導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇前期物業(yè)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

示范文本（試行）

珠海市建設(shè)局印制

二OO三年十月

說(shuō)明

1、本協(xié)議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時(shí)，與業(yè)主（指物業(yè)買受人）簽訂。使用之前，雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀協(xié)議示范文本的內(nèi)容，對(duì)本示范文本條款或?qū)I(yè)用詞理解不一致的，以國(guó)家、省、市的法律、法規(guī)、文件、規(guī)范為準(zhǔn)，也可向珠海市建設(shè)局、珠海市物業(yè)管理處咨詢。

2、簽訂本協(xié)議時(shí)，協(xié)議中第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條填寫的內(nèi)容應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定的內(nèi)容相一致，否則無(wú)效。

3、為體現(xiàn)協(xié)議雙方自愿的原則，雙方當(dāng)事人可以對(duì)本示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、填寫、修改、增補(bǔ)或刪減。協(xié)議簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本示范文本中有【】符號(hào)的為選擇項(xiàng)，選用【】?jī)?nèi)容的，以劃√方式表示；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定的，應(yīng)在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

（編號(hào)：）

第一章總則

協(xié)議雙方當(dāng)事人

甲方（物業(yè)建設(shè)單位）

注冊(cè)地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：

法定代表人：聯(lián)系電話：

乙方（業(yè)主）

地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就乙方擬購(gòu)買的，由甲方負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”）中第【棟】【座】【單元】【層】號(hào)房，竣工驗(yàn)收交付使用后提供前期物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題達(dá)成一致意見，特簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守。

第一條本物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

坐落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)

四至：東南

西北

占地面積：方米，其中綠地面積平方米。

建筑面積：平方米，其中:

住宅平方米（多層，高層）；

商場(chǎng)平方米；

寫字樓平方米；

停車場(chǎng)平方米；

工業(yè)廠房平方米；

。

物業(yè)管理區(qū)域范圍示意圖見附件一。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地構(gòu)成細(xì)目見附件二。

第二條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。

第二章物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

第三條甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用【招標(biāo)】【議標(biāo)】的方式選聘公司（以下簡(jiǎn)稱管理公司），在物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后對(duì)本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

第四條本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，由管理公司向業(yè)主或非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容，并達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量：

一、基本服務(wù)

（一）日常服務(wù)

1、公共環(huán)境衛(wèi)生

服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，業(yè)主戶門以外

人員配備：

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

【】房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂張貼，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；

【】設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾房、池，對(duì)垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

【】按政府有關(guān)規(guī)定在服務(wù)范圍區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；

【】在雨季應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；

【】每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；

【】公共衛(wèi)生間每天清潔次；

【】對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；

【】對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進(jìn)行一次清潔；

【】;

【】；

【】。

2、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)與管理

服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等

人員配備：

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】制定綠化維護(hù)管理制度并實(shí)施；

【】綠地?zé)o改變使用用途；

【】無(wú)破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；

【】花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀；

【】無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿；

【】合理控制水肥，無(wú)雜草；

【】應(yīng)綠化地綠化覆蓋率達(dá)100%，無(wú)黃土現(xiàn)象；

【】；

【】；

【】。

3、治安防范

服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外，公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管。

人員配備：門崗個(gè)共人；

巡邏崗個(gè)共人；

大堂崗個(gè)共人；

；

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】有專業(yè)治安防范隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；

【】制定突發(fā)事件應(yīng)急方案；

【】相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

【】看管公共財(cái)產(chǎn)：小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的看管；

【】夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位，道路進(jìn)行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計(jì)劃，有記錄；

【】發(fā)生治安案件，刑事案件，交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。

【】；

【】；

【】。

4、交通、車輛停放秩序、停車場(chǎng)的管理

服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序的維護(hù)及對(duì)車輛停放秩序的管理

人員配備：停車場(chǎng)崗個(gè)共人；

巡邏崗個(gè)共人。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向，速度進(jìn)行管理；

【】有健全的機(jī)動(dòng)車停放管理制度和管理方案；

【】對(duì)進(jìn)出本區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記；

【】保證車輛停放有序，定時(shí)巡邏；

【】使用固定車位及長(zhǎng)期停放的車輛，應(yīng)當(dāng)建立車輛檔案；

【】車輛被盜的經(jīng)確認(rèn)后，協(xié)助車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案；

【】區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，及時(shí)報(bào)警并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；

【】；

【】；

【】；

【】。

5、裝飾裝修管理

人員配備：

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

1、有健全的裝飾裝修管理服務(wù)制度；

2、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定在裝飾裝修工程開工前查驗(yàn)裝飾裝修當(dāng)事人提交的各項(xiàng)申報(bào)材料，與裝飾裝修當(dāng)事人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

3、按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理；

4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，責(zé)成當(dāng)事人糾正，拒不改正的及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并將檢查記錄存檔。

【】；

【】；

【】。

6、消防管理

服務(wù)范圍：物業(yè)管理范圍內(nèi)公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)和消防管理，包括：【中控室】、【自動(dòng)噴淋系統(tǒng)】、【煙感系統(tǒng)】、【廣播系統(tǒng)】、【消防栓】、。

人員配備：。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

【】建立消防設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳；

【】制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖；

【】照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；

【】消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行例行巡視，檢查和保養(yǎng)；

【】定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；

【】無(wú)火災(zāi)安全隱患；

【】消防控制中心24小時(shí)值班；

【】；

【】；

【】；

【】。

7、房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結(jié)構(gòu)】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統(tǒng)】、【室外排水管網(wǎng)】、【自行車棚】、【建筑物防雷設(shè)施】、【共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋】、【垃圾中轉(zhuǎn)站】、。

人員配備：

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】確保本區(qū)域內(nèi)房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用；

【】以上共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)；

【】保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

【】道路、甬道、步道、活動(dòng)場(chǎng)地、邊溝涵洞基本完好、通暢；

【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；

【】清洗外墻一次；

【】；

【】；

【】。

8、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理

服務(wù)范圍：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，包括【商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)】、【文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所】。

人員配備：

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；

【】無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

【】；

【】；

【】；

【】。

9、社區(qū)文化建設(shè)

【】制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃并實(shí)施；

【】；

【】；

【】。

（二）定期服務(wù)

1、【日】、【月】用水清洗樓梯一次；

2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；

3、【日】、【月】清洗水池一次；

4、【日】、【月】清疏化糞池一次；

5、【日】、【月】清疏排水系統(tǒng)一次；

6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；

7、【日】、【月】檢修水泵一次；

8、【日】、【月】檢修電梯一次；

9、【日】、【月】檢修發(fā)電機(jī)一次；

10、【日】、【月】檢修中央空調(diào)一次；

11；

12、；

13、；

服務(wù)要求及質(zhì)量：

（三）綜合管理：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。

1、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；

2、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

【】每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查；

【】白天有管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理業(yè)主或非業(yè)主使用人的咨詢和投訴；

【】夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；

【】協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)的籌備工作；

【】管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善；

【】管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗(yàn)收資料，物業(yè)管理檔案資料齊全；

【】公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；

【】用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；

【】每個(gè)月進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；

【】；

【】；【】；【】；【】。

二、特約服務(wù)

（一）房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新及改造：

服務(wù)內(nèi)容：共用部位的范圍包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結(jié)構(gòu)】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設(shè)施設(shè)備的范圍包括【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統(tǒng)】、【室外排水管理網(wǎng)】、【自行車棚】、【建筑物防雷設(shè)施】、【共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋】、【垃圾中轉(zhuǎn)站】、

。

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】編制物業(yè)年度維修計(jì)劃及維修預(yù)算；

【】建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制；

【】建立維修回訪記錄；

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費(fèi)用支出方式：

【】保修期內(nèi)的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；

【】保修期后由產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)；

【】；

【】；

【】。

（二）部分共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新及改造

服務(wù)內(nèi)容：【電梯】、【中央空調(diào)】、【發(fā)電機(jī)】、【消防設(shè)施設(shè)備】、【防盜對(duì)講系統(tǒng)】、【智能化設(shè)備】、

服務(wù)要求及質(zhì)量：

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費(fèi)用支出方式：

【】保修期內(nèi)的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；

【】保修期后由全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)；

【】；

【】；

【】。

（三）其他特約服務(wù)

【】；

【】；

【】。

三、有償服務(wù)

業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等要求的，管理公司認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方商定。

四、其它服務(wù)

【】；

【】；

【】；

【】。

第五條管理公司在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施及建筑共用部分，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知管理公司。管理公司確需改變公共建筑、共用設(shè)施及建筑共用部分用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

第七條本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，物業(yè)服務(wù)總收入包括以下項(xiàng)目：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交）；

2、；

3、；

4、；

第八條本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，物業(yè)服務(wù)總支出包括以下項(xiàng)目：

1、服務(wù)成本；

2、；

3、；

4、。

第九條本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，管理公司按照下列第

種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提取酬金：

1、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。管理公司按【每月物業(yè)服務(wù)總收入的%】【每月從物業(yè)服務(wù)總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和總支出，總收入減去總支出的結(jié)余列入【下一年度物業(yè)服務(wù)總收入】、屬全體業(yè)主所有。管理公司每半年將物業(yè)管理計(jì)劃和支出預(yù)算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個(gè)工作日內(nèi)向管理公司提出。

2、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按【各戶使用量】、另行分?jǐn)?。管理按【每月物業(yè)服務(wù)總收入的%】【每月從物業(yè)服務(wù)總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和總支出，總收入減去總支出的結(jié)余列入【下一年度物業(yè)服務(wù)總收入】、屬全體業(yè)主所有。管理公司每半年將物業(yè)管理計(jì)劃和支出預(yù)算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個(gè)工作日內(nèi)向管理公司提出。

3、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。管理公司在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，總收入減去總成本，結(jié)余歸管理公司。

4、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按【各戶使用量】、

另行分?jǐn)?。管理公司在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，總收入減去總成本，結(jié)余歸管理公司。

5、

6、

。

第十條本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，管理公司按本協(xié)議第四條約定的內(nèi)容及要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

住宅【建筑面積】每月每平方米元收??；商場(chǎng)按【建筑面積】每月每平方米元收?。簩懽謽前础窘ㄖ娣e】每月每平方米元收取；工業(yè)廠房按【建筑面積】每月每平方米元收取；。

第十一條業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為。管理公司在首次收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，可預(yù)收三個(gè)月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或者管理公司終止物業(yè)服務(wù)時(shí)，如業(yè)主或非業(yè)主使用人不欠管理公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)，管理公司應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將預(yù)期收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。

第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)【不作調(diào)整】【可作調(diào)整】

。

2、業(yè)主或非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下第項(xiàng)處理：

（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之交納滯納金；

（3）。

3、業(yè)主或非業(yè)主使用人無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可采取。非業(yè)主使用人不履行交費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費(fèi)責(zé)任。

當(dāng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低于時(shí)，乙方可在告知甲方后日無(wú)條件單方終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域，并保留對(duì)甲方、業(yè)主或非業(yè)主使用人所欠交管理費(fèi)的追收權(quán)和向人民法院權(quán)。

第十三條本物業(yè)工程竣工驗(yàn)收交付使用后，車位使用管理費(fèi)或停車保管費(fèi)由管理公司按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>

一、車位管理費(fèi)及車位使用管理費(fèi)（已購(gòu)買車位的，收取車位管理費(fèi)；未購(gòu)買車位的，收取車位使用管理費(fèi)）

（一）露天車位：

1、車位管理費(fèi)

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費(fèi)

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時(shí)停車的，【每小時(shí)】【每次】收取元。

4、。

（二）車庫(kù)或停車場(chǎng)：

1、車位管理費(fèi)

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費(fèi)

【小型汽車】元/月；

【中型汽車】元/月；

【大型汽車】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時(shí)停車的，【每小時(shí)】【每次】收取元。

4、。

二、停車保管費(fèi)

1、元/月；

2、；

車主繳交停車保管費(fèi)的，管理公司與車主應(yīng)另行簽訂車輛保管合同并約定保管責(zé)任。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十四條物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)，按規(guī)定需報(bào)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的，由管理公司負(fù)責(zé)。

第十五條本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：

1、保修期內(nèi)的，由甲方承擔(dān)；

2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，用專項(xiàng)維修資金支付；

3、

；

4、

第十六條本物業(yè)按以下第種方式籌集專項(xiàng)維修資金（可多種方式同時(shí)使用）。

1、

；

2、

；

3、

；

4、

。

專項(xiàng)維修資金的使用與管理，由當(dāng)事人按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定另行約定。

第十七條業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人合法權(quán)益損害的，由管理公司負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

第十八條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)新增設(shè)的公共設(shè)施設(shè)備其費(fèi)用由全體業(yè)主按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第十九條本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，按以下第種方式籌集購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用：

1、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

2、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)總收入中支出，計(jì)入成本；

3、。

具體投保的保險(xiǎn)險(xiǎn)種為

。

附加險(xiǎn)險(xiǎn)種為

。

業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全保險(xiǎn)，由業(yè)主或非業(yè)務(wù)主使用人自行辦理。

第二十條其它費(fèi)用

。

第四章服務(wù)期限

第二十一條服務(wù)期限從本物業(yè)交付使用之日起至本物業(yè)業(yè)主大會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)止。

第五章雙方責(zé)任

第二十二條甲乙雙方責(zé)任

一、甲方責(zé)任

1、履行本協(xié)議約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本

協(xié)議的約定，協(xié)助管理公司做好物業(yè)管理服務(wù)工作。

2、本協(xié)議第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條約定的內(nèi)容同甲方與管理公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定相一致，并監(jiān)督管理公司負(fù)責(zé)履行。

3、交給乙方的房屋及移交給管理公司的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。如存在質(zhì)量問(wèn)題，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式確認(rèn)并按以下第種方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托管理公司返修，由甲方支付全部返修費(fèi)用；

（3）。

返修后由雙方共同驗(yàn)收，并以書面形式確認(rèn)。

二、乙方責(zé)任

1、履行本協(xié)議約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本協(xié)議的約定，配合管理公司開展物業(yè)管理活動(dòng)；

2、按照本協(xié)議約定，按時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用；

3、遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》；

4、不得占用、損壞本物業(yè)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知管理公司，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；

5、轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)將本協(xié)議告知受讓方，并要求受讓方在協(xié)議上簽字，并告知管理公司。

6、

。

7、

。

第二十三條管理公司未能履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院，由法院裁定管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

第六章違約責(zé)任

第二十四條甲方違反本協(xié)議第二十二條第一項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方可聯(lián)系其他業(yè)主，按規(guī)定的程序解聘管理公司；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十五條乙方違反本協(xié)議第二十二條第二項(xiàng)約定，管理公司有權(quán)要求乙方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，管理公司可按規(guī)定的程序停止提供物業(yè)管理服務(wù)；造成管理公司經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十六條管理公司違反本協(xié)議第三章約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求管理公司清退多收的費(fèi)用；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，管理公司應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十七條本協(xié)議在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使協(xié)議無(wú)法履行時(shí)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第二十八條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及《業(yè)主臨時(shí)公約》時(shí)，管理公司可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門處理、等措施。

第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，管理公司為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成業(yè)主、非業(yè)主使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。

第三十條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或者物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國(guó)定規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。

第七章附則

第三十一條本協(xié)議簽訂后甲乙雙方需要變更協(xié)議條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

第三十二條本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分。本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協(xié)議及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十三條本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商或者調(diào)解不成的，雙方同意選擇以下第方式解決：

（一）向珠海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）向有管轄權(quán)的人法院提訟。

第三十四條甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主臨時(shí)公約》作為本合同的附件；業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主臨時(shí)公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用的交納情況。

第三十五條本協(xié)議連同附件共頁(yè)，一式份，具有同等法律效力。本協(xié)議甲乙雙方及物業(yè)管理公司各存一份，在份。

第三十六條本協(xié)議自甲乙雙方簽字、甲方加蓋公章之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人（簽名）：代表人（簽名）：

年月日年月日

篇2

成都市房產(chǎn)管理局 編制

特別提示：

一、根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部[1997]263號(hào)）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)前期物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（成房物[XX]第2號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請(qǐng)物業(yè)管理公司詳細(xì)閱讀合同中備案表說(shuō)明。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說(shuō)明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購(gòu)房人已購(gòu)但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對(duì)合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應(yīng)當(dāng)向委托方出示應(yīng)當(dāng)由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號(hào)：（ ）

一、合同雙方當(dāng)事人：

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）

（簽章）

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）

（簽章）

物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：

二、物業(yè)基本狀況：

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

物業(yè)座落：

物業(yè)總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米；按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計(jì)______平方米；獨(dú)立式住宅______幢______套，計(jì)______平方米；多層住宅______ 幢______單元______套，計(jì)______平方米；8～9層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；10～20層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；21～30層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；31層以上住宅______幢______套，計(jì)______平方米；②商務(wù)辦公用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米；③商業(yè)用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米；④工業(yè)用房______幢，建筑面積總計(jì)______平方米；⑤機(jī)動(dòng)車場(chǎng)（庫(kù)）建筑面積總計(jì)______平方米，停車位______個(gè)；地面停車庫(kù)______個(gè)，建筑面積______平方米，地面停車位______個(gè)；⑥其他用房______處，建筑面積計(jì)______平方米。

三、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)分類填寫）

四、物業(yè)管理期限：______年______月______日______時(shí)至______年______月______日______時(shí)

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，編號(hào)：

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號(hào)：

3、其他有關(guān)業(yè)績(jī)證明文件：

六、備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：

備案機(jī)關(guān)：

（蓋章）

備案時(shí)間：______年______月______日

說(shuō)明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進(jìn)行合同備案。

2、經(jīng)備案機(jī)關(guān)備案的本合同備案表由乙方收?qǐng)?zhí)，在進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級(jí)時(shí)，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復(fù)印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）

單位名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理

企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將______（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

座落位置：______區(qū)（市）縣______路（街道）______號(hào)

四至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、______.

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、______.

第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、______.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、______.

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、______.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、______.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______.

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、______.

第十三條 協(xié)助組織開展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、______等措施。

第十六條 其它委托事項(xiàng)：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________ .

第三章 委托管理服務(wù)期限

第十七條 委托管理期限暫定為________年（不超過(guò)3年）自________年________月________日________時(shí)起至________年________月________日________時(shí)止。合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，讓購(gòu)房人訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾，并在與購(gòu)房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負(fù)責(zé)讓購(gòu)房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向購(gòu)房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說(shuō)明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評(píng)定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；

在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下第________種方式處

理：

[1]甲方負(fù)責(zé)返修；

[2]委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；

[3] ________________________ .

6、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第________項(xiàng)執(zhí)行；

[1]無(wú)償使用；

[2]按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________.

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

14、________________________________________.

第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)；

2、制定年度開支預(yù)算，測(cè)算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計(jì)劃；

5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理；

7、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

10、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，并于每年________月以________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；

11、每________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

14、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況；

16、________________________________________.

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀；2、設(shè)備運(yùn)行；3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；4、公共環(huán)境；5、綠化；6、交通秩序；7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：________.

上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納，具體是________.

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每________ [月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為________.

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由________按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；

篇3

(一)前期物業(yè)的概念

關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無(wú)論是立法還是學(xué)界,并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。

對(duì)于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段。基于此,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工建設(shè),這兩項(xiàng)工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實(shí)施,發(fā)包方聘請(qǐng)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國(guó)家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒(méi)有物業(yè)管理的客觀對(duì)象和職能,因此此階段無(wú)管理可言,也沒(méi)有物業(yè)管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問(wèn)性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問(wèn)建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。

(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。

建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時(shí)公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問(wèn)題。

我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

(一)對(duì)前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識(shí)

前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時(shí)間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益

表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位,無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè),還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn),就可能會(huì)將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

(三)對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定

在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過(guò)渡,而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒(méi)有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會(huì)的建立比較困難,如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制,則可以說(shuō)業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業(yè)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

(一)明確前期物業(yè)的涵義

由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),且存在著一些錯(cuò)誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過(guò)渡,基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。

(二)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì),這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個(gè)方面予以考慮:一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。

(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度

前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份,能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。

(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)

由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下,前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒(méi)有一定限制的情況下,這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年的時(shí)間;二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi),由物業(yè)所在地的物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度,并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督,該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。

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篇4

論文關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責(zé)任

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國(guó)仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過(guò)程中也暴露出許多深層次的法律問(wèn)題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問(wèn)題。近年來(lái)，在實(shí)踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來(lái)越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國(guó)于2003年出臺(tái)的行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，加強(qiáng)了對(duì)前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場(chǎng)。但實(shí)踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重制約了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問(wèn)題？本文擬對(duì)這些問(wèn)題做一個(gè)粗淺的梳理。

一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對(duì)等

從上文分析可以看出，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開發(fā)商(建設(shè)單位)、購(gòu)房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。

前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動(dòng)必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立的一方當(dāng)事人，在接受開發(fā)商委托時(shí)與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實(shí)上并非如此。實(shí)踐中，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國(guó)并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實(shí)質(zhì)意義上的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人品格，會(huì)受制于開發(fā)商，開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問(wèn)題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來(lái)，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個(gè)角度來(lái)講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說(shuō)明物業(yè)服務(wù)公司與購(gòu)房人地位也不平等。

法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來(lái)協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)?；谇笆龅碾p方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對(duì)等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)的非獨(dú)立性，使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購(gòu)房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)等。實(shí)踐中，雙方根本不存在機(jī)會(huì)去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實(shí)中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范

我國(guó)前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實(shí)踐中存在較多糾紛的幾個(gè)方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問(wèn)題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主的法律效力是基于我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，受讓人同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。 在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時(shí)繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)利依然僅有一個(gè)，由開發(fā)商單獨(dú)享有，實(shí)際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實(shí)際上并不存在，更不能真實(shí)的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨(dú)享，因此，業(yè)主沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無(wú)從行使合同救濟(jì)權(quán)。其次、臨時(shí)管理規(guī)約存在的問(wèn)題。臨時(shí)管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說(shuō)臨時(shí)管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無(wú)論是開發(fā)商還是業(yè)主對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的重視都不夠，在當(dāng)前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個(gè)文件的獨(dú)特地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個(gè)階段中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，臨時(shí)管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。實(shí)踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充管理服務(wù)費(fèi)的情況，此時(shí)，臨時(shí)規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營(yíng)小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場(chǎng)地，又有權(quán)把經(jīng)營(yíng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時(shí)管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)存在的問(wèn)題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)和管理的自主權(quán)，從而忽視了外來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來(lái)緩解商品房交接過(guò)程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問(wèn)題引發(fā)的矛盾，通過(guò)自己的物業(yè)服務(wù)公司來(lái)掩飾問(wèn)題，蒙蔽過(guò)關(guān)，而不是把問(wèn)題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。從獲取最大經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個(gè)方面直接導(dǎo)致了開發(fā)商在招投標(biāo)工作中采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，存在大量的招投標(biāo)暗想操作行為。同時(shí)由于地方保護(hù)主義的存在，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標(biāo)后各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開展，無(wú)奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來(lái)的管理方案進(jìn)行管理運(yùn)作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進(jìn)行管理。

篇5

關(guān)鍵詞：老年地產(chǎn)；物業(yè)管理；前期介入；探析

我國(guó)正在快速步入老齡社會(huì)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到10%，社會(huì)就意味著進(jìn)入老齡化。截止2009年，我國(guó)60歲以上人口約1.37億，已達(dá)到10%的紅線標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)分析，到2025年，我國(guó)老齡化人口比重將超過(guò)25%。如果4：2：1社會(huì)結(jié)構(gòu)形成，老齡人口會(huì)占到約總?cè)丝诘?0%，老齡化社會(huì)的現(xiàn)象已不由人們不關(guān)注，那么服務(wù)于老年群體的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群也應(yīng)該隨之應(yīng)運(yùn)而生。

專注于居住住宅建設(shè)的萬(wàn)科地產(chǎn)及綠地地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始著手建立相關(guān)的老年居住社區(qū)，但由于相關(guān)的政策及盈利前景不明朗，也僅是作為大型社區(qū)的配套建設(shè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的末端環(huán)節(jié)，它的每次上升都是伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)的腳步和進(jìn)程。據(jù)筆者了解，由于當(dāng)前的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)老年地產(chǎn)項(xiàng)目上經(jīng)驗(yàn)并不豐富，也正處于摸石頭過(guò)河的階段，市場(chǎng)上不多的幾例老年地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)了針對(duì)性不強(qiáng)，無(wú)法吸引目標(biāo)老年群體的問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)商對(duì)于老年地產(chǎn)項(xiàng)目是望而卻步。但是，經(jīng)過(guò)筆者的調(diào)查分析，老年地產(chǎn)項(xiàng)目具有與普通項(xiàng)目極大的開發(fā)特點(diǎn)區(qū)別，而物業(yè)管理活動(dòng)在老年地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用尤其重要，本文主要著手探討物業(yè)管理前期介入在老年地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要意義及作用。

一、物業(yè)管理前期介入的作用

物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的最終的使用者，對(duì)各類物業(yè)的消費(fèi)者滿意度較地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加清楚，如果說(shuō)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)者，那么物業(yè)企業(yè)作為售后服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)及產(chǎn)品的消費(fèi)群體有更加深入的接觸及了解。當(dāng)前狀態(tài)下，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)得到了社會(huì)及開發(fā)企業(yè)的廣泛認(rèn)同，而物業(yè)管理活動(dòng)的好與壞往往與該企業(yè)是否重視項(xiàng)目的前期介入有關(guān)。

物業(yè)企業(yè)通過(guò)前期介入可以起到幾點(diǎn)非常重要的作用，一是作為使用人，比設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)更加清楚哪些設(shè)計(jì)在業(yè)主后期的使用中會(huì)受到好評(píng)，而哪些是被詬病的，在設(shè)計(jì)階段可以提出合理化建議；二是對(duì)設(shè)施設(shè)備的后期運(yùn)行效果，物業(yè)企業(yè)有絕對(duì)的發(fā)言權(quán)，在參與設(shè)備選型上，物業(yè)企業(yè)往往能選擇物美價(jià)廉的設(shè)備；三是物業(yè)企業(yè)通過(guò)前期介入，對(duì)物業(yè)的預(yù)埋管線及設(shè)備有充分的了解，對(duì)于后期的物業(yè)管理有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)；四是物業(yè)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位有充分的建議能力，由于物業(yè)企業(yè)與消費(fèi)群體通常有密切的接觸，這個(gè)接觸較開發(fā)企業(yè)的策劃銷售部門更加深入，往往能判斷出開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)產(chǎn)品是否符合目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買意愿；五是品牌良好的物業(yè)企業(yè)的前期介入會(huì)大力促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)企業(yè)品牌在地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格中會(huì)占到12%的份額比。

二、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀及困境分析

當(dāng)前的物業(yè)前期介入活動(dòng)在實(shí)際上已經(jīng)為大部分的地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主所接受，人們也開始受益于這個(gè)活動(dòng)。但是，物業(yè)的前期介入的現(xiàn)狀確實(shí)還存在一些發(fā)展困境及意識(shí)困境。

一是物業(yè)企業(yè)在社會(huì)中的認(rèn)知，往往是后期的管理活動(dòng)主導(dǎo)者，在前期的策劃、設(shè)計(jì)、施工階段就進(jìn)行深入的活動(dòng)與傳統(tǒng)的行為理念不符，由此導(dǎo)致的結(jié)果是，其他部門或者是其他專業(yè)人士對(duì)于物業(yè)前期介入有抵觸情緒，認(rèn)為專業(yè)的企業(yè)進(jìn)行了不專業(yè)的行為；二是由于所代表的角度不一樣，不理解的開發(fā)企業(yè)或者相關(guān)配合單位會(huì)認(rèn)為物業(yè)企業(yè)是在故意刁難，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在前期的介入活動(dòng)時(shí)常面臨尷尬的角色；三是費(fèi)用問(wèn)題，理論上物業(yè)公司的前期介入費(fèi)用應(yīng)該為開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，但是這里存在的風(fēng)險(xiǎn)是，有些開發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)前期介入就是為了后期承接業(yè)務(wù)，由此會(huì)出現(xiàn)讓物業(yè)企業(yè)墊付費(fèi)用的情形，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)進(jìn)行前期介入的積極性及工作投入不高，影響介入效果；四是根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，前期物業(yè)管理單位是應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行選聘，而這個(gè)條文導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)企業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)的都通過(guò)各種形式規(guī)避了條例規(guī)定的招投標(biāo)程序，基本都選聘了下屬的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行前期介入及前期物業(yè)管理。這個(gè)情況對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范化和專業(yè)化是極其影響不利的。除此之外，由于行業(yè)現(xiàn)狀決定了，物業(yè)企業(yè)在開發(fā)企業(yè)中的話語(yǔ)權(quán)往往是受限的，那么，在前期介入階段，提出的建議及意見被采納的情況難以保證，導(dǎo)致前期介入流于形式，或者弱化前期介入的功能，往往成為了項(xiàng)目的參觀者及記錄者，而不是改善者或改變者。

最后一種情形是目前較為普遍的，物業(yè)企業(yè)一方面要代表業(yè)主來(lái)進(jìn)行物業(yè)的前期介入，起到監(jiān)督作用，另一方面，前期的物業(yè)管理在業(yè)委會(huì)成立之前都是開發(fā)企業(yè)在起主導(dǎo)作用，而現(xiàn)行的物業(yè)條例又給予了開發(fā)企業(yè)選用與自己關(guān)聯(lián)企業(yè)做為物業(yè)管理單位的空間。那么，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)侵犯未來(lái)業(yè)主利益的事件在前期介入階段就開始層出不窮。

三、老年地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的重難點(diǎn)分析

如前所述，筆者采用了較大篇幅來(lái)闡述物業(yè)企業(yè)的前期介入在地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用及困境，但是落腳點(diǎn)卻是在老年地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)橛捎诶夏甑禺a(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的消費(fèi)人群是特殊人群，老年人的身體及心理隨著年齡的增加，都將發(fā)生較大的變化。老年地產(chǎn)項(xiàng)目在硬件上需要定制，即符合相關(guān)的老年建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而在軟件上，這里著重指物業(yè)管理活動(dòng)，更加需要定制，老年群體的生活居住習(xí)慣不同于中青年，他們?cè)诶夏晟鐓^(qū)的一切活動(dòng)都會(huì)極大的依賴物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行。換個(gè)角度講，專業(yè)從事老年地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的物業(yè)企業(yè)在老年地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，會(huì)有比未經(jīng)常從事于老年群體接觸的設(shè)計(jì)、施工、策劃人員更加有實(shí)際意義及效果的經(jīng)驗(yàn)。

總結(jié)北京太陽(yáng)城的老年物業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)及得失，筆者必須指出，物業(yè)管理的前期介入對(duì)于老年地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講具有重要的意義。有效的介入會(huì)在定位、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用及銷售上對(duì)老年地產(chǎn)項(xiàng)目起到關(guān)鍵作用，那么做好老年地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)前期介入有幾點(diǎn)一定需要注意。

一是前期介入主辦管理員的選用，毫不夸張的講，開發(fā)企業(yè)的物業(yè)公司中，目前很難找到具有豐富老年群體服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理及服務(wù)人員，但是進(jìn)行老年地產(chǎn)項(xiàng)目前期介入的人員如果沒(méi)有這些經(jīng)驗(yàn)，那么他的工作成果不會(huì)有特別大的意義，在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中也不會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)及策劃人員起到良好的補(bǔ)充作用。所以，人員要定制，這里有個(gè)捷徑就是物業(yè)企業(yè)從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中定向招聘相關(guān)的有長(zhǎng)期工作經(jīng)驗(yàn)的人士。當(dāng)然這里也有難點(diǎn)，由于社會(huì)體制的原因，我國(guó)目前專業(yè)的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理人員往往不愿意放棄體制內(nèi)的身份，由此導(dǎo)致了招聘難的問(wèn)題。退而求其次，就是通過(guò)將物業(yè)企業(yè)的管理人員選派到專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)后，再委派其從事前期介入工作，起到主導(dǎo)作用，這樣才能起到預(yù)期的效果。

二是前期介入人員的設(shè)計(jì)、工程知識(shí)要過(guò)硬。老年地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備等領(lǐng)域都與普通項(xiàng)目有較大的區(qū)別。在產(chǎn)品整體規(guī)劃上，要考慮到人車分流，專用盲道，少用坡道或盡量采用緩坡；在建筑形態(tài)上，要考慮到鄰里空間的布局，老年群體喜熱鬧，俱獨(dú)居的特點(diǎn)要予以重視；在垂直空間的處理方面，老年地產(chǎn)項(xiàng)目要做到暢通，無(wú)阻礙；電梯的選用要寬大，考慮到輪椅的出入，有條件的物業(yè)還應(yīng)考慮擔(dān)架的出入，每棟設(shè)置一部專用醫(yī)療梯；在環(huán)境處理上，多采用長(zhǎng)青植物，且綠化群的布局要高矮間隔，行人或看護(hù)者能透過(guò)縫隙觀察到老年人的狀態(tài)，防止出現(xiàn)事故，搶救不及時(shí)的情況。 總之，物業(yè)的前期介入在工程、設(shè)計(jì)領(lǐng)域要立場(chǎng)堅(jiān)定，一切以老年群體入住后的方便使用，安全使用為原則。

三是前期介入應(yīng)在策劃階段就將老年文化及老年服務(wù)品牌植入項(xiàng)目，既從總體上把握住了項(xiàng)目方向，又可以推廣品牌，促進(jìn)銷售。前期

介入人員應(yīng)要求在項(xiàng)目的策劃方案中加入諸如專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、專業(yè)老年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理念，并在項(xiàng)目推廣階段就要求舉辦相關(guān)的系列老年文化活動(dòng)，吸引潛在客戶參與，既達(dá)到品牌推廣目的，又摸清楚了消費(fèi)群體的消費(fèi)意愿。在這個(gè)領(lǐng)域，筆者認(rèn)為挖掘老年群體熱衷的社區(qū)文化活動(dòng)，深入了解研究，搞清楚組織的整體過(guò)程，在今后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，也是老年地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也是專注服務(wù)于老年物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)的殺手锏。

四、結(jié)論

毋庸質(zhì)疑，老年地產(chǎn)項(xiàng)目必將成為地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的重要發(fā)展方向，而物業(yè)企業(yè)更應(yīng)該未雨綢繆，開展廣泛的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，打造可以服務(wù)專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，可以預(yù)言的是，具有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)理念的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在廣闊的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的作用會(huì)極大的體現(xiàn)出來(lái)，若能夠與專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合，確立專業(yè)方向，塑造養(yǎng)老服務(wù)品牌，那必將會(huì)是一件有益于社會(huì)、有利于企業(yè)的偉大事業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃素萍. 物業(yè)管理前期介入問(wèn)題的討論 [J].山西建筑，2008.1. （第34卷）

篇6

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì)困境解決對(duì)策

1908年成立的世界上第一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理行業(yè)性組織——國(guó)際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(huì)（BOMAI），它標(biāo)志著物業(yè)管理進(jìn)入法制化，現(xiàn)代化時(shí)代。自我國(guó)首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過(guò)十一年，物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，但由于我國(guó)物業(yè)管理起步晚，業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制差，法制的不完善，我國(guó)的物業(yè)管理同時(shí)也存在著不少的問(wèn)題。如業(yè)主大會(huì)不能按時(shí)成立或職權(quán)不明，業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商侵權(quán)而法律無(wú)法予以有效地保護(hù)，專項(xiàng)維修基金使用不規(guī)范，去向不明等，上述問(wèn)題在諸如南寧市文華園小區(qū)、三元物業(yè)小區(qū)、聚寶苑小區(qū)、恒大新城小區(qū)等都不同程度地存在著。筆者擬從物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的困境提出以下幾點(diǎn)對(duì)策，與各位同仁商榷。

一、物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的困境

20__年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容，可以說(shuō)物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的，然而在實(shí)踐中施行起來(lái)，卻遇到以下幾個(gè)方面的困境：

1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！钡谑鍡l規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！边@一規(guī)定從立法上說(shuō)似乎明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是，實(shí)際操作起來(lái)卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對(duì)其法律地位也存在爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無(wú)訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)告物管公司一案來(lái)說(shuō)，因業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)在去年下半年因物業(yè)管理糾紛，把原物業(yè)管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業(yè)主委員會(huì)作為該案的主體，判決原物業(yè)管理公司退出海景花園并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。然而，3個(gè)月之后，法院對(duì)于他們因架空層車位權(quán)屬之爭(zhēng)而狀告房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)開發(fā)商的案件，經(jīng)過(guò)三天的開庭審理，卻認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只負(fù)有代表和維護(hù)業(yè)主物業(yè)管理方面利益的權(quán)利，而無(wú)代表和維護(hù)業(yè)主房屋所有權(quán)的權(quán)利，不享有參加該案訴權(quán)，從而做出了駁回原告海景花園業(yè)主委員會(huì)的。一位網(wǎng)友甚至十分激動(dòng)地寫道：“驚聞以業(yè)主委員會(huì)無(wú)訴主體駁回訴訟，讓全國(guó)業(yè)主心寒。如果業(yè)委會(huì)不能代表廣大業(yè)主，誰(shuí)能代表？不要讓法律的某些環(huán)節(jié)成為現(xiàn)今極個(gè)別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關(guān)部門還民一片天，真正體現(xiàn)法律面前人人平等?！睒I(yè)主委員會(huì)法律地位的不明確，使業(yè)主委員會(huì)處于尷尬的處境，也不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，長(zhǎng)此以往，容易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。

2、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對(duì)等。物管條例第24條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。比如業(yè)主按規(guī)定交2的專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)商收取后即自行挪作它用，并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)帳上。據(jù)廣州市政府估計(jì)，廣州各住宅小區(qū)建立物業(yè)專項(xiàng)維修基金“理論計(jì)算”數(shù)額應(yīng)達(dá)30億元，但這筆資金到20__年6月底只籌集到2億多元，其中按規(guī)定存入指定銀行開設(shè)專戶的只有5000多萬(wàn)元，其余的很可能已被開發(fā)商截>！人事權(quán)、財(cái)權(quán)均在國(guó)凱公司，當(dāng)有業(yè)主因房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題而要求物業(yè)公司解決時(shí)，它便向國(guó)凱公司請(qǐng)示并按其要求執(zhí)行。假如開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，造成問(wèn)題久拖不決，而業(yè)主只能認(rèn)為是物業(yè)公司的責(zé)任，便采取不交物業(yè)管理費(fèi)等措施來(lái)應(yīng)對(duì)，物業(yè)公司收不上費(fèi)用只能少服務(wù)或不服務(wù)，如此一來(lái)，便會(huì)形成惡性循環(huán)，對(duì)小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護(hù)極為不利。

3、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是業(yè)余的松散的沒(méi)有法律地位的非贏利組織，而業(yè)主委員會(huì)只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，法無(wú)明文規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織，這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱，如建設(shè)單位能自行決定挪用專項(xiàng)維修資金，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理費(fèi)，自行出賣或出租公共停車場(chǎng)等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，就會(huì)發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業(yè)主委員會(huì)成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發(fā)生過(guò)幾起此類案件。

4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無(wú)處罰責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)召開，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法及時(shí)成立，業(yè)主與物業(yè)公司（開發(fā)商）發(fā)生矛盾時(shí)無(wú)法及時(shí)有效地解決。物管條例第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)

行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！钡?0條明確規(guī)定，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)在當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由此可知，地方房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主大會(huì)成立有監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的召開是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開的。但從實(shí)際操作來(lái)看，困難極大。一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國(guó)家管理部門，卻在原有基礎(chǔ)上無(wú)故增加其負(fù)擔(dān)，而得不到相應(yīng)報(bào)酬，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是難以調(diào)動(dòng)其積極性的；二是業(yè)主大會(huì)早已被看成是物業(yè)公司的“對(duì)手”，如果其按時(shí)成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利，物業(yè)公司（開發(fā)商）即有被監(jiān)督的可能，再加上政府部門的監(jiān)督，物業(yè)公司想投機(jī)更是難上加難，只好循規(guī)蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會(huì)的。在此情況下，如業(yè)主大會(huì)遭遇阻撓時(shí)，地方房管部門應(yīng)當(dāng)如何做，如地方房管部門未盡其職時(shí)，又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任？這些問(wèn)題由于物管條例未曾規(guī)定，所以，在實(shí)際操作中，地方房管部門幾乎都不管。

二、解決對(duì)策

前面已經(jīng)提到，我國(guó)物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中的困境極不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，因此，完善我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法規(guī)，是解決上述困境必須著力解決的一項(xiàng)問(wèn)題。有鑒于此，特提出以下對(duì)策：

1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。規(guī)定入住率達(dá)到一定比例（如30——50）或首次交付使用達(dá)到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會(huì)成立的，一定比例（如10——15）的業(yè)主可向房管部門申請(qǐng)強(qiáng)制成立業(yè)主大會(huì)，房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持，否則，業(yè)主可向上一級(jí)行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。

業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，在一定期限內(nèi)（如6個(gè)月）應(yīng)當(dāng)做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定，在選聘新物業(yè)公司期間，建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料說(shuō)明文件等移交業(yè)主委員會(huì)保管，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)委托業(yè)主委員會(huì)在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè)，定聘后，業(yè)主委員會(huì)再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，最終對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔(dān)罪現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。

2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來(lái)自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系?？梢哉f(shuō)，成立業(yè)主委員會(huì)這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系就如公司董事會(huì)與股東會(huì)的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)內(nèi)部機(jī)關(guān)，而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格！這對(duì)于當(dāng)事人的訴訟、對(duì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益的及時(shí)有效保護(hù)，以及對(duì)法院的案件審理工作都將帶來(lái)很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。也使物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中脫節(jié)，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

3、用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系——服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系、業(yè)主大會(huì)與政府的關(guān)系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對(duì)性地解決物業(yè)管理糾紛，以南寧市澳洲麗園物業(yè)管理為例，物業(yè)管理公司就明確了本身的權(quán)利義務(wù)和地位，對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題都能及時(shí)有效地以解決。這種到位的服務(wù)深受業(yè)主歡迎。業(yè)主就更加支持物業(yè)管理公司的正常管理活動(dòng)，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協(xié)助，共同搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全衛(wèi)生、交通、綠化等工作。

4、明確地方房管部門的失職責(zé)任，把物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國(guó)務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī)，應(yīng)當(dāng)符合體現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則，在賦予有關(guān)行政機(jī)關(guān)必要的職權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)業(yè)主大會(huì)成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán)，只有如此，才能夠確保物業(yè)公司管理的規(guī)范化。

5、建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)。專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，對(duì)其使用情況、利息情況定期予以公布。從實(shí)際情況看，專項(xiàng)維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發(fā)商售房時(shí)按房款2收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購(gòu)房時(shí)不交專項(xiàng)維修基金，待用時(shí)再以業(yè)主大會(huì)決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)管理費(fèi)用中分兩部分，一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出，另一部分為專項(xiàng)維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項(xiàng)維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

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3、胡杰豐.業(yè)主委員會(huì)的法律困境與解決思路[J].《現(xiàn)代物業(yè)》20__年第3期.

篇7

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；精細(xì)化管理；

在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的行業(yè)發(fā)展背景環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)落后的財(cái)務(wù)管理制度，在很大程度上嚴(yán)重阻礙著企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的進(jìn)步及管理工作效率的提升，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中處在一個(gè)劣勢(shì)。為了企業(yè)價(jià)值最大化這一財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有必要針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所面臨的困境及分析

（一）物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范

前面也提到了，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)建筑行業(yè)，其發(fā)展極大帶動(dòng)與促進(jìn)著以物業(yè)管理為主的一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。隨著該行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸降低，無(wú)論是企業(yè)本身還是企業(yè)內(nèi)部員工，都缺乏一種執(zhí)行力。換言之，正是因?yàn)楝F(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范，導(dǎo)致在管理和工作環(huán)節(jié)缺乏執(zhí)行效力。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，過(guò)多的單純依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和自覺(jué)性來(lái)執(zhí)行，在缺乏相應(yīng)監(jiān)督和管理的工作環(huán)境中，各部門、各崗位職工或多或少都會(huì)造成一些不必要的工作失誤、經(jīng)濟(jì)損失。本人在工作過(guò)程中也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)該類問(wèn)題，企業(yè)部分管理工作人員，在其崗位工作當(dāng)中比較隨意，再加上對(duì)其缺少一種監(jiān)督機(jī)制的約束力，所以也常常出現(xiàn)一些實(shí)物資源流失的不良現(xiàn)象，無(wú)形之中就增加了物業(yè)企業(yè)管理成本、營(yíng)業(yè)成本。

（二）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)參差不齊

新時(shí)期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起與發(fā)展，極大帶動(dòng)了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)新理念的發(fā)展，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)管理模式也由傳統(tǒng)的注重管理逐步向現(xiàn)代的注重服務(wù)方向來(lái)轉(zhuǎn)變。在這種市場(chǎng)繁榮發(fā)展的大趨勢(shì)下，更多的企業(yè)也相繼投入到物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)中來(lái)，同時(shí)對(duì)于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)各個(gè)層次的員工，綜合素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力參差不齊。雖然企業(yè)管理層、部門領(lǐng)導(dǎo)比較注重企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，但是由于各個(gè)層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質(zhì)普遍較低，也就導(dǎo)致他們?cè)趯?duì)待財(cái)務(wù)管理工作的態(tài)度上出現(xiàn)一定的偏差。簡(jiǎn)單一點(diǎn)講，就是指物業(yè)管理企業(yè)基層員工沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)管理及未來(lái)發(fā)展的重要影響程度。

（三）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段相對(duì)落后

現(xiàn)階段我國(guó)已然進(jìn)入到了“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”核心力量下的互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代，在這一時(shí)期，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的大量研發(fā)與涌入，社會(huì)各行各業(yè)都在積極的尋求著更高一步的發(fā)展，并通過(guò)利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)來(lái)強(qiáng)化工作管理體系、實(shí)現(xiàn)提供工作效率的目的。物業(yè)企業(yè)當(dāng)前也正在朝著現(xiàn)代化以及全方位服務(wù)化方向去發(fā)展，其在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中所受到的威脅，除了來(lái)自于市場(chǎng)同行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅以外；另一方面則是來(lái)自于公司內(nèi)部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主。不少企業(yè)充分利用了這種發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)引入和應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)電子信息技術(shù)，迅速的提升了企業(yè)自身的信息化管理水平。但是，當(dāng)下絕大部分物業(yè)管理企業(yè)還是固守成規(guī)，不愿意去創(chuàng)新改變經(jīng)營(yíng)管理手段，還是堅(jiān)持以傳統(tǒng)物業(yè)管理方式來(lái)工作。在這種情況下，企業(yè)在市場(chǎng)信息收集、傳遞以及獲取業(yè)主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴(yán)重制約著物業(yè)企業(yè)管理工作的順利進(jìn)展以及整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理策略

（一）提高財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展與建設(shè)的過(guò)程中，必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展對(duì)整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要程度。包括各部門領(lǐng)導(dǎo)、基層員工在內(nèi)，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識(shí)理念，特別是各部門基層員工，需要對(duì)其統(tǒng)一化指導(dǎo)和管理，將財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)核心工作來(lái)對(duì)待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實(shí)施層面，可將其劃分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。首先，第一點(diǎn)就是要開展全員普及企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程等相應(yīng)的管理活動(dòng)，要讓每個(gè)部門、每一個(gè)在崗員工清楚地認(rèn)識(shí)到自己是財(cái)務(wù)管理工作某個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行者。其次，第二點(diǎn)就是構(gòu)建“精細(xì)化”企業(yè)文化。特別是對(duì)于大多數(shù)中小企業(yè)而言，通過(guò)建設(shè)企業(yè)文化可以起到更好的宣傳效應(yīng)，一來(lái)可以迅速創(chuàng)建與提升企業(yè)品牌效應(yīng)，二來(lái)可以讓企業(yè)各部門員工在受到企業(yè)文化影響之下，逐步樹立養(yǎng)成一種“節(jié)約”意識(shí)，這也不失為實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的有效手段。以北京某家物業(yè)管理公司為例，該公司對(duì)于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當(dāng)然，這也是企業(yè)文化的一部分。企業(yè)通過(guò)在晨練過(guò)程中喊口號(hào)的方式來(lái)時(shí)刻提醒著員工要樹立一種節(jié)約意識(shí)，時(shí)刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓(xùn)的流程以及公司規(guī)章制度來(lái)開展與執(zhí)行。

（二）構(gòu)建并完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制

關(guān)于這一點(diǎn)也可以將其具體分為兩個(gè)管理層面，即外在的管理方式和內(nèi)在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業(yè)需要制定成文的規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理體系。比如，重新規(guī)范各項(xiàng)工作的操作指南，或者結(jié)合著國(guó)家法律以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來(lái)制定出有利于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的規(guī)章性文件。其中值得特別注意的事項(xiàng)就是，上述所提到的文件必須具有某種指導(dǎo)意義，指導(dǎo)意義可以不夠具體，但一定要明確大的發(fā)展方向。比如某物業(yè)管理公司所承擔(dān)的一所小區(qū)內(nèi)，有保潔工作者、還有保安，該企業(yè)在提高外包服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將一系列具有同向性的服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)一歸屬到一個(gè)范圍內(nèi)部，簡(jiǎn)單一點(diǎn)講就是將保潔、保安外包服務(wù)中所涉及到的財(cái)務(wù)管理這塊，從整體上予以統(tǒng)一規(guī)范。其次，在內(nèi)在的工作管理層面上，主要指對(duì)能夠具體實(shí)現(xiàn)的操作服務(wù)予以規(guī)范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的執(zhí)業(yè)行為，基于此構(gòu)建財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，嚴(yán)格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督控制力度，從而就很有效的避免了企業(yè)及各部門之間出現(xiàn)財(cái)務(wù)混亂或者是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息不真實(shí)的現(xiàn)象的發(fā)生。在信息化軟件操作管理方面，目標(biāo)就是強(qiáng)化在部門信息管理領(lǐng)域的職能作用發(fā)揮程度，在這一方面，重點(diǎn)可以圍繞著成本核算等軟件進(jìn)入的權(quán)限問(wèn)題來(lái)展開。因?yàn)樵谝酝畔⒒浖僮鞴芾憝h(huán)節(jié)，一些擁有系統(tǒng)密碼的管理人員沒(méi)有受到相應(yīng)的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進(jìn)入賬務(wù)系統(tǒng)，這種情r下就非常容易造成企業(yè)精細(xì)化管理信息失真。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意對(duì)信息化軟件的日常維護(hù)以及安全保護(hù)管理工作。

三、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理決策，是現(xiàn)代化企業(yè)制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)期不斷引領(lǐng)企業(yè)走向成功的階梯。通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理已是大勢(shì)所趨，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入的挖掘以及層次化、精細(xì)化的分析，才能促使企業(yè)最終做出有助于企業(yè)立足發(fā)展的管理決策與營(yíng)銷活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

一、正確理解企業(yè)戰(zhàn)略

企業(yè)戰(zhàn)略是制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要依據(jù)，只有符合企業(yè)戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略才能促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才是具有價(jià)值的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。但有調(diào)查顯示：只有部分企業(yè)要求財(cái)務(wù)部門在初期就深入?yún)⑴c企業(yè)戰(zhàn)略的討論，另外一部分企業(yè)是將企業(yè)戰(zhàn)略與規(guī)劃完全分開的，這些企業(yè)認(rèn)為，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)以市場(chǎng)、客戶和消費(fèi)者為重心，規(guī)劃主要涉及內(nèi)部資源的分配和預(yù)算，只有規(guī)劃才與財(cái)務(wù)相關(guān)，規(guī)劃本身并不是戰(zhàn)略；因此，這些企業(yè)在討論企業(yè)戰(zhàn)略時(shí)，為了將討論的重點(diǎn)放在了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上而不是放在內(nèi)部資源的分配問(wèn)題上，在前幾輪的企業(yè)戰(zhàn)略會(huì)議上是禁止談?wù)撠?cái)務(wù)要素和圖表資源的；但這些企業(yè)同時(shí)也認(rèn)為，分配必須受制于企業(yè)戰(zhàn)略。因此，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定，必須建立在正確理解企業(yè)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上。

此外，由于企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在不斷的更換，而且新上任的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人有從企業(yè)內(nèi)部晉升的，也有從外部招募的。但據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示：無(wú)論是從內(nèi)部晉升的還是從外部招募的，有超過(guò)55%的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在走馬上任后的頭100天中，最重要的工作是了解公司戰(zhàn)略以及相應(yīng)的推動(dòng)因素。這些推動(dòng)因素包括公司的盈利途徑、利潤(rùn)率優(yōu)勢(shì)、投資資本回報(bào)率以及其各自的原因等，以便制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

因此，無(wú)論是受何種因素的影響，為了制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)要求的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人都必須認(rèn)真研究并正確理解企業(yè)戰(zhàn)略。

二、樹立以價(jià)值為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)

作為企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)，可以是利潤(rùn)最大化，也可以是每股盈余最大化，還可以是股東財(cái)富最大化即企業(yè)價(jià)值最大化。但由于利潤(rùn)最大化沒(méi)有考慮利潤(rùn)的取得時(shí)間、所獲利潤(rùn)和投入資本額的關(guān)系、所獲取利潤(rùn)和所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系等因素；每股盈余最大化也沒(méi)有考慮每股盈余取得的時(shí)間和每股盈余的風(fēng)險(xiǎn)等因素；只有股東財(cái)富最大化即企業(yè)價(jià)值最大化綜合考慮了這些因素。而且由于企業(yè)價(jià)值最大化所進(jìn)行的是價(jià)值管理，而價(jià)值管理又是綜合性的管理工具，既可以用來(lái)推動(dòng)價(jià)值創(chuàng)造的觀念，并深入到企業(yè)各個(gè)管理層和一線職工中，又與企業(yè)資本提供者要求比資本投資成本更高收益的目標(biāo)相一致，從而有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值和股東財(cái)富的最大化。因此，現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理就要求企業(yè)建立以價(jià)值管理為核心的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理體系。

三、建立以價(jià)值為基礎(chǔ)的系統(tǒng)和具體的業(yè)績(jī)衡量標(biāo)準(zhǔn)

以價(jià)值為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略須形成一系列的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，這些業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)既包括財(cái)務(wù)的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，也包括非財(cái)務(wù)的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)。其中：關(guān)鍵性的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)、總資產(chǎn)收益率、資本收益率、凈現(xiàn)值、股價(jià)、股票市值等，關(guān)鍵性的非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)包括市場(chǎng)占有率、顧客滿意度、產(chǎn)品與創(chuàng)新以及員工與服務(wù)等。這些指標(biāo)衡量的目標(biāo)與價(jià)值管理戰(zhàn)備目標(biāo)一致，并可以對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)起到較好的補(bǔ)充作用。

傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)衡量標(biāo)準(zhǔn)主要有產(chǎn)量、市場(chǎng)份額、產(chǎn)值、銷售收入及其增長(zhǎng)率、會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)、每股收益等。在這些業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)中，產(chǎn)量、市場(chǎng)份額指標(biāo)在提供財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)信息方面存在較大缺陷，有可能出現(xiàn)在企業(yè)虧損的情況下還增加產(chǎn)量和市場(chǎng)份額的情形，從而不能及時(shí)反映出企業(yè)價(jià)值已經(jīng)遭到損害；產(chǎn)值、銷售收入及其增長(zhǎng)率指標(biāo)，忽視了生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等；會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)、每股收益指標(biāo)只注重賬面利潤(rùn)，忽視了資金成本。這些業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)體系都有可能損害企業(yè)價(jià)值。

例如：某企業(yè)的總資產(chǎn)為30000萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期有息負(fù)債為10000萬(wàn)元，所有者權(quán)益為20000萬(wàn)元，其某年度的會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)為2500萬(wàn)元，長(zhǎng)期有息負(fù)債的成本為10%，所有者權(quán)益的機(jī)會(huì)成本為20%，企業(yè)所得稅率為25%。

則：其加權(quán)平均資金成本率為[10000×10%×（1-25%）×1/3+20000×20%×2/3]=15.83%，其投資資本收益率為[2500+10000×10%×（1-25%）]÷30000=10.83%

其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為（10.83%-15.83%）×30000=-1500萬(wàn)元

如果該企業(yè)某年度的會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)為4000萬(wàn)元，其他條件不變，則：其投資資本收益率為[4000+10000×10%×（1-25%）]÷30000=15.83%

其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為(15.83%-15.83%）×30000=0萬(wàn)元

如果該企業(yè)某年度的會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)為4900萬(wàn)元，其他條件不變，則：其投資資本收益率為[4900+10000×10%×（1-25%）]÷30000=18.83%

其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為（18.83%-15.83%）×30000=900萬(wàn)元

由此可見：從會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，該企業(yè)當(dāng)年都是盈利的。但從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)其會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)為2500萬(wàn)元時(shí)，在支付了債權(quán)人的利息后，還不能滿足所有者要求的最低投資成本要求，在這種情況下，該企業(yè)當(dāng)年不但沒(méi)有為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，反而損害了企業(yè)的價(jià)值。當(dāng)其會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)為4000萬(wàn)元時(shí)，在支付了債權(quán)人的利息后，正好能滿足了所有者所要求的最低投資成本要求，并沒(méi)有為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，所以也是無(wú)利可圖的。只有其當(dāng)年的會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)大于4000萬(wàn)元時(shí)，其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)才為正數(shù)，才是真正地為企業(yè)創(chuàng)造了價(jià)值。出現(xiàn)這種差異的主要原因是會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)沒(méi)有考慮所有者權(quán)益部分的資本成本，把所有者所提供的資金都當(dāng)成了免費(fèi)的午餐。

四、結(jié)合企業(yè)不同的發(fā)展階段，進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

人的一生要經(jīng)過(guò)童年、青少年、中年和老年幾個(gè)階段，而且在不同階段的理財(cái)方式是不同的，比如，在青少年階段要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)富，到了中年的時(shí)候就要學(xué)會(huì)打理財(cái)富，到了老年的時(shí)候要能守住財(cái)富。企業(yè)的生命周期和人的生命周期相類似，分為創(chuàng)立期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期4個(gè)階段，由于企業(yè)在不同發(fā)展階段的總風(fēng)險(xiǎn)（包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）不同，因此，為了控制企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)，就必須結(jié)合企業(yè)所處的不同發(fā)展階段，進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理。

眾所周知：企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)是由經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成的，而且企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)=企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)×企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)戰(zhàn)略確定后，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就確定了，所以，為了控制企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)，就必須調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是由企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)所決定的，所以，調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上就是調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及資金來(lái)源渠道、股利分配政策。由此可見，企業(yè)在不同發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，決定了其資本結(jié)構(gòu)、資金來(lái)源渠道和相應(yīng)的股利政策。也就是說(shuō)，為了控制企業(yè)在不同發(fā)展階段的總風(fēng)險(xiǎn)，必須采用與之相適應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理目標(biāo)，通俗的講，就是與之相適應(yīng)的籌集、使用和管理資金的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（一）創(chuàng)立期的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

處于創(chuàng)立期的企業(yè)，由于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況具有極大的不確定性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很高。因此，為了控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)，一般采用低風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)益資本進(jìn)行融資，資金來(lái)源主要以從事高風(fēng)險(xiǎn)投資而要求高回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)投資為主要渠道，比如股份企業(yè)可以通過(guò)發(fā)售股票吸引風(fēng)險(xiǎn)投資者進(jìn)行融資，有限責(zé)任公司可以通過(guò)實(shí)收資本進(jìn)行融資。同時(shí)，由于此階段企業(yè)的資金需求量比較大，內(nèi)部積累一般滿足不了資金需求，因此，此階段一般采用低股利政策或者零股利政策（即剩余股利政策）；對(duì)于一般合伙人，一般采用低工資或者不拿工資的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是資本需求，因此，此階段的財(cái)務(wù)預(yù)算一般以資本預(yù)算為起點(diǎn)。

（二）成長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，由于銷售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低，戰(zhàn)略也會(huì)隨之而調(diào)整到營(yíng)銷活動(dòng)上來(lái)，導(dǎo)致對(duì)資金的需求量仍然很大。但由于此階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大降低，因此，為了滿足資金需求，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?fù)債融資，使資產(chǎn)負(fù)債率適當(dāng)提高，以利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。資金來(lái)源主要以私募、公開募集或者上市為主要融資渠道。同時(shí)，由于此階段企業(yè)的評(píng)估等級(jí)有所建立，為了獲取低成本和高彈性的資金，可以采取發(fā)行諸如認(rèn)股權(quán)證、可轉(zhuǎn)換債券等證券的方式進(jìn)行融資。同時(shí)，由于此階段已經(jīng)開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，可以適當(dāng)提高股利分配水平（一般采用低股利加額外股利政策），以吸引新的投資者；對(duì)于一般合伙人，一般采用底薪加提成的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是銷售增長(zhǎng)，因此，此階段的財(cái)務(wù)預(yù)算一般以銷售預(yù)算為起點(diǎn)進(jìn)行編制。值得注意是：雖然此階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所降低，但仍然存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，還是應(yīng)當(dāng)以新進(jìn)入的投資者投入資金為主，少量的負(fù)債融資為輔。

（三）成熟期的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

進(jìn)行成熟期后，戰(zhàn)略會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整，由成長(zhǎng)期的關(guān)注市場(chǎng)和市場(chǎng)份額轉(zhuǎn)移到關(guān)注盈利能力和獲取利潤(rùn)上來(lái)。此階段企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很小，也會(huì)產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流入，同時(shí)，企業(yè)的再投資機(jī)會(huì)變得狹窄，資金的需求量降低。因此，為了充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)并合理節(jié)約所得稅成本，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大債務(wù)融資比例，包括借債回購(gòu)股份等，以提高資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)，由于再投資機(jī)會(huì)減少，企業(yè)很難找到能夠滿足股東原先所要求的預(yù)期報(bào)酬率的投資項(xiàng)目，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高股利支付率并采用固定股利政策，把富余資金分配給股東，以實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富最大化的財(cái)務(wù)目標(biāo)。同時(shí)，為了提高員工滿意度，留住人才，此階段一般采用較高的固定工資。此外，由于此階段的主要矛盾是提高盈利能力以獲取較高的利潤(rùn)，因此，此階段的財(cái)務(wù)預(yù)算一般以成本控制為編制起點(diǎn)。

（四）衰退期的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

處于此階段的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)開始下滑，高額的固定成本會(huì)使得企業(yè)很快陷入虧損的局面。但由于此時(shí)處于低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)階段，因此，為了合理節(jié)約稅收成本，最大限度地提高企業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以短期借款為主要融資渠道，提高資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)，雖然此階段的現(xiàn)金流量已經(jīng)開始逐漸減少，但由于企業(yè)已慢慢地瀕臨關(guān)閉，對(duì)資金的需求量大大減少，所以一般采用剩余股利政策，提高股利支付率，將所產(chǎn)生的利潤(rùn)都通過(guò)股利的形式分配給股東。對(duì)一般合伙人而言，一般采用有彈性的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是收回現(xiàn)金，因此，此階段的財(cái)務(wù)預(yù)算一般以現(xiàn)金流量為起點(diǎn)進(jìn)行編制。

篇9

關(guān)鍵詞：企業(yè)；物流管理；措施

一、引言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的生產(chǎn)之中對(duì)于物資的供應(yīng)也是越來(lái)越看重，良好的企業(yè)內(nèi)部物流管理體系是確保企業(yè)物資供應(yīng)正常的前提，也是企業(yè)正常生產(chǎn)和運(yùn)行的先決條件。企業(yè)之中，物資的供應(yīng)部門不僅僅屬于生產(chǎn)的先遣部隊(duì)，同時(shí)也是企業(yè)生產(chǎn)急行軍，同樣也是企業(yè)生產(chǎn)的后勤服務(wù)保障，它在企業(yè)之中承擔(dān)的責(zé)任以及體現(xiàn)的功能是其他部門無(wú)法取代的。提升企業(yè)內(nèi)部物流管理水平，應(yīng)該是企業(yè)自發(fā)的一種行為，同樣應(yīng)該是企業(yè)內(nèi)部的一種需求，物流管理水平的提升對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)以及企業(yè)的正常運(yùn)行是有著不可估量的作用和意義。

二、思想上重視企業(yè)內(nèi)部物流管理

企業(yè)內(nèi)部的物流管理，多年來(lái)一直在企業(yè)中處于尷尬的地位，特別是對(duì)于生產(chǎn)中的物流管理，物流管理導(dǎo)致物資供應(yīng)出現(xiàn)差錯(cuò)，影響了企業(yè)的正常生產(chǎn)。因此，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的物流管理，當(dāng)務(wù)之急那就是應(yīng)該改變對(duì)企業(yè)物流管理的認(rèn)識(shí)，從思想上重視企業(yè)物流管理，提高管理的水平，下面進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析：

企業(yè)在內(nèi)部物流管理上應(yīng)該轉(zhuǎn)變企業(yè)內(nèi)部物流的管理體制，完善物流的管理制度，進(jìn)而強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部物流管理的職能。企業(yè)應(yīng)該利用企業(yè)本身的管道儲(chǔ)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，使其能夠最大程度上服務(wù)于企業(yè)本身，在企業(yè)的管道儲(chǔ)運(yùn)方面，應(yīng)該重新設(shè)置專門的科室，將物流管理的基層站隊(duì)的一些二級(jí)部門轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部物流管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部物流管理職能的利用。企業(yè)應(yīng)該就物流管理制定一些類似于管理規(guī)定、網(wǎng)絡(luò)管理、內(nèi)部控制手冊(cè)、物資采購(gòu)、存貨企業(yè)物資采購(gòu)評(píng)審規(guī)定以及SAP物資模塊管理辦法等等，這些文件既強(qiáng)化了管理，又具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴Ｆ髽I(yè)應(yīng)該重視物流管理在企業(yè)內(nèi)部各部門的地位，從根本上去改變企業(yè)物流管理部門的地位，提升企業(yè)物流管理形象，使得企業(yè)物流管理的工作人員能夠本著積極的態(tài)度對(duì)待物流管理的工作。

三、完善企業(yè)內(nèi)部物流信息

完善企業(yè)內(nèi)部物流信息，這主要是針對(duì)企業(yè)內(nèi)部的物資采購(gòu)而言的，因此建立企業(yè)內(nèi)部物流信息系統(tǒng)也是最重要的手段，而物流信息系統(tǒng)應(yīng)該要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部物資供應(yīng)、詳細(xì)的采購(gòu)需求以及采購(gòu)計(jì)劃。下面就簡(jiǎn)單地闡述：

第一，做到了解和評(píng)估材料需求情況。作為物資供應(yīng)工作人員應(yīng)該利用目前先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)企業(yè)公司對(duì)采購(gòu)的材料的需求情況以及企業(yè)或者公司的生產(chǎn)銷售計(jì)劃還有就是企業(yè)公司的材料庫(kù)存的情況以及所剩余訂單的信息情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)這些，而做出一個(gè)大體的采購(gòu)量，保證物流工作能夠正常進(jìn)行。第二，確定基本采購(gòu)數(shù)量。對(duì)于一個(gè)企業(yè)或者公司來(lái)說(shuō)，適當(dāng)?shù)牟牧喜少?gòu)數(shù)量和時(shí)間對(duì)于滿足企業(yè)的公司生產(chǎn)的用料需求有著直接重大的影響。所以，確定一個(gè)基本的采購(gòu)數(shù)量對(duì)公司企業(yè)的生產(chǎn)有著不可估量的影響的。而要做到這個(gè)基本量得確定，那么首先就應(yīng)該將公司的生產(chǎn)需求和市場(chǎng)需求綜合后轉(zhuǎn)變成生產(chǎn)計(jì)劃，把綜合后的生產(chǎn)的需求量減去已存在產(chǎn)品的數(shù)量。其次是要精確的計(jì)算可用庫(kù)存量，以便采購(gòu)時(shí)能夠準(zhǔn)確地掌握采購(gòu)的信息，給企業(yè)內(nèi)部物流管理提供最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。第三，計(jì)算剩余的訂單數(shù)，這能夠更加準(zhǔn)確的根據(jù)需求確定數(shù)量，不至于浪費(fèi)或者短缺。通過(guò)這三者的了解和計(jì)算，對(duì)采購(gòu)數(shù)量做到一個(gè)基本的確定。從而進(jìn)一步的對(duì)企業(yè)的內(nèi)部物流工作進(jìn)行妥善的計(jì)劃安排，

四、企業(yè)內(nèi)部物流管理工作人員的培訓(xùn)

隨著目前的社會(huì)的發(fā)展以及企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)的多元化，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部物流管理而言，傳統(tǒng)的管理方式以及傳統(tǒng)的物資供應(yīng)管理人員已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展了。未來(lái)企業(yè)物流管理必然是走向現(xiàn)代先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息管理。因此對(duì)于企業(yè)物流管理人員的培訓(xùn)也是勢(shì)在必行，具體培訓(xùn)的內(nèi)容如下：對(duì)企業(yè)內(nèi)部物流管理人員應(yīng)該進(jìn)行專門的企業(yè)財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)，確保企業(yè)內(nèi)部物流管理方面的資金投入合理；對(duì)內(nèi)部物流管理人員進(jìn)行計(jì)算機(jī)技術(shù)以及管理進(jìn)行培訓(xùn)，確保企業(yè)在這方面的發(fā)展能夠跟上時(shí)代的步伐。另外，要改善企業(yè)內(nèi)部物流管理人員的現(xiàn)狀，在培訓(xùn)現(xiàn)有員工整體素質(zhì)之外，還可以通過(guò)各種優(yōu)勢(shì)政策直接引進(jìn)物流管理方面的大學(xué)專業(yè)人才以及引進(jìn)具有物流管理經(jīng)驗(yàn)的工作人員。

五、溝通協(xié)調(diào)

任何一個(gè)企業(yè)都不是單獨(dú)的存在，是由具有各種功能性質(zhì)的部門共同聯(lián)合，上文已經(jīng)介紹到物流管理部門既屬于生產(chǎn)的先遣部隊(duì)，同時(shí)也是企業(yè)生產(chǎn)急行軍，同樣也是企業(yè)生產(chǎn)的后勤服務(wù)保障，簡(jiǎn)單地說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部的物流管理部門是專門為服務(wù)其他部門而存在的，因此，溝通協(xié)調(diào)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部物流管理來(lái)說(shuō)是極其重要的。

在溝通協(xié)調(diào)上，應(yīng)該從以下的兩方面入手：企業(yè)內(nèi)部物流管理部門與系統(tǒng)內(nèi)部的溝通，與內(nèi)部得溝通應(yīng)該做到生產(chǎn)計(jì)劃，以及企業(yè)財(cái)務(wù)還有各個(gè)物資需求的溝通，保證生產(chǎn)物資信息的全面，不造成企業(yè)物資浪費(fèi)以及資金的浪費(fèi)；企業(yè)內(nèi)部物流管理部門與系統(tǒng)外部的聯(lián)系，這些聯(lián)系應(yīng)該包括與物資供應(yīng)商的聯(lián)系，和施工隊(duì)的材料申報(bào)與驗(yàn)收，確保能夠?qū)ζ髽I(yè)物流管理采購(gòu)過(guò)程中的產(chǎn)品性能特性以及價(jià)格有基本了解，防止不必要的浪費(fèi)發(fā)生。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，提升企業(yè)內(nèi)部物流管理水平，從物資管理人員方面的角度，企業(yè)內(nèi)部物流管理的工作人員應(yīng)該具有基本企業(yè)物流管理才能以及擁有基本的現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)；從企業(yè)內(nèi)部的角度，企業(yè)內(nèi)部物流管理應(yīng)該得到該有重視，以及應(yīng)該就企業(yè)內(nèi)部物流管理而制定一些符合企業(yè)實(shí)際的制度準(zhǔn)則。總之，在企業(yè)內(nèi)部物流管理方面，采用的先進(jìn)的現(xiàn)代化物流信息管理已經(jīng)是企業(yè)內(nèi)部物流管理的必然趨勢(shì)，這也是提升企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要舉措。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

摘 要 隨著我國(guó)電力企業(yè)物資管理的快速發(fā)展，對(duì)物資的處理方法及手段要求也越來(lái)越現(xiàn)代化，物資管理的水平也需要不斷的提高和深化。物資管理是電力企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)管理過(guò)程中一個(gè)十分重要的部分，不只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地進(jìn)料、收料與發(fā)料，物資管理水平的高低直接影響到整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)管理水平。一個(gè)企業(yè)要想有一個(gè)科學(xué)化、現(xiàn)代化的物資管理體系，就必須要有一套精細(xì)化物資管理措施。

關(guān)鍵詞 企業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)物資 管理

一、倉(cāng)儲(chǔ)管理是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的有效途徑

倉(cāng)儲(chǔ)，即利用倉(cāng)庫(kù)存放、儲(chǔ)存未及時(shí)使用的物資的行為。其管理是指以保管活動(dòng)為中心，從倉(cāng)庫(kù)接收物資入庫(kù)開始，到按需要把物資全部完好地發(fā)出去的全過(guò)程管理。其業(yè)務(wù)流程，主要由入庫(kù)、保管、出庫(kù)三個(gè)階段所組成。且要始終堅(jiān)持“推陳儲(chǔ)新，先進(jìn)先出，按需供應(yīng)，節(jié)約用料”的工作原則。

（一）“預(yù)防為主、防治結(jié)合”是物資養(yǎng)護(hù)的基本方針，根據(jù)不同的性能特點(diǎn)，結(jié)合本地自然條件，對(duì)物資采取不同的科學(xué)保管和保養(yǎng)方法，對(duì)物資進(jìn)行妥善保管，采取有效的維護(hù)保養(yǎng)措施。做好“防”就可以減少“治”或者避免“治”。

（二）庫(kù)容庫(kù)貌管理是指對(duì)倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)區(qū)合理劃分、標(biāo)識(shí)醒目、衛(wèi)生清潔等方面進(jìn)行管理，合理劃分出倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)區(qū)、庫(kù)房和倉(cāng)位（貨架），做到貨架無(wú)灰塵，地面無(wú)雜物，庫(kù)內(nèi)窗明架凈；庫(kù)存物資要做到“四號(hào)定位、五五擺放，分區(qū)分類，合理堆放”。

（三）要做好倉(cāng)儲(chǔ)安全工作，必須貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主”的方針。就是說(shuō)，倉(cāng)庫(kù)的所有工作人員和各項(xiàng)工作都要“防”字當(dāng)頭，防微杜漸，防患于未然，及時(shí)排除各種不安全因素，以避免和減少各種事故的發(fā)生。

二、倉(cāng)庫(kù)是企業(yè)物資供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分

倉(cāng)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理是一個(gè)循環(huán)漸進(jìn)、逐步深入的過(guò)程，不斷探索標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)建設(shè)和管理的新途徑、新方法、新舉措，持續(xù)深化標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)建設(shè)，使倉(cāng)庫(kù)各項(xiàng)管理改造更上一層樓。倉(cāng)庫(kù)是企業(yè)各種物資周轉(zhuǎn)儲(chǔ)備的環(huán)節(jié)，同時(shí)擔(dān)負(fù)著物資管理的多項(xiàng)業(yè)務(wù)職能。它的主要任務(wù)是：保管好庫(kù)存物資，做到數(shù)量準(zhǔn)確，質(zhì)量完好，確保安全，收發(fā)迅速，面向生產(chǎn)，服務(wù)周到，降低費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)的選址應(yīng)遵循以下要素：物料驗(yàn)收便捷、物料進(jìn)倉(cāng)容易、物料儲(chǔ)存方便、倉(cāng)庫(kù)工作順當(dāng)、倉(cāng)儲(chǔ)合適而安全、容易出庫(kù)、容易搬運(yùn)，最主要的是交通要道便利。其管理應(yīng)遵循“6S”的管理理念，即整理、整頓、清掃、清潔、素養(yǎng)、安全。不再是起初理解的僅僅是打掃好衛(wèi)生，擺放好東西而已。

三、物資質(zhì)量管理對(duì)電網(wǎng)安全運(yùn)行的的重要意義

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)和社會(huì)對(duì)電力的依賴程度越來(lái)越高，電力行業(yè)安全生產(chǎn)的特殊重要性也越來(lái)越明顯。電網(wǎng)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、涉及千家萬(wàn)戶的基礎(chǔ)性、公益性事業(yè)，電網(wǎng)物資質(zhì)量在電網(wǎng)工程質(zhì)量鏈條中也越來(lái)越重要。要加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督體系建設(shè)，優(yōu)化配置質(zhì)量監(jiān)督業(yè)務(wù)資源。首先要做到“到必收，收必?fù)?，檢必糾”。其次要健全質(zhì)量監(jiān)督工作運(yùn)行管控機(jī)制，規(guī)范物資質(zhì)量問(wèn)題的整改與驗(yàn)收，把好物資入網(wǎng)前的質(zhì)量關(guān)，全面實(shí)施在網(wǎng)運(yùn)行物資全壽命周期質(zhì)量監(jiān)督管理，是電網(wǎng)安全運(yùn)行的有力保障！

四、實(shí)現(xiàn)物資信息化管理，提高物資管理水平

為了讓物資管理工作做到系統(tǒng)化、規(guī)范化和網(wǎng)絡(luò)化，必須采用信息化手段，把物資計(jì)劃、采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、供應(yīng)商等的管理納入網(wǎng)絡(luò)管理之中，有效地利用共享信息資源，改善企業(yè)管理環(huán)節(jié)，實(shí)施有效控制與全程管理。 ERP：英文為Enterprise Resource Planning。物資模塊是ERP系統(tǒng)五大模塊之一，主要包括物資需求、采購(gòu)管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、查詢分析等內(nèi)容，在整個(gè)ERP流程中起著承上啟下、無(wú)法替代的重要作用。

（一）其主要宗旨是對(duì)企業(yè)所擁有的人、財(cái)、物、信息、時(shí)間和空間等綜合資源進(jìn)行綜合平衡和優(yōu)化管理，協(xié)調(diào)企業(yè)各管理部門，圍繞市場(chǎng)導(dǎo)向開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而取得最好的經(jīng)濟(jì)效益

（二）在ERP系統(tǒng)中，具有相關(guān)權(quán)限的人員在公司任何一臺(tái)電腦終端機(jī)上可隨時(shí)實(shí)時(shí)瀏覽查詢、跟蹤各種物資到貨、驗(yàn)收、領(lǐng)用、庫(kù)存等信息情況，如果物資使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，相關(guān)人員可以逆向追溯到驗(yàn)收人、采購(gòu)人、供應(yīng)商、采購(gòu)價(jià)格、詢價(jià)記錄、庫(kù)存情況等。信息透明，實(shí)現(xiàn)了采購(gòu)結(jié)算、質(zhì)量控制、入庫(kù)管理協(xié)同工作。

五、加強(qiáng)物資管理隊(duì)伍建設(shè)，提高員工綜合素質(zhì)