導(dǎo)語：如何才能寫好一篇投資估算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    (按500畝可建面積計算)"

    

    序號 投資項目 建筑面積（m2） 投資額（萬元） 平米造價 所占比例

    

    一 投資總額 500002.50  76445.70  1528.91  100%

    二 征地及拆遷費用 500畝 22500.00  450.00  29%

    三 規(guī)劃及前期工程費 970.00  19.40  1%

    1 規(guī)劃設(shè)計費 150.00 

    2 工程設(shè)計費 455.00 

    3 地質(zhì)勘察費 105.00 

    4 可研費 10.00 

    5 三通一平費 250.00 

    四 建設(shè)工程費 35000.18  700.00  46%

    1 建安工程費（基礎(chǔ)） 5000.03 

    2 建安工程費（主體、安裝） 30000.15 

    五 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 1500.01 

    六 其他費用 8896.69  177.93  12%

    1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 7000.04 

    2 圖紙審查費 59.15 

    3 執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督費 70.00 

    4 招標管理費 7.50 

    5 工程監(jiān)理費 60.00 

    6 消防審查費 200.00 

    7 人防異地建設(shè)費 1500.01 

    七 開發(fā)管理費 599.70  11.99  1%

    八 貸款利息 3375.00  67.50  4%

    九 銷售費用 1850.01  37.00  2%

    十 不可預(yù)見費 1754.11  35.08  2%

    十一 銷售額 92500.46 

    十二 銷售稅金 5.50% 5087.53 

    十三 銷售凈額 87412.94 

篇2

關(guān)鍵詞：土地整治；投資估算；資金籌措

Abstract: In order to better guide the Guangdong Provincial Land remediation planning (2011-2015) and completed the planning objectives, the study focuses on analysis and calculation during planning of land consolidation project total inverstment and inversment in key projects;land remediation task in Guangdong Province during the "12th five-Year "funding measures were analyzed. The results show that: the total investment in land remediation projects in Guangdong Province and investment in key projects are large; facing explore funding narrower, and how to introduce social capital.

Key words: Land remediation; Benefit evaluation; Analysis

中圖分類號：F301.23 文獻標識碼：A 文章編號：

廣東省土地整治投資估算研究根據(jù)《廣東省土地整治規(guī)劃（2011-2015年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）提出的整治任務(wù)，選取不同土地整治類型的典型項目進行抽樣分析，得到廣東省土地整治投資標準，并測算規(guī)劃期內(nèi)的總投資量和重點工程的投資量；同時就近期投入的資金籌集渠道和相關(guān)措施展開分析，為合理安排土地整治項目提供依據(jù)，為土地整治規(guī)劃提供專題性參考[1-2]。

1單位面積投資標準測算

土地整治項目單位面積投資以廣東省近幾年土地整治項目單位面積投資量平均水平為基礎(chǔ)，對土地整治項目進行工程費用測算，綜合考慮典型項目單位面積投資量、土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額標準關(guān)于影響因素的修正等因素，確定各類型土地整治項目單位面積投資標準[3-4]。

1.1 典型項目測算法

由于歷史實施項目存在投資額度和時空差異，為保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性和連續(xù)性，研究選取近五年實施的土地整治典型項目。其中高標準基本農(nóng)田建設(shè)選取土地國家級和省級投資土地整理項目，農(nóng)用地整治補充耕地選取利用園地山坡地補充耕地項目，自然災(zāi)毀土地復(fù)墾選取水毀農(nóng)田復(fù)墾，生產(chǎn)建設(shè)項目土地復(fù)墾選取省級評審的礦山和線性工程土地復(fù)墾項目，農(nóng)村建設(shè)用地整治選取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目，宜農(nóng)未利用地開發(fā)選取國家級和省級土地開發(fā)項目。典型項目抽樣數(shù)目見表1。

經(jīng)初步測算，廣東省高標準基本農(nóng)田建設(shè)單位投資量區(qū)間取 [0.24,0.27] 萬元/畝；農(nóng)用地整治補充耕地單位投資量區(qū)間 [0.68,0.71] 萬元/畝；自然災(zāi)毀土地復(fù)墾和生產(chǎn)建設(shè)項目土地復(fù)墾項目歷史數(shù)據(jù)較少，且樣本值顯得比較離散，不構(gòu)成顯著規(guī)律，取其均值為下限，最大值為上限，則自然災(zāi)毀土地復(fù)墾項目投資量區(qū)間為[0.36,0.87]萬元/畝；生產(chǎn)建設(shè)項目土地復(fù)墾項目投資量區(qū)間為[1.56,2.19] 萬元/畝；農(nóng)村建設(shè)用地整治主要考慮拆舊區(qū)的土地復(fù)墾，設(shè)定其投資量與生產(chǎn)建設(shè)項目土地復(fù)墾等同，即[1.56,2.19] 萬元/畝；“三舊”改造項目取均值為下限，最大值為上限，則投資量區(qū)間為[122.26,140.45] 萬元/畝；宜農(nóng)未利用地開發(fā)取土地開發(fā)標準，即[0.68,0.71] 萬元/畝。

1.2 工程費用測算法

現(xiàn)有或類似的項目類型，可利用已知的工程構(gòu)成，對其進行費用測算。農(nóng)村建設(shè)用地整治、“三舊”改造、圍海造地等特殊性強，不做測算；主要針對高標準基本農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)用地整治補充耕地、廢棄土地復(fù)墾和宜農(nóng)未利用地開發(fā)項目，其費用構(gòu)成包括工程施工費、設(shè)備購置費、其他費用和不可預(yù)見費等。其構(gòu)成內(nèi)容繁雜，往往因整理項目點的位置、地形、地貌、水源、土質(zhì)等因素而出現(xiàn)較大差別。為保證測算結(jié)果更符合實際，按《規(guī)劃》統(tǒng)一劃定的分區(qū)，將全省分為珠三角平原城鎮(zhèn)發(fā)展綜合整治區(qū)、粵東沿海農(nóng)村土地綜合整治區(qū)、粵西沿海農(nóng)村土地綜合整治區(qū)和粵西北山區(qū)生態(tài)保護綜合整治區(qū)分別進行測算，全省平均數(shù)采用四個片區(qū)簡均。測算得到規(guī)劃基期和預(yù)期規(guī)劃期末的高標準基本農(nóng)田建設(shè)單位投資量 [0.27，0.29]萬元/畝（見表2），農(nóng)用地整治補充耕地單位投資量[0.27，0.29]萬元/畝，宜農(nóng)未利用地開發(fā)單位投資量[0.68，0.70] 萬元/畝。

1.3 后期管護和單位投資標準的確定

土地整治后期管護是土地整治工作綜合效益發(fā)揮長期作用的重要保障。土地整治后期管護主要包括國土資源管理部門對耕地質(zhì)量進行定期或不定期的抽查評價；溝渠的清淤、泵站等農(nóng)田水利工程的檢修等；對田間道路工程的檢修；對防護林進行澆水、施肥、噴藥、修剪和補栽等。目前國內(nèi)土地整治后期管護的主要資金落實渠道有地方政府列支、農(nóng)村集體組織自籌和受益人自籌等[5]。本研究考慮靜態(tài)投資，結(jié)合廣東省土地開發(fā)整理實踐經(jīng)驗，并參考其他省份關(guān)于土地整治項目后期管護的做法，初定高標準基本農(nóng)田建設(shè)管護每年單位投資量為0.015萬元/畝，主要用于耕地質(zhì)量監(jiān)管監(jiān)測；土地開發(fā)（包括農(nóng)用地整治補充耕地和宜農(nóng)未利用地開發(fā)）管護每年單位投資量為0.01萬元/畝，主要用于種植獎勵和地力培肥；農(nóng)村建設(shè)用地整治管護每年單位投資量0.03萬元/畝，用于拆舊區(qū)客土培肥和苗木管護。初步考慮符合規(guī)劃土地整治項目實施后連續(xù)10年的投資，故農(nóng)用地整治后期管護投資量為0.15萬元/畝，土地開發(fā)后期管護投資量為0.10萬元/畝，農(nóng)村建設(shè)用地整治后期管護投資量為0.3萬元/畝，自然災(zāi)毀土地復(fù)墾管護投資量0.35萬元/畝。其中生產(chǎn)建設(shè)項目土地復(fù)墾一般在復(fù)墾方案中考慮到若干年管護工程的資金安排，故不對其追加后期管護的費用；“三舊”改造項目不追加相關(guān)費用。

綜合兩種預(yù)測方法得到的平均單位投資量與后期管護產(chǎn)生的費用，取兩者平均值為下限，期末的單位投資量為上限。高標準基本農(nóng)田建設(shè)和自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾主要安排在《規(guī)劃》近期實施，故不考慮其后期管護費用。具體見表3。

表1土地整治樣本項目數(shù)量匯總 單位：個數(shù)

表2高標準基本農(nóng)田建設(shè)工程費用測算單位：元/畝

表3各類型土地整治單位投資標準 單位：萬元/畝

2總投資規(guī)模估算

利用單位面積投資標準和規(guī)劃期末各土地整治類型規(guī)模、新增耕地潛力等要素，估算得到規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)用地整治需要投入511.5億元，占總投資的3.43%；農(nóng)村建設(shè)用地整治需要投入168.75億元，占總投資的1.13%；“三舊”改造需要投入14000億元，占總投資的93.94%；宜農(nóng)未利用地開發(fā)需要投入24億元，占總投資的0.16%；土地復(fù)墾要投資199.5億元，占總投資的1.34%。

估算總投資量，即將各類型項目進行匯總，得到該土地整治總投資量（C），計算公式如下：

式中：Ii 為i類項目單位面積標準投資（萬元/畝）；Si為第i類規(guī)劃項目面積（畝）；C為規(guī)劃總投資額（萬元）。

根據(jù)規(guī)劃目標確定的農(nóng)用地整治、損毀土地復(fù)墾和建設(shè)用地整治等各類型土地整治的潛力規(guī)模，分別估算各類投資并進行匯總。經(jīng)測算，廣東省土地整治總投資規(guī)模為14903.75億元。

3重點工程投資估算

高標準基本農(nóng)田綜合整治工程。以工程量測算為基礎(chǔ)，結(jié)合土地整治平均投入成本測算，確定完成高標準農(nóng)田綜合整治工程共需要投入約100.4億元。其中，高標準基本農(nóng)田集中區(qū)建設(shè)共需投資65.9億元；高標準基本農(nóng)田整備區(qū)建設(shè)共需投資34.5億元。

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地整治工程。按照土地整理平均投入成本測算，實現(xiàn)工程確定的整治目標，共需要投入約298.4億元，完成農(nóng)村建設(shè)用地整治25萬公頃，“三舊”改造4萬公頃。

圍海造地工程。主要圍繞沿海灘涂利用和圍海造地兩項任務(wù)來開展。工程總投資60億元，其中沿海灘涂開發(fā)整治工程投資26億元，圍海造地工程34億元。

土地復(fù)墾工程。包括歷史遺留用地土地復(fù)墾工程、生產(chǎn)建設(shè)項目損毀土地復(fù)墾工程和自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾工程。工程總投資206.7元，其中歷史遺留用地土地復(fù)墾工程投資7.3億元、生產(chǎn)建設(shè)項目損毀土地復(fù)墾工程投資47.9億元、自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾工程投資151.5億元。

4結(jié)論與討論

（1）通過基于單位生產(chǎn)能力估算法而確定的典型項目測算法和工程費用測算法，制定單位面積標準，是切實可行的估算土地整治總投資和重點工程投資的科學(xué)方法。

（2）后期管護直接影響到土地整治的投資及項目的可持續(xù)性，土地整治生物、工程管措顯得非常重要。

（3）廣東省規(guī)劃期內(nèi)（2011~2015年）的土地整治總投資約為14903.75億元，其中重點項目投資為665.5億元；規(guī)劃期內(nèi)預(yù)計政府投入資金520億元，主要用于高標準基本農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)用地整治，引入社會資金14383億元，用于土地復(fù)墾和“三舊”改造，規(guī)劃期內(nèi)投資供需平衡。

參考文獻：

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[3]肖光強.土地開發(fā)整理投資估算方法研究[D].北京.中國礦業(yè)大學(xué),2010.

[4]吳飛,李閩,陳江龍,周生路.土地開發(fā)整理投資估算分析方法探析——以江蘇省為例.[J].土壤.2004,36(4):359-364.

[5]聶志平.土地開發(fā)整理項目實施效果評價及工程后期管護初探——以廣饒縣為例.[D].山東.山東農(nóng)業(yè)大學(xué).2010.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據(jù)；(2)進行項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。

2、投資估算要求

估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設(shè)項目的資金籌措、實施計劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設(shè)項目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復(fù)計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項目設(shè)計的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標價格、費用水平調(diào)整到項目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設(shè)項目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應(yīng)，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現(xiàn)項目價值的最佳。

(2)技術(shù)配套因素

先進的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當前技術(shù)及裝備還沒有達到與經(jīng)濟規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導(dǎo)致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據(jù)項目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。

3.2 項目的技術(shù)方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調(diào)查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設(shè)計有據(jù)可依，使設(shè)計標準有一個預(yù)先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項目各分項建設(shè)標準。

(2)建設(shè)標準

建設(shè)標準的明確是投資估算準確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計進行投資估算時，要充分了解設(shè)計意圖及建設(shè)標準。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標準和設(shè)計思路，并結(jié)合對同類項目經(jīng)驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設(shè)備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標準。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準確完整的投資估算。

(3)項目規(guī)模

項目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應(yīng)堅持經(jīng)濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。

(4)設(shè)計參數(shù)的確定

隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標準在不斷提高和完善，設(shè)計內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設(shè)計參數(shù)有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經(jīng)驗、設(shè)計師的經(jīng)驗水平、估算者的經(jīng)驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應(yīng)確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設(shè)項目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設(shè)的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發(fā)行的時限性

指標的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應(yīng)根據(jù)項目實際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負荷下的流動資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負荷下的流動資金承壓生產(chǎn)負荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時期匯率變化對涉外建設(shè)項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費基礎(chǔ)、取費標準和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應(yīng)當通過對工程經(jīng)濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設(shè)計概算依據(jù)。

4.3 建設(shè)地點選址不當

建設(shè)地點的選擇，對建設(shè)項目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調(diào)查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調(diào)查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設(shè)項目在合資雙方協(xié)議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產(chǎn)項目的設(shè)計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設(shè)計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進行定位，例如根據(jù)項目的功能要求，并結(jié)合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎(chǔ)資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學(xué)性、合理性就需要準確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術(shù)經(jīng)濟指標并實時更新，在通過預(yù)定的計算規(guī)則進行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進行調(diào)整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計人員本著技術(shù)先進性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項目經(jīng)濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設(shè)計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導(dǎo)致項目的投資遠遠超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現(xiàn)項目成本的控制。

參考文獻

[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進行工程造價管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2007.

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關(guān)鍵詞：公路工程；估算指標；對比

中圖分類號：X734文獻標識碼： A

投資估算是指在項目的可行性研究階段中，按照現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進行的估計。準確、全面地估算建設(shè)項目的工程造價是建設(shè)項目可行性研究的重要工作，也是整個建設(shè)項目投資決策階段工程造價管理的重要任務(wù)。《公路基本建設(shè)工程投資估算編制辦法》（JTGM20―2011）和《公路工程估算指標》（JTGM21―2011）（以下簡稱新指標）自2012年1月1日起在全國施行，1996年印發(fā)的《公路工程基本建設(shè)想項目投資估算編制辦法》（以下簡稱舊指標）同時廢止。現(xiàn)以江蘇省內(nèi)部分高速公路及國省干線為例，對新的估算指標進行全面的測算，以掌握新估算指標的費用構(gòu)成、子目指標綜合情況等，指導(dǎo)今后的估算編制工作。

1新老估算指標內(nèi)容的比較

新老估算指標的主要差異主要體現(xiàn)在總體變化、具體指標和編制辦法三方面。

1.1 總體變化

① 新指標取消了綜合指標

老指標中分為綜合指標和分項指標，而隨著公路項目改擴建工程的增多及高速公路逐步向山區(qū)的發(fā)展，地質(zhì)條件、工程含量都有了很大的差異，綜合指標綜合性太強，已難以滿足公路行業(yè)日益復(fù)雜的項目需要，因此在新估算指標中取消了綜合指標。

② 材料、機械由綜合到具體

老指標中鋼護筒、鋼套箱、鋼沉井、各種鋼模板為加工鋼材，水泥未按照標號劃分，機械只列出機械使用費，諸如此類的材料、機械綜合到一起。而目前材料單價是按照市場調(diào)查確定，材料綜合反而加大了材料價格調(diào)查的難度，不利于估算的編制，機械使用費的綜合形式也無法反映燃油隨市場變化的特點。新指標針對以上材料和機械進行了分離，同概算預(yù)算定額一樣，全部列出指標子目所有的材料名稱及消耗量，更好的反映了市場價格行為，更加符合實際。

③ 取消其他工程費費率

老指標中臨時工程、綠化工程等均以費率形式體現(xiàn)，而目前隨著施工標準化、綠化環(huán)保要求的日益提高，已不宜將這些內(nèi)容綜合到費率里，而是應(yīng)該綜合到指標中或是進行單列，更能反映項目特點，有利于合理確定投資估算。

1.2 具體指標

① 路基工程：新指標將土方打開，不再以設(shè)計斷面方計價，分為挖方、填方、借方等子目體現(xiàn)，與目前公路項目取土困難、土方運距較遠的特點向適應(yīng)；軟基處理中由于目前處理形式較多，新指標將按處理長度計算調(diào)整為按處治面積計算。

② 路面工程：隨著新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，新指標新增了改性瀝青、瀝青瑪蹄脂、瀝青再生、鋼纖維混凝土路面及水泥石屑、水泥石灰碎石等基層定額。

③ 隧道工程：根據(jù)目前建設(shè)發(fā)展的需求，對近年來隧道建設(shè)中廣泛采用的新技術(shù)、新工藝和新材料納入新指標，按照分離式、連拱、小凈距、道路等級、車道數(shù)、隧道長度進行細化。

④ 涵洞工程：將老指標中不分涵洞結(jié)構(gòu)形式、按照地區(qū)和道路等級劃分子目、以道為計量單位調(diào)整為分結(jié)構(gòu)形式、按照跨徑劃分子目、以m為計量單位，以滿足工程中各種涵洞的編制需求。

⑤ 橋梁工程：根據(jù)目前國內(nèi)橋梁大跨徑建設(shè)的發(fā)展趨勢，增加預(yù)應(yīng)力混凝土小箱梁預(yù)制安裝、懸索橋、斜拉橋、鋼管拱結(jié)構(gòu)指標，橋梁標準跨徑調(diào)整為按16m劃分，對技術(shù)復(fù)雜大橋定額進行優(yōu)化，新增地下連續(xù)墻、錨體定額。

⑥ 交叉工程：互通式立體交叉匝道按照不同寬度劃分子目，分離式立體交叉橋梁取消老指標中單獨指標，規(guī)定按照橋梁工程指標編制估算。通道由按道計量調(diào)整為按洞身長度和洞口計量，人行天橋則調(diào)整為按面積計算。

⑦ 交通工程及沿線設(shè)施：新增監(jiān)控系統(tǒng)按路線總長度扣除隧道長度（雙洞）后的長度計算、通信系統(tǒng)以路線長度計算、收費系統(tǒng)按車道數(shù)計、服務(wù)房屋按項目所需的房屋建筑面積之和計算；新增隧道、橋梁工程機電設(shè)施。

⑧ 臨時工程：為新指標新增單位工程，老指標則按費率考慮。

1.3 編制辦法

新編辦項目建設(shè)書投資估算和可行性研究報告投資估算采用同一估算項目表和表格樣式，工程類別劃分方法與費率與2007部頒概算預(yù)算編辦一致。

2新老估算指標的測算結(jié)果及分析

測算項目涉及江蘇省8個公路工程，人工費單價采用96版老估算指標中江蘇省人工費單價30元/工日，材料單價、各項取費標準均在相同條件下進行分析計算。

2.1 建筑安裝工程費及投資總估算測算結(jié)果

測算結(jié)果顯示，新估算指標工程造價水平普遍下降，建筑安裝工程費用（以下簡稱建安費）下降6.72%，投資估算總費用下降6.05%，具體測算比較結(jié)果詳見圖1。

圖1新老估算指標公路工程造價對比圖

2.2 測算結(jié)果分析

① 人工費對比：

新估算指標人工消耗量明顯低于老估算指標，降低幅度合計為30.95%。其中高速、一級、二級公路分別降低38.65%、26.17%和28.7%，這與目前公路工程施工機械化程度大幅提高有直接關(guān)系。人工消耗量的降低使得新估算指標中人工費金額普遍小于老估算指標，新估算指標人工費合計減少幅度達43.61%，這又為各省上調(diào)人工費單價預(yù)留了空間，有利于交通建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

② 材料費對比：

通過對比可知，新估算指標的材料費與老估算指標相比有兩個特點：一是新估算指標材料費金額普遍高于老估算指標。測算結(jié)果顯示，新估算指標材料費合計增加幅度7.49%。其中高速、一級、二級公路增加分別為3.28%、9.75%和4.24%。二是新估算指標中材料費占總估算費用的比例大于老估算指標，測算項目中，老估算指標中材料費占總估算費用的比例合計為35.25%，新估算指標中材料費占總估算費用的比例平均為40.33%，較老估算指標同比增加約5.08%。這與近年來公路工程對質(zhì)量標準、抗震等級、安全性能的要求逐步提高，項目對建設(shè)材料的質(zhì)量要求越來越嚴格有直接關(guān)系。

③ 機械費對比：

通過對比可知， 新估算指標機械費金額普遍小于老估算指標。測算結(jié)果顯示，新估算指標機械費合計減少幅度達35.36%。其中高速公路降低約為34.6%，一級公路降低約為35.91%，二級公路降低約為18.55%。這體現(xiàn)了公路工程項目管理專業(yè)化、工程施工標準化管理的發(fā)展趨勢，通過加強工程機械的管理，提高機械設(shè)備的完好率和使用率，充分發(fā)揮機械設(shè)備的生產(chǎn)效率和資產(chǎn)效益，來降低機械使用費，進而控制工程造價。

3結(jié)論

通過差異對比和項目測算，我們明顯看出新估算指標更加貼近設(shè)計階段造價編制方式，在相同的人工單價下，定額中工、料、機的造價水平都與目前公路行業(yè)的發(fā)展特點相一致。新指標的施行，必然利于工程造價更加有效、合理的控制。

參考文獻：

[1] 交通運輸部頒《公路工程基本建設(shè)工程投資估算編制辦法》（中華人民共和國行業(yè)標準JTJ M20-2011）。

[2] 交通運輸部頒《公路工程估算指標》（中華人民共和國行業(yè)標準JTJ M21-2011）。

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    (一)商業(yè)銀行的投資管理增加值估算

    從2004年光大銀行發(fā)行第一款外幣與人民幣理財產(chǎn)品至今,銀行理財產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展得很豐富,涉及了債券貨幣類,股票與結(jié)構(gòu)類等等5。關(guān)于理財計劃的運營模式,制度分析等,已經(jīng)有很多研究,但是,關(guān)于理財計劃的投資管理的增加值核算卻是很少,而且數(shù)據(jù)也是比較缺乏。本文從僅有的公開資料中獲取如下數(shù)據(jù)。因為沒有銀行業(yè)的投資收益與管理費的規(guī)模,只有商業(yè)銀行、證券公司與信托公司理財產(chǎn)品的規(guī)模余額。另外,有下文表3中的證券公司2007與2008年度的資產(chǎn)管理凈收入的數(shù)據(jù)來源。所以,可以采取類比估算的方法得出商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的管理費:就是用證券公司的管理費與其管理的基金規(guī)模之比,計算出兩者的比例,然后乘以商業(yè)銀行理財產(chǎn)品規(guī)模,得到商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的管理費總和。然后,估算出商業(yè)銀行理財產(chǎn)品投資管理的增加值(等于管理費×75%)。最后,需要指出的是,銀行一般沒有放開直接投資活動,所以不需要計算銀行直接投資的投資管理。對于2006年,沒有數(shù)據(jù),直接給出大致合理的估算。

    (二)證券公司的投資管理增加值估算

    2005年規(guī)范后的券商集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),已成為繼QFII和保險資金入市后證券理財市場的一支新興力量;并且,不同于商業(yè)銀行,證券公司還有直接投資活動,這里面有不少投資管理的增加值。目前,金融業(yè)增加值核算把所有的投資收益直接計入GDP,會高估金融業(yè)的GDP。證券公司的理財計劃投資管理活動明顯小于銀行的投資管理活動。觀察表1,可以發(fā)現(xiàn),證券公司理財計劃規(guī)模一般只有銀行業(yè)的十分之一左右。而且,數(shù)據(jù)來源非常有限,只有2007年與2008年的數(shù)據(jù)。

    (三)保險機構(gòu)的投資管理增加值估算

    與銀行券商相比,保險機構(gòu)的投資管理的歷史比較悠久,數(shù)據(jù)比較全面。保險公司投資管理的保險資產(chǎn)可以是自有資金,也可以是來自保險準備金?？梢垣@取的數(shù)據(jù)是各類保險機構(gòu)的投資收益總和。這里的數(shù)據(jù)是屬于投資收益,所以需要先估算出直接投資的管理費(等于投資收益×20%),然后估算出直接投資(自己管理)的投資管理的增加值(等于管理費×75%)。需要指出,專門的保險資產(chǎn)管理公司負責管理保險機構(gòu)的資產(chǎn),這部分投資收益已經(jīng)在表格中包含進去。

    (四)信托公司的投資管理增加值估算

    信托業(yè)在中國的發(fā)展歷程很特殊,自1979年恢復(fù)業(yè)務(wù)以來先后經(jīng)過五次較大的整頓。2001年后,以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》等的頒布實施為標志,我國信托業(yè)基本結(jié)束混亂不堪的局面,步入規(guī)范運行的軌道。信托公司的收入主要分為信托手續(xù)費、股權(quán)投資收入、利息收入、證券投資收入。其中,手續(xù)費就是信托公司按委托的金額和期限向委托人收取手續(xù)費,就是投資管理的收入。受托管理的資產(chǎn)包含了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)、證券業(yè)資產(chǎn)、實業(yè)資產(chǎn)等,這些資產(chǎn)有些不是金融資產(chǎn),是直接作為實業(yè)被信托實體持有的,本來應(yīng)該是分別計入其他產(chǎn)業(yè)9。比如信托實體持有房地產(chǎn)并且出租的,就是屬于房地產(chǎn)業(yè);持有基礎(chǔ)設(shè)施收費的,就是屬于電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)或者建筑業(yè)。雖然,本文的投資管理中的投資是金融投資或者珍貴物品投資,但是,本文的估算投資管理增加值,把信托公司受托管理非金融投資也納入估算范圍。因為,一方面,目前的金融業(yè)核算也是把這些本來屬于其他產(chǎn)業(yè)的部分納入金融業(yè)核算的,另一方面,信托公司操作上完全可以增加投資的層次,讓信托實體投資房地產(chǎn)企業(yè)或者基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè),不直接持有這些資產(chǎn),符合金融投資特征。這樣操作,信托的收益多少變化不大,更重要的是,規(guī)范運作的模式符合國家統(tǒng)計與經(jīng)濟調(diào)控的規(guī)范。綜上考慮,本文把這些非金融投資的收益也納入投資管理估算,就是意味著信托公司受托管理的資產(chǎn)全部認為是投資管理的對象。自營投資收益由股權(quán)投資收入、利息收入、證券投資收入組成。根據(jù)資料中數(shù)據(jù)加總計算而成。先估算出自己直接投資的管理費(等于自營投資收益×20%),然后估算出直接投資的投資管理的增加值(等于管理費×75%)。由于管理信托資產(chǎn),可以估算出他人投資管理的增加值(等于手續(xù)費×75%)。最后,加總信托公司自己投資管理的增加值與他人投資管理增加值,得到信托公司的投資管理的增加值總和。

    (五)證券投資基金管理公司的投資管理增加值估算

    證券投資基金分為公募基金與私募基金,目前《證券法》規(guī)范的都是公募信托型證券基金,這是發(fā)展最快最受矚目的投資基金。公募基金的數(shù)據(jù)比較容易獲得,根據(jù)《2010中國證券投資基金年鑒》,可以獲取關(guān)于公募證券投資基金的管理費。

    (六)股權(quán)投資基金管理公司的增加值估算

    與證券基金相反,股權(quán)投資基金目前只有私募股權(quán)投資基金,是當前發(fā)展最快的一種投資基金,目前只有最新幾年的數(shù)據(jù)。股權(quán)投資基金組織形式有信托型、有限合伙型與公司型。信托型股權(quán)投資的比例最少,而且在信托業(yè)中,股權(quán)投資是和其他投資形式混合起來一起核算。另外,有限合伙型只是2007年新《合伙企業(yè)法》后才出現(xiàn)的企業(yè)形式,所以數(shù)據(jù)更少。管理咨詢收入屬于經(jīng)營收入,所以,可以直接估算他人投資管理的增加值(等于管理咨詢費×75%)。以自有資產(chǎn)從事創(chuàng)業(yè)投資所得收入中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入與股息紅利收入是直接投資收益,所以需要先估算出直接投資的管理費(等于投資所得收入×20%),然后估算出直接投資的投資管理的增加值(等于管理費×75%)結(jié)果。最后加總數(shù)據(jù)可得總的增加值?？梢?股權(quán)投資管理增加值的規(guī)模遠遠小于證券投資基金增加值。

    金融業(yè)中投資管理增加值的解釋

    (一)增加值估算的加總與分析

    加總前面所有的投資管理的增加值估算(商業(yè)銀行,證券公司,保險機構(gòu),信托機構(gòu),證券投資基金,股權(quán)投資基金),得到的應(yīng)該是金融行業(yè)投資管理增加凈值,還應(yīng)該是加上折舊,才是總的投資管理增加值。根據(jù)2007年金融業(yè)折舊與工資的比例(19:349),確定總的投資管理增加值?？梢詺w納為一個表格如下?；旧?以上六個子行業(yè)已經(jīng)包括了所有的投資管理活動。而且,估算更多是從投資管理機構(gòu)的角度入手的,而不是從投資基金入手。這樣,有些子行業(yè)管理的基金已經(jīng)超出了本行業(yè)基金的范疇,比如前面提到的陽光私募基金,特別是企業(yè)年金與社?；稹Ｗ?006年中期按新管理辦法運作的首只企業(yè)年金正式入市以來,企業(yè)年金規(guī)模越來越大。但是,這些年金都是由合格的管理機構(gòu)管理的,有基金管理公司、信托投資公司、保險資產(chǎn)管理公司或者其他專業(yè)投資機構(gòu)。這些投資管理大多數(shù)已經(jīng)在投資管理機構(gòu)中估算過了,沒有遺漏。當然,小標題已經(jīng)強調(diào)了都是屬于金融業(yè)范疇的估算。金融業(yè)之外的一般企業(yè),也會有不少企業(yè)直接投資,這里面也會有投資管理。只能從資金流量表中得到有限的上市股票與債券的利息凈流量;但是,沒有毛流量與未上市金融資產(chǎn)的數(shù)據(jù),所以,對于完整的投資收益數(shù)據(jù),無法獲取。在先前核算方法的論文中,已經(jīng)指出需要特別關(guān)注那些有專門直接投資部門的企業(yè),里面的投資管理的增加值不小,但是,按照目前的核算方法,里面的投資管理已經(jīng)基本上統(tǒng)計在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的增加值里。最后只是給出了2006年到2009年的數(shù)據(jù)對比,由于數(shù)據(jù)序列不多,很難展開計量分析。本來可以展開投資管理增加值與基金資產(chǎn)規(guī)模,銀行儲蓄規(guī)模,保險資產(chǎn)規(guī)模,GDP規(guī)模,股市流通市值與股市交易量等進行比較研究。本文估算的是各個類型的投資管理增加值的加總,但是,各個類型的投資對象卻很難加總,所以,進行投資管理增加值與投資對象的一些定量分析很難展開。

篇6

本文結(jié)合成都市××項目為例，對實踐工作中總結(jié)出的一套項目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗指標進行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過20%，該項目在某項目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價8.5億元。

一、經(jīng)濟技術(shù)指標分析

項目投資分析的第一步是分析本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標，包括項目總建筑面積、地上計容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實踐工作中，筆者一般將項目經(jīng)濟技術(shù)指標歸納為。

計容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項目凈用地和容積率指標推導(dǎo)而出，即計容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；

商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項目用地紅線圖，也未對項目進行現(xiàn)場踏勘，可按經(jīng)驗值對項目商業(yè)配比進行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達到項目計容面積4%-6%左右，本項目暫按兩層商業(yè)配比估算（實踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計商業(yè)配比達到8%，共計13200.00平米。

物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國土部門可能會要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項目《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》規(guī)定而定；

住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對住宅項目一般有90/70政策要求，因此，本項目戶型面積按平均90平米/戶計，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。

地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個車位。因此，本項目須配比地下停車位1124個（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計入停車位配比指標）。根據(jù)實踐經(jīng)驗，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個，前期投資估算階段一般按38平米/個估算，故本項目地下建筑面積為42721.04平米。一般來說，在項目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費。

通過上述分析，本項目主要的經(jīng)濟技術(shù)指標均逐一分析得出。當然實踐工作中，有可能還會涉及到以下指標，如：一是住宅項目可能會分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標判斷；二是可能會修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進行指標分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟適用房，這些指標也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項目航空限高、容積率指標和建筑密度等指標是否配比。如某項目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計，項目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達到3.6米以上和女兒墻等因素，實際修建層高僅能按20層考慮，故項目實際僅能達到容積率4.0（20×20%）。其他指標的具體分析就不在此一一列舉。

二、項目銷售收入分析

分析項目銷售收入主要是確定項目物業(yè)銷售售價。在前期估算階段，物業(yè)銷售價格通常采取市場比較法確定。在采取市場比較法確定項目物業(yè)售價時，一是要對本項目周邊在售樓盤（或二手房）進行現(xiàn)場詢價；二是應(yīng)查詢各樓盤當?shù)胤抗芫值膫浒竷r，并再結(jié)合當前市場趨勢進行預(yù)判。一般而言，在房市較好時，可在綜合考慮現(xiàn)場詢價和備案價的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤基礎(chǔ)上將本項目物業(yè)銷售均價上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實際情況預(yù)判，本項目住宅銷售均價預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價20000元/平米，地下停車位按12萬/個。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計算銷售收入，商業(yè)車位不計銷售）。本項目銷售收入總計196366萬元。

三、項目開發(fā)成本分析

不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測算模型雖有一定差別，但在測算項目開發(fā)成本時，通常都包括以下幾項成本：前期費用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費用和其他成本及費用等幾大項。

1.前期費用

前期費用主要包含三通一平費、報建費、設(shè)計費、圖審費、招標費、地勘費等。項目場地平整、打圍等三通一平費用須視項目具體情況而定，一般而言政府公開拍賣土地所發(fā)生的三通一平費均較少；項目報建費主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費、新建房屋白蟻防治費、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費等（目前成都市按220元/平米收取）；項目設(shè)計費主要包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計等，普通高層住宅項目的設(shè)計費一般在50元/平米（其中方案設(shè)計10元/平米，施工圖設(shè)計20元/平米，景觀設(shè)計10元/平米，裝飾裝修設(shè)計5元/平米）。地勘費在實際工作中一般按地勘點位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費、檢測費、招標費通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用一般要達到280～300元/平米。

2.土地成本

土地成本是房地產(chǎn)項目中投入較大的一項成本。如通過招拍掛方式拿地，國土部門應(yīng)開具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費用。但如以股權(quán)收購方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價對土地增值稅清算的影響）。本項目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)（樓面地價約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價3億元，這部分土地溢價款是不能計入土地增值稅的清算，在計算項目土地增值稅時應(yīng)予以剔除。

3.建安成本

由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實踐經(jīng)驗值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價一般是2800～3000元/平米，相對來說，地下室2-3層經(jīng)濟性會比1層要好一些。當然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。

4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本

主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費一般由經(jīng)營性單位自行施工，并向開發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標準在每戶10000萬元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價成本按實鋪面積估算。本項目室外總平實鋪面積27500萬米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項目室外總平建設(shè)成本約需963萬元。

5.項目期間費用

項目期間費用主要包括管理費、營銷費和財務(wù)費等三項費用。

項目管理費包括工資、社保福利、辦公費、業(yè)務(wù)招待費等費用。根據(jù)實踐工作經(jīng)驗，主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項目可能要達到3%以上），項目管理費也可按照年度管理費支出情況進行估算。如本項目占地55畝，開發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費支出30萬（含人員工資、社保福利和辦公費支出等），每年管理費支出約750萬元，三年管理費支出預(yù)計2250萬元，考慮到項目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費可調(diào)整為2500萬元。

項目營銷費包括營銷策劃、銷售、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費用。通常住宅項目的營銷費占項目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項目的營銷費用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項目營銷費占比可能達到4%。

財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等。在房地產(chǎn)項目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費用估算項目啟動資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價85000萬元，加上前期費用以及部分管理費用、資金成本支付等，項目啟動資金需95000萬元。本項目計容面積165000萬平米，考慮本項目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項目，按年均去化量8～10萬平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計項目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開發(fā)速度，本項目可實現(xiàn)拿地后10個月開盤（目前市場上速度較快企業(yè)可達到4-6個月開盤），預(yù)計項目開盤后1.5年內(nèi)可全部償還完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計項目啟動資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項目取得“四證”后向銀行申請開發(fā)貸款，從而利用開發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項目財務(wù)費用。當然，在進行詳細可行性研究分析階段時，須進一步結(jié)合項目開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資節(jié)點等詳細編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對財務(wù)費進行動態(tài)分析。

6.其他成本和費用

除上述列舉的幾項成本和費用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會歸納出如下幾項成本和費用：

不可預(yù)見費：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風險因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的費用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見費通常工程成本的3%左右估算。

監(jiān)理費：指支付的工程監(jiān)理公司的費用。通常在10元/平米左右。

前期物管費：指支付給物業(yè)管理公司的開辦費、彌補物管公司虧損的費用以及竣工交房后空置房支付的物管費等，一般取值為10～15元/平米。

產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測繪、綜合驗收以及辦理國土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費用，以及開發(fā)商須繳納的住房專項維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項維修基金。項目測繪、驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費用預(yù)計在12元/平米，兩項通常按50元/平米估算。

四、項目繳納的稅金分析

住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及的稅種包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進入管理費用科目。按照經(jīng)驗值估算，三項稅在項目銷售收入的占比達到10-15%，如土地成本過低，甚至有超過15%的可能。下面，簡要闡述三項稅分析方式：

1.營業(yè)稅及附加

是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅附加包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設(shè)基金等，營業(yè)稅金及附加不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。

2.土地增值稅

是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行過程預(yù)征，項目結(jié)案清算。在這里重點討論前期投資估算階段土地增值稅的計算方式。

土地增值稅的計算按“清算與預(yù)征誰大取誰”的原則進行，即按項目開發(fā)完后進行土地增值稅清算和按政策預(yù)征取值進行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分攤進行計算。需注意的是清算稅收時，進入項目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項目進入增值清算的土地成本為5.5億元）。對于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項目土地增值稅計算及比較情況。

3.企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。

在實踐工作中，在項目詳細可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進一步判斷項目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細論述。

五、項目收益分析

項目收益分析主要包括項目凈利潤、投資利潤率、銷售利潤率、啟動資金年回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標分析。根據(jù)上述分析，本項目，預(yù)計銷售收入196366萬元，項目開發(fā)成本161548萬元，應(yīng)繳稅金27813萬元，項目凈利潤7005萬元，投資利潤率4.34%，銷售利潤率3.57%，啟動資金年回報率14.90%，財務(wù)指標一般。但由于本項目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項目開發(fā)價值尚有挖掘空間，故可對本項目進行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動態(tài)過程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時還難以計算項目凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項目投資分析估算結(jié)果仍然可達到較高的準確度，從而可在短時間內(nèi)迅速判斷出項目財務(wù)指標是否可行，是否深入同合作伙伴商談項目合作條件，進而避免花較長時間判斷分析項目可行性。當然，在項目進入詳細可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項目設(shè)計方案，編制項目銷售及開發(fā)計劃，準確編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進而深入分析項目財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標，以進一步判斷項目經(jīng)濟可行性。

參考文獻

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篇7

Abstract： QUE$TOR is a software for investment evaluation of oil and gas field， which could describe engineering plan precisely， have high accuracy and continually updated cost data. The simulation process of QUE$TOR is summarized， including project definition， field description， production profile determination， engineering plan selection， CAPEX and OPEX calculation， investment planning. The accuracy of QUE$TOR is demonstrated through comparison with actual investment in the example. QUE$TOR could be applied in concept design， feasibility study and oversea projects with few information.

關(guān)鍵詞： 地面工程；投資估算；QUE$TOR軟件；海外項目

Key words： surface engineering；investment evaluation；QUE$TOR；oversea projects

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）22-0209-02

0 引言

海外油氣田開發(fā)是一種高科技、高投入、高風險的投資活動[1]。準確估算工程投資是合理安排項目建設(shè)資金基礎(chǔ)，也是油田出資比例和分成油比例的談判依據(jù)[2]。項目前期常用的投資估算方法包括生產(chǎn)能力指數(shù)法、設(shè)備系數(shù)法、比例估算法、指標估算法以及投資估算軟件等[3]。此時工程資料較少，不確定因素多，而上述方法比較簡單，對工程方案的刻畫不夠細致，投資估算往往產(chǎn)生較大偏差。QUE$TOR軟件是美國IHS公司開發(fā)的一款石油工程投資和費用估算軟件，主要用于油氣項目前期論證和可行性研究階段，憑借良好的操作界面和估算精度，在全球各大石油公司中得到廣泛應(yīng)用，成為海外油氣項目投資估算的重要手段。

1 QUE$TOR軟件特點

QUE$TOR軟件根據(jù)油氣田的市場分布和技術(shù)特點，將全球劃分為17 個海上在產(chǎn)區(qū)和11 個陸上在產(chǎn)區(qū)，并提供了各地區(qū)的“成本庫”和“技術(shù)庫”。成本庫中包含設(shè)備、材料、預(yù)制、建造、安裝、管線、設(shè)計與管理、認證、不可預(yù)見費用和運營成本等成本數(shù)據(jù)[4]。技術(shù)庫則包括典型的油氣田處理流程、油氣集輸和外輸方式、發(fā)電設(shè)備、材料等資料。與其他方法相比，QUE$TOR需要輸入的數(shù)據(jù)較多，對工程方案的刻畫比較詳細，保證了投資估算的準確性。軟件自動化程度高，可提供項目所在區(qū)域平均投資指標供用戶參考，因此特別適用于資料和經(jīng)驗較少的海外項目的前期投資估算。

2 QUE$TOR軟件工作流程

用戶需要使用QUE$TOR軟件逐步完成采購策略選擇、油氣田特征描述、確定開發(fā)方案、刻畫工程方案等必要的用戶輸入，然后軟件自動計算工程建設(shè)投資和操作費。

2.1 項目定義

收集項目資料，判斷項目是油田還是氣田，是海上項目還是陸上項目。選擇項目地理位置，決定采購策略和匯率，軟件將根據(jù)輸入條件，選擇相應(yīng)地區(qū)的成本數(shù)據(jù)庫，用于估算項目投資。

2.2 油氣田特征描述

定義油氣田的可采儲量、氣油比、埋深、油藏壓力、分布面積等油田特征參數(shù)；輸入原油密度、初始含水率、CO2和H2S含量，以及后勤基地和交油點距油田的距離、采油方式等。

2.3 確定開發(fā)方案

根據(jù)鉆井數(shù)、鉆井節(jié)奏和產(chǎn)量剖面，確定油田生產(chǎn)年限、建產(chǎn)時間、高峰產(chǎn)量及時間、開發(fā)井和注水（氣）井數(shù)、單井最高產(chǎn)量、設(shè)計系數(shù)，進而確定油、氣、水產(chǎn)量剖面和注水（氣）量。如果用戶沒有詳細的開發(fā)方案，軟件根據(jù)油氣田特征和所在地區(qū)類似油氣田的開發(fā)經(jīng)驗，可以自動給出產(chǎn)量剖面供用戶參考，用艨稍詿嘶礎(chǔ)上進行調(diào)整。

2.4 刻畫工程方案

準確刻畫工程方案是QUE$TOR軟件建模的關(guān)鍵步驟，直接決定了工程投資的估算精度?？坍嫻こ谭桨赴ㄈ齻€層次：一是選擇合理的工程模式；二是確定集輸流程、處理工藝和外輸方案；三是確定管道和設(shè)備材質(zhì)、施工方法等技術(shù)細節(jié)。QUE$TOR軟件提供了一些典型的工程模式，如針對陸上油田的井場-中心處理站、井場-轉(zhuǎn)油站-中心處理站、井場-轉(zhuǎn)油站-第三方設(shè)施等模式供用戶選擇和修改，用戶應(yīng)深入分析油氣田特征，調(diào)研類似油田的工程實際并結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗，準確刻畫工程建設(shè)方案。

QUE$TOR軟件友好的操作界面幫助用戶刻畫工程方案，使之盡可能接近設(shè)計方案。但是軟件也存在一些不足：①對原油處理流程刻畫比較詳細，對天然氣和污水處理流程的刻畫較簡單；②提供了分離器、儲罐等少數(shù)重要設(shè)備的尺寸和重量，次要設(shè)備和輔助設(shè)備則只有重量，沒有尺寸；③軟件自動選擇的技術(shù)參數(shù)不一定合理，建議用戶使用Pipesim、OLGA、Hysys等專業(yè)設(shè)計軟件確定關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)。

2.5 計算工程建設(shè)投資（CAPEX）

工程方案_定后，軟件自動計算工程量，調(diào)用“成本庫”計算各分項工程投資，匯總后給出油氣田總投資。油氣田的投資一般分為：井場設(shè)施、中心處理站、集輸和外輸管道、公用工程、不可預(yù)見費以及其他費用等幾部分。

2.6 計算操作費（OPEX）

操作費包括人員、檢測和維護、后勤、開發(fā)井維護、保險等。由于OPEX受作業(yè)者操作水平影響較大，軟件的計算結(jié)果只能反映油氣田所在地區(qū)的平均水平，往往與實際情況差別較大，因此操作費一般以實際資料為準，軟件計算結(jié)果只能作為參考。

2.7 投資規(guī)劃

軟件根據(jù)用戶輸入的建產(chǎn)節(jié)奏自動安排年度建設(shè)投資分布，并以甘特圖形式顯示。用戶可根據(jù)實際情況修改各項工作的開始時間、結(jié)束時間和持續(xù)時間，軟件會根據(jù)修改后的工作進度自動調(diào)整投資規(guī)劃。

3 應(yīng)用實例

某區(qū)塊位于非洲加蓬陸上熱帶雨林地區(qū)，所產(chǎn)原油為輕質(zhì)高含蠟原油，氣油比較低，井口產(chǎn)液溫度和壓力較高。因此采用一級布站，油氣水在井場計量后混輸至中心處理站；采用二級分離，大罐沉降脫水，污水回灌，天然氣發(fā)電；原油通過125km、12英寸管道外輸；燃料氣通過150km管道輸送到中心處理站。油田特征和開發(fā)參數(shù)見表1。由于缺少在該地區(qū)建設(shè)油田地面工程的經(jīng)驗，也不掌握附近油田的實際投資，因此可行性研究階段很難準確估算地面工程投資。研究后決定采用QUE$TOR軟件模擬，如圖1所示。

QUE$TOR軟件計算出該項目地面工程靜態(tài)投資為5.16億美元，包括中心處理站1.16億，外輸管道1.28億，天然氣管道0.54億，井場、集輸管網(wǎng)及公用工程等2.18億。Woodmackenzie咨詢公司估算的投資為4.99億美元。該項目作業(yè)者提供的實際投資為5.38億美元。QUE$TOR結(jié)果與實際投資相差0.22億，誤差4%，比Woodmackenzie公司更接近實際投資，估算精度滿足編寫可行性研究報告的要求，見表2。

4 結(jié)語

QUE$TOR投資估算軟件自動化程度高，對工程方案刻畫準確，計算精度較高?！俺杀編臁泵磕旮聝纱危梢愿玫胤磻?yīng)近期市場價格變動對工程投資的影響。但是，軟件輸入的數(shù)據(jù)較多，對操作人員要求較高，對工程方案和技術(shù)參數(shù)要有深刻理解，否則估算結(jié)果可能發(fā)生較大偏差。QUE$TOR是一款優(yōu)秀的投資估算軟件，計算結(jié)果的準確性和可靠性得到國際各大石油公司的普遍認可，適用于項目前期概念設(shè)計、方案比選和可行性研究階段，特別是資料和經(jīng)驗均較少的海外油氣項目的工程投資估算。

參考文獻：

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篇8

關(guān)鍵詞：市政道路；工程造價；方法

市政道路工程造價是指在進行道路工程項目的建設(shè)的過程中，在投資決策階段，根據(jù)工程項目的實際情況，切實考察當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，掌握工程的材料信息，以及項目的投資估算指標進行計算的市政道路工程造價。

一、市政道路工程特征分析

市政道路工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，市政道路工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，因為它與城市的生存和發(fā)展緊密相連，與城市市民的生活質(zhì)量休戚相關(guān)。市政道路工程不僅是城市形象的標志，而且關(guān)系到城市的生存和發(fā)展。一個城市要生存，要發(fā)展，經(jīng)濟要繁榮，市民生活質(zhì)量要提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須先行，市政道路建設(shè)處于“前提”和“先決”的地位。市政道路工程特征分析如下：

（1）地質(zhì)情況復(fù)雜，豐富多變

與一般的工業(yè)與民用建筑相比，它具有線路長，地質(zhì)情況復(fù)雜、豐富多變的特點，也反映出地質(zhì)處理的多樣性的特點。道路工程中雨水、污水排水工程，往往受地質(zhì)條件影響，如遇現(xiàn)場地下水位高，地質(zhì)差，就需要采取井點或深井降水措施，待水位降至符合設(shè)計條件等，一條數(shù)公里長的線路內(nèi)，會遇到很多種不良地質(zhì)問題，解決的方法也是各不相同。

（2）準備期短，開工急

道路工程通常由政府出資建設(shè)，出于減少工程建設(shè)對城市日常生活的干擾這一目的，對施工周期的要求又十分嚴格，工程只能提前，不準推后，施工單位往往根據(jù)工期，倒排進度計劃，難免缺乏周密性。

（3）互相協(xié)調(diào)，富有特色

與交通公路工程相比也有其顯著特點。城市道路不僅是組織交通運輸?shù)幕A(chǔ)，也是敷設(shè)各種城市管線網(wǎng)絡(luò)通道的空間場所。此外城市道路還有一個與城市景觀相統(tǒng)一的要求，要求互相協(xié)調(diào)，富有特色。這樣的要求和難度顯然要比一般分布與田野農(nóng)村的交通工程、水利工程更高水準。

（4）工程費用高

由于道路工程一般是在市內(nèi)的大街小巷進行施工，舊房拆遷量大，場地狹窄，常常影響施工路段的環(huán)境和交通，給市民的生活和生產(chǎn)帶來了不便。如何保護周邊環(huán)境，組織文明施工，是市政道路工程中不可或缺的一個環(huán)節(jié)。也增加了對道路工程進行進度控制、質(zhì)量控制的難度。因此，市政道路工程投資費用高。

（5）交通組織困難

由于道路擴建或立交橋、高架橋建設(shè)，是為了解決或緩解當前交通擁塞的現(xiàn)狀。由于國情所限，總是在那些交通流量大的瓶頸口處才決定擴建或新建。故在施工過程中，勢必對已經(jīng)擁擠不堪的地段造成了“雪上加霜”的窘?jīng)r。

（6）地下管線復(fù)雜

道路工程建設(shè)實施當中，經(jīng)常遇到與供熱、給水、煤氣、電力、電信等管線位置不明的情況，若盲目施工極有可能挖斷管線，造成重大的經(jīng)濟損失和嚴重的社會影響，同時也對道路工程進度帶來不良影響，增加額外的投資費用。

二、市政道路工程造價估算含義

工程造價，即工程的建造價格，是指建設(shè)一項工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。市政道路工程造價，即市政道路工程的建造價格，是指建設(shè)一項市政道路工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用，即該工程項目有計劃地進行固定資產(chǎn)在生產(chǎn)和形成相應(yīng)的無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和鋪底流動資金的一次性費用總和。市政道路工程造價數(shù)額較大，從幾十萬到幾百萬甚至上億元，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生很大影響，其價格構(gòu)成是多個行業(yè)市場價格的綜合反映，做好市政道路工程造價估算具有特殊的重要意義。

三、合理的估算方法

1.數(shù)理統(tǒng)計類型

在進行市政工程造價估算的過程中，最通常采用的方式就是數(shù)理統(tǒng)計方式，保證能對類似的工程的歷史的造價資料進行分析、統(tǒng)計，使得能切實的明確各種因素對工程造價的影響。但是利用數(shù)理統(tǒng)計，只能用于一些較小項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計上，在大項目上，如果全面的運用數(shù)理統(tǒng)計類型，會在很大程度上影響估算的速度和準確度。

2.模糊數(shù)學(xué)類型

所謂的模糊數(shù)學(xué)類型進行市政道路工程的估算將在建項目中影響信息進行模糊處理，使當前工程和已建工程之間的相似度定量化，并以此為依據(jù)估算工程造價，具有可行性。能切實的保證在建的工程與已建立的工程相類似，將類似的工程列舉出來，作為原始的資料進行全面的預(yù)測。但是這種方式雖然常用，但是在一些方面，如工程造價的實際情況變化而變化的特征等方面不能實時而準確的反應(yīng)，使得在工程項目的一些環(huán)節(jié)上，不能切實的做出反應(yīng)，導(dǎo)致造成工程估算不準確的狀況發(fā)生，如若出現(xiàn)物價不穩(wěn)定的情況，就會在很大程度上造成市政道路工程估算的不準確的情況，嚴重的影響工程造價估算結(jié)果。

3.基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價估算方法

在進行工程造價估算的過程中，由于上述兩種估算方式在很大程度上都會影響估算結(jié)果不甚準確、過程緩慢的狀況發(fā)生。因此，在時代科技不斷發(fā)展的今天，一種全新的估算手段應(yīng)運而生，就是全面的基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價估算手段。所謂的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價，就是處理元件、神經(jīng)元、無電元件等大量的處理單元組成，通過確定樣本項目模型進行工程造價的估算，避免人為一些主觀上的影響，保證在估算的過程中選擇當時當?shù)氐牟牧蟽r格，能準確而快捷，較其它的工程造價的手段相比，結(jié)果更加的符合實際，能更適應(yīng)社會的發(fā)展規(guī)律，才真正促進市政道路工程的更好的建設(shè)。然而這種估算方法對工程特征的確定和樣本項目的選擇上還是只能靠經(jīng)驗來選取，不可避免的造成工程造價偏離實際項目投資額。

4. 綜合指標投資估算方法

綜合指標投資估算法是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，國家或行業(yè)、地方的定額、指標和取費標準，以及設(shè)備和主材價格等，從工程費用中的單項工程入手，來估算初始投資。從項目的每個組成部分來估算，對在建市政道路工程所需建筑工程費估算、設(shè)備和工器具購置費估算、安裝工程費估算、工程其他費用的估算之和為基礎(chǔ)，來計算基本預(yù)備費估算和漲價預(yù)備費估算，采用這種方法，對項目的整體情況清楚明了，所耗時間較長，需要相關(guān)專業(yè)提供較為詳細的資料，有一定的估算精度，精確度相對較高。

結(jié)語

市政道路工程造價估算貫穿整個項目各個階段，是評價市政道路工程項目投資的重要工具，是市政道路建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是建設(shè)項目經(jīng)濟效益分析中確定成本的主要依據(jù)，隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟的進步，工程建設(shè)過程的逐步推進，對工程資料掌握的詳盡程度越來越高，對市政道路工程造價的計算越來越精確，切實的保證工程造價估算和實際費用更加的接近，更好的促進市政道路工程的建設(shè)，促進社會的全面的進步和發(fā)展，提高投資效益和社會效益，減小我國固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域的損失。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：工程投資估算 建筑工程費設(shè)備購置費對比分析

1.前言

投資估算是在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、場址方案和工程建設(shè)方案等進行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，對投資項目總投資數(shù)額及分年資金需要量進行的估算。投資估算是投資決策過程中確定融資方案、籌措資金的重要依據(jù)，也是進行財務(wù)分析和經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)?？梢娡顿Y估算是影響項目決策的一個重要因素。投資估算偏高可能會造成項目上不了馬，最終無法實施；投資估算偏低，則可能造成工程概算超估算，需分析個中原因，并重新上報審批，最終影響工程進度。在實際工作中，工程因為投資不夠影響工期，原本2～3年可以竣工投產(chǎn)的，結(jié)果搞了4～5年的情況也時有發(fā)生。如何能將投資估算編制得準確、合理，已經(jīng)是很多工程造價咨詢?nèi)藛T需迫切解決的問題。

2．編制投資估算的實用方法

建設(shè)投資的估算方法有簡單估算法和分類估算法，目前電網(wǎng)建設(shè)工程采用的是分類估算法。

城市電網(wǎng)建設(shè)工程一般包括變電站工程、輸電線路工程以及通信工程。如何能準確、快速地完成一份電網(wǎng)建設(shè)工程的投資估算，減少重復(fù)計算、漏項和工程量計算錯誤的發(fā)生，本人根據(jù)多年的工作經(jīng)驗總結(jié)了一套有效的的編制方法，由于篇幅有限，本文只就220kV及以下變電站工程進行詳述。

估算的步驟是①分別計算工程所需的建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費；②匯總建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費，得出項目建設(shè)所需的工程費用；③在工程費用的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費用；④以工程費用和工程建設(shè)其他費用為基礎(chǔ)估算基本預(yù)備費；⑤在確定工程費用分年投資計劃的基礎(chǔ)上估算漲價預(yù)備費（目前電力工程此項一般不計算）和建貸利息；⑥總計求出整個工程總投資。

一、認真解讀各設(shè)計專業(yè)的提資單

各變電設(shè)計專業(yè)包括系統(tǒng)、變電一次、變電二次、土建、通信專業(yè)等，各專業(yè)的提資是投資估算編制的基礎(chǔ)。提資單里面包含了很多重要的信息，如最基本的工程建設(shè)規(guī)模、總平面布置、各設(shè)備的選型及數(shù)量、土建工程量等。認真解讀，有助于我們準確編制投資估算，可按建設(shè)規(guī)模參考以往同類工程進行匡算，以該數(shù)據(jù)和編制出來的投資估算進行對比，分析其是否合理，從而確保最終的成果準確合理。如某110千伏變電站擴建主變工程，本期建設(shè)規(guī)模：主變壓器臺數(shù)及容量1×5萬千伏安，110千伏出線0回，10千伏出線12回，10千伏無功補償1×2×5010萬千乏，同類工程的動態(tài)投資一般在1200萬至1300萬之間，如果編制出來的估算在此范圍之外，就要對比分析原因，最后該工程估算是1292萬元，說明這個估算是合理的。從我們多年的實際工作經(jīng)驗來看，這種方法是非常有效的。

二、認真計算建筑工程費、安裝工程費

建筑工程費、安裝工程費通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機構(gòu)的建筑、安裝工程定額、取費標準及相關(guān)政策文件進行估算。

一個220kV新建變電站工程的建筑工程費一般占總投資的20％～25％。其中主輔生產(chǎn)工程費用，只要規(guī)模相同，基本上各個工程之間工程費用相差都不會太大，容易通過類似工程對比分析造價合理性；變化較大的是“與站址有關(guān)的單項工程”，因為每個變電站的站址條件不同，其費用就會出入較大。如果站址地質(zhì)條件較好，則費用較低，如果站址地質(zhì)條件較差，地基處理較復(fù)雜，則其費用較高，因此對建筑工程費用的估算需重點關(guān)注此項。

一個220kV新建變電站工程的安裝工程費一般占總投資的8％～15％,其中戶外敞開式變電站的安裝工程費一般占總投資的12％～15％，GIS變電站的安裝工程費一般占總投資的8％～12％。估算安裝工程費比較簡單，只要按行業(yè)定額、取費標準和有關(guān)文件準確計算就可以了。

三、合理估算設(shè)備購置費

一個新建變電站工程的設(shè)備購置費一般占總投資的30％～50％，戶外敞開式變電站的設(shè)備購置費一般占30%至40%，GIS變電站的設(shè)備購置費一般占40%至50%，因此其準確與否將直接影響到整個投資是否合理。

設(shè)備購置費，包括國內(nèi)設(shè)備購置費、進口設(shè)備購置費和工器具及生產(chǎn)家具購置費。220kV及以下變電站工程一般不會使用進口設(shè)備，多采用國產(chǎn)和合資的設(shè)備，因此本文只就國產(chǎn)和合資設(shè)備進行敘述。

對于一些常用的設(shè)備和材料，各省的電力建設(shè)定額站一般都會設(shè)備材料綜合信息價，并會根據(jù)實際的市場價格定期更新。造價人員只需要準確套用就可以了。

而對于綜合信息價沒有的設(shè)備價，我們可以按實際情況進行處理。如果有近期的類似工程設(shè)備合同價可以參考的，我們就參考套用；如果沒有的，我們就必須進行廠家詢價了，注意有些電氣設(shè)備由于參數(shù)不同價格相差較大，必須專業(yè)設(shè)計人員提供參數(shù)配合進行詢價，以免影響價格的準確性。

四、工程建設(shè)其他費用

工程建設(shè)其他費用按其內(nèi)容大體可以分為三類：第一類是建設(shè)用地費用；第二類是與項目建設(shè)有關(guān)的費用；第三類是與項目運營有關(guān)的費用。

建設(shè)用地費用包括土地征用費、施工場地租用費、遷移補償費、余物清理費、送電線路走廊賠償費、通信設(shè)施防送電線路干擾措施費。需要注意的是土地征用費，除了為辦理土地使用權(quán)證向政府部門繳納的稅費應(yīng)列入土地征用費外，在征地過程中發(fā)生的土地補償金、安置補助費、耕地開墾費、耕地占用稅、勘測定界費、征地管理費、辦證費等也應(yīng)列入土地征用費項目。現(xiàn)實工作中，土地補償金容易與遷移補償費混淆，對所征用土地范圍內(nèi)的有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物、電力線、通信線、鐵路、公里、溝渠、管道、墳?zāi)?、林木等進行遷移所發(fā)生的補償費用要列入遷移補償費，而對于棄土占地賠償則應(yīng)列入土地征用費。土地征用費一般按國家和地方政府的有關(guān)文件和計算標準計算，由于今年物價上漲比較快，地價也漲得很厲害，文件價格與實際價格會有較大的差異，如果有當?shù)亟诘恼鞯貐f(xié)議價格，建議參照計列，以免在實施時因為費用不夠而影響工期。

與項目建設(shè)有關(guān)的費用包括項目建設(shè)管理費、項目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費、大件運輸措施費及基本預(yù)備費等；與項目運營有關(guān)的費用包括分系統(tǒng)調(diào)試及整套啟動試運費、生產(chǎn)準備費等。上述這些費用一般都是按有關(guān)文件規(guī)定的費率進行計算，在此就不再細述了。

五、動態(tài)費用

動態(tài)費用是指對構(gòu)成工程造價的各要素在建設(shè)預(yù)算編制年至竣工驗收期間，因時間和市場價格變化所引起價格增長和資金成本增加所發(fā)生的費用，主要包括價差預(yù)備費和建設(shè)期貸款利息。價差預(yù)備費由于政府主管部門近年來沒有價格上漲指數(shù)，所以該項費用按零計算。建設(shè)期貸款利息則按中國人民銀行的利率計算。

上述總計，我們可以估算出整個變電站工程的投資。

六、分析對比

估算編制的最后一步就是參考類似工程對比分析，這個一個很重要的工作，需認真對待。首先對比建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備購置費，找出費用相差較大的，再進一步進行對比。如某變電站工程，經(jīng)對比發(fā)現(xiàn)安裝工程費為8907萬元，而類似工程為1792萬元，兩者一對比明顯不合理，進一步對比各分部分項工程，發(fā)現(xiàn)電纜及接地的費用不合理，經(jīng)過仔細核對，ZR-VV22-0.6/1-3*4的工程量輸入錯誤，實際長度為1.5公里，誤輸為1500公里，引起費用增加了幾千萬。綜上所述，要準確編制估算，參考類似工程對比分析是一個非常行之有效的方法。

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關(guān)鍵詞：110kV輸變電工程；工程概況；投資估算；財務(wù)評價；供電公司 文獻標識碼：A

中圖分類號：TM721 文章編號：1009-2374（2016）21-0170-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.21.083

1 宜春高安燕溪110kV輸變電工程概況

贛西供電區(qū)包括新余市1區(qū)（渝水區(qū)）1縣（分宜縣）和宜春市3市（豐城市、樟樹市、高安市）及吉安市2縣（新干縣、峽江縣）。擬在2017年建設(shè)燕溪110kV輸變電工程，即新建變電站1座[主變：本期2×50MVA，遠期3×50MVA；電壓等級：110kV/10kV；110kV出線：本期出線2回，遠期4回；10kV出線：本期出線12回，遠期36回；無功補償：本期2×（3.6+4.8）Mvar電容器組，遠期3×（3.6+4.8）Mvar電容器組]，配套建設(shè)間隔2個（110kV葉山變擴建110kV間隔1個；220kV鳳嶺變擴建110kV間隔1個），新建兩條110kV線路（其中1條單回路線路21.9公里）。

2 宜春高安燕溪110kV輸變電工程投資估算

2.1 編制依據(jù)

（1）工程量依據(jù)本工程可研設(shè)計資料；（2）定額執(zhí)行《電力建設(shè)工程概算定額（2013年版）》第一冊《建筑工程》、第三冊《電氣設(shè)備安裝工程》、第四冊《調(diào)試工程》、第五冊《通信工程》、電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2013年版）、第四冊《輸電線路工程》、第五冊《電力建設(shè)工程預(yù)算定額調(diào)試工程》；（3）項目劃分及取費標準執(zhí)行《國家能源局關(guān)于頒布2013版電力建設(shè)工程定額和費用計算規(guī)定的通知》（國能電力[2013]289號）；（4）裝置性材料取費價按中電聯(lián)定額[2013]470號關(guān)于頒布《電力建設(shè)工程裝置性材料綜合預(yù)算價格（2013年版）的通知》及中電聯(lián)定額[2013]469號關(guān)于頒布《電力建設(shè)工程裝置性材料預(yù)算價格（2013年版）的通知》，并采用近期同類型工程招標價計列價差。地方性材料價格采用《江西省造價信息》2015年第12期高安供電區(qū)價格；（5）設(shè)備價格參考國家電網(wǎng)公司2015第4季度信息價格；（6）定額材料及機械費調(diào)整按電力定額管理總站的《關(guān)于2013版電力建設(shè)工程概算定額價格水平調(diào)整的通知》定額[2015]44號文執(zhí)行。

2.2 投資估算

本工程靜態(tài)總投資為6855萬元，其中110kV變電部分工程3330萬元；110kV線路工程3331萬元；通信工程194萬元，動態(tài)總投資6919萬元。

2.3 與國網(wǎng)造價控制線的對比分析

2.3.1 燕溪110kV變電站新建工程。國家電網(wǎng)公司輸變電工程造價控制線（2015年）規(guī)定，110kV變電站（雙臺）為按照主變?nèi)萘靠刂茷?48元/kVA，本工程江西省造價控靜態(tài)投資3480萬元，而本工程動態(tài)投資3121萬元，較國網(wǎng)控制線減少359萬元，未超過造價控

制線。

2.3.2 風嶺-葉山110kV線路工程。國家電網(wǎng)公司輸變電工程造價控制線（2015年）規(guī)定，110kV單回路單公里造價為82萬元/km。風嶺-葉山110kV線路工程的工程規(guī)模為單回21.9公里，單公里造價83萬元/km。超過國網(wǎng)控制線1.22%。主要原因是采用LGJ-240/40雙分裂導(dǎo)線，造成需要使用較大的鐵塔和基礎(chǔ)。工程跨越高速鐵路1處，列措施費15萬元，跨越錦江1處，列措施費10萬元。

2.4 與通用造價的對比分析

2.4.1 宜春燕溪110kV變電站新建工程。選用110kV變電站通用造價A2-4方案，A2-4方案靜態(tài)投資3730萬元。通過規(guī)模調(diào)整，與本工程規(guī)模相同的通用造價靜態(tài)投資為3506萬元，本工程靜態(tài)投資3121元，較通用造價低385萬元。主要原因分析如下：

建筑工程費低于通用造價133萬元，原因是：（1）消防系統(tǒng)無消防水泵房較通用造價減少60萬元；（2）輔助生產(chǎn)工程通用造價減少38萬；（3）與站址有關(guān)的工程較通用造價增加8萬元；（4）編制年價差較通用造價減少38萬；（5）其他減少5萬元。

設(shè)備購置費低于通用造價188萬元，原因是：（1）主變系統(tǒng)較通用造價增加1萬元/臺，共計2臺，合計增加2萬元；（2）10kV開關(guān)柜8萬元/臺均價，較通用造價8.5萬元/臺均價減少0.5萬元/臺，共計28臺，合計減少14萬元；（3）110kV GIS設(shè)備46萬/間隔均價，較通用造價51萬元/間隔均價減少5萬元/間隔，共7個間隔，合計減少35萬元。且通用造價將備用GIS間隔設(shè)備建設(shè)，較本工程多4個間隔，多204萬元。因此110kV GIS設(shè)備本工程較通用造價減少239萬元；（4）無功補償設(shè)備40元/kVAR，較通用造價56元/kVAR減少16元/kVAR，共計16800kVAR，合計減少26萬元；（5）站用電設(shè)備較通用造價增加8萬元；（6）二次設(shè)備較通用造價增加31萬元；（7）通信及遠動系統(tǒng)較通用造價增加50萬元。

安裝工程費低于通用造價22萬元，原因是：（1）主變系統(tǒng)安裝費較通用造價增加7萬元；（2）10kV開關(guān)較通用造價安裝費增加0.13萬元/臺，共計28臺，增加4萬元；（3）110kV GIS間隔安裝費約0.4萬元/間隔，較通用造價減少4個間隔，共減少1萬元；（4）站用電系統(tǒng)安裝費較通用造價增加2萬元；（5）二次安裝較通用造價增加9萬元；（6）電纜及接地較通用造價減少30萬元；（7）調(diào)試較通用造價減少4個GIS間隔的調(diào)試，減少4萬元；（8）裝置性材料費較通用造價減少8萬元；（9）與站址有關(guān)的單相工程較通用造價減少30萬元；（10）編制年價差較通用造價增加30萬元。

其他費用低于通用造價42萬元，原因是：（1）建設(shè)場地征用及清理費較通用造價減少78萬元；（2）基本預(yù)備費可研為4%，通用造價為初設(shè)階段為2.5%，較通用造價增加67萬元；（3）環(huán)境監(jiān)測驗收費較通用造價減少5萬元；（4）水土保持項目驗收及補償費較通用造價減少5萬元；（5）勘察設(shè)計費較通用造價減少6萬元；（6）其他通過取費較通用造價減少16萬元。

綜上所述，通過與國家電網(wǎng)公司輸變電工程通用造價（2014年版）進行對比分析，本工程造價是合理的。

2.4.2 鳳嶺-葉山110kV線路工程。根據(jù)本工程地形、情況，選用典型方案1B2-P、1B2-H、1B2-Q模塊按本工程規(guī)模調(diào)整后靜態(tài)投資1437萬元，本工程靜態(tài)投資1819萬元，高于典型方案382萬元，折合17.44萬元/km。造價差額主要原因為：

本工程本體投資比典型方案高367萬元。原因是：（1）本工程采用臺階式以及掏挖式基礎(chǔ)，土方及基礎(chǔ)較通用造價多277.44m3/km及46.25m3/km，多180萬元；（2）本工程采用預(yù)絞絲金具較通用造價多

0.55萬元/基，多51萬元；（3）桿塔工程較通用造價高6.02t/km，多120萬；（4）接地工程以及輔助工程較通用造價多16萬元。

編制年價差因為近期導(dǎo)線和鐵塔單價為1.3萬元/噸以及0.64萬元/噸，較通用造價低，但是玻璃絕緣子近期中標價為130元/片，較通用造價高，因此較通用造價高4萬元。

其他費因為取費基數(shù)的原因比通用造價增加11萬元，其中場地征用及清理費用比通用造價減少58萬元，基本預(yù)備費因為取費基數(shù)的原因比通用造價增加8萬元，除去場地征用及清理費以及基本預(yù)備費較通用造價增加61萬元。

綜上所述，通過與國家電網(wǎng)公司輸變電工程通用造價（2014年版）進行對比分析，本工程造價是合理的。

3 宜春高安燕溪110kV輸變電工程財務(wù)評價

3.1 評價原則及方法

（1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（2）國家能源局的電力行業(yè)標準《輸變電工程經(jīng)濟評價導(dǎo)則》（DL/T 5438-2009）；（3）國家電網(wǎng)公司2014年的《國家電網(wǎng)公司項目可研經(jīng)濟性與財務(wù)合規(guī)性評價指導(dǎo)意見》；（4）國家現(xiàn)行財稅政策、電價政策及其他相關(guān)規(guī)定。

3.2 經(jīng)濟評價參數(shù)及說明

（1）基礎(chǔ)參數(shù)。本項目建設(shè)期0.5年，投產(chǎn)經(jīng)營期25年。根據(jù)項目可研估算可知靜態(tài)投資6855萬元，建設(shè)期可抵扣增值稅為148萬元，根據(jù)國家有關(guān)政策，本項目注資比例（占靜態(tài)投資）為25%。本項目計劃開工時間2017年2月初，計劃投產(chǎn)時間2017年8月初；（2）成本參數(shù)。通過財務(wù)部提供數(shù)據(jù)，可知本項目運行成本按固定資產(chǎn)投資的2%考慮；（3）資金籌措。銀行貸款利率按4.99%計算，年計息次數(shù)4次；還款方式為等額本金，償還期為15年，寬限期為1年；（4）財務(wù)費用。項目流動資金取固定資產(chǎn)的0.5%，流動資金貸款比例75%，流動資金貸款利率為4.35%；（5）折舊攤銷。固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊，固定資產(chǎn)折舊年限15年，殘值率取5%；（6）銷售收入。根據(jù)售電量根據(jù)《贛西電網(wǎng)十二五規(guī)劃》預(yù)測售電量預(yù)測值測算的，2017年137億千瓦時，2018年139億千瓦時，2019年142億千瓦時，2020年1452億千瓦時，2021年146億千瓦時，2022及以后保持148億千瓦時。按滿足項目投資內(nèi)部收益率為7.0%，通過反算電價，可得輸電價格（含稅）為0.59元/MWh，輸電價格（不含稅）為0.50元/MWh。

4 結(jié)語