導(dǎo)語：如何才能寫好一篇店鋪經(jīng)營管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

合作人： 甲方：姓名______，性別___，年齡____，身份證號(hào)碼________________；

（以下簡(jiǎn)稱甲方） 乙方：姓名______，性別___，年齡____，身份證號(hào)碼________________。（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲、乙雙方本著誠信合作，互惠互利，公平、公正、公開的原則，決定對(duì)原甲方經(jīng)營的美容院實(shí)行股份合作經(jīng)營，現(xiàn)定如下協(xié)議： 合股經(jīng)營宗旨 精誠團(tuán)結(jié)，共同發(fā)展。 合股經(jīng)營項(xiàng)目和范圍 　 工商營業(yè)執(zhí)照登記的項(xiàng)目和范圍；共同經(jīng)營一家高檔次的美容院，具體地址為： ；店名為： 為保證雙方合作的公平、公正，特達(dá)成以下協(xié)議：

一、合作期限：自 年 月 日至 年 月 日。在合作期內(nèi)甲、乙雙方必須承擔(dān)所持 店股權(quán)比例的各種法律、民事責(zé)任。甲乙雙方應(yīng)積極對(duì) 店的經(jīng)營管理，協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系。合作期滿，若一方主動(dòng)退出，則本店的一切權(quán)益歸另一方所有；若則雙方都愿意繼續(xù)經(jīng)營此店,則雙方無條件繼續(xù)履行本協(xié)議規(guī)定，并續(xù)簽協(xié)議或延長期限。

二、 店實(shí)際總投資為人民幣 元整。 甲方出資人民幣 元整，占股權(quán) %； 乙方出資人民幣 元整，占股權(quán) %。 雙方出資期間：簽訂協(xié)議后3天內(nèi)50%到位，裝修過半100%到位。

三、由甲乙方全權(quán)負(fù)責(zé) 店的前期裝修、啟動(dòng)、正常營業(yè)等日常經(jīng)營管理，甲乙雙方共同制訂店鋪正常營業(yè)的總投資預(yù)算方案、結(jié)算清單。

四、甲、乙雙方都不得違反雙方認(rèn)可的規(guī)章制度，甲乙雙方共同研究制定經(jīng)營管理的規(guī)章制度，任何一方違反制度造成一定后果的，應(yīng)賠償對(duì)方產(chǎn)生的一切損失。

五、分紅方法：雙方按持股比例一月一分，個(gè)人承擔(dān)的稅金由個(gè)人自己申報(bào)交納。

六、違約處理：違約一方的股權(quán)歸另一方所有，股金不予退還，并賠償產(chǎn)生的一切損失。

七、若經(jīng)營虧損，甲、乙雙方均須根據(jù)投資比例承擔(dān)虧損額，及時(shí)把虧損補(bǔ)上。若任何一方出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月不把虧損額補(bǔ)上，則不補(bǔ)償虧損額的一方的股權(quán)作自動(dòng)放棄，歸另一方所有，同時(shí)必須承擔(dān)相應(yīng)股權(quán)比例的債務(wù)。若連續(xù)虧損3個(gè)月以上，則甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任，乙方有權(quán)享有與甲方同等權(quán)力參與本店的日常管理。

八、合作期內(nèi)如遇市政動(dòng)遷或人力不可抗拒的自然災(zāi)害等需中止合作的情況，若獲得外界補(bǔ)償、賠償?shù)?，甲、乙雙方按股份比例分配獲得的補(bǔ)償金、賠償款等。合作期間，若在雙方同意的條件下發(fā)生本店轉(zhuǎn)讓的情況，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)按出資比例分配。

九、甲、乙雙方對(duì)店鋪財(cái)務(wù)共同協(xié)商，任何一方都具有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)。雙方共同協(xié)商決定店鋪的管理制度，薪酬制度、業(yè)務(wù)經(jīng)營方式，利潤分配等。

篇2

2010年品牌受政策影響，將會(huì)有半數(shù)以上的品牌難以在央視，湖南衛(wèi)視及浙江衛(wèi)視的黃金強(qiáng)檔播出廣告，10年后30分鐘電視節(jié)目之允許播放1分45秒廣告，廣告費(fèi)用成倍翻番導(dǎo)致中小廠家難以支撐，被迫停播高端電視頻道的廣告，未來化妝品牌將會(huì)演繹兩級(jí)分化的局面，大品牌將會(huì)做大更大更強(qiáng)，小品牌會(huì)越來越小越來越?jīng)]有聲音。

廠家的未來趨勢(shì)多為自營連鎖店與加盟連鎖店為主，商超百貨渠道為輔助，打造專賣商超百貨三駕馬車提升品牌，形成產(chǎn)供銷一條龍自助型營銷模式。

千店連鎖萬店加盟級(jí)店鋪，壟斷區(qū)域以及全國的專賣市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)零售王國的夢(mèng)想，區(qū)域經(jīng)銷商只能做不入流的中小型店鋪，經(jīng)銷商未來會(huì)被廠家與專賣店夾在中間，上下受氣左右難受，未來十年廠家可以做大做強(qiáng)，專賣店可以布局全國連鎖全國，而經(jīng)銷商只能局限在區(qū)域內(nèi)難以做大。

未來大型廠家相互爭(zhēng)市場(chǎng)，一流品牌互相爭(zhēng)份額爭(zhēng)占有率，未來千店級(jí)店鋪爭(zhēng)地盤，區(qū)域連鎖店鋪爭(zhēng)高低，主要競(jìng)爭(zhēng)格局是廠家自營連鎖店鋪，全國級(jí)連鎖店鋪與區(qū)域優(yōu)勢(shì)連鎖店鋪之間相互競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)銷商層面主要是客戶資源與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)之爭(zhēng)，如果經(jīng)銷商不能成為店鋪的戰(zhàn)略合作伙伴，不能在商超百貨占有營銷優(yōu)勢(shì)，未來發(fā)展前景不容樂觀。

未來制模式將會(huì)受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，廠家自己開連鎖店鋪，大型連鎖專賣店自有品牌為主，廠家的品牌可以在自有渠道銷售，優(yōu)勢(shì)的品牌在區(qū)域型連鎖店鋪銷售，全流通無利潤品牌與小品牌會(huì)延續(xù)制模式。所以未來大品牌有前途，中級(jí)品牌有出路，小品牌前途未卜。

化妝品行業(yè)希望很大但問題也不少，經(jīng)歷20多年的發(fā)展，培養(yǎng)出銷售過十億元規(guī)模企業(yè)，總體有規(guī)模營銷有待創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有待加強(qiáng)。

雖然單品牌已經(jīng)突破3個(gè)億的銷售規(guī)模，但是還停留在推的初級(jí)層次，品牌的拉動(dòng)力不強(qiáng)為最大的劣勢(shì)，品牌營銷無訴求無特點(diǎn)無特色，停留在模仿跟隨孿生復(fù)制的低級(jí)層次，一流品牌必須是市場(chǎng)歡迎，經(jīng)銷商推崇受顧客喜愛的品牌，創(chuàng)新思路創(chuàng)新模式出奇方可制勝。

品牌定位停留在價(jià)格高中低，適合主流消費(fèi)的大眾化產(chǎn)品層面，未來必須市場(chǎng)細(xì)分科學(xué)定位，創(chuàng)新營銷模式開拓市場(chǎng)，迎合目標(biāo)顧客受經(jīng)銷商的歡迎的品牌有前途。

老板層面：大海航行靠舵手萬物生長靠太陽，車子跑得快全憑車頭帶，老板的思想決定企業(yè)的興衰，老板是企業(yè)的舵手是品牌的靈魂，老板想把品牌做強(qiáng)但缺乏行之有效的方法，轉(zhuǎn)變思路必須先改變經(jīng)營體制，聘請(qǐng)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人把企業(yè)做大把品牌做強(qiáng)。

企業(yè)高管層面整天琢磨怎么控制經(jīng)銷商，想方設(shè)法的向經(jīng)銷商壓貨，讓經(jīng)銷商無力顧及其它品牌，這是目光短淺急功近利的做法，品牌能夠成為經(jīng)銷商的戰(zhàn)略品牌，經(jīng)銷商對(duì)品牌絕對(duì)忠誠，停留在做政策刺激經(jīng)銷商，實(shí)在不行就延伸到營業(yè)員層面，讓營業(yè)員也得到好處主動(dòng)推薦品牌，市場(chǎng)高管層面還停留在紙上談兵的初級(jí)的層次，提高品牌的影響力是最終的目標(biāo)，因?yàn)槠放茽I銷的核心是顧客，品牌的終極目標(biāo)是培養(yǎng)忠誠的顧客群體。

上游廠家需要理論與實(shí)戰(zhàn)型的綜合人才，營銷需要思路企業(yè)必須走在行業(yè)的最前沿，市場(chǎng)推廣需要實(shí)力高管必須能打硬仗，幫助經(jīng)銷商開拓市場(chǎng)開發(fā)客戶建設(shè)銷售網(wǎng)點(diǎn)。

企業(yè)需要制定戰(zhàn)略樹立目標(biāo)，建立企業(yè)文化改變經(jīng)營體制，謀求做大做強(qiáng)而非順其自然的發(fā)展，老板要勇于放權(quán)敢于授權(quán)，讓跨國公司的職業(yè)經(jīng)理人來負(fù)責(zé)運(yùn)營，企業(yè)需要戰(zhàn)略品牌要規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)的要求迎合目標(biāo)顧客的需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品，一切圍繞市場(chǎng)一切圍繞發(fā)展一切圍繞顧客，三個(gè)一切為指導(dǎo)思想。

聘請(qǐng)跨國公司的職業(yè)經(jīng)理人，負(fù)責(zé)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，品牌規(guī)劃與市場(chǎng)運(yùn)作渠道推廣網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等工作，從戰(zhàn)略的角度指點(diǎn)江山，有方向有目標(biāo)后需要本土實(shí)戰(zhàn)型市場(chǎng)人才攻城掠地，跨國公司的職業(yè)經(jīng)理人理論豐富思路領(lǐng)先，本土人才熟悉市場(chǎng)可戰(zhàn)斗在一線，這樣的組合比較適合企業(yè)的現(xiàn)狀。

專賣店層面：大多數(shù)的店鋪在走連鎖模式，困擾專賣店發(fā)展有三個(gè)決定性因素，老板層面職業(yè)素養(yǎng)不高與經(jīng)營管理能力欠佳，缺乏優(yōu)秀的骨干員工，又難以留住優(yōu)秀的骨干，品牌區(qū)域限制店鋪難以跨區(qū)域擴(kuò)張，經(jīng)營模式管理體制困擾老板難以突破，缺乏骨干困擾店鋪發(fā)展速度，經(jīng)營模式營銷思路促銷方案困擾店鋪的業(yè)績，讓絕大多數(shù)的連鎖店鋪放慢發(fā)展的腳步。

連鎖店鋪老板做得心力憔悴，在家門口有一定規(guī)模還具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，跨區(qū)開店之后只能成為參與者與陪襯者，店鋪超過30家就亂了方寸，超過50家成沒了章法，超過100家以后加盟店開始脫離，加盟后脫離再加盟再脫離的往復(fù)循環(huán)，自己開直營店鋪看不過來管不好，專賣店連鎖發(fā)展必須依靠發(fā)展靠模式，建立經(jīng)營模式已到刻不容緩的地步。

專賣店需要總結(jié)經(jīng)營模式改變企業(yè)體制，用股份留住優(yōu)秀的店長，用年度分紅留住優(yōu)秀的營業(yè)員，用股份用期權(quán)留住優(yōu)秀的經(jīng)營管理人才，有人才店鋪才會(huì)有發(fā)展，店長勤奮敬業(yè)店鋪的生意才會(huì)興旺，營業(yè)員能力強(qiáng)業(yè)績穩(wěn)步提升利潤才會(huì)有保障。

六大問題急需解決，開新店選址難，選店長選營業(yè)員難，品牌規(guī)劃無章法，庫存管理混亂，促銷活動(dòng)效果差，成為老板難以解決的難點(diǎn)問題。

經(jīng)銷商層面：缺乏營銷思路缺乏專業(yè)素養(yǎng)，缺資金缺人馬缺網(wǎng)絡(luò)是經(jīng)銷商的最大軟肋，經(jīng)銷商接一個(gè)新品牌需要做一年的推廣，有些甚至做幾年的市場(chǎng)開拓工作，客戶需要單獨(dú)去談逐個(gè)跟蹤速度極慢，建立的合作關(guān)系對(duì)新品牌合作不起作用，說明客戶對(duì)經(jīng)銷商不相信，也說明經(jīng)銷商沒有成為終端店鋪的戰(zhàn)略合作伙伴。

經(jīng)銷商要接一個(gè)新品牌，嚴(yán)重影響到老品牌的投入，資金緊張始終困擾經(jīng)銷商， 缺乏營銷人才是最大弊病，員工的職業(yè)素養(yǎng)還不如專賣店的素質(zhì)高，豈能帶動(dòng)專賣店幫助店鋪?zhàn)龃笞鰪?qiáng)。

難以兌現(xiàn)承諾，合作之初對(duì)天發(fā)誓絕對(duì)能夠做到，合作之后折扣打到最低，透支自己的信譽(yù)換取短暫的合作，

經(jīng)銷商推廣新品牌，省級(jí)市場(chǎng)用九個(gè)月時(shí)間為合格經(jīng)銷商，六個(gè)月時(shí)間為優(yōu)秀經(jīng)銷商，三個(gè)月時(shí)間成功絕對(duì)是超級(jí)經(jīng)銷商，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)會(huì)搞定一個(gè)省級(jí)市場(chǎng)的案例。

經(jīng)銷商層面需要顧問型人才，策劃型人才與市場(chǎng)開拓型人才，顧問型人才服務(wù)專賣店老板，幫助店鋪?zhàn)鹘?jīng)營規(guī)劃，幫助店鋪培養(yǎng)人才做員工培訓(xùn)，策劃型人才幫助店鋪?zhàn)龃黉N方案，不要再讓店鋪的老板為做活動(dòng)頭疼，實(shí)戰(zhàn)性人才幫助店鋪?zhàn)鐾茝V提升業(yè)績，虛實(shí)兼顧人才組合成為店鋪的好伙伴老板的好幫手。

篇3

所謂“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報(bào)穩(wěn)定、升值潛力大的投資品種，現(xiàn)階段的“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死”的現(xiàn)象，其本質(zhì)不在于商業(yè)地產(chǎn)能不能銷售，而是商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步，――如果說住宅地產(chǎn)是一道一元一次方程式，那么商業(yè)地產(chǎn)就是一道多元多次方程式，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)營銷鏈剛剛達(dá)到小學(xué)生的水平，還達(dá)不到可以解開多元化方程式的中學(xué)水平。

商業(yè)地產(chǎn)，一道多元多次方程式

――深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司6年專業(yè)營銷實(shí)踐

同樣是在深圳的東門商業(yè)旺地，同樣是分割銷售的商場(chǎng)，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達(dá)商場(chǎng)，卻形成了強(qiáng)烈的經(jīng)營反差：九龍城商場(chǎng)人氣旺盛，不僅商場(chǎng)低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達(dá)商場(chǎng)空置嚴(yán)重，業(yè)主不得不打出自行招租的條幅。

在東門商業(yè)中心，類似八達(dá)商城遭遇的還有新2000廣場(chǎng)、金世界商業(yè)中心等物業(yè)，這些當(dāng)初銷售火爆的商場(chǎng)如今慘淡經(jīng)營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發(fā)者滑進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的深淵。

曾創(chuàng)下商鋪40萬元/平米天價(jià)的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關(guān)鍵在于開發(fā)商茂業(yè)集團(tuán)雄厚的經(jīng)營實(shí)力，九龍城也一度發(fā)生招商和經(jīng)營危機(jī)，業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中，如果沒有強(qiáng)大的經(jīng)營管理做后盾，相信就不會(huì)有九龍城的今天。

不僅是東門茂業(yè)九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業(yè)城、華強(qiáng)北的賽格電子廣場(chǎng)、寶安區(qū)的寶安電子城等銷售過的商場(chǎng)，盡管同樣面臨著產(chǎn)權(quán)分離的局面，但是在開發(fā)商成立的管理團(tuán)隊(duì)有力地經(jīng)營下，不但經(jīng)營穩(wěn)定，有的更創(chuàng)下了深圳商業(yè)的奇跡。

同樣的地段，同樣是銷售型商業(yè)地產(chǎn)，其結(jié)局卻是天壤之別，――那么，商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，使商業(yè)地產(chǎn)銷售之后成為良性物業(yè)？

2001-2004年，商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單銷售的時(shí)代

2001-2004年是我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起之初，如同超級(jí)女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業(yè)地產(chǎn)在“首期幾千元買鋪”的強(qiáng)烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業(yè)地產(chǎn)以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。

簡(jiǎn)單銷售模式一：引進(jìn)主力店，包租十年銷售。

商業(yè)地產(chǎn)營銷初期，引進(jìn)主力店包租十年銷售虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩(wěn)定性回報(bào)，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內(nèi)形成了一股“全民買鋪熱”，然而實(shí)際上，這種長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，并不能給予投資者穩(wěn)定的收益，投資者恰恰成了受害者。

首先，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營賣場(chǎng)不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場(chǎng)的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場(chǎng)布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經(jīng)營賣場(chǎng)里根本找不到自己的鋪位。

其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場(chǎng)如何再經(jīng)營？

其三，包租期內(nèi)也可能會(huì)出問題。事實(shí)上，當(dāng)前大商家正在瘋狂擴(kuò)張，存在著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，瘋狂擴(kuò)張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經(jīng)營不善或關(guān)門倒閉，發(fā)展商又拿什么支付包租期的小業(yè)主回報(bào)呢？另外，如果發(fā)展商經(jīng)營不善，無力支付小業(yè)主租金，如何兌現(xiàn)包租承諾？

總之，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是發(fā)展商套錢融資的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者。建設(shè)部曾多次查處虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，如合肥采取虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪包租銷售的某廣場(chǎng)就被建設(shè)部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪查封后，有關(guān)部門立即規(guī)定銷售的商鋪必須要有獨(dú)立門牌號(hào)，同時(shí)必須是獨(dú)立經(jīng)營等。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協(xié)調(diào)的，將是包租期滿之后的一顆“定時(shí)炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內(nèi)提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。

世方公司認(rèn)為，商鋪銷售必須明確產(chǎn)權(quán)，而且必須保證銷售分割的鋪位實(shí)際經(jīng)營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨(dú)立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對(duì)應(yīng)，業(yè)主可以直接向租戶收租。

簡(jiǎn)單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個(gè)極端。

只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自。但由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。

只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，只能局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣場(chǎng)散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。由于管理不善導(dǎo)致商場(chǎng)難以經(jīng)營甚至癱瘓的悲劇在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數(shù)萬平米的商場(chǎng)，缺少必要的短期委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)分離之后，成百上千的小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營分區(qū)去招商？事實(shí)證明，深圳有多個(gè)只管賣不管租的商場(chǎng)，有的不得延期開業(yè)，有的經(jīng)營分區(qū)十分混亂難以為繼。

根據(jù)世方公司的商鋪操盤經(jīng)驗(yàn)，雖然長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪不可取，但采取獨(dú)立店鋪銷售模式的商場(chǎng)，必須要采取短期委托經(jīng)營的辦法，如世方的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都采取了委托經(jīng)營兩年的辦法，也就是發(fā)展商一次性支付業(yè)主兩年租金，發(fā)展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經(jīng)營權(quán)，從而保證商場(chǎng)可以按統(tǒng)一的經(jīng)營定位招商，并以優(yōu)惠的租金放水養(yǎng)魚，做旺商場(chǎng)，而兩年之后，業(yè)主得到的是一個(gè)旺場(chǎng)。

由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業(yè)，而只管賣不管租的物業(yè)如果開不了業(yè)，馬上就會(huì)成為不良物業(yè)。

2004-2007年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入探索期的“偽經(jīng)營時(shí)代”

在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和營銷者，開始進(jìn)入2004-2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位―招商―銷售―經(jīng)營管理”全方位的策劃推廣，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)既好看又熱鬧，伴隨著零售市場(chǎng)進(jìn)入大連鎖和升級(jí)換代的進(jìn)期，大型購物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類消費(fèi)品和工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)也隨著市場(chǎng)升級(jí)層出不窮。

在2004-2007年是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運(yùn)營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的東西太少，實(shí)質(zhì)上是一種“偽經(jīng)營”的狀態(tài)，在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個(gè)方面的運(yùn)作都只停留在比較膚淺的層面上。

定位方面追求創(chuàng)意。

一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場(chǎng)也自稱“第五大道”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場(chǎng)，但由于忽視業(yè)態(tài)規(guī)劃，兩個(gè)商場(chǎng)都關(guān)門大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動(dòng)漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動(dòng)漫城，卻不知一個(gè)剛剛處于培育的動(dòng)漫市場(chǎng)存在著極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

招商方面一味“放水養(yǎng)魚”。

由于投資者開始關(guān)注商場(chǎng)經(jīng)營，開發(fā)商為了推銷商鋪，不得不被動(dòng)做招商，而主導(dǎo)營銷的是公司，缺少成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)展在這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費(fèi)用三大法寶來做旺市場(chǎng)，希望委托經(jīng)營期結(jié)束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發(fā)商放這么多的“水”，會(huì)養(yǎng)出什么樣的“魚”呢？事實(shí)證明這幾招不太管用，不少商業(yè)項(xiàng)目因此而帶來巨大的經(jīng)營壓力：有的項(xiàng)目這個(gè)鋪位要轉(zhuǎn)讓那個(gè)鋪位關(guān)了門，有的整個(gè)商場(chǎng)差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質(zhì)量的形式主義，雖然能夠完成招商指標(biāo)，但卻給后期經(jīng)營帶了巨大的壓力。

經(jīng)營管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

經(jīng)營管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營的重要原則，經(jīng)營管理只有前期介入商場(chǎng)的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營程序，基本上都是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目快開業(yè)之前匆匆忙忙建立，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)只能被動(dòng)上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

發(fā)展商付出了昂貴的后期經(jīng)營成本。

伴隨著全國各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代“的神話不繼破滅，一些經(jīng)營不良的商鋪甚至出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的傾向，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨著市場(chǎng)信任危機(jī)。尤其是一些場(chǎng)內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營問題更多。

商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費(fèi)，同時(shí)也使開發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經(jīng)營管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶者有之，商場(chǎng)長期虧損顆粒無收倒貼水電費(fèi)者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發(fā)商面對(duì)如此嚴(yán)重的經(jīng)營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。

商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)的區(qū)別

――與成熟的商業(yè)行業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步

商業(yè)地產(chǎn)與連鎖經(jīng)營的商業(yè)行業(yè)有著重大區(qū)別，商業(yè)行業(yè)是以商業(yè)經(jīng)營獲利，而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營模式也與商業(yè)行業(yè)的主流業(yè)態(tài)存在著本質(zhì)的區(qū)別。

那么，銷售型商業(yè)地產(chǎn)與成熟的商業(yè)行業(yè)有什么不同？

首先，商業(yè)行業(yè)早已進(jìn)入成熟的連鎖經(jīng)營。成熟的商業(yè)行業(yè)未來是以連鎖化、規(guī)?；?jīng)營為主導(dǎo)的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場(chǎng)等正以巨大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一站式的購物選擇、強(qiáng)大的價(jià)格組合戰(zhàn)略在零售市場(chǎng)遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場(chǎng)中，商場(chǎng)格局基本上都是開放式大賣場(chǎng)，經(jīng)營模式為統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)。

其次，銷售型商業(yè)地產(chǎn)以獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀為特征。銷售型商業(yè)地產(chǎn)一般做法是將商場(chǎng)分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨(dú)立店鋪。如果將這種賣場(chǎng)百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)，將難以滿足商鋪業(yè)主的需要。

其三，業(yè)主不可能以扣點(diǎn)為收租模式，而是以實(shí)際租金為收租模式。一個(gè)銷售型的商場(chǎng)，如果采取百貨大賣場(chǎng)的統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)經(jīng)營的模式，業(yè)主根本無法以營業(yè)額扣點(diǎn)來衡量租金收入，一方面，業(yè)主無法判斷經(jīng)營者的營業(yè)額能達(dá)到多少，來估算扣點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的租金水平，另一方面，波動(dòng)的營業(yè)額將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)的波動(dòng)，從某種意義上說，業(yè)主是不愿意承擔(dān)經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)的。

其四，銷售型商業(yè)地產(chǎn)在定位上，不要與統(tǒng)一收銀、連鎖經(jīng)營的百貨競(jìng)爭(zhēng)。目前不少銷售型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，都有一種貪大求洋的心態(tài)，就是要把商場(chǎng)裝修得豪華氣派，在經(jīng)營定位上要走高檔路線，引進(jìn)各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發(fā)展、促銷升級(jí)、價(jià)格戰(zhàn)不斷的今天，一個(gè)銷售型的商場(chǎng)，根本不應(yīng)該走高端定位路線，而應(yīng)該回避百貨競(jìng)爭(zhēng)，走中低端路線和專業(yè)化路線，其原因在于：銷售型的商業(yè)地產(chǎn)往往只是單個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營，不可能在與多店連鎖的百貨競(jìng)爭(zhēng)中占上風(fēng)，同時(shí)百貨統(tǒng)一收銀統(tǒng)一促銷，而銷售型商場(chǎng)獨(dú)立店鋪獨(dú)立收銀難以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的統(tǒng)一促銷。未來購物中心和百貨商場(chǎng)將壟斷零售的中高端市場(chǎng)，作為銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該立足零售中低端和專業(yè)化的市場(chǎng)，與購物中心和百貨商場(chǎng)互補(bǔ)性經(jīng)營。

相比成熟的商業(yè)連鎖經(jīng)營，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)連鎖經(jīng)營的區(qū)別，才能給銷售型商業(yè)地產(chǎn)做出正確的定位。

商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開發(fā)商、銷售商、招商和經(jīng)營管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標(biāo)而對(duì)商業(yè)經(jīng)營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)但對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)一無所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當(dāng)作住宅銷售，對(duì)商業(yè)缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導(dǎo)向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷售公司開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也只能說是“半路出家”，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位、招商、經(jīng)營也下過一番功夫，但是由于缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運(yùn)作只能停留在創(chuàng)意的層面上，――可以說，一個(gè)不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷售公司，其在給項(xiàng)目帶來良好的銷售業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目的后期經(jīng)營判了死刑。

招商和經(jīng)營管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場(chǎng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，這類人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)經(jīng)營”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場(chǎng)、統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣場(chǎng)有著明顯的傾向，――可以說，一個(gè)只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，在給一個(gè)銷售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來良好招商業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目判了死刑。

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)單照搬國外經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經(jīng)營管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融會(huì)貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往忽視項(xiàng)目銷售需要，簡(jiǎn)單照搬國外購物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來了災(zāi)難。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入分工協(xié)作時(shí)期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)悄悄進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時(shí)期，比如深圳的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專業(yè)的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業(yè)的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2001年開始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃，2003年就開始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場(chǎng)。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個(gè)綜合性項(xiàng)目，都是由世聯(lián)、中原策劃住宅部分，由世方商業(yè)部分。

商業(yè)地產(chǎn)必須注重可持續(xù)經(jīng)營

怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續(xù)經(jīng)營的問題，實(shí)際上是一個(gè)讓商鋪銷售之后成為良性物業(yè)的根本性問題，它要求開發(fā)商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營，實(shí)施專業(yè)化地開發(fā)運(yùn)作。

首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場(chǎng)相對(duì)一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。那種引進(jìn)大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是不符合商鋪銷售市場(chǎng)規(guī)范的。

其次，要考慮一座商場(chǎng)應(yīng)該賣多少？對(duì)于零售類商場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該盡可能對(duì)大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強(qiáng)東商業(yè)中心項(xiàng)目，開發(fā)商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產(chǎn)權(quán)的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經(jīng)營和業(yè)態(tài)調(diào)整留下了較大的空間；而對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目而言，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業(yè)原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。

其三，銷售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個(gè)重要環(huán)節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時(shí)代，其營銷流程是：先找一個(gè)經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識(shí)到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場(chǎng)引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)定位，在銷售與經(jīng)營之間走鋼絲。商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長期持有經(jīng)營時(shí)，其經(jīng)營定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售，就必須在滿足經(jīng)營條件的同時(shí)，還要滿足銷售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。

商業(yè)運(yùn)營公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以經(jīng)營為導(dǎo)向的。一個(gè)零售購物廣場(chǎng)項(xiàng)目，可以引進(jìn)超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場(chǎng)，開發(fā)商就得背上10年甚至更長時(shí)間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經(jīng)營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。

地產(chǎn)公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以銷售為導(dǎo)向的。地產(chǎn)公司明白：只要在保證實(shí)用率的同時(shí)，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營定位、招商營運(yùn)，開發(fā)商遲早得給自己擦屁股。

商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。其實(shí)，商鋪銷售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，――一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)，在經(jīng)營與銷售之間走鋼絲！

商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。在成熟的住宅市場(chǎng)，無論是設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、商，基本都能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。

相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場(chǎng)綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，由于發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。

在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣場(chǎng)，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場(chǎng)，商家每每只能削足適履。

商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個(gè)“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場(chǎng)，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場(chǎng)的棄兒，商場(chǎng)每建高一層，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想。

招商工作最重要的部分，是在實(shí)施有效的業(yè)態(tài)定位的前提下，把握商戶質(zhì)量，對(duì)商戶進(jìn)行“體檢”，了解商戶實(shí)力。一方面確認(rèn)商戶在哪里經(jīng)營過，經(jīng)營什么，經(jīng)營得怎么樣，提供相關(guān)營業(yè)執(zhí)照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實(shí)力能否經(jīng)得起市場(chǎng)培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒有信心經(jīng)營下去。其次是考察商戶是否適合本項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境，看其經(jīng)營商品與周邊存在的消費(fèi)群體符合多少，消費(fèi)需求量大不大。其三要看商戶之間的經(jīng)營互補(bǔ)性，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經(jīng)營商品相同，就會(huì)分流客戶，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。

商鋪銷售，必須關(guān)注銷售模式對(duì)后續(xù)經(jīng)營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導(dǎo)致商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場(chǎng)銷售之后的有序經(jīng)營。

目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓。短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請(qǐng)的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，放水養(yǎng)魚，引進(jìn)有實(shí)力的商家做旺商場(chǎng)。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。

帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時(shí)由開發(fā)商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉(zhuǎn)讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位；發(fā)展商也減輕了返租的包袱。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平。

商業(yè)經(jīng)營管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入?？v觀近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營低成功率主要有五大因素：首先，開發(fā)公司不重視項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營管理工作，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)正處階段，開發(fā)公司一般是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資偏向于短線投機(jī)盈利，急于回籠資金，對(duì)項(xiàng)目沒有長線經(jīng)營意識(shí)，而商鋪投資熱更是加劇了開發(fā)者忽視經(jīng)營管理。其二，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)趕速度，項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、招商工作等過于粗糙，導(dǎo)致業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合實(shí)際、規(guī)模過于龐大等多種負(fù)面問題，直接造成項(xiàng)目無法運(yùn)營成功。其三，商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理過于繁瑣，開發(fā)商沒耐心做，經(jīng)營管理公司對(duì)于銷售型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理缺少經(jīng)驗(yàn)，很難有效介入保障市場(chǎng)運(yùn)營，導(dǎo)致商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理實(shí)質(zhì)上處在真空狀態(tài)。其四，經(jīng)營管理方案執(zhí)行不徹底，有的商業(yè)項(xiàng)目也承諾組建專業(yè)經(jīng)營管理隊(duì)伍，開發(fā)商留出多少萬專項(xiàng)運(yùn)營基金等，最后大都不了了之。

其實(shí)，從技術(shù)的角度來看，商業(yè)經(jīng)營管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營管理工作，需要發(fā)展商建立經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施前期介入，先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、 啟動(dòng)期、運(yùn)營期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。

定位期，為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入。

籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營的宣傳推廣工作。舉個(gè)例子來講，一般新商業(yè)招商有很多都是首次下海缺少經(jīng)驗(yàn)的商戶，經(jīng)營管理公司在此時(shí)一方面要注重篩選有多次經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商戶，另一方面應(yīng)該編撰創(chuàng)業(yè)手冊(cè)等資料，協(xié)助創(chuàng)業(yè)者順利入行。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競(jìng)爭(zhēng)力商品。

進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營的商戶進(jìn)行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

啟動(dòng)期，把人氣做起來。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是制造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，可以用天天特價(jià)、買貨抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送等方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是批發(fā)業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質(zhì)量不高、價(jià)格無競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。

運(yùn)營期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營起來之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，專業(yè)市場(chǎng)類的應(yīng)加大和下游終端商戶的貿(mào)易對(duì)接工作，零售賣場(chǎng)類應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。

穩(wěn)定期，守衛(wèi)消費(fèi)商圈，與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。此階段一方面為商業(yè)創(chuàng)品牌，增加商業(yè)形象誠信度，促進(jìn)消費(fèi)者情感認(rèn)同度，另一方面要持續(xù)不斷的為市場(chǎng)商戶提供商業(yè)資訊、增強(qiáng)其經(jīng)營素質(zhì)和新商品引進(jìn)能力，持續(xù)不斷推出各類促銷活動(dòng)增加消費(fèi)熱情。

商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個(gè)階段性工作，乍一看起來有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營管理工作并不是無章可循，從技術(shù)層面來說，其可操作性還是很強(qiáng)的。

篇4

縱觀國內(nèi)美容行業(yè)的企業(yè)雖說是風(fēng)風(fēng)火火闖九州，但是年銷售額過億元的企業(yè)卻很少很少，年銷售幾個(gè)億員的企業(yè)就更少了，很多企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績甚至在幾百萬徘徊不前。美容院品牌為什么不如日化品牌發(fā)展快呢？（雖然柔婷業(yè)績不錯(cuò)，是經(jīng)過十幾年的探索受益于連鎖加盟的模式）這種模式可以火爆一時(shí)，象以前的“琪雅”和“特萊維”等都曾經(jīng)盛極一時(shí)。

專業(yè)線品牌運(yùn)作模式多采用制營銷，以省級(jí)為主要模式。商的經(jīng)營實(shí)力決定廠家的經(jīng)營業(yè)績，一個(gè)省級(jí)商一個(gè)品牌一年能夠做到100萬元的業(yè)績已經(jīng)不錯(cuò)了，終端美容院決定中間商的經(jīng)營業(yè)績，歸根結(jié)底是美容院業(yè)績決定廠家的經(jīng)營業(yè)績，專業(yè)線品牌利潤高但是不容易出量。終端美容院業(yè)績不佳上游廠家的經(jīng)營業(yè)績肯定不會(huì)很好。美容院做不大原因不取決于廠家和商，而是美容院自身存在諸多的問題難以破解！

原因一、行業(yè)門檻太低導(dǎo)致門店泛濫成災(zāi)：開一家一間兩個(gè)美容師（樓上樓下）五張床的美容院，再一個(gè)品牌全部的投資不超過五萬元，有些美容院的總投資連三萬元都不到。如果在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上開美容院一間店鋪一個(gè)人總投資一萬元都用不了。如此之低的從業(yè)門檻，導(dǎo)致一些什么也不會(huì)干的人，沒有職業(yè)的人紛紛開美容院淘金，還有一些是做過美容師有一定的經(jīng)驗(yàn)，覺得開美容院容易自己就當(dāng)起了老板，這樣的一批人怎么可能把美容院經(jīng)營好呢？

原因二、受教育程度過低不能駕御店鋪：絕大多數(shù)的美容院老板沒有接受過高等教育，一般都是小學(xué)，初中，中專水平，具有大專水平的可謂鳳毛麟角，其中一些連初中都沒有讀完。老板的知識(shí)匱乏目光短淺、受教育程度徘徊在社會(huì)底層，怎么能夠把店做好把生意做大呢？當(dāng)今社會(huì)知識(shí)爆炸的時(shí)代，有知識(shí)都不一定能把事情做好，何況是一些半文盲狀態(tài)的專業(yè)素質(zhì)不高一批人，怎么能夠把店鋪經(jīng)營好呢？

原因三、經(jīng)營者素質(zhì)低管理水平欠缺：由于經(jīng)營者的目標(biāo)只是為了賺點(diǎn)錢自己有事情做，不用去上班受別人的約束才開店，從來沒有把美容院當(dāng)是畢生追求的事業(yè)去做，只是把店鋪當(dāng)成維持自己生存的工具而已。她們只是為了賺錢為了改變自己的生活，也想把店開好但是僅僅停留在想的層面上。絕大多數(shù)的店老板不具備經(jīng)營管理能力，也不懂經(jīng)營規(guī)劃，更談不上店鋪營銷與市場(chǎng)運(yùn)做了，子曰：取乎其上，得乎其中；取乎其中，得乎其下；取乎其下，會(huì)得乎什么呢？開店定位賺錢定位在養(yǎng)家糊口的層次，店鋪永遠(yuǎn)做不好，最后只能關(guān)門大吉或者吉房轉(zhuǎn)讓！

原因四、不思進(jìn)取缺乏職業(yè)素養(yǎng)：絕大多數(shù)美容院老板不愛學(xué)習(xí)，認(rèn)為學(xué)習(xí)是美容師的事情，即使是商邀請(qǐng)外出學(xué)習(xí)，也都是以玩樂和旅游為主、根本學(xué)習(xí)不到真正的知識(shí)。店老板從事美麗的行業(yè)，老板與美容師卻不修邊幅蓬頭垢面的迎接顧客，兩手粗糙的去給顧客做美容做身體項(xiàng)目，老板自己是個(gè)大胖子，卻整天嚷自己經(jīng)營的品牌減肥效果如何如何好，讓顧客放心絕對(duì)能減下來；店老板自己臉上長滿了斑點(diǎn)，卻給顧客承諾多少天就能把斑點(diǎn)祛掉；自己是個(gè)黃臉婆滿臉皺紋宣傳自己的產(chǎn)品美白保濕、抗衰祛皺效果顯著。這樣的店鋪生意絕對(duì)好不了，顧客早晚會(huì)離她而去，店鋪早晚會(huì)關(guān)門大吉！大家可以總結(jié)一下，當(dāng)?shù)氐囊涣髅廊菰骸⒗习宓穆殬I(yè)素養(yǎng)和個(gè)人形象，也一定是一流的是無可挑剔的！

花絮：（美容院經(jīng)營者的整體素質(zhì)不高，對(duì)店鋪營銷知之甚少，欠缺經(jīng)營管理能力和運(yùn)作能力，不會(huì)做促銷活動(dòng)凡事只會(huì)求助商，自己店鋪的命運(yùn)不掌握在自己手里，如何能夠把品牌運(yùn)作好把美容事業(yè)發(fā)揚(yáng)光大呢？）

原因五、店鋪的經(jīng)營空間和美容床的數(shù)量決定容客的數(shù)量，很多美容院只有50個(gè)左右的固定顧客，稍微好點(diǎn)顧客的數(shù)量徘徊在80—120個(gè)左右，只有很少的一部分美容院顧客數(shù)量超過200人，這樣的數(shù)量在縣級(jí)城市絕對(duì)是一流店鋪，在地級(jí)城市也是優(yōu)秀的店鋪，顧客數(shù)量在50—100人左右打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，美容院又怎么能夠做大呢？美容院的生意要做好，基礎(chǔ)（穩(wěn)定的老顧客）顧客必須占40%的比例，年消費(fèi)能力在2000元左右，這些顧客保住店鋪運(yùn)營的所有費(fèi)用；優(yōu)質(zhì)的顧客占40%的比例，年消費(fèi)能力在3000元----5000元左右，這些顧客為店鋪創(chuàng)造利潤；還有20%的散客為店鋪提升人氣。你的店鋪為什么做不好你分析過嗎？你總結(jié)過嗎！

原因六、做而不專用而不知：老板美容師對(duì)產(chǎn)品專業(yè)知之甚少，美容手法不夠嫻熟。尤其是身體項(xiàng)目就掌握的更少了，美容師的服務(wù)不專業(yè)顧客豈能不流失，還有很多美容專業(yè)人員不會(huì)操作美容儀器，真是可笑！美容院的老板和美容師對(duì)經(jīng)營的品牌很不了解，不會(huì)搭配不會(huì)推銷產(chǎn)品，因?yàn)樗齻儾恢雷约航?jīng)營的品牌，有幾大系列多少個(gè)單品？產(chǎn)品的最低價(jià)格和最高價(jià)格？平均價(jià)格是多少？（平均價(jià)格定位品牌檔次高低），每個(gè)單品所含有的成份、功能、作用、效果等優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)等等，天天在用的基本知識(shí)。每個(gè)產(chǎn)品的搭配效果與黃金組合的作用，老板和美容師天天在推銷產(chǎn)品卻不了解產(chǎn)品，天天接待顧客卻不曉得顧客需要什么，天天混日子式的經(jīng)營這樣的做法店鋪生意絕好不了！

原因七、日出而作日落而息盲目經(jīng)營：美容院老板每月都會(huì)收到商發(fā)給的促銷方案，老板接受方案的唯一條件是促銷方案配贈(zèng)的力度與配贈(zèng)的比例，如果配贈(zèng)的力度很誘人就要考慮吃政策。老板做生意以來從未梳理過經(jīng)營思路，海爾集團(tuán)張瑞敏先生說過：沒有思路就沒有出路。美容院老板從未統(tǒng)計(jì)過每個(gè)月營業(yè)額占全年總額的比例，更沒有統(tǒng)計(jì)過每個(gè)單品每個(gè)月的銷量，缺貨了就訂貨從不多想。如果能夠做好庫存管理就能很好的規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。了解月銷量走勢(shì)了解單品用量，就可以科學(xué)訂貨就可以提升資金利用率、減輕資金壓力。還可以根據(jù)上年的經(jīng)營情況指導(dǎo)下一年或者下個(gè)月的經(jīng)營，也可以指導(dǎo)下一年?duì)I業(yè)增長額度與訂貨的數(shù)量?？茖W(xué)指導(dǎo)規(guī)范經(jīng)營，如果店鋪的經(jīng)營淪落成盲人式的瞎干不可能有大作為！

原因八、不懂營銷只會(huì)依靠商：由于美容院老板的經(jīng)營素質(zhì)低下，自己不會(huì)做營業(yè)推廣與開展促銷活動(dòng)，每月都要求商給自己做促銷活動(dòng)。正是因?yàn)槊廊菰豪习宓乃刭|(zhì)不高辨別與分析能力不強(qiáng)，讓很多不講信譽(yù)的公司鉆了空子，合作生意之前說得天花亂墜，口頭承諾斬釘截鐵，訂貨以后就見不著人了，自己遭受很大的經(jīng)濟(jì)損失。由于美容院自身運(yùn)營能力比較弱有很多小美容院從此一蹶不振。

還有一些美容院被商套牢，要求做促銷活動(dòng)的前提是必須回款！不回款就不給做活動(dòng)，美容院前期的貨物還沒有消化多少又壓新貨，周而復(fù)始陷入惡性循環(huán)，到頭來沒有見著錢就看到令人頭疼的一堆不好消化的貨物。本身資金就不豐厚倉庫里占?jí)汉芏噘Y金，店鋪運(yùn)轉(zhuǎn)不靈就陷入要么再繼續(xù)投資、要么轉(zhuǎn)讓的兩難境地，如果再投資能看到希望也行，由于自己經(jīng)營能力欠缺，還會(huì)重新陷入新一輪的惡性循環(huán)，到頭來還是進(jìn)退兩難。

原因九：沒有分析顧客群體實(shí)施軟管理：美容院的工作迎送顧客，做好護(hù)理是最主要的工作。老板總是覺得顧客太少，所以顧客到店里以后就無休無止的向顧客推銷產(chǎn)品。顧客每次來做護(hù)理在家里就要斗爭(zhēng)一番，是來還是不來。最后下定決心無論你說什么都不買產(chǎn)品，下定決心之后來到美容院，無論美容師怎么推薦產(chǎn)品顧客就是不購買產(chǎn)品，顧客不買產(chǎn)品美容師拿不到提成工作就沒有積極性，服務(wù)水平下降顧客就就會(huì)有怨言，顧客有怨言就容易流失。顧客不相信店鋪，店鋪的業(yè)績就受到影響。

想把生意做好就要登記好顧客資料，美容院登記顧客的個(gè)人資料一般是六至八項(xiàng)，姓名、電話、工作單位，出生年月和個(gè)人電話等信息，在歐美國家對(duì)顧客信息的收集可以達(dá)到一百多條。分析顧客群體的單位情況有助于開發(fā)新顧客提升經(jīng)營業(yè)績，如果一個(gè)單位有五位顧客，就應(yīng)該加強(qiáng)與這五位顧客的交流與溝通，擴(kuò)大顧客影響力爭(zhēng)取邀約新顧客，如果一個(gè)單位有十個(gè)顧客，就應(yīng)該在這個(gè)單位做宣傳促銷活動(dòng)，擴(kuò)大顧客群體。

了解顧客區(qū)域分布情況，遠(yuǎn)距離的顧客了解為什么舍近求遠(yuǎn)，了解顧客真正的想法把服務(wù)做到顧客心里去，才能贏得顧客信賴。店鋪的周圍的顧客就要重點(diǎn)突破，重點(diǎn)宣傳爭(zhēng)取新顧客，把周圍的顧客維護(hù)好，遠(yuǎn)距離的范圍宣傳好，重點(diǎn)單位的顧客服務(wù)好，這樣美容院才有做好的條件，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，稀里糊涂做事要把美容院做好一定是等到猴年馬月了。

花絮：（很多美容院是兩三個(gè)品牌同時(shí)運(yùn)作，還有是三個(gè)品牌以上，在縣級(jí)城市的一些美容院一年的經(jīng)營業(yè)績?cè)诙f徘徊，有些店一個(gè)月僅僅幾千元的營業(yè)額。年?duì)I業(yè)額在六十萬元以上的美容院就是非常優(yōu)秀的店鋪，因?yàn)榻K端業(yè)績不佳廠家的總量總也提升不起來。）

篇5

世紀(jì)今緣喜慶社是專業(yè)從事婚禮活動(dòng)策劃、慶典活動(dòng)策劃、影視創(chuàng)意策劃的喜慶公司，擁有上千場(chǎng)次活動(dòng)策劃經(jīng)驗(yàn)，以及八年的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前婚慶用品市場(chǎng)經(jīng)營淺談一下自己思路。

喜鋪經(jīng)營定位

喜鋪與婚慶公司有所不同，婚慶公司更多的是策劃，而喜鋪則更多關(guān)注細(xì)節(jié)方面的東西，根據(jù)不同類型顧客的不同要求，把細(xì)節(jié)處理周到。比如，靚麗的新人婚房用品、琳瑯滿目的喜糖包裝、精致的請(qǐng)?zhí)约岸Y花與煙酒等物品，也可以提供一些配套服務(wù)，比如提供司儀、攝像、婚車等等。在經(jīng)營過程切忌不要過多涉足婚慶策劃業(yè)務(wù)，可以承接業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)交給專業(yè)公司辦理。因?yàn)橐坏┗煜赡軙?huì)導(dǎo)致什么業(yè)務(wù)也做不好。

之前的喜鋪成功經(jīng)營的思路是“麻雀小，五臟倶全”，一站式服務(wù)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，這一功能需要根據(jù)婚慶市場(chǎng)的變化進(jìn)一步強(qiáng)化，可以讓來喜鋪的人一次就把婚慶用品操辦得差不多，免了跑了東家跑西家的麻煩。

由于目前大型超市、批發(fā)市場(chǎng)、網(wǎng)購以及店鋪?zhàn)饨鸬膲毫τ绊懀兰o(jì)今緣喜慶社的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)建議目前喜鋪的經(jīng)營定位應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)充一下，比如目前婚房的布置、喜慶禮品以及情侶飾品以及其他貼近市場(chǎng)的部分商務(wù)禮品等。還可以繼續(xù)在婚禮之外開拓市場(chǎng)，比如賀壽的壽碗、壽燭、壽帖等到開張志喜的彩球、燈籠、舞獅、打腰鼓，滿月生子的喜蛋、喜帖、老虎鞋等，以及各種民間工藝品以及在演藝市場(chǎng)應(yīng)用到的傳統(tǒng)服裝在里面都可以列入其中。

因此喜鋪的經(jīng)營可以在宣傳中定位于喜慶顧問，根據(jù)不同的婚禮或者喜慶活動(dòng)，提供代表不同喜慶文化的用品，并根據(jù)活動(dòng)流程提供整套的喜慶用品方案，徹底讓主辦方從喜慶活動(dòng)中解放出來，進(jìn)一步鞏固喜慶的市場(chǎng)地位。

喜鋪店址選擇

婚慶用品店選址很重要，靠近婚紗影樓集中地段的附近是首選，婚慶用品店如果計(jì)劃開單體店，要么選擇離住宅區(qū)近一點(diǎn)，要么離商業(yè)區(qū)近一點(diǎn)。世紀(jì)今緣喜慶社的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)建議盡量離商業(yè)區(qū)近一點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑓^(qū)的人群相對(duì)固定，特別是成熟社區(qū)結(jié)婚群體會(huì)逐年下降的。在商業(yè)區(qū)出于經(jīng)營成本的考慮未必一定要選擇鬧市區(qū)，但公交與停車要方便，盡可能在店鋪經(jīng)營中增加一部分年輕人的生活必需品，可以聚焦一部分年輕群體的客源，強(qiáng)化宣傳效果。

喜鋪經(jīng)營思路

喜鋪經(jīng)營會(huì)避免重蹈覆轍，其一需要強(qiáng)化產(chǎn)品的創(chuàng)新，這需要喜鋪的經(jīng)營者需要花費(fèi)一定的時(shí)間去婚慶用品批發(fā)市場(chǎng)、淘寶商城甚至一些義烏一些大型市場(chǎng)進(jìn)行淘寶，并在網(wǎng)上與一些經(jīng)營喜慶用品的廠家保持長期的合作關(guān)系，由于前期訂貨量比較少，很難與廠家進(jìn)行深度合作，但是可以積累信用，逐步可以聯(lián)合當(dāng)?shù)匾恍┗閼c公司或喜慶用品的批發(fā)商戶，針對(duì)一些常用用喜慶用品，銷售大的進(jìn)行銷售方式，可以適當(dāng)增加利潤空間，拓展經(jīng)營的思路。

在喜鋪的經(jīng)營過程中，如果有精力可以考慮增加一部分個(gè)性化定制的產(chǎn)品，這樣既會(huì)增加喜鋪產(chǎn)品范圍，也可以因?yàn)樘峁┑姆?wù)的增多，吸引一部分客戶，目前個(gè)性定制的婚慶用品大部分是利用打印機(jī)進(jìn)行印制，但需要經(jīng)營從網(wǎng)站上定制一些時(shí)尚新穎的模版，另外部分禮品用品的定制設(shè)備或工具也不高，一般在幾百元或者數(shù)千元之間，可以經(jīng)營的需要逐步增加。

其二：坐店經(jīng)營一方面需要產(chǎn)品種類齊全，針對(duì)一些用戶滿意的地方以及缺貨進(jìn)行登記，及時(shí)補(bǔ)貨，甚至可以上門送貨，在實(shí)際經(jīng)營過程中關(guān)于定價(jià)與貨品擺放都有很多學(xué)問，細(xì)節(jié)可以與世紀(jì)今緣喜慶社的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)咨詢。目前大部分新人結(jié)婚通過婚慶公司進(jìn)行操辦，但是也有一小部分人自行操辦婚禮的，也可以適當(dāng)增加一部分婚慶道具，出租或者針對(duì)婚慶用品采購量大的客戶進(jìn)行贈(zèng)送的方式鎖定客戶。

其三口碑宣傳，婚慶用品市場(chǎng)口碑宣傳占比很高，因此需要針對(duì)定單式、大額采購以及經(jīng)營光顧店鋪的客戶進(jìn)行很好的維護(hù)，并可以采取商品積分的方式鎖定客戶，并推動(dòng)其進(jìn)行宣傳。在口碑宣傳過程最關(guān)鍵是要做好服務(wù)，由于大部分新人父母在外地，他們對(duì)操辦婚禮有時(shí)束手無策，這時(shí)一個(gè)關(guān)懷，或者不經(jīng)意的幫忙都會(huì)讓他們感激，并且成功進(jìn)行客戶轉(zhuǎn)介紹。

其四鎖定婚慶公司，婚慶公司的經(jīng)營的核心是策劃服務(wù)，大部分喜慶用品要么外包，要么提供清單，由新人自行購置。一方面可以從婚慶公司那里得到一部分訂單，另外也可以從婚慶公司那里了解婚慶市場(chǎng)的最新動(dòng)向，以便進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)整。

市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

篇6

商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門戰(zhàn)略目標(biāo)，用來指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法，項(xiàng)目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運(yùn)營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點(diǎn)，最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費(fèi)客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

2.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將項(xiàng)目全過程和全部經(jīng)營活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

2.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)于項(xiàng)目。

2.4商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)性比較強(qiáng)，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段，6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實(shí)際管理過程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

3.1項(xiàng)目地位階段的策略

定位期，為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望，制定確實(shí)可行的策劃方案，并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

3.2項(xiàng)目籌備階段的策略

籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力，同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主的投資信心，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？梢哉f，商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果，引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達(dá)到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立IT信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競(jìng)爭(zhēng)力商品。

3.3項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略

進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進(jìn)行工程交接，使商戶盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)要幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營的商戶進(jìn)行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略

啟動(dòng)期，把人氣做起來。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價(jià)（SP活動(dòng)）、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì)，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。

3.5項(xiàng)目運(yùn)營期的策略

運(yùn)營期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營起來之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營銷上不斷進(jìn)行強(qiáng)化和創(chuàng)新，在節(jié)假日舉行大型的推廣活動(dòng)的基礎(chǔ)上利用網(wǎng)絡(luò)和媒體的力量進(jìn)行持續(xù)的推廣。以此來建立商業(yè)項(xiàng)目的特有的品牌影響力，保證客流持續(xù)穩(wěn)定的增長，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持久盈利。

3.6項(xiàng)目穩(wěn)定期的策略

篇7

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類

商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們?cè)陂_發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國內(nèi)常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場(chǎng)。②按地域性分類，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位

價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房價(jià)比較貴，平均房價(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯觯鐓^(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場(chǎng)培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。④從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要采用帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營銷價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。

篇8

一、指導(dǎo)思想

為全面貫徹落實(shí)凈化文化市場(chǎng)這個(gè)主題，積極開展執(zhí)法行動(dòng)，規(guī)范文化市場(chǎng)執(zhí)法行為，提高文化市場(chǎng)依法行政水平，嚴(yán)厲打擊文化娛樂市場(chǎng)各類違法違規(guī)經(jīng)營行為，有效解決網(wǎng)吧接納未成年人、非法侵權(quán)盜版、電子游藝非法游戲等違規(guī)經(jīng)營行為，為建國六十周年?duì)I造文明安全的文化環(huán)境。

二、工作重點(diǎn)

緊緊抓住開展文化娛樂市場(chǎng)專項(xiàng)治理行動(dòng)這個(gè)契機(jī)，以網(wǎng)吧、音像和電子游藝市場(chǎng)整治為重點(diǎn)，認(rèn)真落實(shí)“市場(chǎng)天天查，執(zhí)法規(guī)范化”這個(gè)行動(dòng)主題，切實(shí)規(guī)范區(qū)文化娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營秩序。

（一）按照《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》的規(guī)定，嚴(yán)查網(wǎng)吧接納未成年人、擅自停止實(shí)施經(jīng)營管理技術(shù)措施和超時(shí)經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。嚴(yán)格執(zhí)行《市文化局關(guān)于對(duì)全市互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場(chǎng)所主要違法經(jīng)營行為實(shí)行統(tǒng)一處罰標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定，對(duì)于各類違規(guī)經(jīng)營行為嚴(yán)管重罰。

（二）以清理合法批發(fā)、零售、出租店鋪經(jīng)營侵權(quán)盜版音像制品為重點(diǎn)，維護(hù)著作權(quán)人和未成年人的合法權(quán)益。并以文化部《違法音像制品查繳目錄》為重點(diǎn)，加大對(duì)非法音像制品查繳力度；同時(shí)，協(xié)調(diào)工商、城管、市新聞出版稽查等相關(guān)部門，嚴(yán)厲打擊無證經(jīng)營音像制品等違規(guī)行為。

（三）加強(qiáng)對(duì)全區(qū)游藝場(chǎng)所的監(jiān)管力度，嚴(yán)格防止無證經(jīng)營、非節(jié)假日接納未成年人、私設(shè)賭博游戲等各類非法經(jīng)營行為。

三、工作措施

(一)采取明察和暗訪相結(jié)合的方式，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)場(chǎng)所，以查大案要案、挖窩點(diǎn)、打擊未成年人進(jìn)入為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)全區(qū)文化市場(chǎng)經(jīng)營單位和經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行檢查。

篇9

乙方：

為了結(jié)合雙方優(yōu)勢(shì)，共同致力于開創(chuàng)連鎖餐飲經(jīng)營，甲乙雙方本著平等互利，共同發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，經(jīng)友好協(xié)商，在合作意向上達(dá)成一致，結(jié)為合作伙伴，現(xiàn)就雙方合作的具體事宜及雙方的權(quán)力與義務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條?合作宗旨

共同開創(chuàng)連鎖餐飲經(jīng)營事業(yè)

第二條?合作經(jīng)營項(xiàng)目和范圍

連鎖餐飲產(chǎn)品的研發(fā);連鎖餐廳的籌措、設(shè)立、經(jīng)營、推廣、管理;

第三條?合作期限

本協(xié)議生效時(shí)起至 止，并僅限于雙方共同設(shè)立的前兩家實(shí)體餐廳

第四條?合作方式

(1)產(chǎn)品研發(fā)及連鎖餐廳籌措期間，乙方以委托顧問的方式為甲方提供餐廳食品的研發(fā)、連鎖餐廳的設(shè)立籌備等;

(2)甲乙雙方以合伙關(guān)系，共同經(jīng)營管理連鎖餐廳第一間及第二間實(shí)體餐廳。甲乙雙方根據(jù)產(chǎn)品研發(fā)和連鎖餐廳的設(shè)立進(jìn)度分期分批進(jìn)行投資。具體如下：

1.設(shè)立第一家實(shí)體餐廳時(shí)：

甲方以現(xiàn)金方式出資，出資額為該實(shí)體店鋪投資額的90%。

乙方以現(xiàn)金方式出資，出資額為該實(shí)體店鋪投資額的10%。

乙方該期出資由甲方無息出借給乙方。待該實(shí)體店鋪盈利時(shí)，從乙方盈利分配所得中直接扣除后返還給甲方。

2.設(shè)立第二家實(shí)體餐廳時(shí)：

甲方以現(xiàn)金方式出資，出資額為該實(shí)體店鋪投資額的90%。

乙方以現(xiàn)金方式出資，出資額為該實(shí)體店鋪投資額的10%。

各合伙人的出資，于實(shí)體店鋪設(shè)立前 日內(nèi)交齊，乙方若逾期不交或未交齊的，對(duì)第二家實(shí)體店鋪不享有合伙人權(quán)利，不能參與該實(shí)體店鋪之盈利分配。

3.合伙期間各合伙人的出資為共有財(cái)產(chǎn)，不得隨意請(qǐng)求分割，合伙終止后，各合伙人的出資仍為個(gè)人所有，至?xí)r予以返還。

第五條?甲乙雙方的權(quán)利、義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利、義務(wù)

1.產(chǎn)品研發(fā)及連鎖餐廳籌措期間：

① 向乙方支付5000元/月的研發(fā)經(jīng)費(fèi)，該經(jīng)費(fèi)包含產(chǎn)品研發(fā)過程中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用，包括通訊費(fèi)、車船費(fèi)、材料費(fèi)、廚具器具費(fèi)等;

② 向第三方購買相關(guān)餐飲核心產(chǎn)品之原料、配方，享有該產(chǎn)品配方之所有權(quán)，并有權(quán)不向乙方披露;

③ 組織餐飲產(chǎn)品研發(fā)，享有該研發(fā)產(chǎn)品之所有權(quán);

④ 連鎖餐廳之經(jīng)營權(quán)、商標(biāo)權(quán)、產(chǎn)品之所有權(quán)等為甲方享有;

⑤ 負(fù)責(zé)確定連鎖餐廳的品牌、定位、logo設(shè)計(jì)，并享有其所有權(quán);

2、合伙期間各項(xiàng)決策由甲

乙雙方按照出資比例進(jìn)行表決確定。甲方為合伙負(fù)責(zé)人。其權(quán)利義務(wù)為：

① 對(duì)外以合伙名義開展業(yè)務(wù)，訂立合同;

② 對(duì)合伙事業(yè)進(jìn)行日常管理;

③ 組織餐飲產(chǎn)品的研發(fā)，享有該研發(fā)產(chǎn)品之所有權(quán);

④ 實(shí)體餐廳設(shè)立后，享有5000元/月的工資;

⑤ 支付合伙債務(wù);

(二)乙方的權(quán)利義務(wù)：

1.產(chǎn)品研發(fā)及連鎖餐廳籌措期間：

①負(fù)責(zé)策劃連鎖餐廳之定位，設(shè)計(jì)連鎖餐廳品牌、logo;

②負(fù)責(zé)餐飲產(chǎn)品之研發(fā)、改進(jìn)，并將所得之產(chǎn)品配方披露給甲方，甲方享有該研發(fā)產(chǎn)品之所有權(quán);

③負(fù)責(zé)餐廳烹飪?cè)O(shè)備的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)烹制設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化;

④定制餐廳產(chǎn)品材料選購、加工、配送的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和流程，將食品加工從廚房中分立出來，實(shí)現(xiàn)后勤生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化;

⑤負(fù)責(zé)定制餐廳各級(jí)管理、各項(xiàng)工序、各種操作的標(biāo)準(zhǔn)及崗位流程，將餐廳操作有序且量化，實(shí)現(xiàn)餐廳操作的標(biāo)準(zhǔn)化;

⑥乙方提交的各類規(guī)范規(guī)程、崗位手冊(cè)、策劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)成功等的所有權(quán)、著作權(quán)歸甲方所有，且不得侵犯第三方的合法權(quán)益，給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;

⑦乙方未按上述規(guī)定履行其顧問職責(zé)的，甲方有權(quán)隨時(shí)解除協(xié)議，乙方應(yīng)返還甲方支付的委托顧問費(fèi)，并賠償給甲方造成的損失。

2、合伙期間

①參予合伙事業(yè)的管理;實(shí)體餐廳設(shè)立后，享有5000元/月的工資;

②乙方應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)店鋪之經(jīng)營管理，將其多年管理連鎖餐廳之經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到合伙實(shí)體餐廳之運(yùn)營中，具體包括但不限于：

負(fù)責(zé)餐飲產(chǎn)品之研發(fā)、改進(jìn)，并將所得之產(chǎn)品配方披露給甲方，甲方享有該研發(fā)產(chǎn)品之所有權(quán);

負(fù)責(zé)連鎖餐飲產(chǎn)品的定位、包裝設(shè)計(jì);

負(fù)責(zé)餐廳的選址、定位、外觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、成設(shè)、裝潢，構(gòu)建餐廳衛(wèi)生、健康、溫馨的外部形象，建立良好的就餐環(huán)境;

負(fù)責(zé)餐廳及其經(jīng)營產(chǎn)品的宣傳與推廣，定制餐廳的宣傳口號(hào)、定期策劃促銷活動(dòng)，積極開拓市場(chǎng)，努力使餐廳及產(chǎn)品獲得客戶的滿意和認(rèn)可;

負(fù)責(zé)餐廳員工之招募、錄用、培訓(xùn)、考勤、管理，制定員工崗位手冊(cè)，營造融洽的勞資關(guān)系，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情和積極性;盡忠職守;

定期向甲方匯報(bào)餐廳之運(yùn)營情況、產(chǎn)品之顧客反饋，同甲方共同商討餐廳之發(fā)展方向及改善措施。

③未經(jīng)甲方同意，禁止乙方以合伙連鎖餐廳之名義進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng);如其業(yè)務(wù)獲得利益，其收益歸合伙所有;若造成損失則由乙方按實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

④禁止乙方在合伙期限內(nèi)經(jīng)營與合伙連鎖餐廳存在競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)及相關(guān)餐飲業(yè)務(wù)，及禁止乙方在合伙期限內(nèi)在與合伙連鎖餐廳存在競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)及相關(guān)餐飲業(yè)務(wù)的企業(yè)內(nèi)擔(dān)任負(fù)責(zé)及管理職務(wù)。

⑤乙方在合伙期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)盡忠職守，嚴(yán)格遵守餐飲行業(yè)之執(zhí)業(yè)道德和操守，不得利用職務(wù)之便，為個(gè)人利益，以非法占有為目的，牟取一己私利。

⑥自第三家實(shí)體餐廳時(shí)起，乙方不享有第三家及以后所有連鎖餐廳之權(quán)利、不承擔(dān)與此相關(guān)的所有義務(wù);

⑦禁止乙方再加入其他合伙。

⑧禁止乙方與本合伙簽訂合同。

⑨合伙期間，乙方提交的各類規(guī)范規(guī)程、崗位手冊(cè)、策劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)成功等的所有權(quán)、著作權(quán)歸甲方所有，且不得侵犯第三方的合法權(quán)益，給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;

⑩如乙方違反上述各條，應(yīng)按合伙實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)甲方勸阻后仍執(zhí)意孤行的，可由甲方?jīng)Q定除名。

第六條 合伙期間盈余分配與債務(wù)承擔(dān)

1.盈余分配，以出資額為依據(jù)，按比例分配。實(shí)體店鋪的利潤為實(shí)體店鋪的總收入減去總支出后的盈余，產(chǎn)品折舊年限不能超過三年。

2.債務(wù)承擔(dān)：合伙債務(wù)先由合伙財(cái)產(chǎn)償還，合伙財(cái)產(chǎn)不足清償時(shí)，以各合伙人的出資額為據(jù)，按比例承擔(dān)。

第七條?合伙期間入伙、退伙、出資的轉(zhuǎn)讓

1.入伙：①需承認(rèn)本合同;②需經(jīng)全體合伙人同意;③執(zhí)行合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)。

2.退伙：①合伙第一年內(nèi)不得退伙。乙方若未經(jīng)甲方同意在合伙第一年內(nèi)退伙的，乙方應(yīng)當(dāng)雙倍返還研發(fā)籌措期間由甲方支付之研發(fā)經(jīng)費(fèi)，立即返還第一家實(shí)體餐廳設(shè)立時(shí)甲方出借給乙方之借款，承擔(dān)甲乙雙方設(shè)立之實(shí)體餐廳之虧損，且返還從所設(shè)立之實(shí)體餐廳中享受的盈利分紅;②不得在合伙不利時(shí)退伙;③退伙需提前________月告知其他合伙人并經(jīng)全體合伙人同意;④退伙后以退伙時(shí)的財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行結(jié)算，不論何種方式出資，均以金錢結(jié)算;

3.出資的轉(zhuǎn)讓：在合伙期限內(nèi)，乙方可以原出資額為限將其在合伙中的出資轉(zhuǎn)讓給甲方。

第八條?合伙的終止及終止后的事項(xiàng)

1.合伙因以下事由之一得終止：①合伙期屆滿;②全體合伙人同意終止合伙關(guān)系;③合伙事業(yè)完成或不能完成;④合伙事業(yè)違反法律被撤銷;⑤法院根據(jù)有關(guān)當(dāng)事人請(qǐng)求判決解散。

2.合伙終止后的事項(xiàng)：①即行推舉清算人，并邀請(qǐng)____________中間人(或公證員)參與清算;②清算后如有盈余，則按收取債權(quán)、清償債務(wù)、返還出資、按比例分配剩余財(cái)產(chǎn)的順序進(jìn)行。固定資產(chǎn)和不可分物，可作價(jià)賣給合伙人或第三人，其價(jià)款參與分配;③清算后如有虧損，不論合伙人出資多少，先以合伙共同財(cái)產(chǎn)償還，合伙財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)牟糠?，由合伙人按出資比例承擔(dān)。

第九條?保密條款 ：

合同有效期內(nèi)，雙方在合伙或合伙之外從對(duì)方獲得任何有價(jià)值的商業(yè)信息或技術(shù)信息應(yīng)予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)對(duì)方書面同意不得向第三人披露或泄露，也不得擅自許可別人使用，違反本條將視為嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償一切由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

第十條?糾紛的解決

第十一條 甲乙雙方如發(fā)生糾紛，應(yīng)共同協(xié)商，本著有利于連鎖餐廳事業(yè)發(fā)展的原則予以解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向東莞市人民法院起訴。

第十二條 本合同如有未盡事宜，應(yīng)由甲乙雙方共同協(xié)商討論補(bǔ)充或修改。補(bǔ)充和修改的內(nèi)容與本合同具有同等效力。

第十三條 本合同正本一式____份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份，具有同等法律效力。本合同自訂立并報(bào)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)之日起生效。

??甲方：____________

篇10

甲方：

乙方：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，本著平等互利的原則，甲、乙雙方共同合作投資經(jīng)營商鋪?zhàn)霭卜?/p>

項(xiàng)目，經(jīng)友好協(xié)商一致，特訂立本協(xié)議書。

第一章

合作項(xiàng)目

第一條：1、雙方擬共同投資經(jīng)營的項(xiàng)目為位于

xx電腦城，并掛靠甲方的名義，甲方無償提供

商鋪內(nèi)一切貨源和安防配套經(jīng)營

2、合作本項(xiàng)目內(nèi)容為：

乙方同意共同出資購買xx電腦城商鋪，并裝修，同時(shí)按照雙方確定的

安防材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)模進(jìn)行裝修

4、本合作項(xiàng)目期限為x年，自本合同簽訂之日開始計(jì)算。

第二章

出資及盈虧分擔(dān)

第二條：乙方確認(rèn)本項(xiàng)目的第一期投資為x萬元，甲方負(fù)責(zé)商店的進(jìn)貨和管理和技術(shù)。

第三條：合作經(jīng)營的利潤分配方式為：甲、乙雙方各占商鋪內(nèi)50%的純利潤享有合作經(jīng)營所產(chǎn)生的利潤;如在合作經(jīng)營中，合作經(jīng)營產(chǎn)生借款，合作經(jīng)營的利潤應(yīng)先償還借款;利潤三個(gè)月分配一次，但須在利潤中扣除20%作為合作項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展基金

合作經(jīng)營的虧損分擔(dān)方式為：乙方前期需要承擔(dān)第一期投資的30%虧損!若超過30%則以雙方各承擔(dān)一半分擔(dān)合作經(jīng)營所造成的虧損。

第三章

項(xiàng)目經(jīng)營管理

第四條：項(xiàng)目經(jīng)營的組織架構(gòu)

1、管委會(huì)由甲、乙雙方共同組成，是項(xiàng)目經(jīng)營管理的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，參照我國有關(guān)法律及合作雙方簽訂的合同規(guī)定行使職權(quán)。

2、商店管理由甲方擔(dān)任負(fù)責(zé)合作經(jīng)營的日常事宜，會(huì)計(jì)由乙方推薦擔(dān)任，所有合作資金須全部劃入店鋪資金。有關(guān)財(cái)務(wù)制度，經(jīng)管委會(huì)訂立后實(shí)施執(zhí)行。

3、其他管理人員的由甲、乙雙方共同商定委派或向社會(huì)招聘來確定。

第五條：商鋪經(jīng)營的具體經(jīng)營模式、商鋪管理及業(yè)務(wù)規(guī)章及制

度由甲乙雙方共同制訂，甲乙雙方應(yīng)認(rèn)真、全面遵守。

第六條：每一個(gè)月甲乙雙方召開一次會(huì)議，通報(bào)商鋪的經(jīng)營情況，包括生產(chǎn)、財(cái)務(wù)等情況，并經(jīng)全體合作人一致同意制訂的相應(yīng)方案、協(xié)議對(duì)全體合作人具有約束力;特殊情況，經(jīng)雙方合作人同意，可召開臨時(shí)會(huì)議。

第七條

合作人不得從事?lián)p害商鋪和有損甲乙雙方的經(jīng)營的活動(dòng)，商鋪經(jīng)營的下

列事務(wù)必須經(jīng)全體合作人同意：

1、投資規(guī)?；蚋耐顿Y方案

2、對(duì)外訂立合同

3、轉(zhuǎn)讓或出租項(xiàng)目經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)

4、項(xiàng)目經(jīng)營投資及費(fèi)用超過____萬元支出

5、處分其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利或以商鋪經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)為其它人提供擔(dān)保

合作人未經(jīng)合作人同意，行使上述行為，造成其他合作人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八條

合作經(jīng)營的內(nèi)部管理事宜如聘任經(jīng)營管理人員、

工作人員的工資、待遇、規(guī)章制度、對(duì)合作人管理工作的撤消等須影響合作經(jīng)營的重大事宜經(jīng)管委會(huì)雙方同意通過。

第九條

合作人轉(zhuǎn)讓其出資的，須經(jīng)其他合作人同意，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他合作人享有優(yōu)先購買權(quán)，如轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人按合作人對(duì)待。

第四章

合作經(jīng)營的加入及退出

第十條

新合作人加入合作經(jīng)營時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體合作人一致同意，并依法訂立書面合作協(xié)議書。

第十一條

加入的新合作人與原合作人享有同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。加入的新合作人對(duì)加入前合作經(jīng)營的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第十二條

合作人如退出經(jīng)營需提前一個(gè)月告知其他合作人并經(jīng)全體合作人一致同意后，合作人可以退出合作經(jīng)營。

合作人有下列情形之一的，經(jīng)其他合作人一致同意，可以決議將其退出合作經(jīng)營：

1、因故意或者重大過失給合作經(jīng)營造成損失

2、執(zhí)行合作經(jīng)營事務(wù)時(shí)有不正當(dāng)行為

3、合作人個(gè)人喪失償債能力

4、被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行在合作經(jīng)營中的全部財(cái)產(chǎn)份額

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形

退出合作經(jīng)營后以退出時(shí)的財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行結(jié)算，不論何種方式出資，均以金錢結(jié)算

未經(jīng)合作人同意而自行退出合作經(jīng)營給其他合作人造成損失的，應(yīng)進(jìn)行賠償。

第十三條

退出合作經(jīng)營的合作人對(duì)其退出前已發(fā)生的合作經(jīng)營債務(wù)，與其他合作人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五章

合作經(jīng)營的終止和清算

第十四條

任何合作一方均不得擅自終止合作經(jīng)營，合作經(jīng)營有下列情形之一，應(yīng)當(dāng)終止：

1、合作經(jīng)營協(xié)議書約定的經(jīng)營期限屆滿，合作人不愿意繼續(xù)合作經(jīng)營的

2、全體合作人決定終止合作經(jīng)營的。

第十五條

合作經(jīng)營終止后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算，清算人由全體合作人擔(dān)任;未能由全體合作人擔(dān)任清算人的;經(jīng)全體合作人過半數(shù)同意;可以自合作經(jīng)營終止后十五日內(nèi)指定一名或者數(shù)名合作人或者委托第三人擔(dān)任清算人。

第十六條

合作經(jīng)營終止后，如合作經(jīng)營存在借款，財(cái)產(chǎn)應(yīng)優(yōu)先償還借款，如財(cái)產(chǎn)不足以支付的，全體合作人須按照自己的投資比例以自己的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)償還義務(wù)。

第六章

其他事項(xiàng)

第十七條

合作人履行合作經(jīng)營協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，合作人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決。合作人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以退出合作。

第十八條

本協(xié)議書未盡事宜，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行

第十九條

本協(xié)議書由全體合作人共同訂立，自合作人簽字之日起生效。

第二十條

本《協(xié)議書》共一式兩份，合作人各執(zhí)一份。