導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展以及城市住房價格的節(jié)節(jié)攀升，有些地方在農(nóng)村的集體土地上也開始了大規(guī)模的建房，其中的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在社會上引起了廣泛的爭議。

在探討有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”問題之前，首先需要了解有關(guān)集體土地上建房所涉及的法律問題?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。根據(jù)以上的規(guī)定，在集體土地上合法的建房存在于以下幾種情況之中：一是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)后在集體土地上建房，二是村民在符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃前提下，在審批的宅基地上建住宅，三是有關(guān)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)后在集體土地上建房。

事實(shí)上，“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在法律上并沒有明確的定義與概念。在“小產(chǎn)權(quán)房”的理解上：第一種理解是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言的，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”。第二種理解是針對是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”；第三種理解是針對發(fā)證機(jī)關(guān)的不同而進(jìn)行區(qū)分，國家發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”。所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”指的就是在第三種理解下的“小產(chǎn)權(quán)房”。對于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”首先要看是否符合在集體土地上合法建房的幾種情形，看其是否符合土地利用的總體規(guī)劃、是否依法經(jīng)過批準(zhǔn)，如果手續(xù)齊備符合規(guī)劃，則應(yīng)該認(rèn)為是合法的建筑。否則就是違法的建筑，依照法律規(guī)定是要被拆除的。但合法存在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”也還是不具備嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國“房地一體”的原則和(《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)”、第八十一條“擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”的規(guī)定，合法存在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”也只能用于特定的用途，不能隨意轉(zhuǎn)讓。

也正是由于“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在法律上的特殊性引發(fā)了很多問題，但如何解決這些問題大家還沒有達(dá)成共識?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”所涉及的關(guān)鍵問題是該如何對待農(nóng)村土地，而如何對待農(nóng)村的土地又關(guān)系到廣大農(nóng)民的根本利益。在解決“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”所引發(fā)的問題上最需要考慮的還是維護(hù)好農(nóng)民的根本利益。

篇2

Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房 禁止 農(nóng)村宅基地 對策

key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure

作者簡介:姓名:尚存良,男,漢族, 出生年月:1983.10。籍貫:河南省確山縣,四川大學(xué)法學(xué)院09級研究生 研究方向:民商法。

對于什么是“小產(chǎn)權(quán)房” 學(xué)者陳武元將小產(chǎn)權(quán)房簡述為“在集體的土地上開發(fā)的商品房”。觀點(diǎn)各異,但筆者認(rèn)為:小產(chǎn)權(quán)房就是指在農(nóng)民集體土地上,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

對于小產(chǎn)房產(chǎn)生的原因,我們不能單純的把它歸結(jié)為某一個方面,造成它在國家一再禁止的背景下不斷擴(kuò)張的因素是多方面的,對于這方面的分析已太多,總的來說,各種論述分析可以歸結(jié)為以下三個方面:

(一)由于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展并不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時,政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求,城市房價過高使得很多人買不起房子,轉(zhuǎn)而去買價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

(二)隨著工業(yè)化的發(fā)展,城市居住環(huán)境被固體廢棄物,廢水廢氣以及聲光等污染物困擾,而農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不斷的完善,使得部分城市人愿選擇生態(tài)環(huán)境較好的農(nóng)村居住。

(三)大量的農(nóng)村人口離開農(nóng)村,使得大批的房屋空置,農(nóng)民希望通過引入城市人居住的來實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)利益。

二、小產(chǎn)權(quán)房必須被禁止的理由

從短期上來看,小產(chǎn)權(quán)房能夠在一定程度上緩解城市住房壓力和房價過高的現(xiàn)實(shí),也一定程度上實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民的利益,但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看,其弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利,主要表現(xiàn)為:

(一)大量占用土地,使得耕地面子大量減少,嚴(yán)重的威脅我國糧食生產(chǎn)的安全,對此有人反對。主張糧食問題解決可以通過進(jìn)口或海外租地等方式進(jìn)行,但是糧食的特殊性決定了任何外在的途徑都是不可靠的,糧食安全的問題,必須靠國內(nèi)的土地解決。雖然國家出臺了一系列的法律法規(guī)以及相關(guān)的政策,但是大工業(yè)化的進(jìn)程不可避免的占用大量的耕地,我國的農(nóng)耕地在確保國家糧食生產(chǎn)安全問題已經(jīng)是警鐘長鳴了,如果再有小產(chǎn)權(quán)房侵入有限的耕地資源,更將加劇我國的糧食危機(jī)。此外,在現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展落后,農(nóng)業(yè)收益不理想的狀況下,農(nóng)民更是會“轉(zhuǎn)種糧為種房”,我國的糧食安全甚至于將再也無法獲得保障。

(二)如果允許農(nóng)村的宅基地大量用于建筑小產(chǎn)權(quán)房,會使得大量的農(nóng)民喪失其居住地而涌向城市,這將會增大城市的負(fù)擔(dān)。確保農(nóng)民擁有宅基地,使得居有其所,這也是我國社會穩(wěn)定的重要因素。目前,國家尚未出臺相關(guān)的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題,從集體組織和農(nóng)民個體之間的關(guān)系來看,農(nóng)民個體一般處于劣勢地位,其權(quán)益更容易受到傷害。因此,大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅,將成為開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房帶來的最為嚴(yán)重后果之一。

此外,隨著我國社會將步入老齡化階段,在未來的五十年之內(nèi)我國的人口會大量減少,相應(yīng)的在住房方面的需求也會相應(yīng)緩解,甚至?xí)霈F(xiàn)大量房屋空置的現(xiàn)象,而房屋等不動產(chǎn)占用的土地在短期內(nèi)卻無法恢復(fù)為耕地,這也會引發(fā)相關(guān)的社會資源性的問題。

三、針對現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房問題的探索

然而,小產(chǎn)權(quán)房問題的解決不是短暫就可以實(shí)現(xiàn)的,但是現(xiàn)實(shí)的迫切性要求我們必須找出有效地針對辦法,對于現(xiàn)階段的已存的小產(chǎn)權(quán)房,我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析:

(一)對于在耕地上建筑的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)當(dāng)一律拆除,無論其所占用的耕地能否恢復(fù)為耕地,這是防微杜漸的需要,并對開發(fā)商和相關(guān)的土地所有人和使用權(quán)人處以相關(guān)的行政處罰和處分,大量占用耕地,情節(jié)嚴(yán)重的追究其刑事責(zé)任。只有這樣才能有效地遏制小產(chǎn)權(quán)房侵占耕地。而對于在非耕地上建筑的房屋可以變成經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房,用于當(dāng)?shù)氐纳鐣Ｕ?或者將這些房屋用于政策性租賃的方式交給農(nóng)民組織管理,其長期的租金可作為長期收益有集體經(jīng)濟(jì)享有。

(二) 對于在宅基地上建筑的小產(chǎn)權(quán)房,我們可以創(chuàng)設(shè)“宅基地空間權(quán)”,其建筑物一樓及其地下建筑,物權(quán)人必須為原來的宅基地使用權(quán)人,非本集體成員不得享有所用權(quán),而對于一樓之上的樓層,購買者可以擁有完全的物權(quán)。但為避免出現(xiàn)由此引發(fā)“逆城市化”現(xiàn)象,可在一樓之上的房屋物權(quán)方面設(shè)置為與城市商品房一樣的權(quán)限,期限可以為七十年或更短,此外購買者還必須交納一定的“農(nóng)村空間權(quán)使用出讓金”,出讓金有本集體組織成員共同享有,對于其宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)的本集體成員可以相應(yīng)享有更多的份額,對于這樣既可以使得農(nóng)民的利益得以保障,也在一定程度上緩解了高房價的壓力,同時也沒有侵占耕地,威脅國家的糧食生產(chǎn)。

以上為針對已存的小產(chǎn)權(quán)房的措施,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題,我們就要消除小產(chǎn)權(quán)房的滋生土壤。而消除小產(chǎn)權(quán)房滋生土壤的辦法就是改變我國二元制的土地所有權(quán)制度。筆者認(rèn)為正在進(jìn)行的新農(nóng)村建設(shè)為小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供了一個有利的時機(jī)和條件。

針對此筆者提出以下探討性的意見:

具體為在新農(nóng)村建設(shè)中實(shí)行“合村并鎮(zhèn)”政策,由過去的百十戶的人口小村居住改變?yōu)樾〕擎?zhèn)居住,農(nóng)村居民一律遷入合并后的新集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一規(guī)劃建筑的集體農(nóng)莊居住(建房費(fèi)用由國家分?jǐn)傄徊糠?集體經(jīng)濟(jì)組織成員分?jǐn)傄徊糠?,集體農(nóng)莊建為小城鎮(zhèn)模式,宅基地的所用權(quán)與使用權(quán)均歸集體經(jīng)濟(jì)享有。在滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房需求的基礎(chǔ)上,可以向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售部分房屋,但所出售房屋不得為第一層建筑,且價格由集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)厣唐贩績r格確定,其物權(quán)權(quán)限等同于商品房,但是所有權(quán)期限可以少于七十年。此外集體經(jīng)濟(jì)組織成員一戶只能擁有一套住房,有住房再申請的,其適用于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買條件,出賣自己集體經(jīng)濟(jì)組織所分給的第一套住房后,又再申請住房的,同樣適用非非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買條件。集體經(jīng)濟(jì)組織成員將集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包給的土地全部交由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營,并按所有份額分紅。

通過以上方式,實(shí)現(xiàn)了在農(nóng)民居有其屋的前提下,消除了小產(chǎn)權(quán)房生存的土壤,因?yàn)檗r(nóng)民已沒有自己的宅基地,對所分得的份額土地也只享有分紅權(quán)。

篇3

私下交易仍在持續(xù)

王先生在上海闖蕩了五年光景，自己積攢了一筆錢，但是面對超過他承受能力的房價，至今在為到底要不要買房而猶豫著。

最近在網(wǎng)上沖浪時，王先生無意中搜到一套房源，單價在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區(qū)位于松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，距離鎮(zhèn)中心有15分鐘左右的步行路程，小區(qū)規(guī)模不小，不過周邊配套并不完善。

中介直言，這套房源是小產(chǎn)權(quán)房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。

王先生對業(yè)主的報價非常心動，總面積達(dá)126平方米的三房兩廳(毛坯)，報價只有25萬元，單價為1985元，平方米。這樣的報價，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一?！皟r格低得簡直有點(diǎn)不敢讓人相信?！彼f。

不過這種不敢讓人相信的小產(chǎn)權(quán)房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業(yè)數(shù)量更多，私下交易更為火爆。

在北京，位于通州王家場村小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目諾丁山近期一直在對外公開銷售，其銷售均價為5300元／平方米，單價相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價格具有相當(dāng)?shù)氖袌龈偁巸?yōu)勢，據(jù)了解，諾丁山周邊的項(xiàng)目售價達(dá)到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對外促銷，但仍然無法激起購房者的購買欲望而無人問津。據(jù)了解，北京小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，其售價僅為周邊商品房的一半，甚至更少。

廣州的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如白云區(qū)同和、太和等地，價格照樣相對實(shí)惠，目前在這些地區(qū)花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發(fā)的商品樓，單價大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價會超過65萬元，小產(chǎn)權(quán)房的價格不及商品房的四分之一。

購買小產(chǎn)權(quán)房目的不一。如上海小昆山鎮(zhèn)的玉昆小區(qū)，就有不少市中心的人士來購買，他們主要是用于養(yǎng)老。當(dāng)然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區(qū)的白領(lǐng)來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報率可接近10％。當(dāng)然，更多的還是用來購房白住。

“身份”仍然未改

雖然市場仍在追捧小產(chǎn)權(quán)房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關(guān)部門也一再重申不要輕易購買這種房產(chǎn)，以免自身權(quán)益得不到保障而遭受損失。

記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目的貸款管理。這份《通知》規(guī)定對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。

中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房爭議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復(fù)，但是從《通知》規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房并沒有納入國內(nèi)的商品房范圍，政府的政策對它是嚴(yán)格禁止的。

廣州市國土房管局已陸續(xù)對鑫瑞大廈(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)豐泰小區(qū)、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路附近)、星城雅居(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)太和北路豐泰小區(qū)附近)、人和花園(位于白云區(qū)人和鎮(zhèn)大巷村流溪河北面、七十一中學(xué)公路兩側(cè))等違法銷售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行了查處并通過媒體予以曝光。

“轉(zhuǎn)正”呼聲不斷

記者發(fā)現(xiàn)，不管是開發(fā)商、政府官員還是專家學(xué)者，都傾向于對已經(jīng)保留的小產(chǎn)權(quán)房，可使購買者補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)、辦齊合法手續(xù)，將小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。

就開發(fā)商而言，他們?nèi)匀粦峙滦‘a(chǎn)權(quán)房對市場形成的沖擊。相對通過正規(guī)渠道拍得土地開發(fā)的大產(chǎn)權(quán)房而言，小產(chǎn)權(quán)房具有其不可比擬的價格優(yōu)勢?！捌渲饕獌?yōu)勢就是土地成本相當(dāng)?shù)土?，在房價成本中的權(quán)重很小，因此市場上的小產(chǎn)權(quán)房至今售價仍然低得驚人?！鄙虾Ｒ晃婚_發(fā)商高管汪先生坦言。汪先生對玉昆小區(qū)也有所了解，他分析說：“玉昆小區(qū)二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因?yàn)檫@個項(xiàng)目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項(xiàng)目很多的話，那對市場產(chǎn)生的沖擊不知有多大?”

就連地方政府層面，也希望對“小產(chǎn)權(quán)房”給予相應(yīng)的出路。江蘇省國土廳副廳長在今年2月初接受采訪時就曾表示，希望借農(nóng)村建設(shè)用地逐步實(shí)施流轉(zhuǎn)之機(jī)，也順帶一并將小產(chǎn)權(quán)房的問題解決掉，當(dāng)然，是希望能得以“轉(zhuǎn)正”。

初現(xiàn)破冰跡象?

“宅基地?fù)Q房”――這是天津首創(chuàng)的新做法，會否成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進(jìn)。

天津所謂“宅基地?fù)Q房”是怎么樣一回事呢?即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。據(jù)了解，目前天津已經(jīng)成功完成首個試點(diǎn)項(xiàng)目。去年底，天津東麗華明鎮(zhèn)原胡張莊、永和村出現(xiàn)了該市首個原宅基地?fù)Q房地塊變身耕地的案例，在這兩個村子的原址上將新建一座農(nóng)業(yè)園區(qū)。兩個村子的村民都享受到了該福利措施，搬進(jìn)了新建的樓房。

北京也在考慮進(jìn)行“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)，北京市國土局?jǐn)M定了《北京市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱《指導(dǎo)意見》)。按照擬定的《指導(dǎo)意見》，農(nóng)民所分得的房屋仍是集體產(chǎn)權(quán)(即通常所說的小產(chǎn)權(quán))，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質(zhì)，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)等用途，主要用來發(fā)展村鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)。

廣州市在2月下旬也出臺了與“宅基地?fù)Q房”有關(guān)的文件，該文件中的一個亮點(diǎn)是，將積極探索以宅基地置換城鎮(zhèn)住房的新路子，引導(dǎo)村民住房建設(shè)逐步向城區(qū)、集鎮(zhèn)和農(nóng)民居住點(diǎn)集中發(fā)展。一份相關(guān)解讀報告提出，農(nóng)民將可用宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償?shù)負(fù)Q取小城鎮(zhèn)中一套住宅。遷入小城鎮(zhèn)居住。據(jù)了解，廣州從2008年

起已在個別郊區(qū)開展了宅基地置換城鎮(zhèn)住房的試點(diǎn)。

“宅基地?fù)Q房”做法中還有一個關(guān)鍵問題尚未得到解決，即農(nóng)民置換得到的住房產(chǎn)權(quán)問題。農(nóng)民用宅基地?fù)Q來的房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰，按理說應(yīng)該歸農(nóng)民所有，因?yàn)檗r(nóng)民失去了宅基地，他們必須得到相應(yīng)的補(bǔ)償。由此及彼，以前的小產(chǎn)權(quán)房是否也可以通過合理置換的方式，而將產(chǎn)權(quán)合法化。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著中央鼓勵土地流轉(zhuǎn)與構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的政策實(shí)施，對依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以允許通過有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這也給在集體性質(zhì)土地上開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，提供了“轉(zhuǎn)正”的契機(jī)。

利益再分配是難點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內(nèi)找不到答案。

有學(xué)者認(rèn)為，單純地補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)并辦齊合法手續(xù)，這尚不足以使得“小產(chǎn)權(quán)房”房得以成功“轉(zhuǎn)正”，因?yàn)檫@里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個問題厘清之前，所有的問題都不會得到解決，包括“轉(zhuǎn)正”。

易憲容表示，就目前而言，小產(chǎn)權(quán)房的存在與現(xiàn)行的法律制度相違背，如果簡單地將其“轉(zhuǎn)正”為商品房，會帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個社會，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會采取簡單的法不責(zé)眾的處理方式來處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

不過，是問題總歸要得到解決。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對于已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，難道就簡單認(rèn)定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個問題必須得找到妥善的解決辦法?！?/p>

處理小產(chǎn)權(quán)房的問題，其核心問題還是在于土地升值利益的再分配。牛鳳瑞直言，在沒有處理好土地升值利益再分配關(guān)系之前，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”無從談起。而易憲容也同意這個觀點(diǎn)。

篇4

通過連番的找中介、上網(wǎng)查詢、打電話、發(fā)帖子，小路難過的發(fā)現(xiàn)，80萬以下的市區(qū)房子基本都是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房或公租房，也就是俗稱的小產(chǎn)權(quán)房，只有使用權(quán)沒有國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證書，不受法律保障，不能貸款抵押，而且要一次交清房款，交款壓力大。大產(chǎn)權(quán)房又價格高高在上，小路有些茫然了。

國家限購令的出臺讓小路看到了一絲希望：也許自己心目中的房子，就在不遠(yuǎn)處等著她呢!可是，一天天過去了，天天瀏覽房產(chǎn)網(wǎng)頁的小路發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)房產(chǎn)促銷雷聲大雨點(diǎn)小，降價的房子要么位置不佳，要么房產(chǎn)本身有問題。真正中意的房子，甚至是有些地段較好的小產(chǎn)權(quán)房，盡管其身份如何定奪還在風(fēng)頭浪尖上，盡管商品房價格沖擊較大，小產(chǎn)權(quán)房價位還是穩(wěn)中上漲。

一咬牙，小路在通州張家灣的某小區(qū)購買了一套66平米的小產(chǎn)權(quán)房。之所以選擇這里，是聽中介再三強(qiáng)調(diào)：這是 “全國最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)”， 國家再治理也不會轟你出去，影響太大了！中介的信誓旦旦給小路吃了顆定心丸。

2012年02月21日，國土部召開會，再次強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房絕不允許確權(quán)登記發(fā)證，并將聯(lián)合相關(guān)部門，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理。隨著國家治理小產(chǎn)權(quán)房整治方案的出臺，小路又擔(dān)心起來：畢竟這是知法犯法，國家不承認(rèn)，萬一真的拆遷得不到補(bǔ)償怎么辦？小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)終究如何？小產(chǎn)權(quán)房整治，能否讓自己如愿獲得大房產(chǎn)證，也從整治中分得一份羹！小路一時有些茫然。

和小路有同樣迷茫的人還很多。小產(chǎn)權(quán)房究竟合不合法？如果不合法，國家是強(qiáng)制恢復(fù)原樣還是整改成大產(chǎn)權(quán)房？已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)益如何得到保障？小產(chǎn)權(quán)房究竟要路歸何處？下面我們分別從幾個方面來分析：

（一）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

似乎大家都心知肚明，小產(chǎn)權(quán)房從娘胎里出來就被打上了違法標(biāo)簽，是國家三令五申極力禁止的違法建筑，我國現(xiàn)行立法對小產(chǎn)權(quán)房購買者始終是一種否定態(tài)度，法律權(quán)益得到有限的保護(hù)，政府部門禁買警告、停工停售甚至拆除的整治動作從沒斷過，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的宋莊畫家村事件也讓購買小產(chǎn)權(quán)房的人們心存芥蒂。

但更多的現(xiàn)實(shí)是，生命力極強(qiáng)的小產(chǎn)權(quán)房不但沒有被控制住，反而肆意蔓延遍地開花，形成了一整套政府難以監(jiān)控的地下交易流程。小產(chǎn)權(quán)房購買者似乎明白這個道理：即使我沒有產(chǎn)權(quán)證，大家都沒有，也不能把我們從屋里轟到大街上?；谶@種心態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主底氣十足，該住住，該租租，該賣賣，我行我素，瀟灑自如。一些投資性業(yè)主也紛紛加入購買行列，轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)租忙的不亦樂乎。小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈變得更長，利益格局更加復(fù)雜化。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的合理性分析

小偷和警察的智慧相差無幾，但兩者的思想和觀念是對立的。有小偷才會有警察，如果沒有了小偷，警察也沒有存在的必要性了。有高房價才會有冒險買相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們。所以，從哲學(xué)角度講，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其合理性但不符合國家政策和現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，有需求就有市場。大中型城市商品房房價過高，居民對房產(chǎn)的剛性需求使得購房者想盡辦法不惜代價也要有套自己的房子，安居樂業(yè)，只有安居，才會樂業(yè)。城市中低收入工薪階層在無法承受高房價情形下只好知法犯法購買小產(chǎn)權(quán)房。如果一個人或有限的若干人買，政府說你錯了，繩之以法堅(jiān)決取締，或許可以行得通；但如果違規(guī)買房的人越來越多，牽扯的利益鏈也越來越復(fù)雜，基于法不責(zé)眾原理，政府若是雷厲風(fēng)行的一刀切，恐怕會引起一場不小的社會動蕩。如何整改才能皆大歡喜，這確實(shí)是個兩難命題。

（三）小產(chǎn)權(quán)房如何處分的法理分析

小產(chǎn)權(quán)如何處置，現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有明確地規(guī)定，但可以從法理學(xué)的比例原則中找到解決問題的答案。比例原則源于正義的請求，它在保護(hù)與平衡的意義上對個人利益與公共利益進(jìn)行仔細(xì)斟酌，以得到較為合理的結(jié)果，防止行政決定和公民的利益發(fā)生沖突狀況下的過度失衡。

比例原則，是指如果某種較優(yōu)越價值的實(shí)現(xiàn)必然會以其他價值的損害為代價，也應(yīng)當(dāng)使被損害的價值減低到最小限度。首先，限制人民權(quán)利的措施必須能夠達(dá)到所期望的目的；其次，對于人民權(quán)利的侵害程度與所達(dá)到目的之間，必須處于一種合理且適度的關(guān)系；第三，在適合達(dá)到目的的多種手段中，應(yīng)該選擇對人民權(quán)利侵害最小的手段，即“最小侵害原則”。

根據(jù)以上原理分析，處分小產(chǎn)權(quán)房的措施必須能夠達(dá)到所期望的目的：居者有其屋，而不是把曾經(jīng)有房住的居民趕走驅(qū)凈。我們可以將小產(chǎn)權(quán)房的處理按照上述原則進(jìn)行合理處置，處理手段不僅要合法更要合理。在政府有通過整改、變更小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的方法使小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主安居原地不必搬遷的方法，就不要讓業(yè)主們搬遷。具體整改方法可以參考以下幾點(diǎn)：

1、無條件沒收小產(chǎn)權(quán)房

按照國家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。違法購小產(chǎn)權(quán)房理應(yīng)要受到懲罰，但如果直接將小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制沒收后改為保障性住房，導(dǎo)致居民被迫搬遷居無定所，由于牽扯到有大量的利益群體，其遭受的反彈風(fēng)暴將不敢設(shè)想。很明顯，這種方法不可取。

2、華麗轉(zhuǎn)身，小產(chǎn)權(quán)變大產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)變大產(chǎn)權(quán)，如果想摘掉“小產(chǎn)權(quán)的帽子”，首先必須是集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，但集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，國家是嚴(yán)格監(jiān)管和審批的。

國土部已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)不可能通過補(bǔ)交土地出讓金的方式，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，從而轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?。原因同樣很簡單：如果對于那些不具備資格的主體補(bǔ)繳市場差價之后，辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，這其實(shí)是變相鼓勵了那些投機(jī)購買小產(chǎn)權(quán)房的人，“耍壞的孩子有奶吃”，這種政策行為同樣會引起社會的強(qiáng)烈不滿。

3、權(quán)衡折中，小產(chǎn)權(quán)房變身集體土地租賃住房

篇5

近期，“小產(chǎn)權(quán)房”問題引起熱議，這里就怎樣正確看待說幾點(diǎn)看法。 所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實(shí)際上把剩余部分甚至全部銷售給城市居民。由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，而沒有國家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)，因而被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

在部分地區(qū)為什么小產(chǎn)權(quán)房熱建熱銷?主要原因是，近年來全國大中城市房價高企且不斷上漲，而小產(chǎn)權(quán)房由于建在集體自有的土地上，不存在土地出讓金和眾多環(huán)節(jié)稅費(fèi)，銷售成本又低，房價便宜很多，一般要比市區(qū)同類商品房價格低30％～40％，對城市購房者有很大的吸引力，具有這方面的需求市場。同時，村鎮(zhèn)自己開發(fā)房地產(chǎn)，雖然房價不高，但由于各項(xiàng)成本開支低，仍有很高的利潤，比起農(nóng)業(yè)收入和國家征地的補(bǔ)償性收益要高，因而也有相當(dāng)大的利益驅(qū)動力，推動供給的積極性。由此推動小產(chǎn)權(quán)房的需求和供給日趨旺盛。據(jù)北京一家房產(chǎn)中介公司調(diào)查，目前北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到在售樓盤供應(yīng)總量的兩成左右。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題也就引起各方關(guān)注，值得重視。

小產(chǎn)權(quán)房是是非非，存在各種議論。消費(fèi)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房房價低，對增加住房供給，滿足居民住房需求，抑制房價上漲有益。部分媒體認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房對商品房土地、稅費(fèi)、銷售成本控制，解決商品房價格虛高問題，有啟示和促進(jìn)作用。而政府則不斷提示小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，今年6月18日國家建設(shè)部特別強(qiáng)調(diào)：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售?！备鞯匾布娂姴扇《喾N措施處置小產(chǎn)權(quán)房：北京市已嚴(yán)令小產(chǎn)權(quán)房停建停售；西安市明確小產(chǎn)權(quán)房為違法房地產(chǎn)開發(fā)，將被；鄭州市將對小產(chǎn)權(quán)房集中查處；廣州市小產(chǎn)權(quán)房被定性為違章建筑，要嚴(yán)肅處理，等等。

購買小產(chǎn)權(quán)房面臨多重風(fēng)險。一是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證明，只對本集體成員有效，對本集體外的城市居民無效，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不具有房屋

“小產(chǎn)權(quán)房”及其法律規(guī)制

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個規(guī)范的法律用語表達(dá)。

所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指農(nóng)村宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對外銷售所形成的一種權(quán)利狀態(tài)。我國現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許在集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。實(shí)踐中，有些地方特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)，向集體組織外的成員銷售集體土地房屋，較為普、遍。利用村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的土地直接或間接進(jìn)行大規(guī)模的房屋開發(fā)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的購買人承諾辦理“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證”或“小產(chǎn)權(quán)證”。根據(jù)目前全國各地現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記辦法以及即將生效實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才有權(quán)登記發(fā)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是沒有權(quán)利辦理房地產(chǎn)登記并發(fā)證的。即便持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，也是不受法律保護(hù)的。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

對小產(chǎn)權(quán)房不給予法律確認(rèn)和保護(hù)，我國現(xiàn)行法律的規(guī)定是明確的。雖然《土地管理法》對宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對性的規(guī)定，但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神，結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定，可以明確《土地管理法》是禁止宅基地對外轉(zhuǎn)讓的。

2004年10月21日國務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)則明確規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

即將于今年10月1日生效實(shí)施的《物權(quán)法》沒有涉及宅基地的流轉(zhuǎn)問題。該法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。從此意義而言，“小產(chǎn)權(quán)房”在物權(quán)法時代，在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有根本改革的前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能得到法律承認(rèn)和保護(hù)的所有、轉(zhuǎn)讓、處分和收益權(quán)利，得不到法律的確認(rèn)和保護(hù)。二是流通風(fēng)險，缺乏法律保障的權(quán)屬，難以進(jìn)入市場流通，不能過戶，無法處置該房地產(chǎn)。三是質(zhì)量風(fēng)險，由于規(guī)劃、建筑材料和技術(shù)沒有政府規(guī)范管理等多種因素，所建住宅的質(zhì)量很難保證，如若出現(xiàn)質(zhì)量問題，將得不到合理解決。四是財(cái)產(chǎn)風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)房資產(chǎn)的合法權(quán)屬證書缺失，一旦發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛，會因沒有法律依據(jù)而遭受損失。

目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村房地產(chǎn)開發(fā)和銷售給城市居民的小產(chǎn)權(quán)房，是違反現(xiàn)行的法律法規(guī)的。小產(chǎn)權(quán)房的前途會怎么樣?有一種議論認(rèn)為法不責(zé)眾，堵不如疏，主張修改法律法規(guī)，變非法為合法。主觀想象固然不錯，但可行性值得懷疑。農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場是個十分復(fù)雜的問題，涉及集體土地產(chǎn)權(quán)的明晰、保護(hù)耕地、農(nóng)民就業(yè)和社會保障等一系列棘手問題，決非才朝夕之間能解決的，修改相關(guān)法律法規(guī)談何容易!要等到那時又不知何年何月。目前根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)明令禁止是理所當(dāng)然的。至于現(xiàn)在已建和已銷售的小產(chǎn)權(quán)房，筆者認(rèn)為也要妥善處理，完全拆除會造成很大的資源浪費(fèi)，似大可不必，可以轉(zhuǎn)賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，改善居住條件，與社會主義新農(nóng)村建設(shè)聯(lián)系起來考慮和處置。

小產(chǎn)權(quán)房的正?；?/p>

學(xué)界有個誤區(qū)，把小產(chǎn)權(quán)房的理論基礎(chǔ)預(yù)設(shè)為“非法”，然后又用錯誤的假定推論出依然是“非法”的結(jié)論。事實(shí)上，無論是“大產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”，“有限產(chǎn)權(quán)房”或是“完全產(chǎn)權(quán)房”，它們均為合法創(chuàng)制的“物”，并不違背憲法規(guī)定，換言之，小產(chǎn)權(quán)房并不存在“非法性”問題。

我們的問題是如何正?；‘a(chǎn)權(quán)房，這里我們先得破除三個“迷信”。

第一就是要破除“產(chǎn)權(quán)”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不動產(chǎn)都存在著產(chǎn)權(quán)錯位，即便是自稱為“完全產(chǎn)權(quán)”的商業(yè)住實(shí)上也是有限產(chǎn)權(quán)而已，房產(chǎn)與地產(chǎn)的脫離注定了房產(chǎn)主人并不是地產(chǎn)所有權(quán)主體，70年土地使用期之咒依然是套在“完全產(chǎn)權(quán)”上的一根韁繩。

第二就是要破除“話語”迷信。有人把“小產(chǎn)權(quán)房”與“違章建筑”、“新農(nóng)村建設(shè)政策導(dǎo)向的集約型土地開發(fā)”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)土地開發(fā)”混淆起來，這可能使本來就亂成一團(tuán)麻的房地產(chǎn)市場顯得更為零亂。我們必須申明，“小產(chǎn)權(quán)房”是個歷史性概念，特指近十年來在城郊地帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在非農(nóng)用耕地的集體所有制土地上所開發(fā)的房產(chǎn)，或農(nóng)民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小產(chǎn)權(quán)房”淪為一個歷史性概念，一則是差不多十年來并沒有任何職能部門監(jiān)管，二則有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”停售的行政性干預(yù)是十年之后才出現(xiàn)的，三則“小產(chǎn)權(quán)房”流入市場已經(jīng)長達(dá)十年，“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主人數(shù)已經(jīng)相當(dāng)龐大。

第三就是要破除“戶口”迷信?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地；之前的《物權(quán)法》草案承襲了土地法的老傳統(tǒng)，明確規(guī)定宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。即將實(shí)施的《物權(quán)法》雖然刪除了草案中的上述規(guī)定，但依然用隱性手段把上述規(guī)定內(nèi)化了。從《物權(quán)法》第153條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，“戶口”壁壘依然設(shè)置在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的通道上，這是不合理的，是歧視性規(guī)定，是惡法。

破除上述三項(xiàng)迷信還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保障“小產(chǎn)權(quán)房”的正?；；哪康木褪且o房產(chǎn)業(yè)主以足夠的產(chǎn)權(quán)安全感和與之相稱的名分，不再委身于他人的意志之下。這就需要政治勇氣。

篇6

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；土地性質(zhì)；合法化

“居者有其屋”，是每個人的夢想，但面對城市不斷飆升的房價，很多中低收入群體只能望房興嘆，他們何時才能有屬于自己的家。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，大大滿足了中低收入群體需要一個家的夢想，但小產(chǎn)權(quán)房由于其的尷尬地位，使得購房者的權(quán)益始終處于一個不確定的狀態(tài)，一旦發(fā)生糾紛，由于小產(chǎn)權(quán)房并非符合法律規(guī)范的產(chǎn)物，購房者的權(quán)益無法獲得法律上的保障。為了規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場，需要對小產(chǎn)權(quán)房的去向作出決定，這不僅能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，同時也是出于保障購房者的權(quán)益的考慮。

一、何為小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是我國城鄉(xiāng)二元制土地制度下特有的產(chǎn)物，城市房價飆升給予了小產(chǎn)權(quán)房生存的空間，小產(chǎn)權(quán)房處于城鎮(zhèn)房屋的邊緣地帶，其的存在在一定程度上影響了城鎮(zhèn)房屋的發(fā)展，擾亂了我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，而是人們約定俗成的對建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，未辦理土地出讓手續(xù)并繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，出讓或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體企業(yè)以外的單位或個人，由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，因此，小產(chǎn)權(quán)房也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

城鎮(zhèn)房屋所有人對房屋享有的是完全的房屋所有權(quán)，不僅對房屋享有所有權(quán)，還對房屋占有的土地享有土地所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房則不同，小產(chǎn)權(quán)房所有人對小產(chǎn)權(quán)房享有的只有房屋所有權(quán)，房屋占有的土地使用權(quán)并非屬于小產(chǎn)權(quán)房所有人，而是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房所有人并不占有土地所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上有效的流轉(zhuǎn)，不能辦理房屋過戶流轉(zhuǎn)手續(xù)，我國法律和政策也不允許小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)及交易，司法實(shí)踐也并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房所有人的權(quán)益。

對于小產(chǎn)權(quán)房的去留問題進(jìn)行研究，首先就要弄清楚小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地性質(zhì)。

2、小產(chǎn)權(quán)房所占用土地的性質(zhì)

《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。”第八條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”農(nóng)村集體所有的土地主要有農(nóng)用地、建設(shè)用地（用于農(nóng)村公共建設(shè)和公益事業(yè)建設(shè)用地、農(nóng)村興辦的村企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)用地）及宅基地。那建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，它所占有的土地是什么呢？從現(xiàn)有的我國的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀來看，小產(chǎn)權(quán)房占有的土地既有農(nóng)用地、建設(shè)用地，也有宅基地。我國對于農(nóng)民集體所有的土地都有明確的規(guī)定用途，在農(nóng)民集體所有土地上建造小產(chǎn)權(quán)房，是不符合我國對于土地用途管制制度的，小產(chǎn)權(quán)房將原本用于農(nóng)用、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)用地及用于農(nóng)民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)和個人所有，在其源頭上已違反了我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)房是全國普遍存在的一種現(xiàn)象，其存在有歷史及社會的原因，對于小產(chǎn)權(quán)房的去留問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所占有土地的性質(zhì)不同，予以區(qū)別對待。

二、小產(chǎn)權(quán)房的合法化途徑

目前，我國解決小產(chǎn)權(quán)房主要存在三種模式，第一種即，將小產(chǎn)權(quán)房全部予以拆除，這是一種簡單暴力的方式，不對小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)分而全部拆除，侵害了小產(chǎn)權(quán)房所有人的權(quán)益，容易引發(fā)社會矛盾，不利于社會的穩(wěn)定；第二種模式是給予集體組織成員城市戶籍和社保待遇，將集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)房屋；第三種模式是在小產(chǎn)權(quán)房滿足相關(guān)條件的前提下賦予小產(chǎn)權(quán)房合法地位，而使小產(chǎn)權(quán)房能流入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

以上三種模式，只是局部的解決了小產(chǎn)權(quán)房的問題，前文中筆者也談到小產(chǎn)權(quán)房所占有土地的性質(zhì)復(fù)雜，對于小產(chǎn)權(quán)房的合法化途徑不能采用單一模式予以解決，而是應(yīng)根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所占有土地的性質(zhì)的不同而區(qū)別對待，同時要守住我國土地制度改革的四大底線，即不能改變土地公有制的性質(zhì)；不能減少耕地；不能減少糧食產(chǎn)量；不能損害民眾利益，在此基礎(chǔ)之上，區(qū)分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小產(chǎn)權(quán)房，分別適用不同的方法決定小產(chǎn)權(quán)房的去留。

1、叫停待建、未建未售、已建未售的小產(chǎn)權(quán)房

對于待建的小產(chǎn)權(quán)房，由于未建造，并未造成實(shí)際損失，應(yīng)要求集體經(jīng)濟(jì)組織將土地恢復(fù)其原來用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但還未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，對于未建未售、已建未售的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)立即停止建設(shè)、銷售，在此基礎(chǔ)之上，審查未建未售、已建未售的小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地性質(zhì)。若是占用農(nóng)用地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的，應(yīng)立即停止建設(shè)、銷售，堅(jiān)決予以拆除，我國的根本土地政策是保護(hù)有限的耕地資源，占用農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房擅自改變土地用途，侵占了耕地，對于該類行為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊，絕不手軟；若是占用建設(shè)用地、宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的，則由有關(guān)部門對是否恢復(fù)建設(shè)、銷售予以嚴(yán)格的審查，以決定是否恢復(fù)建設(shè)、銷售，若準(zhǔn)許建設(shè)、銷售的，則可以參照已建已售的小產(chǎn)權(quán)房的處理方式進(jìn)行處理。

2、將已建已售的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系

對于已建已售的小產(chǎn)權(quán)房，原則上也應(yīng)當(dāng)根據(jù)所占用的土地性質(zhì)分別處理，但因?yàn)橐呀?jīng)銷售，牽涉的利益過多，直接關(guān)系到小產(chǎn)權(quán)房所有人的切身利益，會容易引發(fā)社會矛盾，對于該類小產(chǎn)權(quán)房不能簡單的拆除了事，筆者認(rèn)為在對相關(guān)人員進(jìn)行處罰后，依照占用建設(shè)用地、宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的處理方式對該類小產(chǎn)權(quán)房予以處理。

我國各地政府都存在保障房建設(shè)的缺口，可將已建已售的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系。將小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，需要滿足兩個條件，該小產(chǎn)權(quán)房所處位置符合城市規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)合格。對于滿足條件的已建已售的小產(chǎn)權(quán)房，可參照保障房入市交易的政策，在補(bǔ)交土地出讓金的前提下，設(shè)置二次交易的稅費(fèi)、年限等限制條件，允許小產(chǎn)權(quán)房在符合條件的情況下進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，或是將小產(chǎn)權(quán)房作為公租房的來源，由政府購買小產(chǎn)權(quán)房，將小產(chǎn)權(quán)房作為公租房使用。

結(jié) 語

小產(chǎn)權(quán)房存在有其社會根源，對于小產(chǎn)權(quán)房不能一味的堵，而應(yīng)疏堵并用，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題。對嚴(yán)重違反我國土地制度改革的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決予以打擊，對于符合城市規(guī)劃，房屋質(zhì)量又合格的小產(chǎn)權(quán)房，將其納入保障房建設(shè)體系，從而完善我國的房地產(chǎn)政策，使每一個人都能實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢想。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]賴華子.農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房及其流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制[J].農(nóng)業(yè)與經(jīng)濟(jì)，2013（7）.

[3]程蕾，白玉靜，李華.我國小產(chǎn)權(quán)房的各方利益博弈及影響――以濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013（4）.

篇7

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；合理性。

小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生之日起，就面臨著合法與非法的爭論。盡管國家表示其為非法并明令禁止，但就其實(shí)際情況而言，小產(chǎn)權(quán)房的交易量不斷上升，甚至呈現(xiàn)火爆的場面，也帶來了一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷，反映了法律與社會發(fā)展的緊張。對此，法律應(yīng)當(dāng)如何回應(yīng)，是以現(xiàn)有的法律予以取締還是對其加以引導(dǎo)規(guī)范？

本文從小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個方面來論述小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念。

小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，是人們在實(shí)踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說來，是指在農(nóng)民集體所有的土地上由開發(fā)商與村委會合作或由村委會單獨(dú)開發(fā)建設(shè)，并向外銷售的房屋。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，一般僅有村委會或鄉(xiāng)政府制作的房屋權(quán)屬證書而沒有國家房屋主管部門的蓋章。

二、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境。

1、理論上，是守成還是革新？是堅(jiān)持現(xiàn)有的一味禁止的政策，還是在新的形勢下對其加以引導(dǎo)規(guī)范?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”2007年6月18日，我國建設(shè)部新聞發(fā)言人《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地建設(shè)的房屋。但是，從制度變革的角度來看，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村利益團(tuán)體通過自發(fā)的力量來尋求變革之道的產(chǎn)物。法律不是獨(dú)立于社會的規(guī)則體系。它植根于社會這個母體之中。

它必須隨著社會的發(fā)展不斷調(diào)整自己，否則就不會有良好的實(shí)踐效果。

2、從實(shí)踐上說，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風(fēng)險，也要尋求自己最基本的居住權(quán)的保障。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對于一些中等或收入較低的人們而言，是實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的福音。但是目前現(xiàn)行的法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的一味的禁止和限制使得購房者面臨兩大風(fēng)險。一是土地征收。未來如果涉及到道路、施工等規(guī)劃變更，國家要對該片土地征收，只能對土地的實(shí)際所有人—當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對購房者作出補(bǔ)償；二是此類購房合同或協(xié)議不受目前法律保護(hù)，村委會若要收回房子，購房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小產(chǎn)權(quán)房在理論層面、實(shí)踐層面、民意基礎(chǔ)方面具有合理性。

1、法理基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在法律框架方面的合理性。

首先，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的交易具有正當(dāng)合理的法理基礎(chǔ)。我國《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”按照法理，所有權(quán)包括占有、使用、收益 、處分等各項(xiàng)權(quán)能。農(nóng)民房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，《憲法》應(yīng)保護(hù)農(nóng)民對其房屋的所有權(quán)能。

2、實(shí)踐基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在交易機(jī)制方面的合理性。

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時遭遇種種限制，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，市場化程度日益深入，農(nóng)民法律意識的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民利用自己的意識和智慧，通過各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。

3、民意基礎(chǔ) ：小產(chǎn)權(quán)房在傳遞民意方面的合理性。

小產(chǎn)權(quán)房在中國的發(fā)展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達(dá)了他們在居住需求上內(nèi)心熱切的希望。我認(rèn)為，任何一項(xiàng)法律和決策的執(zhí)行都不能對這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒有民意和社會自發(fā)的秩序作支撐，法律就缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，合理正當(dāng)?shù)姆缮钪刃蚓碗y以形成和發(fā)展。探究小產(chǎn)權(quán)房市場的形成和發(fā)展，可以看出它是我國自發(fā)形成的一個具有真正市場模式的解決住房問題的途徑。農(nóng)民（通常以集體名義）在農(nóng)村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場模式是以人員、土地、資本在城鄉(xiāng)間的雙向自由流動為基礎(chǔ)，是鄉(xiāng)村城市化、也是城市擴(kuò)展的自然途徑。在這種模式下，購買者以其能承受的價格實(shí)現(xiàn)了安居的夢想，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了其財(cái)產(chǎn)的市場價值，增加了收入。這種實(shí)實(shí)在在的利益構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房市場存在和發(fā)展的強(qiáng)大民意基礎(chǔ)。

四、合法化途徑。

對于小產(chǎn)權(quán)房的合法化，不應(yīng)追求一蹴而就，而應(yīng)循序漸進(jìn)的通過制定短期的解決方案和長期的制度建構(gòu)來逐步開展和完善。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國策，兼顧農(nóng)民，購房者，政府和開發(fā)商的各方利益，對于小產(chǎn)權(quán)房加以正確的疏導(dǎo)和規(guī)范。

1、短期的解決方案：區(qū)別對待。

對于已經(jīng)建設(shè)并居住的小產(chǎn)權(quán)房，符合法律規(guī)定和整體建設(shè)規(guī)劃的，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)繳稅費(fèi)（如給集體組織的補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓費(fèi)用、 應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)等）后，應(yīng)當(dāng)納入市場統(tǒng)一管理范疇，給予正式的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行合法化。

1并且建立科學(xué)的評估方法，使城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)一致，做到城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“同證、同權(quán)、同價”。

2、 長期的解決途徑：制度建構(gòu)。

我國的《憲法》、《物權(quán)法》對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)沒有明文規(guī)定，主要是運(yùn)用《土地管理法》來規(guī)范。一是國家應(yīng)當(dāng)對于相關(guān)條文進(jìn)行修改完善，盡快制定全國性的法律法規(guī)。二是各級政府要制定出具有前瞻性的城市規(guī)劃，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村的規(guī)劃，對耕地進(jìn)行嚴(yán)格界定。但對建設(shè)用地和荒地可逐步放開對其流轉(zhuǎn)的限制。明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)，三是要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房的存在具有一定的合理性，在我國其存在具有必然性。通過分析，可以得出以下結(jié)論，對于小產(chǎn)權(quán)房采取一味的禁止政策是不能阻擋小產(chǎn)權(quán)房的熱銷的趨勢，而更為理智的做法應(yīng)當(dāng)是：完善相關(guān)規(guī)制，科學(xué)引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流通領(lǐng)域。并對其加以引導(dǎo)和規(guī)范。我認(rèn)為農(nóng)村土地有限制的進(jìn)入市場流通是其財(cái)產(chǎn)屬性的一種回歸，我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)趨勢，使法律成為社會進(jìn)步和發(fā)展的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

篇8

第一，城市房價居高不下。由于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢使得其存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

第二，現(xiàn)行土地制度安排為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定空間?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹l規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！备鶕?jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

第三，現(xiàn)行征地制度導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補(bǔ)償。農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實(shí)行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補(bǔ)償。而小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。

解決小產(chǎn)權(quán)房問題的根本途徑

要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須確定一個前后一致的原則，即農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地要做到同地、同權(quán)、同價。

一方面，對于非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)別對待。要從解決小產(chǎn)權(quán)房的整套方案公布之日起對占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房畫一條線：此前為歷史問題，此后為現(xiàn)實(shí)問題。對于歷史問題要一分為二：如果開工不久或規(guī)模不大，尚能以較低的拆除成本將宅基地恢復(fù)成耕地的，就堅(jiān)決拆除；如果規(guī)模很大并已投入使用多年，即使付出較高的拆除成本，也很難將建設(shè)用地再恢復(fù)成耕地的，拆除這類小產(chǎn)權(quán)房不僅得不償失，而且會引發(fā)較大的社會矛盾。因此，可通過對當(dāng)?shù)卣?、房地產(chǎn)商、小產(chǎn)權(quán)房購買者以及農(nóng)村集體土地所有者一定的處罰，將這類小產(chǎn)權(quán)房合法化。但是，對于現(xiàn)實(shí)問題，一定嚴(yán)懲不貸。否則，政府將失去公信力，最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度就會流于形式。

另一方面，深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地（使用權(quán)）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓。因此，進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。

篇9

小產(chǎn)權(quán)房購房協(xié)議范本

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法 律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積 _________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

___年__月__日 ___年__月__日

見證人： ___年__月__日

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同范本

出賣人(甲方)：身份證號碼：

買受人(乙方)：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

(一)、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

(二)、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

(三)、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

(四)、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

(五)、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

(六)、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

(七)、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

(八)、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

(九)、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

見證人：年月日

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房合同范本

甲方(售房人)：

乙方(買房人)：

見證人:

第一條

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于________，建筑面積為__________平方米(此面積不含地下室面積);

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號為_________ ;

(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證;

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條購房合同范本甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條

乙方在_______前付給甲方定金(人民幣)，(大寫)_______________元，(小寫)___________元。

上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款在___________時由甲方退還乙方。

第四條

該房屋協(xié)議價格為(人民幣)(大寫)_________元，(小寫)___________元。

房價款的支付方式和支付時間為:_____________________

第五條

1、甲、乙雙方定于__________時正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于__________前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：_____________________________________________________________________

第六條

甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條

甲、乙雙方同意，在本契約生效后__________日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

a、該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

b、該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān) 。(自行選擇)

c、除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由 甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān) 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān) 。(自行選擇)

第八條

甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時間。

第九條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自

a、房屋正式交付之日 b、權(quán)利轉(zhuǎn)移之日 起轉(zhuǎn)移給乙方。(自行選擇)

第十條

該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：______________________________

(可雙方自行約定)

第十一條

本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條

本契約 a、自甲乙雙方簽訂之日 b、自_________之日起生效。(空白處可自行約定)

第十三條

甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下：______________________________________________

篇10

1、深圳小產(chǎn)權(quán)房是混轉(zhuǎn)正的，但是是會有前置條件的，本次的轉(zhuǎn)正就是深圳特區(qū)一次大膽的嘗試。

2、深圳小產(chǎn)房的歷史因素，了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的人，都知道小產(chǎn)權(quán)房曾經(jīng)撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)慢慢成為制約深圳發(fā)展的一個很大的因素了。深圳小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)占深圳市政府建筑面積的49.6%。

3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產(chǎn)權(quán)房里面，如果處理不好小產(chǎn)房，將會是一個社會問題。政府不敢冒這么大的風(fēng)險，也沒有人能承擔(dān)矛盾爆發(fā)的后果，所以政府只能徐徐圖之。

（來源：文章屋網(wǎng) ）