一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時，應(yīng)改變這種狀況，對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

[內(nèi)容摘要]：

本文主要論述了不動產(chǎn)登記的問題。通過現(xiàn)實案例提出問題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實中遇到的問題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時應(yīng)對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。然后是我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過以上內(nèi)容論述了不動產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)論述了不動產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進(jìn)行分析，提出對我國不動產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。

根據(jù)《國土資源局關(guān)于2015年不動產(chǎn)工作計劃的安排》要求，我局及時會同縣編辦、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局、縣環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局等相關(guān)部門，就不動產(chǎn)登記職責(zé)、機(jī)構(gòu)、編制、信息化建設(shè)等情況進(jìn)行調(diào)查梳理，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、機(jī)構(gòu)人員現(xiàn)狀情況

（一）土地登記。國有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記具體事務(wù)由縣國土資源局地籍地政股承擔(dān)。地籍股現(xiàn)有工作人員2名，均為事業(yè)人員。

（二）房屋登記。下設(shè)立房產(chǎn)股為房屋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，目前房產(chǎn)股無人員編制。

（三）林權(quán)登記。我縣環(huán)林局直屬事業(yè)單位中無機(jī)構(gòu)和編制承擔(dān)與不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的機(jī)構(gòu)和編制?？h環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中的林業(yè)行政管理股（掛森林防火辦公室牌子）職責(zé)中有不動產(chǎn)登記的相關(guān)職能，無具體工作人員。

（四）草原承包登記。我縣草原登記由縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局下屬事業(yè)單位草原站負(fù)責(zé)，縣草原工作站為財政全額撥款的公益性事業(yè)單位，機(jī)構(gòu)級別為股站級，設(shè)立編制12名（原畜牧獸醫(yī)局編制中調(diào)整2個編制，申請增加10個新編制），股級領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)3名（1正2副），工勤編制1名。

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時，應(yīng)改變這種狀況，對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

【摘要】闡述了不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性，分析了不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問題，并針對這些問題提出了相關(guān)解決措施，希望該研究可以推動不動產(chǎn)登記檔案管理工作的進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】信息化；不動產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過程中存在的問題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動產(chǎn)登記是我國物權(quán)法確立的一項基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請，并由國家專屬部門將不動產(chǎn)物權(quán)記錄在不動產(chǎn)登記簿的事實。目前，不動產(chǎn)登記包括以下幾個方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國不動產(chǎn)登記是一個系統(tǒng)性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對這些不動產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時性、整合性特征，對不動產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

1引言

2007年，我國首次通過《物權(quán)法》，在充分借鑒西方物權(quán)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，公布了適合我國國情的不動產(chǎn)登記制度，為不動產(chǎn)登記法案的出臺奠定了基礎(chǔ)。2015年，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式實施則標(biāo)志著我國不動產(chǎn)登記制度建設(shè)進(jìn)入新時期。2016年晉江市頒布了《關(guān)于實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告》，自2016年4月18日起，晉江市實施全新不動產(chǎn)登記制度。因此，完善探索不動產(chǎn)登記檔案信息管理機(jī)制，是時展的新要求，更是做好該項工作的關(guān)鍵。

2不動產(chǎn)登記檔案管理工作開展的現(xiàn)狀分析

不動產(chǎn)包含的內(nèi)容比較廣泛，其中包括了土地、房產(chǎn)、礦產(chǎn)、農(nóng)林資源等等，以往不動產(chǎn)登記分別由不同部門負(fù)責(zé)實施。因此，在實施過程中，登記流程、登記機(jī)制、相關(guān)材料都各有標(biāo)準(zhǔn)，并不統(tǒng)一，隨著新的不動產(chǎn)登記制度實施，當(dāng)前我們在進(jìn)行不動產(chǎn)登記制度時，統(tǒng)一由國土部門負(fù)責(zé)實施。對不動產(chǎn)登記檔案管理工作來說，由于以往登記實施的標(biāo)準(zhǔn)和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，對整個不動產(chǎn)登記檔案資料進(jìn)行整理。事實上，不動產(chǎn)登記檔案管理工作在整合過程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動產(chǎn)登記的各個部門都有相關(guān)機(jī)構(gòu)，而目前只是進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，并沒有對部門機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一整合，這就使得不動產(chǎn)登記工作量加大，但人員并沒有增長。其次，業(yè)務(wù)整合難度大，缺乏可供借鑒的經(jīng)驗。盡管通過了相關(guān)業(yè)務(wù)整合文件，但是從根本上看不動產(chǎn)登記制度尚在實施初期，因此缺乏必要的檔案管理經(jīng)驗。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動產(chǎn)登記檔案管理涉及的內(nèi)容眾多，且歷史資料較為復(fù)雜，在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也需要對以往的相關(guān)檔案資料進(jìn)行統(tǒng)一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國土資源局在實施新的不動產(chǎn)登記管理制度時，在停止實施舊的登記制度的同時，提出簡化不動產(chǎn)登記資料，優(yōu)化檔案信息管理工作開展的效率和質(zhì)量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動產(chǎn)登記制度實施過程中，對相關(guān)檔案資料工作的有效調(diào)整。

3不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作的作用價值

實施不動產(chǎn)登記制度的主要原因在與隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷成熟，當(dāng)前各種不動產(chǎn)資源交易頻繁，這就使得不動產(chǎn)權(quán)屬更換頻繁，因此需要通過實施相應(yīng)的登記制度，通過檔案資料信息，實現(xiàn)對權(quán)屬人權(quán)益的有效保護(hù)，而不動產(chǎn)登記檔案就是該項工作實施的客觀產(chǎn)物，通過有效開展不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動產(chǎn)的交易情況及相關(guān)信息，從而為不動產(chǎn)交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)提供了充足保障。此外，不動產(chǎn)登記檔案是證明不動產(chǎn)物權(quán)所屬最具權(quán)威的資料。不動產(chǎn)的物權(quán)具有排他要求，因此在某一具體不動產(chǎn)上，不能存在互相排斥的多個物權(quán)。所以，從法律上明確了不動產(chǎn)登記檔案中所記載的內(nèi)容具有唯一和具有法律證據(jù)效力的特點(diǎn)。因此，我們可以將不動產(chǎn)登記檔案作為不動產(chǎn)交易過程中，信息查詢的權(quán)威來源。同時，不動產(chǎn)登記檔案中的信息就成為解決不動產(chǎn)交易糾紛和矛盾的最客觀數(shù)據(jù)。最后，有效開展不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作也是現(xiàn)階段我們在資源節(jié)約型社會建設(shè)的客觀要求，目前無論是申報土地開發(fā)，還是相關(guān)資源開發(fā)，都要經(jīng)過統(tǒng)一的不動產(chǎn)申報，通過系統(tǒng)化整理相關(guān)資料，能夠為整個申報工作提供有效依據(jù)，避免低效開發(fā)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

摘要:隨著新時代的到來，黨、國家以及人民對不動產(chǎn)登記檔案管理工作提出了新要求，這些要求不斷推動著不動產(chǎn)登記管理模式進(jìn)行創(chuàng)新與改革。本文基于不動產(chǎn)登記檔案管理特點(diǎn)以及現(xiàn)狀，就建立不動產(chǎn)登記檔案管理新模式相關(guān)問題做了簡要分析，以供參考。

關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記;檔案管理;新模式

自不動產(chǎn)登記制度確立后，我國不動產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定有序發(fā)展的軌道，但在經(jīng)濟(jì)、政策不斷變動的新時期，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記檔案管理模式又暴露出諸多弊端，給不動產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成了阻礙。因此，探索、實施不動產(chǎn)登記檔案管理新模式，是提升不動產(chǎn)登記管理工作效率與質(zhì)量的重要舉措。下文從三個方面分析探討了怎樣建立不動產(chǎn)登記檔案管理新模式。

1不動產(chǎn)登記檔案管理特點(diǎn)分析

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅，必須依法登記，產(chǎn)生效力。［1］由此可以分析出，不動產(chǎn)登記檔案管理具有以下特點(diǎn):不動產(chǎn)登記檔案管理具有唯一性，不動產(chǎn)登記管理檔案是公示、確認(rèn)不動產(chǎn)所有權(quán)的唯一性與根本性文件。同時，不動產(chǎn)登記檔案管理也具有法律性，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更等一系列信息都要遵守相關(guān)法律法規(guī)，依法變更，方能確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的準(zhǔn)確性，因此，不動產(chǎn)登記檔案管理具有法制性。［2］此外，不動產(chǎn)登記檔案管理具有規(guī)范性，其文件格式、登記標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)條款都是由國家相關(guān)部門統(tǒng)一制定，將這些內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的目的是:確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性，避免出現(xiàn)糾紛，同時有效提升不動產(chǎn)登記檔案管理工作的質(zhì)量與效率。

2不動產(chǎn)登記檔案管理問題分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的制定與，標(biāo)志著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)起步。就我國當(dāng)前的體制來講，不動產(chǎn)登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)中的典型，在不動產(chǎn)登記執(zhí)行過程中受到的影響最為明顯。

一、不動產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請與自身職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對供求關(guān)系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢性強(qiáng)、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權(quán)屬問題，從法律層面給與不動產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個方面，在對住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進(jìn)行調(diào)控，而是實現(xiàn)制度長遠(yuǎn)性的設(shè)計與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響

摘要

本文對作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，建立我國新的不動產(chǎn)登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個方面，介紹了不動產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過對不動產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對比即計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)登記的不同要求的對比，針對我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時應(yīng)當(dāng)注意的一些問題發(fā)表自己的見解，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點(diǎn)，以“五個統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了自己的意見，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了完善措施。

一、不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系

不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產(chǎn)登記則是指登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記(2)。它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動的生效要件，也是不動產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。不動產(chǎn)登記制度作為一項法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對象，規(guī)定不動產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過對不動產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認(rèn)識不動產(chǎn)登記制度。

不動產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動產(chǎn)登記過程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機(jī)構(gòu)與登記申請人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)，是登記機(jī)構(gòu)與相對人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關(guān)系。

縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。

【摘要】《物權(quán)法》生效前，我國不動產(chǎn)登記一直未實行統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記一直按照各自相對應(yīng)的法律法規(guī)辦理?！段餀?quán)法》生效后，由于其規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，導(dǎo)致原有不動產(chǎn)登記法規(guī)面臨是否仍具有法律效力的爭議，部分不動產(chǎn)登記無法可依。因此，亟需對《物權(quán)法》相關(guān)條文作出司法解釋，并盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。