導語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同

甲方(售房方) 身份證號碼：

乙方(購房方) 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房(建筑面積144平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整($ 元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在20xx年12月31日之前分兩次將房款交付甲方(付款以實際票據(jù)為準)

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質(zhì)。

六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。

七、甲方應積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續(xù)，相關(guān)費用由乙方承擔。

八、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定;該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動，相關(guān)事項由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院起訴。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓協(xié)議格式

委托方(以下簡稱甲方)：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

受托方(以下簡稱乙方)：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據(jù)國家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達成協(xié)議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：

1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競買方式撮合交易;

2、如果甲方競買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書;

3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書。

第二條提交的文件

甲方應按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實填報有關(guān)表式內(nèi)容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。

第三條權(quán)利和義務

1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺接受政府主管部門監(jiān)管。

2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產(chǎn)核資、實地考察、審計、評估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費用，由甲方自行承擔。

3、乙方應按照國家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開、公平、公正地組織相關(guān)各方進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，對該公開掛牌項目進行規(guī)范操作。

4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關(guān)材料承擔保密的義務。未經(jīng)對方同意，不得提供給第三方。

第四條甲、乙雙方的承諾

1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料(包括原件、復印件)真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經(jīng)濟責任和法律責任。

2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權(quán)機構(gòu)的批準。

3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。

4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質(zhì)。

5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務;需要甲方變更要求的，應當經(jīng)甲方同意。

第五條委托費用及其支付方式

1、委托費用：根據(jù)政府物價管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費標準，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費人民幣合計_____(大寫)元。

2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣(大寫)_____元，作為預付費用;甲方應在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。

3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務而發(fā)生的費用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項的情況由雙方協(xié)商確定。

4、產(chǎn)權(quán)變更過程中所發(fā)生的費用由甲方承擔。

5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。

第六條合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七條違約責任

1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進行場外轉(zhuǎn)讓的，應當向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。

2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業(yè)務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。

3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經(jīng)濟責任和法律責任。

第八條合同的變更和解除

1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。

2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。

3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應向?qū)Ψ街Ц断鄳馁M用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。

第九條爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁;雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十條其他

上述條款未盡事項的約定：___________

第十一條合同的生效

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

委托方(甲方)：____受托方(乙方)：_________

(蓋章)(蓋章)

法定代表人(簽字)：__法定代表人(簽字)：___

簽約地點：_______________

簽約日期：____年___月___日

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓合同

委托方(以下簡稱甲方)：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

受托方(以下簡稱乙方)：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據(jù)國家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達成協(xié)議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：

1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競買方式撮合交易;

2、如果甲方競買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書;

3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書。

第二條提交的文件

甲方應按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實填報有關(guān)表式內(nèi)容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。

第三條權(quán)利和義務

1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺接受政府主管部門監(jiān)管。

2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產(chǎn)核資、實地考察、審計、評估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費用，由甲方自行承擔。

3、乙方應按照國家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開、公平、公正地組織相關(guān)各方進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，對該公開掛牌項目進行規(guī)范操作。

4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關(guān)材料承擔保密的義務。未經(jīng)對方同意，不得提供給第三方。

第四條甲、乙雙方的承諾

1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料(包括原件、復印件)真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經(jīng)濟責任和法律責任。

2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權(quán)機構(gòu)的批準。

3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。

4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質(zhì)。

5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務;需要甲方變更要求的，應當經(jīng)甲方同意。

第五條委托費用及其支付方式

1、委托費用：根據(jù)政府物價管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費標準，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費人民幣合計_____(大寫)元。

2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣(大寫)_____元，作為預付費用;甲方應在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。

3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務而發(fā)生的費用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項的情況由雙方協(xié)商確定。

4、產(chǎn)權(quán)變更過程中所發(fā)生的費用由甲方承擔。

5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。

第六條合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七條違約責任

1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進行場外轉(zhuǎn)讓的，應當向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。

2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業(yè)務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。

3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經(jīng)濟責任和法律責任。

第八條合同的變更和解除

1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。

2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。

3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應向?qū)Ψ街Ц断鄳馁M用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。

第九條爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁;雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十條其他

上述條款未盡事項的約定：___________

第十一條合同的生效

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

委托方(甲方)：____受托方(乙方)：_________

(蓋章)(蓋章)

法定代表人(簽字)：__法定代表人(簽字)：___

篇2

委托方（以下簡稱甲方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

受托方（以下簡稱乙方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據(jù)國家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達成協(xié)議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：

1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競買方式撮合交易；

2、如果甲方競買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書；

3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書。

第二條提交的文件

甲方應按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實填報有關(guān)表式內(nèi)容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。

第三條權(quán)利和義務

1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺接受政府主管部門監(jiān)管。

2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產(chǎn)核資、實地考察、審計、評估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費用，由甲方自行承擔。

3、乙方應按照國家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開、公平、公正地組織相關(guān)各方進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，對該公開掛牌項目進行規(guī)范操作。

4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關(guān)材料承擔保密的義務。未經(jīng)對方同意，不得提供給第三方。

第四條甲、乙雙方的承諾

1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經(jīng)濟責任和法律責任。

2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權(quán)機構(gòu)的批準。

3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。

4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質(zhì)。

5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經(jīng)甲方同意。

第五條委托費用及其支付方式

1、委托費用：根據(jù)政府物價管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費標準，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費人民幣合計_____（大寫）元。

2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。

3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務而發(fā)生的費用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項的情況由雙方協(xié)商確定。

4、產(chǎn)權(quán)變更過程中所發(fā)生的費用由甲方承擔。

5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。

第六條合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七條違約責任

1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進行場外轉(zhuǎn)讓的，應當向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。

2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業(yè)務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。

3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經(jīng)濟責任和法律責任。

第八條合同的變更和解除

1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。

2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。

3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應向?qū)Ψ街Ц断鄳馁M用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。

第九條爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第十條其他

上述條款未盡事項的約定：___________

第十一條合同的生效

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________

（蓋章）（蓋章）

法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___

簽約地點：_______________

篇3

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供未經(jīng)預售階段的商品房（現(xiàn)房）出售時當事人雙方約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，為更好地維護雙方當事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、商品房在取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向購房人出示新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證真實性、合法性可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已抵押的商品房，應事先以書面形式通知抵押權(quán)人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權(quán)人或未告知購房人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況。

五、商品房出售合同簽訂后應及時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理商品房變更登記手續(xù)。購房人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

六、雙方履行合同發(fā)生爭議的，可選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會（涉外仲裁）。

七、本合同文本在市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對外發(fā)售，建議購房人先行購買，仔細閱讀。

甲方（賣方）：_________________________

住所：_________________________________

郵編：_________________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________________________

資質(zhì)證書號碼：_________________________

法定代表人：___________________________

聯(lián)系電話：_____________________________

委托人：___________________________

聯(lián)系電話：_____________________________

乙方（買方）：_________________________

國籍：_________________________________

性別：_________________________________

出生年月日：___________________________

住所（址）：___________________________

郵編：_________________________________

身份證/護照/營業(yè)執(zhí)照號碼：___________

聯(lián)系電話：_____________________________

委托/法定人：_____________________

住所（址）：___________________________

聯(lián)系電話：_____________________________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。

第一條　甲方依法取得_________區(qū)/縣地塊土地使用權(quán)（出讓合同編____________號：），投資建造的《_________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）證書號：___________

第二條　乙方向甲方購買______________路___________弄《______________》幢__________（號）___________層室（以下簡稱該房屋）。據(jù)上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構(gòu)測量該房屋建筑面積為_______平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_______平方米、公用分攤建筑面積為________________平方米，該房屋建筑層高為_____________米。

該房屋平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備標準見本合同附件三；該房屋相關(guān)情況（抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面圖）見本合同附件四；該房屋的使用公約見本合同附件五。

第三條　乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價（不包含房屋全裝修價格）為人民幣______________元。

（大寫）：_______________________________.

根據(jù)該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款（不包含房屋全裝修價格）為人民幣____________元。

（大寫）：____________________________________.

該房屋的總房價款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)總價格。

第四條　乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款解人甲方的帳戶/監(jiān)管帳戶（金融機構(gòu)/監(jiān)管機構(gòu)：___________、帳戶名稱：___________、帳號：______________）。

乙方的付款時間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。

甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應開具發(fā)票。

第五條　乙方如未按合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之______計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過__________天，甲方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究乙方責任：

一、甲方有權(quán)單方面解除本合同。

二、_________________________________________________

第六條　乙方支付房價款若采用

銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。

第七條　甲、乙雙方按下列第_______種約定確定該房屋交付使用日期：

一、本合同自甲乙雙方簽署之日起_______天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

二、本合同經(jīng)_____________公證處公證之日起_______天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

三、甲方在收到乙方全部房價款之日起________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

四、_____________________________________________________

第八條　甲方向乙方保證在交付該房屋時：

（一）該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務糾紛；

（二）甲方未設定抵押權(quán)或已清除原由甲方設定的抵押權(quán)；

（三）已繳納了甲方應繳納的房屋維修基金。

如交付房屋后發(fā)生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔相應違約責任。

第九條　乙方應在本合同第七條約定的房屋交接期限內(nèi)到甲方要求的地點辦理驗收交接手續(xù)。該房屋交付的標志為__________該房屋交付之日起，該房屋的風險責任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。

該房屋為____________用房，甲方應向乙方提供《______________質(zhì)量保證書》和《___________使用說明書》《前期物業(yè)管理服務合同》/《_____________________》。乙方要求提供房屋實測面積的有關(guān)資料，甲方應如實提供。

甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責任由甲方承擔。

第十條　甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方在辦理該房屋交接手續(xù)時有權(quán)要求甲方按裝修、設備差價__________倍補償。

雙方對標準的認定產(chǎn)生爭議時，委托本市有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測并以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十一條　如乙方已付清全部房價款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應當發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書規(guī)定的驗收交接日之第二天起，風險責任轉(zhuǎn)移由乙方承擔。

如本合同約定的付款時間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房價款時），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應當發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。

第十二條　甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應書面通知乙方。在書面通知發(fā)出之日起__________日內(nèi)將乙方已支付的房價款扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的_______%計算。

第十三條　除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之____計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過________天，乙方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究甲方責任：

一、乙方有權(quán)單方面解除本合同。

二、_______________________________________

第十四條　自該房屋正式交付之時起，甲方對該房屋負責保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國務院的《建設工程質(zhì)量管理條例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。

第十五條　該房屋交付后，乙方認為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方解除本合同。

第十六條　甲方交付的該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在合同約定的保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費修復外，還須按修復費的___倍給予補償。

雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議的，委托本市有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測并以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十七條　該房屋買賣所發(fā)生的稅費按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔。

第十八條　乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，自該房屋交付之日起，即應將該房屋交甲方在《前期物業(yè)管理服務合同》中委托的房屋管理企業(yè)統(tǒng)一進行管理、并遵守房屋使用公約。

甲方委托的房屋管理企業(yè)承擔該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業(yè)主委員會成立后選聘的新的房屋管理企業(yè)接手管理之日。

第十九條　甲、乙雙方商定，__________年______月________日前，由甲方/乙方/雙方向___________辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

因甲方原因，乙方無法在___________年______月_______日前取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的_______%；年月日之日起的日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），則乙方有權(quán)單方面解除合同。

第二十條　乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起_____天內(nèi)將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的______%計算，在退還房價款時一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。

第二十一條　按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。

第二十二條　甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應在接到對方有關(guān)單方面解除本合同的書面通知之日起______天內(nèi)，向按第二十七條選定的解決爭議機關(guān)確認解除合同的效力。

第二十三條　甲方出售的該房屋僅作_________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結(jié)構(gòu)和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權(quán)享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設施，同時應自覺遵守該房屋所在地的有關(guān)法律、法規(guī)和尊重社會公德、維護公共設施和公共利益。

第二十四條　乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之時起，甲方與______簽訂的土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務和責任依法轉(zhuǎn)移給乙方。

第二十五條　本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方將通過訂立補充條款、補充協(xié)議或變更協(xié)議進行約定。

本合同的補充條款、補充協(xié)議、變更協(xié)議均為本合同不可分割的一部分。本合同補充條款、補充協(xié)議、變更協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議、變更協(xié)議為準。

第二十六條　本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達的方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。

第二十七條　本合同適用中華人民共和國法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1._____________________________向仲裁委員會申請仲裁；

2.依法向人民法院。

第二十八條　本合同自雙方簽署/_____________公證處公證之日起生效。

第二十九條　本合同壹式______份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)______份，______________、__________各執(zhí)壹份。

附件一

付款時間和付款方式

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（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

附件二

該房屋平面圖（標明尺寸和比例）

----------------------------------------------------

（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

附件三

該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備標準__

（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

附件四

相關(guān)情況（抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系）及小區(qū)平面圖

（小區(qū)平面圖應標明尺寸和比例）__

（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

附件五

《房屋使用公約》或有關(guān)承諾書__

（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

補充條款__

（粘貼線）

（騎縫章加蓋處）

甲方（名稱）：_____________ 乙方（名稱或名字）：__________

法定代表人簽署：___________ 乙方本人簽署：________________

法定代表人的委托的

委托人或

人簽署：_______________ 法定人簽署：______________

甲方蓋章：_________________ 乙方蓋章：____________________

日期：______年_____月____日　 日期：______年______月______日

篇4

一、“外部承包”之特征

農(nóng)村土地“外部承包”針對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，也即非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。《土地管理法》中雖有提及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，卻無農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，《農(nóng)村土地承包法》中雖有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，卻并不具體明確。司法實踐中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定常有分歧，大致存在戶籍說，居住說和折衷說三種觀點，其中折衷說更合理：“確定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格應當以是否具有依法登記的集體經(jīng)濟組織所在地常住戶口為確定原則，以長期居住在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)、生活并以農(nóng)村土地為基本生活保障且能盡到其他村民相同義務為標準，以習慣為例外，相互結(jié)合，共同來確定。”通常不具備農(nóng)村戶口的人和其他單位承包農(nóng)村集體所有的土地就是“外部承包”。而按照《農(nóng)村土地承包法》，“外部承包”一般采取“其他方式承包”的形式。耕地不僅是國家“糧食安全”的支柱，也對我國農(nóng)民有突出的社會保障作用，而以“四荒”為代表的土地資源在這方面的功能要小得多，且此類土地資源在我國農(nóng)村非常豐富，開發(fā)潛力巨大，因此政策上比耕地更為靈活。“與蘊含福利和社會保障功能的家庭承包不同，其他方式承包是通過市場化方式獲得的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，客體主要是“四荒地”等未利用地，主要目的是提高廣大農(nóng)村“未利用地”的利用效率，改善生態(tài)環(huán)境，促進農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展?！币虼朔稍试S承包對象不限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

二、“外部承包”的法律風險

農(nóng)村發(fā)展需要社會資金的參與，然而由于現(xiàn)行土地法律制度的復雜性、局限性、滯后性，轉(zhuǎn)型時期國家和地方政策的多樣性、多變性和模糊性，使得“外部承包者”參與農(nóng)村土地承包及經(jīng)營過程中，難以正確把握相關(guān)國家政策，理解并遵守法律，因而常觸及諸多法律限制。司法實踐中，“外部承包者”違法承包農(nóng)用地，違反土地用途管制，侵犯集體和農(nóng)民權(quán)益，破壞耕地等問題大量存在，常置身于法律風險之中。不但嚴重危及承包經(jīng)營和未來收益，也挫傷了其他將參與農(nóng)村改革的投資者的信心和熱情。

（一）超出法律規(guī)定的范圍承包的風險

我國《土地管理法》第 15 條雖規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地，可以“外部承包”，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，但并沒有具體規(guī)定可以對外承包的土地種類，目前只能從《農(nóng)村土地承包法》中“其他方式承包”的內(nèi)容來確定“外部承包”的土地范圍，即只能是 “四荒”等農(nóng)村土地。事實上，《農(nóng)村土地承包法》對 “外部承包”的農(nóng)村土地的范圍的規(guī)定也并不明確。除了四荒地之外，還有哪些農(nóng)村土地可以“外部承包”，缺失法律規(guī)定。根據(jù)我國農(nóng)地立法意旨，“外部承包”農(nóng)村土地，不能包括耕地、林地、草地等農(nóng)用地。另外，《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其中，只有出租可以針對集體外的人員和組織。現(xiàn)實中，無論是發(fā)包方還是“外部承包者”，不僅不知承包的真正含義，對這些流轉(zhuǎn)形式也分辨不清，常認為一紙承包、轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓合同就可進行耕地、林地、草地等所有農(nóng)村土地的承包。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員超越范圍承包或者流轉(zhuǎn)土地違反了“農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用”的國家基本政策，也為現(xiàn)行法律法規(guī)所禁止，面臨巨大風險。

（二）對土地用途管制認識不足的風險

土地用途管制制度是土地管理制度的核心。為了維護國家糧食安全、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，我國實行嚴格的耕地保護和土地用途管制制度，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，對耕地實行特殊保護。土地用途管制要求土地利用必須符合規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地必須經(jīng)過嚴格的審批程序，不符合土地利用規(guī)劃進行非農(nóng)建設的行為被國家嚴令禁止。實踐中，農(nóng)村土地“外部承包者”往往對這一最重要的制度缺乏足夠認識，違反“農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用”的基本原則。很多投資者承包農(nóng)村集體土地并非進行農(nóng)業(yè)經(jīng)營，而是非農(nóng)建設，有的甚至用來開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房等商業(yè)住宅。農(nóng)村土地“外部承包者”應認識到：盡管國家正大力推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵和支持設施農(nóng)業(yè)等多種經(jīng)營，但國家允許農(nóng)村土地“對外承包”的宗旨依然是農(nóng)業(yè)開發(fā)和土地資源保護，若隨意更改土地用途進行非農(nóng)建設必將導致法律風險的出現(xiàn)，面臨行政甚至刑事處罰。

（三）土地使用權(quán)權(quán)屬不明的風險

現(xiàn)實中，經(jīng)常發(fā)生村社組織或者村社組織負責人擅自將農(nóng)戶的家庭承包地收回，與“外部承包者”重新簽訂承包合同的事例?！斑@些隨意流轉(zhuǎn)土地的行為，常引發(fā)諸多承包戶主張土地承包經(jīng)營權(quán)或合同違約之訴?！庇捎凇掇r(nóng)村土地承包法》嚴格限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織調(diào)整或收回農(nóng)戶的承包地，調(diào)整或收回必須符合法定原因并履行一定程序，因而上述行為屬于侵權(quán)的越權(quán)發(fā)包。這種發(fā)包往往是村干部、謀取私利的個人行為，即使已由“外部承包者”向原權(quán)利人即農(nóng)戶支付一定價款，經(jīng)其默認或明確認可，也常會因為后來地價上漲或國家征收補償而產(chǎn)生糾紛。雖然“外部承包者”持有土地承包合同，但由于承包程序存在瑕疵，事實上難以得到法律有效保護。因此，對于“外部承包”，承包前首先須盡到必要的注意義務，審核所承包土地的性質(zhì)和權(quán)屬，確定擬取得土地范圍的權(quán)利主體以及相關(guān)權(quán)利人（比如承包人、租賃人或者其他權(quán)利人），清楚發(fā)包人有無權(quán)利發(fā)包，避免因土地權(quán)屬不明，范圍不清而侵犯他人權(quán)益的風險。

（四）土地承包合同無效等合同風險

對于“外部承包”而言，承包人通常會簽訂承包合同。盡管農(nóng)村土地承包合同一直存在“行政合同說”和“民事合同說”的爭議，但隨著《物權(quán)法》的頒布，其“民事合同”性質(zhì)逐漸得到廣泛認同，“總之，盡管農(nóng)村土地承包合同的法律性質(zhì)在我國立法中還不十分明晰，在理論上也存在爭議，但從總體上而言，應當將其定位為民事合同，并以民事合同的基本理論和規(guī)則，針對其特殊性設計相應的法律規(guī)范?！薄稗r(nóng)村集體與非內(nèi)部成員之間簽訂的合同，如果符合平等地位的要求，則屬于民事合同。”在審判實務中，非農(nóng)村集體經(jīng)濟成員訂立的農(nóng)地承包合同也通常以《合同法》為適用依據(jù)。“事實上，在承包合同關(guān)系發(fā)生糾紛后，法院都是根據(jù)合同法的基本原則和基本原理加以處理的，合同法是保障承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利的基本法律?！卑凑铡掇r(nóng)村土地承包法》，其他方式的承包，承包方應同發(fā)包方訂立承包合同，在不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的條件下，雙方的權(quán)利義務可以自由協(xié)商確定。實踐中，承包人非常注重簽訂承包合同，有些甚至在訂立書面合同后進行法律見證或者進行合同公證。然而，由于我國農(nóng)地承包制度的復雜性，農(nóng)村土地承包合同事實上也具有行政合同的某些成分，農(nóng)村土地承包合同在合同法調(diào)整之外，仍必須符合特定法律法規(guī)的特殊規(guī)定。但是，發(fā)包方和“外部承包者”常把農(nóng)村土地承包合同等同于一般民事合同，隨意約定，導致合同內(nèi)容違法，面臨著合同無效、變更撤銷和解除的風險。

“外部承包”土地承包合同常因違反《合同法》之第52條規(guī)定，被判決無效。其中，因“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而被判決無效的占絕大多數(shù)。實踐中，因違反土地外部承包決策程序強制性規(guī)定而導致合同無效尤其突出。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第48條及《土地管理法》第15條第2款，集體外人員和組織承包農(nóng)村集體土地，必須遵循嚴格的民主議定程序，即“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準?！边@一規(guī)定為強制性規(guī)定。現(xiàn)實中，“外部承包”往往既未履行民主議定程序，也未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準。由于違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，這些承包合同往往被法院判決無效，即使最終未確認無效，也極大影響到承包者的利益。此外，由于最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》的司法解釋已廢止，違反民主議定原則但實際履行的農(nóng)地承包合同已得不到司法支持。

因《合同法》52條“惡意串通，損害集體或者第三人利益”而導致土地承包合同無效的也很普遍?！巴獠砍邪摺蓖ㄟ^村組干部承包土地，常未與群眾充分協(xié)商，農(nóng)戶往往會提出“外部承包者”和村干部在承包過程中暗箱操作，惡意串通，侵犯集體和農(nóng)戶利益，訴諸法院請求承包合同無效。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員主要由戶籍判定，農(nóng)村仍舊是傳統(tǒng)的“熟人社會”，“外部承包者”并不被農(nóng)民接納和認可，而是受到天然的排斥。實踐中，“外部承包者”與農(nóng)戶常常對立，特別是當“外部承包者”承包的土地被國家征收時，農(nóng)戶往往會聯(lián)合起來采取訴訟、上訪等手段阻止其獲得補償。“對于土地流轉(zhuǎn)及一些地區(qū)引進外來戶承包或進行規(guī)模經(jīng)營等引起的原承包戶與現(xiàn)種植戶之間如何進行補償分配缺乏明確的規(guī)定，常引起補償分配爭議?！彪m然承包的是農(nóng)村集體所有未承包給農(nóng)戶的土地，“外部承包”所構(gòu)建的承包關(guān)系，依然不只是簡單的雙方合同關(guān)系，而存在三個利益相關(guān)方；“外部承包者”不只與虛化的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會打交道，更要面對農(nóng)戶，擅長處理與農(nóng)戶的關(guān)系。隨著農(nóng)村集體經(jīng)濟組織日漸虛化式微，農(nóng)戶的群體性力量正日益彰顯，農(nóng)民的權(quán)利保護意識也越來越強，他們常常既懷疑由他們自己構(gòu)成的那個“集體”的代表人，也對任何來自集體外部的“利益侵奪者”有著敵意。這種先驗認識和防御心理經(jīng)常會導致這樣的結(jié)果：群體成員一致認為自己的土地權(quán)益正遭受集體和“外部承包者”的合謀侵害。農(nóng)戶與“外部承包者”的天然對立所引起的信任危機使得“外部承包”常面臨很大風險。

“外部承包”土地承包合同也常面臨被撤銷或解除的風險。根據(jù)《合同法》第54條和《物權(quán)法》第63條，實踐中，不乏“外部承包者”因違反以上法律規(guī)定而被撤銷農(nóng)村土地承包合同的案例。此外，“在實踐中，也常發(fā)生發(fā)包方以合同約定的承包費偏低和其他原因為由要求解除承包合同，新任村委干部對前任村委干部與他人訂立的土地承包合同拒不認可，對未到期的承包經(jīng)營合同單方解除后另行發(fā)包給他人。”

（五）未進行物權(quán)登記的風險

《農(nóng)村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49條規(guī)定：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的”，承包方取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)?！案鶕?jù)《農(nóng)村土地承包法》的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析，該法對“其他方式承包”的土地主要實行債權(quán)保護，只有進行依法登記，承包方才取得土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性”“至于其他形式的承包，如果當事人愿意使其承包經(jīng)營權(quán)成為長期穩(wěn)定的物權(quán)，當事人可以通過登記的方式設定物權(quán)。如果當事人不愿意設定物權(quán)的，則只發(fā)生債的效力?！眱H有承包合同，在當事人之間僅能產(chǎn)生債權(quán)的效力，即使取得了政府頒發(fā)的某種憑證也不能認為其為物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定：“發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，按照下列情形，分別處理：（一）已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營權(quán)；（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)；（三）依前兩項規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但爭議發(fā)生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)?！痹摻忉尡砻?，承包一方只有依法登記，才享有物權(quán)性質(zhì)的土地承包使用權(quán)，其他未依法登記的僅為債權(quán)性的土地承包使用權(quán)。

現(xiàn)實中，農(nóng)村土地重復發(fā)包的情形較為常見，多數(shù)發(fā)生在“外部承包”中?！巴獠砍邪摺痹诤炗喅邪贤?，如果未進行登記，取得土地承包證或者林權(quán)證，就只能得到債權(quán)保護，無法有效應對發(fā)包方重復發(fā)包行為，若遭受侵害只能對合同相對人即發(fā)包方主張違約責任。另外，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》，以其他方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，據(jù)此，“外部承包”未依法登記流轉(zhuǎn)無效。司法解釋也規(guī)定：“承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方請求確認該流轉(zhuǎn)無效的，應予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外”。

三、“外部承包”法律風險之防范

“我國正處于農(nóng)地保障功能向資本功能轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期”，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和“外部承包”越來越普遍，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，也促使越來越多的社會資本參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營。地方政府為了加快土地流轉(zhuǎn)，也制定了許多政策。然而，由于農(nóng)村土地法律制度并未發(fā)生根本改變，土地政策常存在模糊不清及和法律“打架”等情形，這可能對農(nóng)村土地“外部承包者”造成巨大的風險。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是大勢所趨，法官和法院固然會依據(jù)《合同法》保護“外部承包者”的利益，但也肩負著維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的政治使命，常會選擇依據(jù)國家政策及《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律“平衡”農(nóng)民與“外部承包者”的土地利益，事實上，這也增加了巨大的不確定性。在此背景下，“外部承包者”嚴格遵守現(xiàn)行法律尤為重要。

農(nóng)村土地“外部承包”程序非常關(guān)鍵，常常成為農(nóng)民質(zhì)疑的焦點。發(fā)包方和“外部承包者”不注重程序，農(nóng)民自身也對程序缺乏認識，甚至國家更在追求土地流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)違法違規(guī)的現(xiàn)實困境中矛盾糾結(jié)。整個社會對于程序的漠視在很大程度上造成土地流轉(zhuǎn)秩序的混亂，很多土地承包糾紛由此引發(fā)。各方對農(nóng)村土地“外部承包”程序的不重視，最后損害的往往不僅是文化水平不高，法律意識不強的農(nóng)民的利益，“外部承包者”的利益也同時難以保障。

農(nóng)村土地承包法定程序往往是防止農(nóng)民利益受損的關(guān)鍵屏障，更是我國土地制度及農(nóng)村土地法律制度的精髓和要義所在：國家希望土地能夠順暢流轉(zhuǎn)，同時憑借嚴格的程序保護農(nóng)民利益，使得農(nóng)村既要發(fā)展又要穩(wěn)定。同時，農(nóng)村土地承包法定程序更成為保障“外部承包者”土地承包利益的“防火墻”。因此，掌握法律規(guī)定，嚴格遵守農(nóng)村土地“外部承包”程序，對于防范農(nóng)村土地承包經(jīng)營中的法律風險至關(guān)重要。然而，依靠承包者自身有限的法律知識，不僅不能掌握“外部承包”法律規(guī)則和法律程序，更不可能精通到足以防范法律風險，而法律專業(yè)人士則可在承包者參與“外部承包”的不同階段提供專業(yè)的法律意見，為其合法有效地實施承包經(jīng)營提供有力保障。

首先，“外部承包者”在承包農(nóng)村土地前應當委托法律專業(yè)人士進行調(diào)查，確定將要承包土地的性質(zhì)、范圍；明確將要承包土地的權(quán)屬，搞清楚是否已發(fā)包給農(nóng)戶，避免侵權(quán)；查詢土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃，以確定投資項目是否符合土地用途管制的要求。

其次，“外部承包者”應在法律專業(yè)人士的協(xié)助下簽訂承包合同，避免口頭協(xié)議或者約定不清的承包協(xié)議。對于可能被征用、拆遷的土地，應當在合同中明確征用補償?shù)姆峙湓瓌t，但不得違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。簽訂合同前按照法律規(guī)定履行土地流轉(zhuǎn)決策程序，參與村民會議或村民代表會議，并取得簽約主體資格的村民會議決議或者村民授權(quán)證明材料。取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府及縣級農(nóng)業(yè)主管部門批準的證明材料。

第三，土地承包合同簽訂后，應盡快將土地承包合同向政府有關(guān)部門備案，對合同簽訂的真實性、合法性進行鑒證或者公證，盡快持土地承包合同向政府有關(guān)部門辦理土地流轉(zhuǎn)變更登記，取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證等。

最后，“外部承包者”應當按照合同約定及時全面履行義務，不拖欠承包費，擅自改變土地用途等，處理好與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的關(guān)系，不侵犯集體或他人的權(quán)益。