導語：如何才能寫好一篇小產權房屋，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

賣方(以下簡稱甲方)：____________________

地址：____________________聯(lián)系電話：

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

買方(以下簡稱乙方)：

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托機構：____________________

經辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協(xié)議：

第一條房屋基本情況(按房屋所有權證填寫)

1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結構為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為平方米，車庫面積_____平方米。

2、該房屋所有權證號為_____(共有權證號為_____)。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。

3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。

4、該房屋租賃情況______________________________。

第二條房屋轉讓價格

按建筑面積計算該套房屋轉讓價格為[人民幣][幣]

總金額(小寫)__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

第三條付款方式、時間

雙方約定按以下第_____項以(現金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。

2、分期付款：

合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權

屬證明過戶后_________________________

3、其它方式：___________________________________

第四條交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

(1)自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。

(2)其他方式_________________________。

第五條乙方逾期付款的違約責任

乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應付款最后期限之第二天起至

實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第種約定追究乙方的違約責任：

(1)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續(xù)履行。

若乙方在天內仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

第六條甲方逾期交房的違約責任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第種約定追究甲方的違約責任：

(1)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續(xù)限制履行。

若甲方在天內仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

第七條甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用(如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費等相關費用)，保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優(yōu)先購買權，并取得房屋權共有人同意。(乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。)

第八條關于產權登記的約定

自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過失造成乙方不能在天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。

第九條該房屋轉讓交易發(fā)生的各項稅費由甲乙雙方承擔。

第十條房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法

隨之轉讓。

第十一條其他約定事項______________________。

第十二條本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。

1、由[嘉興仲裁委員會][_______________仲裁委員會]仲裁。

2、向人民法院起訴。

第十五條本合同自________之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經__________公證(涉外房屋轉讓必須公證)。

第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應

甲方(簽章)_______________乙方(簽章)

委托人_________________委托人

(簽章)(簽章)

篇2

第一，根據北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。

第二，像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

嚴格來說，小產權房包括：已購公房，鄉(xiāng)產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。

小產權房屋買賣合同范文(1)

出賣人(甲方)：________________村委會

買受人(乙方)：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。

2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________

____年____月____日

小產權房屋買賣合同范文(2)

出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________

買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

篇3

買受人（乙方）：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責任

1 、甲方應當于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___ 四萬______元。

2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。

3 、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5 、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。

1 、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2 、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月　日年月日

見證人：年月日

篇4

關鍵詞：“小產權房”物權法　所有權制度

[中圖分類號]D92　[文獻識別碼]A　[文章編號]1004―7069(2011)-02-0013-01

一、“小產權房”的概念、產生原因及存在意義

(一)“小產權房”的概念

所謂“小產權房”即“鄉(xiāng)產權房”其實并非一個嚴格意義上的法律概念，我國現行法律并未對“小產權房”加以規(guī)定，它只是人們在現實生活交易中約定俗稱的說法。

從法律角度看，“小產權房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可對該農村集體以外成員流轉，所以無法得到完全意義上的“大產權”：或是在集體企業(yè)用地或占用耕地的違法建筑。

(二)“小產權房”的產生原因

1、法律上的原因

首先，我國現行法律中并未對“小產權房”的性質加以規(guī)定。這使得“小產權房”得以在法律的灰色地帶中孕育而生。

其次，我國現行的二元制土地制度是“小產權房”產生的根本原因。

2、社會原因

就全國范圍內看，城市房地產價格一直處于攀升狀態(tài)，而城市居民的人均收入和房價卻不成正比，大多數城市居民處于無力購房或者是首付之后供房吃力的狀態(tài)。因此，價格低廉的“小產權房”則吸引了大量城市購房者的目光，這是催生“小產權房”產生的重要原因之一。

二、“小產權房”的法律性質

(一)就現狀看，“小產權房”的合法性在法律上是沒有依據的，法律對其性質并未進行明確規(guī)定。

(二)“小產權房”在實踐過程中認定其是否為違法建筑，要區(qū)分其所附著的土地性質即區(qū)分宅基地和集體企業(yè)用地或耕地。如果實在集體企業(yè)用地或耕地上興建的小產權房其違法性無可厚非。但若是附著在農村宅基地之上，其是否違法就不能武斷地加以評價。

三、“小產權房”的物權法意義――物權法將如何做到定紛止爭

從“小產權房”的糾紛現狀可以看出，我國的《物權法》給予了城市人口以完全的財產權保護，然而農村人口的財產所有權卻沒有得到平等的保護。城市房屋可在房地產市場自由流轉，而農村宅基地房屋卻被冠以“小產權房”之名不得自由處分。由此可見，《物權法》對我國公民財產權的平等保護是欠缺的。如果說“小產權房”是因為不符合《土地管理法》規(guī)定的管理、登記制度而使其流轉受到限制，但是基于我國二元制土地所有制制度，也只有屬國家所有的城市土地上附著的房屋才受房屋管理、登記制度的約束。

(一)“小產權房”的所有權人――誰應當實至名歸

首先，宅基地使用權人在《物權法》及《土地管理法》中規(guī)定得相當明確。宅基地使用權是農村居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權利。

其次，宅基地使用權來源于農村集體土地所有權，因此“小產權房”的開發(fā)權人和所有權人都屬于農村村民集體。

(二)“小產權房”所有權的非完整性――被遺忘的物權平等性

按照《羅馬法教科書》中提到的關于羅馬法“所有權完整性”的觀念，所有權可以定義為對物的最一般的主宰。這意味著這種主宰的內容是不能簡單地通過列舉占有、收益、使用、處分的方式來限定的，它有時可以演變出對他人權利的限制，甚至是對人的主宰。我國民法理論普遍采用“四項權能”來具體描述所有權的完整性，包含占有權能、使用權能、收益權能、處分權能。

四、“小產權房”應當得到《物權法》的承認

隨著我國城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農村房地產市場和城市房地產市場在事實上和法律上的相互連接和影響，是不可回避的。應當在保護耕地及集體經濟建設用地的大前提之下，發(fā)展農村宅基地房屋的買賣交易，保障農民完整的物權所有權，給他們帶來真正意義上的致富和創(chuàng)收。因此，物權法在這方面應當肯定農民對其宅基地房屋的所有權，使其可以自由處分。

(一)《物權放》應當肯定村農民集體成員為農村宅基地房屋的所有權主體。

(二)明確“小產權房”的流轉方式?；谖覈仆恋厮袡嘀贫鹊拇蟊尘跋拢鞘蟹康禺a市場用地屬國家所有，“小產權房”用地屬農村集體所有，因此“小產權房”的流轉是有可行之處的，它無需經過國家對土地的征收程序，農民轉讓其所有的宅基地房屋是完整行使其所有權權能的重要體現。

五、結論

如今，小產權房的問題并非單純法律上的問題，從更深層意義上看還關系到我國國家政策和社會各利益階層的平衡。一方面，小產權房有一定的市場需求，分擔了政府解決住房困難的問題，同時也在相當程度上提高了農村人口的收入；但另一方面，如果處理不當會導致其對正常商品房交易市場的擾亂。從長遠的發(fā)展上看，在不改變我國二元制土地所有權制度的情況下，“小產權房”的交易是有很大市場空間的，也是順應社會發(fā)展的。所以，從《物權法》的層面對“小產權房”的權屬作出確切的規(guī)定，肯定農村人口完整的財產權利，明確“公共利益”的界限，建立一個合理小產權房交易機制，才可以真正使《物權法》所保護的物能夠物盡其用，使《物權法》所保護的物權所有權制度更加完善。

參考文獻：

篇5

每逢到周五，翻開廣州發(fā)行量最大的《廣州日報》，厚厚一疊的房地產廣告令人眼花繚亂，每一期至少幾十個樓盤同時登場亮相，每一個樓盤的廣告都淹沒在其他樓盤廣告信息海洋之中。雖然而此，發(fā)展商之間為爭得好的廣告版位、更多的宣傳頻次，互相不惜加大資金投入，而博奕的結果就是彼此廣告支出的不斷增加，而每個樓盤的有效關注率與信息到達率卻日趨下降。樓盤信息廣告突圍路在何方？

相比于媒體廣告無方向性、鋪天蓋地的宣傳，銷售單張小范圍但精確地覆蓋也是各發(fā)展商所常用的一種手法。派發(fā)銷售單張是任何一個樓盤促銷時都會使用的一種策略，也是能夠向客戶傳達樓盤信息的最有效方式之一。相比于電視與報紙廣告的大額資金投入，銷售單張其特點是費用低、到達率高、針對性強、目標性強，而且運用得當的話，可以起到事倍功半、四兩拔千斤的奇效。

許多發(fā)展商在銷售單張策略上的運用不當，經常達不到期望的效果，原因有幾點：要么印制質量粗劣，客戶連掃一眼的興趣都沒有；要么通篇大吹大擂，既缺乏可信性，也讓人感到厭煩。所以銷售傳單策略的運用也須高超的技巧，語言運用恰到好處、形式設計獨具匠心才能吸引客戶的注意。否則運用不當，則可能花錢不討好，不僅起不到信息有效傳遞的目的，還可能給樓盤形象造成一定的負面影響。

一份好的銷售單張應該是消費者愿意閱讀、愿意保存，通過單張內容了解到樓盤的準確信息，對該樓盤產生好感、有進一步了解的欲望。

如何才能讓傳單既顯得別具一格，又可以準確傳達我們的信息呢？作為一名營銷策劃人，我從營銷創(chuàng)意的角度探討房地產銷售單張策略運用的幾種方式。

順勢借力：與節(jié)日相輔相承

眾所周知，房地產的銷售向來與節(jié)日密切相關，什么樣的節(jié)日就有什么樣的人潮。所以，如果銷售單張能夠與節(jié)日的特點巧妙結合，利用人們的心理接受需求，就能順勢借力，把銷售傳單的信息傳達出去。

高檔樓盤雅蘭苑在市場推廣時，因為母親節(jié)即將到來，項目策劃者考慮到人們普遍的求福祝愿心理，于是將整張銷售傳單剪切做成一張流光溢彩的“福字”，而“?！弊种虚g又隱含著雅蘭苑的LOGO及名字。在福字上面，印上一句話“是母親庇護我們成長，讓幸福庇護母親一生平安——雅蘭苑祝福天下所有母親”。傳單上方設計了一條可以懸掛住的小紅繩，可以讓人掛在墻上或者其他地方。

在傳單的背后，印著幾幅雅蘭苑園林、小區(qū)及室內設計的精美圖片。在傳單的最下方，貼著一張印制精美的名片大小的卡片，上面寫著“幸福的母親在最希望住哪里”這樣一句懸念式的話，而卡片一翻過來就是雅蘭苑的地址及電話。

此張銷售單張設計精美，而且切合節(jié)日的氣氛，所以消費者很愿意接到此銷售單張。

眼球注意力：抓住新聞熱點

某一年，譚詠麟曾到廣州舉行大型演唱會。譚詠麟是具有很高知名度的國際巨星，在廣州擁有眾多歌迷和很強號召力。由于譚詠麟是廣州某樓盤的形象代言人，而演唱會舉行前半個月，恰逢該樓盤三期隆重推出。發(fā)展商預計譚詠麟的演唱會將會吸引很多眼球，媒體也將不斷報道關于演唱會的各種內容，而是花盡心思將樓盤的銷售單張與譚詠麟的演唱會緊密結合起來。

該銷售單張采取了折疊式翻頁，首頁是譚詠麟個人大幅海報照片，而翻開內頁，則是譚詠麟演唱會的一些情況及其作為該樓盤形象代言人的介紹。樓盤的信息巧妙地與譚詠麟結合在一起，大大提升了樓盤的知名度與品牌形象。

在譚詠麟演唱會舉行當晚，銷售單張也隨之出街。許多消費一開始還誤以為是演唱會相關的海報與介紹，紛紛索取，銷售單張的閱讀率非常之高，樓盤信息有效地傳達出去。

而另一吸引眼球注意的經典案例，是借助了申奧成功后民族感情的升華。北京申奧成功之后，某大報準備出版一期申奧增刊。發(fā)展商與該報通過協(xié)商之后，以夾報的形式隨增刊派送。

發(fā)展商將銷售傳單設計成喜慶的紅色，并采取與增刊相同的版式設計。單張大標題打上“xx花園慶賀北京申奧成功”字樣，內容則從申奧成功的社會意義延伸到XX花園如何提升人民生活居住水平，從大談民族感情開始切入再談到樓盤的相關介紹。由于文案撰寫非常巧妙，廣告文案讀起來與新聞一樣順暢，很多人并不反感。且版式設計與整體相同，銷售單張看起來就成了增刊的一部分。

由于該期是增刊，該期全部是新聞報道，而此樓盤的夾報則成了該期的惟一廣告。發(fā)展商購買了數萬份的報紙，免費贈閱給市民，巧妙借助申奧關注熱點與民族感情，將樓盤的品牌與美譽度打響。

形式新穎：突破心理接受第一關

如果說房地產銷售單張有什么是最忌諱的，那就是印制粗劣、形式陳舊，花花綠綠的外表一看就是檔次低下的產品廣告。這樣的銷售單張不僅不能引起消費者的閱讀興趣，而且消費者一看到手執(zhí)銷售單張的派單人員都會避而遠之。

形式新穎的事物總是能夠引起人們的興趣。作為銷售單張，相同的內容，但是不同的表現形式，其被消費者接受的結果將是大相逕廷。

我曾見過最獨特的單張是某發(fā)展商將銷售單張制作成風車形式。風車的每一扇面是樓盤中不同的實景及簡單介紹，輔以不同的顏色表現，風車的柄則是使用普通的塑料桿，上面印著樓盤的名字與地址，其形式之新奇令人贊嘆不已。

這式風車式的銷售單張雖然附載的信息不多，但絕對令人印象深刻。由于所推售的樓盤屬于大戶型，其目標客戶是有家庭人口相對較多的客戶。發(fā)展商的派發(fā)人員身著印有樓盤LOGO的統(tǒng)一服裝，選擇在大商場、人流集中的地鐵站門口，向帶著小孩的消費者派送，既能贏得小孩子的歡心，也能引起大人對樓盤了解的興趣。

銷售單張派發(fā)的最大問題就是如何令消費者有興趣接過這張單張，然后有興趣看一看銷售單張上的內容——形式的新穎無疑能突破消費心理接受的限度，純廣告信息的宣傳品沒有人愿意多看，但是一架給帶人快樂的風車很多人就愿意接受了。

功能嫁接：給一個消費者期望的理由

現在許多發(fā)展商在銷售樓盤時，都會與一些商家都會進行合作，建立發(fā)展商——商家之間的聯(lián)盟，雙方進行互惠交易，消費購買樓房時可以以比市場優(yōu)惠的價格購買發(fā)展商指定的商家產品。

所以，一些發(fā)展商印制銷售單張時，有意識地將商家的優(yōu)惠券印在單張之中，消費者可以憑此優(yōu)惠券獲得打折。有些銷售單張則直接印上一些可以兌現禮物的票樣——客戶憑此單張可到樓盤換取相關禮品或參加抽獎。還有的單張本身就是可以在樓盤會所免費使用某種功能的票——這些都是吸引消費者關注樓盤或者參加樓盤促銷活動的小花招。雖然方式算不上很新穎，但是效果卻一直屢試屢爽——其實也是抓住了消費者的期望心理。

懸念式引導：讓消費者步步入甕

曾有一樓盤的銷售單張乍一看是一張中國地圖，打開第二頁卻變成了一張廣東地圖，而且用明顯的標識圈出廣東位于中國版圖的哪一部分。打開第三頁又變了一張廣州市地圖，同樣用明顯的標識圈出廣州位于廣東版圖的哪一位置。打開到第四頁時，該樓盤就被很夸張地突出位于廣州的哪一部分——由于該樓盤最大的賣點就是處于最繁華路段，CBD中心位置，所以地段是其最要突出的重點。

單張中的文案這樣寫道：廣東位于中國最重要戰(zhàn)略的位置，廣州市又位于廣東最重要的戰(zhàn)略位置，XX樓盤處于廣州CBD最核心位置，猜一猜XX樓盤的升值潛力如何？

篇6

（一）判別購房消費者的依據和標準

《批復》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認了審判實踐中可以援引《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費者”進行特殊保護，購房“消費者”有權請求依照《消法》的規(guī)定保護其合法權益?！杜鷱汀肥状蚊鞔_規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，即購房消費者可以對抗工程款的優(yōu)先權，解決了購房消費者與工程款優(yōu)先權人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份請求辦理房屋產權手續(xù)的，人民法院裁判其對房屋享有所有權能夠對抗承包人的工程款優(yōu)先受償權，應以《批復》第二條規(guī)定為依據。

在適用《批復》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認為，對《批復》規(guī)定的“消費者”應當按照《消法》關于“消費者”的規(guī)定進行識別。根據《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護”的規(guī)定，判斷“消費者”的標準是：（1）行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構成消費品，也可能因使用于生產經營活動而成為生產資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經驗，結合購買者的主觀動機和客觀行為表現加以判斷。凡是和人類生活有關，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費（如公司購買日用品發(fā)給職工），法律也并無給予特殊保護的必要。正是基于此，國際標準化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務的個體社會成員”[注1]，我國國家標準局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規(guī)定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務的個體社會成員?！?/p>

根據《消法》和《批復》的規(guī)定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現：一是所購買的房屋為住宅而非營業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認定為滿足生活需要？筆者認為，即便消費者購買的產品既供自己使用，同時又用于經營用途時，如果其購買產品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應推定為生活消費行為；如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應實行舉證責任倒置，由訴訟對方當事人舉證證明，此符合舉證責任分配規(guī)則的要求。

（二）購房消費者優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權的理由和適用條件

1、工程款優(yōu)先權的性質為法定擔保物權，為何不能對抗消費者？

原因即在于消費者的利益為生存利益，是一個國家和民族維系其存在和發(fā)展首先應保護的基本問題。當經營利益與生存利益相沖突時，法律首先是要保護人民的生存利益。雖然購房消費者在未取得房屋所有權之前僅享有合同債權，但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權，并維系其生存之必需，故對該項特殊債權有賦予其物權性予以特殊保護的必要?！杜鷱汀妨⒆阌诋敶藱啾Ｗo的價值觀和法律理念，規(guī)定購房消費者的生存權能夠對抗工程價款優(yōu)先權，即消費者對房屋的所有權獨立于工程款優(yōu)先權，不為工程款優(yōu)先權效力所及。《批復》的適用在很大程度上緩解了社會矛盾，有利于實現社會公正和維護社會穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強的政策性，缺乏必須的法律依據，應是臨時之舉。

適用《批復》的規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，除滿足購房人是消費者特殊身份的前提條件外，還必須同時滿足以下條件：（1）購房消費者已經交付全部或者大部分購房款。消費者交付的款項為購房款，而非為為定金、保證金等；購房款數額應超過約定的購房款數額的50%.購房消費者交付的款項非為購房款，或者交付的購房款未達到約定購房款數額的50%以上，不能適用《批復》的規(guī)定。在按揭中，如果消費者已交付合同約定的首期購房款，銀行將購房人所貸款項直接支付給開發(fā)企業(yè)，應認定購房消費者已付清全部購房款。（2）商品房買賣合同合法有效，此為法律保護合法行為原則的體現，也是購房人享有請求取得房屋所有權的前提條件。如果合同無效，購房人即使基于消費者的特殊身份，也不能基于無效合同請求取得房屋所有權。并且，現實中還大量存在房地產開發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同，損害工程款權利人及其他權利人合法權利的現象，因此應嚴格審查合同效力。購房合同無效或被撤銷，不能適用《批復》的規(guī)定。（3）商品房預售合同已為登記或者房屋所有權已登記轉移給購房人。在適用《批復》第2條時，是否以商品房預售合同經過登記為要件，是一個值得探討的問題。筆者此前認為，由于我國目前還面臨著解決人們的基本生存權問題，法律體系上至今尚無物權法，商品房買賣合同登記僅為備案登記，效力相對較弱，沒有預告登記的準物權效力，同時《批復》也未對購房消費者的優(yōu)先保護是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購房消費者權利得以對抗工程款權利人的優(yōu)先權，不以合同登記為要件。但經認真思考，這一觀點并不妥當。我國實行不動產物權登記生效主義，即經登記后才取得物權，未經登記，權利人僅享有債權，不能與物權的受償處于同一參照系上。由于不動產物權登記是不動產權利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預售合同登記（預告登記）具有保全債權的物權效力，實踐中認定其具有對抗第三人的效力，雖《批復》主要在于解決當前購房人權利無保障的實際情況，但應維護法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權法原理進行分析。如果合同未為登記，或者購房人尚未轉移產權，該購房人僅享有合同債權，是不能對抗物權的。我國正在制定民法典，物權法的完善是指日可待的事情。預售合同經登記后，使債權轉化具有了物權屬性；如果購買的為現房，經登記后發(fā)生所有權的轉移，購房人因而取得了該房屋的所有權。只有債權具有物權屬性后或者權利人已經取得所有權，才有與該物上并存的物權受償順序進行比較的可能性。因此確定購房消費者身份并受法律保護，若為預售，應以合同經登記為要件；若為現房買賣，應以所有權已經登記轉移為要件。如果不以登記為要件，將使我國的房地產登記制度及預售合同登記制度失去應有的作用，不利于物權法原則的貫徹，同時還將擾亂人民的思想以及房地產交易的正常秩序，并且在目前市場信用已經發(fā)生危機的時候，將進一步促成信用制度的坍塌，對我國的法治建設十分有害。

2、如何處理購房消費者的？

在購房人要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應首先審查該購房人是否符合購房消費者的優(yōu)先保護條件，同時應審查該房屋是否已經竣工并經有關部門組織驗收合格，至于是否交清土地出讓金不應在審查的范圍內。依筆者之見，根據《房地產管理法》第38條和44條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產民事糾紛案件審理中不應對行政機關頒發(fā)許可證的行政許可行為進行審查。開發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達到“三證一投入”的條件為另一法律關系，屬行政機關審查或核查范圍。人民法院對該類案件的審理，在確認合同有效的前提下，還應查明該房屋是否已經竣工并經驗收合格達到交付條件。《建筑法》第61條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設工程竣工經驗收合格后方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！断婪ā穼ξ唇浵莉炇栈蛘呦莉炇詹缓细癫坏媒桓妒褂靡灿袕娭菩砸?guī)定。如果房屋未經驗收合格，即使房屋已經交付給購房人，人民法院亦不宜判決購房消費者享有房屋所有權而履行辦理“兩證”義務，而應該中止案件的審理，轉由政府有關職能部門協(xié)調處理，在經有關部門組織對房屋驗收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經驗收合格的房屋強行視為已經驗收合格，違反了法律的強制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒有問題，一旦真出了問題，人民法院如何承擔責任？

房屋竣工后，購房消費者要求辦理房屋產權過戶手續(xù)的，如果與工程款權利人對該房屋主張優(yōu)先受償權相沖突，只要預售合同有效并經登記，該購房人滿足購房消費者的條件，應當以最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第2條的規(guī)定作為基本依據，優(yōu)先保護消費者權利。判決說理中應闡明購房消費者的權利能夠對抗工程價款優(yōu)先受償權，判令出賣人履行向購房消費者交付房屋并協(xié)助其辦理“兩證”的義務。

二、購房消費者的生存權能否優(yōu)先于抵押權？

是否對購房消費者予以優(yōu)先保護，是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進行探討，僅從現有法律規(guī)定出發(fā)對消費者權和抵押權的受償順位問題提出淺見?！杜鷱汀穬H解決了購房消費者權利與工程款優(yōu)先受償權的受償順位以及工程款優(yōu)先權與抵押權的受償順位問題，對購房消費者與抵押權間的受償順位問題未作明確規(guī)定。根據物權優(yōu)先于債權的原理，購房消費者能夠對抗工程款優(yōu)先權的權利性質應為一種物權，或為一種具有物權性質的特殊債權。在同一財產上并存多項物權性質的權利時，其受償的先后順位應由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對購房消費者與抵押權人間的受償順位作出明確規(guī)定時，應怎樣處理二者的關系？通常而言，同一標的財產上并存多項物權或物權性質的權利時，應遵循法定權利優(yōu)先于意定權利，同一性質的權利并存時以權利成立的時間先后定其受償順位，成立在先的權利優(yōu)先于成立在后的權利。雖然消費者對房屋有請求轉移所有權的主張，但法律對抵押權的實現有明確規(guī)定，在法律未對購房消費者權和抵押權的受償順位作出明確規(guī)定時，我們不能以三段論推出消費者對房屋所有權的請求優(yōu)先于或者能夠對抗抵押權，應以權利成立的先后次序，優(yōu)先順位保護有效成立在先的權利。購房消費者權能否優(yōu)先于抵押權，應區(qū)分不同情況而定。

1、房屋先出售后抵押，消費者與抵押權人受償順位問題

在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房消費者請求取得房屋產權的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權利設定的外觀顯征，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房消費者的權利。但如果購房消費者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為債權的實現就該房屋設定抵押權的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則，該抵押權不受法律保護。（2）如果商品房買賣合同已經登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房消費者的請求權。因為登記的主要目的在于確保房地產管理部門對商品房預售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復預售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權人應當通過登記簿查詢抵押物的權屬狀況，其未盡審查義務所致?lián)p失不能由購房消費者承擔。（3）如果商品房的所有權已登記轉移給購房人，出賣人未經房屋所有權人同意，就購房人的房屋設定抵押，由于購房人已取得房屋所有權成為所有權人，出賣人對他人房屋設定抵押權的行為屬于無處分權人處分他人財產的行為，根據《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經所有權人追認或者無處分權人取得處分權，該合同無效。

2、房屋先設定抵押后又出售，消費者與抵押權人的受償順位問題

房屋設定抵押權并經登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房消費者權益沖突的，（1）如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》第49條“抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押物登記的，應通知抵押權人并告知受讓人抵押物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”的規(guī)定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。不動產設定抵押權，應辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產的穩(wěn)定和交易的安全，購房消費者應通過登記簿查詢房屋上的權屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應轉嫁給抵押權人承擔。根據《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權人仍可就經登記的抵押物行使物上追及權實現其債權，受讓人亦可行使滌除權以取得抵押物的所有權，因此，不管該房屋已轉移至何人之手，即使已轉移給了消費者，消費者的所有權仍然不能對抗該房屋的抵押權，受讓人可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨匀〉梅课菟袡?，然后就滌除房屋上負擔所支付的價款向抵押人追償。（2）如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權；如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，自無反悔并受法律保護的依據。

三、購房消費者與被拆遷人權利的沖突問題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應當重點保護被拆遷人的利益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產權調換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權的請求權，并非一種純碎的債權，而是對其原有房屋所有權的權利延伸，至少具有物權性質。根據房屋性質的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權人的主要目的是利用該房屋進行經營，而住宅房屋所有權人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權人選擇產權調換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權與購房消費者權利均屬于基本生存權范圍，應受到同等的保護。

當購房消費者與住宅房被拆遷人的權利發(fā)生沖突時，應分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產權調換補償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權利是原房屋所有權的延續(xù)，因此應優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權利，此時應適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，（1）如果房屋買賣合同已經登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應保護購房消費者的權利。（2）如果房屋買賣合同未為登記，應分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應優(yōu)先保護已入住的被拆遷人；②購房消費者已入住的，同理應優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；③均未入住的，基于雙方均無權利的外觀顯征以及權利優(yōu)先保護的法定性，應按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權利人。

四、房屋重復出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理

《批復》對房地產開發(fā)商重復出售，各購房消費者之間就同一標的房屋發(fā)生權利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應分別以下情況處理：

1、部分合同已經登記，部分合同未登記，各購房消費者間權利沖突的處理

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預售登記解釋為預告登記，其效力為一種債權的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權利不能對抗已登記合同的權利。（1）各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都要求辦理產權轉移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉移房屋產權給登記購房消費者的義務。未經登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應由未登記購房消費者優(yōu)先受償。（2）如果購房人明知該房屋已經預售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權利不受保護，其登記合同的權利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權益，但應承擔舉證責任。

2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權利沖突的處理

根據相關法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權進行限制，二是產生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權利外觀顯征的標志，應當根據登記的先后順序確定順位，登記在先的權利人應當相對于登記在后的權利人得到優(yōu)先保護。如果各購房消費者均請求辦理產權轉移登記手續(xù)，應按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉移所有權給登記在先的購房消費者的義務。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。

3、房屋已經入住，各購房消費者間權利沖突的處理

不動產房屋的權利外觀顯征是登記而非交付，此與動產的權利外觀顯征不同。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準物權的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權利沖突時，首先應審查其行為是有權占有還是無權占有，無權占有不受法律保護。（1）至發(fā)生糾紛或時，各購房消費者均未進行預售合同登記，如已有購房消費者入住，各購房消費者均要求辦理產權轉移登記手續(xù)，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權占有，應優(yōu)先保護已入住的購房消費者，判令出賣人履行轉移產權給已入住購房人的義務。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔違約責任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。（2）合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發(fā)生權利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋，但由于不動產權利的外觀顯征是登記而非交付，未經登記的權利不能對抗已經登記的權利，因此經登記的購房消費者應優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護。由于房屋入住的情況較為復雜，人民法院不如政府相關職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾，增加社會不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費者請求保護其對爭議房屋的優(yōu)先受償權成立，也宜中止訴訟，建議政府有關部門進行協(xié)調后辦理相關手續(xù)。經政府部門努力協(xié)調仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

4、合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費者間權利沖突的處理

債權具有相對性和平等的順序性，基于債權平等的原則，債權之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先的買受人履行合同。但由于同一標的房屋上只能存在一個所有權，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費者請求辦理產權登記手續(xù)的，原則上應以訴訟的先后，結合合同有效成立的時間先后順序為判斷標準，就同一財產對已經的當事人按照合同權利有效成立的先后順序確定所有權歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一，對于各購房消費者分別的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據審理查明的事實，依法判令被告履行轉移房屋產權給最先成立合同的購房消費者的義務；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。

五、房屋被司法查封，申請人與購房消費者權益沖突的處理

購房消費者所購買的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購房消費者對該房屋上的權利必然會因此而受影響。如果購房消費者對人民法院的司法查封提出異議，人民法院應審查購房消費者的權利是否應該得到保護。（1）如果房屋買賣合同的成立先于保全查封，購房消費者在人民法院查封之前已經購買了該房屋，應優(yōu)先保護購房消費者的合法權益。因房屋被保全查封而妨礙購房消費者辦理“兩證”的，購房消費者可依據《民事訴訟法》的有關規(guī)定提出異議，人民法院應按照前述處理原則進行審查。異議成立的，對查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對房屋予以查封保全后，購房人與出賣人以查封房屋為標的簽訂買賣合同的，由于司法查封的絕對效力，查封標的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買賣合同因違背法律禁止性規(guī)定而無效外，其行為還可能受到法律的制裁。

在涉及同一標的房屋上并存工程款優(yōu)先權、消費者所有權、抵押權、被安置權等諸方面權利的處理中，至今為止審判環(huán)節(jié)中尚沒有有效銜接和協(xié)調處理的手段和程序規(guī)定，對此問題的協(xié)調解決應在執(zhí)行過程中根據上述處理意見和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強制執(zhí)行過程中，對購房消費者所購房屋采取相應措施時，應相互溝通，協(xié)調處理。案件可移送管轄的應依法及時移送；可合并審理和并案執(zhí)行的宜合并審理和并案執(zhí)行；需要協(xié)調處理的，應積極與受案法院協(xié)商或者報上級法院協(xié)調處理，以避免司法沖突，產生不良社會后果。新晨

注釋：

篇7

北京市房地產管理局直管房屋等所有權登記發(fā)證有關問題的規(guī)定已于1989年元月11日經市房地產管理局局務會議討論通過，現印發(fā)給你們，請貫徹實施。

北京市房地產管理局直管房屋等所有權登記發(fā)證有關問題的規(guī)定

一、關于房管部門直管房屋的登記：

1.現由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權屬于中央各委托單位的、由中央各單位進行登記。

2.現由各區(qū)縣房地產管理局、房管二公司管理的中央各單位統(tǒng)建和購置的房屋，凡是整幢或整門樓房屬于一個單位，單位主張產權并按規(guī)定向房管部門補交管理、維修費用的，可由統(tǒng)建和購買房屋的單位進行登記，單位不主張產權或不同意補交管理維修費用以及不夠整門的零散樓房，均由房管部門進行登記。

3.現由各區(qū)縣房地產管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級公產房屋，分別由各區(qū)縣房地產管理局和公司進行登記。

4.現由房管部門管理的原會館房屋，除經市政府批準已發(fā)還者外，均按市級公產進行登記。

二、房管系統(tǒng)各單位自籌資金購置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權性質分別按全民產、集體產進行登記。

三、關于宗教團體房屋的登記：

1.對原納入國家經租的宗教團體房屋，根據國務院《國發(fā)（1980）188號》文件規(guī)定，應發(fā)還給宗教團體所有，由宗教團體進行房屋所有權登記。對房屋原狀已發(fā)生變化的，由宗教團體與房管部門按有關規(guī)定協(xié)商確定產權歸屬后，再進行登記。

2.對國家經租以前、根據有關規(guī)定已由房管部門接管的原宗教團體房屋，由目前的管理單位按市級公產進行登記。

四、關于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門接管房屋產權后無償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現管理單位進行登記。

五、關于已移交給有關單位管理房屋的登記。經市政府批準，已由房管部門移交給商業(yè)、飲食業(yè)、服務業(yè)及中小學校等單位管理的房屋，均由現管理單位進行登記。

六、關于開發(fā)公司所管房屋的登記：

1.現由各開發(fā)公司受托管理的單位所有的房屋，由產權單位進行登記。

2.現由各開發(fā)公司管理的市政拆遷用房、落實私房政策用房，以及小區(qū)鍋爐房等，均由各開發(fā)公司進行登記。

3.各開發(fā)公司已出售給各單位的房屋，凡是買房單位主張所有權并按規(guī)定補交管理維修費用的，均由買房單位登記；買房單位自愿放棄房屋所有權，僅保留分配使用權并出具證明的，可由開發(fā)公司進行登記。

4.各開發(fā)公司已無償移交給商業(yè)、服務業(yè)等各單位管理的配套房屋，由現管理單位進行登記。

七、關于征而未拆房屋的登記。根據《北京市建設拆遷安置辦法》〔京政發(fā)（1982）144號文〕關于“已經收購但暫時不需拆除的房屋交房地產管理部門統(tǒng)一管理”的規(guī)定，對單位征而未拆的房屋，應移交房屋所在區(qū)縣房地產管理局接管并進行登記。

八、關于承租單位在直管公房院內自建房屋的登記：

1.承租單位用市財政撥款在直管公房院內增建、擴建、翻建的房屋，由房管部門統(tǒng)一進行登記。

2.承租單位自籌資金在直管公房院內增建、擴建、翻建的房屋由房管部門登記，承租單位投入的建房資金可折抵租金。

篇8

關鍵詞：小產權房；法律地位；探析

中圖分類號：DF0-052 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）31-0073-02

價格較低的小產權房，在產生、交易方面均屬違法行為，既要保證經濟的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產權房已成為我國在城市化建設過程中急需解決的問題。

一、小產權房的界定

（一）小產權房的概念

小產權房是相對于大產權房而言的，是一種特殊權屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認為，小產權自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權的房屋。在我國當前的形勢下，小產權房主要是指在農村集體所有土地上建設，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產權房無法在城市房屋管理主管部門登記并取得產權證書。

（二）小產權房的特征

1.小產權房的土地使用權具有不合法性。我國土地實行公有制，分國家所有和集體所有。城市土地屬國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，除屬國家所有部分外，均屬農村集體經濟所有。我國對農村土地實行嚴格的用途管制政策，對于非農業(yè)建設，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、出租，任何單位和個人在各項土地進行建設使用前，必須依法申請使用國有土地，小產權房一般建設在集體土地之上，根據我國房地一體主義的立法原則，實行房隨地走和地隨房走，如果將建設在集體土地上的房屋出售給本集體經濟組織成員意外的其他居民，則導致土地使用權的轉移，這將嚴重違反我國現行法律的規(guī)定。

2.小產權房的房屋產權具有無序性和不完整性。小產權房的興建沒有經過集體規(guī)劃，施工隊伍和房地產開發(fā)商沒有經過監(jiān)督和審查，用途也沒有通過國家的審核，無法從國家獲得相應的房產證。因此買賣雙方無需簽訂合同，達成口頭上的一致便可完成交易，這是導致即使國家禁止小產權房的交易，但其交易依舊活躍在整個房地產交易之中的原因。

3.價格水平低廉，具有經濟性。小產權房所用材料較劣質，無需經過程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費，房價比一些大產權房低很多，甚至繳納的費用和大產權房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產權房沒有國家法律的保障，得不到法律的保護，也冒險去購買小產權房。

二、小產權房產生的原因及其法律地位分析

（一）小產權房屢禁不止，大量產生的原因

1.經濟原因。隨我國城市化進程飛速發(fā)展而涌向城市的務工人員，增大了房地產的剛性需求。進城務工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無力承擔高額的房價，但為滿足住房要求，不得已將目光轉移到城郊結合地帶價格相對低廉的小產權房，所以小產權房和商品房價格的懸殊推動了小產權房的產生。

2.制度原因。農村的土地屬農村集體經濟組織成員集體所有，農村土地直接入市存在著法律上的障礙，農村土地要想成為建設用地必須通過國家征收的方式實行土地的所有權由農村集體所有轉變?yōu)閲宜胁拍軐崿F，為了保護和充分利用有限的土地資源，我國實行嚴格的農村土地用途管制，國家對農村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農村集體土地上建設的小產權房在我國現行的法律制度框架之內上市交易困難重重，這正是小產權房就是小產權房的原因。

（二）小產權房的法律地位分析

1.小產權房的社會效應。（1）積極影響。第一，在商品房的價格壓力和供需矛盾的作用下小產權房應運而生。小產權房價格低廉且交易簡單，能夠更好地平抑房價，對促使我國房地產市場回歸理性有一定的影響。第二，小產房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結合部的農村，改變我國長期以來農村勞動力和人才不斷外流的狀況，對于提高了城鄉(xiāng)結合地區(qū)的農村勞動力的結構和整體素質有積極影響，小產權房的建設有利于新農村建設，為農村帶來新的發(fā)展機遇，加快農村的城鎮(zhèn)化步伐和新農村建設的步伐。（2）消極影響。第一，小產權房大規(guī)模的增長會對有限的土地資源的保護和利用帶來沖擊。由于集體土地價格低廉，小產權房開發(fā)商在賺錢動機的驅使下，往往在利用集體土地時修建大量的豪華別墅、高爾夫球場等休閑設施等方法攫取更大的利潤，這必將造成土地資源的巨大浪費，給我國嚴守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國的糧食安全。第二，對現有房地產市場秩序造成沖擊。相對于擁有完全產權的商品房來說，價格低廉的小產權房大量出現，勢必會對房地產市場的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會出現問題，導致其資金鏈斷裂，從而出現房地產開發(fā)企業(yè)倒閉等現象。這無疑會影響到我國的經濟的健康發(fā)展。第三，不利于小產權房購房者權益的保護。根據我國物權法相關規(guī)定，不動產產權的享有以等級為公示方式權利，房屋登記管理部門不動產登記簿上面登記的權利人是不動產的權利人，登記為何種權利，該權利人就享有什么權利。由于小產權房由于自身不具備相關登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。

2.小產權房的法律地位分析。第一，我國現行法律規(guī)范不承認小產權房的合法性?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請使用國有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設的非農業(yè)建設。第六十三條明確禁止農民把集體土地轉讓給城市居民，限制了土地所有權的轉讓。小產權房是建設在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經濟組織之外的成員無法使用。這些法律都足以充分說明小產權房的不合法性。第二，國家政策不承認小產權房的合法性。2010年國務院責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求：一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售。2011年11月，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》提出，要嚴格規(guī)范農村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發(fā)證。《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發(fā)展，但是對小產權房違法用地不允許發(fā)證，小產權房不受法律保護。第三，從法理上講，小產權房是一個關系吃飯和居住條件改善的問題，其出現本身就是居住條件的改善，但是大量產生勢必擠占農業(yè)用地，如不加以限制，將會導致農業(yè)用地大量流失，不承認小產權房的合法性體現了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價值選擇。

三、小產權房的處理對策

（一）嚴格禁止新開發(fā)建設小產權房

小產權房是在我國住房改革過程中出現的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺新的政策與法律條文前，必須對新小產權房的開工建設進行嚴格禁止，土地管理部門等執(zhí)法部門應當嚴格執(zhí)法，以確保現行法律的有效落實，堅決遏制小產權房的泛濫的勢頭。

（二）針對現存的小產權房，可以采取區(qū)分購買者的情況，分類審視，核發(fā)不同的產權證書的辦法解決

第一，購房者若符合國家關于經濟適用房或限價房相關購買規(guī)定條件，相關部門才可核實并發(fā)放經濟適用房或限價房的所有權證書。相應的，該類房屋以后的出租、轉讓等活動也需按照國家相關規(guī)定進行。

第二，若購房者補繳了土地出讓金及相關稅費，相關部門便可核實并發(fā)放一般的房屋所有權證書。該房屋也隨之轉為普通商品房。購房者的居住、出租、轉讓等活動便可自有合法，同時房屋在通過市場流通轉讓時也不會再受到任何限制。

第三，若該小產權房屋既不符合國家相關規(guī)定，購買者也未補繳土地出讓金及相關稅費，發(fā)證機關只能核發(fā)特殊房屋所有權證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時，應補繳這部分費用。

（三）拆除嚴重違法的小產權房屋

若小產權房屋已非法侵占了基本農田，使耕地遭受到破壞的，應責令拆除并恢復耕地原狀。對于影響到防洪泄洪、對國防安全構成危害或對生態(tài)環(huán)境造成嚴重破壞的小產權房屋，也應一并拆除。

總之，小產權房是我國住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產物，為維護社會穩(wěn)定，小產權房問題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長期可改革我國現行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進程的完善，必將圓滿解決小產權房問題。

參考文獻：

[1]張忠野，曾大鵬.房地產法學[M].上海：格致出版社，2010.

[2]金麗馥.中國農民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

篇9

【關鍵詞】淺談，小產權房，管理，問題

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

一、前言

我國國土面積遼闊，人數眾多，伴隨著經濟的不斷發(fā)展，房價不斷上漲，房地產業(yè)快速崛起，出現了小產權房。小產權房本身存在著很多問題，本文探討的就是如何對企業(yè)內部的小產權房進行管理與控制。

二、國有企業(yè)公司的特點

國有企業(yè)公司同非國有公司比較，有共性，也有其個性。國有公司同非國有公司的共性有以下幾個：1、兩者的法人都是以營利為目標；2、兩者之間的利益相互協(xié)調；3、兩者都負有社會責任。以上的自利性，自我協(xié)調性和社會性是公司制法人共性的幾個特點。國有公司之所以擁有非國有公司不具有的個性,是因為擁有一個特殊的股東“國家。具體表現在幾方面：第一，其經營的好壞將直接關系到國家是否增加財政收入與實現宏觀經濟調控的初志；第二，它的自我協(xié)調不但要協(xié)調好各利益相關者的私有權利，而且還要協(xié)調好國家公權力與私權利的關系；第三，它的社會性已經上升為國家性，代表國家履行出資人職責的機構或部門，是站在國家利益的高度行使股權，使得公司所承載的國家職能夠得以實現。以上的國家自利性，國家協(xié)調性和國家利益性，是國有公司個性的幾個特點。所以，得以將國有公司的角色界定為：國家利益共同體。

三、何為小產權房

1、小產權房的概念

城鎮(zhèn)房屋所有人對房屋享有的是完全的房屋所有權，不僅對房屋享有所有權，還對房屋占有的土地享有土地所有權。小產權房則不同，小產權房所有人對小產權房享有的只有房屋所有權，房屋占有的土地使用權并非屬于小產權房所有人，而是屬于村集體經濟組織的村民。正是因為小產權房所有人并不占有土地所有權，因此小產權房不能在市場上有效的流轉，不能辦理房屋過戶流轉手續(xù)，我國法律和政策也不允許小產權房的建設及交易，司法實踐也并不保護小產權房所有人的權益。

2、小產權房所占用土地的性質

從現有的我國的小產權房現狀來看，小產權房占有的土地既有農用地、建設用地，也有宅基地。我國對于農民集體所有的土地都有明確的規(guī)定用途，在農民集體所有土地上建造小產權房，是不符合我國對于土地用途管制制度的，小產權房將原本用于農用、農村集體經濟發(fā)展的建設用地及用于農民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經濟組織的企業(yè)和個人所有，在其源頭上已違反了我國土地管理法的相關規(guī)定。

四、小產權房的利與弊

1、由小產權房引出的問題

首先，小產權房沒有合法的所有權及土地使用權，購房者的權益得不到保障。我國的憲法第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”在集體土地上興建的房屋將無法取得管理部門頒發(fā)的《房屋所有權證》。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。所以，小產權房無法獲得《房屋所有權證》。

其次，小產權房不能在市場上交易或轉讓?！斗康禺a管理法》規(guī)定，沒有《房屋所有權證》的住宅將無法辦理過戶手續(xù)。根據當前《土地管理法》，集體土地只能在集體經濟組織內部流轉，不能在市場上自由流通，因此業(yè)主不能進行房屋上市交易、轉讓、遺贈等，小產權房的買賣或轉讓合同無效，業(yè)主進行房屋的二次交易或轉贈不受法律保護。

最后，小產權房的肆意發(fā)展，必將導致耕地被非法侵占。目前，我國耕地面積逼近18億畝紅線，為保護我國農村用地，2004 年國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業(yè)建設。然而，許多地方政府在利益的驅使下，將房地產開發(fā)審批為觀光農業(yè)園、舊村改造等項目形式，出售集體土地給開發(fā)商建小產權房。如果這種勢頭得不到控制，那么我國的耕地面積將受到嚴峻的考驗。

2、小產權房的合理性一面

第一，小產權房可以緩解住房壓力，抑制房價虛高上漲。由于我國城市化進程加快，大量村鎮(zhèn)人口涌入城市，導致對住房的需求不斷增大。然而由于城市土地供應有限等原因，房地產市場的供應遠遠不能滿足市場的需求，從而導致房價的不斷攀升。小產權房的出現則為城市的正統(tǒng)房地產市場注入了新的血液。盡管它是沒有名分的商品房，但在客觀上擴大了商品房的市場供應，緩解了供不應求的緊張局面。

第二，小產權房有利于維護農民和村集體的利益。目前我國征用集體土地的方式是政府先將集體土地轉為國有土地，然后再出讓給開發(fā)商。政府能夠從中獲得高額的土地出讓金，而農民只得到極少的補償，這是對農民權利和利益的剝奪。而農民自己開發(fā)商品房，則可以從市場中分享土地的增值，這當然要公平得多。顯然，在這個利益重構的分配格局中，房地產開發(fā)的最大獲利者既不是地方政府，也不再是開發(fā)商，而是村民與村集體。

第三，小產權房開發(fā)提高了土地的利用率。從實質上來說，這樣的小產權房不但沒有改變土地性質，也沒有減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率，是符合國家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”這個基本國策的。小產權房的開發(fā)建設，也可以推動農村經濟發(fā)展，加快新農村建設，加快農村的城市化進程。

五、加強小產權房管理的措施

1、健全、完善法律法規(guī)。

對于不同用地性質、不同歷史時期建成、不同情況的小產權房要區(qū)別對待，

包括考慮到把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設施用地上的小產權房與宅基地上的小產權房區(qū)分開，把符合城市規(guī)劃區(qū)內的小產權房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開來。小產權房合法化的具體立法及法律修訂措施目前小產權房的具體法律規(guī)定已經與市場經濟不符，也不符合現代法治的精神，因此應盡快修訂現有法律、法規(guī)及部門規(guī)章，使農村集體建設用地轉讓合法化，使部分小產權房合法化。

2、區(qū)分不同情況，妥善處理。

在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效。但有以下情況的，應根據具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房后已經遷入本集體經濟組織的；二是出賣人已經成為城鎮(zhèn)居民的；三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建筑自留有居住房屋的；四是因分家析產、離婚、遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等；五是對歷史原因形成的小產權房要區(qū)分不同情況，妥善處理。

3、建立農村建設用地流轉的制度。

允許農村建設用地使用權流轉統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地使用權，直接建立農地的使用權轉讓制度。農村建設用地的流轉是整個農民集體土地使用權流轉制度的基礎和核心，也是目前農村土地制度創(chuàng)新亟待解決的問題。 建立農村建設用地流轉的制度，應該統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地的使用權，改變目前國家土地與集體土地所有權權能不一致的局面，應該使集體土地的使用權與國有土地的使用權具體相同的權能，直接建立農地的使用權轉讓制度，進入市場，讓農村建設用地使用權與城市建設用地使用權接軌。

六、結束語

以上是對國有企業(yè)內部小產權房的管理問題的分析與探討，國有企業(yè)應該對內部小產權房進行控制，并且合理地管理小產權房，這樣才能避免問題，使企業(yè)取得最大的經濟效益。

參考文獻：

[1]李蒲林 國有企業(yè)公司治理存在的問題及完善 財經界?學術版-2011年3期

[2]黃幸 小產權房該何去何從 西江月?下旬-2014年3期

篇10

[關鍵詞] 小產權房 風險鏈

一、“小產權房”風險鏈的構成

“小產權房”是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產權”。

目前“小產權房”主要在建設、銷售、權屬登記三個環(huán)節(jié)上存在著風險，建設環(huán)節(jié)是風險“鏈首”，銷售環(huán)節(jié)是風險“鏈身”，權屬登記是風險“鏈尾”，三個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構成了“小產權房”的風險鏈。如下圖所示:

二、“鏈首”――建設風險

“小產權房”的建設階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風險?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第十八條規(guī)定:“農村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建住宅的,應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請,經村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地,經縣級人民政府批準后,由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級人民政府根據村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。 城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項規(guī)定的審批程序辦理?！?/p>

由此可見,“小產權房”在規(guī)劃的農用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農田，占用基本農田搞建設，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農田必須經國務院批準。第二是占用耕地，我國實行嚴格的耕地保護措施,一定的面積必須經過不同層次政府的批準，批準的面積大小和政府的權限是直接相關的。所以,如果未經政府批準,“小產權房” 在規(guī)劃的農用地上蓋房，此類建設一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產權房”在規(guī)劃的非農用地上，由相應人民政府根據村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準建設的質量有保證的房屋，從房屋建設本身而言，該類“小產權房”不違法。但即使建設合法，并不意味著“小產權房”的其他環(huán)節(jié)沒有風險。

三、“鏈身”――銷售風險

“小產權房”的銷售存在著購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護的風險。購買“小產權房”的主體包括兩類群體，一是本集體經濟組織成員，該群體購買是法律允許的。

風險主要存在第二類群體，即本集體經濟組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國務院為進一步加強土地轉讓管理，防止新的“炒地熱”，發(fā)出《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權證和房產證?！贝送?，《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！钡诹l第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的,不予批準?！钡诹龡l更明確規(guī)定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”從上述規(guī)定中可以看出,農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權。與城市房地產最大的不同之處,這種建設在農村集體土地上的房屋,其流轉范圍僅限于農村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農業(yè)建設。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。

四、“鏈尾”――權屬登記風險

城市居民購買了“小產權房”，產權不能明確?！靶‘a權房”因其土地性質，不能辦理國有土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由于無法登記權屬，城市居民購買的“小產權房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產權房”無法上市交易，不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利。

2.“小產權房”無法辦理抵押。根據《擔保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產權房”受限制，抵押權人將無法順利將抵押物變現。

3.“小產權房”無法辦理繼承。對于購買小產權房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權，并辦理有關的過戶手續(xù)，房屋價值無法延續(xù)。

4.“小產權房”無法對抗國家的征地和拆遷。一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。

五、結論

綜上所述,從運作程序來看,“小產權房”包括了三個緊密相關的環(huán)節(jié),即建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產權登記環(huán)節(jié)。與此對應,“小產權房”“鏈首”的風險主要在于建設環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風險;“鏈身”的風險主要在于購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險;“鏈尾”的風險主要在于權屬無法登記,產權不能明確的風險。這三個環(huán)節(jié)的風險構成了“小產權房”的“風險鏈”。

參考文獻:

[1]丁烈云:房地產開發(fā).中國建工出版社,2004年

[2]符啟林:房地產法.法律出版社, 2004年