導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)墓 產(chǎn)生原因 危害性

一、小產(chǎn)權(quán)墓的概念和特點

小產(chǎn)權(quán)墓是指農(nóng)村公益性公墓中違法對外銷售的墓地。所謂農(nóng)村公益性墓地即在集體所有的土地上，由享有該土地所有權(quán)的的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨開發(fā)或者與其他開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的、提供給本村村民的公益性墓地，嚴(yán)禁對本村村民以外的人出售。

據(jù)此，小產(chǎn)權(quán)墓特點如下：

（1）建立在集體土地所有上，土地利用自決。由于小產(chǎn)權(quán)墓所售墓地是農(nóng)村公益性墓地――其占用土地為集體所有，但因建設(shè)審批程序松散，集體組織擁有較大的土地利用自決權(quán)，往往會因為追求經(jīng)濟(jì)利益，改變原有使用性質(zhì)。

（2）除為本村成員喪葬服務(wù)外，還對外銷售。農(nóng)村公益性墓地是為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民提供的集體骨灰安葬地，由縣級民政部門批準(zhǔn)，不得對村民以外的其他人員提供墓穴用地，具有成員權(quán)性，對外出售墓穴和骨灰存放格位按照非法轉(zhuǎn)讓行為處理。小產(chǎn)權(quán)墓則是在向集體以外的人非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，并以此營利。

（3）交易得不到法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)墓缺乏完善的墓地管理，買墓人僅獲得交易憑證，缺乏物權(quán)上的約束力，未獲取墓穴使用權(quán)的合法證明。由于小產(chǎn)權(quán)墓買賣本身具有違法性，一經(jīng)查處，買墓人的權(quán)益難以得到有效保障。

二、小產(chǎn)權(quán)墓產(chǎn)生的原因

（一）城鄉(xiāng)墓地市場的供求不平衡

城市的發(fā)展致使城市土地供求矛盾日益激烈，城市公益性墓地缺位、經(jīng)營性墓地價格一路高走，導(dǎo)致城市居民的殯葬需求難以得到有效滿足。與此相反，農(nóng)村的公益性公墓卻多有閑置：受傳統(tǒng)喪葬觀念影響，村民不愿意花費代價葬在村集體的公墓中而選擇自留山自留地或所謂風(fēng)水更好的地方，亂葬現(xiàn)象嚴(yán)重。兩相結(jié)合，小產(chǎn)權(quán)墓“應(yīng)運而生”。

（二）管理力度不強(qiáng)，違法成本較低

殯葬法治建設(shè)工作滯后：我國現(xiàn)行相關(guān)的法律法規(guī)只有1997年頒布的《殯葬管理條例》和民政部1992年頒布的《公墓管理暫行辦法》，很多實體規(guī)定都已不再適用，農(nóng)村公益性公墓的管理規(guī)定更是少之又少。另一方面，執(zhí)法不嚴(yán)、處罰力度低，2012年行政強(qiáng)制法頒布后廢除了《條例》中強(qiáng)制性規(guī)定后，民政部對違規(guī)經(jīng)營常采取放任態(tài)度：一是難以管理，強(qiáng)制平墳等措施極易激發(fā)社會矛盾，此點從2012年“周口平墳”事件可窺之一二；二是可以借罰款之名“創(chuàng)收”。因此“小產(chǎn)權(quán)墓”屢禁不止。

（三）經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動

隨著城市化的高速推進(jìn)，土地的商品價值日益凸顯，較之傳統(tǒng)的農(nóng)作物種植，在土地上修建墓群對外出售，顯然獲利更豐厚，受利益驅(qū)動，小產(chǎn)權(quán)墓由此產(chǎn)生。另一方面，農(nóng)村公益性公墓的建設(shè)審批手續(xù)簡單――經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核同意后，報縣政府審批即可――使得集體土地所有者更容易實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)墓的對外銷售。

三、小產(chǎn)權(quán)墓的危害性

（一）購買者的權(quán)益難以保障

小產(chǎn)權(quán)墓在法律上是不合法的存在，故無法得到任何法律的有效保護(hù)。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)墓將會產(chǎn)生眾多糾紛：一旦將來土地被國家征收，擁有成員權(quán)的農(nóng)村村民會得到相應(yīng)的補償與安置，但購買小產(chǎn)權(quán)墓的城市居民其權(quán)益卻難以得到保障。

（二）不利于耕地保護(hù)、合理規(guī)劃、土地資源的綜合利用

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地資源的商品價值也日益彰顯，部分區(qū)域的土地通過改變土地利用用途――將農(nóng)用地改為非農(nóng)用地――來換取高額收益，由此帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益。激劇膨脹發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)墓一方面無疑會破壞政府對其區(qū)域內(nèi)土地資源的有效利用和規(guī)劃，導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)面臨失衡的危險；另一方面集體為謀求經(jīng)濟(jì)利益將大量農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用土地建設(shè)，不利于耕地的保護(hù)，糧食安全保障也將成中國面臨最現(xiàn)實的問題。

（三）鼓勵不勞而獲，違背公平原則

小產(chǎn)權(quán)墓發(fā)展很大一部分原因在于該區(qū)域或其附近區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高速率城市化進(jìn)程。因土地所處位置、相關(guān)城市規(guī)劃，導(dǎo)致其他條件相同、價值相當(dāng)?shù)耐恋夭荒芙璐藢崿F(xiàn)高額經(jīng)濟(jì)利益，這對于其他處于非特定地區(qū)的土地所有權(quán)人而言無疑是不公平的。辛苦耕種土地的人收益微薄，將土地簡單買賣卻能獲得遠(yuǎn)高于耕種的收益，這對辛苦勞動的全體而言也是極大的不公平。

四、規(guī)范小產(chǎn)權(quán)墓的建議

盡管經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)墓屬違法行為，也會導(dǎo)致買墓者權(quán)益難以保障、破壞社會公平和土地利用結(jié)構(gòu)失衡等一系列社會問題，但我們也應(yīng)看到其存在的合理性，在規(guī)范整治小產(chǎn)權(quán)墓時避免一刀切。

（一）堅持疏禁結(jié)合的管理策略

正因為小產(chǎn)權(quán)墓涉及群眾基本的“生養(yǎng)死葬”需求，處理不當(dāng)，容易引發(fā)社會糾紛、破壞社會和諧安定，因此必須堅持疏、禁結(jié)合的策略。對于現(xiàn)存的，按照公益性墓地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理；處在萌芽階段的，一律依法鏟除、嚴(yán)肅處理，并追究相關(guān)人員責(zé)任。

（二）兩頭并進(jìn)，統(tǒng)籌管理城鄉(xiāng)公益性墓地

一方面，政府應(yīng)加大對城市公益性墓地建設(shè)的投資，使城市公益性公墓的數(shù)量、設(shè)施質(zhì)量有所上升。與此同時，政府還應(yīng)推廣宣傳節(jié)地生態(tài)葬，鼓勵居民選用壁葬、樹葬、海葬等新型喪葬方式，并給予適當(dāng)獎勵；另一方面，民政部門對農(nóng)村公益性公墓應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范管理，依法取締小產(chǎn)權(quán)墓的經(jīng)營、嚴(yán)肅處理，同時對村民的殯葬觀念加強(qiáng)引導(dǎo)，勸導(dǎo)村民將私自在自留山、自留地、荒山等處修建的散墳遷至集體公墓，從根源上減少小產(chǎn)權(quán)墓的供給量。

（三）完善殯葬管理法律法規(guī)

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地所有權(quán) ；規(guī)制

近幾年來，房價飛速上漲，全國幾乎所有大中型城市及其近郊都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，來迎合中低工薪階層的需要。但目前我國法律并未給予小產(chǎn)權(quán)房相應(yīng)的合法地位。盡管國土資源部以及住房與建設(shè)等部門多次通知，要求停建、停售、停購小產(chǎn)權(quán)房，反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險，但是小產(chǎn)權(quán)房市場規(guī)模越來越大，屢禁不止。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其產(chǎn)權(quán)不完整，無法受到法律的保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

（一）低廉的價格符合人們的消費需求，追求高收益是目

的。我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大城市的房價上漲得非?？?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)居民的購買能力，但是國家的住房保障體系卻無法滿足需求，許多人的住房問題還是得不到解決。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒有土地出讓金和各種稅費，也沒有開發(fā)商的利潤截取，出售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商品房價格低很多，對城市工薪階層有很大的吸引力，具有價格優(yōu)勢。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)成本低，除了建安費，幾乎沒有其他費用，賣出的價格又是成本價格的幾倍，可以從中獲取巨大的收益，由此驅(qū)使著小產(chǎn)權(quán)房越來越壯大。

（二）城鄉(xiāng)土地制度和市場體制二元化。這是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本體制原因。農(nóng)村土地屬于集體所有，不能自由出讓，更不能自行開發(fā)房地產(chǎn)，而國有土地可以流轉(zhuǎn)、交易、開發(fā)、抵押，這是一種城鄉(xiāng)“同地不同權(quán)”的制度。城市不斷向周邊擴(kuò)展，城郊的大量集體土地被政府征收，但向農(nóng)民支付的土地補償款較少，但卻以高價賣出，兩者的利益分配不均，農(nóng)民的利益受到嚴(yán)重侵害。但是，如果進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，農(nóng)民就可以得到更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）監(jiān)管不力，違法違規(guī)用地未能及時、有效的處理。從住房制度改革一直到現(xiàn)在，我國相關(guān)法律法規(guī)仍然沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，一個小產(chǎn)權(quán)房樓盤從建設(shè)、開發(fā)、驗收到銷售、居住段，需要經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、消防等多個環(huán)節(jié)，這些部門應(yīng)依法對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。但是審批監(jiān)管部門姑息遷就使得小產(chǎn)權(quán)房隊伍越來越壯大，嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，造成了法律的虛置。

三、小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制措施

（一）抑制房價的進(jìn)一步上漲，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)已經(jīng)有20年了，但到現(xiàn)在才引起人們的重視，其根本原因在于房價漲的太快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入的承受能力，反映了我國的住房體系的不完善。我國正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，保障性住房人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求，因此應(yīng)該修改相應(yīng)的法律法規(guī)，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍，同時國家也應(yīng)該出臺相應(yīng)的措施和立法來穩(wěn)定房價。

（二）建立健全集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。改變單一的土地供應(yīng)模式，積極推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化，建立農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。首先要在法律上明確規(guī)定集體土地所有權(quán)和國家土地所有權(quán)是平等的，其次是應(yīng)在立法中明確規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)，確認(rèn)其流轉(zhuǎn)的合法性，明確規(guī)定收益分配主體，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和最低保護(hù)價。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)懲違法違規(guī)用地行為。政府部門要加強(qiáng)管理監(jiān)督，理順土地行政管理體制，進(jìn)一步明確主管部門，建立垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少地方干擾，對小產(chǎn)權(quán)房要分類治理，新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堅決拒絕，已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時叫停，嚴(yán)肅查處，對既存的小產(chǎn)權(quán)房不能簡單粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的過程很容易激化社會矛盾，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會穩(wěn)定，而且即使強(qiáng)行拆除了小產(chǎn)權(quán)房，已占用的耕地可能已受到嚴(yán)重破壞而無法復(fù)耕，可以采取其他的方式來處理既存的小產(chǎn)權(quán)房。而對于非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織，可以要求其另行開發(fā)相對應(yīng)的耕地予以彌補等。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房問題涉及國家的土地政策與住房政策，關(guān)乎國家耕地保護(hù)與居民利益保障，關(guān)系人民的切身利益。目前法律仍沒有給予小產(chǎn)權(quán)房合法性地位，但是小產(chǎn)權(quán)房市場正在如火如荼的進(jìn)行，這成為亟待解決的問題。而解決小產(chǎn)權(quán)房問題需要轉(zhuǎn)變思維方式、協(xié)調(diào)好各方利益、重構(gòu)相應(yīng)的法律制度等。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；土地使用權(quán)

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)04-0173-02

0　前言

從2007年開始，“小產(chǎn)權(quán)房”開始成為媒體關(guān)注的焦點。面對高漲的房價，很多城鎮(zhèn)居民開始把小產(chǎn)權(quán)房列入購房計劃。然而，“小產(chǎn)權(quán)房”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。但正是由于其價格優(yōu)勢，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房交易并未中斷，只是從公開轉(zhuǎn)入了地下，迅速達(dá)到了一定的規(guī)模。2008年十七屆三中全會結(jié)束后，中央重申小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)建成并且人住形成一定規(guī)模的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，這會牽涉到很多人的直接利益，關(guān)系到和諧社會的建設(shè)，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

1　“小產(chǎn)權(quán)房”的界定

“小產(chǎn)權(quán)房”，是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)，因其用地性質(zhì)，不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，不能進(jìn)行上市交易。

2　“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房價的飛漲。有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項，獲得規(guī)劃審批，再虛報戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)。有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產(chǎn)生了現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房之所以能在不被認(rèn)可的情況下迅速發(fā)展，主要是因為有極大的市場需求，首先，且不論對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制是否合理，至少在事實上造成了原本屬于農(nóng)村集體所有的土地，經(jīng)過征收變?yōu)閲型恋?，再將土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農(nóng)村集體所有的土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價格差異，這價差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。因而小產(chǎn)權(quán)房的價格倍顯低廉，農(nóng)民與其坐等政府征收土地轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商，不如自己先下手為強(qiáng)。其次，人們對于小產(chǎn)權(quán)房的未來還是抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度，在法不責(zé)眾的集體心理暗示之下，會有更多的農(nóng)村集體土地用于商品房開發(fā)。

與此相關(guān)的是政府相關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售監(jiān)管乏力。甚至放任。如果從20世紀(jì)90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發(fā)建設(shè)，相關(guān)部門卻沒有進(jìn)行制止，這在一定程度上默許了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，使開發(fā)者與社會公眾產(chǎn)生了僥幸心理。

3　“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決辦法

中央目前已經(jīng)明確，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，對于那些已經(jīng)建成并人住的小產(chǎn)權(quán)房，將會依照情況的不同而區(qū)別處理。關(guān)于已建小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法，學(xué)界看法不一，筆者作如下概述：

(1)對于違反土地利用總體規(guī)劃，占用基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除。我國推行嚴(yán)格的土地用途管制政策，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地有嚴(yán)格的限制，尤其對耕地轉(zhuǎn)為非耕地的限制更為嚴(yán)格。不論是從我國國情出發(fā)還是從維護(hù)法律尊嚴(yán)考慮，應(yīng)嚴(yán)厲禁止新的開發(fā)商繼續(xù)在集體建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)的勒令停工。由于這類小產(chǎn)權(quán)房還未搭建或還未完工，相關(guān)的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態(tài)的復(fù)雜。其建設(shè)損失應(yīng)由房地產(chǎn)商自己承擔(dān)。

(2)強(qiáng)化責(zé)任機(jī)制，保護(hù)弱勢群體的利益。對于違法的小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商的主觀過錯是很明顯的，應(yīng)該根據(jù)開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)、沒收財產(chǎn)等行政處罰。違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，基層政府的過錯也不容忽視，存在失職行為的決策者和執(zhí)行者根據(jù)其行為的嚴(yán)重程度承擔(dān)行政處分。此外，政府應(yīng)對受到損失的購房人和農(nóng)民進(jìn)行補償，因為違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會強(qiáng)化自上而下的監(jiān)督。

(3)建立住房保障體系，政府收購“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，對符合土地利用總體規(guī)劃，且已建成的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對于符合條件的原購房人可以通過申請重新獲得原來購買的房屋，在補交相關(guān)稅費后獲得由政府不動產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證，對于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時的原價，結(jié)合房屋的折舊進(jìn)行補償。也可以選擇補交土地出讓金和相關(guān)稅費后獲得由政府不動產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的國有土地房屋產(chǎn)權(quán)證。

4　關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”命運的猜想

小產(chǎn)權(quán)的問題不是國土資源部一個部委的權(quán)力能夠解決的，不僅需要建設(shè)部門的配合，同時涉及到農(nóng)村土地問題的政策。也需要中央農(nóng)村主管部門的協(xié)調(diào)與配合。筆者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以及十七屆三中全會的精神，并結(jié)合考慮各利益相關(guān)方的權(quán)益，對小產(chǎn)權(quán)房未來的命運做如下猜想；

4.1　小產(chǎn)權(quán)房將就此擱筆

從目前形勢來看，盡管政策沒有放開，但大量的農(nóng)村土地已經(jīng)被以各種方式用于非農(nóng)業(yè)用途，而一旦政策放開，便會有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農(nóng)領(lǐng)域流失，急劇加大國家耕地保護(hù)的壓力，從而導(dǎo)致整體國家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權(quán)威性，所以，十七屆三中全會結(jié)束后，中央已經(jīng)明確，小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，這無疑是對農(nóng)民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產(chǎn)權(quán)房的未來的風(fēng)險性極大，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)波可能也將隨之平息。

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)生；原因；去向

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義及現(xiàn)狀

（一）約定俗成的定義。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運行的法權(quán)工具。房產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只用一種定義的，但是由于我國的一些特色，形成了社會上的一些約定俗成的說法，不同情況下對“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”有不同的解釋：

第一種：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對來講，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)大，購房者的產(chǎn)權(quán)小。

第二種：國家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

第三種：買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要再交土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋，普通的商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房。經(jīng)濟(jì)使用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

第一種和第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

（二）現(xiàn)狀。本文闡述的“小產(chǎn)權(quán)”房是指建在農(nóng)村集體用地上的房屋，因只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理土地使用證，而且不允許上市交易。這種房的土地成本低，價格僅是普通商品房的一半，所以很多人會寧愿不要土地使用證而去購買小產(chǎn)權(quán)房。從價格看，小產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅；從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

目前，全國各地的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模相當(dāng)大。在北京，“小產(chǎn)權(quán)”項目多位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū)，已售和在建的已突破1，000萬平方米。在北京，440多個在售房產(chǎn)項目中，就有80個是小產(chǎn)權(quán)，占項目銷售總數(shù)的20%左右。深圳2006年住房的統(tǒng)計情況表顯示，深圳各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，單位自建房14.7%，其他的都?xì)w在農(nóng)民房，占到49%。除了政策性住房，小產(chǎn)權(quán)房的比例是52.3%。也就是說，過半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房。在天津，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個市場的20%。而在西安，小產(chǎn)權(quán)樓盤的總建筑面積更是非常驚人，達(dá)到上百萬平方米。據(jù)調(diào)查，在建和在售的小產(chǎn)權(quán)樓盤起碼在50個以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū)。東郊灞河、長安區(qū)、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運站等區(qū)域附近，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，可以說城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤。如果說北京的小產(chǎn)權(quán)房占到整個北京市場20%的銷售面積的話，西安可能已經(jīng)超過了這個比例。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其風(fēng)險

（一）原因

1、農(nóng)民。農(nóng)民本身是小產(chǎn)權(quán)房的所有者，但是他們?yōu)槭裁匆逊孔淤u出去呢？所以，應(yīng)該正視小產(chǎn)權(quán)房背后的農(nóng)民身份困局：耕地保護(hù)系于集體土地，這是一個不爭的事實，所以說諸如“小產(chǎn)權(quán)房”、“以租代征”這些變相將集體土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的違法違規(guī)行為被明令禁止，也就勢在必行。但問題是，之所以農(nóng)民在“知其違法”的前提下，依然有動力進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”交易，是因為：農(nóng)民現(xiàn)實的生活狀況，城鄉(xiāng)差距，貧富差距讓農(nóng)民不得不采取一些措施來改變自己的生活狀況和地位。也就是通過銷售小產(chǎn)權(quán)房這種途徑，農(nóng)民才可以為他們安身立命的“資本”自己定價，并且可以確保自己能夠完全享有土地所帶來的收益。這種情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”購銷兩旺，有關(guān)部門調(diào)查顯示73%的農(nóng)民愿意或者比較愿意以“以租代征”的形式出讓土地，也就不難理解了。

2、購買者。購買者為什么要購買小產(chǎn)權(quán)房，這是眾所周知的：就是商品房的房價太高，高出了中產(chǎn)階級的承受能力，這也是我們現(xiàn)實中最嚴(yán)峻的問題。想想看，一個工薪階級，月薪2，000～3，000元，以現(xiàn)在的房價，兩個月的工資才能或者勉強(qiáng)買得上房子的1平方米。這樣相比，21世紀(jì)是什么最貴？房子替代了人才成為最貴的。房價的現(xiàn)狀是居高不下，盡管國家一直在采取措施（如調(diào)息之類的），可是房價高于普通居民的購買還是一個不變的事實。房價居高不下，有兩個主要原因：一是地價越來越高；二是需求旺盛。第一代房地產(chǎn)開發(fā)商們通過關(guān)系搞一個土地批文，然后用土地在銀行抵押貸款，用貸來的錢挖一個坑就開始賣房子，這種空手套白狼的手段現(xiàn)在不大管用了，拿土地要經(jīng)過“招拍掛”，價錢越來越高，地王不斷涌現(xiàn)。雖然其中不排除暗箱操作的成分，但房地產(chǎn)商的土地成本加重是個不爭的事實，這部分成本必然體現(xiàn)在房價中。為什么國家還要讓土地進(jìn)行拍賣產(chǎn)生，面粉比面包貴的原因也就在于此，面粉貴了，下一次生產(chǎn)出來的面包還會便宜嗎？而這中間的價格差還不都壓在普通購房者的身上。普通購買者遇到正規(guī)房房價的壓力，也不得不放棄土地使用證，去購買小產(chǎn)權(quán)房了，有房子住才是硬道理。

3、政府。政府是強(qiáng)制要求拆除小產(chǎn)權(quán)房的主體，可是政府在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的過程中也要付出一定的責(zé)任：小產(chǎn)權(quán)房從開始建到建成開始銷售，中間至少也有個四五個月的時間，為什么政府在這期間沒有發(fā)現(xiàn)并及時制止，消滅其于萌芽之時應(yīng)該是最好的處理方法，而政府倒是后知后覺，把剛建起來的房子拆除。小產(chǎn)權(quán)房能夠建起來，跟政府的管理工作沒有做好是分不開的。

（二）風(fēng)險。雖然說，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有很多現(xiàn)實的客觀因素。但是，不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房有其特殊的風(fēng)險。概括來講，購買此類房屋主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：1、無法獲得法律保護(hù)，也不能進(jìn)行自由交易；2、無法辦理繼承；3、無法對抗國家的征地和拆遷；4、無法辦理抵押。

三、國家現(xiàn)行的處置方法

總的措施是叫停，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

（一）強(qiáng)制：驚心動魄的強(qiáng)拆與沒收――對于嚴(yán)重違反土地規(guī)劃的。西部片區(qū)的一位業(yè)主至今記得，2007年5月20日，槐蔭區(qū)就曾組織建委、公安、城管執(zhí)法等部門，對段店鎮(zhèn)、吳家堡鎮(zhèn)的“幸福旺苑”、“萬佛苑”內(nèi)的兩棟違規(guī)違法建設(shè)的樓房進(jìn)行了，拆除面積總計高達(dá)11，000平方米。而強(qiáng)制拆遷會導(dǎo)致浪費，浪費是怎樣產(chǎn)生的，我們普通百姓從一度電、一滴水做起，做到不浪費，可是一棟剛建成的房子里積聚著多少資金，這又相當(dāng)于多少人的節(jié)約，多少度電，多少滴水？

（二）規(guī)勸：城鎮(zhèn)居民不得買“小產(chǎn)權(quán)房”。通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

百姓會被嚇住嗎？有位記者以購房者身份致電張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的小產(chǎn)權(quán)樓盤“環(huán)湖小鎮(zhèn)”時，一位銷售人員對記者說。“最近一些媒體對小產(chǎn)權(quán)的報道比較多，我們也聽到了一些對小產(chǎn)權(quán)不利的消息，但我們并不是太擔(dān)心。畢竟有市場需求，老百姓還是需要小產(chǎn)權(quán)的房子。這有什么不好呢？”該銷售人員對記者說。隨后，記者再次致電通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處了解情況，該處銷售人員告訴記者，目前太玉園的房子已經(jīng)基本銷售完了，“現(xiàn)在已經(jīng)不賣了。至于有無風(fēng)險，你應(yīng)該問購房者自己?！痹撲N售人員隨后掛了電話。而就在兩個星期前，記者從該處了解到，該樓盤的三期剛剛開盤不久，到年底將有四棟樓開盤。種種現(xiàn)象可以表明，不是所有的購房者都會被嚇住，他們處于買低價還是怕風(fēng)險的特色博弈之中，就看購房者是屬于風(fēng)險愛好者還是風(fēng)險規(guī)避者了。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的幾點建議

（一）對于已建或在建的，拒絕強(qiáng)制拆遷，將小產(chǎn)權(quán)房收購，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房或者讓需要房子的人住等。拒絕強(qiáng)制拆遷就是不要把已經(jīng)建好的房子拆遷，雖然它們是嚴(yán)重違反了土地的規(guī)劃，但是新樓房的建設(shè)花費了許多人力和物力，可是把這些已經(jīng)建設(shè)好的樓房收購，給予已買房者一定補貼，因為他們也是受害者。至于耕地面積減少，我們不一定要從原地將它返回耕地，可以將一些已經(jīng)破舊的房屋拆遷到此，將舊屋拆除，“退舊房還耕”，這樣一些人有了新房住，滿足了他們對房子的需求。就可以解決房地產(chǎn)市場上的需求量，或多或少地解決了房地產(chǎn)市場的供給與需求的不平衡，而且又不會造成浪費，反正是要拆的，把新建的房子拆遷，還不如拆了那些舊屋?；蛘邔⑦@房子以正規(guī)方式賣給房子需求者，也可以解決房地產(chǎn)市場上的需求量。

（二）對于今后還發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)買賣的處于法律處罰。處理好已建的小產(chǎn)權(quán)房，更要制止以后再發(fā)生此類事件。制止的過程是嚴(yán)格的，地方政府要把好關(guān)，對于那些不聽勸的強(qiáng)行進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的人進(jìn)行罰款，情節(jié)嚴(yán)重的可以將他們處于刑事處罰。

（三）直接調(diào)控大產(chǎn)權(quán)的房價。造成小產(chǎn)權(quán)房興起的導(dǎo)火線是大產(chǎn)權(quán)的房價居高不下，普通百姓甚至中產(chǎn)階級都已經(jīng)被房子壓得透不過氣來，所以要減少人們?nèi)ベ徺I非法的小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)鍵就是使得商品房的房價下降。房地產(chǎn)的土地的買賣最好可以不要采取拍賣的方式，避免“面粉”價格太高，而導(dǎo)致“面包”價格不得不上漲。

篇5

小產(chǎn)權(quán)房公開交易已有相當(dāng)規(guī)模

按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。

然而，面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的，一些小產(chǎn)權(quán)房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。

天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容，村里便“因勢利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。近日，某媒體記者來到“育水佳苑”售樓處。售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。

按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。前來訂房的買主告訴記者，他買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因為這個小區(qū)建筑面積超過10萬平方米，因而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險就會小得多。

江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)對比表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。

據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。

南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目，經(jīng)補辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補辦“兩證”。

小產(chǎn)權(quán)房為何清理難？

自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？

建設(shè)部一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項目，應(yīng)該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會助長頂風(fēng)違法。有關(guān)專家表示，集體土地進(jìn)入市場只有一條路：國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個漫長的過程。

小產(chǎn)權(quán)房為何會延續(xù)多年？京郊一位村干部說，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。

盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

“房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個市場，過去沒有城鄉(xiāng)人員流動，兩個市場截然分開?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房是違法，購買也是違法。

專家分析，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個暫時辦法，問題的根源還在于引導(dǎo)消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。

土地產(chǎn)權(quán)難題須有新思路

在這些表象背后，是中央政府強(qiáng)化國有土地產(chǎn)權(quán)制度的努力，在地方政府與市場主體被土地價格的高漲迷惑得目眩神迷之時，土地的國有產(chǎn)權(quán)制度有瓦解之勢。從土地使用上來看，包括工業(yè)用地以租代征、被壓縮的工業(yè)園區(qū)由合法園區(qū)代為招商，從商品房用地來說，就是屢禁不止，遍地開花的小產(chǎn)權(quán)房。

“我們正在對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行摸底調(diào)查，至于今后具體怎么處置，要等調(diào)查完了之后再進(jìn)行研究。”北京市國土局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對媒體表示。

小產(chǎn)權(quán)房究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿懸念。但是，從各級地方政府，甚至到農(nóng)村集體、農(nóng)民個人為了獲得土地溢價，都在或明或暗地進(jìn)行抗?fàn)帲m然這些主體之間的利益未必能夠協(xié)調(diào)，但在獲得土地使用權(quán)溢價方面，立場出奇地一致。

以租代征的數(shù)據(jù)說明了這一點。從目前已經(jīng)統(tǒng)計出的70個城市來看，這些城市新增建設(shè)用地中，屬于“以租代征”的宗數(shù)就占了9%，面積占9.6%。其中最突出的城市，110萬畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地中，屬于“以租代征”的就有73萬畝，占到了建設(shè)用地總面積的67.4%。而簽訂以租代征的主體，受制于農(nóng)村集體所有的形式，或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、或是村委會，或是農(nóng)民個人，不可能到縣級以上政府，雖然縣級以上的政府很可能樂觀其成。

篇6

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)；分類處置；耕地保護(hù)

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）24-0099-03

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定之爭

產(chǎn)權(quán)本無大小?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律概念,它只是一種通俗的說法，因此對于到底什么是“小產(chǎn)權(quán)房”也有著不同的解釋。常見的有三種。一是發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對而言，發(fā)展商的大，購房人的小。二是國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”,“小產(chǎn)權(quán)房”實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán),此類房屋沒有正式的土地使用證和預(yù)售許可證,房管部門也不會對購房合同予以備案。三是所買房屋再轉(zhuǎn)讓時不用繳納土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”,需要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”,依照這種解釋,普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)房”,經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)房”。大多數(shù)學(xué)者在在第二種意義上使用“小產(chǎn)權(quán)”這一概念[1]。本文認(rèn)為，僅以所謂證件的差別來界定小產(chǎn)權(quán)房的觀點只看到了小產(chǎn)權(quán)房的表象，并未深入到其本質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房問題的實質(zhì)在于在農(nóng)村集體土地上建造的住宅向城市居民出售。小產(chǎn)權(quán)房需要具備兩個條件。1）在集體土地上而非國有土地上建設(shè)住宅；2）在集體土地上建造的住宅并非農(nóng)民自己用于居住，而是對外轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

二、有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行立法規(guī)定及其評析

《土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。由此可見，我國現(xiàn)行《土地管理法》允許在集體土地建造住宅并可以進(jìn)行出賣和出租，并無出賣、出租對象的限制，也無不得向城鎮(zhèn)居民出售的規(guī)定。

1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年國土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”進(jìn)一步重申了禁止城市居民到農(nóng)村購買宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的政策。由此可見，直接導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的法律依據(jù)并非《土地管理法》，而是有關(guān)政策規(guī)定。在《土地管理法》未作明確規(guī)定的情形下，政策為何要禁止在集體土地上建造的住宅向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓？禁止小產(chǎn)權(quán)房交易的目的在于耕地保護(hù)[2]。誠然，耕地保護(hù)關(guān)系到國家的糧食安全，關(guān)系到社會的生態(tài)效益，關(guān)涉社會公共利益?；诠怖娴男枰?，國家對私權(quán)進(jìn)行限制也具有某種正當(dāng)性。但是基于公共利益的需要對私權(quán)進(jìn)行的限制要遵循比例原則。所謂比例原則指的是為達(dá)成某種政策目標(biāo)所需要的手段應(yīng)當(dāng)與目標(biāo)相一致、成比例。申言之，手段（對私權(quán)的限制）應(yīng)為達(dá)成政策目標(biāo)（耕地保護(hù)）所必需，凡是無助于促成政策目標(biāo)（耕地保護(hù)）的實現(xiàn)的手段（對私權(quán)的限制）則不具有正當(dāng)性。目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，與國有土地“同地、同價、同權(quán)”已經(jīng)成為中央和地方各級政府的共識和改革創(chuàng)新的方向，為十七屆三中全會文件所肯定。既然，集體建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)無害于耕地保護(hù)目標(biāo)的實現(xiàn)，同屬于“建設(shè)用途”的住宅和宅基地的轉(zhuǎn)讓當(dāng)然也不會導(dǎo)致耕地流失，這是一個顯而易見的邏輯。因此，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地或住房，與耕地保護(hù)目標(biāo)的實現(xiàn)無涉，不符合行政法的比例原則。

三、小產(chǎn)權(quán)房的利益分析

篇7

近期，“小產(chǎn)權(quán)房”問題引起熱議，這里就怎樣正確看待說幾點看法。 所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實際上把剩余部分甚至全部銷售給城市居民。由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，而沒有國家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)，因而被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

在部分地區(qū)為什么小產(chǎn)權(quán)房熱建熱銷?主要原因是，近年來全國大中城市房價高企且不斷上漲，而小產(chǎn)權(quán)房由于建在集體自有的土地上，不存在土地出讓金和眾多環(huán)節(jié)稅費，銷售成本又低，房價便宜很多，一般要比市區(qū)同類商品房價格低30％～40％，對城市購房者有很大的吸引力，具有這方面的需求市場。同時，村鎮(zhèn)自己開發(fā)房地產(chǎn)，雖然房價不高，但由于各項成本開支低，仍有很高的利潤，比起農(nóng)業(yè)收入和國家征地的補償性收益要高，因而也有相當(dāng)大的利益驅(qū)動力，推動供給的積極性。由此推動小產(chǎn)權(quán)房的需求和供給日趨旺盛。據(jù)北京一家房產(chǎn)中介公司調(diào)查，目前北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到在售樓盤供應(yīng)總量的兩成左右。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題也就引起各方關(guān)注，值得重視。

小產(chǎn)權(quán)房是是非非，存在各種議論。消費者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房房價低，對增加住房供給，滿足居民住房需求，抑制房價上漲有益。部分媒體認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房對商品房土地、稅費、銷售成本控制，解決商品房價格虛高問題，有啟示和促進(jìn)作用。而政府則不斷提示小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，今年6月18日國家建設(shè)部特別強(qiáng)調(diào)：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售?！备鞯匾布娂姴扇《喾N措施處置小產(chǎn)權(quán)房：北京市已嚴(yán)令小產(chǎn)權(quán)房停建停售；西安市明確小產(chǎn)權(quán)房為違法房地產(chǎn)開發(fā)，將被；鄭州市將對小產(chǎn)權(quán)房集中查處；廣州市小產(chǎn)權(quán)房被定性為違章建筑，要嚴(yán)肅處理，等等。

購買小產(chǎn)權(quán)房面臨多重風(fēng)險。一是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證明，只對本集體成員有效，對本集體外的城市居民無效，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不具有房屋

“小產(chǎn)權(quán)房”及其法律規(guī)制

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個規(guī)范的法律用語表達(dá)。

所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指農(nóng)村宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對外銷售所形成的一種權(quán)利狀態(tài)。我國現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許在集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。實踐中，有些地方特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)，向集體組織外的成員銷售集體土地房屋，較為普、遍。利用村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的土地直接或間接進(jìn)行大規(guī)模的房屋開發(fā)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的購買人承諾辦理“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證”或“小產(chǎn)權(quán)證”。根據(jù)目前全國各地現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記辦法以及即將生效實施的《物權(quán)法》的規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才有權(quán)登記發(fā)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是沒有權(quán)利辦理房地產(chǎn)登記并發(fā)證的。即便持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，也是不受法律保護(hù)的。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

對小產(chǎn)權(quán)房不給予法律確認(rèn)和保護(hù)，我國現(xiàn)行法律的規(guī)定是明確的。雖然《土地管理法》對宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對性的規(guī)定，但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神，結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定，可以明確《土地管理法》是禁止宅基地對外轉(zhuǎn)讓的。

2004年10月21日國務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)則明確規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

即將于今年10月1日生效實施的《物權(quán)法》沒有涉及宅基地的流轉(zhuǎn)問題。該法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。從此意義而言，“小產(chǎn)權(quán)房”在物權(quán)法時代，在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有根本改革的前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能得到法律承認(rèn)和保護(hù)的所有、轉(zhuǎn)讓、處分和收益權(quán)利，得不到法律的確認(rèn)和保護(hù)。二是流通風(fēng)險，缺乏法律保障的權(quán)屬，難以進(jìn)入市場流通，不能過戶，無法處置該房地產(chǎn)。三是質(zhì)量風(fēng)險，由于規(guī)劃、建筑材料和技術(shù)沒有政府規(guī)范管理等多種因素，所建住宅的質(zhì)量很難保證，如若出現(xiàn)質(zhì)量問題，將得不到合理解決。四是財產(chǎn)風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)房資產(chǎn)的合法權(quán)屬證書缺失，一旦發(fā)生財產(chǎn)糾紛，會因沒有法律依據(jù)而遭受損失。

目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村房地產(chǎn)開發(fā)和銷售給城市居民的小產(chǎn)權(quán)房，是違反現(xiàn)行的法律法規(guī)的。小產(chǎn)權(quán)房的前途會怎么樣?有一種議論認(rèn)為法不責(zé)眾，堵不如疏，主張修改法律法規(guī)，變非法為合法。主觀想象固然不錯，但可行性值得懷疑。農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場是個十分復(fù)雜的問題，涉及集體土地產(chǎn)權(quán)的明晰、保護(hù)耕地、農(nóng)民就業(yè)和社會保障等一系列棘手問題，決非才朝夕之間能解決的，修改相關(guān)法律法規(guī)談何容易!要等到那時又不知何年何月。目前根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)明令禁止是理所當(dāng)然的。至于現(xiàn)在已建和已銷售的小產(chǎn)權(quán)房，筆者認(rèn)為也要妥善處理，完全拆除會造成很大的資源浪費，似大可不必，可以轉(zhuǎn)賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，改善居住條件，與社會主義新農(nóng)村建設(shè)聯(lián)系起來考慮和處置。

小產(chǎn)權(quán)房的正常化

學(xué)界有個誤區(qū)，把小產(chǎn)權(quán)房的理論基礎(chǔ)預(yù)設(shè)為“非法”，然后又用錯誤的假定推論出依然是“非法”的結(jié)論。事實上，無論是“大產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”，“有限產(chǎn)權(quán)房”或是“完全產(chǎn)權(quán)房”，它們均為合法創(chuàng)制的“物”，并不違背憲法規(guī)定，換言之，小產(chǎn)權(quán)房并不存在“非法性”問題。

我們的問題是如何正常化小產(chǎn)權(quán)房，這里我們先得破除三個“迷信”。

第一就是要破除“產(chǎn)權(quán)”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不動產(chǎn)都存在著產(chǎn)權(quán)錯位，即便是自稱為“完全產(chǎn)權(quán)”的商業(yè)住實上也是有限產(chǎn)權(quán)而已，房產(chǎn)與地產(chǎn)的脫離注定了房產(chǎn)主人并不是地產(chǎn)所有權(quán)主體，70年土地使用期之咒依然是套在“完全產(chǎn)權(quán)”上的一根韁繩。

第二就是要破除“話語”迷信。有人把“小產(chǎn)權(quán)房”與“違章建筑”、“新農(nóng)村建設(shè)政策導(dǎo)向的集約型土地開發(fā)”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)土地開發(fā)”混淆起來，這可能使本來就亂成一團(tuán)麻的房地產(chǎn)市場顯得更為零亂。我們必須申明，“小產(chǎn)權(quán)房”是個歷史性概念，特指近十年來在城郊地帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在非農(nóng)用耕地的集體所有制土地上所開發(fā)的房產(chǎn)，或農(nóng)民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小產(chǎn)權(quán)房”淪為一個歷史性概念，一則是差不多十年來并沒有任何職能部門監(jiān)管，二則有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”停售的行政性干預(yù)是十年之后才出現(xiàn)的，三則“小產(chǎn)權(quán)房”流入市場已經(jīng)長達(dá)十年，“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主人數(shù)已經(jīng)相當(dāng)龐大。

第三就是要破除“戶口”迷信?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地；之前的《物權(quán)法》草案承襲了土地法的老傳統(tǒng)，明確規(guī)定宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。即將實施的《物權(quán)法》雖然刪除了草案中的上述規(guī)定，但依然用隱性手段把上述規(guī)定內(nèi)化了。從《物權(quán)法》第153條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，“戶口”壁壘依然設(shè)置在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的通道上，這是不合理的，是歧視性規(guī)定，是惡法。

破除上述三項迷信還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保障“小產(chǎn)權(quán)房”的正?；?，正?；哪康木褪且o房產(chǎn)業(yè)主以足夠的產(chǎn)權(quán)安全感和與之相稱的名分，不再委身于他人的意志之下。這就需要政治勇氣。

篇8

就在各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)”房時，濟(jì)南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時，所謂的“大產(chǎn)權(quán)”房價開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強(qiáng)行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權(quán)”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調(diào)控以期降低房價，房價卻越調(diào)越高。而“小產(chǎn)權(quán)”房價格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對“小產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行整改，讓它成為高價房市的一個補充。

本文對“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的原因、購買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進(jìn)一步思考和探討。

什么是“小產(chǎn)權(quán)”房？簡單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開發(fā)建造的房屋。這些房屋沒有經(jīng)過土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的很多稅收費用，因而房屋銷售價格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對外打出“小產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”的旗號。

“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的三大原因

可以說，中國房地產(chǎn)市場有多長的歷史，“小產(chǎn)權(quán)”房就有多長的發(fā)展史。可為什么到現(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的熱銷呢？

首先，房價在宏觀調(diào)控背景下“越調(diào)越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權(quán)”房價格低廉。在價格對比懸殊的情況下，鋌而走險購買“小產(chǎn)權(quán)”房成為多數(shù)購房人無奈的選擇。

其次，“小產(chǎn)權(quán)”房經(jīng)過了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權(quán)”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產(chǎn)權(quán)”房被建設(shè)和銷售，無論是建設(shè)者還是購房人都堅信“法不責(zé)眾”。

第三，房價在宏觀調(diào)控連續(xù)失利的情況下，民眾對監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認(rèn)可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價形成強(qiáng)烈沖擊，“小產(chǎn)權(quán)”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。

一邊是遙不可及的商品房房價，一邊是價格低廉的違法“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險，購房者“兩害相權(quán)取其輕”。一旦“小產(chǎn)權(quán)”房被相當(dāng)規(guī)模的人群所購買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，政府就很難簡單地作為違法建筑處理。

購買“小產(chǎn)權(quán)”房的五大風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)”房的唯一優(yōu)勢就是價格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房價10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權(quán)”房3000元/平方米左右。但是，購買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險卻是極高的。“小產(chǎn)權(quán)”房低廉價格的背后潛藏著人身和財產(chǎn)安全的危機(jī)。

第一，“小產(chǎn)權(quán)”房沒有合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設(shè)許可證，這樣的房子沒有產(chǎn)權(quán)證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權(quán)”房，購房人補償要求將得不到法律支持。

第二，房屋質(zhì)量沒有保障。由于沒有合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)，房屋建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督缺位，房屋質(zhì)量得不到保障，購房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題難以解決。

第三，一旦發(fā)生糾紛，購房人的權(quán)益難以實現(xiàn)。沒有合法的產(chǎn)權(quán)和銷售手續(xù)，沒有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭議時，購房人的合法權(quán)益無法保障。

第四，“小產(chǎn)權(quán)”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，“小產(chǎn)權(quán)”房社區(qū)多是村委會組織人員看護(hù)，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費和治安問題都很突出。

第五、“小產(chǎn)權(quán)”房住戶的水電等公用設(shè)施不配套，子女上學(xué)成問題。多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部都是土政策，水電費等收取很不規(guī)范。

合法化出路：納入“合作建房”體系

建設(shè)部近日要求各地停止“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建設(shè)和銷售，但是，民眾擔(dān)心的是這個“禁令”能否令行禁止。同時，對于十多年發(fā)展起來的“小產(chǎn)權(quán)”房市場的客觀存在該如何處理？

房價不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發(fā)商投機(jī)炒作土地和房價。房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源，是地方經(jīng)濟(jì)增長的“支柱”和“亮點”。官員的政績出自房地產(chǎn)，GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增長來自房地產(chǎn)。開發(fā)商高達(dá)60%的利潤有一半貢獻(xiàn)給了地方政府，宏觀調(diào)控增加的稅費都轉(zhuǎn)嫁到了房價上，這樣房價自然越調(diào)越高。

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為何發(fā)展不起來？一是政府沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實力；二是開發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認(rèn)可。因為經(jīng)濟(jì)適用房不適用，廉租房不廉價，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實施措施不當(dāng)；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發(fā)商和銀行。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權(quán)”房上。“小產(chǎn)權(quán)”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開發(fā)報批程序，那么，價格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎(chǔ)。鑒于此，政府應(yīng)該立法鼓勵“合作建房”，把“小產(chǎn)權(quán)”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的較好辦法。

“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地價炒作和商品房交易稅費，因而價格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權(quán)”房沒有土地使用證和房產(chǎn)證，購房者權(quán)益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房居住小區(qū)為單位，“購房者”聯(lián)合起來達(dá)成合作建房協(xié)議，補交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會。這樣既解決了“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發(fā)程序的高房價。

“小產(chǎn)權(quán)”房的購房者已經(jīng)客觀形成了一個群體，注冊一個現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補辦土地房產(chǎn)證。這當(dāng)然需要地方政府出臺政策支持，并給予有關(guān)稅費的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權(quán)”房就變成了“合作建房”，并由此開創(chuàng)合作建房的新思路。

董正偉 北京市中銀律師事務(wù)所律師

案例背景

“小產(chǎn)權(quán)”房從熱銷到熱查

篇9

現(xiàn)狀：全國330億平方米村鎮(zhèn)房屋建筑面積中20％為小產(chǎn)權(quán)房

根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計公報和國家統(tǒng)計局的有關(guān)資料，我估計，截至2007年上半年，中國內(nèi)地城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到510多億平方米，村鎮(zhèn)房屋建筑面積達(dá)到330億平方米左右，其中村鎮(zhèn)住宅270億平方米左右，村鎮(zhèn)公共建筑近30億平方米左右，村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑30多億平方米左右。

目前通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式開發(fā)的房屋中，涉及城市居民和公司擁有的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中涉及村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要生產(chǎn)場所。

成因：諸多社會原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的存在基礎(chǔ)就不會改變

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近20年來的中國城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45％，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國家有關(guān)部門的預(yù)期，按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口。

截至2007年年中，全國共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬多；村莊300萬個左右；村民委員會所在地50多萬個。但是全國近年來每年村莊減少數(shù)萬個，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個左右。《2005年建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)公報》顯示，截至2005年年末，全國建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個，集鎮(zhèn)減少1134個，村莊減少70215個。全國小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年年末，全國建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人。

大規(guī)模的城市擴(kuò)展直接促成了小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)?；姆绞讲粩嗦印Ｄ壳?，小產(chǎn)權(quán)房住宅數(shù)量總體上已相當(dāng)于我國120億平方米城鎮(zhèn)住宅的40％以上，已經(jīng)成為中國最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。而且，由于中國城鄉(xiāng)房屋不采取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的運轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個根本原因，就是近20年以來中國沒有根據(jù)《憲法》落實農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律非常不完善，甚至可以說是空白，突出表現(xiàn)就是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性征地制度。有數(shù)據(jù)顯示，2006年各級政府通過招拍掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地出讓金收入達(dá)到13168.98億元，相當(dāng)于同年國家財政收入的30％，成為中國地方政府推進(jìn)改革的主要資本。不可否認(rèn)，土地的開發(fā)肯定有地方政府和開發(fā)商的貢獻(xiàn)，但是對原土地權(quán)利人的利益侵占也是關(guān)鍵的利潤來源，這是村民和村集體推動小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的巨大利益動因。目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地流轉(zhuǎn)試點方法已不足以應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房利益的調(diào)整，以新的、全國性的法規(guī)統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問題已成為改革的必然。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個根本原因，是近10年以來中國的房改沒有根據(jù)1998年7月3日國務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的規(guī)定，推進(jìn)房改進(jìn)程。該通知強(qiáng)調(diào)： “深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場?！?/p>

事實上，由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，沒有廣泛發(fā)展個人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房形式，以平抑急劇住房商品化的運轉(zhuǎn)風(fēng)險，而主要依賴商品化房屋的開發(fā)以解決城市住房需要，導(dǎo)致了中國最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房價并存的“怪胎”。以上海為例，利用了這個改革縫隙，營造了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)帶動資產(chǎn)高速膨脹的中國財富運轉(zhuǎn)形態(tài)，引發(fā)了住房消費的恐慌，影響了社會和諧，形成了購買小產(chǎn)權(quán)房的整個社會基礎(chǔ)。與此同時，有關(guān)公務(wù)員等利益相關(guān)者也充分利用集體土地限制流通的低價土地政策，營建了比較高檔的小產(chǎn)權(quán)房。

倘若政府依據(jù)當(dāng)年國務(wù)院全國住房改革要求，提供足夠的低價房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時代的需求，就會極大抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。因此，小產(chǎn)權(quán)房是一項改革的歷史欠賬，目前中國已經(jīng)沒有完全取締小產(chǎn)權(quán)房的道德力量了。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第四個根本原因就是中國在對付通貨膨脹和管理人民幣紙幣本位制的經(jīng)驗不足。近幾年，中國通貨膨脹指數(shù)統(tǒng)計剔除了房價，導(dǎo)致政府使用的通脹數(shù)據(jù)與居民客觀上承受的通脹嚴(yán)重不符。政府不以房價為通脹指數(shù)的統(tǒng)計內(nèi)容，同樣民眾也不以小產(chǎn)權(quán)為非法的通脹對沖。過高的城市房價也構(gòu)成了金融過剩，截至2007年年末，中國的廣義貨幣供應(yīng)量余額為40.34萬億元，與年初比增加了5.1902萬億元。這客觀上使外國紙幣本位幣綁架了中國的資產(chǎn)價格，推高了中國通脹指數(shù)，也使小產(chǎn)權(quán)房成為防止人民幣貶值最理想的投資、投機(jī)目標(biāo)。

總的來說，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的社會原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的運轉(zhuǎn)規(guī)模也就不會改變。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：拉開了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕

治理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應(yīng)該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓，但是目前恰恰相反。

2007年10月28日，十屆人大第三十次會議通過了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，該法自2008年1月1日施行，原《城市規(guī)劃法》廢止。《城市規(guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》表面上僅一字之差，卻標(biāo)志著中國將從2008年起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)人城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然用征地制度這個獨木橋來連接城鄉(xiāng)兩

個世界。

本來，集體土地制度應(yīng)該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運轉(zhuǎn)的前提，也是其實施的基礎(chǔ)，遺憾的是，到目前為止，中國的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)延緩出臺，導(dǎo)致了集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行將使中國的600多個城市、1600多個縣獲得村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)，這是中國規(guī)劃史上最大的一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)集體土地利益調(diào)整的最大的歷史機(jī)會。一些“有本事”的地方政府借此機(jī)會可以將大量歷史遺留問題轉(zhuǎn)為合法，比如對于小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模，縣、市政府就完全可以通過補辦手續(xù)等進(jìn)行行政調(diào)整。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強(qiáng)行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕。

解決途徑：分步驟逐步建立中國集體土地管理制度

徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問題，大體可以有四個途徑：其一，修改《土地管理法》，建立有關(guān)集體所有土地特別是農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排；其二，在修改《土地管理法》的同時，制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地管理制度，促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場；其三，國務(wù)院或國土資源部有關(guān)集體的行政通知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立由地方政府試點解決的過渡性安排，因為《憲法》和《土地管理法》規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒有限定是國家制定的法律法規(guī)，還是地方制定的法律法規(guī)。

從目前情況分析，《土地管理法》的修改不僅是主體內(nèi)容的問題，也不僅是抽象的立法技術(shù)問題，更多的是當(dāng)代中國轉(zhuǎn)型和城鄉(xiāng)居民利益的革命性調(diào)整。因此，近期以《憲法》為基礎(chǔ)，全面實現(xiàn)《土地管理法》的體系修改是不太可能的，全面修改的歷史機(jī)遇大約應(yīng)是2010年十七屆三中全會前后。

也正是基于此，目前解決集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題可以選擇兩個路徑：其一，由國務(wù)院有關(guān)行政通知，這是《土地管理法》等法律修改的前置程序。但由于它還不是法律法規(guī)，仍不能據(jù)此解決集體土地的系統(tǒng)性問題。當(dāng)然從形式上看，這種政令也可以是系列的通知并分多次頒布，但其效力和影響力都必定是有限的。其二就是采用分步驟的方式逐步建立中國集體土地管理制度，進(jìn)行《土地管理法》的個別條款的修改。

目前來看，小產(chǎn)權(quán)房和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問題，決不可能因為一兩個嚴(yán)格的行政通知就會得以糾正，也決不會因為若干法律條款的修改就會得到有效解決，中國集體土地法律法規(guī)體系的建設(shè)需要全面的、整體的制度突破。

現(xiàn)行法律：有解決小產(chǎn)權(quán)房問題的空間

由于上位法優(yōu)于下位法，《憲法》關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)定對農(nóng)民是比較有利的，這是中國集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)。但是，作為下位法的《土地管理法》等法規(guī)對農(nóng)民集體占有、使用、收益和處分土地財產(chǎn)還是不明確的，它事實上確立了國家特別是地方政府對土地利用的壟斷權(quán)，這致使中國土地權(quán)利運轉(zhuǎn)具有諸多困難，致使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府推進(jìn)現(xiàn)代化的主要原始資本積累，致使開發(fā)商成為土地資產(chǎn)價格暴漲的主要受益人，也必將導(dǎo)致農(nóng)民集體的社會抗?fàn)帯?/p>

對此，既要推進(jìn)改革，又要最大限度地利用現(xiàn)有法律的除外條款解決實際問題。目前中國的法律中也保留了多條途徑可以使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)移，這實際上是打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一道大門。

例如，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這里確定了農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件有三個，即：符合土地利用規(guī)劃；依法取得建設(shè)用地的企業(yè)；破產(chǎn)、兼并等并購手段實施權(quán)利轉(zhuǎn)移。據(jù)此，一部分農(nóng)村土地使用權(quán)可以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。

除此以外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，還有兩種情況也可享受除外條款待遇：其一，依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；其二，依法抵押的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由此，當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)時，土地上的房屋也就可以轉(zhuǎn)讓了。

上述條款雖然還不能全面地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，但是也說明部分小產(chǎn)權(quán)房依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》可以轉(zhuǎn)為合法。

篇10

其實所謂“小產(chǎn)權(quán)＂，一般是針對＂大產(chǎn)權(quán)＂而言，多在以下兩種情況中使用：一是開發(fā)商在取得由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)后，為每個購房者辦理單獨的房屋產(chǎn)權(quán)證（即“小產(chǎn)權(quán)證”）。二是指在城市郊區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，購房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的“小產(chǎn)權(quán)證”后，即對該房屋享有了“小產(chǎn)權(quán)”。

第一種情況下的“小產(chǎn)權(quán)證”是通常意義上所講的房屋產(chǎn)權(quán)證，是能夠證明房屋所有權(quán)的合法憑證。這類產(chǎn)權(quán)證下的房屋是可以合法流通的房屋，購房者對該房屋的所有權(quán)不會因權(quán)證問題存在法律風(fēng)險。而第二種情況下的“小產(chǎn)權(quán)房” 大多由村、鎮(zhèn)針對本集體組織成員專項開發(fā)、建設(shè)，因其不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費，因此價格較商品房低很多。

近日，建設(shè)部新聞發(fā)言人再次對人們在房地產(chǎn)市場購買新建商品房發(fā)出風(fēng)險提示，其別提到了購買在集體土地上建設(shè)房屋損害購房者權(quán)益的情況，并提示廣大購房者，在購買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險意識和維權(quán)意識。

概括來講，購買此類房屋主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：

一、無法獲得法律保護(hù)，也不能進(jìn)行自由交易

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理：（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?！备鶕?jù)上述規(guī)定，村民在本村或本鎮(zhèn)建房本身是合法的，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也是法律所允許的。但在安置過程中，一些村集體擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，且沒有按照上述規(guī)定履行相應(yīng)的報備、報批手續(xù)， 不符合法律規(guī)定。在這種情況下，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購買此類房屋、支付了相應(yīng)的對價，也無法申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，其取得的由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù)，不能進(jìn)行正常的上市交易。

二、無法辦理繼承

由于“小產(chǎn)權(quán)房”只能用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和特別申請的非農(nóng)業(yè)戶口居民，因此，對于購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過戶手續(xù)，房屋價值無法延續(xù)。

三、無法對抗國家的征地和拆遷

顯而易見，對于購買這種房屋的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員來講，一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，該購房者都可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍，因其并非該房屋的合法所有權(quán)人而無法享受有關(guān)補償或優(yōu)惠條件，對購房者極為不利。

四、無法辦理抵押

現(xiàn)行的《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！币虼?，從下述兩個方面考慮，“小產(chǎn)權(quán)房”均不適宜作為抵押物：首先，根據(jù)擔(dān)保法理論要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。其次，在實現(xiàn)抵押物的過程中，由于小產(chǎn)權(quán)房交易受限，抵押權(quán)人無法順利將抵押物變現(xiàn)，影響了抵押權(quán)的實現(xiàn)，并最終影響了抵押的效果。即將于2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》雖然規(guī)定只要是法律法規(guī)沒有禁止的物均可抵押，但從抵押權(quán)的實現(xiàn)等角度考慮“小產(chǎn)權(quán)房”依然不符合抵押物的基本條件，不適宜作為抵押物，該抵押也不宜為債權(quán)人所接受。