè)所處的不同發(fā)展階段。2.2.1初創(chuàng)企業(yè)首選“外租”模式。初創(chuàng)階段、家底薄的企業(yè)不得不選擇“外租”模式。但只有內(nèi)部能力與外部機(jī)會(huì)相匹配才能抓住市場(chǎng)的機(jī)遇，企業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)能力、創(chuàng)新能力、資源整合能力、跨組織協(xié)調(diào)管理能力、持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)獲取能力等都是不可或缺的。然而，“外租”模式很容易被模仿，如缺乏資源、規(guī)模、科技等壟斷性優(yōu)勢(shì)，難以形成中長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和投資價(jià)值。故“外租”模式應(yīng)努力形成品牌效應(yīng)。2.2.2適度“自建”是必要的。只要條件成熟，企業(yè)應(yīng)考慮適度“重資產(chǎn)化”。首先，“自建”模式實(shí)際上可以取得三方面的收益。（1）物流運(yùn)作（倉(cāng)儲(chǔ)保管收入、運(yùn)輸裝卸配送收入、流通加工收入）收益。（2）物流地產(chǎn)收益（歸倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)人所得的倉(cāng)儲(chǔ)投資開發(fā)收益，在“外租”模式下即“庫(kù)租”；在“自建”模式下有時(shí)表現(xiàn)為“庫(kù)租”，有時(shí)掩蓋在物流服務(wù)費(fèi)用中）。（3）土地增值收益（但不進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值重估或發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易時(shí)無法在帳面體現(xiàn)出來）。因此，“自建”模式可延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，增加客戶黏性，強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大凈現(xiàn)金流入，享受土地增值。條件成熟不“自建”等于自廢武功。其次，面對(duì)快速增長(zhǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求應(yīng)該加強(qiáng)“自建”。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施供給缺口巨大；據(jù)普洛斯預(yù)測(cè)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求未來5年仍將保持20%左右增速。2.2.3“自建”模式應(yīng)靈活運(yùn)用“重資產(chǎn)化”要適度。首先考慮自身的策劃、營(yíng)銷、建設(shè)、管理、自用能力。要自用、出租、銷售結(jié)合，最好輔以多種資本運(yùn)作形式。其次，要防止債務(wù)危機(jī)。為保證支付，或?yàn)榱颂岣咦杂匈Y本回報(bào)率增強(qiáng)對(duì)資本市場(chǎng)的吸引力，“重資產(chǎn)”企業(yè)也不排除適度再“輕資產(chǎn)化”。

3成功實(shí)施“重資產(chǎn)化”必須增強(qiáng)開發(fā)運(yùn)作能力

筆者認(rèn)為，企業(yè)由“外租”轉(zhuǎn)型為“自建”模式，實(shí)際上是在原有的“物流運(yùn)作”業(yè)務(wù)上增加了“物流地產(chǎn)”業(yè)務(wù)。孤立地看，兩塊業(yè)務(wù)在產(chǎn)業(yè)上比較成熟，管理和技術(shù)等方面都難言需要多少突破性的“黑科技”；但兩塊業(yè)務(wù)不應(yīng)簡(jiǎn)單疊加，應(yīng)追求“1+1>2”的效果，這就對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)提出了新的更高的能力要求。倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)“物流運(yùn)作”是強(qiáng)項(xiàng)，“物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作”是短板，將兩者有機(jī)結(jié)合更富于挑戰(zhàn)性，故要成功實(shí)施“重資產(chǎn)化”必須增強(qiáng)相關(guān)能力，需提升以下幾方面的能力。3.1融資籌資能力?！爸刭Y產(chǎn)”模式應(yīng)以自有資金為主，采用穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)、最小的資金成本、合理的杠桿率降低還本付息的壓力并提升自有資金盈利能力。要以多種方式（債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等）爭(zhēng)取外部資金投入，合理安排內(nèi)部資金使用，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)底線，保證支付。3.2選址拿地能力。當(dāng)前“拿地難”問題突出，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身戰(zhàn)略研究目標(biāo)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化政府關(guān)系，加強(qiáng)形象宣傳。根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，目標(biāo)客戶、服務(wù)需求（如生產(chǎn)服務(wù)型、消費(fèi)服務(wù)型、中轉(zhuǎn)型、儲(chǔ)存型）、交通狀況確定重點(diǎn)開發(fā)區(qū)位。根據(jù)地形、地質(zhì)、地價(jià)、市政配套完善程度等條件選擇具體地塊。事實(shí)上，許多城市倉(cāng)儲(chǔ)用地供給逐步收緊，出讓土地時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、投資強(qiáng)度、稅收條件越來越嚴(yán)格，應(yīng)盡可能搶占優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)土地資源。3.3設(shè)計(jì)管理能力。要科學(xué)規(guī)劃、合理布局，提高土地利用率，充分滿足自用、租賃甚至部分銷售變現(xiàn)的多種功能需求。設(shè)計(jì)決定約70%項(xiàng)目工程造價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的功能、造價(jià)、使用和維護(hù)費(fèi)用都有重要影響。要充分考慮業(yè)務(wù)需求，認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，力爭(zhēng)功能最大化，全生命周期成本最小化。特別要盡量避免設(shè)計(jì)缺陷，杜絕設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。3.4營(yíng)銷策劃能力。倉(cāng)儲(chǔ)資源投資在體量上應(yīng)追求適度規(guī)模經(jīng)濟(jì)（單個(gè)項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積宜在5萬m2以上），同時(shí)要保證好用、好租、快租。要充分把握業(yè)務(wù)需求，以定制化、提前營(yíng)銷等方法，保證開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的無縫對(duì)接。加強(qiáng)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)的建設(shè)，為提升服務(wù)和營(yíng)銷能力提供保障。盡量采用高位自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)系統(tǒng)，提高土地利用率并克服人力成本剛性上漲問題。通過租賃、自用、銷售并舉有效緩解資金壓力。3.5建設(shè)管理能力。要對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)施工建設(shè)過程的費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量、安全實(shí)施全面控制。要健全建設(shè)管理體制，實(shí)現(xiàn)專家管理，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)實(shí)施（包括分包與采購(gòu)）工作，力爭(zhēng)使項(xiàng)目建設(shè)又快又好；實(shí)行全過程造價(jià)控制，盡量避免工程變更和索賠，切實(shí)控制建設(shè)成本；爭(zhēng)取驗(yàn)收一次性通過，避免拖期帶來的資金成本的增加和租期的損失。

摘要：在大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)管理中合理應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，不僅能提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，并且對(duì)于平臺(tái)發(fā)展也有著很大的促進(jìn)作用。針對(duì)當(dāng)前大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，挖掘大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，具體包括貿(mào)易融資、交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及信用等風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，管理平臺(tái)應(yīng)借助大數(shù)據(jù)發(fā)展契機(jī)，積極完善貿(mào)易融資機(jī)制、規(guī)范交易行為、健全倉(cāng)儲(chǔ)物流體系以及強(qiáng)化信用保障，以提升大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；大宗商品；電子商務(wù)平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)管理

“推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等于現(xiàn)代制造業(yè)的結(jié)合，促使電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融以及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?！痹诖吮尘跋拢覈?guó)大宗商品交易市場(chǎng)應(yīng)該緊緊抓住這次機(jī)遇，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展。如貴州國(guó)際商品交易中心，其就是以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)構(gòu)建符合多方需求的風(fēng)險(xiǎn)管控、服務(wù)以及交易平臺(tái)。這一平臺(tái)主要是借助大數(shù)據(jù)的強(qiáng)大分析能力，從幫助中心交易構(gòu)架設(shè)計(jì)上的量化標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)類型、選項(xiàng)等方面著手進(jìn)行邏輯關(guān)系設(shè)計(jì)，這樣能夠很好保證每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目都能被評(píng)估和量化。并且，通過這種方式，還能夠構(gòu)建起更為完善的大宗商品深度分析和精細(xì)化管理體系，這一體系有助于企業(yè)及時(shí)掌握和指導(dǎo)哪些指標(biāo)會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)、引起風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)和造成交易損失，真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理有效性，并且針對(duì)性的解決。

一、大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)概述

（一）大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)組成要素。大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)主要就是指是通過大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等手段為大宗商品流通提供金融服務(wù)、交易服務(wù)以及信息服務(wù)的平臺(tái)，是大宗商品現(xiàn)貨交易市場(chǎng)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相結(jié)合的一種產(chǎn)物。參與大宗商品電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)體有很多，具體包括銀行、電子交易中心、倉(cāng)庫(kù)等。就其中的電子交易中心來說，通過制定且落實(shí)管理制度來達(dá)到監(jiān)督各個(gè)利益實(shí)體的目的，為買賣雙方提供相關(guān)服務(wù)[1]。這里所講的服務(wù)具體包括信息溝通、買賣以及金融等，確保買賣能夠順利達(dá)成。而銀行、倉(cāng)庫(kù)等都需要經(jīng)過資格認(rèn)定和合約簽訂，以此來明確彼此間的義務(wù)和權(quán)利。倉(cāng)庫(kù)需要為電子交易中心提供物資流通服務(wù)，同時(shí)根據(jù)合同內(nèi)容保障大宗商品電子商務(wù)交易物資流通；銀行則是需要向交易商提供金融信息服務(wù)，并且根據(jù)合同內(nèi)容給交易過程提供資金保障。（二）大宗商品電商平臺(tái)參與者及服務(wù)模式。簡(jiǎn)單來說，大宗商品電子商務(wù)參與者具體可以分為自主服務(wù)企業(yè)、提供第三方服務(wù)企業(yè)、接受服務(wù)企業(yè)以及提供中間服務(wù)企業(yè)這四類。就提供第三方服務(wù)企業(yè)來說，最為顯著的代表就是阿里巴巴和環(huán)球財(cái)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容多樣性使得大宗商品電商平臺(tái)盈利模式表現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，不過從整體角度上來說，其盈利來源主要包括交易活動(dòng)傭金收入、加盟費(fèi)用以及提供物流服務(wù)等。不同網(wǎng)站的服務(wù)水平也不同，而服務(wù)水平高的網(wǎng)站收入模式會(huì)更加多元化。具體來說，大宗商品電商平臺(tái)服務(wù)模式可以劃分為基本服務(wù)、整合服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)這幾種。

二、大數(shù)據(jù)背景下大宗商品電子商務(wù)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，黨和國(guó)家把保障糧棉油等重要農(nóng)產(chǎn)品供給安全上升為國(guó)家安全，把服務(wù)和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高到前所未有的政治高度。農(nóng)發(fā)行應(yīng)高度重視糧棉油信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，堅(jiān)持規(guī)模增長(zhǎng)和發(fā)展質(zhì)量“雙目標(biāo)”不動(dòng)搖，堅(jiān)定不移抓“六量”，推進(jìn)糧棉油信貸業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。

一、穩(wěn)存量。穩(wěn)存量就是要提高留客能力，改進(jìn)金融服務(wù)，開展“二次營(yíng)銷”，確保戰(zhàn)略性優(yōu)質(zhì)客戶不流失、現(xiàn)有貸款余額不減少，堅(jiān)決守住“主陣地”。

二、挖潛量。挖潛量就是要深挖重點(diǎn)客戶融資需求，支持其建鏈補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈，支持其全鏈條節(jié)本增效、節(jié)能降耗、節(jié)料減損，支持其實(shí)施環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、食品衛(wèi)生和產(chǎn)品升級(jí)換代的技術(shù)改造項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)涵式發(fā)展。

三、拓增量。拓增量就是要提高獲客能力。在保證支持政策性糧棉油收儲(chǔ)、糧油儲(chǔ)備調(diào)控的同時(shí)，向現(xiàn)有客戶上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，挖掘業(yè)務(wù)“藍(lán)?！?，積極拓展目標(biāo)客戶和核心客戶，做大“朋友圈”。重點(diǎn)支持中央儲(chǔ)備糧食倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目、中央儲(chǔ)備棉花、食糖直屬庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、與地方政府糧食儲(chǔ)備配套的糧食倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目、政策性糧食收購(gòu)有倉(cāng)容缺口區(qū)域的糧食倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以及位于糧食重點(diǎn)線路、節(jié)點(diǎn)上的糧食倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目等重要農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目。全力支持國(guó)家糧食安全產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)和國(guó)家現(xiàn)代種業(yè)提升工程。大力支持重點(diǎn)客戶實(shí)施優(yōu)質(zhì)糧食工程。以政府投資類企業(yè)、優(yōu)秀上市公司、優(yōu)質(zhì)大型民營(yíng)企業(yè)為依托，支持集糧棉油生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、質(zhì)檢、電子交易、物流配送于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展。以戰(zhàn)略性優(yōu)質(zhì)客戶為核心企業(yè)，采取供應(yīng)鏈金融模式支持上下游中小企業(yè)從事糧棉油尤其是當(dāng)?shù)靥厣Z油產(chǎn)購(gòu)儲(chǔ)運(yùn)加銷，“貸”動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定循環(huán)。

四、擴(kuò)流量。擴(kuò)流量就是要根據(jù)客戶實(shí)際需求和資金流、物資流對(duì)應(yīng)原則，增加糧棉油貸款累放累收額。對(duì)戰(zhàn)略性優(yōu)質(zhì)客戶申請(qǐng)收購(gòu)、調(diào)銷貸款，可以根據(jù)客戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要成倍擴(kuò)大授信額度并允許其調(diào)劑使用上述兩類品種，實(shí)行購(gòu)（調(diào)）貸銷還、最高余額控制和“雙結(jié)零”管理，在貸款累放額不突破授信額度的前提下，大力支持客戶快購(gòu)快銷、外購(gòu)?fù)怃N、搞活經(jīng)營(yíng)、提高效益。鼓勵(lì)戰(zhàn)略性優(yōu)質(zhì)客戶使用循環(huán)流動(dòng)資金貸款，提高資金使用效率，緩解貸款償還壓力。對(duì)主業(yè)突出、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的普惠型小微企業(yè)，可以采取隨借隨還的方式支持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，降低融資成本。從嚴(yán)規(guī)范儲(chǔ)備糧油輪換信貸操作，做到“顆粒歸倉(cāng)”。

五、求總量。求總量就是要區(qū)分主產(chǎn)區(qū)、產(chǎn)銷平衡區(qū)和銷區(qū)，立足當(dāng)?shù)丶Z棉油產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，摸清產(chǎn)供需形勢(shì)和細(xì)分市場(chǎng)龍頭企業(yè)基本情況，因地制宜開展重點(diǎn)客戶營(yíng)銷和服務(wù)管理創(chuàng)新，拓展信貸支持的深度和廣度。通過內(nèi)挖外拓、深耕細(xì)作，促進(jìn)糧棉油信貸總量止滑回升和穩(wěn)步增長(zhǎng)。

［提要］我國(guó)海岸線綿長(zhǎng)，港口眾多，港口在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的作用十分明顯。近年來，廣西北部灣港發(fā)展迅速，港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，但仍存在資金支持不足、航道較淺深水泊位較少、碼頭長(zhǎng)度較短倉(cāng)儲(chǔ)水平較低以及交通不便航線較少等問題。因此，本文提出北部灣港應(yīng)增加港口建設(shè)融資途徑、提高深水航道及泊位的建設(shè)水平、拓寬碼頭完善倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備以及完善陸路交通體系、開辟更多航線的建議，從而促進(jìn)北部灣港的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：北部灣港；港口基礎(chǔ)設(shè)施；建設(shè)現(xiàn)狀

一、北部灣港港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀

北部灣港位于廣西，是西部省份唯一的出?？冢抢瓌?dòng)廣西、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要門戶。當(dāng)前，北部灣港包括欽州港、北海港和防城港三個(gè)港口，三個(gè)港口相互協(xié)同，積極拉動(dòng)廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著近幾年國(guó)家“一帶一路”、西部陸海新通道等戰(zhàn)略的實(shí)施，北部灣港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一定的規(guī)模，港口的深水泊位、碼頭建設(shè)以及倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，但與規(guī)模更大的港口相比仍存在一定差距，需要進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。加快港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)北部灣的發(fā)展，從而帶動(dòng)廣西及我國(guó)西部地區(qū)的發(fā)展，意義重大。（一）欽州港。欽州港位于廣西欽州市，北部灣三港之一，是我國(guó)西部地區(qū)陸路運(yùn)輸距離最短的出?？?。欽州港口岸碼頭岸線長(zhǎng)86.08公里，碼頭長(zhǎng)度較長(zhǎng)，且深水岸線長(zhǎng)度占總岸線的60%以上，達(dá)54.49公里。欽州港地理位置優(yōu)越，建造深水港的自然條件良好，港口可建設(shè)1～30萬噸級(jí)的深水泊位200多個(gè)，整體上規(guī)劃的吞吐能力達(dá)億噸以上。欽州港近年來發(fā)展迅速，2007年時(shí)，欽州港的吞吐能力便達(dá)到2，000多萬噸，完成貨物吞吐量800多萬噸，擁有39個(gè)深水泊位。截至2021年，欽州港完成了貨物吞吐量1.67億噸，擁有萬噸級(jí)以上的泊位已達(dá)20多個(gè)，其中便有2021年投入使用的30萬噸級(jí)的深水泊位，進(jìn)一步夯實(shí)了欽州港作為西部陸海新通道的主要出?？诘牡匚?。（二）北海港。北海港于1950年開港，是北部灣三港中開通較早的港口。北海港全港包含北海市的商用和專業(yè)貨主碼頭，主要的管轄港區(qū)有鐵山港作業(yè)區(qū)以及石步嶺作業(yè)區(qū)。兩個(gè)作業(yè)區(qū)共有生產(chǎn)性泊位11個(gè)，實(shí)際的吞吐能力達(dá)4，000萬噸以上，泊位最大的停泊能力為15萬噸。鐵山港作業(yè)區(qū)現(xiàn)有6個(gè)15萬噸級(jí)的泊位，規(guī)劃的吞吐量為1，964萬噸，石步嶺作業(yè)區(qū)擁有萬噸級(jí)泊位5個(gè)，年吞吐量為818萬噸。2021年港口貨物吞吐量完成3，330.18萬噸，同比增長(zhǎng)23.29%，其中集裝箱吞吐量完成61.38萬標(biāo)箱，同比增長(zhǎng)22.74%。根據(jù)北部灣港口結(jié)構(gòu)布局調(diào)整和規(guī)劃發(fā)展需求，北海港預(yù)計(jì)將新增生產(chǎn)性泊位10個(gè)，新增通過能力2，895萬噸，實(shí)際吞吐能力可達(dá)到約6，000萬噸。全部建成后，將對(duì)提升北部灣港綜合服務(wù)能力極具重要意義。（三）防城港。防城港市的海岸線較長(zhǎng)，達(dá)580公里，其中有230公里的邊境線，水陸交通十分便捷。防城港港口現(xiàn)有生產(chǎn)性泊位44個(gè)，其中萬噸級(jí)以上的泊位39個(gè)，10萬噸級(jí)以上的泊位有11個(gè)，其中包含3個(gè)20萬噸級(jí)的泊位。為數(shù)眾多的泊位為防城港港口運(yùn)輸?shù)於嘶A(chǔ)，吸引了更多航船到港停泊。防城港港區(qū)總面積近17平方公里，港區(qū)面積相對(duì)較大，碼頭岸線11.2公里，泊位的建設(shè)潛力巨大，倉(cāng)儲(chǔ)面積約700萬平方米，一次性倉(cāng)儲(chǔ)能力超過1，700萬噸，較強(qiáng)的倉(cāng)儲(chǔ)能力能夠容納更多的貨物，從而促進(jìn)港口貿(mào)易的發(fā)展。防城港設(shè)計(jì)年吞吐能力達(dá)1.5億噸以上，2021年防城港累計(jì)完成貨物吞吐量1.17億噸，同比增長(zhǎng)11.5%；集裝箱吞吐量累計(jì)完成77.1萬標(biāo)箱，同比增長(zhǎng)28.3%。實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量和集裝箱量“雙增長(zhǎng)”，增速位列全國(guó)主要沿海港口前列。防城港未來將繼續(xù)加強(qiáng)深水碼頭的建設(shè)，不斷完善港口基礎(chǔ)設(shè)施，為形成三港的協(xié)同效應(yīng)奠定基礎(chǔ)。（四）小結(jié)。從北部灣港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)狀看，北部灣三港屬于新興的港口，發(fā)展?jié)摿薮蟆＝陙?，在?guó)家政策的支持下，港口的發(fā)展迅速，港口數(shù)據(jù)的方方面面可以看出北部灣港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平不斷提升，經(jīng)歷了跨越式的大發(fā)展，如今的北部灣港已經(jīng)蛻變成為基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南方大港。

二、北部灣港港口發(fā)展的優(yōu)勢(shì)

（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。北部灣港是我國(guó)西部地區(qū)唯一的出?？冢幱谥袊?guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)、大湄公河次區(qū)域、泛北部灣、中越“兩廊一圈”、泛珠三角等多區(qū)域合作的結(jié)合部，東與珠三角相連，南與東南亞各國(guó)相接，是我國(guó)與東盟貿(mào)易往來的重要港口。優(yōu)越的地理位置使得北部灣港在我國(guó)對(duì)外貿(mào)易中的地位越來越重要，是溝通我國(guó)西部地區(qū)與東南亞各國(guó)的重要樞紐。在港口的建設(shè)與發(fā)展中，有利的地理位置對(duì)港口吸引更多貨物的作用是不言而喻的，尤其是近年來北部灣港的迅猛發(fā)展，港口的吞吐量逐年遞增，背后是有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了更多航船的?？俊V西與東南亞較近，與東盟的港口貿(mào)易主要通過北部灣港達(dá)成，同時(shí)北部灣港背靠整個(gè)西部地區(qū)，面向整個(gè)東南亞，有較為廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地以及國(guó)外市場(chǎng)，形成了自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）國(guó)家政策的大力支持。近年來，我國(guó)“一帶一路”倡議、粵港澳大灣區(qū)政策以及西部陸海新通道政策的實(shí)施，使得北部灣港迎來了發(fā)展契機(jī)，優(yōu)惠的政策使得北部灣港近年來的建設(shè)突飛猛進(jìn)，吞吐量激增、泊位數(shù)量不斷增加、碼頭建設(shè)更加完善。在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，北部灣港正朝著建設(shè)世界一流港口的方向邁進(jìn)。從我國(guó)西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始，北部灣港就邁出了走向騰飛的步伐，作為西部地區(qū)唯一的出海通道，北部灣港也自然而然地獲得了更多的政策支持。尤其是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)之后，一系列經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策更是惠及了北部灣港的方方面面，有著國(guó)家的大力支持，北部灣港的建設(shè)必將邁向新臺(tái)階。（三）具有極大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?。北部灣港背靠廣西及整個(gè)西部地區(qū)，勞動(dòng)力資源和自然資源相當(dāng)豐富，港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要經(jīng)濟(jì)腹地予以支持，在國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的背景下，西部地區(qū)的發(fā)展有著很大的潛力，為北部灣港的建設(shè)提供了支撐。同時(shí)，北部灣港緊鄰我國(guó)最大貿(mào)易伙伴———東盟各國(guó)，貿(mào)易往來的潛力巨大，北部灣港的建設(shè)必將帶動(dòng)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。

1.物流金融概述

物流金融又稱供應(yīng)鏈金融,是第三方物流與經(jīng)融機(jī)構(gòu)合作形成的的一種新型物流增值業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)范圍主要包括金融機(jī)構(gòu)對(duì)第三方物流在供應(yīng)鏈運(yùn)作的全過程中，提供的結(jié)算、融資、擔(dān)保以及保險(xiǎn)等增值服務(wù)。

2.徐州市發(fā)展物流金融的重要性

徐州市具有獨(dú)特的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，素有“五省通衢”之稱。隴海、京滬兩大鐵路交匯與此，京杭大運(yùn)河傍城而過。可以說，徐州市是全國(guó)重要交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的“十字路口”。徐州市是江蘇省重點(diǎn)建設(shè)的3個(gè)區(qū)域性物流樞紐中心城市之一。徐州市政府也把商貿(mào)物流業(yè)作為徐州市重點(diǎn)打造的四大千億元產(chǎn)業(yè)之一，提出要把徐州建設(shè)成“區(qū)域性現(xiàn)代物流中心”。

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，徐州市的物流業(yè)正在進(jìn)入由傳統(tǒng)物流業(yè)態(tài)向現(xiàn)代物流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型階段。在此轉(zhuǎn)型階段，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)成為物流企業(yè)發(fā)展的重大瓶頸之一。徐州市許多渴望快速發(fā)展的物流企業(yè)處在“想借借不到”的艱難處境。但另一方面，許多金融結(jié)構(gòu)面對(duì)日益壯大的物流市場(chǎng)卻處在“想貸不敢貸”的尷尬處境中。而物流金融這種創(chuàng)新型的服務(wù)產(chǎn)品，恰好為徐州市金融機(jī)構(gòu)與物流企業(yè)的緊密合作，提供了良好的平臺(tái)，使得這兩者有了達(dá)到“共贏”的可能?？傊?，物流金融這種新型服務(wù)的開展，可以幫助提升徐州市金融機(jī)構(gòu)及物流企業(yè)本身的服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。從而加快徐州市現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程。

3.徐州市物流金融發(fā)展現(xiàn)狀

1柳州市當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本趨勢(shì)

1.1產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快工業(yè)行業(yè)增長(zhǎng)面提高，支柱行業(yè)增速提升。2017年，柳州市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.7%，比前三季度提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定。2017年，全市服務(wù)業(yè)增加值比2016年增長(zhǎng)11.6%，比2016年同期和前三季度分別提高1.1、2.1個(gè)百分點(diǎn)。1.2市場(chǎng)消費(fèi)和投資需求向好發(fā)展市場(chǎng)消費(fèi)較快增長(zhǎng)。2017年，柳州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1155.64億元，總量?jī)H次于南寧市，位于全區(qū)第二，比2016年增加110.51億元，同比增長(zhǎng)10.6%，好于預(yù)期。投資增長(zhǎng)穩(wěn)定。2017年，柳州市固定資產(chǎn)投資完成2697.2億元，同比增長(zhǎng)15.3%，保持2位數(shù)的增長(zhǎng)，完成全年增長(zhǎng)15%的任務(wù)目標(biāo)。1.3民生領(lǐng)域持續(xù)改善居民收入增長(zhǎng)加快。2017年，柳州市全體居民人均可支配收入為25075元，同比增長(zhǎng)9.0%，比2016年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。按常住地分，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入分別為32661元和12151元，增速分別為7.9%和9.4%，分別比2016年提高2391元和1044元。1.4供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革彰顯成效2017年，柳州市統(tǒng)籌推進(jìn)疏功能、穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)工作，改革效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益繼續(xù)提升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2017年，全市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為6.88∶53.96∶39.16，其中第三產(chǎn)業(yè)比2016年增長(zhǎng)11.6%，比GDP增速高4.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)61.3%，繼續(xù)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。1.5今后的重點(diǎn)發(fā)展方向（1）打好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和精準(zhǔn)脫貧三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，全力建設(shè)國(guó)際通道的核心樞紐、戰(zhàn)略支點(diǎn)的實(shí)業(yè)引擎、重要門戶的開放高地。（2）發(fā)揮工業(yè)主導(dǎo)作用，強(qiáng)化服務(wù)業(yè)的支撐作用。把工業(yè)發(fā)展擺在更加突出位置，形成“大抓工業(yè)、抓大工業(yè)”的強(qiáng)大合力。做大做強(qiáng)服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)支撐。積極引進(jìn)“京東”“順豐”等物流巨頭，打造高鐵航空物流基地。（3）發(fā)揮創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)主動(dòng)力作用。抓好重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加快將新能源汽車、新一代信息技術(shù)、智能裝備制造、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。

2柳東物流中心項(xiàng)目概況

2.1項(xiàng)目建設(shè)背景柳東物流中心項(xiàng)目是《柳州國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃》項(xiàng)目之一，作為重要節(jié)點(diǎn)城市的國(guó)家級(jí)公路運(yùn)輸中心，與國(guó)家高速公路網(wǎng)共同構(gòu)成國(guó)家最高層次的公路運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)?！秶?guó)家公路運(yùn)輸樞紐布局規(guī)劃》明確了柳州作為國(guó)家級(jí)公路運(yùn)輸樞紐的戰(zhàn)略地位，項(xiàng)目位于柳州汽車城內(nèi)，東臨雒容鎮(zhèn)，南部緊鄰桂柳高速公路，西依柳江，交通條件十分優(yōu)越，具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景。一是柳州市作為國(guó)家汽車零部件生產(chǎn)及國(guó)家汽車與零部件的出口基地，公路通車?yán)锍?、汽車產(chǎn)銷量、汽車保有量都位于全國(guó)前列。二是項(xiàng)目位于廣西柳州汽車城內(nèi)，建設(shè)中的柳州汽車城規(guī)劃用地面積達(dá)203km2，以汽車整車及零部件制造產(chǎn)業(yè)為核心，以技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)物流、商務(wù)辦公和人才培養(yǎng)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托，將打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、世界一流的現(xiàn)代化汽車城；2017年，汽車總產(chǎn)量超過250萬輛，達(dá)到歷史新高。預(yù)計(jì)到2020年，將實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1200億元，工業(yè)產(chǎn)值2500億元，承載人口達(dá)到50萬，并進(jìn)一步完善城市功能，建成生態(tài)宜居新城。三是隨著柳東新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的逐步升級(jí)及“省際外向型”經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口貿(mào)易的不斷發(fā)展，區(qū)域物流需求的規(guī)模將不斷擴(kuò)大，對(duì)物流服務(wù)水平的改善和效率的提高要求也將日趨明確。因此，依托物流中心提高物流效率和降低物流成本，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和提高市場(chǎng)份額、改善產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售服務(wù)質(zhì)量的趨勢(shì)愈加明顯。2.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容柳州投資公司于2012年8月份正式啟動(dòng)該項(xiàng)目的前期工作，2015年11月項(xiàng)目用地約30.23hm2（453.51畝）已摘牌。項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)于2013年12月30日獲自治區(qū)交通運(yùn)輸廳批復(fù)，建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容如下：總用地面積為318428.79m2，年設(shè)計(jì)吞吐量為500萬t，總建筑面積為127288.55m2，概算總投資為67607萬元，總建設(shè)工期為36個(gè)月。主要建設(shè)內(nèi)容包括物流綜合信息中心、公共倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、流通加工區(qū)、零擔(dān)貨運(yùn)中心、貨運(yùn)堆存區(qū)、運(yùn)輸車輛停放場(chǎng)、綜合配套辦公樓等。2015年12月，柳州投資公司根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求，重新編制了項(xiàng)目可行性研究，總用地面積為318428.79m2，總建筑面積為197800m2，總投資為5.92億元，其中建設(shè)工程費(fèi)用為38429萬元（一期工程為17289萬元，二期工程為13600萬元，后期工程為7540萬元）；2016年已啟動(dòng)項(xiàng)目一期工程投資建設(shè)，包括零擔(dān)貨運(yùn)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心、公共倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn)堆存區(qū)、停車維修間等功能區(qū)，一期工程建筑面積為109840m2，投資達(dá)3.76億元。

3柳東物流中心建設(shè)發(fā)展的基本設(shè)想

柳東物流中心項(xiàng)目一期工程一階段主要以汽車零部件倉(cāng)儲(chǔ)配送和制糖、糧油倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心、零擔(dān)貨運(yùn)中心的招商引資為主，滿足柳州汽車城內(nèi)零部件生產(chǎn)企業(yè)、外地供應(yīng)商的儲(chǔ)存保管要求，把柳州本地的汽車零部件輸送到外地用戶，從而實(shí)現(xiàn)汽車零部件的集散；建成桂中地區(qū)連接華南、華東、華中、西南的大宗生產(chǎn)及生活物資集散分撥的倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心；按照“前店后庫(kù)”的模式，實(shí)現(xiàn)貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物集散運(yùn)輸、流通加工及配送、裝卸搬運(yùn)等功能，為眾多中小型貨代、配載企業(yè)提供一個(gè)集中的信息交易場(chǎng)所。項(xiàng)目的盈利主要考慮以引進(jìn)各企業(yè)進(jìn)駐，收取相應(yīng)的租金，開展信息平臺(tái)交易收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)及部分物流金融服務(wù)。3.1零部件定制倉(cāng)庫(kù)，VMI倉(cāng)庫(kù)及增值加工中心外地汽配供應(yīng)商是汽車零部件在柳州之外生產(chǎn)的企業(yè)，主要來自上海、北京、浙江、江蘇、重慶、山東等地，其中“上汽通用五菱”寶駿線的供應(yīng)商約600家；“東風(fēng)柳汽”的供應(yīng)商約200家。企業(yè)包括“德爾?！薄傲岘囕喬ァ钡?。外地供應(yīng)商廠家距離柳州較遙遠(yuǎn)，而且主機(jī)廠要求外地供應(yīng)商在柳州必須具備不少于10d的安全存儲(chǔ)量，因此必須租用倉(cāng)庫(kù)，進(jìn)行倒裝、分類、保管及配送。據(jù)調(diào)查了解，外地供應(yīng)商95%以上需要在當(dāng)?shù)亟⑴渌椭行模劳械谌轿锪髌髽I(yè)對(duì)主機(jī)廠生產(chǎn)進(jìn)行響應(yīng)。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)著眼未來發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)代物流新特點(diǎn)，將集物流倉(cāng)儲(chǔ)管理、銷售、配送為一體，成為西南地區(qū)最專業(yè)汽車零部件物流基地之一，主要業(yè)務(wù)模式包括倉(cāng)庫(kù)物業(yè)管理及配送服務(wù)。3.1.1倉(cāng)庫(kù)物業(yè)管理服務(wù)（1）建設(shè)物流倉(cāng)庫(kù)59840m2，分別為汽車零部件倉(cāng)儲(chǔ)和制糖、糧油倉(cāng)儲(chǔ)。（2）對(duì)主機(jī)廠、供應(yīng)商、物流公司提供高規(guī)格倉(cāng)儲(chǔ)及物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)內(nèi)部采用及時(shí)視頻監(jiān)控設(shè)備、RFID射頻技術(shù)對(duì)倉(cāng)庫(kù)實(shí)施24h透明監(jiān)管。（3）針對(duì)制糖主產(chǎn)區(qū)和區(qū)域糧油倉(cāng)儲(chǔ)需求，利用柳東物流中心鐵公水多式聯(lián)運(yùn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化食糖和糧油專業(yè)倉(cāng)庫(kù)，提供專業(yè)化服務(wù)。3.1.2區(qū)域配送服務(wù)建立零部件生產(chǎn)商到“上汽通用五菱”“東風(fēng)柳汽”主機(jī)廠的配送網(wǎng)絡(luò)，提供JIT配送服務(wù)，實(shí)現(xiàn)市內(nèi)配送“零距離”。主要包括以下內(nèi)容。（1）汽車及零部件制造企業(yè)物流總包服務(wù)?？蔀榭蛻籼峁┥a(chǎn)原材料及零部件半成品接收、倉(cāng)儲(chǔ)、廠內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送服務(wù)，同時(shí)提供產(chǎn)成品的儲(chǔ)存管理并按主機(jī)廠的拉動(dòng)計(jì)劃及時(shí)配送至生產(chǎn)線的一體化物流總包服務(wù)。（2）客戶端入廠全程物流服務(wù)。可為零部件企業(yè)向主機(jī)廠提供從零部件出廠到客戶端倉(cāng)庫(kù)或生產(chǎn)線的全程物流服務(wù)，包括上門提貨、包裝、運(yùn)輸（中長(zhǎng)途及市內(nèi)）、倉(cāng)儲(chǔ)、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送等全程物流服務(wù)。（3）主機(jī)廠零部件供應(yīng)商的倉(cāng)儲(chǔ)配送業(yè)務(wù)。可為主機(jī)廠非本地零部件供應(yīng)商客戶提供本地化的倉(cāng)儲(chǔ)與生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送業(yè)務(wù)。其中，包括市內(nèi)各公路貨運(yùn)站、鐵路各車站、機(jī)場(chǎng)、水運(yùn)碼頭的提送貨、倉(cāng)儲(chǔ)、裝配、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時(shí)化配送等物流服務(wù)。3.2第三方物流配送中心柳州投資公司應(yīng)在項(xiàng)目開展前期工作的同時(shí)，加快開展市場(chǎng)調(diào)研及招商洽談工作，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，深入研究廣西柳州汽車城的發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展需求，篩選出區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、行業(yè)排名靠前的龍頭物流企業(yè)招商入園。3.3零擔(dān)貨運(yùn)中心柳州投資公司經(jīng)過近年來的市場(chǎng)調(diào)研、訪談等細(xì)致的工作，實(shí)地考察柳州區(qū)域的“中信物流”“桂中海迅”“新概念物流”“國(guó)聯(lián)物流”等物流園區(qū)及大型物流企業(yè)。這些企業(yè)擁有省內(nèi)外豐富的物流客戶資源及完善的運(yùn)輸組織網(wǎng)絡(luò)。零擔(dān)貨運(yùn)中心項(xiàng)目可以它們豐富的貨運(yùn)線路、較強(qiáng)的招商整合能力引進(jìn)多家有實(shí)力的大型物流運(yùn)輸企業(yè)入園，迅速提升零擔(dān)貨運(yùn)業(yè)務(wù)規(guī)模，盡快形成良好的市場(chǎng)環(huán)境，縮短市場(chǎng)培育期，達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模。3.4商品車整車及大型貨車停放服務(wù)商品汽車集散中心根據(jù)初步設(shè)定規(guī)劃，將配合柳州汽車城的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，為“上汽通用五菱”“東風(fēng)柳汽”兩大汽車主機(jī)廠提供汽車整車物流配送所必要的停放及中轉(zhuǎn)換裝服務(wù)。3.5物流金融服務(wù)通過與銀行、專業(yè)投資公司合作，為企業(yè)法人或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶以倉(cāng)單質(zhì)押、動(dòng)產(chǎn)抵押、貨物所有權(quán)質(zhì)押、采購(gòu)融資的方式，通過物流管理方提供的抵（質(zhì)）押物品的監(jiān)管、價(jià)值評(píng)估、去向監(jiān)管、信用擔(dān)保等服務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性融資，用于滿足入住商家流動(dòng)資金需求的物流金融服務(wù)。3.6汽車修理和配套服務(wù)區(qū)為完善項(xiàng)目服務(wù)功能，需建設(shè)必要的汽車修理區(qū)和配套服務(wù)區(qū)，主要采取招租的形式，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者，園區(qū)收取租金作為回報(bào)。項(xiàng)目一期工程二階段開發(fā)項(xiàng)目是完善項(xiàng)目整體功能的重點(diǎn)，可采取“出售+出租”相結(jié)合的物流地產(chǎn)的盈利模式快速回籠資金，保持項(xiàng)目現(xiàn)金流量的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一是通過出售商業(yè)地產(chǎn)，快速回籠資金，彌補(bǔ)短期現(xiàn)金流不足的問題。二是在一期項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上持續(xù)開展招商引資工作，擴(kuò)大商住辦公出租面積，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。