摘要：租售同權(quán)是當前中國住房制度改革的重要方向。這一新政策的實施必然要確立法律制度使其規(guī)范完善。從租售同權(quán)政策出臺的主要原因進行考量，厘清房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，考察租售二者在法律上的各自權(quán)利和義務(wù)。租售同權(quán)出臺的大背景是城市人口大幅增加、土地資源越來越少，帶來房價的日益增長，居民的住宅權(quán)和基本公共服務(wù)均等化得不到保障。本文將從住房租賃權(quán)與房屋所有權(quán)的法律屬性著手，對我國目前租賃市場的現(xiàn)狀進行分析，提出給予房屋承租人相對完善的法律保護建議，從而帶動租售同權(quán)政策從頂層設(shè)計走向具體落實。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；公共教育；住宅權(quán)保障

一、試點城市落實“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀

（一）試點城市落實“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀。我國已經(jīng)在廣州、深圳等12個重點城市開展房屋租賃試點，各試點城市都在積極出臺相關(guān)地方性法規(guī)，促進房屋租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，保障承租人合法權(quán)益。結(jié)合各試點城市制定的房屋租賃管理辦法，研究我國目前房屋租售同權(quán)的相關(guān)立法情況。隨著我國經(jīng)濟水平的高速發(fā)展，立法進步也是極大改變，越來越多的立法都強調(diào)保障人權(quán)，在房屋租賃合同中更多的會賦予承租人享有對抗權(quán)，即“買賣不破租賃”就賦予承租人很好的對抗權(quán)。《深圳房屋租賃管理辦法》和《北京房屋租賃管理辦法》在房屋租賃合同中都對承租人享有優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先居住權(quán)有明確立法規(guī)定，不論房屋所有權(quán)人之簽訂租賃合同之后是買賣、贈與、抵押拍賣等都不能阻止承租人對房屋享有穩(wěn)定的居住權(quán)，要滿足承租人合法享有在房屋租賃合同期限內(nèi)的權(quán)利。這是通過賦予承租人享有一定的物權(quán)，從而對抗合同第三人，保護承租人依法享有對承租房屋的支配權(quán)。深圳房屋租賃條例第三十五條規(guī)定，出租人不履行房屋租賃合同，任意解除合同時，承租人有權(quán)拒絕交付房屋租金。以及成都管理辦法第十條規(guī)定，承租人在出租人同意的情況下依法享有轉(zhuǎn)租權(quán)，而不是嚴格限定出租人必須嚴格按照租賃合同履行承租義務(wù)，可以降低承租人因意外情況無法居住承租房屋卻又要承擔房屋租金的風險。這些法律法規(guī)都通過賦予承租人對房屋享有一定的物權(quán)來加強對承租人的保護［1］。（二）試點城市落實“租售同權(quán)”立法存在的問題。1．“租售同權(quán)”缺乏專門性立法。在房屋租售問題上，缺少直接立法調(diào)整，沒有出臺直接相關(guān)立法，對于承租人享有的房屋附屬權(quán)利沒有明確法律規(guī)定。間接立法可操作性弱、相關(guān)法律法規(guī)銜接性差，雖然在合同法中對房屋租賃合同有所涉及，但也只是基于合同關(guān)系給予合同履行義務(wù)的保護，承租人只能在房屋合理限度內(nèi)承租，不能超出必要限度。自廣州、深圳等12個重點試點城市開展以來，各試點城市都相繼出臺相關(guān)地方性法規(guī)。但很多規(guī)定并不具體或者規(guī)定得并不全面，有些立法規(guī)定會出現(xiàn)法律漏洞，這就給承租人一些可乘之機，造成很多“同區(qū)不同權(quán)”現(xiàn)象，甚至有些立法與實際社會問題相偏離。實現(xiàn)房屋租售同權(quán)的立法目的任務(wù)仍需要不斷進行立法調(diào)整。再者試點城市出臺都是地方性法規(guī)，在法律效力上遠遠比不上法律行政法規(guī)，在執(zhí)行上面更是難以保障，使得很多試點城市出臺的地方性法規(guī)不能實際發(fā)生有效法律效力。2．房屋的租金和押金立法保障不健全。我國在房屋租金管制上面沒有相關(guān)立法保障，這就給了出租人可乘之機。出租人可以要求承租人在租房的時候?qū)嵭小把喝兑?、押一付五”，在租房合同到期之后再以各種理由不退承租人押金，而承租人主張權(quán)利又困難重重?；蛘叱鲎馊艘蟪凶馊俗疃套馄跒橐荒?，否則不向出租人租房。更有一些中間商企圖先向所有個體戶租房，把所有個體戶房屋進行簡單裝修，之后便抬高租金，類似以壟斷的方式變相向承租人收取押金。而這些在法律中卻沒有相關(guān)立法規(guī)定，造成承租人租房難、租房貴。良好的房屋租金和押金管制需要立法給予保護，無法律規(guī)定則無權(quán)益保障。在解決房屋租售同權(quán)的問題上必須要解決房屋的租金和押金問題，押金和租金影響著房屋租賃市場的有序健康發(fā)展，合理的定價需要立法確定，有關(guān)物價部門需要合理審批。不能因為在租售同權(quán)過程中，增加租房租金和押金，造成承租人嚴重的經(jīng)濟負擔。避免房屋租賃市場的租金被無序抬高，影響市場經(jīng)濟穩(wěn)定。3．承租人的住宅權(quán)法律保障不完善。公民的住宅權(quán)保障是房屋租賃法中的核心，但是租賃合同訂立取決于雙方意思自治，屬于私法調(diào)整范疇。在合同平等的基礎(chǔ)上，出租人就可以不按照房屋租賃管理辦法規(guī)定的要求去履行義務(wù)，例如出租人同樣可以把毛坯房、地下室、車庫進行簡單裝修然后出租。出租人會通過合同約定的方式將一些出租人應(yīng)當承擔的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人，畢竟出租人掌握著主動權(quán)并且處于優(yōu)勢地位，這就嚴重導致承租人的居住環(huán)境得不到保障［2］。

二、面對“租售同權(quán)”立法問題的發(fā)展建議

（一）以憲法為指導制定住房租賃保障專門性法律。堅持憲法總領(lǐng)地位，堅持憲法中人權(quán)平等原則。任何人不得擁有超越法律的權(quán)利，這是憲法賦予公民的基本權(quán)利，也是現(xiàn)代社會人權(quán)平等最為重要的標志之一。公民平等權(quán)相對應(yīng)的義務(wù)人是國家主體，國家應(yīng)承擔保障公民平等權(quán)的義務(wù)。在房屋租賃市場領(lǐng)域，公民的平等權(quán)是遙不可期的，因為房屋所有權(quán)與戶籍所在地是捆綁在一起的。隨之而來的是大城市居民戶籍在公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)等方面享有巨大福利。所以想要解決房屋租售同權(quán)政策問題，應(yīng)當從憲法中的人權(quán)平等入手，堅持憲法中保障人權(quán)平等原則。通過這一原則，制定相適應(yīng)的房屋租賃保護法律法規(guī)，維護房屋承租人能夠與承租人一樣享有平等的房屋基本公共服務(wù)權(quán)利?！稇椃ā肥菄业哪阜?，應(yīng)當從憲法中的公民平等權(quán)來探討“租售同權(quán)”，為維護承租人享有平等穩(wěn)定的居住權(quán)提供法律保障。從嚴格的法律層面上解釋“租售同權(quán)”是不準確的。基于房屋買賣合同取得的房屋所有權(quán)與基于房屋租賃合同取得的房屋租賃權(quán)，是作為不同的民事權(quán)利。前者所享有的是物的所有權(quán)，后者享有的是對物的使用權(quán)。其對房屋的權(quán)屬在法律意義上存在根本差異。（二）強化保障住宅租賃立法自治功能?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出了一定程度的“租售同權(quán)”：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》更明確規(guī)定，承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。其實質(zhì)意義是賦予房屋的所有權(quán)人與承租人在基本公共服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)享有相同的住房保障權(quán)利。從民事權(quán)利義務(wù)分析，房屋承租人享有的承租權(quán)屬于債權(quán)而不是物權(quán)。但是在《合同法》中仍有很多條款是保護承租人的合法權(quán)益，例如《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；有了法律的明文規(guī)定之后，更應(yīng)當發(fā)揮法律的自治功能，作為切實可行的法律貫徹實施。當承租人權(quán)益受到損害時，法律應(yīng)當起到保護和調(diào)節(jié)的作用，成為惠及承租人安全居住的保障性立法［3］。《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》第十三條規(guī)定的承租人同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)也同樣值得肯定；第十一條規(guī)定了對租賃期限的限制，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對三年以上住房租賃合同且實際履行的，國家給予相關(guān)政策支持；第十四條規(guī)定出租人不得扣留押金；第十五條禁止出租人擅自進入租賃住房；從已有的法律法規(guī)來看，國家正在加快立法得以保障租售同權(quán)落實，法律的制定要充分發(fā)揮立法目的以及立法的自治功能，有效保障承租人的合法權(quán)益。

根據(jù)集[2014]22號《關(guān)于加強企業(yè)資產(chǎn)出租管理的通知》及集團公司董事長、總經(jīng)理的工作精神，為強化企業(yè)出租資產(chǎn)的監(jiān)督管理，確保國有資產(chǎn)保值增值，我部專門抽調(diào)內(nèi)審人員，分批分次派出檢查小組深入基層，開展出租資產(chǎn)檢查，現(xiàn)出租資產(chǎn)檢查工作結(jié)束，有關(guān)檢查工作情況匯報如下：

一、基本情況

我部按照“是否有相應(yīng)制度建立、是否有欠租、是否有免租”的出租資產(chǎn)總體檢查要求，重點從“企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)、租賃合同管理、租賃收入會計核算”等三個方面，對各子公司全部出租資產(chǎn)進行認真、細致、全面的檢查，基本情況較好。自2014年2月以來，各子公司通過加強出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，使得出租資產(chǎn)管理工作走向制度化、程序化、規(guī)范化，管理水平明顯提高。集[2014]22號文公布實施以后，各子公司出臺相應(yīng)出租資產(chǎn)管理制度的家、未建立制度家；共簽定租賃合同份，其中續(xù)簽份，內(nèi)部公開招標份、委托拍賣公司份；租金的收款按《租賃合同》履行份、未履行份共欠租萬元；租賃期限三年以下份、三至五年份、五年以上份，其中超過三年以上未上報審批份；年度出租資產(chǎn)情況在單位進行公示家子公司、未公示家子公司。

二、采取主要措施

各子公司主要采取以下幾方面措施，加強出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，確保了國有資產(chǎn)保值增值，取得了一定成績。

1、建章立制，規(guī)范管理。自加強資產(chǎn)出租管理辦法實施以來，各子公司認真學習資產(chǎn)出租管理辦法，深刻領(lǐng)會資產(chǎn)出租管理辦法的精神，結(jié)合本單位的實際情況，相繼出臺了出租資產(chǎn)管理辦法，使得資產(chǎn)出租更透明化、更公開化、更公正化，出租資產(chǎn)管理更加規(guī)范和有序，逐步提高和完善了出租資產(chǎn)管理工作。

跨境租賃貿(mào)易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內(nèi)的有進出口貿(mào)易資質(zhì)的企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購或復(fù)出口租賃物件。亦指境內(nèi)有進出口貿(mào)易資質(zhì)的出租人直接將租賃物件租給境外企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購或復(fù)出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機械設(shè)備､交通工具和儀器儀表等，它是服務(wù)貿(mào)易的一種。隨著對外經(jīng)濟貿(mào)易的日益開放，跨境租賃貿(mào)易呈現(xiàn)較快的發(fā)展，但與之相適應(yīng)的外匯管理等監(jiān)管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿(mào)易方式在運作過程中存在監(jiān)管漏洞。本文從國家外匯管理局揚州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿(mào)易中存在的風險，并提出完善對策。

一､案例基本情況

國家外匯管理局揚州市中心支局在日常開展的國際收支數(shù)據(jù)非現(xiàn)場核查中發(fā)現(xiàn)某外國公司(以下簡稱A公司)自2005年下半年以來以“租賃”和“安裝調(diào)試費”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計向境外母公司(以下簡稱B公司)支付12.4萬美元租賃設(shè)備項下費用。

據(jù)調(diào)查了解，A公司在辦理租賃項下租金對外付匯時，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產(chǎn)租賃合同，租金每年24萬美元，租期五年，累計120萬美元，由出租方負責采購､安裝､調(diào)試､維修和服務(wù)。該成套設(shè)備的商業(yè)發(fā)票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國進口的，當時采購價值843萬美元，在被租賃前是B公司的固定資產(chǎn)(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項下付匯時還向銀行提供了付匯申請書､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設(shè)備的進口貨物報關(guān)單發(fā)現(xiàn)其貿(mào)易方式是“外資設(shè)備物品(2225)”，與租賃貿(mào)易應(yīng)該對應(yīng)的貿(mào)易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿(mào)易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿(mào)易中可能存在的管理風險分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請書､租賃合同､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證等資料后，即以《國家外匯管理局關(guān)于現(xiàn)行法規(guī)中沒有明確規(guī)定的非貿(mào)易項目售付匯有關(guān)問題的通知》(匯發(fā)〔2003〕35號)為依據(jù)辦理了租金的對外售付匯業(yè)務(wù)。筆者認為如僅僅以未明確規(guī)定的非貿(mào)易名義辦理跨境租賃項下售付匯業(yè)務(wù)是一種簡單化的､不嚴謹?shù)牟僮餍袨?，并不符合當初該文件的立法本意，且存在不少管理風險和漏洞讓企業(yè)有機可乘。

摘要：鐵路貨運租賃管理是鐵路貨運管理的重要組成部分，隨著鐵路貨運組織改革、“公轉(zhuǎn)鐵”行動的深化推進，鐵路企業(yè)與承租企業(yè)的管理方式向市場化管理方式轉(zhuǎn)變。在概述南寧局集團公司貨運租賃管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對存在的問題，結(jié)合專業(yè)管理相關(guān)依據(jù)，提出夯實租賃基礎(chǔ)管理、明晰租賃管理職責、強化租賃市場化管理、規(guī)范租賃合同管理、防范租賃管理過程風險等貨運租賃管理對策，以規(guī)范鐵路貨運租賃管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高南寧局集團公司貨運市場競爭力。

關(guān)鍵詞：鐵路貨運設(shè)施；租賃管理；基礎(chǔ)管理；市場化管理

1南寧局集團公司貨運租賃管理現(xiàn)狀

中國鐵路南寧局集團有限公司(以下簡稱“南寧局集團公司”)地處粵港澳大灣區(qū)、中國－東盟自貿(mào)區(qū)、西南中南經(jīng)濟圈交匯處，是我國鐵路面向東盟的區(qū)域性交通樞紐，管轄西南4省區(qū)部分鐵路，集沿海鐵路、邊疆鐵路、山區(qū)鐵路、民族地區(qū)和革命老區(qū)鐵路于一體，承擔西部陸海新通道建設(shè)。南寧局集團公司現(xiàn)有車站342個，其中特等站3個，一等站13個，二等站20個，三等站36個，四等站228個，五等站42個；貨運辦理站124個，貨場90個；專用線206條，專用鐵路23條，共計229條(按使用標記分類為A類92條、B類127條、C類10條；按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，路產(chǎn)專用線48條，其中機務(wù)部14條，工務(wù)部13條，經(jīng)營開發(fā)部10條，車輛部5條，工程局5條，保衛(wèi)部1條，占比為21%，非路產(chǎn)專用線181條，占比為79%)；年貨運出租面積約30萬m2。南寧局集團公司鐵路貨運租賃管理依據(jù)《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》(鐵運[1995]107號)、《鐵路貨物運價規(guī)則》(鐵運[2005]46號)[1]、《關(guān)于公布翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)、《關(guān)于翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(寧鐵貨[2008]64號)、《南寧鐵路局貨場設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局專用線出租管理辦法》(寧鐵貨[2015]5號)等制度開展貨運租賃業(yè)務(wù)。南寧局集團公司貨運租賃分貨場及路產(chǎn)專用線(以下簡稱“貨運設(shè)施”)2類；貨運承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個體3種類型。由于出租貨運設(shè)施涉及的地區(qū)較多，租賃業(yè)務(wù)標準參差不齊，而且承租方是獨立于鐵路運營管理之外的實體，給鐵路貨運部門的安全管理帶來問題和隱患，影響到鐵路貨運部門的服務(wù)質(zhì)量。目前，南寧局集團公司貨運租賃業(yè)務(wù)主要存在以下問題。（1）管理辦法有待健全。鐵路專用線管理辦法為20世紀90年代修訂，貨物運價規(guī)章、貨運雜費規(guī)定均為21世紀初修訂，導致新的市場經(jīng)濟條件下貨運租賃管理缺乏制度依據(jù)，使得貨運租賃業(yè)務(wù)的部分環(huán)節(jié)、程序、職責等不夠明晰，影響了貨運服務(wù)質(zhì)量。目前南寧局集團公司把利用率低的貨運設(shè)施租給客戶，存在個別承租方轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營與鐵路貨物運輸無關(guān)的業(yè)務(wù)現(xiàn)象，沒有從南寧局集團公司經(jīng)營開發(fā)需要，以及提高貨場到發(fā)量和運輸收入出發(fā)制定相關(guān)管理辦法。因此，需要建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的租賃管理辦法和管理體系。（2）管理職責有待明晰。目前南寧局集團公司貨場的資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于土地房產(chǎn)部，路產(chǎn)專用線資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于工務(wù)、供電、經(jīng)營開發(fā)等部門，存在租賃管理辦法、管理職責不清的情況。例如，貨運部負責貨場設(shè)施的出租事務(wù)，涉及出租設(shè)施投資項目由總工室、土地房產(chǎn)部等部門負責；資產(chǎn)管理部門負責出租路產(chǎn)專用線的出租事務(wù)，租后的管理(包括簽訂合同、收費等)及專用線的變更名稱、辦理限制等運營管理工作歸屬于貨運部，存在各自為政、監(jiān)督不到位等問題，難以形成合力。另外，監(jiān)督管理部門沒有形成督查機制，對日常聯(lián)合監(jiān)督檢查要求不明確，不能從根源上發(fā)現(xiàn)問題。（3）租賃費率與市場脫節(jié)。南寧局集團公司管轄的北海、湛江等沿海地區(qū)，以及廣東西部、貴州黔西南州及湖南零陵等鐵路地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展不平衡。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、物價的提高，以往制定的貨場設(shè)施、路產(chǎn)專用線出租費率普遍低于當?shù)刈赓U費率，不利于租賃市場的公平競爭，影響了鐵路貨雜費的增收。（4）租賃合同管理有待加強。南寧局集團公司自開展貨運租賃業(yè)務(wù)以來，對出租的貨運設(shè)施通過每年簽訂“租賃合同”進行約束?！白赓U合同”主要根據(jù)《中華人民共和國合同法》，以及《關(guān)于公布翻卸車維檢費機車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)[2]、《鐵路貨物運價規(guī)則》(鐵運[2005]46號)的有關(guān)規(guī)定，多年來合同格式條款和內(nèi)容沒有經(jīng)過補充完善，協(xié)議內(nèi)容存在疏漏，不適應(yīng)貨運經(jīng)營管理的需要。另外，租賃業(yè)務(wù)簽訂運輸、安全協(xié)議存在走形式現(xiàn)象；承租方安全管理人員變動后沒有及時補齊并進行培訓；出租設(shè)施沒有納入貨場管理，未納入貨場《貨運管理細則》中，存在安全管理盲區(qū)。（5）租賃管理過程存在風險。南寧局集團公司貨運租賃業(yè)務(wù)管理存在不同程度的風險，一是現(xiàn)場工作人員按照客戶申請，與客戶商談，未經(jīng)對外公示招租環(huán)節(jié)，就提報租賃申請到貨運管理單位，對上級審批的項目不進行結(jié)果公示，存在定租的現(xiàn)象；二是對續(xù)租項目未走公示程序，就簡單上報續(xù)租申請，審批后就擬訂出租合同；三是對擬出租貨場設(shè)施項目沒有調(diào)查周邊出租市場情況，未做到詢價的環(huán)節(jié)，機械式按鐵路出租費率的最低檔次出租；四是存在出租項目所訂的合同內(nèi)容與審批的面積、起租時間不吻合，且未報備南寧局集團公司。

2南寧局集團公司貨運租賃管理對策

南寧局集團公司從實際情況出發(fā)，匯集貨運、財務(wù)、運輸、房產(chǎn)、工務(wù)、車務(wù)、經(jīng)營開發(fā)等多個管理部門的力量，積極調(diào)研各管轄地區(qū)租賃業(yè)務(wù)市場，征求承租方的意見，提出以下貨運租賃業(yè)務(wù)管理對策。2.1夯實租賃基礎(chǔ)管理。（1）整章建制。在南寧局集團公司層面上，對制約貨運出租管理業(yè)務(wù)的《南寧鐵路局貨場設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局鐵路專用線出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2015]5號)等相關(guān)管理辦法進行修訂，對出租條件、租賃申請資質(zhì)、審批程序、租賃合同、費用核收、監(jiān)督管理等方面內(nèi)容進行規(guī)范，修改后的管理辦法更加貼近實際及透明公開。管理辦法完善后，在南寧局集團公承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個體司范圍內(nèi)全面開展自查，檢查貨運租賃業(yè)務(wù)管理文電、辦理流程、合同簽訂、辦理運輸業(yè)務(wù)及費用核收情況，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題建立問題庫，逐項整改，形成閉環(huán)管理。（2）創(chuàng)造良好的運營環(huán)境。在符合貨物運輸條件下，只要承租方滿足貨裝能力，就申請放開貨物運輸?shù)桨l(fā)的辦理限制，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)企業(yè)或個體營銷能力[3]，同時做好貨物運輸各環(huán)節(jié)保障工作。2019年，南寧局集團公司在確保合規(guī)、安全生產(chǎn)的前提下全面放開出租貨場、專用線辦理限制，增加廣西中外運南寧儲運公司等46條專用線的運輸品類(包括礦建、工機、日用電器等65項)，增加專用線標記(A轉(zhuǎn)B)5條，實際貨運量同比增加310萬t。2.2明晰租賃管理職責。為理清貨運租賃管理職責，避免交叉監(jiān)管和監(jiān)管空白的問題，南寧局集團公司重新修訂貨運出租管理辦法，重新梳理各部門租賃管理職責，強化綜合監(jiān)管，發(fā)動貨運設(shè)施產(chǎn)權(quán)部門主觀能動性，并與涉及業(yè)務(wù)交叉及監(jiān)管的財務(wù)部、總工室、監(jiān)察等部門相互配合，采取聯(lián)動機制，充分掌握貨場設(shè)施使用情況。對停辦貨運業(yè)務(wù)或連續(xù)2年貨物到發(fā)量低于設(shè)計能力40%的鐵路貨場設(shè)施，以及不影響使用單位、管理單位生產(chǎn)需要的專用線，向社會公開招攬承租方，使用單位或產(chǎn)權(quán)單位黨政聯(lián)席會集體研究，對符合出租條件的，經(jīng)所管轄貨運單位審查鐵路運營辦理范圍，再提報到南寧局集團公司貨運部組織相關(guān)部門討論、審核后批復(fù)，全面盤活閑置的貨運設(shè)施。根據(jù)《中華人民共和國鐵路法》《鐵路安全管理條例》《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》等法律法規(guī)，界定鐵路與承租方相應(yīng)管理責任，落實鐵路部門監(jiān)督責任，促使承租方建立相應(yīng)的鐵路貨物運輸管理制度，確保貨物運輸安全。（1）承租方責任。根據(jù)承租用途擬訂職責：一是遵紀守法開展鐵路貨物運輸、倉儲經(jīng)營；二是配備經(jīng)營和安全設(shè)備，做好日常養(yǎng)護，確保設(shè)備狀態(tài)良好；三是按要求設(shè)置經(jīng)鐵路方專業(yè)業(yè)務(wù)培訓合格的作業(yè)人員和管理人員，并保持人員隊伍的相對穩(wěn)定；四是制定、完善相應(yīng)安全經(jīng)營制度，簽訂《使用設(shè)施安全承諾書》，并協(xié)議交鐵路方一定的違約金，管理上符合貨運標準化管理要求；五是嚴格管控現(xiàn)場，整改各種安全隱患，確保貨運運輸安全。（2）鐵路方責任。一是強化貨物運輸、倉儲等運營業(yè)務(wù)的檢查和指導，防范安全風險，杜絕鐵路貨物運輸事故的發(fā)生；二是加強運輸組織協(xié)調(diào)，提供相應(yīng)運輸條件的支持，滿足承租方運輸、倉儲等業(yè)務(wù)開展的需要；三是加強出租設(shè)施標準化管理，提供良好的運營環(huán)境；四是結(jié)合現(xiàn)場實際，制訂出租貨場設(shè)施運輸生產(chǎn)應(yīng)急措施，強化應(yīng)急處置演練；五是加強和規(guī)范承租方人員崗前培訓管理，提供貨運、消防等方面知識的培訓，使得從業(yè)人員牢固樹立安全責任意識與安全風險意識[4]。2.3強化租賃市場化管理。根據(jù)南寧局集團公司管轄貨運租賃設(shè)施的特點，走訪當?shù)匚锪?、倉儲及鐵路貨源市場，充分調(diào)研市場情況，分析鐵路運輸、倉儲市場潛在優(yōu)勢，挖潛市場價值空間[5]，與新老客戶良好溝通并得到客戶支持。對擬出租的貨運設(shè)施，認真研究鐵路貨運出租業(yè)務(wù)的規(guī)章及辦法，用足費率政策，擬定與市場接軌的出租費率，經(jīng)公開招租公示、競價方式擬定承租方，從基層單位到上級審批部門層層把關(guān)，走審批程序、對審批結(jié)果進行對外公示，無疑議后與客戶簽訂租賃合同。同時，為提高貨運服務(wù)質(zhì)量，減輕重點承租企業(yè)資金負擔，根據(jù)新管理辦法，調(diào)整其承租鐵路貨運設(shè)施的預(yù)付款額度和付款方式。2019年，南寧局集團公司共出租95宗，實現(xiàn)運雜費同比增收30%，貨物到發(fā)量增加1384萬t。2.4規(guī)范租賃合同管理。鐵路與承租方簽訂租賃合同是落實雙方的責任前提，租賃合同明確了雙方在租賃關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，確保出租設(shè)施的規(guī)范運營及出租費用按時按額核收，必須高度重視。擬訂的租賃合同具體包括租賃設(shè)施的基本信息、租賃用途、期限、租金標準及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解約條件、違約責任、免責條款、合同爭議的解決方式等條款，條款更加適應(yīng)鐵路經(jīng)營需要及安全需要，如把出租費用修改為服務(wù)使用費用，增加對承租方安全違約的處罰條款等。鐵路貨運設(shè)施租賃管理中把握運輸安全尤為重要。因此，應(yīng)認真簽訂出租設(shè)施運輸及安全協(xié)議，按照非路產(chǎn)貨運設(shè)施運輸運營管理模式，杜絕無運輸協(xié)議、安全協(xié)議運營，規(guī)范運輸協(xié)議具體條款內(nèi)容，特別是規(guī)范運輸協(xié)議中的運輸管理、車輛交接、裝卸車組織、作業(yè)時間、貨物的交付、貨車清掃、運輸共用等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，應(yīng)嚴格執(zhí)行協(xié)議條款，承租方安全管理人員變動后應(yīng)及時補齊并培訓合格，認真履行安全責任。鐵路安全管理人員應(yīng)加強對出租貨運設(shè)施的管控，把出租貨運設(shè)施納入貨場管理，體現(xiàn)在《貨運管理細則》中，并定期或不定期針對出租設(shè)施開展檢查，降低安全風險。同時，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時處置，形成閉環(huán)管理，全面提高貨運設(shè)施租賃安全管理水平。2.5防范租賃管理過程風險。（1）加強教育培訓。開展管理警示教育，增強從業(yè)人員的自覺性和主動性，促使員工牢固樹立“素質(zhì)過硬”、“執(zhí)行有力”的思想。（2）從制度上防范。在修改南寧局集團公司相關(guān)出租管理辦法時，著重對過程監(jiān)督管理方面內(nèi)容進行規(guī)范，嚴格規(guī)范出租貨運設(shè)施的條件，做好對出租市場的詢價調(diào)查，以實際數(shù)據(jù)為憑證依據(jù)，避免人為因素，維護鐵路企業(yè)的經(jīng)濟效益；嚴格出租申請環(huán)節(jié)，必須對擬招租項目及批復(fù)下達的擬定租項目的相關(guān)內(nèi)容進行對外公示各5個工作日，公示期滿無異議后才能進行下一步的租賃流程。（3）強化監(jiān)督管理。嚴格按出租管理辦法進行貨場設(shè)施出租項目的審批，落實集體決策審批制度，對不符合相關(guān)規(guī)定的或提報材料不齊全的項目，不予以審批；規(guī)范審批材料記錄臺賬的管理，力求整個申請到定租各環(huán)節(jié)臺賬清晰。把貨場設(shè)施租賃業(yè)務(wù)列入管理風險點，制定防控措施，強化管理“紅線”、遵章守紀意識。審批領(lǐng)導小組對每個出租項目信息可控，動態(tài)掌握承租方的貨運量、運輸品類、運輸條件、運輸需求、生產(chǎn)資源、安全生產(chǎn)狀況等基礎(chǔ)信息[6]，不定期會同監(jiān)察、財務(wù)收入等部門進行專項檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，涉及違紀的按規(guī)處理。

摘要：分析與銀行借貸相比融資租賃的優(yōu)勢，介紹融資租賃合同內(nèi)容，分析融資租賃在我國的現(xiàn)狀及其開發(fā)對我國企業(yè)的益處。

關(guān)鍵詞：融資租賃銀行借貸合同操作流程

融資租賃是以融資為直接目的信用方式，它表面上是借物，而實質(zhì)上是借資，并以租金的方式分期償還?，F(xiàn)代租賃通過融資與融物、投資與貿(mào)易的結(jié)合，不僅是設(shè)備投資、產(chǎn)品促銷的重要手段，而且有利于技術(shù)更新、產(chǎn)品升級、引進外資、擴大出口。融資租賃通過"租雞生蛋，賣蛋還租，賺得蛋雞"，承租人不需立即支付所需機器設(shè)備的全部價款，并可利用租賃物所產(chǎn)生的利潤支付租金。在租賃業(yè)比較發(fā)達的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。

相比銀行借貸進行的融資，融資租賃具有以下優(yōu)點：

1．產(chǎn)權(quán)關(guān)系不同于銀行信用。銀行信用中銀行失去了對資金的所有權(quán)、擁有債權(quán)；融資租賃在租賃期同仍有對租賃資產(chǎn)的所有權(quán)，承租方僅有使用權(quán)。融資租賃通過融資避免了資金挪用現(xiàn)象的發(fā)生，有效防止了資本形成過程中的資金轉(zhuǎn)移，具有較強的約束力。

2．提供信用的要求不同。銀行提供信用一般要求借款單位有一定數(shù)量的自有資金，按規(guī)定要占借款額的30％，融資租賃則無此限制。

近年來，會計職業(yè)界部分人士從稅法自身的缺漏以及稅法與會計制度之間的差異分析入手，對納稅籌劃的理論與實務(wù)進行了大量的研究。但筆者認為，納稅籌劃不能僅僅局限于會計、稅收領(lǐng)域來進行討論，其理論與實務(wù)研究不能夠缺失法的觀念，合法性應(yīng)是納稅籌劃方案的首要原則。本文擬從對一融資租賃納稅籌劃案例的分析，就降低納稅籌劃法律風險的途徑作出探討。

[案例]假定有S和T兩個公司，S擬向T銷售大型成套精密設(shè)備。設(shè)備賬面價值200萬元，經(jīng)濟使用年限為20年，雙方協(xié)定的資產(chǎn)交易價款為300萬元，價款以銀行轉(zhuǎn)賬方式一次結(jié)清。S公司適用的所得稅稅率為30％。與之有關(guān)的交易費用等間接費用忽略不計，假定交易雙方所屬稅務(wù)征管部門核定該設(shè)備的最低折舊年限為10年，S公司與T公司均按10年直線計提折舊。S公司的稅收負擔為：營業(yè)稅300×50％=15（萬元），再加上所得稅（300-200-15）×30％=25.5（萬元），共計40.5萬元。

一、納稅籌劃方案不應(yīng)違反強制性、禁止性法律規(guī)范

為了有效降低稅負，有人主張通過一個租賃合同（合同一）、一個借款合同（合同二）和一個抵押合同（合同三）來進行籌劃：合同一規(guī)定，S公司（甲方）向T公司（乙方）出租該資產(chǎn)10年，雙方簽訂租賃合同，確認資產(chǎn)公允價值為300萬元。甲方每年向乙方收取租賃費用20萬元，乙方須于租賃期間每一年度的1月7日向甲方指定賬戶轉(zhuǎn)賬付款，逾期未付款時經(jīng)雙方協(xié)商一致本合同可以撤銷。合同二規(guī)定，S與T簽訂借款合同，向T借款200萬元用于T同意的投資項目，雙方約定借款年利率為10％。S應(yīng)當于每一年度的7月1日之前向T指定賬戶支付借款年息20萬元整。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，S逾期未向T支付當年應(yīng)付利息，經(jīng)書面通知催付10日內(nèi)仍未付足的，T有權(quán)扣押、留置甲方與借款金額價值相當?shù)膿Ｎ?，自T郵寄出扣押該擔保通知書之日起，本合同自動失效。合同三規(guī)定，S與T簽訂抵押合同。甲方逾期未向乙方支付、經(jīng)書面通知催付10日內(nèi)仍未付足當年應(yīng)付利息時，雙方以A資產(chǎn)折合價款200萬元清償甲方全部債務(wù)。

籌劃者認為，這一安排使銷售變成了經(jīng)營租賃，符合法律規(guī)定?；I劃當年，S公司將享有稅上收益｛[20-20+（20×5％）+20]×30％｝-（20×5％）=5.3（萬元）。而T公司報表上財務(wù)費用（借款利息）與管理費用（租）賃費）正好相抵，將不發(fā)生額外稅負。第二年及以后期間，如果甲方乙方保持第一年相互結(jié)算，直到合同終止，則資產(chǎn)清理凈損益為零。10年安排期間綜合效果為：S公司的租賃交易無所得稅稅負，有營業(yè)稅稅負10萬元；S占有固定資產(chǎn)折舊等稅上利益5.3萬元。如果S第二年對T的催付利息通知書不予理睬，T亦不付給S租賃費。T按合同留置該資產(chǎn)并寄出資產(chǎn)折價清償通知書，合同按失效條款自動終止。兩種情況納稅義務(wù)都低于未作籌劃時。

筆者認為，上述籌劃方案以租賃、借款加抵押，實現(xiàn)銷售的目的，方案以節(jié)稅為目的，設(shè)計出環(huán)環(huán)相扣的交易鏈，形成復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)。但是，該方案存在著一些與我國現(xiàn)行法律相悖的地方，主要有：1.S與T之間簽訂的抵押合同屬于“流押契約”，將被認定無效。

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

對當前房地產(chǎn)案件中幾個常見問題的調(diào)查分析

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內(nèi)容。

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：