導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇小產(chǎn)權(quán)房買賣，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板一

出賣方(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買受方(乙方)： 身份證號(hào)碼：

一、甲方自愿將其位于靈寶市車站路四街協(xié)坊153號(hào)六層單元房的二樓北單元，建筑面積122.5平方米,以人民幣(大寫(xiě))壹拾伍萬(wàn)叁仟元整(￥：153000.00元)的價(jià)款出售給乙方。

二、此地皮屬國(guó)有土地，甲方不承諾辦理房產(chǎn)證手續(xù)。

三、交款辦法：購(gòu)房款一次性付清，即交付乙方鑰匙。

四、乙方在簽訂購(gòu)房合同后，不得隨意要求退房，若有特殊理由，經(jīng)甲方同意后，必須接受按乙方交款總額的5%，賠償給甲方，作為賠償給甲方的經(jīng)濟(jì)損失。

五、購(gòu)房戶應(yīng)得房屋設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：(1)水、電入戶;(2)外墻甲方采用水泥壓光刷外墻漆為標(biāo)準(zhǔn);(3)室內(nèi)墻面水泥壓光，地板為毛地板;(4)廚房、衛(wèi)生間、上下水預(yù)留接口到位(不包括潔具);(5)陽(yáng)臺(tái)鋁合金封閉(包括推拉扇);(6)入戶門為三防盜(室內(nèi)門由用戶安裝)。

六、房屋所屬權(quán)：永久性歸乙方所有(乙方有權(quán)出讓，甲方不能以任何理由阻擋，否則要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任)。

七、車站路四街坊153號(hào)六層樓內(nèi)的場(chǎng)地、樓梯、通道、屬所有住戶公共所有，任何人不得私自占用。

八、乙方不經(jīng)甲方同意，任何人都不能私自改變主體結(jié)構(gòu)，若違犯合同規(guī)定的住戶，要承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任(輕者甲方責(zé)令恢復(fù)原狀、重者移交人民法院)，有權(quán)行使甲方職責(zé)。

九、購(gòu)房戶居住期間必須服從樓房負(fù)責(zé)管理規(guī)定的各項(xiàng)制度，違者樓房負(fù)責(zé)人有權(quán)采取措施停電、停水給予制約。

十、本合同簽字蓋章后生效。

十一、此合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，若有購(gòu)房戶提出公證，由乙方向公證單位交公證費(fèi)，甲方概不承擔(dān)。

甲方：

乙方：

年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板二

出賣方(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買受方(乙方)： 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等、真實(shí)、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。

一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價(jià)款出售給乙方，若因最終產(chǎn)權(quán)登記面積與此有差異的，雙方互不找補(bǔ)。該房屋為現(xiàn)房，乙方在簽訂本合同前已現(xiàn)場(chǎng)踏勘該房屋，對(duì)房屋的相關(guān)情況已經(jīng)知曉。

二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。

三、本合同簽定時(shí)，該房屋尚不具備過(guò)戶條件，甲乙雙方對(duì)此予以認(rèn)可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關(guān)資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無(wú)條件配合。等具備過(guò)戶條件時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),界時(shí)發(fā)生的所有稅費(fèi)均由乙方自行承擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。

五、乙方在支付完畢所有購(gòu)房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視等費(fèi)用，甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。自合同簽定日起之后發(fā)生的任何費(fèi)用(指物業(yè)管理處增收費(fèi)用以及其它相關(guān)雜費(fèi))均由乙方支付。

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于乙方付清房款同時(shí)交付乙方該房屋。甲方未按時(shí)交付房屋，應(yīng)支付按日計(jì)算的房?jī)r(jià)千分之一的違約金給乙方。逾期超過(guò)兩個(gè)月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方需將已收的房款即時(shí)全額退還、支付五萬(wàn)元違約金作為乙方損失賠償。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)兩個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，甲方將已收房款即時(shí)全額退還乙方,扣除兩萬(wàn)元作為甲方損失賠償。

3、甲方保證本房屋無(wú)查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無(wú)隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權(quán)利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權(quán),并按所收款項(xiàng)雙倍返還給乙方,以為違約處罰。

4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的雙倍支付給對(duì)方。

5、如因政府規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课莶鸪蚴褂霉δ茏兏模追讲怀袚?dān)任何風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

七、甲方應(yīng)及時(shí)將可能影響本合同或該房屋價(jià)值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭(zhēng)議事件)通知乙方。

八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。本房屋屬拆遷統(tǒng)建用房，國(guó)家政策限制，合同簽定生效后乙方是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際所有人，在不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證前合同屬有效期內(nèi)，待房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證辦理后該合同自動(dòng)失效。

九、合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應(yīng)支付守約方因訴訟而支付的律師費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用。

十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實(shí)有效,否則承擔(dān)連帶責(zé)任。本合同簽訂后，中介費(fèi)即付。

十一、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份，甲乙雙方見(jiàn)證人各一份。

十二、附件：甲乙雙方身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件。

甲方： 乙方：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日

甲方見(jiàn)證人： 乙方見(jiàn)證人：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板三

出售人(賣方)：______________________________

買受人(買方)：______________________________ 福建省建設(shè)廳

監(jiān)制

一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人(賣方)、買受人(買方)就存量房買賣事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)使用。

二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。

三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當(dāng)事人可要求對(duì)方出示身份證明、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認(rèn)真審閱合同內(nèi)容，仔細(xì)確認(rèn)其中的選擇性、補(bǔ)充性、修改性內(nèi)容。對(duì)合同條款有疑問(wèn)時(shí)，可向法律人士咨詢。

四、買方在簽訂本合同前，建議對(duì)本合同所涉房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察;并對(duì)房產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專用存款帳戶劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。

六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。合同生成到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，期間可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請(qǐng)買賣雙方務(wù)必注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。 存量房買賣合同

出售人(賣方)：______________________________

身份證號(hào)：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

買受人(買方)：______________________________

身份證號(hào)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第一條 房產(chǎn)基本情況

1.賣方房產(chǎn)(下稱該房產(chǎn))座落于

______________________________________________________，建筑面積：____________平方米(其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________)。詳見(jiàn)___________房權(quán)證___________字第___________號(hào)《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號(hào)《房屋共有權(quán)證》(若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn))。

第二條 賣方對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明

1.賣方根據(jù)國(guó)家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)，并保證該房產(chǎn)符合國(guó)家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣方承擔(dān)。

2.賣方特此告知買受人上述房產(chǎn)存在下列情況：

(1)抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：________________________________________________________________________。

(2)出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，關(guān)于租賃的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：

_____________________________________________________________________________。

(3)土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】

(4)房產(chǎn)內(nèi)戶口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶口落戶;該房產(chǎn)享受過(guò)、未享受過(guò)政府相關(guān)“外地人購(gòu)房落戶”政策】

關(guān)于戶口問(wèn)題的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：

_____________________________________________________________________;

(5)其他：

_______________________________________________________________________________ 。

第三條 買方對(duì)購(gòu)買情況的聲明

1.買方已親自實(shí)地看房，并對(duì)該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢問(wèn)過(guò)賣方，在明確賣方所告知

的事項(xiàng)后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過(guò)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購(gòu)買該房產(chǎn)。

2.買方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買方承擔(dān)。

第四條 房產(chǎn)成交價(jià)

買賣雙方商定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě))：__________________(￥：

___________)【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品(物品內(nèi)容可另立清單附件)。

第五條 交易定金

買方應(yīng)向賣方支付的定金為人民幣(大寫(xiě))：______________________(￥：___________)。(說(shuō)明：____________________________________________)

上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。

買賣雙方約定定金通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)的，買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過(guò)程中，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但買賣雙方另有約定的除外。

第六條 房款交付

合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：

(1)一次性付款：

買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))：_______________(￥：__________)。

(2)分期付款：

①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))：_______________(￥：__________);

②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))：_______________(￥：__________);

③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))：__________(￥：__________)。

(3)買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款

①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫(xiě))：____________________(￥：__________)，并在買方辦理貸款審批時(shí)存入貸款銀行指定帳戶。

②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)

的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。

因買方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買方自行承擔(dān)。

(4)買賣雙方約定的其它付款方式：

______________________________________________________________________________ 。

上述款項(xiàng)由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。

____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶開(kāi)戶行為：______________________________，賬號(hào)為：____________________。

買方在取得房屋所有權(quán)證書(shū)后，持賣方已登記在買方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第七條 交房保證金

為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項(xiàng)下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價(jià)中預(yù)留人民幣(大寫(xiě))：______________________________(￥：__________)作為交房保證金(不超過(guò)交易總價(jià)款的__________%)。該款項(xiàng)在賣方實(shí)際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】

第八條 有關(guān)稅費(fèi)

1.買賣過(guò)戶所涉及稅、費(fèi)，買賣雙方約定按下列方式承擔(dān)：

買方承擔(dān)：________________________________________;

賣方承擔(dān)：________________________________________。

【按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：(1)營(yíng)業(yè)稅及附加(2)印花稅;(3)個(gè)人所得稅;

(4)土地增值稅;(5)交易手續(xù)費(fèi)。買方需付稅費(fèi)：(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續(xù)費(fèi);(9)房屋登記費(fèi)。其它費(fèi)用：以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)。】

本合同在履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。

2.土地證辦理費(fèi)用：土地證從賣方名下過(guò)戶至買方名下的全部費(fèi)用由【賣方、買方】承擔(dān);如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔(dān);雙方約定其他承擔(dān)方式：__________________________________________________。

3.配套設(shè)施過(guò)戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用由【賣方、買方】承擔(dān)。

4.買賣雙方商定，對(duì)該房產(chǎn)的住宅專項(xiàng)維修資金，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過(guò)戶

協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產(chǎn)時(shí)，對(duì)該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn)，并結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、____________________等費(fèi)用，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。

第九條 房屋的交付

賣方在買方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買方，并履行下列手續(xù)：

1.賣方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修(固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等)，在買方接收時(shí)移交。

2.買方在接收該房產(chǎn)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，交接確認(rèn)后對(duì)該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。

3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補(bǔ)充書(shū)面約定，在交接時(shí)以書(shū)面約定為準(zhǔn)，雙方僅對(duì)書(shū)面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。

第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

按下列第項(xiàng)辦理登記手續(xù)(選一項(xiàng))，選擇第(1)項(xiàng)的第十一條不生效。

(1)買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

(2)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

(3)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定

1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效(約定的預(yù)告登記有效期最長(zhǎng)不超過(guò)自預(yù)告登記之日起一年)。

2.申請(qǐng)預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買賣雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時(shí)，預(yù)告登記的申請(qǐng)人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。

第十二條 違約認(rèn)定

1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。

2.賣方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣方負(fù)責(zé)，如因此造成合同履行障礙，視為其違約;若該房產(chǎn)已出

租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項(xiàng)的，視為其違約。

第十三條 違約責(zé)任

(一)自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。

(二)自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)___________日,守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約,發(fā)函即日起超過(guò)__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購(gòu)房款退還給買方外，還應(yīng)向買方雙倍返還定金;若買方違約，則賣方應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購(gòu)房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對(duì)賣方的賠償。同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn)，因地址不詳或有誤而無(wú)法送達(dá)，視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。)

第十四條 合同變更

本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并征得對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。未征得對(duì)方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，買賣雙方免責(zé)。交易過(guò)程中已產(chǎn)生的費(fèi)用由買賣雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé)，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報(bào)告。 第十六條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：

1.提交__________仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

第十七條 合同附件

本合同未盡事項(xiàng)，可由買賣雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。

第十八條 合同數(shù)量及持有

本合同經(jīng)買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份，具有同等法律效力。

第十九條 合同生效

本合同自買賣雙方簽字(或蓋章)之日起生效。

第二十條、特別條款

賣方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原

有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買方支付____________________元的違約金;逾期超過(guò)__________日未遷出的，自逾期超過(guò)__________日起，賣方應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過(guò)程中，若涉及戶口問(wèn)題，適用本條款。)

出售人：______________________ 買受人：___________________________

電話：________________________ 電話：_____________________________

人：______________________

電話：________________________

篇2

[案情回放]

2002年7月，畫(huà)家李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得北京市通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購(gòu)房協(xié)議。2006年年底，在房?jī)r(jià)高漲和高額拆遷補(bǔ)償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律的禁止性規(guī)定為由，請(qǐng)求判決合同無(wú)效，歸還房產(chǎn)。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決該協(xié)議無(wú)效，李玉蘭在90天內(nèi)騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房?jī)r(jià)款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時(shí)判定李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對(duì)方賠償房屋現(xiàn)值和當(dāng)初價(jià)格的差價(jià)48萬(wàn)元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應(yīng)賠償?shù)?3808元，李玉蘭最終應(yīng)得到的房屋賠償價(jià)格為279098元。

[小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定]

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見(jiàn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購(gòu)買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由在于：（1）法院認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國(guó)法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主要相關(guān)文件有：1999年國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）、2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)）。這些都只是國(guó)務(wù)院的決定、通知、意見(jiàn)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。（2）《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓的情況下，由于買賣的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒(méi)有權(quán)力禁止。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，違犯了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。法律的確沒(méi)有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認(rèn)為買賣合同無(wú)效，主要是基于目前我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國(guó)的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對(duì)于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn)，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”，否則該條文將形同虛設(shè)。

從《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定：故意殺人的，處死刑，無(wú)期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會(huì)得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來(lái)說(shuō)，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，因?yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。

再者，由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，合同的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不可能履行的狀態(tài)?；谶@一原因，也可以確定此類合同無(wú)效。

[合同無(wú)效后當(dāng)事人利益的

平衡機(jī)制]

法院認(rèn)定此類合同無(wú)效，是否能夠真正體現(xiàn)出法律的公平、公正，能夠起到定紛止?fàn)幍男Ч?？?shí)際上，近年來(lái)集體土地上房屋買賣糾紛案增多，大部分是由于當(dāng)初賣房的農(nóng)民反悔所引起的。以畫(huà)家村案為例，當(dāng)年的買賣合同是在雙方平等協(xié)商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫(huà)家村房?jī)r(jià)上漲，又面臨拆遷，農(nóng)民馬海濤受到巨大利益的促動(dòng)，利用法律，背信棄義到法院。而對(duì)于畫(huà)家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認(rèn)為，合同無(wú)效后，應(yīng)該建立一種利益平衡的機(jī)制，一方面使利益損害方得到應(yīng)有的公平補(bǔ)償，另一方面也約束人們?cè)诮灰字械恼\(chéng)實(shí)信用。

二審判決和“反訴”判決確立以信賴?yán)娴馁r償作為雙方當(dāng)事人的利益平衡機(jī)制。判決書(shū)中指出：出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，對(duì)于買受人信賴?yán)姹仨氂枰再r償。對(duì)于李玉蘭作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。這樣的處理意見(jiàn)一方面保護(hù)了畫(huà)家的利益，一定程度上體現(xiàn)了公平的價(jià)值觀念，同時(shí)也起到了懲罰村民背信棄義的行為，遏制類似案件的作用。但是通過(guò)仔細(xì)分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)判決的理由經(jīng)不起法律上的推敲。首先，法院以賣方明知所出賣的房屋和宅基地屬于禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又反悔為由，認(rèn)定出賣人對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，這樣的認(rèn)定是值得商榷的。房地產(chǎn)交易屬于買賣雙方的合意行為，買方不可能不知道法律的禁止性規(guī)定，所以在非法交易過(guò)程中雙方都存在過(guò)錯(cuò)，不能輕易認(rèn)定某一方過(guò)錯(cuò)更大而要求其承擔(dān)主要責(zé)任。其次，以信賴?yán)孀鳛橘r償?shù)睦碛梢彩遣磺‘?dāng)?shù)?，既然合同訂立過(guò)程中雙方都存在過(guò)錯(cuò)，又何來(lái)信賴?yán)?？即使存在信賴?yán)妫凑蘸贤ㄔ?，?duì)于信賴?yán)娴馁r償，結(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。本案中，就是畫(huà)家返還房屋，村民返還當(dāng)初的房款，這樣的結(jié)果也很難體現(xiàn)公平性。

篇3

表達(dá)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

出賣人(甲方)：________________村委會(huì)

買受人(乙方)：______________________

身份證號(hào)碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。

7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考

出賣人：____________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

買受人：____________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_____萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

立約人：

甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)

_____年___月__日訂于_______市(縣)

小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書(shū)

出賣人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方：______________乙方：______________

篇4

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條

國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條

篇5

買受人（乙方）身份證號(hào)碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室__號(hào)__平方米）

二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元， （大寫(xiě)）____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對(duì)雙方都具有同等約束力，應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠 償損失， 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元， 大寫(xiě)__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請(qǐng)仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號(hào)：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號(hào)：___________________________________________

篇6

60.5%的受調(diào)查者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房有增加的趨勢(shì)

51.1%的受調(diào)查者認(rèn)為治理小產(chǎn)權(quán)房“只需補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)正”

63.3%的受調(diào)查者認(rèn)為“對(duì)于已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，因?yàn)樯婕暗饺罕娎?，硬性取締?huì)造成社會(huì)矛盾沖突”

盡管國(guó)家三令五申小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)性、違法性，但小產(chǎn)權(quán)房依然屢禁不止。2012年2月21日，國(guó)土資源部召開(kāi)《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房情況》新聞會(huì)。國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，今年國(guó)土資源部將會(huì)選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房清理工作。那么，民眾究竟如何看待小產(chǎn)權(quán)房？人民論壇問(wèn)卷調(diào)查中心聯(lián)合人民論壇網(wǎng)、搜狐網(wǎng)進(jìn)行了“購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，您認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)有多大”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。此次調(diào)查為期10天（6月1日-10日），有13542人參與。

60.5%的受調(diào)查者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“多，還有增加的趨勢(shì)”

國(guó)家此前已明文規(guī)定，城市居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。但由于價(jià)格低廉，小產(chǎn)權(quán)房仍然受到部分市民的追捧。在對(duì)問(wèn)題“據(jù)您的觀察，目前在建的小產(chǎn)權(quán)房多了還是少了”的回答中，有60.5%的受調(diào)查者選擇了“多，還有增加的趨勢(shì)”，20.8%的受調(diào)查者選擇“一般，跟原來(lái)的差不多”，而認(rèn)為“不多，還在不斷減少”的只有12.9%，表示“沒(méi)關(guān)心、不清楚”的占比5.9%。

這樣看來(lái)，超過(guò)八成的受調(diào)查者認(rèn)為目前小產(chǎn)權(quán)房保持著原有的數(shù)量或還在不斷增加。2012年6月11日，據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，國(guó)土資源部最近公布了北京、陜西、山西等地5起國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件，其中北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村違法建設(shè)樓房51棟。此外，在重慶、鄭州、武漢等地，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房之勢(shì)依然如火如荼。小產(chǎn)權(quán)房為何會(huì)越建越多，不斷蔓延？有分析人士認(rèn)為，原本是阻止小產(chǎn)權(quán)房蔓延的管理者、監(jiān)督者、執(zhí)法者，最終變成了參與者，這就是小產(chǎn)權(quán)房在基層不斷蔓延且難以查處的頑疾所在。而對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不斷上漲，城市買房貴、買房難的問(wèn)題日益突出，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為城市低收入者、外來(lái)務(wù)工者購(gòu)房提供了一條出路，巨大的市場(chǎng)需求刺激了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

六成受調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)不小

那么，公眾對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房究竟存有怎樣的心態(tài)？調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于“購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，您認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)大不大”這一問(wèn)題，有19.2%的受調(diào)查者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)“很大”，11.4%的認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)“大”，29.5%的認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)“一般”，以上三項(xiàng)合計(jì)總占比60.1%。由此可見(jiàn)，六成受調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)不小。而選擇風(fēng)險(xiǎn)“很小”、“小”的受調(diào)查者占比分別為26.8%、13.1%。風(fēng)險(xiǎn)性是小產(chǎn)權(quán)房的突出特點(diǎn)之一。中央黨校謝志強(qiáng)教授認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，導(dǎo)致其沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的權(quán)益無(wú)法得到法律切實(shí)保護(hù)。此外，在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題，所以購(gòu)買者承擔(dān)著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。但為什么還有四成的受調(diào)查者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不大呢？有專家分析，這是法不責(zé)眾的文化和心理造成的。有網(wǎng)友直言道：“全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房太多了，為了社會(huì)的穩(wěn)定，法不責(zé)眾，而且好多是有權(quán)人擁有的，何來(lái)風(fēng)險(xiǎn)呢？”

多數(shù)網(wǎng)友不支持對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“一拆了之”和“退回購(gòu)房人的房款，解除房產(chǎn)交易”

您對(duì)國(guó)務(wù)院下令停建小產(chǎn)權(quán)房持什么態(tài)度？調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)人選擇“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，還有21.2%的認(rèn)為“不好說(shuō)”。盡管小產(chǎn)權(quán)房具有突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但其違反了有關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)民和購(gòu)房者的權(quán)益難以得到保障，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，對(duì)于國(guó)務(wù)院下令停建小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，大部分受調(diào)查者是支持的。但不支持這一決策的受調(diào)查者是出于什么原因呢？有網(wǎng)友指出，“小產(chǎn)權(quán)房暴露出中國(guó)目前的房?jī)r(jià)虛高，房?jī)r(jià)本應(yīng)是實(shí)際成本加上了合理的利潤(rùn)后的價(jià)格，應(yīng)該讓大多數(shù)公眾買得起，建議政府多想想那些買不起房的困難群眾?！边@說(shuō)明，城市居高不下的房?jī)r(jià)使得普通百姓居者有其屋的希望破滅，小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格由此深受青睞，部分人甚至甘冒風(fēng)險(xiǎn)也在所不惜。

如果說(shuō)對(duì)于是否支持建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房只是一種意愿表達(dá)的話，對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房的處理情況則涉及廣大小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的切身利益，處理極其復(fù)雜。對(duì)于“已售小產(chǎn)權(quán)房您認(rèn)為如何處理”的調(diào)查結(jié)果顯示，51.1%的受調(diào)查者認(rèn)為“只需補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)正”，15.6%的認(rèn)為“可按市場(chǎng)價(jià)重新入市補(bǔ)差價(jià)”，而支持“針對(duì)違法占地開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房一拆了之”和“退回購(gòu)房人的房款，解除房產(chǎn)交易”兩個(gè)選項(xiàng)的人分別只占11.9%和10.3%。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)及大規(guī)模的發(fā)展，有著深刻的現(xiàn)實(shí)原因，其不僅數(shù)量巨大、范圍廣泛，多方利益協(xié)調(diào)難度大，而且處理起來(lái)極其復(fù)雜。有網(wǎng)友坦言，“小產(chǎn)權(quán)房是房改政策和高房?jī)r(jià)政策造成的灰色地帶，是政府有關(guān)部門當(dāng)初睜一只眼閉一只眼造成的。這是一個(gè)燙手的山藥蛋，處理好了萬(wàn)事大吉，處理不好就是個(gè)火藥桶”。因此，如何處理小產(chǎn)權(quán)房，是對(duì)有關(guān)部門管理智慧的重大考驗(yàn)。

六成以上網(wǎng)友支持小產(chǎn)權(quán)房合法化

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否合法化的問(wèn)題是民眾關(guān)心的焦點(diǎn)，也是專家、學(xué)者意見(jiàn)分歧的焦點(diǎn)?！澳绾慰创‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問(wèn)題”的調(diào)查結(jié)果顯示，63.3%的受調(diào)查者選擇了“對(duì)于已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，因?yàn)樯婕暗饺罕娎?，硬性取締?huì)造成社會(huì)矛盾沖突”，而12.4%的受調(diào)查者選擇的是“一旦容忍小產(chǎn)權(quán)房合法存在，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)屢禁不止，更加難以治理”，11.0%的受調(diào)查者認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)現(xiàn)行法律尊嚴(yán)，不能轉(zhuǎn)正”，只有7.6%的受調(diào)查者認(rèn)為“如不嚴(yán)肅清理和取締，會(huì)危及18億畝耕地底線”，還有5.9%的受調(diào)查者人認(rèn)為“不好說(shuō)”。這說(shuō)明，大部分民眾是支持小產(chǎn)權(quán)房合法化的。那么，小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正呢？有專家指出，在分類治理過(guò)程中，小產(chǎn)權(quán)房的部分合法化難度很大，涉及到村民、購(gòu)房者、集體包括政府在內(nèi)的各主體利益協(xié)調(diào)，對(duì)于高價(jià)購(gòu)買合法商品房的購(gòu)房者的解釋，以及對(duì)于部分已拆除的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的解釋問(wèn)題。任何一個(gè)問(wèn)題解決不好，都會(huì)帶來(lái)負(fù)面的社會(huì)效應(yīng)，影響整體的社會(huì)穩(wěn)定。此外，還有很多業(yè)內(nèi)人士呼吁，用“農(nóng)地入市”，或放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房”等方式來(lái)控制日益高漲的房?jī)r(jià)，但這些說(shuō)法并沒(méi)得到管理層的認(rèn)可。有關(guān)人員表示，小產(chǎn)權(quán)房并不是合法的，今后的政策也很難將其合法化。

事實(shí)證明，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法擺脫“非法”身份。但即使這樣，還是擋不住越來(lái)越多的人跨越法規(guī)的界線，將自己的住房夢(mèng)與它綁在一起。他們幻想著“寬松”政策的出臺(tái)，在補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)后，小產(chǎn)權(quán)房可以“轉(zhuǎn)正”。然而，今年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，今年開(kāi)始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。高層的聲音再次表明，小產(chǎn)權(quán)房治理步伐正在加快。

篇7

 

“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號(hào)，建筑在農(nóng)村集體土地(擁有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán))的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實(shí)質(zhì)上并不合乎中國(guó)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題

 

第一個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑?答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買賣呢?雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰(shuí)使用?鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問(wèn)題。

 

第二個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以買賣、轉(zhuǎn)讓?根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開(kāi)發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無(wú)從驗(yàn)證的名義，來(lái)明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢?其買賣的行為關(guān)鍵取決于銷售對(duì)象。于是，銷售對(duì)象資格的認(rèn)定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購(gòu)買對(duì)象合法，什么樣的購(gòu)買對(duì)象不合法?這是一個(gè)新的法律問(wèn)題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾對(duì)深圳的農(nóng)民房做過(guò)調(diào)查報(bào)道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開(kāi)發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍?jiān)繁闶瞧渲幸患?。這個(gè)高達(dá)20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實(shí)行小區(qū)化管理，一系列“高標(biāo)準(zhǔn)”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開(kāi)花，已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風(fēng)險(xiǎn)

 

通過(guò)以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導(dǎo)致其難以取得由國(guó)家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證書(shū)。同時(shí)，對(duì)于銷售者和購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，他們目前尚且沒(méi)有足夠的信心認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購(gòu)買的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，有利可圖，還是愿意冒險(xiǎn)。(一)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

 

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房(即商品房)同樣是普通住宅房，從買賣手續(xù)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納商品房買賣的契稅，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風(fēng)險(xiǎn)。而在質(zhì)量等方面并無(wú)太大差別，兩者最大的的差別就是價(jià)格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)卻同時(shí)蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。(二)法律風(fēng)險(xiǎn)

 

小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒(méi)有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購(gòu)房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r發(fā)生時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的處理問(wèn)題將是一個(gè)大的難題。而且，依據(jù)中國(guó)相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時(shí)不能向城市居民出售的。這樣一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

篇8

案外人:梁某,趙某。

申請(qǐng)執(zhí)行人:張某。

被執(zhí)行人:解某。

2011年11月,解某份購(gòu)買陳某開(kāi)發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬(wàn)元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū),雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書(shū)所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號(hào)立案予以執(zhí)行。

在該案件的執(zhí)行過(guò)程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購(gòu)房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬(wàn)元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請(qǐng)求法院中止對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

【審判】

鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購(gòu)房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū)已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請(qǐng)求中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)予以駁回。

【評(píng)析】

在該異議案件的處理過(guò)程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購(gòu)房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對(duì)該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行,

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中關(guān)于對(duì)案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購(gòu)房合同》,但房屋尚未登記,且國(guó)家對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問(wèn)題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。

筆者傾向第二種意見(jiàn)。

首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè),未經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房,國(guó)家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對(duì)此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。

二是本案中梁某與趙某對(duì)涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見(jiàn)我國(guó)對(duì)占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購(gòu)房合同》是否具有法律效力。理論上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見(jiàn),一是無(wú)效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無(wú)效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國(guó)的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國(guó)土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的商品房是在國(guó)有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為只能在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國(guó)法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠(chéng)實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。

司法實(shí)踐中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無(wú)效。這主要是基于國(guó)家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無(wú)效處理原則下,本案中,案外人對(duì)涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。

篇9

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)生；原因；去向

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義及現(xiàn)狀

（一）約定俗成的定義。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來(lái)鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。房產(chǎn)權(quán)本來(lái)不分大小，只用一種定義的，但是由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上的一些約定俗成的說(shuō)法，不同情況下對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”有不同的解釋：

第一種：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)來(lái)講，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)大，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)小。

第二種：國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

第三種：買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要再交土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋，普通的商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房。經(jīng)濟(jì)使用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

第一種和第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

（二）現(xiàn)狀。本文闡述的“小產(chǎn)權(quán)”房是指建在農(nóng)村集體用地上的房屋，因只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理土地使用證，而且不允許上市交易。這種房的土地成本低，價(jià)格僅是普通商品房的一半，所以很多人會(huì)寧愿不要土地使用證而去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。從價(jià)格看，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從買賣手續(xù)看，沒(méi)有繳納商品房買賣的契稅；從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。

目前，全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模相當(dāng)大。在北京，“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目多位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū)，已售和在建的已突破1，000萬(wàn)平方米。在北京，440多個(gè)在售房產(chǎn)項(xiàng)目中，就有80個(gè)是小產(chǎn)權(quán)，占項(xiàng)目銷售總數(shù)的20%左右。深圳2006年住房的統(tǒng)計(jì)情況表顯示，深圳各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，單位自建房14.7%，其他的都?xì)w在農(nóng)民房，占到49%。除了政策性住房，小產(chǎn)權(quán)房的比例是52.3%。也就是說(shuō)，過(guò)半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房。在天津，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%。而在西安，小產(chǎn)權(quán)樓盤的總建筑面積更是非常驚人，達(dá)到上百萬(wàn)平方米。據(jù)調(diào)查，在建和在售的小產(chǎn)權(quán)樓盤起碼在50個(gè)以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上的大社區(qū)。東郊灞河、長(zhǎng)安區(qū)、北郊方新村、未央湖、白家口、魚(yú)化寨、城西客運(yùn)站等區(qū)域附近，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，可以說(shuō)城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤。如果說(shuō)北京的小產(chǎn)權(quán)房占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷售面積的話，西安可能已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)比例。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其風(fēng)險(xiǎn)

（一）原因

1、農(nóng)民。農(nóng)民本身是小產(chǎn)權(quán)房的所有者，但是他們?yōu)槭裁匆逊孔淤u出去呢？所以，應(yīng)該正視小產(chǎn)權(quán)房背后的農(nóng)民身份困局：耕地保護(hù)系于集體土地，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，所以說(shuō)諸如“小產(chǎn)權(quán)房”、“以租代征”這些變相將集體土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的違法違規(guī)行為被明令禁止，也就勢(shì)在必行。但問(wèn)題是，之所以農(nóng)民在“知其違法”的前提下，依然有動(dòng)力進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”交易，是因?yàn)椋恨r(nóng)民現(xiàn)實(shí)的生活狀況，城鄉(xiāng)差距，貧富差距讓農(nóng)民不得不采取一些措施來(lái)改變自己的生活狀況和地位。也就是通過(guò)銷售小產(chǎn)權(quán)房這種途徑，農(nóng)民才可以為他們安身立命的“資本”自己定價(jià)，并且可以確保自己能夠完全享有土地所帶來(lái)的收益。這種情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)銷兩旺，有關(guān)部門調(diào)查顯示73%的農(nóng)民愿意或者比較愿意以“以租代征”的形式出讓土地，也就不難理解了。

2、購(gòu)買者。購(gòu)買者為什么要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這是眾所周知的：就是商品房的房?jī)r(jià)太高，高出了中產(chǎn)階級(jí)的承受能力，這也是我們現(xiàn)實(shí)中最嚴(yán)峻的問(wèn)題。想想看，一個(gè)工薪階級(jí)，月薪2，000～3，000元，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，兩個(gè)月的工資才能或者勉強(qiáng)買得上房子的1平方米。這樣相比，21世紀(jì)是什么最貴？房子替代了人才成為最貴的。房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀是居高不下，盡管國(guó)家一直在采取措施（如調(diào)息之類的），可是房?jī)r(jià)高于普通居民的購(gòu)買還是一個(gè)不變的事實(shí)。房?jī)r(jià)居高不下，有兩個(gè)主要原因：一是地價(jià)越來(lái)越高；二是需求旺盛。第一代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們通過(guò)關(guān)系搞一個(gè)土地批文，然后用土地在銀行抵押貸款，用貸來(lái)的錢挖一個(gè)坑就開(kāi)始賣房子，這種空手套白狼的手段現(xiàn)在不大管用了，拿土地要經(jīng)過(guò)“招拍掛”，價(jià)錢越來(lái)越高，地王不斷涌現(xiàn)。雖然其中不排除暗箱操作的成分，但房地產(chǎn)商的土地成本加重是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這部分成本必然體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中。為什么國(guó)家還要讓土地進(jìn)行拍賣產(chǎn)生，面粉比面包貴的原因也就在于此，面粉貴了，下一次生產(chǎn)出來(lái)的面包還會(huì)便宜嗎？而這中間的價(jià)格差還不都?jí)涸谄胀ㄙ?gòu)房者的身上。普通購(gòu)買者遇到正規(guī)房房?jī)r(jià)的壓力，也不得不放棄土地使用證，去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房了，有房子住才是硬道理。

3、政府。政府是強(qiáng)制要求拆除小產(chǎn)權(quán)房的主體，可是政府在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的過(guò)程中也要付出一定的責(zé)任：小產(chǎn)權(quán)房從開(kāi)始建到建成開(kāi)始銷售，中間至少也有個(gè)四五個(gè)月的時(shí)間，為什么政府在這期間沒(méi)有發(fā)現(xiàn)并及時(shí)制止，消滅其于萌芽之時(shí)應(yīng)該是最好的處理方法，而政府倒是后知后覺(jué)，把剛建起來(lái)的房子拆除。小產(chǎn)權(quán)房能夠建起來(lái)，跟政府的管理工作沒(méi)有做好是分不開(kāi)的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)。雖然說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有很多現(xiàn)實(shí)的客觀因素。但是，不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房有其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。概括來(lái)講，購(gòu)買此類房屋主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、無(wú)法獲得法律保護(hù)，也不能進(jìn)行自由交易；2、無(wú)法辦理繼承；3、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷；4、無(wú)法辦理抵押。

三、國(guó)家現(xiàn)行的處置方法

總的措施是叫停，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（一）強(qiáng)制：驚心動(dòng)魄的強(qiáng)拆與沒(méi)收――對(duì)于嚴(yán)重違反土地規(guī)劃的。西部片區(qū)的一位業(yè)主至今記得，2007年5月20日，槐蔭區(qū)就曾組織建委、公安、城管執(zhí)法等部門，對(duì)段店鎮(zhèn)、吳家堡鎮(zhèn)的“幸福旺苑”、“萬(wàn)佛苑”內(nèi)的兩棟違規(guī)違法建設(shè)的樓房進(jìn)行了，拆除面積總計(jì)高達(dá)11，000平方米。而強(qiáng)制拆遷會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)，浪費(fèi)是怎樣產(chǎn)生的，我們普通百姓從一度電、一滴水做起，做到不浪費(fèi)，可是一棟剛建成的房子里積聚著多少資金，這又相當(dāng)于多少人的節(jié)約，多少度電，多少滴水？

（二）規(guī)勸：城鎮(zhèn)居民不得買“小產(chǎn)權(quán)房”。通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

百姓會(huì)被嚇住嗎？有位記者以購(gòu)房者身份致電張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的小產(chǎn)權(quán)樓盤“環(huán)湖小鎮(zhèn)”時(shí)，一位銷售人員對(duì)記者說(shuō)?！白罱恍┟襟w對(duì)小產(chǎn)權(quán)的報(bào)道比較多，我們也聽(tīng)到了一些對(duì)小產(chǎn)權(quán)不利的消息，但我們并不是太擔(dān)心。畢竟有市場(chǎng)需求，老百姓還是需要小產(chǎn)權(quán)的房子。這有什么不好呢？”該銷售人員對(duì)記者說(shuō)。隨后，記者再次致電通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處了解情況，該處銷售人員告訴記者，目前太玉園的房子已經(jīng)基本銷售完了，“現(xiàn)在已經(jīng)不賣了。至于有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，你應(yīng)該問(wèn)購(gòu)房者自己。”該銷售人員隨后掛了電話。而就在兩個(gè)星期前，記者從該處了解到，該樓盤的三期剛剛開(kāi)盤不久，到年底將有四棟樓開(kāi)盤。種種現(xiàn)象可以表明，不是所有的購(gòu)房者都會(huì)被嚇住，他們處于買低價(jià)還是怕風(fēng)險(xiǎn)的特色博弈之中，就看購(gòu)房者是屬于風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者還是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者了。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

（一）對(duì)于已建或在建的，拒絕強(qiáng)制拆遷，將小產(chǎn)權(quán)房收購(gòu)，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房或者讓需要房子的人住等。拒絕強(qiáng)制拆遷就是不要把已經(jīng)建好的房子拆遷，雖然它們是嚴(yán)重違反了土地的規(guī)劃，但是新樓房的建設(shè)花費(fèi)了許多人力和物力，可是把這些已經(jīng)建設(shè)好的樓房收購(gòu)，給予已買房者一定補(bǔ)貼，因?yàn)樗麄円彩鞘芎φ摺Ｖ劣诟孛娣e減少，我們不一定要從原地將它返回耕地，可以將一些已經(jīng)破舊的房屋拆遷到此，將舊屋拆除，“退舊房還耕”，這樣一些人有了新房住，滿足了他們對(duì)房子的需求。就可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求量，或多或少地解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的不平衡，而且又不會(huì)造成浪費(fèi)，反正是要拆的，把新建的房子拆遷，還不如拆了那些舊屋?；蛘邔⑦@房子以正規(guī)方式賣給房子需求者，也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求量。

（二）對(duì)于今后還發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)買賣的處于法律處罰。處理好已建的小產(chǎn)權(quán)房，更要制止以后再發(fā)生此類事件。制止的過(guò)程是嚴(yán)格的，地方政府要把好關(guān)，對(duì)于那些不聽(tīng)勸的強(qiáng)行進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的人進(jìn)行罰款，情節(jié)嚴(yán)重的可以將他們處于刑事處罰。

（三）直接調(diào)控大產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)。造成小產(chǎn)權(quán)房興起的導(dǎo)火線是大產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)居高不下，普通百姓甚至中產(chǎn)階級(jí)都已經(jīng)被房子壓得透不過(guò)氣來(lái)，所以要減少人們?nèi)ベ?gòu)買非法的小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)鍵就是使得商品房的房?jī)r(jià)下降。房地產(chǎn)的土地的買賣最好可以不要采取拍賣的方式，避免“面粉”價(jià)格太高，而導(dǎo)致“面包”價(jià)格不得不上漲。

篇10

首先什么叫小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)概念是有問(wèn)題的。小產(chǎn)權(quán)是地，房不是小產(chǎn)權(quán)，房地是分離的。全世界也沒(méi)有這么一個(gè)地方，全世界的房地產(chǎn)和物業(yè)是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開(kāi)的。起源是1961年的60條，搞到吃不下飯的時(shí)候說(shuō)讓農(nóng)村的關(guān)系穩(wěn)定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產(chǎn)為本位。

很有意思的是在里面冒出來(lái)兩個(gè)東西，一個(gè)東西是說(shuō)生產(chǎn)隊(duì)范圍的所有土地是被拿走，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產(chǎn)隊(duì)所有，這句話寫(xiě)下來(lái)。當(dāng)時(shí)的意思是說(shuō)不屬于大隊(duì)所有，不屬于公社所有更不屬于現(xiàn)今的政府所有。但寫(xiě)這個(gè)話的時(shí)候?qū)嶋H上跟過(guò)去比又是擴(kuò)大了公有制。因?yàn)檫^(guò)去的宅基地是私有財(cái)產(chǎn)。分了房子，那是他們家的，還有他不是地主也不是太窮的農(nóng)民，就是說(shuō)中間不動(dòng)動(dòng)兩頭，實(shí)實(shí)在在是他們家的房子。這句話一寫(xiě)等于這些就集體公有了。下面又寫(xiě)一句，農(nóng)民住宅是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，他送人、買賣、租賃的所有權(quán)，他要賣的時(shí)候可以有中間方。自由定價(jià)。同一個(gè)文件里寫(xiě)上這兩條就變成了房地分開(kāi)了，地是集體的、房是私人的。

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢？它實(shí)際上是蓋在集體土地上的農(nóng)民私人房產(chǎn)，那個(gè)房是可以買賣的。后來(lái)怎么會(huì)構(gòu)成一個(gè)管制呢？是很多城里人到周圍去買農(nóng)民的房子了，最有名的是宋莊的畫(huà)家村，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民的房子總是讓畫(huà)家不滿意，畫(huà)家也有一點(diǎn)錢就把房子買下來(lái)蓋畫(huà)室。一蓋麻煩了，地價(jià)、房?jī)r(jià)在升，當(dāng)年賣的人不干了，說(shuō)我當(dāng)年賣給你幾萬(wàn)塊錢現(xiàn)在市價(jià)幾十萬(wàn)，要?dú)Ъs，毀約就找道理，什么道理呢？這個(gè)地是集體所有制地，這個(gè)不可以進(jìn)入市場(chǎng)。我們國(guó)家有規(guī)定哪些土地可以進(jìn)入到市場(chǎng)交易，這是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權(quán)買賣，集體土地不準(zhǔn)你買賣。這下小產(chǎn)權(quán)就這么來(lái)，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經(jīng)過(guò)國(guó)家的征收是不納入可交易的范圍內(nèi)的。

這樣我們就變成了房地分離。這個(gè)很麻煩。你說(shuō)完全沒(méi)有道理嗎？有道理，房子是他的，你說(shuō)地是你的你拿走啊？拿走的時(shí)候不就損害了我的財(cái)產(chǎn)嗎？憲法里寫(xiě)了要保護(hù)合法的私人財(cái)產(chǎn)這是合法的。這就變成了一個(gè)難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規(guī)的，房也有法規(guī)的，也有習(xí)俗的。所以現(xiàn)在就卡住了，這也是剛才的問(wèn)題，漸進(jìn)式的改革就會(huì)露出這些破綻，這時(shí)候急了先解決這個(gè)問(wèn)題，再急了再解決這個(gè)問(wèn)題。一卡的時(shí)候利已經(jīng)很大了，土地財(cái)政土地金融，你讓誰(shuí)來(lái)放這一塊呢？