導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇最新商鋪?zhàn)赓U合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

承租方（以下稱乙方）：

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

第一條 房屋坐落地址甲方出租的商鋪坐落地址： 號(hào)，建筑面積 平方米。

第二條 租賃期限租期_____年，自_____年__月__日起至______年__月__日止。

承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

1. 承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

2. 承租人利用承租房進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的；

3. 承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償違約金 元。

合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權(quán)。但租金按當(dāng)時(shí)的物價(jià)及周?chē)T(mén)市租金漲幅作適當(dāng)調(diào)整。

第三條 租金和租金交納期限：

1.每年租金為為人民幣 萬(wàn) 仟元整（￥ 元）。

2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年為 元，第三年為 元，第四年為 元，………）。

3.（或） 為減輕乙方負(fù)擔(dān)，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方租金分＿＿期付款，付款期限及金額約定如下：

第一期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

第二期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

第三期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

第四期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

第五期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

第六期：租金為＿＿＿＿＿，付款時(shí)間為＿年＿月＿日。

………

（或3.乙方每 （____月、年）繳納一次租金，乙方以現(xiàn)金形式支付租金。）

4. 乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無(wú)故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開(kāi)始甲方有權(quán)向乙方每天按實(shí)欠租金1%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門(mén)市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

第五條 各項(xiàng)費(fèi)用的繳納1. 物業(yè)管理費(fèi)：乙方自行向物業(yè)管理公司交納；

2. 水電費(fèi)：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_(kāi)________度，電表底數(shù)為_(kāi)______度，此度數(shù)以后的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，直至合同期滿）。

4. 維修費(fèi)：租賃期間，由于乙方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門(mén)窗、水電等，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。

5. 使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由乙方繳納，（其中包括乙方自已申請(qǐng)安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用）。

第六條 出租方與承租方的變更：

1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。承租人出賣(mài)房屋，須在3個(gè)月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書(shū)面向甲方申請(qǐng)，由第三方書(shū)面確認(rèn)，征得甲方的書(shū)面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)原乙方的義務(wù)。

第七條 違約金和違約責(zé)任1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負(fù)責(zé)賠償違約金 元。

2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負(fù)責(zé)賠償違約金 元。

3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金 元。如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第八條 免責(zé)條件若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書(shū)面通知甲方。

第九條 爭(zhēng)議的解決方式本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可以向人民法院。

第十條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

第十一條 合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償違約金 元。

本合同共＿＿＿頁(yè)，1式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，均有同等法律效力。

出租方（蓋章）： ＿＿＿＿＿＿ 承租方（蓋章）： ＿＿＿＿＿＿

法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話： ＿＿＿＿＿＿ 聯(lián)系電話： ＿＿＿＿＿＿聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿ 聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿身份證號(hào)碼： ＿＿＿＿＿＿ 身份證號(hào)碼： ＿＿＿＿＿＿

篇2

承租人（以下稱乙方）：_________

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的商鋪出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

第一條　商鋪基本情況

甲方將坐落于_________，占地面積_________平方米，另附配套設(shè)施有_________的商鋪出租給乙方。用途_________（以乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)）。于本合同生效之日起_________日內(nèi)將商鋪及其相關(guān)設(shè)施交付乙方驗(yàn)收使用。

第二條　租期

租期共_________年，即自_________年_________月_________日零時(shí)起至_________年_________月_________日24時(shí)止。

第三條　租金和租金交納期及條件：

1.租金：共_________元。租賃期間，甲方不得以任何理由任意調(diào)整租金。

2.支付時(shí)間、方式：租金每_________個(gè)月交一次，第一次租金于合同生效后_________天內(nèi)交給出租人，第二次租金于_________交清，以后交付方式以此類推。

3.乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無(wú)故拖欠租金，甲方給予乙方_________天的寬限期，從第_________天開(kāi)始甲方有權(quán)向乙方每天按實(shí)欠租金_________％加收滯納金。

4.在簽署本合同時(shí)，乙方向甲方交納_________元的押金。合同期滿或終止，在乙方交清租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和違約金等相關(guān)費(fèi)用并對(duì)有損失的部分進(jìn)行賠償后，甲方即可無(wú)息退還乙方押金。

第四條　租賃期間商鋪的修繕

由甲方維修的，甲方在接到乙方通知后_________日內(nèi)維修好。如甲方未盡維修義務(wù)，乙方可自行維修，維修費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。

由乙方維修的，修理費(fèi)由_________負(fù)擔(dān)。

甲方（是／否）允許承租人對(duì)商鋪進(jìn)行改善或增設(shè)他物。合同期滿，柜臺(tái)的改善或增設(shè)他物的處理是：_________.

第五條　各項(xiàng)費(fèi)用的繳納

1.物業(yè)管理費(fèi)：乙方自行向物業(yè)管理公司交納；

2.水電費(fèi)：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_(kāi)________度，電表表底數(shù)為_(kāi)________度，此度數(shù)以后的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，直至合同期滿）。

3.使用該商鋪進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由乙方繳納（其中包括乙方自已申請(qǐng)按裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用）。

4.甲方、乙方必須按有關(guān)稅收規(guī)定，按期交付各自所依法負(fù)擔(dān)的納稅金額。

第六條　甲方的權(quán)利、義務(wù)

1.甲方有權(quán)要求乙方按期交付租金。

2.甲方有權(quán)要求乙方上報(bào)各種報(bào)表，有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否合法、是否遵守相關(guān)紀(jì)律和有關(guān)規(guī)章制度等進(jìn)行監(jiān)督。

3.乙方有下列情形之一時(shí)，甲方有權(quán)解除合同：

（1）擅自改變商鋪的使用性質(zhì)；

（2）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓商鋪或利用商鋪從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（3）逾期交納租金，經(jīng)甲方限期交納后仍拒不交納者；

（4）乙方嚴(yán)重違反相關(guān)紀(jì)律的有關(guān)規(guī)章制度不聽(tīng)規(guī)勸者。

4.甲方必須尊重乙方的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，不得以監(jiān)督為名干涉乙方的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

5.甲方必須給予乙方以同本店商鋪平等的一切經(jīng)營(yíng)條件，為乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供方便。

第七條　乙方的權(quán)利、義務(wù)

1.乙方在經(jīng)營(yíng)范圍所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不受甲方干預(yù)。

2.乙方有權(quán)要求甲方提供一切開(kāi)展正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必需的條件。

3.乙方對(duì)于租用的商鋪只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，不準(zhǔn)以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓（個(gè)體工商戶的承租經(jīng)營(yíng)人員必須是營(yíng)業(yè)執(zhí)照上核準(zhǔn)的人員）。

4.乙方不得利用商鋪從事非法經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不得超出其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍，也不得超出甲方的經(jīng)營(yíng)范圍。

5.乙方不得以甲方的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須亮證經(jīng)營(yíng)。乙方的商品銷售活動(dòng)必須實(shí)行現(xiàn)貨交易，不準(zhǔn)開(kāi)展預(yù)收款式的預(yù)售或代購(gòu)、代銷業(yè)務(wù)。

6.乙方必須愛(ài)護(hù)商鋪設(shè)備，在租賃期間如損壞所租賃商鋪設(shè)備，必須承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

7.乙方必須遵守甲方的店堂紀(jì)律，端正經(jīng)營(yíng)態(tài)度，文明經(jīng)商，禮貌待客，遵守安全消防規(guī)則，維護(hù)店容衛(wèi)生。

第八條　擔(dān)保方的權(quán)利、義務(wù)

1.擔(dān)保方有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了解，有權(quán)要求乙方依法經(jīng)營(yíng)和遵守相關(guān)紀(jì)律、規(guī)章制度，要求乙方按期向甲方交納租金。

2.乙方如不按期、按規(guī)定數(shù)量交納租金，并經(jīng)甲方催交仍拒不交納時(shí)，甲方有權(quán)要求擔(dān)保方代為交納租金。擔(dān)保方對(duì)此承擔(dān)連帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。擔(dān)保方代交納后，有權(quán)要求乙方償付代交租金。

第九條　合同的變更與解除

1.租賃期滿未能續(xù)租或合同因解除等原因提前終止的，乙方應(yīng)當(dāng)于租賃期滿或合同終止后_________日內(nèi)將租賃的商鋪及甲方提供的配套設(shè)施以良好、適租的狀態(tài)交還甲方。乙方拒不交還的，甲方有權(quán)采取必要措施予以收回，由此造成的損失由乙方承擔(dān)。

2.乙方在租賃期內(nèi)確需中途退租，應(yīng)提前一個(gè)月向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)甲方同意后，乙方須繳清應(yīng)繳費(fèi)用，乙方所交保證金無(wú)償歸甲方。

第十條　續(xù)租

1.乙方若要求在租賃期滿后繼續(xù)租賃該處商鋪的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前_________日書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前對(duì)是否同意續(xù)租作出書(shū)面答復(fù)。如甲方同意續(xù)租的，雙方應(yīng)當(dāng)重新訂立租賃合同。租賃期滿前甲方未作出書(shū)面答復(fù)的，視為甲方同意續(xù)租，租期為不定期，租金同本合同。

2

.租賃期滿乙方如無(wú)違約行為的，則享有同等條件下對(duì)商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。

第十一條　違約金和違約責(zé)任

1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為甲方違約，按甲方解除合同之日起到合同期滿之間租金的_________％作為違約金支付給乙方。

2.若乙方拖欠租金_________天以上，視為乙方違約，甲方有權(quán)終止本合同，乙方從拖欠租金的第二天起到合同期滿之間租金的_________％作為違約金支付給甲方。

第十二條　聲明及保證

甲方：

1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第十三條　保密

雙方保證對(duì)從另一方取得且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_(kāi)________年。

一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

第十四條　不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府行為等。

如因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)征用等原因，確需收回商鋪時(shí)，甲方須提前一個(gè)月通知乙方。乙方應(yīng)無(wú)條件按甲方要求交還商鋪，所繳的保證金在扣清乙方應(yīng)繳的費(fèi)用后，將余額退回乙方（不計(jì)息），如保證金不足抵繳乙方所應(yīng)交的費(fèi)用，則由乙方補(bǔ)足差額。

第十五條　通知

1.根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________（書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等方式）傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2.各方通訊地址如下：_________.

3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十六條　爭(zhēng)議的處理

1.本合同受_________國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（2）依法向人民法院。

第十七條　解釋

本合同的理解與解釋?xiě)?yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

第十八條　補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條　合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系電話：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________

篇3

委托人(甲方)：_________

居間人(乙方)：_________

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋承租居間的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：_________

第一條 委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其居間尋找符合以下條件的房屋(必備條件請(qǐng)?jiān)诜礁駜?nèi)劃鉤，參考條件請(qǐng)劃圈，未選條件請(qǐng)劃斜線)，并協(xié)助其與出租人簽訂房屋租賃合同：_________坐落：_________ ;樓房為 室 廳 衛(wèi);平房為 間;無(wú)裝修;一般裝修;精裝修;防盜門(mén);有線電視接口;空調(diào);天然氣;煤氣;集中供暖;土暖氣;熱水器;電話;電視機(jī);電冰箱;洗衣機(jī);上下水;家具：_________;樓層：_________ ;朝向：_________ ;建筑面積：_________ 平方米;月租金標(biāo)準(zhǔn)：_________ 元;大致租期：_________ ;房屋用途：_________ ;其他條件：_________。乙方還應(yīng)提供以下服務(wù)：_________。

第二條 委托期限

自 年 月 日至 年 月 日

第三條 現(xiàn)場(chǎng)看房

本合同簽訂后乙方應(yīng)陪同甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房。陪同看房后，乙方(是/否)可向甲方收取合理的看房成本費(fèi)，每次不得超過(guò) 元。乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件的，甲方有權(quán)拒絕支付看房成本費(fèi)。

第四條 甲方義務(wù)

(一)應(yīng)出示身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 等真實(shí)的身份資格證明;

(二)應(yīng)對(duì)乙方的居間活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合;

(三)應(yīng)對(duì)乙方提供的房屋資料保密;

(四)不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后日內(nèi)與乙方介紹的出租人進(jìn)行私下交易;。

第五條 乙方義務(wù)

(一)應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明等合法的經(jīng)營(yíng)資格證明;

(二)應(yīng)認(rèn)真完成甲方的委托事項(xiàng)，按照本合同第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時(shí)向甲方如實(shí)匯報(bào)，并為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃合同提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù);

(三)應(yīng)保證為甲方提供的房屋資料已經(jīng)事先核實(shí)，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求;

(四)不得提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或與他人惡意串通，損害甲方利益;

(五)應(yīng)保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權(quán)證書(shū)或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明及身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份資格證明;

(六)收取看房成本費(fèi)、必要費(fèi)用、傭金的，應(yīng)向甲方開(kāi)具合法、規(guī)范的收費(fèi)票據(jù);

(七)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預(yù)收費(fèi)用;。

第六條 傭金

委托事項(xiàng)完成后，甲方應(yīng)按照實(shí)際月租金的 %(此比例不得超過(guò)100%)向乙方支付傭金。

傭金應(yīng)在甲方與出租人簽訂房屋租賃合同后(即時(shí)/ 日內(nèi))支付。傭金的支付方式：_________現(xiàn)金;支票; 。

委托事項(xiàng)未完成的，乙方不得要求支付傭金。

第七條 費(fèi)用

委托事項(xiàng)完成的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方支付的看房成本費(fèi)抵作傭金。

非因乙方過(guò)失導(dǎo)致委托事項(xiàng)未完成的，甲方應(yīng)向乙方支付必要費(fèi)用如下(必要費(fèi)用包含已收取的看房成本費(fèi))：_________。

第八條 轉(zhuǎn)委托

甲方(是/否)允許乙方將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托給第三人處理。

第九條 本合同解除的條件。

第十條 違約責(zé)任

(一)甲方未如約支付傭金、看房成本費(fèi)、必要費(fèi)用的，應(yīng)按照的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金;

(二)甲方與乙方介紹的出租人進(jìn)行私下交易的，應(yīng)按照的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，甲方與出租人私下成交的，乙方還有權(quán)取得約定的傭金;

(三)甲方違反保密義務(wù)的，應(yīng)按照的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金;

(四)乙方提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，除退還已收取的傭金外，還應(yīng)賠償甲方因此受到的損失;

(五)乙方為甲方介紹的出租人不具有房屋所有權(quán)證書(shū)或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明或身份資格證明的，由此造成的甲方一切損失，均由乙方承擔(dān);。

第十一條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：_________

(一)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十二條 其他約定事項(xiàng)。

本合同在雙方簽字蓋章后生效。合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

委托人(章：_________) 居間人(章)：_________

住所：_________ 住所：_________

身份證號(hào)：_________ 法定代表人：_________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

法定代表人：_________ 委托人：_________

委托人：_________ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)號(hào)碼：_________

電話：_________ 電話：_________

傳真：_________ 傳真：_________

郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明號(hào)碼：_________

合同簽訂時(shí)間：_________ 合同簽訂地點(diǎn)：_________

最新版北京租房合同范本【二】

轉(zhuǎn)出租方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)

受轉(zhuǎn)租方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《北京市房屋租賃條例》的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)租房屋的情況

1、甲方依法承租的座落于 市 區(qū) 街 號(hào) 小區(qū) 單元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(書(shū)面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租約定/征得房屋出租人書(shū)面同意)，由甲方將上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下簡(jiǎn)稱該房屋)轉(zhuǎn)租給乙方。該房屋的建筑面積___平方米。

2、該房屋的共用或合同部位的使用范圍、條件的要求;現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉(zhuǎn)租期滿向甲方交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。

二、租賃用途

1、乙方租該房屋的用途為_(kāi)_______________。

2、乙方保證，在轉(zhuǎn)租期間未事先書(shū)面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書(shū)面同意以及按規(guī)定報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)前，不擅自改變?cè)摲课菔褂糜猛尽?/p>

三、轉(zhuǎn)租期限及交付日期

1、甲、乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉(zhuǎn)租期為_(kāi)_個(gè)月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保證該轉(zhuǎn)租期限未超出____(租賃合同/前一個(gè)轉(zhuǎn)租合同)的租期。

2、轉(zhuǎn)租期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。在租賃合同約定的期限內(nèi)，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于轉(zhuǎn)租期屆滿前一個(gè)星期向甲方提出續(xù)租書(shū)面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂轉(zhuǎn)租合同。

四、租金、支付方式和期限

1、甲、乙雙方約定，該房屋月租金總計(jì)為(__幣)___元。該房屋租金___(年/月)內(nèi)不變。自第___(年/月)起，雙方可協(xié)商對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由___(甲/乙)雙方在補(bǔ)充條款中約定。

2、乙方支付租金的方式如下：_______。

五、其它費(fèi)用

在房屋轉(zhuǎn)租期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理、等費(fèi)用由甲方、乙方共同承擔(dān)。其它有關(guān)費(fèi)用另算。

六、房屋使用要求和維修責(zé)任

1、在轉(zhuǎn)租期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)用時(shí)通知甲方;由甲方按租賃合同的約定進(jìn)行維修。

2、乙方應(yīng)合理使用并愛(ài)護(hù)房屋及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、轉(zhuǎn)租期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施和設(shè)備處于正常的可使用和安全狀態(tài)。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予配合。如因乙方阻撓養(yǎng)護(hù)、維修而產(chǎn)生的后果，則概由乙方負(fù)責(zé)。

4、在轉(zhuǎn)租期間，出租人需要對(duì)該房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修的，甲方負(fù)有告知乙方的義務(wù)。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行商定。

5、乙方需裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定征得出租人的書(shū)面同意，按規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批的則應(yīng)報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

七、房屋返還時(shí)的狀態(tài)1、除甲方同意乙方續(xù)租外，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按(__幣)____元/天向甲方支付該房屋占用使用費(fèi)。

2、乙方按本合同約定返還該房屋時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自的費(fèi)用，方可辦理退租手續(xù)。

八、解除本合同的條例

1、在轉(zhuǎn)租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應(yīng)按月租金的2倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。但下列情況除外：

(一)該房屋占用范圍的土地使用權(quán)依法提前收回的;

(二)該房屋因社會(huì)公共利益或城市建設(shè)需要被依法征用的或者拆遷的。

(三)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;

(四)甲方已被告知該房屋出租前已設(shè)定抵押，現(xiàn)被處分的。

2、甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書(shū)面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金2倍支付違約金;給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋交付時(shí)裝修、家具、設(shè)備情況，返還時(shí)狀態(tài)及違約責(zé)任

附件二：增加的裝修、設(shè)備的歸屬及維修責(zé)任

附件三：合同未盡事宜，雙方訂立的補(bǔ)充條款

最新版北京租房合同范本【三】

第一條 房屋坐落地址

出租方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚篲________號(hào)，建筑面積_________平方米。

第二條 租賃期限

租期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三條 租金和租金交納期限：

1、每年租金為為人民幣_(tái)________元整(_________元)。月租金每平方米不得超過(guò)_________元，每米柜臺(tái)不得超過(guò)_________元。

2、從第二年起，租金每年比上一年度增加_________元(即第二年為_(kāi)________元，第三年為_(kāi)________元，第四年為_(kāi)________元)。

3、為減輕承租方負(fù)擔(dān)，經(jīng)雙方協(xié)商，出租方同意承租方租金分_________期付款，付款期限及金額約定如下：

第一期：租金為_(kāi)________，付款時(shí)間為_(kāi)________年_________月_________日。

第二期：租金為_(kāi)________，付款時(shí)間為_(kāi)________年_________月_________日。

第三期：租金為_(kāi)________，付款時(shí)間為_(kāi)________年_________月_________日。

4、承租方必須按照約定向出租方繳納租金。如無(wú)故拖欠租金，出租方給予承租方7天的寬限期，從第8天開(kāi)始出租方有權(quán)向承租方每天按實(shí)欠租金1%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕

出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門(mén)市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

第五條 各項(xiàng)費(fèi)用的繳納

1、物業(yè)管理費(fèi)：承租方自行向物業(yè)管理公司交納。

2、水電費(fèi)：由承租方自行繳納，(水表表底數(shù)為_(kāi)________度，電表底數(shù)為_(kāi)________度，此度數(shù)以后的費(fèi)用由承租方承擔(dān)，直至合同期滿)。

3、維修費(fèi)：租賃期間，由于承租方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門(mén)窗、水電等，維修費(fèi)由承租方負(fù)責(zé)。

4、使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由承租方繳納，(其中包括承租方自已申請(qǐng)安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用)。

第六條 在租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

1、必須制作租賃柜臺(tái)標(biāo)志并監(jiān)督承租方在承租的柜臺(tái)或者場(chǎng)地的明顯處懸掛或者張貼。

2、監(jiān)督承租方遵守經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)承租方違反法律法規(guī)和損害消費(fèi)者權(quán)益的行為要及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

3、不準(zhǔn)將柜臺(tái)出售給與柜臺(tái)原有經(jīng)營(yíng)范圍不符或反向的承租人。

4、違反城市規(guī)劃及城市管理規(guī)定，擅自在商店門(mén)前或占道設(shè)置的柜臺(tái)(包括在店內(nèi)自行設(shè)置妨礙顧客出入的柜臺(tái))，禁止出租并予以撤銷。

5、不準(zhǔn)為承租方提供銀行帳號(hào)、票證和服務(wù)員標(biāo)牌。

6、不準(zhǔn)為承租方非法經(jīng)營(yíng)提供方便。

第七條 在租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，承租方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

1、不得超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍。

2、必須在承租柜臺(tái)或者場(chǎng)地的明顯處懸掛或者張貼租賃柜臺(tái)標(biāo)志。

3、不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租的柜臺(tái)，不得以出租方的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

4、文明經(jīng)營(yíng)，禮貌待客，出售商品時(shí)，要明碼標(biāo)價(jià)，出售商品后，要向消費(fèi)者提供正式的銷售憑證。

5、不得銷售假冒偽劣商品和腐爛變質(zhì)、有損健康的食品，不得銷售無(wú)廠名、廠址的商品以及從事其他違反國(guó)家法律法規(guī)和損害消費(fèi)者權(quán)益的活動(dòng)。

6、必須按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定，辦理納稅登記，依法納稅。提前停租的，應(yīng)向原納稅機(jī)關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記和繳清稅款等有關(guān)手續(xù);

7、禁止轉(zhuǎn)借、出賣(mài)、出租和涂改租賃經(jīng)營(yíng)許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

8、自覺(jué)接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、衛(wèi)生、城市管理等部門(mén)的監(jiān)督檢查，服從出租方的指導(dǎo)與管理，執(zhí)行營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理的有關(guān)規(guī)章制度。

第八條 出租方與承租方的變更：

1、如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。承租人出賣(mài)房屋，須在3個(gè)月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2、租賃期間，承租方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書(shū)面向出租方申請(qǐng)，由第三方書(shū)面確認(rèn)，征得出租方的書(shū)面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然承租方，享有原承租方的權(quán)利，承擔(dān)原承租方的義務(wù)。

第九條 違約金和違約責(zé)任

1、若出租方在承租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為出租方違約，負(fù)責(zé)賠償違約金_________元。

2、若承租方在出租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為承租方違約，承租方負(fù)責(zé)賠償違約金_________元。

3、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金_________元。如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第十條 續(xù)租

1、承租方若要求在租賃期滿后繼續(xù)租賃該處商鋪的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前_________日書(shū)面通知出租方，出租方應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前對(duì)是否同意續(xù)租作出書(shū)面答復(fù)。如出租方同意續(xù)租的，雙方應(yīng)當(dāng)重新訂立租賃合同。租賃期滿前出租方未作出書(shū)面答復(fù)的，視為出租方同意續(xù)租，租期為不定期，租金同本合同。

2、租賃期滿承租方如無(wú)違約行為的，則享有同等條件下對(duì)商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。

第十一條 合同中止

承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：

1、承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

2、承租方利用承租房進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的;

3、承租方拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償違約金_________元。

第十二條 合同的終止

1、本合同期限屆滿，雙方不再續(xù)簽合同的;

2、雙方通過(guò)書(shū)面協(xié)議解除本合同;

3、因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;

4、在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同主要義務(wù)的;

5、當(dāng)事人一方遲延履行合同主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

6、當(dāng)事人有其他違約或違法行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;

7、_________。

第十三條 免責(zé)條件

若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若承租方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，承租方需立即書(shū)面通知出租方。

第十四條 爭(zhēng)議處理方式

1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 通知

1、根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等方式)傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十六條 解釋

本合同的理解與解釋?xiě)?yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

第十七條 補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十八條 合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

出租方(蓋章)：_________ 承租方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

篇4

委托服務(wù)合同范文1甲方：

乙方：

經(jīng)雙方共同協(xié)商，達(dá)成意見(jiàn)如下：

1、 甲方自愿請(qǐng)乙方代辦工商執(zhí)照、稅務(wù)登記證(國(guó)稅、地稅)和組織機(jī)構(gòu)代碼證相關(guān)工作，以上四證辦完后由乙方交給甲方，乙方同時(shí)收清商定款項(xiàng)的余額后本協(xié)議自動(dòng)終止。

2、 本次代辦甲乙雙方商定收費(fèi)采用包干形式【即甲方交給乙方一定數(shù)額的資金(含相關(guān)部門(mén)收取規(guī)費(fèi)和乙方代辦費(fèi))，乙方不再另行收費(fèi)】。僅收取代辦費(fèi)形式(相關(guān)部門(mén)收取規(guī)費(fèi)由甲方自行辦理，乙方在辦證中沒(méi)有替甲方付現(xiàn)相關(guān)部門(mén)收取規(guī)費(fèi)的義務(wù))。

3、 甲方在保證其必備辦證資料真實(shí)完整情況下，乙方保證履行代辦義務(wù)。

4、 收費(fèi)分兩次付清，簽訂此約定書(shū)時(shí)甲方預(yù)付，余額付現(xiàn)時(shí)間見(jiàn)本協(xié)議第一條。

5、 乙方聯(lián)系會(huì)計(jì)師事務(wù)所和資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所，由相關(guān)事務(wù)所進(jìn)行法定驗(yàn)資、評(píng)估工作，驗(yàn)資和評(píng)估費(fèi)用由甲乙雙方自行協(xié)商，本次審計(jì)、驗(yàn)資與評(píng)估費(fèi)為 ，由乙方收取。

6、 乙方承諾甲方在資料合法的情況下，按相關(guān)機(jī)關(guān)部門(mén)規(guī)定工作日時(shí)間完成相應(yīng)辦證工作(驗(yàn)資、評(píng)估2個(gè)工作日，設(shè)立登記10個(gè)工作日，組織機(jī)構(gòu)代碼證3個(gè)工作日，稅務(wù)登記證2個(gè)工作日)。

7、 乙方保證所辦理的登記證真實(shí)、合法、有效。

8、 其他雙方約定事項(xiàng)

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托服務(wù)合同范文2甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利的原則，就甲方所開(kāi)發(fā)的“南和城”項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”)委托乙方招商服務(wù)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，以資共同遵守：

一、委托模式

乙方受甲方委托，就其所開(kāi)發(fā)的“南和城”沿街層商業(yè)，招商面積為： 平方米進(jìn)行全程招商服務(wù)。

二、服務(wù)期限

甲方委托乙方進(jìn)行招商服務(wù)，委托期限為自本合同簽訂之日起至開(kāi)業(yè)止，計(jì)劃招商完成時(shí)間在20xx年12月31日。在委托期內(nèi)，甲方不得將該物業(yè)的招商服務(wù)權(quán)再委托給第三方進(jìn)行。

三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

甲乙雙方商定，收費(fèi)按兩部分計(jì)算：

第一部分為招商服務(wù)費(fèi)為每月50000元人民幣，自本合同簽定后三日內(nèi)支付首月服務(wù)費(fèi)，此后每月15日前支付當(dāng)月服務(wù)費(fèi)，至20xx年12月31日止，共計(jì)11個(gè)月55萬(wàn)元人民幣;

第二部分為招商傭金，按甲方與商家簽定的《租賃合同》計(jì)算2個(gè)月的平均租金作為乙方的招商傭金，在甲方與商家簽訂《租賃合同》后支付給乙方。

說(shuō)明：此服務(wù)收費(fèi)僅為乙方的項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用，不包括項(xiàng)目廣告宣傳媒體的制作費(fèi)用及相關(guān)重點(diǎn)商家的公關(guān)費(fèi)用。

四、招商服務(wù)內(nèi)容

1、市場(chǎng)調(diào)研分析與定位

2、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

3、商街業(yè)態(tài)平面布局及規(guī)劃

4、招商流程策劃及管理

5、經(jīng)營(yíng)商家的尋找、洽談、合同簽訂、進(jìn)場(chǎng)等

6、商街CIS形象策劃

7、廣告宣傳策劃及工作內(nèi)容

8、招商活動(dòng)建議與組織實(shí)施

9、工程變更的具體內(nèi)容

10、其它相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理建議

五、甲乙雙方責(zé)任

(一)甲方責(zé)任

1、提供項(xiàng)目合法建設(shè)的一切相關(guān)證照資料及必要的文件。

2、負(fù)責(zé)跟有關(guān)單位協(xié)調(diào)與招商、開(kāi)業(yè)等相關(guān)的有關(guān)事宜。

3、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目在招商采購(gòu)過(guò)程中所需的費(fèi)用(包含大牌商家的公關(guān)費(fèi)用)。

4、審定批準(zhǔn)項(xiàng)目策劃方案與市場(chǎng)推廣執(zhí)行方案(包括租賃價(jià)格與條件)。

5、審定批準(zhǔn)廣告策劃、設(shè)計(jì)及方案，并支付廣告費(fèi)。

6、負(fù)責(zé)辦理簽署《商鋪?zhàn)赓U合同》、《合作經(jīng)營(yíng)合同》及其他進(jìn)場(chǎng)商家的合作合同，收取租賃保證金、租金等有關(guān)手續(xù)。

7、甲方應(yīng)保證其擁有所委托招商商場(chǎng)房產(chǎn)權(quán)的合法性和有效性，如因甲方責(zé)任而引起該物業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、入住(開(kāi)業(yè))期、工程質(zhì)量或承諾的條件貨不對(duì)版等糾紛，其后果由甲方承擔(dān)。

8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司與未來(lái)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。

9、招商期間，甲方應(yīng)提供乙方辦公場(chǎng)所及設(shè)備。

10、甲方嚴(yán)格監(jiān)督乙方招商工作進(jìn)度及規(guī)范招商行為。

11、按時(shí)支付乙方的招商服務(wù)費(fèi)用。

12、在招商定位及策略由雙方確定后，甲方須積極配合乙方的招商推進(jìn)。

(二)乙方責(zé)任

1、市場(chǎng)分析：商圈界定、消費(fèi)者傾向調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)店分析。

2、業(yè)種選擇：商家組織規(guī)劃、各業(yè)種營(yíng)業(yè)面積分布與組成。

3、廣告企劃：企劃VI手冊(cè)、開(kāi)幕前、中、后期促銷計(jì)劃。

4、招商洽談：招商策劃、籌備與執(zhí)行，全面負(fù)責(zé)商家洽談等具體工作。

6、協(xié)助甲方簽訂《商場(chǎng)租賃合同》、《合作經(jīng)營(yíng)合同》等其他合作合同。

7、派駐服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、提成、福利等均由乙方負(fù)責(zé)。

8、按計(jì)劃進(jìn)行招商工作推進(jìn)。

六、乙方項(xiàng)目組人員構(gòu)成

項(xiàng)目總監(jiān)1人，項(xiàng)目經(jīng)理1人，招商人員3人，企劃人員1人，平面人員1人

七、招商目標(biāo)

至20xx年12月，完成招商總面積的90%;在交付使用后三個(gè)月內(nèi)進(jìn)場(chǎng)試營(yíng)業(yè)。

八、其它事項(xiàng)

1、如在招商過(guò)程中發(fā)生商戶用購(gòu)買(mǎi)的方式入駐經(jīng)營(yíng)，而產(chǎn)生甲方銷售業(yè)績(jī)時(shí)，乙方獲取銷售額的 2% 作為傭金，同時(shí)不再獲取招商傭金。

2、在甲乙雙方協(xié)議有效期內(nèi)，如果甲方將此商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，甲方須以書(shū)面形式提前60天通知乙方并一次性以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬形式支付乙方剩余期間的招商服務(wù)費(fèi)。

3、甲方內(nèi)部的人員、產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)的變更，此協(xié)議均繼續(xù)具備法律效力。

4、在項(xiàng)目執(zhí)行工作中，如甲方有任何更改事項(xiàng)，應(yīng)征得乙方同意。

九、違約責(zé)任：

1、本合同生效后，甲方未經(jīng)乙方同意單方面解除或擅自終止合同，除結(jié)算 應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)以外，另支付賠償金人民幣50萬(wàn)元給乙方作為補(bǔ)償。

2、本合同生效后，乙方未經(jīng)甲方同意單方面解除或擅自終止合同，除退還 已收的費(fèi)以外，另支付賠償金人民幣50萬(wàn)元給甲方作為補(bǔ)償。

3、如果甲方不按照合同約定支付服務(wù)費(fèi)用，每遲延一日，應(yīng)按拖欠費(fèi)用總金額的千分之五計(jì)算，按日向乙方支付違約金;逾期15日未支付的，乙方有權(quán)單方面解除本合同并可要求甲方按本條款第一項(xiàng)賠償相關(guān)損失。

4、一方泄露對(duì)方在合作過(guò)程中知悉的對(duì)方的商業(yè)機(jī)密或其他秘密，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、甲方必須按照乙方策劃的各項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)行及支付相關(guān)的費(fèi)用，如因甲方未能按時(shí)執(zhí)行或按策劃執(zhí)行而造成的各類損失，由甲方負(fù)責(zé)。

十、合同生效及其他

1、本合同執(zhí)行過(guò)程中，如有不可抗力的因素影響有關(guān)條款之執(zhí)行的，受影 響一方應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ酵▓?bào)，并提供相應(yīng)的合法證明。如果任何一方要求提前解除或變更合同，必須提前60天書(shū)面通知對(duì)方，對(duì)方應(yīng)在收到該通知后30日內(nèi)予以答復(fù)。

2、在本合同執(zhí)行期間，如因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追疆a(chǎn)權(quán)改變 的，甲方應(yīng)當(dāng)與新產(chǎn)權(quán)方積極協(xié)調(diào)并由新產(chǎn)權(quán)方繼續(xù)履行本合同，否則甲方就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、在本合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)當(dāng)通 過(guò)、友好協(xié)商進(jìn)行解決。協(xié)商不能解決的，任何一方均可向合約簽署地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

4、本合同如有未盡事宜，由雙方協(xié)商解決或簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

十一、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，均具同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。未盡事宜，雙方另行協(xié)商。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托服務(wù)合同范文3甲方：

乙方：

甲乙雙方合作開(kāi)展人才服務(wù)，甲方作為乙方該項(xiàng)業(yè)務(wù)的商，乙方的人才服務(wù)、廣告招商等相關(guān)業(yè)務(wù)，雙方本著互惠互利并在遵守國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)的基礎(chǔ)上， 遵照以下條款：

1.甲方成為的基本條件

甲方須為合法存續(xù)的法人或具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的個(gè)人，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。甲方須了解互聯(lián)網(wǎng)、人才相關(guān)服務(wù)，并熟悉乙方的商制度、人才服務(wù)內(nèi)容、具體業(yè)務(wù)流程等相關(guān)信息。乙方對(duì)提出申請(qǐng)者就上述各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn)，決定是否授予甲方資格。

2.甲方權(quán)利義務(wù)

2.1 甲方應(yīng)提交基本的合法有效證件，法人提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，個(gè)人提交身分證復(fù)印件，機(jī)構(gòu)或團(tuán)體提交相應(yīng)有效證件。

2.2 甲方向客戶推薦乙方提供的人才服務(wù)及廣告服務(wù)，自行負(fù)責(zé)開(kāi)拓市場(chǎng)與發(fā)展客戶，在業(yè)務(wù)中保證向客戶提供良好的咨詢服務(wù)，不得以欺詐、脅迫等不正當(dāng)手段損害客戶及乙方的利益及乙方的聲譽(yù)。

2.3 甲方保證所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)完全符合中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章等的規(guī)定。如因甲方違反上述規(guī)定的行為給乙方帶來(lái)任何損害，甲方應(yīng)承擔(dān)所有法律責(zé)任并賠償給乙方造成的損失。

2.4 甲方須詳細(xì)閱讀并確實(shí)理解乙方在其網(wǎng)站(http：//_________下同)上的商制度的全部?jī)?nèi)容，并嚴(yán)格遵守商制度，以及在向乙方委托業(yè)務(wù)時(shí)，完全按照乙方規(guī)定的操作要求提交正確完整的數(shù)據(jù)資料并按正確步驟進(jìn)行。甲方有義務(wù)定期瀏覽乙方網(wǎng)站，以及時(shí)了解商制度的最新變動(dòng)。

2.5 本協(xié)議有效期內(nèi)及本協(xié)議終止或者解除后，甲方承諾不向與乙方構(gòu)成商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)、商業(yè)機(jī)構(gòu)或者組織提供有關(guān)乙方業(yè)務(wù)、技術(shù)等一切相關(guān)信息或者資料，否則愿意承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.6 甲方有權(quán)利選擇模式中的一種，并遵守乙方規(guī)定的統(tǒng)一資費(fèi)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(資費(fèi)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以乙方網(wǎng)站上公布的信息為準(zhǔn))，不得擅自進(jìn)行更動(dòng)。

2.7 甲方應(yīng)邀參加乙方組織的商年會(huì)、產(chǎn)品會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)等活動(dòng)。

3. 乙方權(quán)利義務(wù)

3.1 乙方為甲方提供規(guī)范的服務(wù)體系，并直接為甲方的客戶提供技術(shù)支持和咨詢服務(wù)。

3.2 乙方盡力向甲方提供業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的技術(shù)支持和咨詢服務(wù)，幫助甲方提高拓寬業(yè)務(wù)范圍的能力。

3.3 乙方直接向甲方的客戶提供完整的人才售后服務(wù)。但對(duì)于由于甲方用欺詐、脅迫等不正當(dāng)手段損害客戶而導(dǎo)致乙方無(wú)法向甲方客戶服務(wù)，責(zé)任完全由甲方承擔(dān)，因此乙方有權(quán)利廢除甲方商資格。

3.4 乙方有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整產(chǎn)品服務(wù)體系、價(jià)格體系和制度，調(diào)整信息以網(wǎng)站公布或電子郵件等方式通知甲方。

3.5 乙方應(yīng)對(duì)甲方的資料信息給予保密。

3.7 對(duì)因乙方過(guò)錯(cuò)造成的損失，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)責(zé)任。該責(zé)任的承擔(dān)以甲、乙雙方之間發(fā)生的該筆具體業(yè)務(wù)金額的總額為上限。

3.8 如發(fā)現(xiàn)由于甲方欺騙客戶，造成乙方無(wú)法對(duì)客戶進(jìn)行服務(wù)，后果由甲方完全承擔(dān)，并賠償乙方名譽(yù)損失。

3.9 乙方定期或不定期邀請(qǐng)甲方參加各類商年會(huì)、產(chǎn)品會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)等活動(dòng)。

4. 違約責(zé)任

4.1 甲方如違反國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，乙方有權(quán)中止合同，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

5. 免責(zé)條件

5.1 因國(guó)家政策法規(guī)調(diào)整、自然災(zāi)害等不可抗力或意外事件而影響乙方正常的服務(wù)和技術(shù)支持時(shí)，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

5.2 因電信部門(mén)檢修或乙方在進(jìn)行虛擬主機(jī)維護(hù)時(shí)，有時(shí)需要短時(shí)間中斷服務(wù)，或因Internet上的通路的偶然阻塞造成甲方虛擬主機(jī)訪問(wèn)速度下降，甲方認(rèn)同這是屬于正常情況，不屬于乙方違約。

6. 付款/結(jié)算方式

6.1 按照模式的不同，甲方的付款/結(jié)算方式按照乙方網(wǎng)站(. _________)上相關(guān)條款執(zhí)行。

6.2 如果是預(yù)付款模式，乙方在扣除甲方預(yù)付款的兩個(gè)工作日內(nèi)將發(fā)票寄出給甲方，并做相應(yīng)的預(yù)付款確認(rèn)以保證甲方正常的后續(xù)服務(wù)工作。該預(yù)付款供人才服務(wù)和廣告消費(fèi)使用，不可移作它用，亦不退還。

6.3 乙方按要求為甲方開(kāi)具發(fā)票(發(fā)票總金額不超過(guò)甲方所匯的實(shí)際金額)并以掛號(hào)件形式寄至甲方登記的地址;如甲方在發(fā)票方面有任何特殊要求(如為客戶分別開(kāi)票等)，須以書(shū)面方式詳細(xì)說(shuō)明。

7. 合同終止

本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應(yīng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知另一方：

7.1 雙方協(xié)商一致解除本合同;

7.2 本合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽的;

7.3 由于不可抗力或意外事件使合同無(wú)法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒(méi)有必要，雙方均可要求解除;

7.4 一方明確表示其將不履行義務(wù)或以行動(dòng)表示其將不履行義務(wù)，另一方可以解除合同;

7.5 因本協(xié)議一方經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生重大困難、瀕臨破產(chǎn)進(jìn)入法定整頓期或者被清算，任意一方可以解除本協(xié)議;

7.6 訂立本協(xié)議所依據(jù)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章發(fā)生變化，本協(xié)議應(yīng)變更相關(guān)內(nèi)容;訂立本協(xié)議所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本協(xié)議無(wú)法履行的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更或者終止協(xié)議的履行;

7.7 一方未履行或違反依據(jù)本合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務(wù)或不予采取補(bǔ)救措施，致使另一方依據(jù)本合同的預(yù)期利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)或合同繼續(xù)履行沒(méi)有必要，另一方有權(quán)解除合同;

8. 附則

8.1 本協(xié)議同時(shí)得到甲乙雙方的完全理解和認(rèn)同，并替代此前的所有協(xié)議，不論是口頭的還是書(shū)面的。本合同放置在乙方網(wǎng)站供甲方下載或以電子郵件方式寄送，在打印或填寫(xiě)過(guò)程中，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得更改本合同中的任何條款。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章生效后，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書(shū)面形式確認(rèn)。

8.2 一方變更通知、通訊地址或其它聯(lián)系方式，應(yīng)自變更之日起十日內(nèi)，將變更后的地址、聯(lián)系方式通知另一方，否則變更方應(yīng)對(duì)此造成的一切后果承擔(dān)責(zé)任。

8.3 本協(xié)議的理解與解釋?xiě)?yīng)依據(jù)協(xié)議目的和文本原義進(jìn)行，本協(xié)議的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本協(xié)議的解釋。

8.4 本合同由雙方代表簽字蓋章后生效，有效期一年。合同期滿若雙方均無(wú)異議，則本合同繼續(xù)有效;若續(xù)約期內(nèi)乙方制定出新的合同條款，則雙方另簽新合同。上述情況下甲方的業(yè)務(wù)結(jié)算累計(jì)進(jìn)行。

8.5 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)簽字、蓋章后生效，兩份協(xié)議具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇5

關(guān)鍵詞：三舊改造；佛山；土地利益格局；運(yùn)作機(jī)制

Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.

Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism

中圖分類號(hào)：C912.81 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-4144（2013）-01-33-（8）

經(jīng)歷了改革開(kāi)放以來(lái)30多年的“自下而上”式的發(fā)展，珠三角以資本、勞動(dòng)力和資源等生產(chǎn)要素的高強(qiáng)度投入為特征的發(fā)展方式，在取得很大成就的同時(shí)也已經(jīng)逐漸顯示出其弊端；其中，土地資源配置的低效問(wèn)題尤為突出。城鄉(xiāng)建設(shè)用地年均增速快、建設(shè)用地占土地總面積比例高和單位建設(shè)用地面積的地區(qū)生產(chǎn)總值低是珠三角地區(qū)土地配置的重要特征，許多城市即將面臨無(wú)地可用的局面（楊廉、袁奇峰，2010）。與珠三角其他地區(qū)一樣，佛山市的發(fā)展也面臨土地資源緊缺、土地利用低效、產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型、城市形象亟待提升的問(wèn)題①，在轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景下，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊②的改造（以下稱“三舊”改造）已成為存量土地開(kāi)發(fā)的重要途徑，引起了各級(jí)政府的重視。

為了破解土地供需矛盾、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、優(yōu)化城鄉(xiāng)人居環(huán)境，2007年6月，佛山市政府在總結(jié)各區(qū)舊城改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造的決定》及相關(guān)配套文件，指導(dǎo)全市推進(jìn)“三舊”改造工作，成為一項(xiàng)具有重要的里程碑意義的“創(chuàng)新行政”。此后，佛山經(jīng)驗(yàn)受到國(guó)土資源部和廣東省的重視，并進(jìn)而在全省范圍內(nèi)推廣試驗(yàn)。佛山則成為了廣東省“三舊”改造的試點(diǎn)示范市，承載了國(guó)家、省、市三個(gè)層面的政策預(yù)期，具有較強(qiáng)的代表性。本文基于對(duì)佛山市“三舊”改造工作的實(shí)地調(diào)研，試從“三舊”改造的佛山經(jīng)驗(yàn)入手，討論珠三角“三舊”改造中的土地利益格局重構(gòu)及其在現(xiàn)實(shí)框架下的具體實(shí)踐和運(yùn)作機(jī)制。

1 “三舊”改造相關(guān)政策內(nèi)涵解讀

從相關(guān)政策頒布及實(shí)施的歷史進(jìn)程來(lái)看，自2007年佛山市進(jìn)行“三舊”改造試點(diǎn)開(kāi)始，到粵府〔2009〕78號(hào)文的出臺(tái)以前，是佛山市“三舊”改造先行先試階段。其間的2008年底，《國(guó)土資源部和廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》簽訂，“三舊”改造政策正式成為了面向全省范圍的政策。次年2月，建設(shè)工作方案獲國(guó)務(wù)院同意并下發(fā)實(shí)施，明確要求“制定扶持政策，積極推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造”。同年8月，省政府出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》，要求探索通過(guò)“三舊”改造推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)。自此，廣東全省各地正式進(jìn)入施行“三舊”改造的階段。根據(jù)有關(guān)文件，這項(xiàng)工作約期為三年。

在國(guó)家層面，《國(guó)土資源部、廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》是一項(xiàng)綱領(lǐng)性文件，申明了政策探索的要點(diǎn)，即：支持廣東省耕地總量動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡；利用行政手段，開(kāi)展土地用途管制制度、征地制度、集體土地流轉(zhuǎn)制度等在內(nèi)的土地管理制度改革；利用市場(chǎng)手段促進(jìn)土地合理利用的激勵(lì)機(jī)制探索；利用技術(shù)手段開(kāi)展各類土地標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，并在土地聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制等方面完善監(jiān)管手段。而在廣東省層面，《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》提出要進(jìn)行土地清查，對(duì)閑置地、廢棄地、低效土地進(jìn)行“三舊”改造；要探索改革現(xiàn)行一次性征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入方式，深化征地制度改革和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革；鼓勵(lì)和扶持“三舊”改造，重點(diǎn)是用地指標(biāo)和完善用地手續(xù)的扶持?！蛾P(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》則主要是在補(bǔ)辦土地征收手續(xù)，補(bǔ)辦供地手續(xù)，補(bǔ)辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地出讓收益激勵(lì)，農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，邊角地、夾心地和插花地處理等六個(gè)方面，較以往政策有所突破?？梢?jiàn)，國(guó)家和廣東省層面的“三舊”改造相關(guān)政策，是試圖用“政策創(chuàng)新”的方式來(lái)探索如何完善現(xiàn)行土地制度框架下的土地產(chǎn)權(quán)制度、土地供應(yīng)方式、土地流轉(zhuǎn)方式、土地確權(quán)方式以及土地收益分配等具體制度，其核心目標(biāo)是“提高土地節(jié)約集約利用水平”。

在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)中，土地產(chǎn)權(quán)的制度架構(gòu)是由法律和政策相結(jié)合形成的。制度決定了政策制定的基點(diǎn)，政策既代表了土地制度變革的可能方向，也是對(duì)制度的有效補(bǔ)充和完善；并且，在政策的制定和落實(shí)過(guò)程中也更可能融入地方的訴求?；蚴钦f(shuō)，在既有的土地產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)交易、管制等土地制度框架不變的情況下，用“政策文件”的形式鼓勵(lì)地方政府進(jìn)行創(chuàng)新工作（雷誠(chéng)，2010）。實(shí)際上，包括佛山市在內(nèi)的廣東省各市的“三舊”改造工作中提出了許多在現(xiàn)行土地制度框架下的政策創(chuàng)新，且主要以土地政策，尤其是集體建設(shè)用地政策為核心。具體來(lái)說(shuō)，以2009年佛府261號(hào)文為開(kāi)端，佛山市隨后出臺(tái)的“三舊”改造相關(guān)政策貫徹了國(guó)家和廣東省層面關(guān)于“三舊”改造工作的政策精神，并從政策目標(biāo)、行政架構(gòu)、項(xiàng)目認(rèn)定、規(guī)劃管理、土地管理、建設(shè)管理、財(cái)政扶持、監(jiān)督管理等方面提出了具體的指導(dǎo)性政策。其中，土地管理方面的政策處于“核心地位”，佛山市對(duì)歷史用地手續(xù)的完善、土地整理和歸宗、土地出讓機(jī)制和出讓金管理等進(jìn)行了試點(diǎn)探索，提出了“三舊”改造中產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、土地整理和歸宗、土地出讓金收取和優(yōu)惠政策、土地管理等方面的具體操作辦法。顯然，這一方式符合當(dāng)前“轉(zhuǎn)型發(fā)展”的主題和我國(guó)一貫的漸進(jìn)式改革邏輯。

在實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，國(guó)家和廣東省層面的政策目標(biāo)“提高土地節(jié)約集約利用水平”，是一個(gè)明確、但又相對(duì)抽象的目標(biāo)；地方政府（如佛山、廣州、東莞等）在具體執(zhí)行中還需統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市結(jié)構(gòu)提升、人居環(huán)境品質(zhì)提升、歷史保護(hù)等多元目標(biāo)。在實(shí)際操作中會(huì)碰到諸如土地制度與政策交織、利益主體行為超越、土地管制體系失控等多方面的問(wèn)題?！坝捎谔厥獾臍v史背景和政策訴求，‘三舊’改造工作已經(jīng)不再是一個(gè)土地用途和強(qiáng)度提升的技術(shù)問(wèn)題.而是利益重新分配的難題。”（楊廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府層面，能否實(shí)現(xiàn)“三舊”改造的政策目標(biāo)，其關(guān)鍵在于能否在各項(xiàng)具體改造項(xiàng)目的“土地資源重新配置”中，處理好各參與方在新的“土地利益格局”中的關(guān)系。

2 “三舊”改造的佛山經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)述

2.1 “三舊”改造的概況

總體而言，大量的“三舊”改造項(xiàng)目極大地提升了佛山市存量土地資源的集約節(jié)約利用水平，有力地促進(jìn)了城市由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)變。以禪城區(qū)為例，已啟動(dòng)改造的項(xiàng)目改造前的平均容積率約為0.7，改造后的平均容積率將超過(guò)2.0，土地利用效率提升顯著。此外，“三舊”改造淘汰了一批規(guī)模小、能耗大的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了土地整合；騰出土地引進(jìn)優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向低能耗、低污染、高附加值的方向轉(zhuǎn)變，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚高效發(fā)展，有力推動(dòng)了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。同時(shí)，“三舊”改造工作有計(jì)劃地與城鄉(xiāng)公共設(shè)施、公共綠地等的建設(shè)相結(jié)合，提升了城市人居環(huán)境品質(zhì)（圖1）。在近四年的政策實(shí)踐歷程中，諸如祖廟東華里、廣佛國(guó)際商貿(mào)城、鳳池村舊物業(yè)改造、中國(guó)家居博覽城等項(xiàng)目迅速獲得了較高的知名度；涌現(xiàn)出一批舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造的案例，構(gòu)成了對(duì)現(xiàn)行土地制度框架下的土地利益格局重構(gòu)的最新實(shí)踐或創(chuàng)新，是具有豐富的啟示意義的“研究標(biāo)本”③；一些媒體還提出了“三舊”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文試對(duì)“三舊”改造的“佛山模式”進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)。

2.2 政府的作為

在“三舊”改造中，佛山市、區(qū)兩級(jí)政府力圖有所作為?！罢鲗?dǎo)、連片開(kāi)發(fā)”是片區(qū)級(jí)大型“三舊”改造項(xiàng)目普遍采用的改造模式。依據(jù)土地整理方式，還可以細(xì)分為“征地”和“統(tǒng)租”兩種形式。在佛山市轄五區(qū)中，禪城區(qū)、南海區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)主要采用政府主導(dǎo)的模式，通過(guò)集中力量、重點(diǎn)突破，改造形成了一批個(gè)性鮮明的典型案例。

采用“征地型的政府主導(dǎo)、連片開(kāi)發(fā)”模式的案例包括禪城區(qū)的祖廟東華里片區(qū)、南海的“城市更新十大示范項(xiàng)目”和“十三大產(chǎn)業(yè)提升項(xiàng)目”，以及高明的六大片區(qū)改造項(xiàng)目等。這一模式的基本思路是“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、凈地出讓”，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大。以禪城祖廟-東華里片區(qū)為例，祖廟東華里片區(qū)是我國(guó)南方少有的保存得較為完整的古城街區(qū)，項(xiàng)目改造以前為“舊城鎮(zhèn)”，改造規(guī)模達(dá)到0.639km2。該項(xiàng)目將原本破舊的舊城改造成集文化、商業(yè)、辦公、居住、休閑、旅游等功能于一體的城市綜合體——嶺南天地。其改造是在區(qū)委區(qū)政府的推動(dòng)下，于2007年通過(guò)土地“招拍掛”方式引入開(kāi)發(fā)商，政府主導(dǎo)拆遷和土地整合工作，以凈地方式交付，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。拆遷過(guò)程中切實(shí)保護(hù)被拆遷戶利益，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高，補(bǔ)償形式靈活（圖2） 。

“統(tǒng)租型的政府主導(dǎo)、連片開(kāi)發(fā)”模式有一定的特殊性，以南海區(qū)的“廣佛國(guó)際商貿(mào)城”和金融D區(qū)為代表。以前者為例，項(xiàng)目改造以前為“舊廠房”，原有土地是大瀝鎮(zhèn)聯(lián)窖地區(qū)廢舊塑料市場(chǎng)，處于高污染低效益狀態(tài)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地情況復(fù)雜，涉及五個(gè)村委會(huì)土地的置換問(wèn)題。改造開(kāi)始后，由大瀝鎮(zhèn)政府成立項(xiàng)目公司，向村集體進(jìn)行“統(tǒng)租”及征用村委會(huì)部分土地，并由項(xiàng)目公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地，自行承擔(dān)開(kāi)發(fā)利益和風(fēng)險(xiǎn)。其中，政府只征用村里的200畝土地，其余土地是以出租的形式提供給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，租期40年。以此為基礎(chǔ)，再引入社會(huì)資本，以實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”（圖3）。

2.3 村集體的作為

村集體與“三舊”改造的關(guān)系也極為密切。村集體“以地引資”的模式一般針對(duì)單個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目，在土地整理類型上分為“征地”和“集體土地統(tǒng)租或流轉(zhuǎn)”兩類，在村集體利益分享機(jī)制上分為“以地引資、以租抵建”和“以地引資、到期接收”兩種形式。典型案例有三種。

第一種以“禪城區(qū)石頭村濱海御庭”項(xiàng)目為代表，項(xiàng)目改造前是“舊村莊”，土地性質(zhì)和權(quán)屬全為集體用地和村民宅基地。改造開(kāi)始后，對(duì)村下轄八個(gè)經(jīng)濟(jì)社的土地進(jìn)行整合，并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、一步到位進(jìn)入市場(chǎng)掛牌上市。村集體以土地入股，與開(kāi)發(fā)商共同組建開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。對(duì)拆除舊物業(yè)，村民住宅按面積補(bǔ)償，廠房按市價(jià)補(bǔ)償。村集體以股權(quán)享受分紅，村民就地回遷，并享有部分底層商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)（圖4）。

第二種以“南海區(qū)鳳池村舊物業(yè)改造”項(xiàng)目為代表，項(xiàng)目改造前是“舊廠房”，為木材加工市場(chǎng)。為了提升集體土地的開(kāi)發(fā)檔次和價(jià)值，鳳池村引入社會(huì)資金，啟動(dòng)鳳池二期裝飾材料市場(chǎng)改造。改造啟動(dòng)后，以“集體土地統(tǒng)租”為基礎(chǔ)，采取“以地引資、以租抵建”的BOT模式，由開(kāi)發(fā)商墊資建設(shè)，建成后開(kāi)發(fā)商擁有一定年限租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體實(shí)施中，由村集體提供項(xiàng)目用地，拆遷由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，新市場(chǎng)所有物業(yè)由開(kāi)發(fā)商依據(jù)雙方議定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)。在收益分配方面，市場(chǎng)2至3層鋪位一定年限內(nèi)無(wú)償提供給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，鳳池村原則上只收取市場(chǎng)首層租金；當(dāng)市場(chǎng)基建完成時(shí)，鳳池村將該部分應(yīng)收的租金用于沖抵開(kāi)發(fā)商墊交的建筑費(fèi)，不足部分由村集體補(bǔ)齊。到一定年限后，全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)權(quán)將移交給鳳池村（圖5）。

第三種以“禪城區(qū)中國(guó)家居博覽城項(xiàng)目”為代表，項(xiàng)目改造以前為“舊廠房”，土地利用效率低，環(huán)境較差，土地市場(chǎng)價(jià)值難以充分實(shí)現(xiàn)。改造開(kāi)始后，以“集體土地流轉(zhuǎn)”為基礎(chǔ)，采取“以地引資、到期接收”的方式。項(xiàng)目涉及的土地由街道負(fù)責(zé)整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集體土地均簽訂租賃合同，對(duì)國(guó)有土地則以街道下屬建設(shè)公司的名義加以整合，包括對(duì)公共綠地、瀾石一馬路進(jìn)行置換。開(kāi)發(fā)商每年向村集體支付租金，租期40年，到期后全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)權(quán)歸村集體所有（圖6）。

3 “佛山模式”的運(yùn)作機(jī)制解析

3.1 土地整理中地方政府的信譽(yù)擔(dān)保和高度介入性

佛山“三舊”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信譽(yù)擔(dān)保和高度介入性，不論是政府主導(dǎo)，還是市場(chǎng)推進(jìn)，現(xiàn)有的“經(jīng)典”案例幾乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以順利推行。呈現(xiàn)出兩方面的特征：一是大量的行政資源投入，如佛山市一些區(qū)既有“三舊”改造辦公室，具體項(xiàng)目還有改造指揮部，必要的時(shí)候甚至要?jiǎng)佑蒙习偃巳ミM(jìn)行土地征拆談判；二是“高層關(guān)注”是項(xiàng)目成功的重要條件，往往只有成為“典型”才能形成各個(gè)部門(mén)“通力合作”的局面。

實(shí)際上，上述特征與“三舊”改造項(xiàng)目的復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性有關(guān)。這種高風(fēng)險(xiǎn)性首先體現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)。在全國(guó)層面，有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還比較依賴“行政干預(yù)”，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期仍與“限購(gòu)令”的具體執(zhí)行高度相關(guān)。在廣東省層面，國(guó)土資源部與廣東省簽訂了共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省的合作協(xié)議僅約期三年，三年后如何操作尚沒(méi)有定論。盡管?chē)?guó)家和省層面將“三舊”改造的核心目標(biāo)確定為“提高土地節(jié)約集約利用”，但在地方層面，“三舊”改造所承擔(dān)的使命卻要復(fù)雜得多，諸如節(jié)約集約用地、轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、提升城市品質(zhì)、保護(hù)歷史文脈等都是城市政府的任務(wù)，其中任何一項(xiàng)工作的政策變動(dòng)都可能影響到“三舊”改造進(jìn)程。如佛山市政府出于保證制造業(yè)發(fā)展、抑制房地產(chǎn)投機(jī)的考慮，于2011年發(fā)文規(guī)定，經(jīng)認(rèn)定的“舊廠房”改造項(xiàng)目中，改造后必須有一定比例的土地仍用于發(fā)展工業(yè)④。該政策的初衷是好的，是希望為佛山市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)留下更多的空間，但因宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而顯得應(yīng)對(duì)不足。鑒于此，佛山市政府及時(shí)微調(diào)了政策，出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造 促進(jìn)城市升級(jí)工作的意見(jiàn)》，一是對(duì)“產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)涵做了延伸，“產(chǎn)業(yè)”不僅僅是指制造業(yè)，還包括了更具活力的服務(wù)業(yè)；二是對(duì)以商品房為主導(dǎo)的改造項(xiàng)目提出了更嚴(yán)格的約束條件。

其次，“三舊”改造項(xiàng)目涉及的業(yè)主通常數(shù)量大、關(guān)系復(fù)雜，同一項(xiàng)目的改造范圍內(nèi)往往是國(guó)有土地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地等混雜，這使得土地整理的難度很大、成本極高。對(duì)于國(guó)有土地上的業(yè)主自然需要逐戶談判，確定補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)；而對(duì)于集體土地上的業(yè)主，盡管現(xiàn)行土地制度和政策規(guī)定“在辦理征地、國(guó)有土地與集體土地置換等手續(xù)時(shí)，必須取得原土地權(quán)屬人2/3村民代表簽名通過(guò)”，但實(shí)際上，為了規(guī)避行政風(fēng)險(xiǎn)，地方政府在執(zhí)行時(shí)通常要保證90%以上，或甚至100%的村民的同意。在實(shí)際運(yùn)作中，一旦涉及土地置換問(wèn)題，村民代表甚至需要對(duì)具置的征地和置換在同一份資料上簽名表決，而不是分開(kāi)表決。這樣的操作難度極高，難免造成項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。

第三是具體操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，“三舊”改造涉及國(guó)土、規(guī)劃、經(jīng)貿(mào)等多個(gè)部門(mén)，存在著國(guó)家、省、市、區(qū)、街鎮(zhèn)多個(gè)層面的組織和協(xié)調(diào)；該過(guò)程中的一些具體操作辦法實(shí)際上超越了現(xiàn)有土地制度框架，而“三舊”改造相關(guān)政策還在試點(diǎn)階段，不可能面面俱到，因而各級(jí)政府的支持顯得尤其重要。在佛山市及五區(qū)，其“三舊”辦大多沒(méi)有實(shí)際的行政審批權(quán)限（需協(xié)調(diào)六部門(mén)聯(lián)審）。以完善歷史用地手續(xù)為例，廣東省、佛山市要求完善歷史用地手續(xù)須符合三規(guī)（土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、“三舊”專項(xiàng)規(guī)劃），涉及到集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有，國(guó)有用地征收需要報(bào)廣東省有關(guān)部門(mén)審批。在辦事程序上，在“鎮(zhèn)街-區(qū)-市”各層面都需要六部門(mén)聯(lián)審，手續(xù)相對(duì)繁瑣。而在省政府層面，盡管“三舊”改造工作是新事物，各職能部門(mén)對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目完善歷史用地手續(xù)的審批仍是基本因循常規(guī)程序，因而具體項(xiàng)目的審批困難重重。此外，由于會(huì)涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體建設(shè)用地置換等諸多問(wèn)題，若缺少地方政府的支持和鼓勵(lì)，在具體操作中必定是步履維艱。

因此，“政府主導(dǎo)、連片開(kāi)發(fā)”成為了佛山經(jīng)驗(yàn)的重要組成部分。實(shí)際上，如此的政府主導(dǎo)模式雖然可以降低社會(huì)資金投入的風(fēng)險(xiǎn)，從而短時(shí)間內(nèi)快速推動(dòng)地區(qū)開(kāi)發(fā)，但也將對(duì)政府財(cái)政和融資形成較大壓力。另外，“統(tǒng)租”的形式可分為“合同統(tǒng)租”和“流轉(zhuǎn)統(tǒng)租”，而前者在現(xiàn)行土地制度框架下不是常規(guī)操作方式，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)⑤。

3.2 城市規(guī)劃的作用方式及實(shí)際應(yīng)對(duì)

理論上，城市規(guī)劃的“統(tǒng)籌兼顧”職能是應(yīng)對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目目標(biāo)的綜合性和復(fù)雜性的關(guān)鍵工具，可以通過(guò)“自上而下”的作用方式進(jìn)行有效控制和引導(dǎo)。在規(guī)劃編制層面，“三舊”改造相關(guān)政策對(duì)規(guī)劃控制和引導(dǎo)方面的要求是比較明確的，即要強(qiáng)化“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃的統(tǒng)籌指導(dǎo)作用。然而，實(shí)際規(guī)劃編制中，面對(duì)實(shí)際情況迥異的成百上千的“三舊”項(xiàng)目，規(guī)劃師要深入了解各個(gè)項(xiàng)目的背景條件，并提出符合各項(xiàng)政策的可操作方案，其難度極高；更何況受“三年政策優(yōu)惠期”的時(shí)間限制，留給規(guī)劃編制和調(diào)研的時(shí)間非常有限。最后，“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃最重要的職能僅限于完成“標(biāo)圖建庫(kù)”。而具體項(xiàng)目的改造規(guī)劃還需具體對(duì)待和重新認(rèn)定。因此，“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)性和權(quán)威性難免會(huì)顯得不足，這也就在全市“三舊”改造工作的全盤(pán)考慮方面留下了缺憾。

針對(duì)單個(gè)的具體項(xiàng)目，“三舊”改造的政策文件要求對(duì)“列入改造范圍的‘三舊’用地，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案”。在實(shí)際操作中，“三舊”改造所涉及的部門(mén)各有其工作準(zhǔn)則，其中的國(guó)土部門(mén)收得很緊，基本沒(méi)有變通或綠色通道；而經(jīng)濟(jì)部門(mén)雖然審核產(chǎn)業(yè)方向，但真正考核壓力卻在區(qū)政府。由此，規(guī)劃部門(mén)便成為了矛盾的焦點(diǎn)，成為了“變通”的“最后希望”，導(dǎo)致規(guī)劃部門(mén)的壓力很大，經(jīng)常遭到質(zhì)疑。如在控規(guī)覆蓋的地區(qū)，控規(guī)甚至被認(rèn)為阻礙了“三舊”改造；沒(méi)有控規(guī)覆蓋的地區(qū)，則存在用地功能、容積率等各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的擬定缺乏依據(jù)的問(wèn)題。由此出現(xiàn)了“有控規(guī)的地方改造難，沒(méi)控規(guī)的地方自由裁量權(quán)太大”的兩難局面。

傳統(tǒng)的城市規(guī)劃編制多將規(guī)劃實(shí)施假設(shè)發(fā)生在交易成本為零的世界（趙燕菁，2005），而對(duì)土地資源配置背后的各級(jí)政府、業(yè)主、市民、企業(yè)之間的復(fù)雜的利益格局重構(gòu)則缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和手段。這一點(diǎn)在“三舊”改造政策的實(shí)踐中顯得尤為突出。盡管傳統(tǒng)的“自上而下”的城市規(guī)劃作用方式被寄予厚望，但事實(shí)上，“向下控制”與“個(gè)案變通”兩種力量的互動(dòng)博弈主導(dǎo)了整個(gè)“三舊”改造的進(jìn)程。實(shí)際上，幾乎所有“三舊”改造案例中都可以看到博弈的痕跡。盡管現(xiàn)實(shí)世界中存在著種種悖論，但規(guī)劃一直在發(fā)揮作用，規(guī)劃?rùn)C(jī)制決不可或缺。

3.3 提高農(nóng)村集體用地績(jī)效優(yōu)化是制度創(chuàng)新的聚焦點(diǎn)

我國(guó)土地使用制度的核心之一是地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷，集體土地不允許直接入市流轉(zhuǎn)；只有在被國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)有土地后，集體土地才能以出讓土地使用權(quán)的形式提供給土地需求者使用。廣佛地區(qū)是典型的二元土地市場(chǎng)格局，是正規(guī)城市建設(shè)用地市場(chǎng)和隱性農(nóng)村土地市場(chǎng)并存的地區(qū)（雷誠(chéng)，2010）。在城鄉(xiāng)二元的土地制度背景下，村鎮(zhèn)地區(qū)基于“土地”的發(fā)展活力和利益訴求強(qiáng)勁，形成隱性農(nóng)村土地市場(chǎng)，但針對(duì)這一市場(chǎng)的規(guī)劃管理和監(jiān)控體制尚不健全，土地市場(chǎng)價(jià)值不能完全顯現(xiàn)，土地利用效率低下等問(wèn)題嚴(yán)重。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，佛山市“三舊”改造實(shí)踐的主要制度創(chuàng)新聚焦于如何提高農(nóng)村集體土地的利用績(jī)效。實(shí)際上，佛山市“三舊”改造的許多案例采取了農(nóng)村集體建設(shè)用地“統(tǒng)租”或“流轉(zhuǎn)”的方式，在保留農(nóng)村集體土地的所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上，將使用權(quán)“出租”給開(kāi)發(fā)商或政府的開(kāi)發(fā)公司。在這一過(guò)程中，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)進(jìn)行了探索，涉及到供應(yīng)方式、流轉(zhuǎn)方式、確權(quán)方式以及收益分配方式等方面。其中，對(duì)于農(nóng)民集體土地所有權(quán)的行使機(jī)制，以及在此過(guò)程中如何保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的政策創(chuàng)新等，對(duì)現(xiàn)行土地制度的變革具有啟示意義。

在上述村集體“以地引資”而引入社會(huì)資本的案例中，可以發(fā)現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)在于在不改變農(nóng)村集體用地所有權(quán)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)“統(tǒng)租”或“流轉(zhuǎn)”的方式轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地的使用權(quán)，提高了土地利用績(jī)效，同時(shí)政府部門(mén)也可免于承擔(dān)過(guò)重的財(cái)政壓力。但若加以普遍推廣，則有可能使得村集體從靠辦企業(yè)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)賺取利潤(rùn)，演化到純粹依靠土地生存的狀態(tài)，從而形成龐大而穩(wěn)定的依賴于土地的農(nóng)村“食利階層”。

3.4 政治市場(chǎng)邏輯主導(dǎo)地方政府行為

由于“三舊”改造實(shí)踐具有改善城市環(huán)境品質(zhì)、提升城市公共服務(wù)供給水平等公益性目標(biāo)，因而可以看作是提供“公共物品”。發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，地方政治從組織公共品（在這里即“三舊”改造項(xiàng)目）的實(shí)施中得到的回報(bào)是從中獲得經(jīng)濟(jì)利益的人對(duì)他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府組織這一行動(dòng)的底線是得到民眾支持的預(yù)期超過(guò)成本，并需同時(shí)衡量“政策創(chuàng)新”的行政風(fēng)險(xiǎn)。因此，如下幾項(xiàng)政策的具體執(zhí)行中，體現(xiàn)了明顯的政治市場(chǎng)邏輯主導(dǎo)地方政府行為的規(guī)律。

首先，地方政府回避省政府層面頒布的高風(fēng)險(xiǎn)的政策創(chuàng)新。典型案例如協(xié)議出讓政策，2002年5月，國(guó)土資源部了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確指出，自2002年7月1 日起，全國(guó)各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)寫(xiě)字樓和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓。由于土地不能協(xié)議出讓（雖有政策，但目前各區(qū)沒(méi)有操作），即使審批下來(lái)，也可能面臨權(quán)屬無(wú)法回到實(shí)際業(yè)權(quán)人手中的窘?jīng)r。而開(kāi)發(fā)商也面對(duì)承擔(dān)極高成本的土地整理后仍無(wú)法確保獲得該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。盡管廣東省和佛山市的政策已明文允許協(xié)議出讓，但在缺乏協(xié)議出讓詳細(xì)操作辦法的情況下，各區(qū)均未實(shí)際采用協(xié)議出讓方式。

其次，地方政府回避操作難度高、實(shí)際收益不明顯的政策。典型案例如城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”試點(diǎn)政策?！叭f”改造中涉及的“拆舊騰挪”的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)各市（縣）的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定辦理。盡管該項(xiàng)政策在土地整理中具有重要作用，但實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各區(qū)對(duì)這一政策的執(zhí)行積極性不高。

第三，地方政府在“三舊”改造政策的具體執(zhí)行中體現(xiàn)出極為重視“成本—效益”原則。根據(jù)《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》，為鼓勵(lì)“三舊”改造，規(guī)定對(duì)開(kāi)展“三舊”改造需要新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地的，按照“增量不增規(guī)?！钡脑瓌t，創(chuàng)立國(guó)家專項(xiàng)的“周轉(zhuǎn)指標(biāo)”安排解決。這意味著經(jīng)認(rèn)定的“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及新增建設(shè)用地指標(biāo)，將不占用廣東省年度指標(biāo)，這在“寸土寸金”的廣東是前所未有的“政策優(yōu)惠”。而佛山市各區(qū)根據(jù)自身情況，對(duì)政策的響應(yīng)則是通過(guò)不同的執(zhí)行路徑。如南海區(qū)集體建設(shè)用地占比較大，地方政府為利用好“三年政策優(yōu)惠期”，設(shè)立“城市更新十大示范項(xiàng)目”和“十三大產(chǎn)業(yè)提升項(xiàng)目”，以求“又快又多”推進(jìn)“三舊”改造項(xiàng)目的實(shí)施；而順德區(qū)盡管土地整理工作也十分迫切，但是由于集體土地流轉(zhuǎn)分散程度高，面對(duì)大量的復(fù)雜的業(yè)主利益關(guān)系協(xié)調(diào)任務(wù)，政府不得不采取“保守”策略，對(duì)“三舊”改造工作的推動(dòng)以“業(yè)主自主申請(qǐng)”為前提而擇優(yōu)推進(jìn)。

3.5 在土地資源配置和利益格局重構(gòu)中結(jié)成地方發(fā)展聯(lián)盟

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，市、區(qū)縣、鎮(zhèn)村各級(jí)土地主體相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象顯著。在發(fā)展的作用因素上，基層土地利用主體對(duì)于整體土地流轉(zhuǎn)和配置的作用較為明顯。其中，土地使用占有者對(duì)拆遷安置補(bǔ)償政策的關(guān)注顯然超過(guò)了“三舊”改造政策的社會(huì)目標(biāo)，這與相關(guān)研究的結(jié)論是一致的⑥。地方政府遵循政治市場(chǎng)邏輯和“成本—收益”原則，在“塑造典型”、保障公共利益和謀求政府收益之間尋求平衡；而開(kāi)發(fā)商則以資本收益最大化為原則。

因此，在佛山市“三舊”改造實(shí)踐中，地方政府——市政府與區(qū)級(jí)政府、甚至街鎮(zhèn)、村級(jí)管理主體之間，社會(huì)資金持有者與土地使用占有者（市民、農(nóng)民）之間，對(duì)于土地利益的博弈競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，左右著各個(gè)主體的行為方式。從而，每個(gè)“三舊”項(xiàng)目得以順利實(shí)現(xiàn)改造的前提是結(jié)成地方發(fā)展聯(lián)盟，使得各級(jí)地方政府及村級(jí)主體、土地權(quán)益擁有者、社會(huì)投資人等都能獲得“合理”的回報(bào)。實(shí)際上，現(xiàn)有成功的“三舊”改造案例都在土地資源配置和土地利益格局重構(gòu)中找到了平衡點(diǎn)——即結(jié)成了地方發(fā)展聯(lián)盟。

4 結(jié)語(yǔ)

改革開(kāi)放30多年來(lái)，“自下而上”的發(fā)展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在現(xiàn)行土地制度框架下的各主體行為及其互動(dòng)博弈，已經(jīng)造就了某種穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)格局。在這一過(guò)程中，一方面，以土地為基礎(chǔ)的地方發(fā)展權(quán)逐漸分散，甚至導(dǎo)致了存量建設(shè)用地中很多沒(méi)有合法的用地手續(xù)。即使未來(lái)的土地制度框架保持不變，珠三角地區(qū)未來(lái)的土地開(kāi)發(fā)仍可能要采用類似日本在土地私有制基礎(chǔ)上的“國(guó)土整理”方式；另一方面，城鄉(xiāng)二元的土地制度導(dǎo)致的巨大城鄉(xiāng)土地收益差距，過(guò)度市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)的沖擊，以及全國(guó)性的土地增量供應(yīng)收緊等現(xiàn)實(shí)條件，意味著在現(xiàn)行的土地制度框架下，珠三角已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了進(jìn)行土地資源重新配置和利益格局重構(gòu)的最佳時(shí)機(jī)，珠三角轉(zhuǎn)型發(fā)展的土地要素供給將更為任重而道遠(yuǎn)。

“十二五”轉(zhuǎn)型發(fā)展已經(jīng)拉開(kāi)序幕，從珠三角地區(qū)的本身發(fā)展來(lái)看，增量發(fā)展的方式已難以為繼；在率先進(jìn)入再城市化發(fā)展階段的背景下，面對(duì)大量的用地需求，走內(nèi)涵式挖潛的模式、節(jié)約集約用地是珠三角轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路。珠三角“三舊”改造的主題可以看作是土地資源重新配置和土地利益格局重構(gòu)的過(guò)程。從“三舊”改造的佛山經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“摸著石頭過(guò)河”的改革路徑在創(chuàng)造輝煌的同時(shí)，也導(dǎo)致了低效率的土地經(jīng)濟(jì)和權(quán)利結(jié)構(gòu)，未來(lái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展還需要系統(tǒng)性的制度創(chuàng)新和實(shí)踐，并要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的頂層制度設(shè)計(jì)，尤其是要在現(xiàn)行土地制度和政策框架上獲得突破。

（鳴謝：佛山市及各區(qū)、街鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員對(duì)本課題調(diào)研的支持；廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院、同濟(jì)大學(xué)聯(lián)合課題組的賴壽華、吳軍、周敏、李劭華、郝晉偉等成員的協(xié)助及觀點(diǎn)啟發(fā)）

注釋：

① 建設(shè)用地增長(zhǎng)迅速，建設(shè)用地占用大量耕地，導(dǎo)致耕地?cái)?shù)量銳減，土地供求矛盾日益突出。

② 舊城鎮(zhèn)方面存在建筑質(zhì)量差、爛尾樓、缺乏公共開(kāi)放空間、綠地和游憩場(chǎng)所，市政設(shè)施落后等問(wèn)題；舊廠房建筑簡(jiǎn)陋陳舊，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相關(guān)的配套設(shè)施等；舊村居包括城中村、園中村、遠(yuǎn)郊村、空心村等。具體“三舊”改造范圍的定義見(jiàn)佛府辦〔2009〕261號(hào)文）《貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》

③ 這里主要對(duì)特色鮮明的改造模式進(jìn)行描述，對(duì)于針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的“政府扶持、企業(yè)主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)”的常規(guī)案例不再贅述。

④ 這個(gè)比例在中心城區(qū)，即禪城區(qū)為60%，而的順德、南海、高明、三水四區(qū)為40%。

⑤ 曾發(fā)生類似案例，村集體在土地改造升值后，在合同尚未到期的情況下，要求重新修改“統(tǒng)租”合同，從而容易引起社會(huì)事件。

⑥ 如趙書(shū)山以廣東省東莞市“三舊”改造相關(guān)業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)改造相關(guān)業(yè)主（無(wú)論是本地人口還是外地人口）均對(duì)拆遷安置補(bǔ)償政策及安置方案最為關(guān)心，其次是具體制訂三舊改造及拆遷工作程序，而對(duì)整體改造規(guī)劃和拆遷相關(guān)的政策的關(guān)注較低。

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