導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇最新印花稅法實(shí)施細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：施工企業(yè)；稅務(wù)管控；風(fēng)險(xiǎn)控制；納稅意識(shí)

施工企業(yè)因其點(diǎn)多面廣、流動(dòng)性強(qiáng)、經(jīng)?？绲貐^(qū)施工等特點(diǎn)，給其稅務(wù)管理帶來一定的難度，主要表現(xiàn)在業(yè)主代扣代繳的稅金沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)獲得相應(yīng)的完稅證明以及其他的相關(guān)證據(jù)，同時(shí)，由于對(duì)納稅工作認(rèn)識(shí)不到位，以及沒有真正理解納稅工作內(nèi)容，導(dǎo)致了納稅工作，存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，建立和諧的稅企關(guān)系，筆者認(rèn)為施工企業(yè)稅務(wù)管理總體思路應(yīng)該是：增強(qiáng)納稅意識(shí)、提高納稅誠(chéng)信度、進(jìn)一步提高納稅的規(guī)范性、有效防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一、重視稅務(wù)管理的必要性

施工企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理工作的重要性，宣傳并認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)相關(guān)稅收法規(guī)。施工企業(yè)的納稅情況作為財(cái)務(wù)信息的一部分會(huì)定期進(jìn)行披露，接受公眾的監(jiān)督，企業(yè)只有具有良好的納稅信譽(yù)度，才能得到公眾的信任，進(jìn)而在經(jīng)營(yíng)管理過程中獲得其他行業(yè)企業(yè)的認(rèn)可。施工企業(yè)相關(guān)人員，特別是單位負(fù)責(zé)人和總會(huì)計(jì)師要高度重視稅務(wù)工作，積極研究國(guó)家有關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)和宣傳，充分理解稅法規(guī)定，強(qiáng)化依法納稅意識(shí)，合理合法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

二、強(qiáng)化施工企業(yè)相關(guān)稅種的風(fēng)險(xiǎn)控制

施工企業(yè)要“提高納稅意識(shí)、依法誠(chéng)信納稅、規(guī)范納稅工作、防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，隨著一些稅收新法規(guī)的實(shí)施，施工企業(yè)需在稅務(wù)管理方面強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)，從而規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）企業(yè)所得稅的管控

對(duì)于施工企業(yè)而言，企業(yè)所得稅是必須申報(bào)的稅種之一，通常都會(huì)根據(jù)施工企業(yè)的所有收入進(jìn)行匯總后繳納，施工企業(yè)所需要做的就是，按照納稅規(guī)定按時(shí)提交經(jīng)營(yíng)管理信息和產(chǎn)值匯總表，并在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)的指定地點(diǎn)辦理納稅工作。施工企業(yè)必須建立外管證臺(tái)賬，規(guī)范本單位的外管證，如果需要對(duì)外管證進(jìn)行延期，需要在外管證到期之前向主管部門提交申請(qǐng)新的外管證，同時(shí)將原有的外管證上交，如果外管證過期并未辦理延期，就會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。施工項(xiàng)目不得在施工所在地繳納所得稅，同時(shí)要做好與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通和解釋，主要應(yīng)按照《關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理證明的通知》為依據(jù)，同當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)商解決。

（二）營(yíng)業(yè)稅的管控

施工企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅，各單位應(yīng)認(rèn)真研究《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）。根據(jù)《條例》第一條規(guī)定營(yíng)業(yè)稅納稅人為“在境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人”。《條例》第五條規(guī)定：“如果納稅人存在建筑工程分包行為的，需要根據(jù)實(shí)際承擔(dān)的工作量計(jì)算營(yíng)業(yè)額，而不是根據(jù)施工合同計(jì)算營(yíng)業(yè)額?！薄稐l例》第十二條中所規(guī)定的日期主要為確定合同后的實(shí)際付款日期，如果還沒有簽訂相關(guān)合同，就要以應(yīng)稅行為當(dāng)天來計(jì)算。同時(shí)，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定，對(duì)于收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的界定，主要是指納稅人在稅收行為完成之后所繳納的款項(xiàng)。其中《細(xì)則》第二十五條對(duì)預(yù)收款方式做出了如下規(guī)定：履行納稅義務(wù)的時(shí)間就是應(yīng)該收到預(yù)收款的時(shí)間。《條例》取消了以總承包人為扣繳義務(wù)人的規(guī)定。所以，在建筑行業(yè)中，總承包人的法定扣繳營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)發(fā)生了較大的變化，具體的營(yíng)業(yè)稅申報(bào)應(yīng)該由分包單位來完成，即使總承包單位與分包單位有其他協(xié)議，也必須遵照《條例》執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條也規(guī)定施工項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)向收款方（分包單位）取得發(fā)票，根據(jù)此規(guī)定，施工企業(yè)必須取得分包單位的發(fā)票作為入賬依據(jù)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。施工企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則要求按時(shí)交納營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加費(fèi)用。施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)按照屬地管理原則，在施工所在地繳納。按照《細(xì)則》第二十六條規(guī)定，納稅人自需要納稅申報(bào)的日期之后半年內(nèi)沒有進(jìn)行納稅的，需要所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其稅款進(jìn)行補(bǔ)充征收。在這一期間，如果施工企業(yè)沒有取得營(yíng)業(yè)稅完稅證明等文件，那么在對(duì)施工企業(yè)的稅務(wù)稽查中，施工企業(yè)容易發(fā)生重復(fù)繳稅的現(xiàn)象。

（三）個(gè)人所得稅的管控

各施工項(xiàng)目應(yīng)按稅法規(guī)定代扣代繳并按時(shí)上交個(gè)人所得稅，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，施工企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《個(gè)人所得稅法》，并按照相應(yīng)規(guī)范做好個(gè)人所得稅扣繳工作，同時(shí)可以根據(jù)個(gè)稅的稅率檔次進(jìn)行納稅籌劃。

（四）印花稅方面

要按時(shí)交納并及時(shí)取得完稅證明。施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的印花稅征收條例進(jìn)行印花稅的交納，印花稅一般實(shí)行就地納稅，鑒于施工企業(yè)一般在項(xiàng)目所在地簽訂合同，故應(yīng)向施工企業(yè)項(xiàng)目所在地交納。同時(shí)，還要根據(jù)印花稅的規(guī)定，對(duì)于不需要交納印花稅的部分（比如：法人單位內(nèi)部簽訂的合同協(xié)議），應(yīng)報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)商備案，避免在稅務(wù)稽查中被罰款。

（五）營(yíng)改增稅收動(dòng)向

做好政策宣貫、培訓(xùn)和業(yè)務(wù)對(duì)接準(zhǔn)備工作，指導(dǎo)項(xiàng)目做好納稅規(guī)劃，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)。根據(jù)營(yíng)改增最新進(jìn)展情況，建筑業(yè)營(yíng)改增方案預(yù)計(jì)會(huì)在2016年實(shí)施。建筑業(yè)改征增值稅后的稅率可能為11%，營(yíng)改增后施工企業(yè)最大的問題在于是否能將稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，是否有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。據(jù)了解，施工企業(yè)有些項(xiàng)目分包和部分材料采購(gòu)取得增值稅專用發(fā)票比較困難，比如很多砂石料供應(yīng)商為個(gè)人，不能提供正規(guī)增值稅發(fā)票，施工企業(yè)將無法進(jìn)行抵扣。和目前建筑企業(yè)普遍執(zhí)行的3%的營(yíng)業(yè)稅稅率相比，營(yíng)改增后，如果稅務(wù)管理不好，可能增加相關(guān)施工企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，施工企業(yè)要進(jìn)一步做好營(yíng)改增轉(zhuǎn)型培訓(xùn)工作，及早謀劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。緊密跟蹤建筑業(yè)營(yíng)改增稅收動(dòng)向，積極研究和學(xué)習(xí)相關(guān)政策，為建筑業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備。一是在相關(guān)會(huì)議上，可以聘請(qǐng)“中稅網(wǎng)”專家對(duì)施工企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講授營(yíng)改增知識(shí)，引起領(lǐng)導(dǎo)重視；二是組織營(yíng)改增培訓(xùn)，安排各單位總會(huì)計(jì)師、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和設(shè)備物資等管理人員參加培訓(xùn)；三是要求項(xiàng)目管理部組織相關(guān)人員，就地、就近進(jìn)行培訓(xùn)。

三、完善施工企業(yè)稅務(wù)管理要點(diǎn)

（一）積極進(jìn)行納稅信用等級(jí)評(píng)定

積極申報(bào)省級(jí)“A級(jí)納稅人”，提高施工企業(yè)納稅信用等級(jí)?！癆級(jí)納稅人”由省級(jí)國(guó)家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局聯(lián)合評(píng)定，獲得“A級(jí)納稅人”后，除專項(xiàng)、專案檢查以及金稅協(xié)查等檢查外，兩年內(nèi)可以免除稅務(wù)檢查；對(duì)申報(bào)納稅、稅務(wù)登記驗(yàn)證、各項(xiàng)稅收年檢等事項(xiàng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人相關(guān)資料后，可以當(dāng)場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)；另外還有放寬發(fā)票領(lǐng)購(gòu)限量、簡(jiǎn)化出口退（免）稅申報(bào)手續(xù)等優(yōu)惠政策。

（二）報(bào)表填報(bào)及資料報(bào)送方面

對(duì)于施工企業(yè)而言，應(yīng)建立良好的稅務(wù)報(bào)表工作制度，不但要按時(shí)上報(bào)稅務(wù)報(bào)表，同時(shí)還要把稅務(wù)交納情況，稅務(wù)交納種類，企業(yè)繳稅之后的完稅證明以及其他稅務(wù)相關(guān)證明文件及時(shí)上報(bào)和辦理，使施工企業(yè)的納稅工作能夠成為一個(gè)完善的鏈條，避免施工企業(yè)的納稅工作發(fā)生混亂，給施工企業(yè)的納稅工作造成不良影響。除此之外，施工企業(yè)在稅務(wù)管理工作中，還要加強(qiáng)對(duì)納稅表的審核，不但要根據(jù)稅務(wù)管理要求合法納稅，同時(shí)也要做好企業(yè)內(nèi)部納稅工作的管控，保證納稅金額和完稅證明能夠相對(duì)應(yīng)，提高納稅管理工作效果，保證施工企業(yè)的納稅管理工作能夠取得積極效果。

（三）規(guī)范管理賬簿、臺(tái)賬、標(biāo)書等

規(guī)范管理賬簿、憑證，做好稅務(wù)管理臺(tái)賬，及時(shí)足額解交稅款，納稅資料要按年度整理歸集裝訂好。堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合法經(jīng)營(yíng)，杜絕發(fā)生違反稅收法律、行政法規(guī)的行為。施工企業(yè)應(yīng)要求新開工項(xiàng)目取得中標(biāo)通知書1個(gè)月內(nèi)，必須向施工企業(yè)總部提出辦理外管證申請(qǐng)，并提供如下資料：中標(biāo)通知書、施工合同(須包含施工期限、付款條件等主要條款)、成立機(jī)構(gòu)等文件。

（四）做好項(xiàng)目總體稅收籌劃

施工企業(yè)需要在充分研究并掌握稅務(wù)政策的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理部的要求，不但要貫徹落實(shí)稅務(wù)政策，還要將施工過程中需要交納的稅費(fèi)進(jìn)行有效核查，做好申報(bào)工作。除此之外，還要利用現(xiàn)行的稅務(wù)政策，合理減稅，保證施工企業(yè)的稅收籌劃能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，提高稅收籌劃工作的整體效果，達(dá)到降低施工企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。同時(shí)，積極與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，建立良好的稅企關(guān)系，遇到稅務(wù)問題要積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，向稅務(wù)機(jī)關(guān)人員請(qǐng)教、咨詢稅收政策，盡量做好解釋和溝通工作，及時(shí)妥善解決問題。

四、結(jié)語(yǔ)

篇2

關(guān)鍵詞：個(gè)人；二手房；居住；稅收政策；稅負(fù)

一、引言

個(gè)人居住用二手房交易涉及的稅種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)），自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。因土地增值稅只對(duì)出售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征稅，對(duì)繼承及受贈(zèng)等無償方式取得的住房不征稅，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值稅。根據(jù)上述文件，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房亦暫免征收產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。由此，增值稅、契稅、個(gè)人所得稅成為個(gè)人居住用二手房交易中的主體稅種。

二、個(gè)人居住用二手房交易的稅收政策分析

個(gè)人二手住房有兩種來源，一是通過購(gòu)買方式取得，二是非購(gòu)買方式取得。兩種來源的住房再轉(zhuǎn)讓，其適用的稅收政策有所不同。

（一）購(gòu)買方式取得住房購(gòu)買方式

取得住房，購(gòu)買方繳納契稅，出售方繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅。購(gòu)買方的再銷售環(huán)節(jié)即交易對(duì)方的購(gòu)買環(huán)節(jié)，其適用的稅收政策是相同的。

1.增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅［2015］39號(hào)），將營(yíng)業(yè)稅免征期從5年恢復(fù)至2年。“營(yíng)改增”后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，細(xì)化了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓中增值稅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)上述規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的居住用房對(duì)外銷售的，須按5%的征收率全額計(jì)算繳納增值稅。但個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的居住用房銷售，對(duì)北京、上海、廣州、深圳四市及四市以外的地區(qū)則實(shí)施不同的增值稅政策。北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額為計(jì)稅依據(jù)，依照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。北上廣深四市以外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的住房對(duì)外銷售的，不區(qū)分普通住房及非普通住房，均免征增值稅。其中的普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（［2005］26號(hào)）規(guī)定的原則判定。從目前情況看，各地規(guī)定的普通住房單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)一般向上浮動(dòng)，但不超過144平方米。

2.契稅?！蛾P(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2016］23號(hào)），規(guī)定了最新的契稅政策。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買的家庭唯一住房，面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、廣州市、深圳市的政策與其他地區(qū)有所區(qū)別。其他地區(qū)個(gè)人購(gòu)買面積在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅，北上廣深四市，個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，暫不享受契稅優(yōu)惠，無論面積大小，統(tǒng)一按3%的稅率征收契稅。其中，家庭成員范圍包括購(gòu)房人及其配偶、未成年子女。

3.個(gè)人所得稅。稅收政策涉及三個(gè)文件，即《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］108號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2010］94號(hào)）。根據(jù)上述文件，可將個(gè)人出售自有居住用房的所得稅稅收政策歸納為四個(gè)層次：一是住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；二是應(yīng)稅所得是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除房產(chǎn)原值、交易稅金及合理費(fèi)用后的余額；三是納稅人不能準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得的，省級(jí)地方稅務(wù)局可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%—3%的幅度內(nèi)確定核定征稅比例。目前，各地核定征稅的比例大多為住房轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的1%；四是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。但從2010年10月1日起，對(duì)出售自有居住用房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

4.稅收籌劃空間。購(gòu)買形式取得的住房，其再銷售過程中享有稅收優(yōu)惠的主要條件與產(chǎn)權(quán)人、不動(dòng)產(chǎn)所在地、房屋自購(gòu)買至再銷售的時(shí)間間隔、房屋的建筑面積有關(guān)。而前述條件都屬于客觀存在的事實(shí)，難以變更。購(gòu)買方式取得房屋，基本不存在稅收籌劃空間。

（二）非購(gòu)買方式取得住房

非購(gòu)買形式取得的住房，主要包括受贈(zèng)取得、繼承取得和離婚析產(chǎn)取得三種方式。上述方式取得的房產(chǎn)，涉稅環(huán)節(jié)有兩個(gè)，即取得環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。受贈(zèng)包括受遺贈(zèng)、源于近親屬關(guān)系的受贈(zèng)和承擔(dān)撫養(yǎng)贍養(yǎng)義務(wù)型受贈(zèng)。上述受贈(zèng)類型的取得，連同繼承取得和離婚析產(chǎn)取得住房，在受贈(zèng)環(huán)節(jié)、繼承取得環(huán)節(jié)、離婚析產(chǎn)取得環(huán)節(jié)無須繳納增值稅及個(gè)人所得稅；另外一種類型的受贈(zèng)，是受贈(zèng)人不承擔(dān)對(duì)贈(zèng)送人的直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的受贈(zèng)，本文稱之為其他無償受贈(zèng)。其他無償受贈(zèng)，在受贈(zèng)環(huán)節(jié)，贈(zèng)與人無須繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，但受贈(zèng)人須繳納增值稅及“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，非購(gòu)買形式取得的住房，皆須按相應(yīng)規(guī)定納稅。

1.增值稅。非購(gòu)買形式取得的住房，在取得環(huán)節(jié)，其增值稅稅收政策源于兩個(gè)文件。一是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，該規(guī)定明確，離婚財(cái)產(chǎn)分割，將自有居住用房無償贈(zèng)送給近親屬或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的人，或法定繼承人、遺囑繼承人、受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，屬于免征增值稅的情形。二是原《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的情形，即本文所稱的其他無償受贈(zèng)，屬于視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。且《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》亦未規(guī)定其他無償受贈(zèng)行為免交增值稅。因此，該種受贈(zèng)屬于應(yīng)稅受贈(zèng)。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，非購(gòu)買形式取得居住用房的房產(chǎn)所有人，須按規(guī)定繳納增值稅。主要依據(jù)三個(gè)稅收政策文件：一是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)），二是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)［2006］144號(hào))，三是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2009］78號(hào)）。根據(jù)上述三個(gè)文件，其他無償受贈(zèng)方式取得住房，其對(duì)外銷售時(shí)，購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。通過其他無償受贈(zèng)以外方式的受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房，其對(duì)外銷售時(shí)，購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生上述行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。

2.契稅。非購(gòu)買形式取得住房，免稅情形有兩種，一是法定繼承取得，二是離婚析產(chǎn)取得。依據(jù)的文件是《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函［2004］1036號(hào)）及《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函［1999］391號(hào)）。

3.個(gè)人所得稅。相關(guān)稅收政策文件有三個(gè)，分別是《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2009］78號(hào)）、《關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)）及《關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào)）。非購(gòu)買形式住房的取得環(huán)節(jié)，被繼承人死亡且無所得，贈(zèng)與人因無償贈(zèng)與而無所得，這兩個(gè)主體皆無須納稅。根據(jù)上述三個(gè)文件，其他無償受贈(zèng)方式取得住房的受贈(zèng)人，應(yīng)依據(jù)“其他所得”項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與合同的房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。通過其他無償受贈(zèng)以外方式的受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房，取得人在取得環(huán)節(jié)皆無須繳納個(gè)人所得稅。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，在應(yīng)稅所得的計(jì)算上涉及兩個(gè)要素，一是上一次購(gòu)房時(shí)點(diǎn)，二是本次計(jì)稅原值。前者關(guān)系到是否達(dá)到稅收優(yōu)惠年限，后者關(guān)系到具體納稅額度。根據(jù)財(cái)稅［2009］78號(hào)文件，無論個(gè)人通過其他無償受贈(zèng)方式以外的受贈(zèng)、繼承等非購(gòu)買形式取得的住房，還是通過其他無償受贈(zèng)方式取得住房，其對(duì)外銷售計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，購(gòu)房時(shí)間均按發(fā)生上述行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入減除被繼承人或原贈(zèng)與人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及繼承、贈(zèng)與及轉(zhuǎn)讓過程中支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào)文件，個(gè)人離婚析產(chǎn)取得的房屋再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)稅所得為轉(zhuǎn)讓收入扣除相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。其財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和與轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)比例的乘積。值得注意的是，根據(jù)國(guó)稅［2006］144號(hào)文件，受贈(zèng)方式及繼承方式取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，其個(gè)人所得稅，不得核定征收，須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

4.印花稅。財(cái)稅［2008］137號(hào)文規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。但其并未規(guī)定，因購(gòu)買以外的方式所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。所以，非購(gòu)買方式取得的住房，需按0.5‰雙邊計(jì)征產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。對(duì)于繼承或遺贈(zèng)，由繼承人或受遺贈(zèng)人單邊繳納。5.稅收籌劃空間。非購(gòu)買形式取得住房，存在一定的稅收籌劃空間，操作的關(guān)鍵是改變非購(gòu)買住房的取得類型。一是將源于近親屬關(guān)系的受贈(zèng)取得，或受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)送人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的受贈(zèng)取得，轉(zhuǎn)變?yōu)槔^承取得，取得人可規(guī)避契稅。但該種方法的適用前提是近親屬須具備繼承條件。二是將其他無償受贈(zèng)取得轉(zhuǎn)變?yōu)槭苓z贈(zèng)取得，受贈(zèng)環(huán)節(jié)，贈(zèng)送人可規(guī)避增值稅及“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，受贈(zèng)人可規(guī)避“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。三是將其他無償受贈(zèng)取得轉(zhuǎn)變?yōu)橘I受取得，可規(guī)避受贈(zèng)環(huán)節(jié)受贈(zèng)人的“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。

三、具體適用

分析案例：王某與趙某不存在近親屬關(guān)系，王某也不承擔(dān)對(duì)趙某的直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)。2014年8月10日，趙某將其購(gòu)置的一套地處廣州市區(qū)的非普通居住用商品房贈(zèng)予王某。該房屋為趙某在2013年6月購(gòu)置，購(gòu)置原價(jià)為60萬(wàn)元，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元，贈(zèng)與合同上標(biāo)明的價(jià)值也是100萬(wàn)元。2016年9月，王某以110萬(wàn)元價(jià)格出售上述受贈(zèng)房產(chǎn)。假設(shè)該受贈(zèng)房產(chǎn)屬于王某的唯一自有住房，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，不考慮印花稅及其他費(fèi)用，則受贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種及稅負(fù)見表1。

（一）增值稅受贈(zèng)環(huán)節(jié)，因王某不是趙某的近親屬，亦不對(duì)趙某承擔(dān)直接的撫養(yǎng)與贍養(yǎng)義務(wù)。該種受贈(zèng)屬于其他無償受贈(zèng)；另一方面，趙某2014年對(duì)外贈(zèng)送房產(chǎn)，發(fā)生在“營(yíng)改增”之前，且自購(gòu)買房產(chǎn)至將其對(duì)外贈(zèng)送時(shí)間未滿5年，應(yīng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅法定納稅人為贈(zèng)與人趙某，而非受贈(zèng)方王某。營(yíng)業(yè)稅額為：100×5%=5（萬(wàn)元）。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加受贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5×10%=0.5（萬(wàn)元）；再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：0.24×10%=0.02（萬(wàn)元）。

（三）契稅根據(jù)國(guó)稅函［2004］1036號(hào)，只有法定繼承人繼承房屋產(chǎn)權(quán)不征收契稅，遺贈(zèng)及普通贈(zèng)送皆不免稅。因受贈(zèng)之時(shí)是2014年，且受贈(zèng)房產(chǎn)屬于非普通住房，根據(jù)財(cái)稅［2010］94號(hào)文件，王某應(yīng)按3%的稅率繳納契稅。金額為：100×3%=3（萬(wàn)元）。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，由王某房產(chǎn)的買受人根據(jù)具體情況計(jì)算繳納契稅。

（四）個(gè)人所得稅受贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某無須繳納個(gè)人所得稅，王某按“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅為：（100-3）×20%=19.4（萬(wàn)元）。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目，扣除趙某取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及受贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)承擔(dān)的交易稅費(fèi)后，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（萬(wàn)元）。

（五）受遺贈(zèng)及購(gòu)買取得情形1.受遺贈(zèng)取得。假設(shè)上述房產(chǎn)是王某受趙某的遺贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)，其他條件不變。受遺贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某無須繳納營(yíng)業(yè)稅，亦無須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。王某無須繳納“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，但仍須繳納契稅3萬(wàn)元。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受遺贈(zèng)及其他無償受贈(zèng)兩種情形下增值稅的計(jì)算規(guī)則不同。在計(jì)算增值稅的增值額時(shí)，遺贈(zèng)的取得原價(jià)對(duì)應(yīng)的時(shí)間是趙某買受房屋之時(shí)，其他無償受贈(zèng)的取得原價(jià)對(duì)應(yīng)時(shí)間是發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間。

因此，遺贈(zèng)所得房產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須繳納增值稅:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（萬(wàn)元），相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為0.22萬(wàn)元。該環(huán)節(jié)，受遺贈(zèng)及其他無償受贈(zèng)兩種情形下“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目個(gè)人所得稅計(jì)算規(guī)則相同，王某須繳納個(gè)人所得稅：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（萬(wàn)元）。2.購(gòu)買取得。假設(shè)上述房產(chǎn)由王某自趙某處以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置，其他條件不變。購(gòu)買環(huán)節(jié)，趙某須繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加5萬(wàn)元及0.5萬(wàn)元；須繳納個(gè)人所得稅：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（萬(wàn)元），核定征收為：100×1%=1（萬(wàn)元）。王某須納契稅3萬(wàn)元。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某將位于廣州的購(gòu)買已滿兩年的非普通住房出售，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納增值稅：（110÷1.05-100）×5%=0.24（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為0.02萬(wàn)元。但個(gè)人所得稅應(yīng)為：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（萬(wàn)元），核定征收方式為：（110/1.05×1%）=1.05（萬(wàn)元）。

四、結(jié)語(yǔ)

從上述案例來看，盡管交易主體也享受了一些稅收優(yōu)惠政策，但個(gè)人所得稅非核定征收方式下，二手居住用房交易總體稅負(fù)較重。不考慮印花稅及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)契稅的情況下，其他無償受贈(zèng)、受遺贈(zèng)、購(gòu)買三種取得方式的房產(chǎn)，取得和再轉(zhuǎn)讓兩個(gè)環(huán)節(jié)，兩個(gè)納稅主體承擔(dān)的總稅額分別為35.41萬(wàn)元、13.77萬(wàn)元和15.65萬(wàn)元，二手住房?jī)纱瘟鬓D(zhuǎn)的交易總額為：（100+110÷1.05）=205（萬(wàn)元），其總稅負(fù)分別為17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，個(gè)人居住用二手房交易的相關(guān)稅政還存在以下兩個(gè)主要問題：一是個(gè)人所得稅核定征收方式存在缺陷。個(gè)人所得稅的設(shè)計(jì)，未考慮通貨膨脹因素，若按實(shí)際所得額征收所得稅，對(duì)納稅人顯失公平；同時(shí)，核定征收方式避免了核查房產(chǎn)取得成本的繁瑣，保障了國(guó)家的綜合稅負(fù)平衡。但該種方式卻導(dǎo)致了納稅個(gè)體間稅負(fù)的不公平。對(duì)于同一納稅人，按實(shí)際應(yīng)稅所得征稅及按核定方式征稅，稅負(fù)存在很大差異。上例中，趙某將購(gòu)置原價(jià)60萬(wàn)元的房產(chǎn)出售給王某，趙某按實(shí)際所得須納稅6.54萬(wàn)元，核定征收僅須1萬(wàn)元；王某再銷售環(huán)節(jié)，由于轉(zhuǎn)讓所得較少，實(shí)際計(jì)算的個(gè)人所得稅遠(yuǎn)低于核定征收的金額。因此，對(duì)于不同納稅人，由于將轉(zhuǎn)讓總價(jià)款，而不是將轉(zhuǎn)讓所得作為計(jì)稅依據(jù)，會(huì)發(fā)生無所得的轉(zhuǎn)讓方也須承擔(dān)稅負(fù)的情形。二是其他無償受贈(zèng)方式取得的房產(chǎn)，存在個(gè)人所得稅的重復(fù)征稅問題。其他無償受贈(zèng)方式取得的房產(chǎn)，盡管受贈(zèng)人在受贈(zèng)之時(shí)已按“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納了個(gè)人所得稅，但其再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，仍須就“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)財(cái)稅［2009］78號(hào)文件，據(jù)以計(jì)算所得額的房產(chǎn)原價(jià)是贈(zèng)與人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中支付的相關(guān)稅費(fèi)，而不是贈(zèng)與合同的價(jià)格及贈(zèng)與稅費(fèi)。這就導(dǎo)致對(duì)贈(zèng)與合同價(jià)值與原贈(zèng)與人購(gòu)置成本價(jià)值的差額部分，作為同一稅源被同時(shí)征收了兩個(gè)項(xiàng)目的個(gè)人所得稅。

參考文獻(xiàn)：

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［3］財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知［S］.財(cái)稅［2009］78號(hào).

［4］國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知［S］.國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào).