導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理體系；部門(mén)職能；崗位；系統(tǒng)文件

1、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀及原理

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀有：很多部門(mén)職能不清楚，時(shí)常有相互推諉的情況發(fā)生；事情總是忙不完，可是又不知道忙的東西有什么作用；所處崗位工作內(nèi)容不明確，干多干少干好干壞無(wú)法定義；對(duì)個(gè)人授權(quán)不清，不知什么事情該做主，造成所有事情一律向上一級(jí)反映，工作被動(dòng)效率低下；領(lǐng)導(dǎo)越級(jí)指揮，命令不一致，計(jì)劃天天有變化；總是重復(fù)出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，解決后下次同樣再犯；不斷地處理各種問(wèn)題可是無(wú)論怎樣也處理不完；流程制度一堆，全部掛在墻上，形同虛設(shè)；員工們的收入越來(lái)越高可是滿意度不斷下降，對(duì)企業(yè)抱怨不斷；

80%左右的房地產(chǎn)企業(yè)都有以上現(xiàn)象發(fā)生，其根本原因是在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中沒(méi)能形成一套規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理體系。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理原理

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈主要包括：主要系統(tǒng)，立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售；支持系統(tǒng)，人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購(gòu)、技術(shù)、報(bào)建兩大部分，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)際上就是對(duì)主要系統(tǒng)和支持系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)，來(lái)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、降低成本增加效率作用于開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈之上。

2、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系設(shè)計(jì)

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系中常見(jiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題

完整的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系需要具備適用性、針對(duì)性、可操作性和持續(xù)性。要求適用于企業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境、實(shí)際管理能力和專業(yè)技術(shù)能力；針對(duì)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)起到有效改進(jìn)作用；具備詳細(xì)的文件目錄、表格使流程簡(jiǎn)單高效可操作性強(qiáng)；要以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，適當(dāng)?shù)那罢霸O(shè)計(jì)，保證其持續(xù)性。在設(shè)計(jì)過(guò)程中避免脫離企業(yè)實(shí)際片面求大求全、沿襲其人為本的做法人不同做法流程就不同、無(wú)法做到及時(shí)整理歸檔。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)

管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理。管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì)。創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本。以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力。管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整。

組織結(jié)構(gòu)體系的良好運(yùn)行，需要系統(tǒng)文件將各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位有序完整的結(jié)合起來(lái)才能夠?qū)崿F(xiàn)。與其他部門(mén)的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制需要持續(xù)改進(jìn)。統(tǒng)一的文件格式應(yīng)該包括：文件編號(hào)、文件目錄、文件版號(hào)、紙張大小、字體、字號(hào)、LOGO及封面。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理制度是總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明各部門(mén)對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求和詳細(xì)做法；管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門(mén)各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)；部門(mén)的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。在設(shè)計(jì)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相應(yīng)的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，其根本目的就是為了讓本企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體系能夠有效運(yùn)行，保障企業(yè)的日常運(yùn)作有據(jù)可循。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行流程系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.5.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行流程系統(tǒng)內(nèi)容的設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行流程系統(tǒng)過(guò)程中需要遵循四項(xiàng)原則：戰(zhàn)略導(dǎo)向原則，根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略及目標(biāo)與相關(guān)流程相對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力；有效原則，根據(jù)流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控設(shè)計(jì)，并監(jiān)控流程的執(zhí)行情況隨時(shí)加以改進(jìn)；高效原則，只對(duì)流程負(fù)責(zé)而不對(duì)部門(mén)職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過(guò)程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn)；持續(xù)原則，充分考慮內(nèi)外部環(huán)境可能存在的不確定因素以及可能的變化，設(shè)計(jì)時(shí)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)用性又要具有適度的超前性。

2.5.2 設(shè)計(jì)過(guò)程與協(xié)調(diào)工作

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)運(yùn)行流程系統(tǒng)時(shí)應(yīng)該按照步驟進(jìn)行，第一步，業(yè)務(wù)關(guān)系清晰化，清楚地知道自己每一步都需要做些什么；第二步，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營(yíng)規(guī)范化，針對(duì)每個(gè)流程的工作內(nèi)用設(shè)計(jì)相應(yīng)的規(guī)范制度來(lái)加以約束；第三步，對(duì)運(yùn)行過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)的設(shè)計(jì)；第四步，形成正式流程系統(tǒng)文件。運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求，必要時(shí)需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持，規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么，不能做什么，而流程文件關(guān)注的是如何去做。

篇2

污水處理廠規(guī)模小，水量變化劇烈。由于大多數(shù)小城鎮(zhèn)人口數(shù)量少、人均水量水平低、經(jīng)濟(jì)總量小，必然導(dǎo)致小城鎮(zhèn)污水處理廠的自身規(guī)模小。進(jìn)而，由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善、污水管網(wǎng)配套差、雨污分流不到位等實(shí)際問(wèn)題和城鎮(zhèn)企業(yè)規(guī)模小，外排廢水多呈間歇性等原因，使得實(shí)際進(jìn)水量變化很大。

進(jìn)水水質(zhì)成分復(fù)雜、水質(zhì)變化劇烈。小城鎮(zhèn)污水處理廠的進(jìn)水水質(zhì)受所在地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響較大，各地小城鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不盡相同，但基本都有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、門(mén)類多、行業(yè)面廣、企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程粗放等特點(diǎn)，導(dǎo)致小城鎮(zhèn)的工業(yè)排水成分復(fù)雜、水質(zhì)污染嚴(yán)重。

污水處理運(yùn)行費(fèi)用很難做到及時(shí)足額到位。污水處理費(fèi)用嚴(yán)重不足，導(dǎo)致污水處理廠難以做到穩(wěn)定運(yùn)行。另外有些地區(qū)大量城鎮(zhèn)個(gè)人、單位都有自備用水，占當(dāng)?shù)毓┧康谋壤坏?。而各地都是通過(guò)與城市自來(lái)水費(fèi)捆綁形式，收取污水處理費(fèi)，實(shí)際上導(dǎo)致大量進(jìn)入污水處理廠的污水，并沒(méi)有被征收相應(yīng)的處理費(fèi)。

員工隊(duì)伍綜合水平不適應(yīng)實(shí)際工作需求。目前小城鎮(zhèn)污水處理廠運(yùn)行管理人員多從所在地常住人口中遴選聘用，員工學(xué)歷低，加上小城鎮(zhèn)污水處理廠運(yùn)行時(shí)間短，員工嚴(yán)重缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。

監(jiān)管不到位。目前，城鎮(zhèn)污水處理廠投資和運(yùn)行費(fèi)用大多依靠同級(jí)政府財(cái)政籌集，同時(shí)日常運(yùn)行接受同級(jí)政府環(huán)保部門(mén)的監(jiān)督。由于財(cái)政資金不到位，給環(huán)保部門(mén)的監(jiān)督帶來(lái)了困難，這樣的監(jiān)管很難做到真實(shí)反映污水處理廠的實(shí)際運(yùn)行情況。

為實(shí)現(xiàn)污水處理廠穩(wěn)定運(yùn)行，現(xiàn)提出以下建議：

強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)資質(zhì)管理，規(guī)范運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。2004年12月，國(guó)家環(huán)?？偩诸C布了《環(huán)境保護(hù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)資質(zhì)許可管理辦法》，對(duì)從事包括污水處理設(shè)施運(yùn)營(yíng)的企業(yè)提出了具體要求，但目前仍有不少企業(yè)無(wú)證運(yùn)營(yíng)或超范圍承攬業(yè)務(wù)，已經(jīng)獲證的各企業(yè)間的綜合能力也存在著較大差別，實(shí)際水平參差不齊。這就需要相關(guān)部門(mén)對(duì)新申請(qǐng)運(yùn)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)要嚴(yán)格審查，對(duì)已經(jīng)獲證企業(yè)的定期考核要認(rèn)真扎實(shí)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，應(yīng)通過(guò)相關(guān)法規(guī)，鼓勵(lì)地方政府通過(guò)市場(chǎng)選擇優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)公司承擔(dān)運(yùn)營(yíng)管理工作。

完善污水處理收費(fèi)制度，加大投入，保障污水處理廠的正常運(yùn)行資金。我國(guó)污水處理事業(yè)走向市場(chǎng)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，各地政府必須認(rèn)真分析本地的實(shí)際情況，建立完善的收費(fèi)制度，逐步提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使其滿足實(shí)際需求，為污水處理廠運(yùn)營(yíng)提供穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源。并將當(dāng)年污水處理實(shí)際費(fèi)用列入同級(jí)政府年度財(cái)政預(yù)算，從根本上保障污水處理廠運(yùn)行和技術(shù)改造費(fèi)用。

加強(qiáng)政府對(duì)污水處理廠運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管。一方面是強(qiáng)化出水水質(zhì)監(jiān)控，污水處理廠出口必須按國(guó)家和地方環(huán)保要求安裝在線檢測(cè)系統(tǒng)，與環(huán)保管理部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行。另一方面是加強(qiáng)污水處理廠進(jìn)水水質(zhì)監(jiān)控，杜絕上游企業(yè)非法超標(biāo)排污，保障進(jìn)水水質(zhì)達(dá)到要求。對(duì)確因運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、導(dǎo)致出水超標(biāo)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，直至剝奪運(yùn)營(yíng)權(quán)。

篇3

    一、基本情況

   （一）義烏國(guó)際博覽中心由會(huì)展展館與配套五星級(jí)酒店兩個(gè)部分組成，總占地219畝，總建筑面積29.6萬(wàn)平方米，總投資18億元。會(huì)展展館總建筑面積24萬(wàn)平方米，可提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位5256個(gè)；配套五星級(jí)酒店總建筑面積5.6萬(wàn)平方米，可提供356（套）客房。該中心由義烏市旅游與會(huì)展管理委員會(huì)下轄浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司（上市公司）全額投資建設(shè)，由其下屬全資子公司義烏中國(guó)小商品城展覽有限公司（擬近期在新三板上市）負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。商城集團(tuán)是國(guó)際展覽聯(lián)盟（UFI）會(huì)員單位，中國(guó)展覽協(xié)會(huì)理事單位。公司內(nèi)設(shè)有綜合部、拓展部、客服部、工程部、安保部。2015年共舉辦各類會(huì)展活動(dòng)132個(gè)，其中商業(yè)性展覽36個(gè)，展覽面積74.5萬(wàn)平方米；成功舉辦各類會(huì)議80多場(chǎng)，年收入1億元。

（二）余姚市中塑?chē)?guó)際會(huì)展中心創(chuàng)建于2000年，由中國(guó)塑料城管理委員會(huì)投資3億元建設(shè)，占地面積4.2萬(wàn)平方米，分8個(gè)單獨(dú)館，可設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位近2000個(gè)。該中心由余姚市中塑城管委會(huì)下轄余姚市中塑?chē)?guó)際展覽管理有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，公司成立于2007年，每年可辦展20余場(chǎng)次，連續(xù)五年蟬聯(lián)寧波市會(huì)展業(yè)發(fā)展綜合獎(jiǎng)金獎(jiǎng)，先后榮獲“中國(guó)品牌會(huì)展城市”、“全國(guó)優(yōu)秀會(huì)展城市”、“中國(guó)最美會(huì)議城市”、“中國(guó)最具魅力節(jié)慶城市（地區(qū)）”等榮譽(yù)稱號(hào)。

（三）柯橋區(qū)中國(guó)輕紡城國(guó)際會(huì)展中心于2008年建成使用，是一個(gè)集展覽、會(huì)議、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的大型現(xiàn)代化展覽中心，占地面積4.6萬(wàn)平方米，可設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位1000余個(gè)。該展覽中心由柯橋區(qū)會(huì)展辦下轄中國(guó)輕紡城展會(huì)有限公司具體負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，公司內(nèi)設(shè)綜合科、會(huì)展科、體育科（體育中心在會(huì)展辦名下管理運(yùn)營(yíng)），每年大約舉辦各類展會(huì)20余場(chǎng)，場(chǎng)館每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約1200萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)近幾年的高效運(yùn)作會(huì)展中心現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)收支平衡。

（四）長(zhǎng)興縣沒(méi)有專營(yíng)的會(huì)展中心，是長(zhǎng)興傳媒集團(tuán)（市廣播電視臺(tái)）租賃浙江金百匯實(shí)業(yè)公司家具城一樓作為展廳，室內(nèi)展館面積約1.2萬(wàn)平方米，可設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位600個(gè)，室外廣場(chǎng)2萬(wàn)平方米，年租賃費(fèi)150萬(wàn)元。充分利用了電視臺(tái)媒體宣傳優(yōu)勢(shì)，主要采取電視臺(tái)頻道欄目自辦展的模式辦展，每年可辦展20余場(chǎng)次。   

   二、經(jīng)驗(yàn)做法

（一）領(lǐng)導(dǎo)管理體制比較理順：此次考察的城市多數(shù)設(shè)立了專門(mén)的會(huì)展管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制訂會(huì)展業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，對(duì)全市會(huì)展業(yè)實(shí)施監(jiān)管。如余姚市和柯橋區(qū)均成立了以市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市直相關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的市會(huì)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市的會(huì)展工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（簡(jiǎn)稱會(huì)展辦），作為會(huì)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，承擔(dān)市會(huì)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作，并有專門(mén)的人員編制，經(jīng)費(fèi)列入市財(cái)政預(yù)算。義烏市經(jīng)機(jī)構(gòu)改革調(diào)整將原市政府會(huì)展管理辦公室與市旅游局整合，成立義烏市旅游與展覽管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)研究制定會(huì)展業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和展會(huì)的協(xié)調(diào)、管理等工作。長(zhǎng)興縣則將會(huì)展行業(yè)的主管部門(mén)放在商務(wù)局內(nèi)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全縣會(huì)展業(yè)發(fā)展,管理上較為軟弱松散,會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定的制約。

（二）運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制比較規(guī)范：此次考察的城市大都采取“政府+公司（籌委會(huì)）”的運(yùn)營(yíng)模式，各司其職，各負(fù)其責(zé)，有效整合資源，規(guī)范管理。如余姚市會(huì)展辦每年年初制定會(huì)展年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排會(huì)展活動(dòng)，建立了會(huì)展工作審批聯(lián)席制度和展會(huì)信息通報(bào)制度，由會(huì)展辦牽頭召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，按照各單位職責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)備審批。義烏市采取“3+X”模式，在市旅游會(huì)展委的統(tǒng)一指導(dǎo)下,由場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)方統(tǒng)籌安排全年的會(huì)展計(jì)劃,由承辦的會(huì)展公司和各政府職能部門(mén)成立籌備委員會(huì)（充分調(diào)動(dòng)各方面資源發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)）具體負(fù)責(zé)展會(huì)舉辦。同時(shí)，成立行業(yè)協(xié)會(huì)（政府相關(guān)職能部門(mén)作為協(xié)會(huì)顧問(wèn)單位）代管會(huì)展備案等相關(guān)業(yè)務(wù)。

（三）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)辦展比較突出。此次考察學(xué)習(xí)的城市大都依托發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌的會(huì)展活動(dòng)。義烏市1995年就依托全球最大的小商品市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)成功舉辦了第一屆小商品博覽會(huì)，逐步培育出一條“以貿(mào)興展、以展促貿(mào)、展貿(mào)互動(dòng)，共促繁榮”的會(huì)展業(yè)發(fā)展新路子，同時(shí)依托義博會(huì)品牌和國(guó)家“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步拉長(zhǎng)會(huì)展鏈條，成功舉辦了20多個(gè)國(guó)際性的展覽和會(huì)議。余姚市依托中國(guó)塑料王國(guó)、中國(guó)家電制造業(yè)基地、中國(guó)楊梅之鄉(xiāng)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，1999年成功舉辦了第一屆中國(guó)塑料博覽會(huì)。現(xiàn)已形成定期舉辦國(guó)家級(jí)會(huì)展5個(gè)、國(guó)際品牌會(huì)議6個(gè)和知名品牌節(jié)慶3個(gè)?？聵騾^(qū)依托龐大的產(chǎn)業(yè)集群和中國(guó)輕紡城市場(chǎng)聚集優(yōu)勢(shì)，1999年舉辦第一屆中國(guó)柯橋國(guó)際紡織品博覽會(huì)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)三大知名面料展會(huì)之一，同時(shí)拉長(zhǎng)紡織品產(chǎn)業(yè)鏈，成功舉辦相關(guān)上下游展會(huì)。近年來(lái)積極拓寬展會(huì)市場(chǎng)，成功引進(jìn)并舉辦了中國(guó)蘭文化博覽會(huì)、浙江漁業(yè)博覽會(huì)、中國(guó)輕紡城汽車(chē)博覽會(huì)和中國(guó)金雞百花電影節(jié)等。

（四）政策扶持力度比較大。此次所考察的城市對(duì)會(huì)展業(yè)發(fā)展極為重視，特別是在前期培育辦展過(guò)程中，都制定了相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，用于開(kāi)辦展覽、會(huì)展品牌保護(hù)、會(huì)展公司培育等。1、設(shè)立政府專項(xiàng)扶植資金。義烏市在上世紀(jì)90年代即出臺(tái)了扶持會(huì)展經(jīng)濟(jì)的專項(xiàng)資金，2013年提高并調(diào)整出臺(tái)了新的《義烏市會(huì)展業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金使用管理辦法》，詳細(xì)規(guī)定了市財(cái)政每年列出專項(xiàng)資金用于扶持會(huì)展業(yè)發(fā)展的條件、標(biāo)準(zhǔn)、管理程序等；余姚市政府近3年，每年財(cái)政列支500萬(wàn)元，對(duì)按市場(chǎng)化運(yùn)作方式舉辦的專業(yè)會(huì)展項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)；柯橋區(qū)在會(huì)展業(yè)發(fā)展初期每年列支800萬(wàn)元政府專項(xiàng)資金，用于扶植會(huì)展業(yè)發(fā)展。2、對(duì)新設(shè)立的會(huì)展公司扶持獎(jiǎng)補(bǔ)。義烏市對(duì)境內(nèi)專業(yè)會(huì)展企業(yè)在該市注冊(cè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)2年以上，并新辦單個(gè)展會(huì)規(guī)模達(dá)到400個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位以上的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元，境外專業(yè)會(huì)展企業(yè)一次性獎(jiǎng)勵(lì)50萬(wàn)元；余姚市對(duì)在該市新注冊(cè)的會(huì)展公司和專業(yè)會(huì)議公司，從繳納稅收年度起5年內(nèi)，前2年給予稅收地方流程部分全額獎(jiǎng)勵(lì)，后3年減半獎(jiǎng)勵(lì)。3、對(duì)不同產(chǎn)業(yè)展會(huì)進(jìn)行扶持獎(jiǎng)補(bǔ)。余姚市對(duì)按市場(chǎng)化運(yùn)作方式舉辦的專業(yè)會(huì)展項(xiàng)目，每個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位分別補(bǔ)助400-600元；其中對(duì)于房產(chǎn)、汽車(chē)等高端消費(fèi)類展覽項(xiàng)目按上述補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)下浮50%（其他消費(fèi)類展覽項(xiàng)目不作補(bǔ)貼）；對(duì)國(guó)家級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)或著名專業(yè)機(jī)構(gòu)主（承）辦的品牌會(huì)展項(xiàng)目按上述補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)上浮100%；對(duì)該市企業(yè)新引進(jìn)高端商務(wù)類會(huì)議和未獲得財(cái)政資助的國(guó)家級(jí)團(tuán)體學(xué)術(shù)會(huì)議，按會(huì)議費(fèi)用的10%-20%給予不超過(guò)20萬(wàn)的一次性補(bǔ)助?？聵騾^(qū)則按照達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位200個(gè)、400個(gè)、600個(gè)以上的，分別給予舉辦單位20-40萬(wàn)元補(bǔ)助，車(chē)展、房展、農(nóng)副產(chǎn)品展等傳統(tǒng)零售類展覽項(xiàng)目減半補(bǔ)助。

三、相關(guān)建議

為切實(shí)加強(qiáng)我市會(huì)展中心的管理運(yùn)營(yíng)工作，進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，按照“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的原則，結(jié)合外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法，現(xiàn)提出如下建議：

一是在市級(jí)層面上成立高規(guī)格管理機(jī)構(gòu)。建議：1、成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的全市會(huì)展業(yè)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位由市發(fā)改、財(cái)政、國(guó)資、公安、工商等相關(guān)職能部門(mén)組成，負(fù)責(zé)制訂全市會(huì)展業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)全市會(huì)展業(yè)實(shí)施監(jiān)管。2、建立會(huì)展項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議制度，各司其職、各負(fù)其責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，為市政府常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織聯(lián)席會(huì)議召開(kāi)以及各類展會(huì)的協(xié)調(diào)、管理和服務(wù)工作，努力培植在全國(guó)和國(guó)際上具有一定影響力的知名會(huì)展品牌。3、對(duì)全市各企業(yè)、單位利用公共空間辦展面積超過(guò)500平方米的，一律進(jìn)入會(huì)展中心舉辦，有效整合資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)范全市會(huì)展業(yè)發(fā)展環(huán)境。

二是在操作層面上成立獨(dú)立的專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。建議：1、實(shí)現(xiàn)運(yùn)管分離。會(huì)展中心的日常管理和維護(hù)工作由業(yè)主方   公司負(fù)責(zé)；由   成立專業(yè)會(huì)展運(yùn)營(yíng)公司，全權(quán)負(fù)責(zé)會(huì)展中心的日常運(yùn)營(yíng)和對(duì)外會(huì)展項(xiàng)目合作事宜。2、實(shí)現(xiàn)收支兩條線。公司核定每年會(huì)展中心的管理維護(hù)費(fèi)用成本，把會(huì)展中心運(yùn)營(yíng)權(quán)租賃給運(yùn)營(yíng)公司，由會(huì)展運(yùn)營(yíng)公司實(shí)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理，每次展會(huì)按照展位數(shù)量或面積，由辦展單位付場(chǎng)地使用費(fèi)、管理費(fèi)等。3、規(guī)范管理運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)公司根據(jù)市會(huì)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組的相關(guān)要求，制定詳細(xì)的年度辦展計(jì)劃，負(fù)責(zé)獨(dú)立辦展或?qū)ν夂献鬓k展。在對(duì)外項(xiàng)目合作上，與其他專業(yè)會(huì)展公司簽訂合同，在展會(huì)層次、展會(huì)效果、品牌培育、辦展時(shí)段、退出機(jī)制等內(nèi)容做詳細(xì)約定，明晰雙方責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是，會(huì)展中心場(chǎng)館維護(hù)管理、安全運(yùn)營(yíng)、展會(huì)品牌培育、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)外合作等主動(dòng)權(quán)在市里，職責(zé)明晰，不存在其他利益糾紛，能夠做到更高效的運(yùn)作管理，同時(shí)利用專業(yè)會(huì)展公司的人脈、資源、經(jīng)驗(yàn)，高效快速的達(dá)到會(huì)展中心的綜合利用，彌補(bǔ)我市缺乏相關(guān)人才、資源、經(jīng)驗(yàn)等方面的不足。

三是在培育會(huì)展品牌上加大政策扶持力度。建議1、市政府參考外地經(jīng)驗(yàn)做法，根據(jù)國(guó)家和山東省有關(guān)促進(jìn)會(huì)展業(yè)改革發(fā)展的意見(jiàn)要求，研究出臺(tái)《市關(guān)于促進(jìn)會(huì)展業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，指導(dǎo)、規(guī)范全市會(huì)展業(yè)發(fā)展。2、市政府設(shè)立會(huì)展業(yè)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金（按照三年一個(gè)培育周期，市財(cái)政集中投入、滾動(dòng)扶持，培植一批本地知名會(huì)展品牌，先期建議市財(cái)政每年列支600萬(wàn)元，今后根據(jù)情況適當(dāng)增減。<注：按會(huì)展中心可設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位1200個(gè)，每年辦展20場(chǎng)初步折算所得>），用于對(duì)規(guī)模大、社會(huì)效益好、有發(fā)展?jié)摿Φ膫鹘y(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等品牌會(huì)議（論壇）、展覽項(xiàng)目以及節(jié)慶活動(dòng)進(jìn)行扶持；用于對(duì)會(huì)展業(yè)總體形象推廣和重大會(huì)展活動(dòng)的保障性支出；用于培訓(xùn)專門(mén)人才。3、加強(qiáng)專項(xiàng)扶持資金使用管理。專項(xiàng)扶持資金由會(huì)展主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排、科學(xué)使用，主要用于前三年全額補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)公司租賃會(huì)展中心費(fèi)用和辦展補(bǔ)貼。其中，運(yùn)營(yíng)公司獨(dú)立辦展的，由運(yùn)營(yíng)公司直接向會(huì)展辦申請(qǐng)專項(xiàng)扶持資金兌付；運(yùn)營(yíng)公司合作辦展的，由合作方向運(yùn)營(yíng)公司申請(qǐng)，運(yùn)營(yíng)公司根據(jù)雙方合同約定，向會(huì)展辦申請(qǐng)專項(xiàng)扶持資金并實(shí)現(xiàn)扶持政策二次兌現(xiàn)，財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)加強(qiáng)監(jiān)管。

篇4

一、前言

2011年中國(guó)電影市場(chǎng)承接了2010年的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金機(jī)遇期。年初以來(lái)，電影創(chuàng)作、電影票房、觀眾人次及影院數(shù)量繼續(xù)保持健康、高速增長(zhǎng)，中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)在跨越式發(fā)展的軌道上不斷前進(jìn)。在中國(guó)電影市場(chǎng)終端，影院投資正在形成一個(gè)多元化、多層次、多目標(biāo)的格局。在新形勢(shì)下國(guó)內(nèi)各院線如何建設(shè)影院終端，制定適合影城發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理策略實(shí)現(xiàn)影院的贏利，將成為各投資方關(guān)注的重點(diǎn)。

二、國(guó)內(nèi)電影市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及影城投資的可發(fā)展空間

1．2010年至2011年國(guó)內(nèi)電影市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)

2010年全國(guó)生產(chǎn)故事影片達(dá)到526部，其中有17部國(guó)產(chǎn)影片過(guò)億，59部國(guó)產(chǎn)片票房超過(guò)千萬(wàn)元；全國(guó)城市影院票房總收入達(dá)到101．72億元，較2009年的62．06億元增長(zhǎng)63．9％（詳見(jiàn)圖1）。2010年共新增313家影院、1533塊銀幕，全國(guó)城市銀幕總數(shù)突破6200塊（詳見(jiàn)圖2）［1］；平均每天新增4．2塊銀幕，大大超過(guò)了2009年平均每天增加1．7塊銀幕的發(fā)展速度［2］。據(jù)電影業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)截至到2011年底國(guó)內(nèi)電影銀幕數(shù)有望超過(guò)1萬(wàn)塊。

2．影城投資的可發(fā)展空間

近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速舉世矚目，但文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平相比還存在較大差距。以美國(guó)等國(guó)家的電影市場(chǎng)作為比較，美國(guó)人口是中國(guó)人口的1／6，電影票房收入是中國(guó)的20倍；日本人口僅是中國(guó)人口的1／10，電影票房收入是中國(guó)的5倍；韓國(guó)人口約為中國(guó)人口的1／28，電影票房收入是中國(guó)的8倍［4］。從GDP的增長(zhǎng)速度和電影票房與人口比例來(lái)看，中國(guó)電影未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，3年內(nèi)中國(guó)將出現(xiàn)10000家影城，其中5000家在一線城市，另5000家在二、三線城市，屆時(shí)中國(guó)的銀幕數(shù)量將超過(guò)美國(guó)，形成10000塊到15000塊的規(guī)模。

三、我國(guó)城市影院的分布現(xiàn)狀及現(xiàn)代影城發(fā)展趨勢(shì)

1．國(guó)內(nèi)城市影院的分布現(xiàn)狀

新增影院分布上，除了在培育較好的一線城市如北京、上海外，一些中小城市的影院建設(shè)也開(kāi)展得如火如荼，逐步緩解了前幾年新建影院主要集中在中東部地區(qū)的分布不均現(xiàn)象，市場(chǎng)的快速擴(kuò)容已經(jīng)成為2010年電影市場(chǎng)的總趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)票房收入的分布來(lái)看，目前我國(guó)電影主要票房來(lái)源于廣東、北京、上海、等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，中部中等城市及西部地區(qū)的影院建設(shè)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上還亟待于進(jìn)一步完善（詳見(jiàn)圖3）。

2．?dāng)?shù)字技術(shù)推動(dòng)下影城建設(shè)新趨勢(shì)

A）數(shù)字多廳化、影廳設(shè)計(jì)個(gè)性化、觀影自由度更大化

2010年全國(guó)數(shù)字銀幕約占國(guó)內(nèi)銀幕總數(shù)的65％，數(shù)字化發(fā)展勢(shì)頭迅猛（詳見(jiàn)圖4）。據(jù)電影業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)2011年國(guó)內(nèi)數(shù)字銀幕將占國(guó)內(nèi)銀幕總數(shù)的78％以上。目前90％的新建影院均已實(shí)現(xiàn)放映設(shè)備數(shù)字化，甚至有些新建影院實(shí)現(xiàn)100％數(shù)字化。從全球化角度來(lái)看，美國(guó)預(yù)計(jì)在2012年在本土實(shí)現(xiàn)全數(shù)字化放映，中國(guó)電影數(shù)字化發(fā)展順應(yīng)了世界電影發(fā)展的整體趨勢(shì)。從市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的方面分析，數(shù)字放映可以減少拷貝投入，節(jié)約發(fā)行成本。同時(shí)數(shù)字放映還可以實(shí)時(shí)播放重大體育比賽、文藝演出、甚至實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星直播，商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力巨大。從技術(shù)的角度來(lái)看，數(shù)字電影的畫(huà)面清晰、聲音的還原性強(qiáng)，且不會(huì)隨著放映場(chǎng)次的增加影響影片的放映質(zhì)量?，F(xiàn)代影城的建設(shè)以多廳為主，規(guī)模在4～10個(gè)影廳不等。大體量影廳的設(shè)置組合最大程度地滿足了不同的觀影體驗(yàn)與娛樂(lè)心理，使觀眾能夠根據(jù)自身的興趣和愛(ài)好選擇適合的影片。多家影城在設(shè)計(jì)方面均加入人性化設(shè)計(jì)概念，并引入“環(huán)保、低碳、節(jié)能”理念。

B）3D、IMAX技術(shù)對(duì)影院投資方式的轉(zhuǎn)變

近一兩年全球電影票房的增長(zhǎng)至少有30％以上與3D有關(guān)，3D銀幕數(shù)量迅猛增長(zhǎng)。2008年中國(guó)擁有3D銀幕86塊，2010年國(guó)內(nèi)3D銀幕數(shù)量達(dá)到2000余塊。3D銀幕數(shù)量的激增體現(xiàn)了新技術(shù)給中國(guó)電影帶來(lái)了新的轉(zhuǎn)變，同時(shí)折射出中國(guó)電影市場(chǎng)的容量與需求量有了長(zhǎng)足的進(jìn)步?！栋⒎策_(dá)》在全國(guó)5000塊銀幕上放映，票房收入達(dá)到13．7億元，其中數(shù)字3D版《阿凡達(dá)》為整個(gè)影片貢獻(xiàn)了80％的票房收入，平均每塊3D銀幕收入為85．8萬(wàn)元［5］。該部影片以20％的3D銀幕數(shù)量創(chuàng)造出國(guó)內(nèi)80％的票房收入，驗(yàn)證了馬特萊法則（二八法則）。從投資回報(bào)角度分析，3D技術(shù)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是任何一個(gè)投資者所不容忽視的，它對(duì)國(guó)內(nèi)影院投資建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變起到至關(guān)重要的作用。IMAX源自英文“ImageMaximum”，即圖像最大化之意。隨著3D－IMAX版《阿凡達(dá)》影片登錄中國(guó)銀幕，IMAX巨幕在中國(guó)電影市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)如破竹。目前萬(wàn)達(dá)院線與IMAX公司簽署合作協(xié)議，到2014年雙方合作至少建75個(gè)IMAX廳，萬(wàn)達(dá)院線屆時(shí)將成為IMAX亞洲第一、全球第二的IMAX運(yùn)營(yíng)商［6］。

C）TMS系統(tǒng)的應(yīng)用與推廣

數(shù)字電影影院管理系統(tǒng)簡(jiǎn)稱為“TMS”，它是通過(guò)控制協(xié)議直接控制影院所有的數(shù)字播放服務(wù)器，實(shí)現(xiàn)數(shù)字播放服務(wù)器內(nèi)容管理、密鑰管理、放映控制等功能的自動(dòng)控制［7］。TMS系統(tǒng)的最大特點(diǎn)是高效率和自動(dòng)化。在國(guó)外已有人專業(yè)人士提出SuperTMS系統(tǒng)的概念，該系統(tǒng)可以把院線下屬所有影院的TMS系統(tǒng)連接起來(lái)，由院線統(tǒng)一給下屬各個(gè)影院排片，再通過(guò)院線的中心服務(wù)器把影片下傳給各個(gè)影院實(shí)現(xiàn)放映，此種運(yùn)營(yíng)方式必將給院線管理帶來(lái)新的突破（詳見(jiàn)圖5）。

3．國(guó)內(nèi)現(xiàn)代影城投資發(fā)展趨勢(shì)及影院投資模式

A）大中城市仍是影院投資的重點(diǎn)區(qū)域

如前文所述，目前中東部地區(qū)仍是我國(guó)票房收入的主要來(lái)源，也將是影院投資資金的主要流向地。由于此類城市票房預(yù)期值高、投資回收期短、投資收益穩(wěn)定，因此大中城市的都市商圈、區(qū)域型商圈和個(gè)別社區(qū)型商圈將仍是影城投資的主要區(qū)域。雖然這些城市的影院密度表面看來(lái)較高，但這類地區(qū)的人口密集。同時(shí)由于是重點(diǎn)發(fā)展城市和地區(qū)，城市配套完善、交通便利、行業(yè)操作規(guī)范，因此目前仍是影院投資的重點(diǎn)區(qū)域。

B）影城建設(shè)向二、三線城市迅速擴(kuò)張

在電影市場(chǎng)的快速發(fā)展下，原來(lái)許多被稱為二線的城市和地區(qū)已經(jīng)完全改變了面貌，電影票房已經(jīng)超過(guò)或直逼一線城市影城的票房收入。如今，天津、南京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等多個(gè)二線城市有可能提升到一線城市的票房收入，此類城市將會(huì)是近兩年內(nèi)影院投資的熱點(diǎn)。目前中小城市主流影院數(shù)量偏少、市場(chǎng)可開(kāi)發(fā)潛力巨大，在一線城市影院建設(shè)接近或到達(dá)市場(chǎng)飽和度后，未來(lái)電影市場(chǎng)票房增長(zhǎng)率將取決于二、三線城市新建影院的發(fā)展速度和建設(shè)規(guī)模。

C）多元化資本運(yùn)營(yíng)主體的出現(xiàn)及影院投資規(guī)?；?/p>

從2002年起中國(guó)內(nèi)地電影市場(chǎng)已成為全球電影票房增長(zhǎng)最高的國(guó)家［8］。在電影市場(chǎng)大發(fā)展的背景下，來(lái)自各種電影基金、銀行貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資等多渠道的資本使電影產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模日益擴(kuò)大，資本運(yùn)營(yíng)主體形成了國(guó)有資本、民營(yíng)資本、個(gè)人資本、境外資本混合的多種所有制并存的投融資體制［9］。影院投資主體多元化為電影業(yè)增加了資金來(lái)源渠道，隨著投資主體的增加主流院線的影院投資形成規(guī)模化，投資及運(yùn)營(yíng)成本大幅度降低，各大院線最終將通過(guò)多次并購(gòu)、資產(chǎn)重組、資本融合等方式使有實(shí)力的院線公司存活下來(lái)形成新的院線格局。

D）影院項(xiàng)目的投資模式及影院建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合

影院項(xiàng)目的投資模式可分為：影院投資主體租賃商業(yè)地產(chǎn)模式、商業(yè)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)影院投資建設(shè)并委托院線管理或輸入院線品牌模式、商業(yè)地產(chǎn)商將影院投資方納入業(yè)務(wù)板塊模式、商業(yè)地產(chǎn)商入股院線投資主體模式等［10］。近幾年來(lái)我國(guó)影院終端建設(shè)發(fā)展速度迅猛，從影城選址的角度來(lái)看幾乎所有的新建影院都建在城市商圈中，并作為現(xiàn)代購(gòu)物中心的一個(gè)業(yè)態(tài)存在。城市中商圈的布局、發(fā)展規(guī)模，購(gòu)物中心的布局、結(jié)構(gòu)影響著影院的可發(fā)展數(shù)量、空間檔次，并最終通過(guò)票房收入和觀影人次來(lái)體現(xiàn)其影響力。伴隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)速度的加快，一、二、三線城市的現(xiàn)代購(gòu)物中心不斷興起，在購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)現(xiàn)代影城將成為影院投資項(xiàng)目中最值得推廣的組合方式之一。因而選擇具有一定基礎(chǔ)客流量、擁有強(qiáng)大地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和雄厚招商能力的購(gòu)物中心對(duì)于現(xiàn)代影城經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。

四、院線制下如何建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、管理現(xiàn)代化影城

1．我國(guó)主流院線運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及院線公司在影城投資方面所處地位

2011年是中國(guó)院線制改革的第9年，以原電影公司為基礎(chǔ)成立的37條院線在9年的時(shí)間里，經(jīng)歷著市場(chǎng)化的考驗(yàn)，尋求發(fā)展、做強(qiáng)的可能，呈現(xiàn)出新的產(chǎn)業(yè)格局。據(jù)電影行業(yè)權(quán)威專家預(yù)測(cè)，2011年全國(guó)城市電影票房收入將超過(guò)130億元，其中萬(wàn)達(dá)、中影星美、上海聯(lián)合、中影南方新干線、北京新聯(lián)院線名列全國(guó)院線前5名，是全國(guó)票房收入的主要貢獻(xiàn)者（詳見(jiàn)圖6）。院線公司與所屬影院的關(guān)系主要有兩種：一種是通過(guò)資產(chǎn)紐帶將各影院與院線投資者的利益聯(lián)系在一起，建立院線自己的影院，采取自主經(jīng)營(yíng)的方式，從而降低管理成本，使投資人享有較高的資產(chǎn)回報(bào)率。另一種是通過(guò)簽約和加盟的形式，院線內(nèi)的加盟影院通過(guò)發(fā)行機(jī)構(gòu)獲得影片的放映權(quán)，并根據(jù)院線協(xié)議實(shí)行“統(tǒng)一拍片、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”。近幾年來(lái)各大院線間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，各個(gè)院線紛紛加大對(duì)影院的投資力度、不遺余力地致力于影院終端建設(shè)，從而在電影產(chǎn)業(yè)的放映環(huán)節(jié)成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯的企業(yè)，形成院線公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。截至2010年底，中影星美院線共有影院131家，銀幕640塊；萬(wàn)達(dá)院線共有影院70家，銀幕600塊；北京新影聯(lián)院線共有影院100家，銀幕500塊［11］。以上三條國(guó)內(nèi)主流院線中萬(wàn)達(dá)院線下的影院與院線存在接近100％的資產(chǎn)聯(lián)結(jié)，院線對(duì)影院的控制力最強(qiáng)。從2007年開(kāi)始，中影星美和北京新影聯(lián)院線將重點(diǎn)資金投入到影院終端的建設(shè)，并通過(guò)新建核心影城、投資改造已有影院使院線與影院的關(guān)系更加緊密。中影集團(tuán)進(jìn)一步發(fā)揮自身“制片—發(fā)行—放映”一體化的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)上市后將會(huì)把所募資金重點(diǎn)放在于影院項(xiàng)目的投資建設(shè)中。在未來(lái)三年以至業(yè)界普遍認(rèn)為的中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)黃金十年內(nèi)，中影集團(tuán)將繼續(xù)加大投資力度，預(yù)計(jì)達(dá)到每年開(kāi)業(yè)15～20家影院的快速增長(zhǎng)目標(biāo)。對(duì)于新影聯(lián)來(lái)說(shuō)，要突破資金平臺(tái)的制約、發(fā)揮自身制片等方面的優(yōu)勢(shì)，以北京為核心向周邊地區(qū)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)影院建設(shè)由點(diǎn)及線、由線帶面的院線發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大的院線公司來(lái)說(shuō)，加盟影院的數(shù)量越多，也就更容易獲得市場(chǎng)主體的重視。因此對(duì)于初次進(jìn)入電影市場(chǎng)、實(shí)力單薄的影院而言，加入具有強(qiáng)大市場(chǎng)影響力的知名度的院線，不但能夠提高觀影人次和觀眾對(duì)新建影城的認(rèn)知度，同時(shí)在院線公司先進(jìn)的管理指導(dǎo)下能迅速提升影院自身的經(jīng)營(yíng)能力。

2．探求影城的贏利模式

票房收入是影院投資回收和贏利的主要渠道。此外，影院的收益還有一部分來(lái)自于影院的賣(mài)品部。目前這部分收入僅占我國(guó)票房總收入的10％，同發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有比較大的差距。包括電影海報(bào)、各類玩具、音像制品、紀(jì)念品、主題公園等與電影有關(guān)的產(chǎn)品被稱為電影衍生品。在日本，電影衍生產(chǎn)品和賣(mài)品部的收益已經(jīng)占到日本國(guó)內(nèi)票房收入的40％。美國(guó)電影《獅子王》的投入僅5千萬(wàn)美元，票房收入是1億美元，后產(chǎn)品收入高達(dá)6億美元［12］。在我國(guó)，電影衍生品市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也有所涉及，《英雄》、《無(wú)極》等影片出售DVD／VCD版權(quán)、根據(jù)電影改編的同名小說(shuō)、人物郵票等取得了良好的銷售收入。然而，我國(guó)的電影衍生品開(kāi)發(fā)還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)模式。未來(lái)影城如何結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，加大電影衍生品的開(kāi)發(fā)力度對(duì)影院的贏利影響重大。此外，現(xiàn)代影院開(kāi)設(shè)的咖啡吧、影碟及圖書(shū)銷售、視頻游戲等，如果經(jīng)營(yíng)得法也能為影院的投資者帶來(lái)豐厚的收入，成為繼票房和賣(mài)品收入后影城又一收入來(lái)源。

3．現(xiàn)代影城的品牌建設(shè)與差異化管理

各大院線紛紛著力于各影院的品牌建設(shè)，中影星美院線提出“和觀眾一起逐夢(mèng)”，萬(wàn)達(dá)院線提出“為觀眾提供最佳的觀影環(huán)境”等理念。在院線的推動(dòng)下，影院引入現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理制度，如ERP管理系統(tǒng)、ISO9001質(zhì)量管理體系等，從而提高影院經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)票房收入的持續(xù)增長(zhǎng)。在人力資本方面，各大院線均加大對(duì)所屬影城高級(jí)管理人員的管理、培訓(xùn)力度。中影星院線十分重視影院的經(jīng)營(yíng)管理及優(yōu)秀影院經(jīng)理人的培養(yǎng)，每年定期舉辦兩次以上的年會(huì)，就影院經(jīng)理任職資格及管理辦法、財(cái)務(wù)培訓(xùn)、電影票價(jià)、影院內(nèi)部管理、電影宣傳營(yíng)銷等方面進(jìn)行充分溝通交流。萬(wàn)達(dá)院線從全國(guó)各行各業(yè)招攬人才，還自主編寫(xiě)了影院經(jīng)營(yíng)《運(yùn)營(yíng)手則》、《行政手則》、《營(yíng)銷手則》等培訓(xùn)材料，對(duì)萬(wàn)達(dá)全國(guó)各地的影院中層管理者都進(jìn)行了包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的培訓(xùn)。隨著影院數(shù)量的增加，影院間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。除了影院本身的規(guī)模、地理位置外，如何能實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定性運(yùn)營(yíng)、最大限度地取得更多觀眾的品牌忠誠(chéng)度決于影城的差異化運(yùn)營(yíng)。影城的營(yíng)銷活動(dòng)方面，除了常規(guī)的電影首映式、明星見(jiàn)面會(huì)外，可以通過(guò)跨國(guó)電影節(jié)、大型文化交流活動(dòng)和大學(xué)生電影節(jié)等促文化交流。這些活動(dòng)的舉辦對(duì)于提高影城人氣，甚至提升影城所在購(gòu)物中心的客流量，拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)業(yè)態(tài)都將起到積極有效的推動(dòng)作用。此外，完善影城會(huì)員服務(wù)系統(tǒng)，針對(duì)不同觀眾群體發(fā)送顧客心儀的會(huì)員特惠信息、通過(guò)會(huì)員積分贈(zèng)送禮品、與購(gòu)物中心的其他業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)惠互動(dòng)等，均能從服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的角度提升影院的自身優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)與其他影城的差異化經(jīng)營(yíng)。

篇5

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);古井模型;影響機(jī)理;房地產(chǎn)企業(yè);應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略

2008年發(fā)端于美國(guó)進(jìn)而蔓延全球的金融風(fēng)暴嚴(yán)重影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)的發(fā)展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。盡管這場(chǎng)危機(jī)終將過(guò)去，但類似的危機(jī)今后還會(huì)遇到，如何深入了解金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理并積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)對(duì)其影響成為一個(gè)很有價(jià)值的課題。本文通過(guò)構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析古井模型研究金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，分析金融危機(jī)背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，以推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在困難中抓住機(jī)遇，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、順利擺脫金融危機(jī)影響、實(shí)現(xiàn)不斷發(fā)展的目的。

1金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理

研究金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，目的是把握金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的規(guī)律性，更好地分析金融危機(jī)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，找出面臨的危機(jī)與機(jī)會(huì)，以便及時(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略。

(1)研究方法探討與古井模型構(gòu)建。楊建平(2009)認(rèn)為金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要通過(guò)影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行傳導(dǎo)。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)的國(guó)際傳遞機(jī)理。［2］吳虹(2009)認(rèn)為金融危機(jī)會(huì)在不同類型國(guó)家逐次傳遞，先是傳遞到過(guò)度消費(fèi)型國(guó)家，再傳遞到過(guò)度生產(chǎn)型國(guó)家，最后傳遞到過(guò)度資源供應(yīng)型國(guó)家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資和盈利能力的影響。［4］但國(guó)內(nèi)外關(guān)于金融危機(jī)對(duì)企業(yè)的影響機(jī)理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析模型研究金融危機(jī)對(duì)企業(yè)的影響機(jī)理分析金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。從“要素”視角研究企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)是一種有效的研究方法，這里從企業(yè)“生產(chǎn)要素”、企業(yè)“需求條件”、企業(yè)“相關(guān)產(chǎn)業(yè)”、企業(yè)“戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)”和“政府對(duì)企業(yè)的舉措”五個(gè)要素，構(gòu)建成企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析模型，該模型形狀酷似我國(guó)古井，簡(jiǎn)稱之為“古井模型。

(2)金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理。金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)影響是復(fù)雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來(lái)研究金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理。房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展優(yōu)勢(shì)所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的建立，各要素的變異則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。按照企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析古井模型來(lái)研究金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，其影響機(jī)理，主要從五個(gè)方面深刻影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。

2金融危機(jī)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素、房地產(chǎn)企業(yè)需求條件、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)以及政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的舉措等方面來(lái)滲透影響房地產(chǎn)企業(yè)，下面主要從這五個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素狀況分析

一是土地資源情況。金融危機(jī)發(fā)生前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。金融危機(jī)發(fā)生后，投放市場(chǎng)的土地急劇減少，拍賣(mài)價(jià)格快速下降，甚至有流標(biāo)現(xiàn)象。由此不難發(fā)現(xiàn)，金融危機(jī)使房地產(chǎn)企業(yè)拿地不僅容易，而且成本降低。

二是投資額。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，回收期長(zhǎng)，承受金融風(fēng)險(xiǎn)較大。盡管以前房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)吸引了大量投資，但金融危機(jī)發(fā)生后，房屋價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑，使投資者對(duì)房地產(chǎn)失去信心，不斷撤離房地產(chǎn)業(yè)。資金問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最嚴(yán)峻問(wèn)題之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂。

三是人力資源。我國(guó)擁有龐大的勞動(dòng)力資源，金融危機(jī)背景下，社會(huì)失業(yè)增加，勞動(dòng)力更加豐富。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一般勞動(dòng)力過(guò)剩，項(xiàng)目綜合管理人員、項(xiàng)目策劃人員、資本運(yùn)作人員、高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員短缺，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)［5］?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，金融危機(jī)會(huì)使弱勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的人才也可能流出，強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)正是吸納人才的好時(shí)機(jī)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)需求條件分析

一是市場(chǎng)集中度。房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來(lái)發(fā)展迅猛，強(qiáng)勁拉動(dòng)了我國(guó)GDP增長(zhǎng)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度低，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科集團(tuán)在全國(guó)銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機(jī)發(fā)生后，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)空間巨大。

二是市場(chǎng)需求。金融危機(jī)必然影響我國(guó)居民的收入水平和消費(fèi)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降，使得成交清淡、房?jī)r(jià)下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年1－11月數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。

三是行業(yè)景氣。金融危機(jī)不可避免地帶來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，國(guó)內(nèi)需求也不可能表現(xiàn)為直線上升。2008年11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，2009年1月，我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)為99.1，比2008年1月回落12.2點(diǎn)，這是該指數(shù)自2008年1月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月回落，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)低迷狀態(tài)。［6］

2.3房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析

一是產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，但普遍存在的問(wèn)題是進(jìn)入門(mén)檻較低，大量小規(guī)模企業(yè)涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化、結(jié)構(gòu)低度化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，集群間的競(jìng)爭(zhēng)有余，協(xié)作不足［7］，金融危機(jī)背景下更是如此，不少企業(yè)在生死線上掙扎，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不能提供可靠支撐。

二是上游建材行業(yè)。建材行業(yè)規(guī)模以上的企業(yè)少，中小企業(yè)過(guò)多，行業(yè)水平不一，產(chǎn)品成本較高。金融危機(jī)背景下，建材價(jià)格不斷下跌，成本高的建材企業(yè)虧損嚴(yán)重，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年1－2月份數(shù)據(jù)，鋼鐵行業(yè)由上年同期盈利255億元轉(zhuǎn)為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)由同期盈利128億元轉(zhuǎn)為凈虧損19.3億元，但這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)降低開(kāi)發(fā)成本有利。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)分析

一是戰(zhàn)略決策。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策水平很高，能夠抓住機(jī)遇穩(wěn)健發(fā)展，但中小企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略籌劃考慮較少，缺少科學(xué)決策，金融危機(jī)來(lái)臨了，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)做出戰(zhàn)略調(diào)整，受損慘重。

二是運(yùn)營(yíng)管理。大型房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平很高，但相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)管理水平不高，缺少完整規(guī)范的管理制度，沒(méi)有通過(guò)ISO9000認(rèn)證，經(jīng)營(yíng)粗放，項(xiàng)目運(yùn)作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，存在著人才資源缺乏、資產(chǎn)負(fù)債率高、短期行為嚴(yán)重等現(xiàn)象，靠消耗土地和房屋漲價(jià)求效益，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。［8］金融危機(jī)的沖擊使一批運(yùn)營(yíng)管理差的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局。

三是競(jìng)爭(zhēng)手段。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，產(chǎn)品科技含量低，質(zhì)量問(wèn)題多，市場(chǎng)形象較差。在市場(chǎng)營(yíng)銷上，大多采用人為炒作來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不高，很難渡過(guò)金融危機(jī)期。

2.5政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的舉措分析

一是政策法律。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，國(guó)家從財(cái)政、稅收、金融等政策上嚴(yán)格控制。金融危機(jī)發(fā)生后，我國(guó)政府積極應(yīng)對(duì)，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續(xù)降低利率和存款準(zhǔn)備金率向市場(chǎng)注入流動(dòng)性資金，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)受益最大。

二是管理手段。金融危機(jī)發(fā)生前，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，盡管?chē)?guó)家一再整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但地方利益和政績(jī)沖動(dòng)卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機(jī)發(fā)生后，國(guó)家通盤(pán)考慮完善房地產(chǎn)管理手段，地方政府也不斷出臺(tái)輔管理辦法，主要涉及公積金、相關(guān)地方收費(fèi)和地方財(cái)政補(bǔ)貼等，房地產(chǎn)企業(yè)直接受益。

3金融危機(jī)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)蘊(yùn)藏的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)

從金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響中可以發(fā)現(xiàn)，這次金融危機(jī)使中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)減少，衰退機(jī)會(huì)增加，這種衰退的持續(xù)性值得高度關(guān)注。但是，與危機(jī)相隨的，往往是發(fā)展的機(jī)遇。本次金融危機(jī)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)可從五個(gè)方面把握。

一是發(fā)展將更加理性。房地產(chǎn)企業(yè)在這輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中已經(jīng)大傷元?dú)?，整體恢復(fù)元?dú)庑枰僖詴r(shí)日。經(jīng)歷過(guò)這一次慘痛教訓(xùn)，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，應(yīng)該都會(huì)變得更加理性，房地產(chǎn)企業(yè)有望就此走向正常的發(fā)展軌道，為下一輪房地產(chǎn)景氣周期奠定基礎(chǔ)。

二是發(fā)展機(jī)遇逐漸顯露。政府出臺(tái)系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，積極的貨幣政策大幅降低了購(gòu)房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實(shí)際貸款利率已經(jīng)不足5%(有銀行的7折優(yōu)惠);稅收優(yōu)惠政策能長(zhǎng)期刺激投機(jī)、投資需求;處在低位的房?jī)r(jià)，對(duì)剛性需求的吸入效應(yīng)十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購(gòu)房的剛性需求，對(duì)投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國(guó)是人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，工業(yè)化、城市化進(jìn)程不會(huì)停止，盡管房屋的價(jià)格還會(huì)有所波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有廣闊前景。

三是企業(yè)整合發(fā)展的良機(jī)出現(xiàn)。金融動(dòng)蕩進(jìn)一步加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整合，一些弱勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)已退出市場(chǎng)，這對(duì)資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科集團(tuán)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是加速發(fā)展的良好機(jī)遇。萬(wàn)科在此次金融危機(jī)面前，敢于降價(jià)，目的是使房地產(chǎn)業(yè)加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購(gòu)的資源整合機(jī)會(huì)。

四是加速轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)難，原因在于粗放增長(zhǎng)的獲益空間尚存，特別是金融危機(jī)前，房?jī)r(jià)高、暴利厚。此次金融危機(jī)的沖擊，將迫使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，依靠自主創(chuàng)新提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

五是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本下降。金融危機(jī)發(fā)生后，地塊拍賣(mài)價(jià)格快速下降，建材價(jià)格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低，有利于企業(yè)發(fā)展。

4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的發(fā)展戰(zhàn)略———以棲霞建設(shè)為例

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期之后，市場(chǎng)規(guī)則和企業(yè)生存法則都將發(fā)生根本性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能更好地生存下來(lái)進(jìn)而尋求發(fā)展，需要洞悉行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向，并切合自身?xiàng)l件制定適合本企業(yè)發(fā)展的前瞻性戰(zhàn)略。［9］

4.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的構(gòu)建

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)困難與機(jī)會(huì)并存，所以，要抓住機(jī)遇進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，走出困境。房地產(chǎn)企業(yè)解決金融危機(jī)中的難題，主要對(duì)策是加快轉(zhuǎn)型升級(jí)、推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，其核心在于實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)和投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和效率驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。南京棲霞建設(shè)集團(tuán)擁有25年開(kāi)發(fā)歷史，是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在對(duì)本次金融危機(jī)的預(yù)警與應(yīng)對(duì)上不夠科學(xué)、及時(shí)、有效，業(yè)績(jī)下降較大、損失也不小，2008年，營(yíng)業(yè)收入同比上年減少44.29%，利潤(rùn)總額比上年減少49.61%。

棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。牢固樹(shù)立“戰(zhàn)略推動(dòng)發(fā)展、機(jī)遇加速發(fā)展”的發(fā)展觀念，繼續(xù)秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、創(chuàng)新、完美”的企業(yè)宗旨，積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境巨變，將危機(jī)轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略機(jī)遇，不斷提高管理效率，持續(xù)創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，切實(shí)履行社會(huì)責(zé)任，走綠色房地產(chǎn)自主創(chuàng)新發(fā)展道路，增強(qiáng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，盡快擺脫金融危機(jī)陰影、實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。一是堅(jiān)定不移實(shí)施“企業(yè)管理現(xiàn)代化+住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+資本運(yùn)作現(xiàn)代化”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化、區(qū)域化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際化”的主業(yè)拓展思路，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí);二是發(fā)揮核心優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持積極的發(fā)展思路和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷提高，在“產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、企業(yè)文化、融資能力”等多方面進(jìn)一步加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升顧客價(jià)值，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng);三是把握經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，總量調(diào)控，合理開(kāi)發(fā)，綜合利用，最大限度實(shí)現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展;四是制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新相結(jié)合，以人為本，提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)效益，實(shí)現(xiàn)從資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型發(fā)展道路;五是強(qiáng)化管理提升內(nèi)功，蓄勢(shì)待發(fā)，為新一輪的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做準(zhǔn)備。

4.2戰(zhàn)略實(shí)施的相關(guān)措施

一是推行審慎的經(jīng)營(yíng)及投資政策，拓寬融資渠道爭(zhēng)取直接融資，把工作重心放在核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升中，從產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)集成、人才培養(yǎng)等方面入手，化危機(jī)為契機(jī)，打造公司在逆境中發(fā)展壯大的內(nèi)生能力，使企業(yè)發(fā)展模式由機(jī)會(huì)導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵哪芰︱?qū)動(dòng)型。

二是加大R＆D能力，發(fā)揮博士后科研工作站的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，將研發(fā)創(chuàng)新的重點(diǎn)放在提升前期規(guī)劃水平、強(qiáng)化資源整合與成本控制、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益共贏等環(huán)節(jié)上，精益求精，不斷提高產(chǎn)品附加值。

三是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，提高“新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備”的集成應(yīng)用水平，進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)能創(chuàng)新，提升住宅品質(zhì)，打造精品工程。

四是加大市場(chǎng)研究力度，加大中小戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新力度，走差異化競(jìng)爭(zhēng)道路，推動(dòng)戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、平面結(jié)構(gòu)模塊化，縮短設(shè)計(jì)周期，縮短前期工作周期，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

五是堅(jiān)持以人為本，加大運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新，在金融危機(jī)背景下重構(gòu)企業(yè)的組織管理體制，利用金融危機(jī)引進(jìn)高級(jí)人才，使人才在企業(yè)發(fā)展中成為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的中流砥柱。

六是利用金融危機(jī)最佳的收購(gòu)時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，形成規(guī)模效益，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，打造成本優(yōu)勢(shì)，抵御房?jī)r(jià)下跌。

5結(jié)語(yǔ)

通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析古井模型研究金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，透視出金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重沖擊。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀是危機(jī)與機(jī)會(huì)并存，必須構(gòu)建相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，從五個(gè)方面抓住金融危機(jī)中的機(jī)會(huì)，并積極采取相關(guān)措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能擁有持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，能在劇烈而多變的市場(chǎng)環(huán)境中取得主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。影響機(jī)理的研究進(jìn)一步豐富了關(guān)于金融危機(jī)的理論內(nèi)涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個(gè)側(cè)面豐富了企業(yè)優(yōu)勢(shì)理論。

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關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本；社會(huì)平均負(fù)擔(dān)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）08－0064－02

由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》于2010年6月12日正式對(duì)外。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是政府或公共機(jī)構(gòu)所有的，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格向新就業(yè)職工，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點(diǎn)在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無(wú)法負(fù)擔(dān)購(gòu)買(mǎi)商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”之下。

北京市在推進(jìn)公共租賃房過(guò)程中，創(chuàng)造性地采用了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與的建設(shè)新模式和新機(jī)制。公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為公共租賃住房管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購(gòu)、持有、管理公共租賃住房。這些機(jī)構(gòu)均為政府所屬機(jī)構(gòu)，履行政府職責(zé)管理公共租賃房，工作以服務(wù)為導(dǎo)向而不是以盈利為目的。二是一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設(shè)一些公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。

公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運(yùn)行的關(guān)鍵在于租金標(biāo)準(zhǔn)與合理的進(jìn)入/退出機(jī)制。而其進(jìn)入/退出機(jī)制又可通過(guò)租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因而合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)鍵。從公租房的出發(fā)點(diǎn)和定位分析，公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可分別通過(guò)成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法兩種方法來(lái)確定，但其效果與保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或計(jì)劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺(tái)公租房管理辦法的城市用文件形式予以認(rèn)可的核定辦法，但對(duì)于如何核定成本卻缺乏明確的說(shuō)法與統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭(zhēng)議。公租房建設(shè)成本由幾個(gè)部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費(fèi)成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉(zhuǎn)移到共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計(jì)算在內(nèi)。

1.土地成本

土地成本由一級(jí)開(kāi)發(fā)成本與一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成。區(qū)別于普通商品房，公租房的土地成本中應(yīng)剔除政府在招、拍、掛過(guò)程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時(shí)，應(yīng)明確限制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并減免承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在此過(guò)程中所繳納的稅費(fèi)。在土地成本上應(yīng)等同于經(jīng)濟(jì)適用房所享受的優(yōu)惠政策。此外，土地成本的降低還應(yīng)通過(guò)合理選址、合理規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設(shè)施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規(guī)劃上不應(yīng)通過(guò)降低生活便利而降低土地成本，而應(yīng)通過(guò)合理提高容積率來(lái)降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀?，通過(guò)適當(dāng)降低舒適度來(lái)平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過(guò)合理的設(shè)計(jì)和技術(shù)的提高，包括內(nèi)部裝修的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；鳂I(yè)，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

這里所說(shuō)的管理成本是指在運(yùn)行過(guò)程中所需要投入的經(jīng)營(yíng)管理成本，包括物業(yè)服務(wù)、維修、保養(yǎng)等成本，也包括為管理團(tuán)隊(duì)支付的工資等。管理成本的核算技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)不存在任何問(wèn)題，問(wèn)題在于管理的主體上，即責(zé)任主體（甲方）是政府有關(guān)部門(mén)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，二者存在明顯的不同，也會(huì)帶來(lái)效果的不同。以政府部門(mén)作為主體，符合公租房的權(quán)屬關(guān)系和運(yùn)行要求，但有可能會(huì)導(dǎo)致效率的降低和成本的提高。

4.稅費(fèi)成本

特意提到稅費(fèi)成本，是為了強(qiáng)調(diào)作為保障性住房，其本身是社會(huì)福利制度的一部分，是用稅收來(lái)對(duì)社會(huì)財(cái)富效用的重新分配；公租房的建設(shè)與運(yùn)行中均應(yīng)享受稅收優(yōu)惠，甚至于免稅政策，而不應(yīng)將其納入到成本中。

5.資金成本

資金成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來(lái)源、資金周期等都有密切關(guān)系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態(tài)部分，而把資金成本單獨(dú)計(jì)算。資金成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中靜態(tài)成本的取得、周轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來(lái)源應(yīng)本著成本最低的考慮。目前，國(guó)家出臺(tái)了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關(guān)辦法，但由于規(guī)定回收周期僅為三年，無(wú)法適應(yīng)公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無(wú)法解決問(wèn)題。合理的資金來(lái)源應(yīng)為地方債券形式，通過(guò)資本市場(chǎng)籌措長(zhǎng)期資金，從而降低資金成本。這需要出臺(tái)金融政策予以支持。

在成本法確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)鍵在于政府要從社會(huì)保障性質(zhì)出發(fā)，明確合理的優(yōu)惠政策，真正以惠及民生為目標(biāo)，避免、杜絕開(kāi)發(fā)商或其他群體借公租房漁利。

為簡(jiǎn)易起見(jiàn)，可通過(guò)與市場(chǎng)上相似區(qū)位、相似條件租賃性住房的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比來(lái)確定成本范圍。但須注意的是，應(yīng)從市場(chǎng)租金中將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該看到的是，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的不完善，以對(duì)比方式來(lái)分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的不透明和租賃稅收的缺失。

與成本法相比，社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)社會(huì)保障性質(zhì)，并可以動(dòng)態(tài)調(diào)整，上限可與市場(chǎng)接軌，下限可與廉租房銜接。平均負(fù)擔(dān)法通過(guò)核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計(jì)住房類消費(fèi)）之后剩余部分為基數(shù)，以社會(huì)平均消費(fèi)中房租消費(fèi)占收入的百分比為因子，計(jì)算保障住房中的個(gè)人可負(fù)擔(dān)部分，并作為租金標(biāo)準(zhǔn)。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一年度為核算基礎(chǔ)。除常用的工資收入、勞務(wù)收入等之外，考慮到家庭資產(chǎn)因素，比如，現(xiàn)有住房、汽車(chē)、存款等資產(chǎn)差別，應(yīng)將資產(chǎn)以貨幣量化后，按社會(huì)平均資產(chǎn)收益率計(jì)入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統(tǒng)計(jì)部門(mén)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中分析，獲取一個(gè)固定的貨幣量而不是百分比?？紤]到公租房的保障性質(zhì)，在分析中應(yīng)適當(dāng)剔除高收入群體消費(fèi)對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的拉動(dòng)作用。

3.房租、收入比。房租收入比在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，另一個(gè)來(lái)源也可以考慮CPI 數(shù)據(jù)構(gòu)成中的房租占其他生活品份額的比例來(lái)確定房租支出比。

合理確定以上參數(shù)后，公租房租金中的個(gè)人負(fù)擔(dān)部分就可以得出：如其結(jié)果達(dá)到或超過(guò)市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，則表明不符合條件或應(yīng)退出公租房體系；如其負(fù)擔(dān)部分不足成本租金，則應(yīng)以福利方式予以補(bǔ)貼，如租金返還。

平均負(fù)擔(dān)法的困難在于收入水平的核定，特別是與準(zhǔn)入/退出機(jī)制結(jié)合后的動(dòng)態(tài)核定，需要有專業(yè)的部門(mén)來(lái)完成這項(xiàng)工作，并需要與稅收、銀行等部門(mén)的密切配合，輔之以完善的信用體系來(lái)保障運(yùn)行效果。但與成本法相比，平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)了保障性住房的福利保障特點(diǎn)，更有利于公開(kāi)、公平、公正。并且，對(duì)于公租房的合理使用、運(yùn)轉(zhuǎn)具有很大優(yōu)勢(shì)。

在目前的情況下，首先應(yīng)該嚴(yán)格控制公共租賃住房土地獲取費(fèi)用、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，為公共租賃住房提供長(zhǎng)期低成本融資支持，加大公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免力度，為在土地征收和拆遷安置補(bǔ)償難度大、成本高的區(qū)域建設(shè)的公共租賃住房提供必要的財(cái)政補(bǔ)貼，以降低公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的綜合成本。公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是決定公租房制度成敗與社會(huì)評(píng)價(jià)好壞的關(guān)鍵因素。無(wú)論是使用成本法還是平均負(fù)擔(dān)法，關(guān)鍵還要看政府有關(guān)部門(mén)的定位與執(zhí)行能力。對(duì)于保障住房，政府部門(mén)不是仲裁者，而是當(dāng)事人，是行為的主體，必須切實(shí)承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，并用強(qiáng)大的執(zhí)行力履行責(zé)任，才能真正達(dá)到保障的目標(biāo)。

Analysis of the rent of the house renting for the public

FENG Hui

(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 1000084,China)

篇7

[關(guān)鍵詞]城市軌道交通；溢價(jià)回收；聯(lián)合開(kāi)發(fā)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的迅速增長(zhǎng)，政府逐漸意識(shí)到城市軌道交通建設(shè)的重要性，并且不斷地加大其投資，城市軌道交通建設(shè)取得了很大的進(jìn)步，從而促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，軌道交通建設(shè)是一項(xiàng)耗資巨大的工程，在建設(shè)階段，它需要投入巨大的資金；在運(yùn)營(yíng)階段，它的成本又偏高，所以，在中國(guó)國(guó)內(nèi)各大城市的軌道交通公司存在著虧損經(jīng)營(yíng)和政府補(bǔ)貼的現(xiàn)象。如圖1所示[1]-[3]。

從圖1可以看出，一方面，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況；另一方面，城市軌道交通建設(shè)又間接提高沿線房地產(chǎn)的價(jià)值，但是這些價(jià)值并沒(méi)有得到合理的分配，它們被周?chē)巳簾o(wú)償享有卻不用付出任何費(fèi)用，這兩方面存在著嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。

為了解決上述兩者之間的不平衡，有必要通過(guò)某種形式即溢價(jià)回收把城市軌道交通建成后給沿線人群和企業(yè)帶來(lái)的利益的一部分作為其建設(shè)費(fèi)用與運(yùn)營(yíng)成本予以還原，以此減輕政府和軌道交通建設(shè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

2 受益對(duì)象及溢價(jià)回收模式

城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以有很多種分類，按與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益相關(guān)程度可以分為直接效益和間接效益，直接效益即與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益密切相關(guān)的效益，間接效益即與項(xiàng)目非主要目標(biāo)效益相關(guān)的效益[4]。不同的效益形式對(duì)應(yīng)著不同的受益對(duì)象，不同的受益對(duì)象又有不同的受益形式，但在中國(guó)這些受益群體得到的益處大部分沒(méi)有得到回收，而在國(guó)外卻得到回收，如圖2所示。

圖2 城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益分析

2.1 受益對(duì)象

從圖2可以看出，城市軌道交通受益對(duì)象可以分為五類：軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府。

軌道交通乘客：眾所周知，交通擁堵已經(jīng)成為很多大中小城市的一大難題，很多人因?yàn)閾矶潞偷溶?chē)而浪費(fèi)了大量時(shí)間，而城市軌道交通具有快速、準(zhǔn)時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，可以節(jié)約人們的出行時(shí)間和費(fèi)用，與此同時(shí)，城市軌道交通在舒適度和安全性方面，也比公共汽車(chē)和私家車(chē)要高出很多。

沿線商家：軌道交通建成通車(chē)后會(huì)吸引大量的旅客，這些旅客可能成為沿線商家商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者，因此，沿線商家客流增多，營(yíng)業(yè)額自然而然會(huì)上升。同時(shí)對(duì)于這些商家來(lái)講，若商鋪屬于他們已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的，這些商鋪也會(huì)因?yàn)榈罔F的建成而升值。

沿線業(yè)主：人們買(mǎi)房一般有兩個(gè)目的，一是用來(lái)居住，二是用來(lái)投資，不管是出于何種原因，區(qū)位的選擇對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，在地鐵旁買(mǎi)房居住，可以使人們出行方便，同時(shí)房產(chǎn)會(huì)增值，若是為了投資，在地鐵旁買(mǎi)房更是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：一個(gè)好的區(qū)位對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是至關(guān)重要的。城市軌道交通沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檐壍澜煌ǖ倪\(yùn)行可以使其土地（未建房）和已建房升值，從而從中獲得巨大的利潤(rùn)。

政府：政府獲得效益主要來(lái)自兩個(gè)方面，第一方面，通過(guò)對(duì)沿線受益群體征稅可以使稅收增加；第二方面，乘坐軌道交通可以減少噪聲和空氣污染，這也為政府增添了無(wú)形的效益。

2.2 溢價(jià)回收模式

城市軌道交通的建成給軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府帶來(lái)許多益處，但是在中國(guó)這些益處大部分沒(méi)有被回收，其中只有直接效益的受益對(duì)象軌道交通乘客的益處通過(guò)票價(jià)的形式予以回收，其他受益對(duì)象都在無(wú)償享有。因此，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的溢價(jià)回收模式對(duì)這些無(wú)償享有者的益處進(jìn)行回收。

國(guó)外的溢價(jià)回收模式主要有兩種：第一種，以美國(guó)為代表的基于稅收的溢價(jià)回收模式；第二種，以中國(guó)香港為代表的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式。

2.2.1 基于稅收的溢價(jià)回收模式

對(duì)城市軌道交通開(kāi)發(fā)基于稅收的溢價(jià)回收模式有如下各種不同的實(shí)施方法：土地增值稅、特別收益評(píng)估稅、稅收增額融資、分列稅率制土地稅和房產(chǎn)稅等。下面對(duì)這些稅收進(jìn)行總結(jié)和介紹，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式

在香港，聯(lián)合開(kāi)發(fā)也叫“地鐵+物業(yè)”的溢價(jià)回收模式，即首先選出地鐵車(chē)站用地，這塊土地需要有發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯?，向政府遞交申請(qǐng)，取得開(kāi)發(fā)地鐵車(chē)站上部空間的權(quán)利；再次，尋找可以一起合作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；最后，發(fā)展商和地鐵公司一起分享出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)[9]。

2.3 我國(guó)城市軌道交通溢價(jià)回收建議

溢價(jià)回收模式種類繁多，每一種模式都有其特定的社會(huì)背景和特定的回收對(duì)象，因此，我國(guó)在借鑒國(guó)外的溢價(jià)回收策略時(shí)不僅要結(jié)合其特定的背景，而且也要結(jié)合我國(guó)具體的國(guó)情。

基于稅收的溢價(jià)回收模式在我國(guó)實(shí)施遇到的障礙是我國(guó)稅收方面的法律體系不完善，我國(guó)關(guān)于城市軌道交通全國(guó)規(guī)范性文件只有1997年制定并且于2001年修訂的《城市地下空間開(kāi)發(fā)管理規(guī)定》、2004年制定《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》和2005年制定《城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理辦法》等[10]，這些文件基本上沒(méi)有涉及溢價(jià)回收相關(guān)方面。近幾年，我國(guó)也在不斷完善這方面，2011年年初，上海和重慶成為我國(guó)房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市。2014年全國(guó)兩會(huì)的開(kāi)幕，開(kāi)征房地產(chǎn)稅成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。通過(guò)部分城市房地產(chǎn)稅的試行和房產(chǎn)稅成為焦點(diǎn)問(wèn)題，這些都會(huì)為我國(guó)將來(lái)其他稅種的實(shí)行打下堅(jiān)定的法律基礎(chǔ)。不久的將來(lái)，我國(guó)在稅收方面的法律體系會(huì)越來(lái)越完善。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式目前在我國(guó)難以實(shí)施主要是因?yàn)橥恋氐娜〉梅绞剑覈?guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地只能通過(guò)“招拍掛”的方式獲得土地，這樣就使得軌道交通企業(yè)在拿地時(shí)很難拿到軌道交通站點(diǎn)沿線的土地，因?yàn)樗麄兒茈y與實(shí)力雄厚的“地產(chǎn)大亨”相競(jìng)爭(zhēng)。但值得關(guān)注的是，近年來(lái)也有一些城市在努力嘗試突破“招拍掛”的土地出讓方式，例如上海、深圳、南京、廣東等，其別需要關(guān)注的是廣東省，他們提出政府可以通過(guò)把土地作為資產(chǎn)以作價(jià)形式入股到地鐵公司，這無(wú)疑是一大突破[11]。因此，雖然目前我國(guó)在實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)方面還有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鑒上述一些城市的經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用土地出讓方式，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通與沿線土地聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

總之，筆者認(rèn)為，在這些試點(diǎn)城市的帶領(lǐng)下，其他的一些城市也會(huì)緊隨其后，不斷完善，不斷突破，同時(shí)，我國(guó)在稅收和土地方面的法律體系也會(huì)逐步完善，通過(guò)各方共同努力，在我國(guó)實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式將不再是難題。

3 城市軌道交通開(kāi)發(fā)溢價(jià)度量方法研究

3.1 評(píng)估模型介紹

互換論建立在如下的基本假設(shè)上：在一個(gè)平原城市中，這個(gè)城市屬于單核的沒(méi)有地形特點(diǎn)，所有工作者通過(guò)交通系統(tǒng)到唯一的市中心上班，他們的效率相同，房屋類型也相同，同時(shí)住宅密度和地形特點(diǎn)等外界事物不需要考慮。當(dāng)一個(gè)家庭在考慮居住區(qū)位時(shí)，他會(huì)選擇總費(fèi)用最低，即隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)而把逐漸增加的交通費(fèi)用與逐漸下降的住宅費(fèi)用之間進(jìn)行“互換”，其數(shù)學(xué)表達(dá)式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的單價(jià)； P（x）―距離市中心x處的住宅地價(jià)； K（x）―距離市中心x處的交通費(fèi)；Z―其他商品的數(shù)量； G―家庭住房面積。

若求地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度需對(duì)互換理論進(jìn)行修改，在總利潤(rùn)一定時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)在這種互換關(guān)系會(huì)追求總投資最低，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資；R―其他的投資；V（x）―距離消費(fèi)者聚集區(qū)中心x的商業(yè)樓地價(jià)：S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積；M―擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額投資的期初現(xiàn)值。

根據(jù)市場(chǎng)平衡條件，即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求總投資最低，建立地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)增值簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)模型，推導(dǎo)過(guò)程略，地產(chǎn)增值的數(shù)學(xué)模型關(guān)系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商業(yè)地產(chǎn)樓地價(jià)的增值；α和β為相關(guān)系數(shù)，β>1；Q―被研究城市商業(yè)項(xiàng)目的平均年客流量；f―城市消費(fèi)者平均每年的購(gòu)物出行的頻率；Δt―地鐵建設(shè)前后的購(gòu)物出行時(shí)間差；W―該城市小時(shí)人均工資；ΔF―地鐵票價(jià)差；S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均面積；i―還原率；n―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年限。

3.2 參數(shù)的選取

文章以昆明市地鐵2號(hào)線周邊商業(yè)地產(chǎn)為研究對(duì)象，來(lái)度量地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度。

3.2.1 參數(shù)α、β的選取

通過(guò)對(duì)一線城市譬如北京、上海、廣州等地鐵沿線商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者交通成本節(jié)省額與投資年值差額關(guān)系的取樣和統(tǒng)計(jì)，并考慮到他們與昆明在人均收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的差異，故確定α為0.01，在誤差不大的情況下，β取值為1[14]。

3.2.2 參數(shù)S、Q、i的選取

①城市商業(yè)項(xiàng)目的平均面積很難獲得，故選取昆明市地鐵2號(hào)線沿線幾個(gè)具有代表性的商場(chǎng)，取其平均值作為S的取值。昆明王府井百貨建筑面積34000平方米米；同德廣場(chǎng)建筑面積90000平方米；濱江―俊發(fā)廣場(chǎng)48000平方米；欣都龍城56660平方米；金鷹國(guó)際購(gòu)物中心113700平方米；雙龍商場(chǎng)建筑面積75000平方米；昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)100000平方米，昆明走廊總建筑面積為22061平方米，柏聯(lián)百盛總建筑面積50000平方米，S取值為65491平方米。②商業(yè)項(xiàng)目的平均日客流量參考。昆明王府井百貨20072人/天，除去商場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)結(jié)算的日子，每年按360日計(jì)算，平均年客流量為7225920人/年（以上數(shù)據(jù)通過(guò)百度文庫(kù)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告、百度百科、商場(chǎng)官網(wǎng)獲得）。③對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)收益還原率i的取值需要經(jīng)過(guò)三步，第一，調(diào)查統(tǒng)計(jì)各大型商業(yè)物業(yè)及商業(yè)路線的商業(yè)用房年收益水平和平均價(jià)格。第二，利用逐漸趨近迭代法求i。第三，建立灰色模型預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)收銀還原率，由于i的求取較復(fù)雜，故本文參照西安市收益還原率和昆明市商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告[12]，粗估i為10%[15]。

3.2.3 參數(shù)f、w、n、ΔF、Δt的選取

①根據(jù)昆明市居民平均出行購(gòu)物的頻率設(shè)居民平均出行的頻率為每周一次，所以消費(fèi)者平均每年的購(gòu)物出行的頻率f為52.14次/年。②根據(jù)云南省人力資源和社會(huì)保障廳關(guān)于公布2013年度全省在崗職工月平均工資、企業(yè)退休人員月平均基本養(yǎng)老金和2014年度企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶利息計(jì)算辦法的通知（云人社發(fā)〔2014〕77號(hào)），可知2013年度全省在崗職工年平均工資為44188元，月平均工資為3682元，按每月21.75天，每天8小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，取21.16元/天。③假設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間n為70年。④昆明公交出行速度市區(qū)取15km/h，郊區(qū)取25km/h（實(shí)地測(cè)量），昆明地鐵2號(hào)線平均時(shí)速約為34km/h（咨詢地鐵客服人員獲得）。消費(fèi)者的出行距離通過(guò)百度地圖獲得，則ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果

以上確定了各個(gè)參數(shù)的取值，把這些取值代入式（3）進(jìn)行試算，計(jì)算結(jié)果如表3所示。

將昆明市地鐵2號(hào)線周邊商業(yè)地產(chǎn)增值數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計(jì)軟件，如圖3所示。

依據(jù)上述表和圖可以看出昆明市地鐵2號(hào)線周邊的商業(yè)地產(chǎn)隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)所受的影響也越來(lái)越大，升值潛力也逐漸增大。

同時(shí)，這個(gè)結(jié)論在現(xiàn)實(shí)生活中有一定的理論指導(dǎo)意義，它證明地鐵的確會(huì)給沿線商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)增值，為將來(lái)實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式提供了理論指導(dǎo)。

4 結(jié) 論

城市軌道交通開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生巨大的收益，但這些收益大部分沒(méi)有被回收而被沿線的人群無(wú)償占有，與此同時(shí)，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況，這兩者之間出現(xiàn)失衡，因此，我們應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，逐步實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式。

在互換理論修改的基礎(chǔ)上，以昆明市地鐵2號(hào)線周邊的商業(yè)地產(chǎn)為實(shí)例，進(jìn)行城市軌道交通開(kāi)發(fā)溢價(jià)度量，結(jié)果表明地鐵2號(hào)線會(huì)給周邊的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)增值，這種增值隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，增值越來(lái)越大。

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篇8

大型體育場(chǎng)館指投資金額和基建規(guī)模較大，能承辦國(guó)內(nèi)外大型競(jìng)技體育比賽和并面向社會(huì)開(kāi)放的體育場(chǎng)館。當(dāng)前國(guó)際上呈現(xiàn)出融資建設(shè)與賽后運(yùn)營(yíng)逐步縱向一體化的特征。目前我國(guó)比較發(fā)達(dá)的中等城市一般有1～2個(gè)大型體育場(chǎng)館，大城市一般有3個(gè)以上。近幾年我國(guó)舉辦大型體育賽事的不斷增多和城市化進(jìn)程的加快發(fā)展又新建了不少的大型體育場(chǎng)館。但大型體育場(chǎng)館投資建設(shè)與賽后維護(hù)、正常運(yùn)轉(zhuǎn)的大量資金使各級(jí)政府卻背上了沉重的包袱。應(yīng)該如何去有效地運(yùn)作大型場(chǎng)館以獲得較好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益？是當(dāng)前是國(guó)內(nèi)外大型體育場(chǎng)館面臨的共同世界難題。本文通過(guò)文獻(xiàn)研究法、實(shí)地調(diào)查法（北京、上海、杭州、南京等地）、專家訪談法、系統(tǒng)分析比較方法，對(duì)大型體育場(chǎng)館設(shè)施產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析。

一、大型體育場(chǎng)館設(shè)施的建設(shè)

體育場(chǎng)館的良性運(yùn)營(yíng)，是大型體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

1.大型體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)中要面對(duì)和解決的重大問(wèn)題

當(dāng)前，我國(guó)大型體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)呈現(xiàn)兩大特征：一是體育場(chǎng)館設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模有較大提高；二是體育場(chǎng)館設(shè)施的種類進(jìn)一步多樣化，結(jié)構(gòu)趨于合理。因此，大型體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)推行標(biāo)準(zhǔn)化勢(shì)在必行；同時(shí)必須完善大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)，重視綜合開(kāi)發(fā)利用。這已成為各級(jí)體育主管部門(mén)必須面對(duì)和認(rèn)真思考解決的重大問(wèn)題。

(1)體育場(chǎng)館設(shè)施多功能化。就是“一館頂幾館用”。雖然對(duì)單個(gè)場(chǎng)館來(lái)說(shuō)，投資要增加一些，但從減少場(chǎng)館建設(shè)總量、減少總用地、減少總維修工作量及減少總?cè)藛T編制等方面來(lái)看，從節(jié)約總投資方面來(lái)看，還是非常有利的，特別是今后地方上的大型體育設(shè)施建設(shè)，場(chǎng)館的多功能化，更是值得注意的方向性問(wèn)題。

(2)在體育場(chǎng)館建設(shè)之前，要高度重視賽后利用問(wèn)題。體育場(chǎng)館設(shè)計(jì)今后將更成為投資方和業(yè)主關(guān)心的核心問(wèn)題。因?yàn)樗侨蘸髨?chǎng)館運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和前提?，F(xiàn)在很多大型場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)遇到很大的困難，主要原因是建設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，只考慮了設(shè)施的體育競(jìng)賽和訓(xùn)練用途，沒(méi)有為多功能使用和賽后利用提供足夠的空間。 從國(guó)際體育設(shè)施建設(shè)趨勢(shì)看，設(shè)計(jì)理念更加注重場(chǎng)館的綜合利用，充分考慮場(chǎng)館的日后運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理。許多場(chǎng)館外表樸實(shí)而簡(jiǎn)單，內(nèi)部裝修亦較平淡，但使用起來(lái)卻非常方便，而且注重在建設(shè)階段就為多功能的使用預(yù)留設(shè)施條件。

(3)體育場(chǎng)館建設(shè)一體化。體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)與場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)涵蓋了從體育地產(chǎn)的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、體育設(shè)施建筑與工藝設(shè)計(jì)、施工、場(chǎng)地建設(shè)、智能化系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)管理、到體育設(shè)施建設(shè)檢測(cè)、體育場(chǎng)館服務(wù)認(rèn)證的整個(gè)行業(yè)，展現(xiàn)了體育設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理一體化。

(4)體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)要充分重視體育工藝設(shè)計(jì)工作,建筑設(shè)計(jì)要服從工藝設(shè)計(jì)。體育設(shè)施既要滿足各項(xiàng)體育比賽規(guī)則對(duì)場(chǎng)地的要求、功能流程設(shè)置合理，同時(shí)要統(tǒng)籌燈光、音響、電視轉(zhuǎn)播、計(jì)時(shí)記分等專業(yè)領(lǐng)域，這些內(nèi)容都屬于體育工藝的范疇。而目前，由于國(guó)內(nèi)非常缺少體育工藝設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，加上建設(shè)管理者了解和重視程度不夠，使體育場(chǎng)館建成后不能滿足體育功能要求，從而無(wú)法舉辦比賽的事例屢有發(fā)生，造成巨大浪費(fèi)。

2.大型體育場(chǎng)館設(shè)施建設(shè)的策略

(1)大型體育場(chǎng)館建設(shè)必須有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。大型綜合性體育場(chǎng)館在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)是一次巨大的人力、物力、財(cái)力的消耗，并對(duì)城市、社會(huì)和整個(gè)環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響。因此，大型綜合性體育場(chǎng)館的開(kāi)發(fā)建設(shè)，首先應(yīng)有利于環(huán)境保護(hù)。用可持續(xù)發(fā)展觀審視大型體育場(chǎng)館建設(shè)是否有利于人類和自然以及人類之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，并努力尋求、建立一種有利于城市持續(xù)發(fā)展的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理、生產(chǎn)的新的良性循環(huán)的體系。

(2)大型體育場(chǎng)館建設(shè)必須與城市的發(fā)展相匹配。大型體育場(chǎng)館是社會(huì)資本的儲(chǔ)存，作為投資必須明確其賽后的利用。在決定大型體育場(chǎng)館的規(guī)模和觀眾席位時(shí)，要以該城市的現(xiàn)有人口及未來(lái)20～30年的人口發(fā)展目標(biāo)為依據(jù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不能只顧一時(shí)的比賽使用而給賽后帶來(lái)巨大的負(fù)擔(dān)，否則將會(huì)導(dǎo)致“小城市，大設(shè)施”的問(wèn)題。

(3)大型體育場(chǎng)館建設(shè)必須走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路。大型體育場(chǎng)館建設(shè)必須走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路：第一是指大型體育場(chǎng)館的建設(shè)資金籌措走產(chǎn)業(yè)化的道路。多渠道吸引社會(huì)投資，引進(jìn)外資和新老城區(qū)土地置換等，籌措建設(shè)所需的龐大資金。上海市在承辦第八屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)時(shí)的場(chǎng)館建設(shè)就充分利用了城市的地級(jí)差價(jià)，在國(guó)家撥款極為有限的情況下，投資56億元完成了38個(gè)現(xiàn)代化大型場(chǎng)館的建設(shè)。第二是指場(chǎng)館的賽后利用走產(chǎn)業(yè)化的道路。大型體育場(chǎng)館建成后，必須走產(chǎn)業(yè)化的道路，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作籌集場(chǎng)館的維護(hù)資金，才能減少國(guó)家的追加投入，擴(kuò)大就業(yè)渠道，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并舉。

二、大型體育場(chǎng)館的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作

1.大型體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題

大型體育場(chǎng)館的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)基本上依靠政府的投資與管理。在目前大型體育場(chǎng)館政府體育部門(mén)經(jīng)營(yíng)占大多數(shù)的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)諸多困難，如大型體育場(chǎng)館的建設(shè)和利用不能滿足人民群眾的需求，場(chǎng)館經(jīng)費(fèi)捉襟見(jiàn)肘，經(jīng)營(yíng)氣候不佳，經(jīng)營(yíng)效益低下等。國(guó)家和社會(huì)巨額投入形成的存量資產(chǎn)，成了“雞肋”或者包袱，更談不上保值增值，這與當(dāng)前蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)形成了強(qiáng)烈的反差。如21億建設(shè)的南京奧體中心的運(yùn)轉(zhuǎn)成本就是6000萬(wàn)元。大型場(chǎng)館處于艱苦掙扎的境地，國(guó)有資產(chǎn)面臨著快速流失的嚴(yán)重局面，場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)陷入了困境，這甚至已成為體育產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的制約因素之一。

2.大型體育場(chǎng)館產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式優(yōu)化

由于大型體育場(chǎng)館的投資額度大，回收周期長(zhǎng)，場(chǎng)館利用率低低，后期管理復(fù)雜，因而在其承擔(dān)賽事之后的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)等問(wèn)題也相應(yīng)地顯得困難。因此，應(yīng)結(jié)合奧運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等場(chǎng)館建設(shè)的投資體制和投資方式，充分引入市場(chǎng)機(jī)制，積極探索并建立起一批符合現(xiàn)代體育場(chǎng)館管理體制、產(chǎn)權(quán)明晰、政企分開(kāi)的現(xiàn)代企業(yè)和體育場(chǎng)館專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，逐步創(chuàng)立大型體育場(chǎng)館的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)，以整體推進(jìn)大型體育場(chǎng)館產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式的優(yōu)化。

市場(chǎng)化運(yùn)作:場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)企業(yè)以體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)為核心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，大力發(fā)展場(chǎng)館周邊服務(wù)業(yè)，形成綜合經(jīng)營(yíng)格局。并根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式。

專業(yè)化管理:場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須具備專業(yè)人才資源的保障和對(duì)管理的深層思考。在公司內(nèi)部不僅具有懂得體育領(lǐng)域?qū)I(yè)的專門(mén)人才，同時(shí)也有大量的熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)營(yíng)銷方式的專門(mén)人才及掌握先進(jìn)管理方法的各種管理人才，通過(guò)公司內(nèi)部管理人才資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)體育場(chǎng)館資源利用的最大化和場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)的多元化。

社會(huì)化服務(wù)：體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)者應(yīng)注重發(fā)揮大型體育場(chǎng)館在體育產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)作用，充分利用自身的優(yōu)勢(shì)地位，堅(jiān)持“以體為本，多種服務(wù)”的原則，通過(guò)大力開(kāi)展體育的各種服務(wù)，取得社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展效益。

3.大型體育場(chǎng)館的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作策略

(1)明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，多渠道籌措資金，加快大型體育場(chǎng)館設(shè)施的更新改造步伐。大型體育場(chǎng)館的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)適當(dāng)分離。分離的目的是將體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)由政府轉(zhuǎn)交給社會(huì)，特別是轉(zhuǎn)交給能夠經(jīng)受住市場(chǎng)沖擊的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，從而為更好地展開(kāi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)奠定了合理的產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。由于我國(guó)早期的大型體育場(chǎng)館普遍存在功能單一的問(wèn)題，因此在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)面前，要開(kāi)放經(jīng)營(yíng)必須進(jìn)行投資改造，引導(dǎo)大眾的體育消費(fèi)，使場(chǎng)館走可持續(xù)性發(fā)展的道路。鑒于我國(guó)公共體育場(chǎng)館維修改造資金的不足，而國(guó)家投入又有限，因此，多渠道籌集資金是目前公共體育場(chǎng)館擺脫維修、改造資金不足的有力之舉，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，應(yīng)積極采取集資、合資或引進(jìn)外資等多種方式籌措資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

(2)大型體育場(chǎng)館要適合城市發(fā)展戰(zhàn)略的整體需求。當(dāng)前形勢(shì)下，大型體育場(chǎng)館的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，必須以城市發(fā)展的整體戰(zhàn)略需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。大型體育場(chǎng)館的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，必須擁有相當(dāng)?shù)捏w育愛(ài)好者群體，相對(duì)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，良好的社會(huì)整體環(huán)境等要素。離開(kāi)了城市發(fā)展的背景和整體目標(biāo)，場(chǎng)館的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就會(huì)成為無(wú)本之木，難以持久。因此，在建設(shè)大型體育場(chǎng)館的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)就應(yīng)該依據(jù)城市發(fā)展特色，積極設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)策略。

(3)大型體育場(chǎng)館賽后應(yīng)采用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。以前，中國(guó)大型體育場(chǎng)館的規(guī)劃和建設(shè)一般由體育行政部門(mén)獨(dú)家操作，使用功能和經(jīng)營(yíng)模式單一，高水平的場(chǎng)館管理和經(jīng)營(yíng)人才也非常匱乏，嚴(yán)重影響了大型體育場(chǎng)館賽后的綜合利用。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和大型體育場(chǎng)館投資建設(shè)方結(jié)構(gòu)的改變，及經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化運(yùn)作，在管理上也相應(yīng)要求有專門(mén)的管理人才團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)操作。大型體育場(chǎng)館要想求得生存與發(fā)展，引進(jìn)、培養(yǎng)既懂體育運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)律又熟悉市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的復(fù)合型人才顯得尤為緊迫。

(4)積極開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持走大型體育場(chǎng)館產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路。大型體育場(chǎng)館應(yīng)圍繞本體產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展，使體育場(chǎng)館逐步實(shí)現(xiàn)由事業(yè)型管理向經(jīng)營(yíng)型管理的過(guò)渡，并解決場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理辦法不完善、資金短缺等問(wèn)題。

①拓展思路，轉(zhuǎn)變觀念。大型體育場(chǎng)館要邁出狹小的天地走向社會(huì)，走向市場(chǎng)，必須拓寬思路，轉(zhuǎn)變觀念：在功能上，從單一性向多樣性轉(zhuǎn)變；在運(yùn)行機(jī)制上，從以管理為主向以經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變；在服務(wù)的輻射面上，由業(yè)內(nèi)人士、高層人士向面向社會(huì)，尤其是普通工薪階層和大眾百姓轉(zhuǎn)變。

②改革管理體制，實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)管理模式并存。根據(jù)各地大型體育場(chǎng)館的不同特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀，應(yīng)加大場(chǎng)館管理體制改革的力度，實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)管理模式的并存。對(duì)于經(jīng)營(yíng)比較好的大型體育場(chǎng)館應(yīng)努力推向市場(chǎng)，采用市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，嘗試實(shí)行公司制，按照現(xiàn)代企業(yè)制度經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

③發(fā)揮大型體育場(chǎng)館的多功能作用。一是圍繞體育運(yùn)動(dòng)的主題積極策劃、承辦各種規(guī)模的體育活動(dòng)，提高體育場(chǎng)館的使用率，提高體育經(jīng)營(yíng)管理水平，樹(shù)立地方體育形象；借舉辦國(guó)際國(guó)內(nèi)重大體育賽事，發(fā)揮體育場(chǎng)館的凝聚力，帶動(dòng)體育門(mén)票、體育彩票、體育廣告、體育紀(jì)念品和其他服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)。

二是大型體育場(chǎng)館應(yīng)充分顯示各自的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處，根據(jù)自身?xiàng)l件，貫徹“以體為本、全面發(fā)展”的方針，逐步把體育場(chǎng)館的重心轉(zhuǎn)移到著眼于發(fā)揮體育自身的經(jīng)濟(jì)功能和價(jià)值的體育經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上來(lái)。

④積極對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)拓市場(chǎng)。一是大型體育場(chǎng)館應(yīng)以全民健身運(yùn)動(dòng)為契機(jī)，積極開(kāi)拓社會(huì)體育消費(fèi)市場(chǎng)。

二是要有計(jì)劃地引進(jìn)承辦國(guó)內(nèi)外大型體育活動(dòng)，真正把體育作為產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。

三是結(jié)合地方特色，可舉辦一些節(jié)慶活動(dòng)，如國(guó)際龍舟節(jié)，國(guó)際武術(shù)節(jié)，國(guó)際舞龍舞獅節(jié)等。堅(jiān)持體育搭臺(tái)，企業(yè)唱戲。

四是在國(guó)家投入有限的情況下，可鼓勵(lì)集體、個(gè)人投資修建體育場(chǎng)館、經(jīng)營(yíng)管理體育場(chǎng)館，大膽引進(jìn)外資。要打破部門(mén)、地區(qū)、行業(yè)和所有制的界限，形成多渠道、多形式投資辦體育的新格局。

⑤開(kāi)發(fā)“大型體育場(chǎng)館”這一無(wú)形品牌價(jià)值?！按笮腕w育場(chǎng)館”具有較大的品牌價(jià)值，是各大城市同時(shí)也是我國(guó)不可多得的品牌資源，要非常珍惜的用好、用足“大型體育場(chǎng)館”品牌。除了繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理好大型體育場(chǎng)館以外，還應(yīng)適時(shí)組建大型體育場(chǎng)館專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、開(kāi)發(fā)大型場(chǎng)館冠名權(quán)、開(kāi)發(fā)相應(yīng)的品牌體育用品等，使“大型體育場(chǎng)館”這一寶貴的品牌資源得到充分的挖掘和利用。

參考文獻(xiàn)：

[2]閔健柳伯力劉利等:以市場(chǎng)為導(dǎo)向，把國(guó)有體育場(chǎng)館建成現(xiàn)代體育企業(yè)[J].成都體育學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，31(6):8-12

[2]陳明:公共體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理的模式[J].體育學(xué)刊，2004，11(3):25-28

篇9

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老保險(xiǎn)基金；投資；風(fēng)險(xiǎn)；建議

一　養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資現(xiàn)狀

養(yǎng)老問(wèn)題是任何一個(gè)社會(huì)、任何人都無(wú)法回避的問(wèn)題?；陴B(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)性和社會(huì)性，為保證人們退休后的生活水平，通常以養(yǎng)老保險(xiǎn)的形式籌集養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，最終以養(yǎng)老金的形式返回到養(yǎng)老保險(xiǎn)的受益人手中。因而，償付能力的充足性是養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的根本問(wèn)題，投資成為養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的迫切需要。

(1)需要投資擴(kuò)充基金

基金的來(lái)源主要包括政府財(cái)政撥款、企業(yè)(雇主)繳費(fèi)、職工(雇員)繳費(fèi)和基金運(yùn)營(yíng)收入四個(gè)方面。為盡快充實(shí)社會(huì)保障基金，一方面要繼續(xù)保持適度的財(cái)政支持，在確保中央財(cái)政當(dāng)期支付缺口補(bǔ)助和做實(shí)個(gè)人賬戶補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增加財(cái)政投入，穩(wěn)定國(guó)有股海外上市減持和彩票公益金收入，適時(shí)開(kāi)征大額遺產(chǎn)、奢侈品及高檔消費(fèi)等特別稅種，進(jìn)一步充實(shí)社會(huì)保障基金；但是政府財(cái)政的主要來(lái)源是納稅人，每年用于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的財(cái)政畢竟是有限的，否則抽空財(cái)政會(huì)影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。企業(yè)和職工的負(fù)擔(dān)已經(jīng)比較重，還有醫(yī)療、工傷等其他繳費(fèi)，再加重企業(yè)負(fù)擔(dān)已經(jīng)不大可能。從理論上講，通過(guò)繳費(fèi)來(lái)擴(kuò)充基金畢竟有空間的限制。在繳費(fèi)比例、覆蓋范圍都飽和的情況下，繳費(fèi)就不能再帶來(lái)基金的增長(zhǎng)。因此，長(zhǎng)期的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金問(wèn)題只能通過(guò)長(zhǎng)期不斷的投資來(lái)解決。

(2)基金管理方面存在的漏洞需要投資來(lái)化解

一方面，由于我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金與財(cái)政密不可分的關(guān)系，造成了大量的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金流失，表現(xiàn)為基金挪用、隱瞞截留收入、福利獎(jiǎng)金等非正常支出等，這一現(xiàn)象近幾年來(lái)隨著監(jiān)管力度的加大已有所控制。另一方面，因?yàn)檎骼U力度不足，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面近幾年才擴(kuò)展到私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)的從業(yè)人員和一些靈活就業(yè)人員。而片面追求覆蓋面以應(yīng)付眼前的基金支付還會(huì)造成基金管理行為的短期化，出現(xiàn)“優(yōu)惠征收”、“打折征收”的現(xiàn)象，給以后的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金埋下巨大隱患。這使得養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的投資問(wèn)題更加緊迫。

二　對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資問(wèn)題監(jiān)管的幾點(diǎn)建議

(1)以社保部門(mén)為核心，相關(guān)部門(mén)輔助進(jìn)行基金運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管

我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的運(yùn)作跨越了多個(gè)部門(mén)，社會(huì)保障部門(mén)直接負(fù)責(zé)基金的征收和發(fā)放，目前還有政府財(cái)政撥款對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的補(bǔ)充，基金的投資由專業(yè)的基金管理公司操作，所有的基金都通過(guò)銀行托管和流轉(zhuǎn)，最后受益人從個(gè)人在銀行的養(yǎng)老保險(xiǎn)賬戶上取得養(yǎng)老金。這些部門(mén)通過(guò)委托管理聯(lián)系在一起。因而，對(duì)整個(gè)基金運(yùn)作的監(jiān)管，應(yīng)該是以社保部門(mén)為主，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)各司其專職又相互協(xié)作。

(2)建立專門(mén)的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資監(jiān)管機(jī)構(gòu)

養(yǎng)老保險(xiǎn)基金數(shù)額巨大且專業(yè)性強(qiáng)，而基金的投資也是非常講究技術(shù)與專業(yè)的，需要有專門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資?？梢越I(yè)的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資監(jiān)管部門(mén)。而社會(huì)保障部門(mén)也可以把養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資的管理任務(wù)獨(dú)立出來(lái)，委托由社保部、企業(yè)和職工代表、專家組成的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金理事會(huì)管理。對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資的監(jiān)管，養(yǎng)老保險(xiǎn)基金理事會(huì)的管理內(nèi)容應(yīng)包括：(1)審核批準(zhǔn)投資管理人、托管人的進(jìn)入和退出理事會(huì)負(fù)責(zé)下的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金業(yè)務(wù)。(2)限制投資組合與投資比例，嚴(yán)格防范投資管理人的冒險(xiǎn)行為。大多數(shù)國(guó)家的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金都投資于政府公債，而對(duì)投資于股票、債券、房地產(chǎn)等項(xiàng)目有嚴(yán)格限制。

基于養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的特性和我國(guó)資本市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性考慮，應(yīng)該在證監(jiān)會(huì)下獨(dú)立設(shè)立養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資監(jiān)管司，專門(mén)行使證監(jiān)會(huì)對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資的監(jiān)管職能。其負(fù)責(zé)基金投資的具體行為包括：(1)與社保部門(mén)共同確定養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的基本資格，對(duì)基金公司高管的任職審核；(2)定期和不定期地對(duì)投資管理人進(jìn)行常規(guī)檢查；(3)接收基金公司的定期報(bào)告，對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；(4)協(xié)調(diào)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金與其他基金、證券的關(guān)系，首先保證養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的安全穩(wěn)健和增長(zhǎng)等。托管銀行根據(jù)法律賦予的權(quán)利和自身的角色特點(diǎn)，也能有效對(duì)基金投資運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和報(bào)告投資管理人的異常交易或異常行為，督促投資管理人糾正違法違規(guī)行為。

(3)強(qiáng)化投資管理人的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

管理部門(mén)的監(jiān)管是通過(guò)外部力量作用約束投資管理人，而內(nèi)控制度在于通過(guò)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)基金的穩(wěn)健與安全。內(nèi)部控制的職責(zé)包括：制定風(fēng)險(xiǎn)管理辦法；收集整個(gè)投資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)信息；評(píng)價(jià)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)；協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)決策；養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施好，將會(huì)大大減輕上層監(jiān)管的壓力，對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的穩(wěn)健發(fā)展也很有利。

(4)加強(qiáng)養(yǎng)老保險(xiǎn)信息化建設(shè)

一是不斷完善養(yǎng)老保險(xiǎn)信息化系統(tǒng)建設(shè)。養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展較早，養(yǎng)老保險(xiǎn)信息化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，加大人力、物力、財(cái)力的投入，盡快完善養(yǎng)老保險(xiǎn)的信息化管理迫在眉睫。二是不斷提升養(yǎng)老保險(xiǎn)信息化職能。將養(yǎng)老保險(xiǎn)征繳信息與企業(yè)工資總額、企業(yè)稅收、職工的生存狀況等信息聯(lián)動(dòng)，以科學(xué)的方法促進(jìn)養(yǎng)老保險(xiǎn)的征繳，嚴(yán)防養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的流失。

參考文獻(xiàn)

[1]焦紅麗，當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范路徑的選擇[J]，中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2010,(01)

篇10

成都市公共租賃住房配租細(xì)則最新版第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和完善我市中心城區(qū) 公共租賃住房配租工作，促進(jìn)住房保障工作有序推進(jìn)，根據(jù)《 公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào))文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 武候、錦江、金牛、青羊、成華及 成都高新區(qū)范圍內(nèi)由成都市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的公共租賃住房配租適用本細(xì)則。

第三條 本細(xì)則所稱保障對(duì)象，是指已取得《成都市公共租賃住房資格認(rèn)定通知單》或《成都市單位承租公共租賃住房資格認(rèn)定通知單》(以下簡(jiǎn)稱《資格認(rèn)定通知單》)的住房保障申請(qǐng)人。

第四條 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)決策公共租賃住房配租事宜。

市住房委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)擬定公共租賃住房配租政策。受成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局委托的配租機(jī)構(gòu)具體實(shí)施登記、搖號(hào)、選房等工作。市公共住房管理中心負(fù)責(zé)簽約、入住及后期管理等工作。成都房地產(chǎn)信息中心負(fù)責(zé)登記、選房、搖號(hào)系統(tǒng)軟件制作及其他信息技術(shù)支持。

第五條 配租工作按照分批登記、統(tǒng)一搖號(hào)、動(dòng)態(tài)配租的程序組織實(shí)施，配租機(jī)構(gòu)在登記、搖號(hào)、選房前均應(yīng)制定工作方案和應(yīng)急預(yù)案報(bào)保障性住房配租配售工作聯(lián)席會(huì)議審議。

分批登記是指，在批量公共租賃住房推出時(shí)，保障對(duì)象在規(guī)定時(shí)間段內(nèi)通過(guò)指定方式進(jìn)行承租意向登記。不在規(guī)定時(shí)間段內(nèi)按指定方式登記的保障對(duì)象視為自動(dòng)放棄承租該批次公共租賃住房。

統(tǒng)一搖號(hào)是指，配租機(jī)構(gòu)對(duì)已進(jìn)行承租意向登記的保障對(duì)象采取搖號(hào)的方式確定選房順序。搖號(hào)時(shí)，按照取得《資格認(rèn)定通知單》的時(shí)間，上年度保障對(duì)象優(yōu)先于下一年度保障對(duì)象搖號(hào)，同年度保障對(duì)象按照優(yōu)先家庭、普通家庭(普通單位)、優(yōu)先個(gè)人、普通個(gè)人的搖號(hào)順序組織搖號(hào)。

動(dòng)態(tài)配租是指，批量房源選房完畢后，因無(wú)匹配房源或房源不足無(wú)房可選的保障對(duì)象進(jìn)入配租輪候，遇有騰退公共租賃住房時(shí)，配租機(jī)構(gòu)按順序號(hào)依次通知輪候?qū)ο筮x房。下批次批量公共租賃住房推出時(shí)，上批次輪候?qū)ο笮柚匦聟⑴c登記搖號(hào)。

第二章 登 記

第六條 批量公共租賃住房達(dá)到交付使用條件后，項(xiàng)目單位、市公共住房管理中心應(yīng)及時(shí)將房源詳細(xì)信息、租金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料交付配租機(jī)構(gòu)，配租機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房源情況及時(shí)安排進(jìn)行承租意向登記。

第七條 正式受理承租意向登記前，市住房委員會(huì)辦公室在媒體登記公告，配租機(jī)構(gòu)在住房保障信息網(wǎng)和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳同步公示公告內(nèi)容，同時(shí)通過(guò)短信、電話等方式將登記要求通知保障對(duì)象。

公告內(nèi)容包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，登記時(shí)限、地點(diǎn)、方式，供應(yīng)對(duì)象范圍，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及咨詢電話等內(nèi)容。

第八條 配租機(jī)構(gòu)通過(guò)住房保障信息網(wǎng)網(wǎng)上登記和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳現(xiàn)場(chǎng)登記兩種方式受理承租意向登記。

符合《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于中心城區(qū)公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理問(wèn)題的通知》(成房發(fā)〔20xx〕227號(hào))文件規(guī)定優(yōu)先搖號(hào)的保障對(duì)象，須攜相應(yīng)證明材料(中華人民共和國(guó)殘疾軍人證，烈屬證明，勞模證，老年證，身份證，殘疾人證，獨(dú)生子女證，死亡證等資料原件及復(fù)印件)到成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳進(jìn)行登記，由住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)其是否符合優(yōu)先搖號(hào)條件予以確認(rèn)。

第三章 搖 號(hào)

第九條 搖號(hào)于登記工作完成后20個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)展。

第十條 搖號(hào)前，市住房委員會(huì)辦公室在媒體搖號(hào)公告，配租機(jī)構(gòu)在住房保障信息網(wǎng)和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳同步公示公告內(nèi)容。

第十一條 成都房地產(chǎn)信息中心制作搖號(hào)系統(tǒng)并導(dǎo)入已登記的保障對(duì)象名單，配租機(jī)構(gòu)在搖號(hào)系統(tǒng)中錄入經(jīng)確認(rèn)的優(yōu)先搖號(hào)對(duì)象名單，選擇具備審查資質(zhì)的軟件測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)搖號(hào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)評(píng)。搖號(hào)軟件經(jīng)軟件測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)合格并監(jiān)章，公證機(jī)構(gòu)同時(shí)監(jiān)章后封存?zhèn)溆谩?/p>

第十二條 正式搖號(hào)前，配租機(jī)構(gòu)在同一批次的保障對(duì)象中電腦隨機(jī)確定20名代表現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督搖號(hào)。

第十三條 配租機(jī)構(gòu)在保障對(duì)象代表、公證機(jī)構(gòu)以及新聞媒體現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下，搖號(hào)確定保障對(duì)象選房順序。

第十四條 搖出的選房順序結(jié)果經(jīng)保障對(duì)象代表、公證機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，配租機(jī)構(gòu)在搖號(hào)當(dāng)天將搖號(hào)結(jié)果在住房保障信息網(wǎng)公示，并及時(shí)在成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳進(jìn)行公告，同時(shí)向成都房產(chǎn)熱線通報(bào)。

第十五條 住房保障信息網(wǎng)、成都房產(chǎn)熱線提供搖號(hào)結(jié)果查詢。

第四章 選房、簽約

第十六條 搖號(hào)結(jié)束后15個(gè)工作日內(nèi)配租機(jī)構(gòu)組織選房。保障對(duì)象具體選房時(shí)間、地點(diǎn)、所需資料由配租機(jī)構(gòu)通過(guò)住房保障信息網(wǎng)公告、短信或電話等方式通知。

第十七條 配租機(jī)構(gòu)在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織保障對(duì)象按電腦搖出的順序號(hào)依次選房。保障對(duì)象為個(gè)人的，只能選擇套一以下戶型，且面積超過(guò)40平方米以上部分按市場(chǎng)價(jià)收取租金。

第十八條 配租機(jī)構(gòu)在保障對(duì)象選房后出具《配租通知單》，載明保障對(duì)象選擇的房源信息，簽約時(shí)間、地點(diǎn)和所需資料。

第十九條 市公共住房管理中心應(yīng)按《配租通知單》明確的時(shí)間、地點(diǎn)組織保障對(duì)象簽訂《公共租賃住房租賃合同》。

租賃合同簽訂前，市公共住房管理中心應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說(shuō)明。

第五章 配租管理

第二十條 保障對(duì)象應(yīng)主動(dòng)通過(guò)住房保障信息網(wǎng)、各級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)了解公共租賃住房配租工作進(jìn)度，及時(shí)參與登記、選房、簽約等配租程序。

第二十一 條登記搖號(hào)后，保障對(duì)象超過(guò)公示的選房時(shí)間5個(gè)工作日仍未參與選房的，視為自動(dòng)放棄承租該批公共租賃住房;超過(guò)公示的選房時(shí)間，但在5個(gè)工作日內(nèi)參與選房的，需待當(dāng)日選房對(duì)象選房完畢后，才可選擇剩余房源。

保障對(duì)象選房后超過(guò)通知的簽約時(shí)間20個(gè)工作日仍未到規(guī)定地點(diǎn)簽約的，視為自動(dòng)放棄承租該批公共租賃住房。

放棄承租公共租賃住房的保障對(duì)象在《資格認(rèn)定通知單》的有效期內(nèi)再次申請(qǐng)公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)重新參與登記搖號(hào)。

第二十二條 已簽訂租房合同的保障對(duì)象自愿放棄租賃公共租賃住房的，按合同約定辦理。

第二十三條 因違反公共租賃住房相關(guān)管理規(guī)定被強(qiáng)制退出所承租住房的保障對(duì)象(含共同申請(qǐng)人)，5年內(nèi)不再受理其住房保障申請(qǐng)。

第六章 附 則

第二十四條 《資格認(rèn)定通知單》以落款時(shí)間為準(zhǔn)有效期3年，期滿后需重新提出資格申請(qǐng)。

已承租公共租賃住房的保障對(duì)象，應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月提出資格申請(qǐng)，經(jīng)審核合格的保障對(duì)象可繼續(xù)承租原住房。

第二十五條 公共租賃住房可面向需求量大，有集中居住需求的單位定向配租。

第二十六條 公共租賃住房和廉租住房并軌政策實(shí)施后，配租程序參照本細(xì)則執(zhí)行。搖號(hào)時(shí)，按照取得《資格認(rèn)定通知單》的時(shí)間，上年度保障對(duì)象優(yōu)先于下一年度保障對(duì)象搖號(hào)，同年度保障對(duì)象按照符合原廉租住房保障條件的保障對(duì)象、其他保障對(duì)象的搖號(hào)順序組織搖號(hào)。

第二十七條 各區(qū)政府或管委會(huì)組織建設(shè)的公共租賃住房以及用工企業(yè)自建的公共租賃住房，可參照本細(xì)則，按照結(jié)合實(shí)際，注重銜接的原則，自行制定配租細(xì)則。

第二十八條 本細(xì)則自之日起執(zhí)行，有效期為3年。此前有關(guān)公共租賃住房配租規(guī)定與本細(xì)則不符的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。

成都公共租賃住房的優(yōu)勢(shì)國(guó)家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設(shè)作為解決當(dāng)前住房困難問(wèn)題的政策選擇，是因?yàn)楣沧赓U住房相較個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢(shì)：

1. 公共租賃住房有利于引導(dǎo)國(guó)民先租后買(mǎi)，合理住房消費(fèi)。實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，通常有兩種方式： 一種是購(gòu)買(mǎi)住房，另一種是租賃住房。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家，首次購(gòu)房人的年齡比我國(guó)要大很多，年輕人長(zhǎng)期租房是一種普遍狀態(tài)。在日本、德國(guó)，首次購(gòu)房人平均年齡為 42 歲，法國(guó)為 37 歲，美國(guó)也在 30 歲以上，英國(guó)在 20xx -20xx 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問(wèn)題，而在我國(guó)現(xiàn)階段，國(guó)民太過(guò)關(guān)注購(gòu)房，而租房則處于相對(duì)被忽視的境地。鑒于此，國(guó)家應(yīng)在正確引導(dǎo)國(guó)民的住房消費(fèi)理念方面有所作為，即住房應(yīng)從租到買(mǎi)、由小及大。公共租賃住房為居民提供可租賃適當(dāng)房源，這不僅可以引導(dǎo)鼓勵(lì)居民租房，減輕中低收入群體購(gòu)買(mǎi)住房的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可以減少被買(mǎi)房群體的數(shù)量，對(duì)抑制過(guò)高房?jī)r(jià)起到積極作用。

2. 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴(kuò)大了保障范圍，有利于解決夾心層住房問(wèn)題。因?yàn)榱庾》恐幻嫦蜃畹褪杖肴后w，經(jīng)濟(jì)適用房盡管保障對(duì)象是中等收入群體，但其價(jià)格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。由于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三者之間不能實(shí)現(xiàn)對(duì)接，形成兩個(gè)數(shù)量龐大的夾心層，即收入超過(guò)廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實(shí)現(xiàn)了與商品房的對(duì)接。其次，經(jīng)濟(jì)適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過(guò)行政手段進(jìn)行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。

3. 公共租賃住房有益于彌補(bǔ)個(gè)人出租住房的不足。在我國(guó)，個(gè)人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求; 二是我國(guó)城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較小;三是因可供出租的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求直接導(dǎo)致了過(guò)高的租金和群租現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個(gè)人出租住房數(shù)量短缺、運(yùn)營(yíng)不規(guī)范等問(wèn)題，為中低收入無(wú)房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價(jià)格合理的住房。

成都公共租賃住房政策解讀住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)提出，從20xx年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行[2]。

作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房并軌的原因是什么?并軌運(yùn)行后政策、資金支持力度是否會(huì)被削弱?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者采訪，并對(duì)《通知》起草的原因和內(nèi)容等進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

一問(wèn)：為什么要實(shí)施兩房并軌運(yùn)行?如何并軌?

張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發(fā)揮重要作用的同時(shí)，其平行運(yùn)行過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請(qǐng)人容易混淆;二是住房保障需求和供應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，部分地方出現(xiàn)了保障房與保障對(duì)象不相匹配的情況;三是平行運(yùn)行不利于兩項(xiàng)制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。

一些地方在廉租住房和公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行方面作出了積極探索。在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于20xx年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，會(huì)同財(cái)政部和國(guó)家發(fā)展改革委起草了《通知》。

根據(jù)《通知》，從20xx年起，廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統(tǒng)稱公共租賃住房。廉租住房建設(shè)計(jì)劃將(含購(gòu)改租等籌集方式)統(tǒng)一并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃，此前已經(jīng)列入廉租住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)，建成后全部納入公共租賃住房進(jìn)行管理。

《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統(tǒng)一的申請(qǐng)受理渠道、審核準(zhǔn)入程序，方便群眾申請(qǐng)，提高工作效率。各地要根據(jù)房源情況，綜合考慮保障對(duì)象的住房困難、收入水平、申請(qǐng)順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規(guī)則。

二問(wèn)：并軌運(yùn)行后政策優(yōu)惠力度和住房保障投資力度會(huì)不會(huì)減弱?

張鋒：并軌后，對(duì)公共租賃住房建設(shè)的政策支持力度不會(huì)減弱。并軌前，廉租住房土地供應(yīng)采取劃撥方式;公共租賃住房土地供應(yīng)可采取出讓、劃撥、出租、作價(jià)入股等多種形式。并軌后，在不減少建設(shè)用地供應(yīng)總量的前提下，地方可以根據(jù)需要在現(xiàn)行政策框架內(nèi)選用適當(dāng)?shù)耐恋毓?yīng)方式。并軌前的廉租住房和公共租賃住房財(cái)稅優(yōu)惠政策仍將保留。繼續(xù)加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設(shè)單位發(fā)行企業(yè)債券等。

并軌后，住房保障投資力度不會(huì)減弱，地方政府投資和中央投資補(bǔ)助資金也不會(huì)減少。一是地方政府要將原來(lái)用于廉租住房建設(shè)的資金調(diào)整到公共租賃住房建設(shè)投資;廉租戶在市場(chǎng)上租賃住房享受的租賃補(bǔ)貼繼續(xù)發(fā)放。二是中央補(bǔ)助的部分，并軌后財(cái)政部繼續(xù)對(duì)地方公共租賃住房建設(shè)以及租賃補(bǔ)貼進(jìn)行補(bǔ)助，原由國(guó)家發(fā)展改革委安排的廉租住房建設(shè)補(bǔ)助投資也不會(huì)取消，而是調(diào)整用于公共租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是中央補(bǔ)助繼續(xù)對(duì)財(cái)政困難地區(qū)予以傾斜。

三問(wèn)：并軌后地方如何申報(bào)計(jì)劃，中央補(bǔ)助資金怎么下達(dá)?

張鋒：并軌前，廉租住房與公共租賃住房建設(shè)分別制訂年度建設(shè)計(jì)劃，國(guó)家發(fā)展改革委和財(cái)政部分別下達(dá)補(bǔ)助資金。并軌后，各地要統(tǒng)一按照公共租賃住房制訂年度建設(shè)計(jì)劃，在建設(shè)量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設(shè)計(jì)劃，以保障住房困難群體的利益。

中央補(bǔ)助資金將按以下原則安排：一是財(cái)政部將綜合考慮各地區(qū)的財(cái)政困難系數(shù)、當(dāng)年建設(shè)任務(wù)、上年任務(wù)完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報(bào)建設(shè)總量合理安排建設(shè)補(bǔ)助資金和在市場(chǎng)上租賃房屋保障對(duì)象的租賃補(bǔ)貼資金;二是國(guó)家發(fā)展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設(shè)任務(wù)，結(jié)合各地財(cái)力困難程度，統(tǒng)籌安排下達(dá)保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)助投資，由省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)分解落實(shí)到具體項(xiàng)目。

四問(wèn)：并軌后保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何確定?如何確保低收入住房困難群體的住房保障權(quán)益?

張鋒：對(duì)各類保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院已有明確規(guī)定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴(yán)格控制在60平方米以下。兩房并軌后，地方要按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，統(tǒng)籌建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)申請(qǐng)對(duì)象需求進(jìn)行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)申請(qǐng)、輪候?qū)ο蠹彝ト丝跀?shù)量、性別結(jié)構(gòu)、代際結(jié)構(gòu)、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設(shè)小戶型住房，嚴(yán)禁面積超標(biāo)。

住房保障應(yīng)從低端保起，優(yōu)先滿足住房最困難群體的基本需求。并軌后，要保證住房最困難的群體優(yōu)先及時(shí)獲得住房保障，體現(xiàn)住房保障的公平公正。一是對(duì)并軌前原廉租住房保障對(duì)象的需求要優(yōu)先滿足?！锻ㄖ芬衙鞔_，已經(jīng)建成的，或者在20xx年以前已經(jīng)立項(xiàng)正在建設(shè)的廉租住房要優(yōu)先用于解決原來(lái)廉租住房保障對(duì)象。二是對(duì)并軌后公共租賃住房保障對(duì)象，地方要合理制訂輪候規(guī)則，保障住房困難持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)狀況更差的家庭優(yōu)先獲得配租。

五問(wèn)：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理?

張鋒：并軌后，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應(yīng)全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項(xiàng)目應(yīng)按照原計(jì)劃繼續(xù)抓緊實(shí)施，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續(xù)按原廉租住房規(guī)定進(jìn)行管理，并逐步并入公共租賃住房統(tǒng)一管理。

六問(wèn)：并軌后公共租賃住房租金如何確定?

張鋒：政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，可以根據(jù)承租人的支付能力實(shí)行租金減免。對(duì)于社會(huì)投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，可按照適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)收取租金。同時(shí)，地方政府或用工單位可按規(guī)定對(duì)符合條件的低收入保障對(duì)象予以適當(dāng)補(bǔ)貼。大的原則是一致的，具體操作上可結(jié)合實(shí)際情況加以細(xì)化。

七問(wèn)：為什么政府投資建設(shè)和社會(huì)投資建設(shè)的公共租賃住房租金收取及補(bǔ)貼方式不一樣?