導(dǎo)語：如何才能寫好一篇現(xiàn)在的土地制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)失地農(nóng)民的數(shù)量

我國非農(nóng)建設(shè)占用耕地，主要集中在城郊和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。國家統(tǒng)計局2003年在全國開展了失地農(nóng)民的調(diào)查，調(diào)查以人均耕地面積0.3畝以下的農(nóng)戶為主要對象，共調(diào)查了2942戶。在這2942戶中，人均耕地在0.3畝以上的有442戶，約占調(diào)查總戶數(shù)的15%；人均耕地不足0.3畝的有1237戶，約占42%，完全喪失耕地的有1263戶，約占43%。

目前，中國非農(nóng)建設(shè)占用耕地每年約250萬-300萬畝，如果按人均1畝地推算，那就意味著每年大約有250萬到300萬農(nóng)民變成失地農(nóng)民。1987年至2001年，全國非農(nóng)建設(shè)占用耕地共3395萬畝，多數(shù)研究者估計，至少有3400萬農(nóng)民完全失去土地或部分失去土地。

這里講的非農(nóng)建設(shè)使用土地數(shù)量，是指依法使用的耕地，不包括違法占用的耕地。為了保護(hù)耕地，中央政府提出要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，但地方政府違規(guī)征占土地屢禁不止。據(jù)衛(wèi)星遙感資料，違規(guī)用地數(shù)量一般占用地總量的20%-30%以上。許多專家估計，目前失地或部分失地農(nóng)民的數(shù)量可能達(dá)4000萬-5000萬人。如果違規(guī)用地得不到控制失地農(nóng)民還要大大增加。

(二)我國失地農(nóng)民主要集中在大中城市的郊區(qū)，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)失地農(nóng)民人數(shù)也較多

近20年來，上海市共征用、使用土地約144萬畝，失地農(nóng)民的總數(shù)已超過百萬。1993年以來，北京市失地農(nóng)民累計達(dá)33萬。浙江省紹興縣被征地農(nóng)民占農(nóng)村人口的28.2%。

二、失地農(nóng)民的就業(yè)和生活狀況

(一)在計劃經(jīng)濟(jì)時期，對失地農(nóng)民采取了“誰征地、誰安置”的原則，要求由企業(yè)自行安置征地農(nóng)業(yè)人員，但已安置的征地勞動力相當(dāng)一部分實(shí)際處于失業(yè)狀態(tài)。

上個世紀(jì)90年代中期以來，一些企業(yè)為減少冗員而實(shí)行下崗分流，由于失地農(nóng)民文化素質(zhì)和勞動技能偏低，使獲得就業(yè)安置的征地農(nóng)民首先受到?jīng)_擊。目前，上海市已安置進(jìn)各單位的征地勞動力中，有近30%的人實(shí)際處于離崗狀態(tài)。北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)太平橋村，1993年土地被征用時，實(shí)行招工安置的有1100余人，從目前情況看，除少數(shù)安排在環(huán)衛(wèi)、公交和房管部門外，其他獲得就業(yè)安置人員90%以上都已下崗、失業(yè)。

(二)90年代以后，各地普遍采取征地時一次性地支付補(bǔ)償金，讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)。自謀出路的失地農(nóng)民，就業(yè)方面明顯處于劣勢地位，很容易陷入失地又失業(yè)的困境

隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，征地數(shù)量增加，征地用途和就業(yè)市場也發(fā)生了變化，征地用于市政、房地產(chǎn)、土地開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)等非生產(chǎn)性項(xiàng)目的越來越多。這類項(xiàng)目單位沒有能力安置征地農(nóng)民，“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行，各地開始探索新的安置模式，即征地時一次性地支付補(bǔ)償金，讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)。這種安置方式被稱為貨幣補(bǔ)償。按政策規(guī)定，凡采取這一方式安置者可以領(lǐng)取1.5萬-3萬元不等的一次性補(bǔ)助費(fèi)。自謀職業(yè)這一政策在推出之初，曾受到了征地農(nóng)民的歡迎。上海市先后共有8.32萬征地勞動力自愿采取了這一安置方式，占征地安置勞動力總量近1／4。從全國來看，在近幾年各地審批的建設(shè)用地項(xiàng)目中，采用貨幣補(bǔ)償辦法的占90%以上。失地農(nóng)民文化程度不高，缺乏非農(nóng)就業(yè)技能，在就業(yè)方面明顯處于劣勢地位，目前相當(dāng)一部分處于失業(yè)和半失業(yè)狀態(tài)。無錫市失地農(nóng)民中處于勞動年齡段的有21.07萬人，其中有固定工作的占59.7%，沒有工作或只有臨時工作的占40.3%。

調(diào)查表明，2942個失地農(nóng)戶共有7187名勞動力，其中征地時安置就業(yè)的僅約占勞動力總數(shù)的2.7%；外出務(wù)工的約占24.8%；經(jīng)營二、三產(chǎn)業(yè)的約占27.3%；從事農(nóng)業(yè)的約占25.2%；賦閑在家的約占20%。

(三)征地導(dǎo)致農(nóng)民生活水平下降的現(xiàn)象相當(dāng)普遍

土地被征用后，多數(shù)離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)戶，收入不同程度地有所增長，主要得益于有較多外出務(wù)工機(jī)會。有些農(nóng)戶能較好地運(yùn)用得到的補(bǔ)償資金自主創(chuàng)業(yè)，生活穩(wěn)定并有所提高。然而失去土地后生活水平下降的現(xiàn)象卻相當(dāng)普遍。收入減少的農(nóng)產(chǎn)，大多是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)的純農(nóng)業(yè)戶。他們除了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動外，基本沒有其他的生產(chǎn)經(jīng)營活動，耕地減少后收入自然也隨著下降。湖北的調(diào)查戶中約有56%的農(nóng)產(chǎn)收入水平下降。河南開封縣調(diào)查戶中有83%收入水平下降。福建調(diào)查戶的生活水平下降幅度約為17%。陜西下降了16%。廣西下降了5%。江蘇調(diào)查戶中生活水平下降的農(nóng)產(chǎn)約占33%。

三、失地農(nóng)民的社會保障

(一)實(shí)行貨幣補(bǔ)償后，失地農(nóng)民自行解決養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險待遇，從總體上看，失地農(nóng)民社會保障覆蓋面窄，保障水平低

在北京市自謀職業(yè)的失地農(nóng)民中，自己繳費(fèi)參加養(yǎng)老保險的不到1／3，而醫(yī)療保險和失業(yè)保險的參保率更低。無錫市失地農(nóng)民參加各種養(yǎng)老保險的僅占失地農(nóng)民總數(shù)的15%。

(二)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市為解決失地農(nóng)民的生活保障問題進(jìn)行了探索

浙江省在全國率先建立失地農(nóng)民社會保障，被征地農(nóng)民通過參加基本生活保障、養(yǎng)老保險等方式，已有52萬人納入社會保障范圍，其中符合條件的15萬已按月領(lǐng)取。浙江省做法可歸納為三類：一是生活保障型。定位在最低生活保障與基本養(yǎng)老保險之間。實(shí)際操作中分檔確定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和待遇標(biāo)準(zhǔn)，如金華市個人繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為3.6萬元、3.3萬元、3萬元、1.6萬元四檔，相應(yīng)的月均待遇標(biāo)準(zhǔn)分別為220元、180元、140元、105元；保障資金由個人、所在村和政府共同出資。二是社會保險型。把征地后需要安置的人員統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險。此種方法嘉興市市區(qū)已實(shí)行9年，將被征地人員所需社保安置費(fèi)用一次性劃轉(zhuǎn)勞動社保部門，統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險。三是社會保險與生活保障結(jié)合型。辦法是：退休年齡段實(shí)行基本生活保障；勞動年齡段參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險；未到勞動年齡段一次性發(fā)給征地安置補(bǔ)助費(fèi)。

以上三種做法各有特點(diǎn)。社會保險與生活保障結(jié)合型優(yōu)點(diǎn)突出，既可緩沖近期矛盾，對相對較少的超勞動年齡段人群專設(shè)生活保障予以解決；又著眼長遠(yuǎn)對接，對較多的勞動年齡段人群按統(tǒng)一制度納入城鎮(zhèn)社保體系，還有利于減輕政府“托底”負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)基金收支平衡。

(三)失地農(nóng)民無法享受與城市居民同樣的社會保障

從各地情況看，失地農(nóng)民中只有極少數(shù)能享受與城鎮(zhèn)居民同等的社會保障待遇。他們既有別于農(nóng)民，又不同于城市居民，成為一個邊緣群體。他們既不享有土地的保障，也不享有同城市居民一樣的社會保障，處于社會保障的真空地帶。失地農(nóng)民由于在就業(yè)、收入等方面的不穩(wěn)定性，依托家庭保障模式越來越受到?jīng)_擊。許多家庭是靠征地款來維持生計，過幾年征地款“吃”完了，其最終結(jié)果往往是生活沒有保障。土地既是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最可靠的生活保障。在當(dāng)前社會保障制度還不健全的情況下，土地一旦被征占，就意味著農(nóng)民失去了基本生存保障。部分失地農(nóng)民“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”，生活在城市的邊緣，在就業(yè)、子女就學(xué)、社會保障等方面又享受不到有關(guān)政策，導(dǎo)致失地農(nóng)民大量轉(zhuǎn)化為城市貧民，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四、解決失地農(nóng)民問題的建議

失地農(nóng)民問題引發(fā)的社會矛盾不斷加劇，真正的原因是我國土地征用制度存在重大缺陷?，F(xiàn)在土地征用制度形成于計劃經(jīng)濟(jì)時代，其主要特征是政府用行政命令代替市場機(jī)制，由集體土地變?yōu)閲型恋氐倪^程不是一個平等的產(chǎn)權(quán)交易過程，基本上是一個行政強(qiáng)制性的過程。低價征用農(nóng)民的土地，是當(dāng)前農(nóng)民利益流失最嚴(yán)重的一條渠道。土地征用不僅沒有使農(nóng)民富裕，而是造成了大批農(nóng)民失地失業(yè)；不僅沒有縮小城鄉(xiāng)差距，而是擴(kuò)大了社會不公。

從根本上解決失地農(nóng)民問題，需要有新的立法和政策，既要滿足城市住房和非農(nóng)業(yè)用地的合理需求，又要給農(nóng)民以公平的補(bǔ)償，妥善的安置。

(一)嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途

中央政府提出要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，其宏觀目標(biāo)是防止耕地總量降低至最低警戒水平以下，即滿足未來人口高峰時16億人口的糧食需求所需的耕地數(shù)量。這個耕地總量估計為1.067億公頃。2001年，全國1.27億公頃的耕地中有1.089億公頃被確定為“基本農(nóng)田”?！盎巨r(nóng)田”是指國家按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需要，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。這些基本農(nóng)田未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，禁止轉(zhuǎn)為他用。但是，地方政府采取了許多變通性辦法，如分批次化整為零審批，耕地異地平衡，買賣非農(nóng)用地指標(biāo)等等，致使中央政府提出的耕地保護(hù)制度的政策難以落到實(shí)處。

(二)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革征地制度

一是使集體所有的土地在法律上取得與國有土地相平等的產(chǎn)權(quán)地位。現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)劃分為城市土地(國有、不同租期的長期租用)和農(nóng)村土地(集體所有、通常為30年的承包合同)。集體的土地必須首先轉(zhuǎn)化為國有，才可以進(jìn)入土地市場，用于非農(nóng)業(yè)用途。因此，集體所有和國有土地的法律權(quán)利不同。從法律上講，公有產(chǎn)權(quán)與私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)與國有產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是平等的，不能用公權(quán)侵犯私權(quán)，也不能用國有產(chǎn)權(quán)侵犯集體產(chǎn)權(quán)。就現(xiàn)行的法律而言，農(nóng)村集體土地所有權(quán)是不完全的。集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有處分權(quán)，不能通過買賣、轉(zhuǎn)讓、饋贈等方式改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)。由集體土地變?yōu)閲彝恋氐倪^程，不應(yīng)是一個簡單的行政過程，而應(yīng)是一個平等的財產(chǎn)權(quán)利交易過程。必須完善有關(guān)法律，確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整性和與國有土地產(chǎn)權(quán)的平等性。

我國現(xiàn)行法律中所說的“集體所有”，就是以村為單元的所有農(nóng)民共同所有，其代表是村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)民作為集體組織的成員，都平等地?fù)碛袑w土地的成員權(quán)，但并不能按份分割農(nóng)地的所有權(quán)。“集體產(chǎn)權(quán)”的這一特征，使集體與農(nóng)民的權(quán)益關(guān)系變得模糊：誰真正擁有土地，實(shí)際上并不明晰。在這種情況下，土地在農(nóng)民不知情時被村干部出賣。要推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)股份合作制改革，將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股，量化到農(nóng)民個人，組建村級股份合作社，讓每一個村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán)。

二是保證國家為了公共利益的需要才動用征地權(quán)。在多數(shù)國家和地區(qū)，工商業(yè)等營利性用地只能通過購買獲得。土地出售的價格和相關(guān)賠償條款也必須經(jīng)由雙方當(dāng)事人之間協(xié)商達(dá)成，政府不能利用國家或政府的強(qiáng)制力專門為一般營利企業(yè)去取得土地。政府只有為“公共目的”才動用強(qiáng)制性的征地權(quán)。由于對“公共目的”的解釋的不確定性，在我國存在對土地征用權(quán)的濫用。為了防止濫用公共目的征地，對政府強(qiáng)制性取得土地要有嚴(yán)格限制，對征地目的和范圍要有嚴(yán)格的界定。

三是對農(nóng)民給予公平的補(bǔ)償。國外土地征用補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，包括地價補(bǔ)償、地上物(土地改良物)補(bǔ)償及其他補(bǔ)償。各國土地征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)并不一致，有的是按市場價格補(bǔ)償，即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的出售價格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；有的是按裁定價格補(bǔ)償，即按法定征用裁判所或土地估價機(jī)構(gòu)裁定或估定的價格補(bǔ)償；有的則是按法定價格補(bǔ)償，指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。為保證被征地者原有的生活水準(zhǔn)不至于降低，在很多國家，法律都要求政府必須給予被征地者公平合理的賠償。我國并不是按土地的實(shí)際價格對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，而是按征用土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償，以征地前耕地若干年的產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)明顯偏低，這不僅損害了農(nóng)民的利益，也不利于保護(hù)耕地。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，征地補(bǔ)償必須以土地的市場價值為依據(jù)，不能以侵害農(nóng)民利益為代價降低建設(shè)成本。給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)包括對生產(chǎn)資料的補(bǔ)償和對生活保障的補(bǔ)償。

四是完善征地程序，保證在征用農(nóng)民土地過程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。政府在提出用地申請時，先要進(jìn)行公告，讓土地權(quán)利人對其合理性和合法性提出質(zhì)疑；在批準(zhǔn)用地后，要再次公告，并就賠償?shù)葐栴}與土地權(quán)利人進(jìn)行協(xié)商，若有爭議可以申訴和申請仲裁。為此，必須建立專門的土地法庭或土地法院，公正仲裁征地糾紛。征地必須規(guī)范透明，讓被征地農(nóng)民參與征地過程，以保證他們對土地的使用權(quán)、處置權(quán)等得到充分尊重，利益得到有效保障。

(三)允許農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)

根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等。目前法律的規(guī)定已大大滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。要修改相應(yīng)的法律法規(guī)，只要符合土地利用規(guī)劃，只要在嚴(yán)格的土地用途管制控制之上，應(yīng)該通過開發(fā)商和土地所有者進(jìn)行平等的談判，讓土地所有者——農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與用地方直接談判和交易。在明晰產(chǎn)權(quán)、強(qiáng)化用途管制、嚴(yán)格控制總量的前提下，允許農(nóng)村集體土地進(jìn)入土地市場進(jìn)行交易，做到“兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場”，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同等收益的目標(biāo)。允許和鼓勵農(nóng)民以租賃、參股等辦法、參與土地收益的二次分配，獲得長期穩(wěn)定的收益。

(四)廣開渠道促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)

一是建立健全失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。各級政府拿出一部分土地出讓金專門用于失地農(nóng)民的定期再就業(yè)培訓(xùn)。政府在貸款、稅收、場地等方面對自謀職業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)的失地農(nóng)民應(yīng)提供優(yōu)惠政策。金融部門應(yīng)適當(dāng)放寬信貸條件，降低貸款門檻，鼓勵和扶持失地農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)。失地農(nóng)民申請個體工商經(jīng)營，在一定年限內(nèi)享受城鎮(zhèn)下崗工人的稅費(fèi)待遇等。

二是建立留地安置制度。由村民組織自主開發(fā)和經(jīng)營，對土地征用面積超過一定數(shù)量的村，可以在征地以后給農(nóng)民留下一定面積的居住地、經(jīng)營地，由村集體按照統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵農(nóng)民用留下的土地建設(shè)自有廠房或開發(fā)其他經(jīng)營項(xiàng)目，使農(nóng)民有長期穩(wěn)定的收入。對于城郊的農(nóng)民而言，出租房屋已經(jīng)成為他們一個穩(wěn)定的收入來源，這是他們維持生計的重要途徑。在香港，對“原住民”有特別的給予宅基地的政策，出租房屋也是他們的主要收入之一。在國內(nèi)，也有這一類的政策。南京、成都的標(biāo)準(zhǔn)是給每人無償提供35平方米，銀川是每戶100平方米。除此之外還允許被安置農(nóng)民按建筑成本多購買一定面積的房屋。杭州在制定對失地農(nóng)民的政策中規(guī)定，除了考慮住房，還特別給予失地農(nóng)民與住房面積同樣大小或更大的出租房，以解決他們的生計問題。有條件的可建設(shè)一戶兩套(人均40—50平方米建筑面積)的新農(nóng)村公寓，既解決農(nóng)民的住房問題，又能為其提供出租房，增加生活來源?！俺反褰ň印钡模瑧?yīng)明確農(nóng)民自建房享有城市居民自購房的同等權(quán)利，獲得相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證，允許進(jìn)入市場交易。

(五)建立失地農(nóng)民社會安全網(wǎng)

篇2

關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟(jì)；城鄉(xiāng)規(guī)劃制度；措施

1引言

我們現(xiàn)在的社會由于受到經(jīng)濟(jì)全球化的作用，所以我國社會發(fā)展的主流趨勢就是市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是必然的趨勢，是順應(yīng)大時代背景之下的發(fā)展。我們知道社會各個方面的發(fā)展都是要在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，所以我們也必須不斷進(jìn)行創(chuàng)新，我們在規(guī)劃城鄉(xiāng)工作的時候也需要把市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢作為主要目標(biāo)，并且我們要在這個基礎(chǔ)上進(jìn)行改善資源的配置，從而可以創(chuàng)新規(guī)劃工作的制度，這是非常有利于我國城鄉(xiāng)結(jié)合的長遠(yuǎn)發(fā)展的。

2城鄉(xiāng)規(guī)劃制度創(chuàng)新的重要性

我們知道新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論可以為我國進(jìn)行創(chuàng)新制度，給予一種非常有價值的分析框架。并且一些新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)者把“轉(zhuǎn)型”的本質(zhì)看作是一種制度變遷或者制度創(chuàng)新，并且我們進(jìn)行了將近三十多年的城市化發(fā)展，我們所進(jìn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃，它的整個的外部環(huán)境以及市場需求都在不斷地變化著，現(xiàn)在我國社會在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面出現(xiàn)了一種“新常態(tài)”。我們在進(jìn)行改革制度的關(guān)鍵期，而社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建制之一就是城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，所以它其實(shí)也面臨著很大的挑戰(zhàn)。所以上面提到的一些原因也是促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃來在一定程度上改變原來的制度結(jié)構(gòu)。并且，我們進(jìn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，還會因?yàn)橛媱澖?jīng)濟(jì)思想的束縛而受到限制，同時也會帶來很大的影響。并且我們在進(jìn)行規(guī)劃城鄉(xiāng)工作的時候出現(xiàn)越來越明顯的不適應(yīng)性，同時我們在進(jìn)行實(shí)踐的過程也會出現(xiàn)許多問題，所以這樣也會最大程度的影響城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的作用，并且也不能有效地開發(fā)控制。所以我們是否要改革城鄉(xiāng)規(guī)劃制度安排結(jié)構(gòu)，也會影響到是否存在著制度創(chuàng)新。所以，我國現(xiàn)在的情況就是需要通過制度創(chuàng)新，來達(dá)到一種新的制度均衡。

3市場經(jīng)濟(jì)下城鄉(xiāng)規(guī)劃制度創(chuàng)新的措施

3.1建立統(tǒng)一的空間規(guī)劃體系

我們需要在現(xiàn)在的空間規(guī)劃編制體系下，積極主動的進(jìn)行研究積極“三規(guī)合一”措施，并且我們也要不斷地進(jìn)行“多規(guī)融合”的研究問題，我們需要融合編制的主體，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編制方法等方面，從而全面實(shí)現(xiàn)“三規(guī)”目標(biāo)，然后我們需從空間層次，規(guī)劃內(nèi)容和行政管理等三個角度來很好地完成“多規(guī)”目標(biāo)，我們也要不斷的搭建更多的創(chuàng)新平臺以及“多規(guī)融合”的平臺。

3.2建立年度計劃及評估制度

我們需要做到比較合理的增減城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的工作內(nèi)容，我們需要增加規(guī)劃工作的管理性，統(tǒng)籌性以及協(xié)調(diào)性，同時也要刪減掉那些瑣碎且有其他方法可以完成的內(nèi)容。然后我們要建立年度實(shí)施計劃以及實(shí)施評估制度，從而保證更好的實(shí)施城鄉(xiāng)總體規(guī)劃工作。我們在近期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行每年的滾動編制制度，然后實(shí)施年度評估制度，我們就可以完全了解掌握城鄉(xiāng)現(xiàn)在的發(fā)展情況，通過檢測分析以及總結(jié)評價上年度的規(guī)劃實(shí)施工作，從而進(jìn)行反饋，更好的改善城鄉(xiāng)總體規(guī)劃工作。

3.3創(chuàng)新規(guī)劃編制形式

我們需要做到比較合理的掌握規(guī)劃指標(biāo)的彈性，要嚴(yán)格控制建筑退線等要素，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來控制高度、密度、開發(fā)強(qiáng)度等方面，我們可以加強(qiáng)比較詳細(xì)的規(guī)劃，控制好用地功能、建筑建造以及景觀環(huán)境等，我們在進(jìn)行規(guī)劃的過程中，更改為根據(jù)地塊的不同位置以及效果等然后走程序更新規(guī)劃動態(tài)，從而體現(xiàn)出規(guī)劃具有的靈活性特點(diǎn)。我們也要加強(qiáng)研究規(guī)劃，我們在進(jìn)行在編制技術(shù)的時候需要投入的資源，要深入調(diào)查分析，保證具有比較科學(xué)合理的規(guī)劃管理。然后采取公眾參與制度、專家制度等等來使得審批更加具有技術(shù)含量。

3.4統(tǒng)籌各機(jī)構(gòu)的權(quán)利

我們需要把城鄉(xiāng)規(guī)劃工作和土地利用規(guī)劃結(jié)合起來，然后根據(jù)規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制，從而達(dá)到城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用等的融合。我們需要進(jìn)行合理的劃分事權(quán)工作，進(jìn)行貫徹一級政府，一級事權(quán)，一級規(guī)劃的城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施管理體系，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃制度的創(chuàng)新。

3.5創(chuàng)新行政審批制度

我們需要學(xué)習(xí)一些國外的經(jīng)驗(yàn)，把我們需要開發(fā)的項(xiàng)目分為一般開發(fā)項(xiàng)目和特別開發(fā)項(xiàng)目,需要重點(diǎn)審查特別開發(fā)項(xiàng)目；并且我們還要不斷地進(jìn)行優(yōu)化審批進(jìn)行的流程，從而減少一些審批的環(huán)節(jié)，從而減少周期，我們還需要制定比較具有實(shí)踐性的配套政策，然后通過第三方機(jī)構(gòu)審查驗(yàn)收，我們也需要建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息平臺，從而不斷地提高提高規(guī)劃的效率。

4結(jié)語

我國現(xiàn)在的城鄉(xiāng)規(guī)劃制度其實(shí)是處于一種正處于一種發(fā)展不均衡的狀態(tài)，它正在向市場經(jīng)濟(jì)的均衡狀態(tài)發(fā)展。其實(shí)我們在市場經(jīng)濟(jì)的背景下進(jìn)行建城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，其實(shí)是一個比較系統(tǒng)的工程，雖然我國的城鄉(xiāng)規(guī)劃已領(lǐng)取得很好的進(jìn)步，但是仍然有許多問題存在，最重要的就是制度問題，所以我們每個領(lǐng)域都需要做出大幅度的創(chuàng)新工作，才可以適應(yīng)現(xiàn)在的時展，所以我們進(jìn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域也是這樣，我們需要不斷地創(chuàng)新城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，才可以發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃結(jié)合的最大優(yōu)勢，得到徹底的制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)大背景下的制度均衡。

參考文獻(xiàn)

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諾貝爾獎得主斯蒂格利茨曾經(jīng)預(yù)言：21世紀(jì)對世界影響最大的兩件事，一是美國的高科技產(chǎn)業(yè)，二是中國的城鎮(zhèn)化。我國目前人均GDP是5000多美元，在未來向1萬美元邁進(jìn)過程中，會產(chǎn)生巨大的內(nèi)需，比如如果人均1萬美元，13億人就會增加10萬億美元的內(nèi)需，對國家的發(fā)展有很大的幫助。城鎮(zhèn)化成為我國十之后最重要的發(fā)展問題之一，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量?！?/p>

什么是高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化？不亂占耕地，不亂建大馬路、大廣場、甚至大空城，能夠徹底解決進(jìn)城農(nóng)民市民化的城鎮(zhèn)化，才是真正高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的核心是改變過去要地不要人的舊城鎮(zhèn)化模式，解決人的城鎮(zhèn)化，實(shí)行完全的農(nóng)民工市民化。而要解決這個問題，必須破除壟斷。讓在城鎮(zhèn)打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮(zhèn)社保、醫(yī)療等待遇。如果不解決農(nóng)民變市民問題，繼續(xù)讓三四億甚至更多的農(nóng)民工每年像候鳥一樣到處遷徙、漂流，是很危險的，是低質(zhì)的城鎮(zhèn)化。

我國目前名義上的城鎮(zhèn)化率為51%，其實(shí)有城鎮(zhèn)戶籍的不足35%，也就是說有2.6億人在城鎮(zhèn)工作，基本上屬打工者，有房者的比例低于1%。這部分人如果真正留在城市置業(yè)，假定一半需要房子，也就是說需要城市提供1.3億套房子。另外，如果我國要達(dá)到世界城鎮(zhèn)化的平均發(fā)展水平（目前與我國同等發(fā)展程度的國家，其城鎮(zhèn)化的比率一般都在70%以上），我國還差20%，還需要增加1.3億套房子。這兩個1.3億套房子如何解決是目前農(nóng)民工市民化的難點(diǎn)，因?yàn)樯绫?、子女上學(xué)等問題相對住房比較容易解決。城鎮(zhèn)化的最大的難點(diǎn)是如何讓這些新移民能夠安居樂業(yè)，買得起房子。

農(nóng)民工在城市買不起房子，多人擠在一塊，住“老鼠窩”，而他們老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，這是資源的極大浪費(fèi)。原因當(dāng)然是現(xiàn)在的半截子城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)的房價太高了，他們根本買不起。如果這20%的農(nóng)民工能夠在城市買得起房子，他們老家的房子與村莊則可置換出來，多出土地來種糧。

目前的城鎮(zhèn)化征地壟斷體制只能帶來高房價，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。其實(shí)，深圳就是一個極好的例子，當(dāng)初一個小漁村，被劃定為特區(qū)后，如果按現(xiàn)行的城鎮(zhèn)化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計建成現(xiàn)在的規(guī)模最少得百年。而那個小漁村卻用了不到三十年的時間，建成1200萬人口居住的大都市。主要房子是誰建的？當(dāng)然是農(nóng)民，農(nóng)民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點(diǎn)，但價格低，進(jìn)城農(nóng)民住得起。大量的農(nóng)民因?yàn)榻朔孔映鲎獬鍪垡哺涣似饋?，大量的農(nóng)村也因此分得了城市化的紅利。最主要的是，相應(yīng)的社會矛盾也因此減少許多。如果按照目前的土地政策，所有城鎮(zhèn)化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開發(fā)商拿走90%以上的增加值，農(nóng)民只拿10%左右，深圳估計現(xiàn)在還只能是一個小城市。那種制度一方面建不起來那么多的房子，建起來的部分，也把價格搞得讓人住不起。

如何破除目前的困局實(shí)行新型城鎮(zhèn)化？其一是打破目前城鎮(zhèn)化的征地土地壟斷，其二是盡快出臺房產(chǎn)稅。

篇4

關(guān)鍵詞：就業(yè) 失地農(nóng)民 制度研究 社會權(quán)益保障

西寧市作為西部重要的城市之一，其城鎮(zhèn)化水平進(jìn)入了快速發(fā)展階段。從2000年到2007年，西寧無地的農(nóng)民達(dá)到6.65萬人次。城鎮(zhèn)化的發(fā)展應(yīng)該與農(nóng)村社會的穩(wěn)定是同步的。因此，如何維護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益是各地方政府做好城鎮(zhèn)化工作所面臨的巨大挑戰(zhàn)。本文從制度層面對失地農(nóng)民的權(quán)益保障進(jìn)行研究，探討建立完善的制度體系維護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益。

一、西寧市城鎮(zhèn)化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益保障的現(xiàn)狀

1.西寧市失地農(nóng)民權(quán)益保障的基本情況

通過對西寧市四區(qū)選取的6個村的150戶失地農(nóng)民進(jìn)行的非隨機(jī)性抽樣調(diào)查和訪談，以了解西寧市的土地征收政策、安置方式以及失地農(nóng)民的生活、就業(yè)和社會保障等情況。

據(jù)調(diào)查結(jié)果，被征土地大部分用于城市公益用地和工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性建設(shè)；土地征用價格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，基本都是采用貨幣直接支付的安置方式，多數(shù)失地農(nóng)民對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不太滿意；由于農(nóng)民的文化程度偏低，大部分都是中小學(xué)及以下的文化水平，失地后大部分農(nóng)戶由于沒有就業(yè)崗位而閑置在家，部分失地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入減少，生活的支付成本增加，家庭生活受到影響；失地農(nóng)民權(quán)益保障的認(rèn)知度和參與度都還很低，有些農(nóng)民意識不到社會保障的重要性，不愿意參加醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障，有些社會保障權(quán)利由于受到條件的約束而享受不到，所以失地農(nóng)民享有的社會保障是有限的。

2.引起失地農(nóng)民權(quán)益保障問題的制度性原因

（1）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度的缺陷。隨著農(nóng)村制度的深化，土地管理工作得到進(jìn)一步改善，但農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的定位上依然缺乏明確的規(guī)定。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷，從法律、制度層面來看，主要是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺失，所有權(quán)主體錯位、客體模糊、產(chǎn)權(quán)內(nèi)容虛化；地權(quán)關(guān)系和土地產(chǎn)權(quán)缺少規(guī)范化；產(chǎn)權(quán)制度制約了農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地家庭承包經(jīng)營權(quán)不完善、土地的流轉(zhuǎn)制度不完善、土地管理權(quán)不到位等都導(dǎo)致農(nóng)村土地管理的混亂，土地所有權(quán)制度存在著弊端。在這樣一個農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷的情形下，農(nóng)民只享有土地使用權(quán)、收益權(quán)，在土地征用過程中權(quán)益受到侵害是不可避免的。

（2）農(nóng)地征用制度的不健全。土地征收過程中征地主體缺乏監(jiān)管，土地征用程序不規(guī)范。政府作為管理者在征地過程中扮演著重要的角色，而被征收土地者又是權(quán)力的主體成為被管理者，農(nóng)民對征地補(bǔ)償沒有商量的余地，只有接受政府安排的安置方式。政府行為無法得到有效的監(jiān)管，對農(nóng)民的權(quán)益造成嚴(yán)重的損失。完善的土地征收制度不僅要有嚴(yán)格的征收程序，更要有一個強(qiáng)有力的監(jiān)管機(jī)制，對政府的執(zhí)行力進(jìn)行監(jiān)督，保障失地農(nóng)民的權(quán)益不受侵害。雖然強(qiáng)調(diào)了征用土地以及征地補(bǔ)償方案實(shí)施前必須公告，但是缺乏連貫性和針對性，執(zhí)行不到位，導(dǎo)致土地征用程序的不透明，被征地農(nóng)民的知情權(quán)、異議權(quán)得不到體現(xiàn)，無法行使群眾監(jiān)督機(jī)制。

（3）社會保障制度的不完善。農(nóng)民失去土地也就意味著失業(yè)，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償不合理、就業(yè)困難導(dǎo)致生活水平下降，社會保障對失地農(nóng)民顯得格外重要?，F(xiàn)行的征地安置方式都是以支付貨幣為主，只考慮當(dāng)前短期的需求而沒有考慮長久的困難，缺乏完善的社會保障措施。農(nóng)民文化水平低，就業(yè)率低，缺乏自主創(chuàng)業(yè)的能力，這不利于化解失地農(nóng)民未來發(fā)展的遠(yuǎn)慮，不能滿足長遠(yuǎn)的生活需要。安置方式單一，安置標(biāo)準(zhǔn)不一，農(nóng)民得到的補(bǔ)償差距較大，導(dǎo)致失地農(nóng)民對安置政策的強(qiáng)烈不滿。

二、西寧市失地農(nóng)民權(quán)益保障的制度性對策與建議

1.制定科學(xué)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度一直是農(nóng)村集體土地制度的核心，變革制度與社會發(fā)展的不平衡性才是推動制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)。建立公平的規(guī)則，通過制度創(chuàng)新明確土地產(chǎn)權(quán)。從目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度上看，農(nóng)民享有土地的經(jīng)營權(quán)、繼承權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利，但是在實(shí)際征地行為中并未得到尊重。所以要在現(xiàn)有土地管理法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步嚴(yán)格確定農(nóng)民的土地所有權(quán)及其要素，做到農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的明晰化，能夠成為土地真正的主人，而不是空置虛化的所有權(quán)。完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的同時，加強(qiáng)農(nóng)民土地權(quán)利的保護(hù)，要在實(shí)際征地操作過程中體現(xiàn)出農(nóng)民應(yīng)該享有的權(quán)益，使農(nóng)民的土地使用權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)都能得到法律的保護(hù)，確保農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的完整性。

2.健全嚴(yán)格的土地征用制度

土地征用過程中，農(nóng)民處于較為弱勢的地位，要提高農(nóng)民參與程度，促進(jìn)農(nóng)民權(quán)利公平化。解決土地征用中的問題就要完善土地征用制度，尊重農(nóng)民的合法權(quán)利和合法請求。確保征地過程的民主參與，建立公示制度，真正讓被征地農(nóng)民行使民主參與，改變傳統(tǒng)不平等的土地征收制度，讓農(nóng)民對自己土地的處置有更多知情權(quán)和發(fā)言權(quán)，提高農(nóng)民在土地征用和土地交易中的參與權(quán)地位。嚴(yán)格征地的法律規(guī)定與程序，要建立程序公開、平等參與的征地制度，強(qiáng)化民眾監(jiān)督機(jī)制。監(jiān)督機(jī)制是征地活動公平、公開進(jìn)行的重要保障，要對制度運(yùn)行的始終實(shí)施監(jiān)控。加強(qiáng)對征地實(shí)施過程監(jiān)管，制定土地補(bǔ)償費(fèi)分配辦法，保證失地農(nóng)民土地補(bǔ)償安置費(fèi)和社會保障金的合理分配，行使失地農(nóng)民民主決策和民主監(jiān)督的權(quán)力，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益。

3.完善可行的社會保障制度

由于失地農(nóng)民群體的特殊性，其社會保障權(quán)益是應(yīng)該不斷發(fā)展和完善的。他們?yōu)槌鞘械陌l(fā)展提供了自己賴以生存的土地資源，政府有責(zé)任和義務(wù)為失地農(nóng)民建立完善的社會保障體系。改變長期以來農(nóng)村社會保障的起點(diǎn)很低、投入少、覆蓋面小的局面，增加失地農(nóng)民社會保障體系的參保項(xiàng)目，讓他們盡可能地享受到多方面的保障。政府要采用多種安置方式相結(jié)合的方法為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入，提高農(nóng)民生活水平和幸福指數(shù)。

建立和完善失地農(nóng)民的社會保障體系，以“范圍廣、內(nèi)容豐富、高水平”為原則，將更多的失地農(nóng)民納入社保的對象中，給他們的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等多方面的發(fā)展需求提供幫助，并且提供農(nóng)村農(nóng)民的保障水平，逐漸形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的社會保障體系，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保障失地農(nóng)民的生活。

總之，城鎮(zhèn)化不僅是城市的發(fā)展也是農(nóng)村的發(fā)展，現(xiàn)在的農(nóng)村將是以后的城市。失地農(nóng)民作為游離于城市與農(nóng)村之間的一個新的社會群體是備受政府和社會關(guān)注的。政府不但要保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害，還要給他們現(xiàn)在的生活提供補(bǔ)償，更要為他們以后的發(fā)展提供保證。

參考文獻(xiàn)

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篇5

城鎮(zhèn)化是推進(jìn)科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，未來相當(dāng)長時間內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化預(yù)計還有較高速度的發(fā)展。與此同時，城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中也面臨日益嚴(yán)重的用地兩難問題。一方面我們要堅守耕地紅線，保障國家糧食安全；另一方面我們還必須要保障城鎮(zhèn)化發(fā)展的必要用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，但城鎮(zhèn)的用地過快增長，土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。在這種情況下，國家加大了土地的管控力度。有這么一個概念，就是現(xiàn)在大概每年國家給的用地指標(biāo)差不多只夠三分之二，缺口有三分之一，所以現(xiàn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中最大的問題是用地空間不足。與此同時，還出現(xiàn)兩種聲音，一種是要求放寬土地供應(yīng)，另一種是減少土地供應(yīng)，對這兩種聲音我們要客觀分析。

一方面放寬土地供應(yīng)，威脅國家糧食安全和生態(tài)安全。到目前為止，我們的糧食生產(chǎn)主要還是依賴于耕地，未來的城鎮(zhèn)化要在更大規(guī)模上推進(jìn)的話，如果不能夠有效遏制城鎮(zhèn)用地的過快擴(kuò)張，那勢必會占用更多耕地，這恐怕會對國家糧食安全造成威脅，所以不能用繼續(xù)擴(kuò)大用地規(guī)模來推進(jìn)城鎮(zhèn)化。另一方面，嚴(yán)格土地管控也是保護(hù)生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)實(shí)需要，現(xiàn)在的長三角、珠三角和首都經(jīng)濟(jì)圈，土地的開發(fā)強(qiáng)度都比較高，很多地方超過了30%。我們也知道國外很多發(fā)達(dá)國家控制在10%，高的也不超過15%，再高的話會使得生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得不到保障。但減少土地供應(yīng)也不明智，不利于城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要穩(wěn)定的土地供應(yīng)保障，從國外情況看，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期建設(shè)用地仍會較快增長，這是一個剛性的增長。在這個階段，如果建設(shè)空間受限，不僅產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到限制，土地成本的抬高也會制約或者降低出口產(chǎn)品的競爭力。另外，加強(qiáng)民生建設(shè)需要穩(wěn)定的土地供應(yīng)保障，目前大家在城市都感覺到生活、生態(tài)空間不足，感覺不舒服，未來在這方面用地需求還是要增加的。還要解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，終究要靠城鎮(zhèn)化發(fā)展。

所以，我們要以改革創(chuàng)新精神破解城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的用地兩難問題。一方面要轉(zhuǎn)變觀念和方法，另一方面是全方位推進(jìn)節(jié)約集約用地。因?yàn)槌擎?zhèn)化發(fā)展本身需要更新觀念，而節(jié)約集約用地也需要轉(zhuǎn)變觀念、轉(zhuǎn)變方法。節(jié)約集約用地不是朝夕之功，所以要梳堵結(jié)合，還要尊重群眾和基層首創(chuàng)精神，加強(qiáng)土地管理制度改革的頂層設(shè)計。我們要突出重點(diǎn)，著力推進(jìn)土地管理制度改革。一是深化土地使用制度改革，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)，這項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)是對存量用地和增量用地實(shí)行差別化管理。二是穩(wěn)妥地推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤，促進(jìn)農(nóng)村土地整治深入開展，還要推動低丘緩坡土地開發(fā)，優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。

篇6

關(guān)鍵詞：征地制度；問題；對策

一、前言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)保持了較快的增長速度，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的步伐不斷推進(jìn)。然而，在我國的城市化進(jìn)程取得巨大成就的同時，也伴隨著一些問題。當(dāng)大量人口涌入城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，建設(shè)用地的總需求量日益增加時，因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要而進(jìn)行的征地行為也變得更加頻繁。征地過程體現(xiàn)了農(nóng)村對國家建設(shè)的支持，是農(nóng)民為了公共利益做出犧牲的過程。近年來，我國征地次數(shù)不斷增加，征地過程中暴露出的問題引發(fā)了一系列社會矛盾，愈發(fā)受到大家的關(guān)注，許多問題亟待解決。

二、我國征地制度存在的問題

（一）征地范圍限定不嚴(yán)

根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用，并給予一定補(bǔ)償。但是，對于“公共利益”沒有做出明確的界定，表述過于籠統(tǒng)，造成了土地征用范圍的擴(kuò)大以及征用權(quán)的濫用。我國法律明確規(guī)定，任何單位和個人需要使用土地滿足其建設(shè)需要的，必須依照法律法規(guī)向政府部門提出申請，通過合法的渠道依法獲得國有土地的使用權(quán)，但是要獲得新增的國家建設(shè)用地，使之滿足各類項(xiàng)目用地的需要，只有一種途徑，那就是征用農(nóng)村土地，這就使得當(dāng)?shù)胤秸哉兯綖槭滓康倪M(jìn)行征地時，就會出現(xiàn)公共利益被經(jīng)濟(jì)利益覆蓋，從而產(chǎn)生打著公共利益的旗號任意擴(kuò)大征地范圍的現(xiàn)象。征地范圍限定不嚴(yán)，使我國的耕地被肆意征用，耕地面積急劇減少，危害到我國的糧食安全，也損害了以土地為生的農(nóng)民的利益。

（二）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、補(bǔ)償范圍狹窄

我國現(xiàn)有的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《土地管理法》實(shí)施的。我國征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t是：土地征收應(yīng)該按照被征收土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償；征地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)為：土地補(bǔ)償費(fèi)一般是土地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的6～10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)是以土地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的4～6倍為準(zhǔn)，并且原則上不應(yīng)該超過征收前三年土地平均年產(chǎn)值的15倍，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)則由省、自治區(qū)根據(jù)各地的不同情況自行制定標(biāo)準(zhǔn)。此外，安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)之和不得高于土地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的30倍。

土地是一種重要的稀缺資源，是一個國家及其居民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。對于農(nóng)民來說，土地是其賴以生存的最基本的生產(chǎn)資料。在正常情況下，農(nóng)民可以從土地不斷的獲得收益，一旦土地被征收，農(nóng)民只能獲得一次性的補(bǔ)償，就不再是長期的收益。現(xiàn)有的按被征用土地前三年的平均年產(chǎn)值的倍數(shù)來計算的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，忽視了耕地對農(nóng)民的社會保障價值和發(fā)展權(quán)價值，計算方法過于單一，并不能適應(yīng)征地補(bǔ)償安置實(shí)際中的不同類型的要求。此外，在征地過程中，政府擔(dān)任中間人角色，征地的時候是按照農(nóng)地的價格進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，但是到二級市場出讓的時候卻是按市場價格、土地建設(shè)用途確定，中間存在著巨大的差價，征地的補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的出讓收益，農(nóng)民的權(quán)益沒有得到充分的保障。根據(jù)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)統(tǒng)計顯示，土地收益分配中，農(nóng)民只得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60～70%，①由此看出，在本來就不高的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，土地收益的分配比例并沒有更多向農(nóng)民傾斜，農(nóng)民自身獲得的征地補(bǔ)償費(fèi)用相當(dāng)有限。同時，征地的補(bǔ)償范圍僅限于與土地直接關(guān)聯(lián)的損失，并沒有考慮到失地農(nóng)民生活中可能存在的其他不便，不是一種完全補(bǔ)償，這從另一個方面反映出了我國現(xiàn)有的征地補(bǔ)償不到位。

（三）征地程序不規(guī)范

我國的征地程序不規(guī)范主要體現(xiàn)在：首先，對征地的相關(guān)規(guī)定不夠詳盡。我國實(shí)行的是二元土地所有制，即城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，但是集體土地的所有權(quán)主體卻是模糊的，法律上并沒有明確指出是鄉(xiāng)集體、村集體還是組集體，造成集體土地所有權(quán)的虛設(shè)，引發(fā)了許多后續(xù)問題；其次，有些地方政府并沒有將土地的征收審查納入規(guī)范程序。由于缺乏統(tǒng)一的征地程序，導(dǎo)致了征地過程的不公平；第三，被征地農(nóng)民的實(shí)際參與度很低。雖然政府出臺了各項(xiàng)政策保證農(nóng)民的知情權(quán)與參與權(quán)，但是在具體操作過程中，有些地方政府并沒有很好的落實(shí)政策，所謂的“聽證”更多只是政府告知農(nóng)民最終結(jié)果，不是真正的協(xié)商過程，有可能違背農(nóng)民的意愿。加上我國現(xiàn)行征地程序中缺乏完善的司法救助體系，農(nóng)民的利益受損時就無法尋求幫助，這是一種制度的缺陷。

三、完善征地制度的對策

（一）嚴(yán)格限定并縮小征地范圍

我國的法律對征地范圍中公共利益的界定不清晰，可以借鑒日本、韓國等國家的方法，將公共利益的范圍進(jìn)行明確的界定，采用明細(xì)羅列的方法，把屬于公共利益范疇的用地需求一一列舉，寫入法律法規(guī)之中，讓征地范圍有據(jù)可依，減少實(shí)際征地過程中地方政府的變通空間，可有效防止為了私利而侵犯農(nóng)民的土地所有權(quán)，從而縮小征地范圍。具體來說，可以將公共利益界定為以下幾個部分：交通用地及公共設(shè)施用地、水利設(shè)施用地、國防軍事用地、文教衛(wèi)生用地、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體等公益事業(yè)用地、福利事業(yè)用地（如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院）以及其他公認(rèn)或法律規(guī)定的公益事業(yè)用地。在合理界定“公共利益用地”的大前提下，要確保國家只能以公共利益的需要作為征地的目的。

縮小征地范圍還可以通過允許集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，從而不可能存在其他任何形式的集體建設(shè)用地的自己和他人使用方式，集體建設(shè)用地只是限定在集體內(nèi)部之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這嚴(yán)重影響了集體建設(shè)用地的利用效率。目前，我國處于城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張，而農(nóng)村建設(shè)用地利用低下的狀態(tài)，當(dāng)征收土地成為取得建設(shè)用地的唯一途徑時，勢必會給地方政府的尋租行為提供契機(jī)，出現(xiàn)濫用征收權(quán)的現(xiàn)象。推進(jìn)集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)有利于提高集體建設(shè)用地利用效率，從而達(dá)到縮小征地范圍的目的。

（二）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國的征地雖然是國家強(qiáng)制行為，但應(yīng)該更多的體現(xiàn)以市場為基礎(chǔ)的公平、合理的補(bǔ)償，減少補(bǔ)償?shù)挠媱澬?，引入市場化的補(bǔ)償機(jī)制，綜合考慮被征地所屬區(qū)域的各種因素，從而確定補(bǔ)償費(fèi)用。

對于征地的補(bǔ)償原則，應(yīng)該突出以下兩方面：一方面，要以合理的市場價格為主。我國現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有很濃的計劃經(jīng)濟(jì)體制下的色彩，是一種適當(dāng)補(bǔ)償，但是沒有真正體現(xiàn)土地的市場價值，應(yīng)該更多的以市場價格為主，對被征地者給予補(bǔ)償；另一方面，征地補(bǔ)償應(yīng)該向農(nóng)民傾斜。在征地補(bǔ)償過程中，作為土地實(shí)際使用者的農(nóng)民相對于鄉(xiāng)政府、集體經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)和社會中屬于弱勢群體，需要得到更加公平的補(bǔ)償，所以，有必要在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施準(zhǔn)則時向農(nóng)民傾向。

對于征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償價格的市場化，就需要將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)納入市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，根據(jù)被征收土地所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，綜合考慮土地的地理位置、人均耕地面積、耕地質(zhì)量等與土地價值相關(guān)的各種因素，以市場為基礎(chǔ)，確定被征土地的補(bǔ)償價格。與此相對應(yīng)，需要建立健全獨(dú)立的土地評估機(jī)構(gòu)及仲裁機(jī)構(gòu)，由專門的評估機(jī)構(gòu)來評估和確定被征土地的市場價值，如果在實(shí)際操作中出現(xiàn)了不公正的事件，則有仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，保證各方的合理權(quán)益。在對被征地者進(jìn)行補(bǔ)償時，國家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該作為一個政策的底線，而不該是最高限，這樣才有可能實(shí)現(xiàn)市場化的補(bǔ)償機(jī)制。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)”，所以，現(xiàn)行法律也支持各地根據(jù)自身情況，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正的，力求最大限度的保障被征地者的利益。

對于征地的補(bǔ)償范圍，應(yīng)該在政策上進(jìn)行補(bǔ)充和完善。補(bǔ)償范圍與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是密切聯(lián)系的，一般來說，補(bǔ)償范圍越廣，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也就越高。我國現(xiàn)在的土地征收補(bǔ)償范圍很有限，只是對于被征收者的直接損失進(jìn)行補(bǔ)償，而除此之外的間接損失則未給予補(bǔ)償，這也是造成我國現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低的一個原因。對此，可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將補(bǔ)償范圍擴(kuò)大化和明晰化，全面考慮失地農(nóng)民的損失，除了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)外，還應(yīng)將殘余土地補(bǔ)償費(fèi)和相鄰?fù)恋匮a(bǔ)償費(fèi)納入到補(bǔ)償?shù)姆懂牣?dāng)中。這主要是針對在征地過程中出現(xiàn)的邊角土地，可能會導(dǎo)致的土地分割或土地利用效率降低的情況，對失地農(nóng)民進(jìn)行的一種補(bǔ)償。我國現(xiàn)在的補(bǔ)償方式主要是貨幣安置，并且大多為一次性補(bǔ)償。補(bǔ)償方式是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的延伸，所以，應(yīng)該更多采取多元化的補(bǔ)償方式，不能僅僅局限于貨幣補(bǔ)償，從而給農(nóng)民的生活提供充足的保障。例如，可以探索新的安置方式，對不同年齡階段的采取不同的安置途徑。年輕人的征地補(bǔ)償可以考慮其就業(yè)難的問題，加強(qiáng)他們的職業(yè)技術(shù)能力的培訓(xùn)，從而提高其就業(yè)能力；中老年人則可以偏向購買保險，使失地的老年人能定期領(lǐng)到養(yǎng)老金，減少后顧之憂。

（三）規(guī)范征地程序，健全監(jiān)督機(jī)制

首先，要明確集體土地的產(chǎn)權(quán)主體，將集體土地的土地所有權(quán)明確到組集體，這是因?yàn)榻M集體相對于鄉(xiāng)集體和村集體人數(shù)最少，人格化是最強(qiáng)的。其次，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，將土地的征收審查納入規(guī)范的程序，嚴(yán)懲個別投機(jī)行為，保障被征地農(nóng)民的權(quán)益。第三，改變由政府主導(dǎo)的“單邊程序”，提高農(nóng)民的參與度。要將政府主導(dǎo)的“單邊程序”轉(zhuǎn)化為政府與農(nóng)民共同協(xié)商的“雙邊程序”。政府的“單邊程序”不能算作是程序到位，必須逐步完善體制機(jī)制，變管理型政府為服務(wù)型政府，重視在征地補(bǔ)償程序的設(shè)計階段聽取農(nóng)民的意見。除了保證給予農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、聽證權(quán)，還可以賦予被征地農(nóng)民一定的上訴權(quán)，這是因?yàn)檎鞯匦袨榫哂幸欢ǖ膹?qiáng)制性，只有聽證政策并不能保證被征地者的所有權(quán)益，賦予其上訴權(quán)，當(dāng)不能達(dá)成一致的協(xié)商時，被征地者有權(quán)利直接向法院，尋求司法救濟(jì)。（作者單位：四川大學(xué)）

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篇7

最近,重慶的戶籍改革涉及到一個重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題:該不該讓農(nóng)民用土地?fù)Q城市戶籍?

這個問題其實(shí)有理論和實(shí)踐兩個層面。理論層面,中國在推進(jìn)城市化、重新界定農(nóng)民的身份權(quán)利和土地權(quán)利的過程中,是否應(yīng)該使用資產(chǎn)權(quán)利交換身份權(quán)利這種改革手段?實(shí)踐層面,重慶讓農(nóng)民放棄土地權(quán)利換取戶籍的具體制度設(shè)計,是否與中國走向自治、法治和民主社會的改革目標(biāo)背道而馳?

我的看法是,利用身份權(quán)利與資產(chǎn)權(quán)利的交易來推動經(jīng)濟(jì)和社會轉(zhuǎn)型是中國改革的一種重要手段,需要繼續(xù)深入探索。至于在實(shí)踐層面,重慶戶籍改革的制度設(shè)計,不排除在未來有可能產(chǎn)生與目標(biāo)背道而馳的結(jié)果,需要繼續(xù)予以關(guān)注。

以身份換資產(chǎn)

為什么身份權(quán)利和資產(chǎn)權(quán)利的交易會成為中國經(jīng)濟(jì)和社會轉(zhuǎn)型的重要改革手段?這既與中國國家權(quán)力與法律權(quán)力關(guān)系的傳統(tǒng)有關(guān),也與當(dāng)代中國的國家權(quán)力結(jié)構(gòu)和這種結(jié)構(gòu)下內(nèi)生的權(quán)力體系本身的特性有關(guān)。

歷史上,家國一體的帝制中國,資產(chǎn)權(quán)利和身份權(quán)利的交易大量發(fā)生在公私邊界不明的“差序”主體間。這種交易維系著依附于帝國皇權(quán)的等級秩序,同時不斷腐蝕中國社會的公權(quán)力和公共精神。發(fā)生后,改革前的中國權(quán)力體系開始確立。當(dāng)時,中國自上而下以“單位”為本位而非以個人為本位,統(tǒng)一界定了每個人的身份和資產(chǎn)權(quán)利。

這種高度集體化的身份權(quán)利與資產(chǎn)權(quán)利緊密捆綁在一起,不僅呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)隔離、地方有別的疆域化特征,也呈現(xiàn)出與行政隸屬一致的等級化特征。為確保國家對經(jīng)濟(jì)租的集中和全面有效的社會控制,決策者對集體化的身份權(quán)利和資產(chǎn)權(quán)利間的交易建立了一套規(guī)則,來維系這個具有封建特征的集體權(quán)利體系。

改革以來,集權(quán)的等級分租制被改造成分權(quán)的等級分租制。農(nóng)戶、企業(yè)和地方政府對占用的資源獲得了很大的產(chǎn)品交易權(quán)和投資權(quán)來分享經(jīng)濟(jì)剩余,從而終結(jié)了中國的短缺經(jīng)濟(jì)。在這過程中,原來的集體權(quán)利很大程度上被非集體化和貨幣化了,同時地方政府(尤其是縣級政府)獲得了轄區(qū)內(nèi)調(diào)整身份權(quán)利和資產(chǎn)權(quán)利交易規(guī)則的很大自?？缭降貐^(qū)的身份權(quán)利和資產(chǎn)權(quán)利交易也逐漸成為地方刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段。

但是,這些改革并沒有從根本上觸動中國資產(chǎn)權(quán)利和身份權(quán)利疆域化及等級化的封建特征,尤其是沒有觸動農(nóng)民的身份權(quán)利和土地權(quán)利相互捆綁這一基本制度安排。

在堅持這一前提下進(jìn)行的地區(qū)間權(quán)利交換,催生了獨(dú)特的農(nóng)民工制度,這種制度允許勞動者自由流動,卻不允許他們疆域化和低下的身份權(quán)利隨就業(yè)身份和地點(diǎn)而改變。大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的身份權(quán)利可用資產(chǎn)來換,但不允許用勞動來換。這種權(quán)利的交易安排成為中國嚴(yán)重的社會不公正和不平等最主要的制度原因。若不從根本上革除這種剝奪機(jī)制,中國的經(jīng)濟(jì)和社會轉(zhuǎn)型不可能實(shí)現(xiàn)。

雙軌制的啟示

現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是,如何重新界定農(nóng)民的身份權(quán)利和土地權(quán)利?目前對重慶土地?fù)Q戶籍的批評,使兩種不同思路的分歧凸顯出來。

一種思路是所謂的土地?fù)Q戶籍,就是國家讓農(nóng)民放棄農(nóng)村的土地權(quán)利來換取城市居民的身份權(quán)利;另一種思路是無條件地賦予進(jìn)城就業(yè)的農(nóng)民平等的市民身份和福利權(quán)利,并通過擴(kuò)大土地權(quán)利的個人交易自由及遷徙自由實(shí)現(xiàn)中國社會福利權(quán)利的公平和平等。在道義上指責(zé)第一種思路無可厚非,但這些指責(zé)往往未能給出具有操作性的改革路徑。

這令我想到當(dāng)年價格雙軌制改革面臨的困境。價格雙軌制是中國自覺利用身份權(quán)利與資產(chǎn)權(quán)利的交易推動經(jīng)濟(jì)市場化的一大創(chuàng)新。但雙軌制一出臺就遭到強(qiáng)烈批評,指責(zé)雙軌制為尋租和腐敗制造了機(jī)會。批評者還認(rèn)為,正確的價格改革策略是全面放開價格。現(xiàn)在我們都知道,當(dāng)時全面放開價格根本行不通。但當(dāng)時的價格雙軌制改革是否就沒錯?有沒有教訓(xùn)可以指導(dǎo)今天的戶籍改革?

利用身份權(quán)利和資產(chǎn)權(quán)利的交易來重新界定權(quán)利,關(guān)鍵問題是如何分配這種特殊交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)租。如果對交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)租的增量分配不當(dāng),會對社會的公平和效率發(fā)生不利的激勵效應(yīng)。

當(dāng)年價格雙軌制就沒有解決好這個問題。事后看來,當(dāng)時應(yīng)把雙軌價格差價收入的很大部分用來支持建設(shè)國企職工的社會保障。在政治上,這樣做也有利減少改革的阻力,有利于在公眾的支持下,對進(jìn)入市場的生產(chǎn)資料建立規(guī)范的交易機(jī)制。這不僅有利于建設(shè)公平的市場秩序,也有利于公權(quán)力對差價收入按照社會接受的公平原則進(jìn)行分配。

現(xiàn)在的問題是,如何用當(dāng)年雙軌制的教訓(xùn)指導(dǎo)今天,重新界定農(nóng)民的身份權(quán)利和土地權(quán)利?有人認(rèn)為土地?fù)Q戶籍不公平,但允許獲得城市戶籍的農(nóng)民繼續(xù)保留原來的土地權(quán)利就公平嗎?

一旦允許農(nóng)民用自己的勞動換取平等的市民身份和福利權(quán)利,我們就不能再回避如何重新分配這些農(nóng)民原來的土地權(quán)利這一公共選擇問題。在這個意義上,土地?fù)Q戶籍并沒有錯。重慶戶籍改革機(jī)制設(shè)計的錯誤就在于,沒有對這個公共選擇設(shè)計出符合正義原則的政治和法律程序。而這本是改革應(yīng)有之義,當(dāng)然也是改革的難點(diǎn)所在。

重慶戶籍改革的機(jī)制設(shè)計回避了這個難點(diǎn),有可能導(dǎo)致某種不良的社會后果。正因如此,對重慶戶籍改革的善意批評有積極意義。如果對進(jìn)城農(nóng)民的土地權(quán)利重新分配不當(dāng),可能產(chǎn)生嚴(yán)重后果:一是城市內(nèi)部可能更平等,但城鄉(xiāng)間居民福利的不平等繼續(xù)維持甚至擴(kuò)大;二是原來城鄉(xiāng)居民間的不平等被搬進(jìn)城市,進(jìn)城農(nóng)民落入城市貧困的陷阱而無處逃遁;三是無論在城市內(nèi)部、農(nóng)村內(nèi)部還是城鄉(xiāng)間,不平等都繼續(xù)惡化。

因此,重新界定農(nóng)民的身份權(quán)利和土地權(quán)利這一緊迫的社會轉(zhuǎn)型任務(wù),正敦促中國圍繞如何處置進(jìn)城農(nóng)民的土地權(quán)利,建設(shè)一種推動社會自治的協(xié)商機(jī)制。通過這種機(jī)制,與土地權(quán)利相關(guān)的多個主體之間,能在各治理層次就相關(guān)改革達(dá)成公正協(xié)議。

篇8

1.土地流轉(zhuǎn)是對傳統(tǒng)土地制度的改革和完善。傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制在實(shí)行中出現(xiàn)了一些弊端，比如，其土地使用權(quán)內(nèi)涵模糊，缺乏有效的法律保護(hù)；容易造成土地集中所有和農(nóng)戶承包權(quán)之間的矛盾，容易造成土地的細(xì)碎化經(jīng)營等，這些弊端已導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長效率低，農(nóng)村現(xiàn)代化步伐明顯減慢，加劇了農(nóng)村和城鎮(zhèn)之間的差距。由此可見，傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制已經(jīng)不能適應(yīng)社會的發(fā)展需求，在現(xiàn)在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有阻礙作用。所以，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)制度是對舊的土地制度的一種創(chuàng)新和發(fā)展。

2.土地流轉(zhuǎn)可以調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)﹑便于規(guī)?；?jīng)營﹑提高生產(chǎn)效率。據(jù)張玲表明，我國人均耕地只有0.106hm2(等于已廢除的舊計量單位1.59畝)，這個數(shù)據(jù)只相當(dāng)于世界人均耕地的44%，這說明我國的耕地面積很少，而且由于我國自然的地勢地貌特點(diǎn)，土地表現(xiàn)出水土流失嚴(yán)重，耕地沙化嚴(yán)重，耕地問題日益突顯出來。這將更需要我們提高對土地的利用率。然而，傳統(tǒng)的土地制度，可以為農(nóng)民提供耕地，但是大部分農(nóng)民缺乏科技知識，不能很好的發(fā)揮土地生產(chǎn)力；除此之外，由于利益的驅(qū)使，進(jìn)城打工的人數(shù)不斷增長，這樣導(dǎo)致留在農(nóng)村種地的人是一些弱勢群體，這將大大的降低了土地資源的利用。土地流轉(zhuǎn)是推動農(nóng)業(yè)走向規(guī)?；?jīng)營的一條合理的路徑，它可以促進(jìn)資源的合理利用和優(yōu)化配置，能夠產(chǎn)生交易收益效應(yīng)，即通過土地交易性提高來增加土地投資價值；還可以產(chǎn)生邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)，即實(shí)現(xiàn)土地由邊際產(chǎn)出低向邊際產(chǎn)出高的農(nóng)戶手中轉(zhuǎn)移，從而提高資源配置效率;土地流轉(zhuǎn)也必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走向規(guī)?；萍蓟畔⒒彤a(chǎn)業(yè)化的道路，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)粗放式的投入產(chǎn)出方式走向集約型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益。

3.土地流轉(zhuǎn)是縮小城鎮(zhèn)之間差距的有效途徑。隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化趨勢不斷增強(qiáng)，農(nóng)村剩余勞動力將向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入，大量土地將閑置，撂荒的現(xiàn)象將更加嚴(yán)重，這將進(jìn)一步影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。因此，合理的土地流轉(zhuǎn)制度合理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，不僅實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，由個體經(jīng)濟(jì)落后的小規(guī)模經(jīng)營方式向生產(chǎn)合作經(jīng)濟(jì)先進(jìn)的規(guī)?；?jīng)營方式轉(zhuǎn)變，提高信息和科技含量，降低生產(chǎn)成本，而且能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置，產(chǎn)生交換價值，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，從而為進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)差距奠定基礎(chǔ)。

4.土地流轉(zhuǎn)可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動力的有效轉(zhuǎn)移，加快城鎮(zhèn)化。傳統(tǒng)的土地制度是以每戶為單位的小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營方式，這制約著我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展；同時，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，傳統(tǒng)制度也將使農(nóng)民難以擺脫土地的束縛，阻礙農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，不利于城市化的發(fā)展。隨著土地流轉(zhuǎn)制度是實(shí)施，大量剩余的農(nóng)村勞動力可以從土地中“解放”出來，自愿轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)工作。這樣一方面，可增加由于農(nóng)民的收入，另一方面，為城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展提供了持續(xù)有效的勞動力。可見，土地流轉(zhuǎn)將成為實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收和城市化的雙贏局面的基礎(chǔ)。

二、土地流轉(zhuǎn)中可能出現(xiàn)的問題及對策

1.土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的法律保障。土地流轉(zhuǎn)制度難以有效實(shí)施最關(guān)鍵的問題是缺乏相應(yīng)的法律保障。在我國目前還沒有制定統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法，并且現(xiàn)有的法律法規(guī)比較模糊，沒有明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，流轉(zhuǎn)范圍，土地用途等等，這將導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)不能夠順利進(jìn)行。因此，健全土地法律法規(guī)制定和相應(yīng)的管理機(jī)制是保障土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的重要條件。

2.應(yīng)重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的供求意愿。曹建華等人對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求意愿研究得出，目前農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿很低,減免農(nóng)業(yè)稅和糧食補(bǔ)貼降低了農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿,提高了從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的積極性；然而，通過土地流轉(zhuǎn)租金的提高會增加農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)意愿度。因此，要順利實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須要協(xié)調(diào)好土地的供求關(guān)系，以此來提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的意愿。

3.健全土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民的社會保障。土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民雖然可以有其他收入，但是沒有社會的保障也將不能使農(nóng)民安心生活。因此，政府部門必須為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)做好保障服務(wù)，以解決農(nóng)民的后顧之憂。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最關(guān)鍵工作就是加強(qiáng)政府投入力度，做到政府公共財政支出向農(nóng)村社會保障制度傾斜，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會保障服務(wù)的均等化和高效化，尤其是要盡快建立和健全覆蓋全體農(nóng)民的養(yǎng)老保險制度;對于實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民應(yīng)做好跟蹤服務(wù)，確保他們能夠順利在其他領(lǐng)域充分就業(yè)，獲得較高的工資收入。

篇9

關(guān)鍵字：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；障礙；解決措施

中圖分類號：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

深化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，可以促進(jìn)土地的經(jīng)營和生產(chǎn)走向集約化、規(guī)?；部梢愿玫鼐S護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，粗您現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程。因此，探究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的障礙及問題，并提出有效的解決途徑，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵障礙

（一）觀念和意識薄弱

目前，很多基層干部，對土地流轉(zhuǎn)這一問題的意識十分薄弱，沒有給予足夠的重視。尤其在一些村級干部的觀念里，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)就是種養(yǎng)大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)所管轄的事情，與自己沒有多大關(guān)系，這從根本上加大了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙。對土地流轉(zhuǎn)的政策、法規(guī)缺乏深入的研究和認(rèn)知，土地流轉(zhuǎn)問題矛盾尖銳，監(jiān)管工作做得很不到位。

另外，在農(nóng)村，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的特征與“小富即安”的思想意識還相當(dāng)嚴(yán)重，一些農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)政策不理解，也不支持，他們擔(dān)心國家對土地的政策不穩(wěn)定，認(rèn)為土地一旦流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)就會喪失，現(xiàn)在國家的惠農(nóng)政策不斷完善，再加上農(nóng)業(yè)稅的取消，國家根據(jù)農(nóng)民每年的承包面積，給予相應(yīng)的糧食補(bǔ)貼，如果現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民擔(dān)心國家的土地政策不穩(wěn)定，因此，就不肯實(shí)行土地流轉(zhuǎn)政策。

（二）機(jī)制不健全

國家對農(nóng)民的各項(xiàng)社會保障體制尚不健全，土地仍是農(nóng)民的主要生活依靠和經(jīng)濟(jì)來源，在沒有得到可靠的保障或是其他穩(wěn)定收入來源的情況下，農(nóng)民根本不愿意將土地出讓，他們?nèi)孕枰揽客恋貛淼慕?jīng)濟(jì)收入，來解決衣食住行，子女教育以及醫(yī)療等問題，如果國家相關(guān)機(jī)制健全并逐漸完善，就可以有效為農(nóng)民解除這些后顧之憂。盡管近年來，外出打工的農(nóng)民比例不斷上升，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)來源增多了，收入相對增加，但因?yàn)檫@些農(nóng)民外出打工往往會受到季節(jié)性和周期性等因素的影響，種地對于他們來說還是最可靠、最穩(wěn)定的。因此，存在著就算土地閑置，農(nóng)民也不愿意將其租賃給別人經(jīng)營。

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性管理

土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制不完善，流轉(zhuǎn)程序的設(shè)置缺乏規(guī)范性，現(xiàn)在存在很多私下流轉(zhuǎn)、口頭協(xié)議等不良狀況，還有的采用轉(zhuǎn)包出租代耕的方法，這些都是極其不規(guī)范的行為。不能通過有效的俄市場機(jī)制來管理和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。另外，資源配置嚴(yán)重不合理?？陬^協(xié)議或是不簽訂規(guī)范的協(xié)議，這會造成日后嚴(yán)重的糾紛，也導(dǎo)致了承包關(guān)系的混亂不堪。這些阻礙為解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶來了更大的壓力。

（四）規(guī)?；恋亓鬓D(zhuǎn)難推進(jìn)

農(nóng)村經(jīng)營承包是采取將成片的土地分割成小塊給農(nóng)民，但在土地流轉(zhuǎn)中，土地都相對集中，需要與每一戶農(nóng)民協(xié)商，這就為規(guī)模化土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)帶來了很大的麻煩，也增加了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)成本。國家現(xiàn)在的糧食補(bǔ)貼等會優(yōu)惠政策，使農(nóng)民對土地的依賴性更強(qiáng)。綜合多方障礙，有實(shí)力的企業(yè)也認(rèn)為參與土地規(guī)模經(jīng)營風(fēng)險比較大，因此，整個規(guī)?；恋亓鬓D(zhuǎn)的進(jìn)程很難推進(jìn)。

二、解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中問題的措施

（一）增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)意識

積極、廣泛地宣傳農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策以及方法，利用電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等手段全面普及相關(guān)知識和政策，加強(qiáng)農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的正確認(rèn)識和理解，讓農(nóng)民從思想上轉(zhuǎn)變對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)意識，才是最根本的，更新農(nóng)民“小富即安”的思想理念。運(yùn)用創(chuàng)新方法調(diào)動農(nóng)民的積極性，對那些規(guī)模經(jīng)營的種田大戶，積極進(jìn)行表彰和獎勵，引導(dǎo)農(nóng)民主動參與到土地流轉(zhuǎn)中，讓農(nóng)民認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)是可以為他們帶來更好收益的有效途徑，可以推進(jìn)農(nóng)民致富，抓住重點(diǎn)，改變農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的不支持態(tài)度。要應(yīng)多普及農(nóng)村土地承包法律法規(guī)，讓農(nóng)民和基層干部對農(nóng)村土地承包法律法規(guī)有一定的正確認(rèn)識，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)意識，才會加快土地規(guī)模流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

（二）建立健全各項(xiàng)機(jī)制

首先，應(yīng)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺。在各個市、區(qū)縣設(shè)立土地流轉(zhuǎn)交易市場和服務(wù)中心，任用專職土地流轉(zhuǎn)信息員，搜集、記錄農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)資料。運(yùn)用科技手段，傳播土地流轉(zhuǎn)信息，做好土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)服務(wù)工作。

其次，要建立并完善價格評估指導(dǎo)機(jī)制。將土地流轉(zhuǎn)價格建立在一個客觀、公正、合理的標(biāo)準(zhǔn)上，以此為指導(dǎo)，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

第三，建立風(fēng)險防范機(jī)制。進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場的經(jīng)營主體必須要符合市場準(zhǔn)入制度的標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)營主體的資格、資信和經(jīng)營能力進(jìn)行審查完善風(fēng)險保障金制度，將最大努力將土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險降到最小。

（三）加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理力度

對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理，有必要出臺一系列相關(guān)的實(shí)施政策的條例。對規(guī)?；恋亓鬓D(zhuǎn)，雙方必須嚴(yán)格按照程序規(guī)定和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，簽訂統(tǒng)一的合同，否則，流轉(zhuǎn)不能生效。對流轉(zhuǎn)合同要做好全面、準(zhǔn)確的登記和鑒證，通過嚴(yán)格的程序和規(guī)范的手續(xù)，才能有效降低流轉(zhuǎn)雙方的糾紛隱患對各種流轉(zhuǎn)方式的土地流轉(zhuǎn)都要做好相關(guān)的備案登記，加強(qiáng)管理力度。

結(jié)語：針對我國目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的農(nóng)民和基層干部土地流轉(zhuǎn)觀念和意識薄弱、機(jī)制不健全、缺乏規(guī)范性管理、規(guī)?；恋亓鬓D(zhuǎn)難以推進(jìn)等障礙，我們必須針對性地采取應(yīng)對措施，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)意識，建立健全各項(xiàng)機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理力度等都是有效的解決途徑。

【參考文獻(xiàn)】：

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篇10

作用不大，為什么呢？

因?yàn)楦締栴}沒解決。

目前，中國上至中央政府，下至地方，頻頻出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的“救市”舉措，而對于這些舉措帶來的實(shí)際意義和作用，究竟有多大？樓市能否在近期回暖？房價在未來的走勢又將如何？等等這一系列問題，成了目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

我的基本觀點(diǎn)是：樓市調(diào)控的思路亟需根本改變。十六個字，增加供給、刺激消費(fèi)、鼓勵投資、繁榮市場。

不是老百姓有錢不買房

現(xiàn)在的市場需求要恢復(fù)正?！，F(xiàn)在的問題不是老百姓有錢不買房，而是老百姓的信心沒有了?，F(xiàn)在很簡單，頭腦里考慮兩個問題，第一個問題：美國的金融危機(jī)，現(xiàn)在又叫金融海嘯了，會不會引發(fā)美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)？美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會不會引發(fā)世界的經(jīng)濟(jì)蕭條？接下來，美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會不會引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)危機(jī)？如果說會引發(fā)的話，老百姓要考慮的是留點(diǎn)錢應(yīng)付危機(jī)了，不是買房子的事情。收入增加，崗位穩(wěn)定，工資增加，才考慮買房子。老百姓買房子，開發(fā)商買地。如果說像現(xiàn)在這種情況，對外出口方面，現(xiàn)在企業(yè)，倒閉的倒閉，停工的停工，減產(chǎn)的減產(chǎn)，崗位就裁員，在這種情況下，一批中產(chǎn)階層以下的人，他可能考慮的就是要應(yīng)付金融危機(jī)的問題。這是一個，還有一個問題，即使有錢的，也要考慮，如果政府一定要把房價打壓下去，現(xiàn)在房價開始跌了，跌了5％、10％不過癮，如果現(xiàn)在買房后再跌到30％怎么辦，那么什么時候才是底呢。房地產(chǎn)是一種投資品，買漲不買跌的，一旦買了房也不希望再跌，因?yàn)榧彝ヘ敭a(chǎn)會“縮水”；而且現(xiàn)在的問題，地方政府“救市”，中央怎么辦？

中央現(xiàn)在也“變”了，也是在考慮了，最高層究竟是怎么想？否則怎么會出現(xiàn)央行跟銀監(jiān)會的矛盾，央行發(fā)文說，房地產(chǎn)貸款要恢復(fù)， 讓商業(yè)銀行自己去面對風(fēng)險、認(rèn)識風(fēng)險，讓商業(yè)銀行自己去分辨客戶是優(yōu)質(zhì)還是不優(yōu)質(zhì)，給商業(yè)銀行很大的自由裁量權(quán)。但銀監(jiān)會又認(rèn)為不行。央行出來兩條政策，一條是鼓勵老百姓自住需求，第二條是也要鼓勵你改善型需求，第一種是買普通商品房，第二種就不講了，它是改善型需求，但是它不講，因?yàn)橹醒霙]講，原來中央是限制投資的，現(xiàn)在中央沒有改變，央行也不好講，但是“開了一條縫”。那么銀監(jiān)會呢，還是堅持“第二套房”原來的政策，不放松。所以這里面，說明監(jiān)管部門和領(lǐng)導(dǎo)部門，他的思路也不一樣。沒統(tǒng)一的關(guān)鍵是中央沒統(tǒng)一，中央統(tǒng)一了，你下面就沒話說了。所以像現(xiàn)在這種情況，樓市的尷尬局面，是多年來，盲目過度打壓的結(jié)果?，F(xiàn)在要拉動內(nèi)需消費(fèi)，對老百姓來說，衣食住行中買房子是最大的內(nèi)需消費(fèi)，一套房幾十萬、幾百萬甚至更多，既是消費(fèi)又是投資。

調(diào)整政策首先要調(diào)整思路

以前對房地產(chǎn)的打壓是有思路的，你的思路沒有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，現(xiàn)在叫“不得已而為之”，那就不行，現(xiàn)在中國的情況，經(jīng)濟(jì)搞得不好，要有通貨緊縮的危險。

現(xiàn)在呢應(yīng)該要調(diào)整政策，但首先要調(diào)整思路。原來樓市是好好的，即使說有問題出現(xiàn)，不難改，為什么后來房價會那么高，是因?yàn)檎淹恋氐貎r抬得太高，壓縮供給，緊縮銀根，然后再加稅加息，結(jié)果把房價搞上去的，政府給了市場一個錯誤的預(yù)期。上海有個不完全的統(tǒng)計，最近10年里房價漲了4倍多，地價漲了15倍，稅收加重的很厲害。我們都知道，土地是個稀缺資源，那么在稀缺的條件下，你放開招拍掛，面對面的競爭，肯定會哄抬地價，結(jié)果就會導(dǎo)致“面粉比面包貴”。這是政府的土地政策造成的！所以，現(xiàn)在房價為什么那么高，很大的一部分原因就是現(xiàn)在的緊縮地根、緊縮銀根、放開地價、加息加稅的政策造成的，接下來，你的調(diào)控政策也有問題，信貸也有問題。

比如，現(xiàn)在上海的高層小高層造價也就2500左右一個平方，那么怎么會賣到25000－30000一個平方呢？在土地資源稀缺的條件下，你放開招拍掛，而且是在緊縮地根情況下的招拍掛，這個價格放開，就是會哄抬地價。為什么會哄抬地價呢，因?yàn)檫@是地方政府最大的收入，如我們上海一些區(qū)一級的政府，財政45％左右都依靠土地出讓收入，江蘇浙江大約30％。另外中央把很多事情都下放到地方，讓你干，但是財政分配的格局沒有改變，搞分稅制時，當(dāng)時是中央拿70％，地方30％，現(xiàn)在呢中央下放給地方要做的事情加起來有65％的事情，但只有30％的財政收入，地方政府沒法干，那么地方政府只有被逼著尋找第二財政來源，那么就是土地批租了，這里面來錢最快的就是生地毛地出讓了。毛地出讓，地上的房子也沒拆遷，動遷也沒有結(jié)束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，開發(fā)商最后也是交給政府搞，政府不“閉口”，我動遷花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那個地方，這個毛病都在這里。我們本來土地制度應(yīng)該是熟地出讓，熟地按照現(xiàn)在的市場價出讓，如果價格上高的地，那個高出的部分，就應(yīng)該拿出來，給窮人造廉租房，用于社會保障。但是現(xiàn)在是生地毛地出讓，需要幾年才動遷完呢，這個過程中，各方對土地追加投入產(chǎn)生的超額利潤，按理他應(yīng)該變成級差地租二，由國家收回的，結(jié)果沒有，已經(jīng)按毛地低價賣給人家了，你不能夠再加上去了，這都是制度缺陷造成的。很多問題不看深是不行的。

現(xiàn)在都在說房價為什么那么高，是投機(jī)倒把造成的，但是如果供求平衡了，誰會去搞投機(jī)呢，誰會去炒賣呢，是不是？這個供求不平衡才是內(nèi)因，他現(xiàn)在不從內(nèi)因著手，辯證唯物主義里講內(nèi)因才起決定作用的。

新加坡、香港模式不能照搬

有一段時間，拼命要學(xué)香港、新加坡，這個可以借鑒，不能照搬。因?yàn)閲椴煌Ｐ录悠率莻€城邦國家，一個城就是一個國家，人口有限，300多萬就那么多人，解決一戶就是一戶，然后剩下的就越來越少，而且他的人口不能流動的，海外的人不能隨便移民進(jìn)去。但我們國家不是的，本來解放初期，像上海400萬人口，現(xiàn)在常住人口已經(jīng)達(dá)到1800－2000萬，如果說我們這里房價便宜，又有很多優(yōu)惠條件，什么經(jīng)濟(jì)適用房啊都有，那上海人口會更多，放都放不下，這個不一樣的。香港也不一樣，原來1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中國的，97之后是要收回的，所以說他的情況也不一樣，而且他也是一個城市，是一個地區(qū)，不是國家。還有一點(diǎn)，他們都是“亞洲四小龍”，國際金融中心和國際航運(yùn)中心，這就確定了他那個城市的地位，決定了他的政府有錢，所以有能力搞很多“公屋”。

但中國不是的，中國還是發(fā)展中國家，處在社會主義初級階段，我們的國力沒到那個程度，而且我們的城市是開放型的城市，不是封閉型的國家，因此，如果城市里邊福利過多的話，那么大家都涌過來了，而且城市與城市不一樣，像上海，本來人口就多了，如果沒有一個經(jīng)濟(jì)門檻的話，那就糟糕了，所以地價房價是一個經(jīng)濟(jì)門檻，上海這個地方就應(yīng)該是高效率的工作，高素質(zhì)的人才聚居的地方，他們是高工資，高消費(fèi)水平，那么肯定是高物價、高房價、高地價。像這樣的中心城市，他是講效率的，另外我們是在打造國際性大都市，上海房價比紐約、倫敦、東京、新加坡、香港都低得多。

以前房價高，怪誰呢，怪投機(jī)倒把，怪開發(fā)商，怪以前的溫州人炒房，這個都不對的，溫州人炒房，反過來講，炒房就是投機(jī)，那么你股市是不是投機(jī)啊，期貨是不是投機(jī)啊，等等這些，你國家鼓勵這些投機(jī)，但買房不可以。其實(shí)買房倒很少投機(jī)，只有少數(shù)人過分利用經(jīng)濟(jì)杠桿，買了房子后轉(zhuǎn)手倒賣套利，這種人、這種做法，我們本身可以限制他，怎么限制？很簡單，你一個人不可以從幾家銀行同時貸款，同時買幾套房，問題不就解決了嗎？我們上海就是這么做的。你為什么要從政治上面打壓，不從制度上搞好呢，這個不對的。我國修改刑法時已經(jīng)刪除“投機(jī)倒把罪”，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，抓住機(jī)遇，進(jìn)行投資，有何不可??？短期長期我自己負(fù)責(zé)，政府只要把市場搞好就行了。你認(rèn)為現(xiàn)在炒房的人多了，那你應(yīng)該想辦法，因?yàn)榉孔庸?yīng)緊張才會炒房，不緊張，誰會炒房呢？供大于求他會炒房嗎？不會的。政府應(yīng)該考慮的是擴(kuò)大有效供給，而我們采取的是銀根地根緊縮，壓縮供給，這個方向錯了。

應(yīng)該堅持“效率優(yōu)先”

一系列政策能否真正起到“救市”作用？作用不大，為什么呢？因?yàn)楦締栴}沒解決。比如現(xiàn)在，理論上面是不是承認(rèn)了住房、商品住房、產(chǎn)權(quán)房，既是生活必需的耐用消費(fèi)品，又是投資品？他不承認(rèn)投資價值，這是不對的?，F(xiàn)在的所謂“打擊投機(jī)，抑制投資，限制消費(fèi)”提法是不對的。那么，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)要保增長，防止下滑太大，那么現(xiàn)在采取的措施是要改變，而我們上海從來沒這樣提，上海是“抑制投機(jī)，規(guī)范投資，滿足消費(fèi)”不是限制消費(fèi)，怎么能限制消費(fèi)呢，以前我們學(xué)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一直講社會主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，要滿足不斷增長的物質(zhì)文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？為了打壓房價就限制需求，錯的啊。人家有條件，我要買大房子，你就抑制人家，不給人家買，利息要加1.1倍，沒道理。政府過多的干預(yù)，不是你政府該干的事，這是市場的事情，政府就應(yīng)該是服務(wù)型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人說要市場解決窮人買不起房的問題，這本身就是錯的。市場經(jīng)濟(jì)只滿足于有支付能力的人群的需求，你有需求，沒有支付能力，不是市場解決的。很多低收入人群，買不起房，怎么解決，很簡單――租房。租房也支付不起怎么辦？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。這些人買什么房子呢，房子說“買”，就是一種長期性的投資行為，政府不應(yīng)該鼓勵窮人買房，窮人買房是后患無窮啊，美國這次次貸危機(jī)就是因?yàn)楦F人買房太多啊，沒有首付能力，沒有很多資產(chǎn)，就業(yè)崗位不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定，那么加上一些信用不太好的，讓他買房，首付5％，甚至于零首付。中國呢，沒有次貸的，這跟中國人的觀念有關(guān)系，中國人先存錢后消費(fèi)。

房價高了，怎么能打壓下去呢，高了嘛說明什么？說明稀缺！稀缺你就要擴(kuò)大有效供給，市場經(jīng)濟(jì)很簡單，這問題很好解決的，低收入人群的一塊政府做好，高收入人群的讓價格自己調(diào)節(jié)，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好問題，要住得好價格就高，有錢就買，沒錢就去賺錢，等有錢了再買。

現(xiàn)在有人說的正常的房價收入比4到6倍，按照最低的6倍標(biāo)準(zhǔn)，我們中國在上海在北京有十幾倍，這是不對的，人家講的是一個國家4到6倍，包括了最偏僻的城鎮(zhèn)，像美國2.8倍，他連阿拉斯加都在里邊了，那么你到紐約的話，就不是2.8倍的問題了，你看那里有多少剛畢業(yè)的研究生博士生買得起房啊，人家也是大多40歲以后才考慮買房，前面也都是租房。我們現(xiàn)在是，大家都要買房，否則就是財富分配不公，你們買了房，房子漲價了，貧富差距拉大了。按照這種邏輯，你不要去打工，不要去投資賺錢，否則貧富差距不是拉大了嘛。

我們現(xiàn)在提“效率與公平，更重視公平”，這不對的，中國是資源貧困的地方，我們國家地少人多，這種情況就是應(yīng)該要堅持“效率優(yōu)先”，這樣才能把蛋糕做大，這樣你才能把增長的那部分，用來兼顧公平，你現(xiàn)在把公平放在前面，搞得不好又會恢復(fù)到過去了“普遍貧窮”，吃大鍋飯了。

現(xiàn)在，應(yīng)該讓富人安心地投資，他賺錢了，就雇傭工人了，就增加就業(yè)，而賺到錢，也要消費(fèi)，又給你稅收，又給你內(nèi)需拉動了。中國現(xiàn)在首先要解決勞動就業(yè)的問題，那么多農(nóng)民工進(jìn)城要提供就業(yè)崗位，你看看現(xiàn)在打壓房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)又要不靈了，產(chǎn)業(yè)鏈又要不行了。首先影響建筑業(yè)，3、4千萬農(nóng)民工，就沒崗位了，這個對社會安定團(tuán)結(jié)是很大的沖擊。接下來影響到建材業(yè)，有的鋼廠也要關(guān)閉，工人下崗，那么還有化工行業(yè)、水泥石子行業(yè)也是啊，而這些都是貧困地區(qū)的資源，你現(xiàn)在把這些地區(qū)的財路斷了，水泥石子都賣不掉了，貧困地區(qū)經(jīng)濟(jì)不是更困難了嗎。所以經(jīng)濟(jì)問題是牽一發(fā)而動全身的，房地產(chǎn)業(yè)更是厲害，他要跟五、六十個部門相連，這樣一打壓，那么連鎖反應(yīng)就來了，地方財政也沒錢了，因?yàn)榈刭u不出，稅收沒有了，接下來，銀行不行了，就像1994到1997年的情況了，一萬多個億壞賬，最后還是要國家來收拾。所以這種錯誤我們已經(jīng)犯過了，為什么還要重犯呢！

政府不要把開發(fā)商當(dāng)“對手”

市場心態(tài)會逐步好轉(zhuǎn)。時間一長，麻木了，而且這段時間，估計因?yàn)榉康禺a(chǎn)影響很大，中央被迫地也要調(diào)整思路，不調(diào)整不行的，現(xiàn)在來看，這種思路調(diào)整部門一級的還不行，一定要中央最高層的。我不贊成打壓樓市，也不贊成救市，關(guān)鍵你要把這個產(chǎn)業(yè)，十七大已經(jīng)承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是我第一個在1990年的書上就提出的。開發(fā)商要賺錢的，以盈利為目的，不盈利的那不是企業(yè)，那是福利事業(yè)，你要正確看待開發(fā)商賺錢，好像蜜蜂采蜜一樣，蜜蜂采蜜是為了自己，還要養(yǎng)蜂王蜂后，要傳宗接代，就這個目的，也是自利，但是他在客觀上，他必須要滿足市場需求才能夠得利。市場經(jīng)濟(jì)就是這個，你房子得造好賣得掉才能得利。賣得掉本身就符合市場需求。因此，很簡單，開發(fā)商他像蜜蜂采蜜一樣，雖然他獲得了一部分利益，但是他能帶來，像蜜蜂一樣帶來農(nóng)業(yè)大豐收。這樣才能帶來國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。開發(fā)商的利潤有五個來源，第一資金的無風(fēng)險利潤，第二摩擦利潤（供不應(yīng)求強(qiáng)烈摩擦），第三創(chuàng)新利潤，第四創(chuàng)業(yè)利潤，第五風(fēng)險收益。它跟一般的工業(yè)品生產(chǎn)是不一樣的。

1990年我在上海房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究報告中首次明確提出，政府只要加以正確引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以成為協(xié)助政府建設(shè)城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有力助手，不要把他當(dāng)成“對手”，不然對國家不利，對老百姓也沒好處。

市場回暖的依據(jù)，這個很難說。一般的說，經(jīng)過一個挫折，中央開始在現(xiàn)實(shí)面前，要拉動內(nèi)需，鼓勵消費(fèi)了。那么現(xiàn)在的部門和地方出來的措施，還是力度有限的，一定要國家統(tǒng)一考慮出臺更有利的措施刺激消費(fèi)拉動內(nèi)需，重點(diǎn)是鼓勵民間投資和私人消費(fèi)，當(dāng)然，政府也可以按照凱恩斯所說的利用財政資源加大公共產(chǎn)品投資達(dá)到拉動內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)，然而，中國現(xiàn)在的問題恰恰是公款投資公款消費(fèi)太大太大，成本高效率低還容易產(chǎn)生腐敗，同時政府花錢多了就要多征稅多發(fā)國債加大財政赤字推動通貨膨脹，搞的不好又是老百姓受罪。我主張現(xiàn)在要多鼓勵民間投資，讓有錢人把錢拿出來投資，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，而不要把資本抽調(diào)到海外去，為別人去提供就業(yè)崗位。

現(xiàn)在是變相的“休克”療法

中國現(xiàn)在情況，制度沒改變，信貸政策沒改變，現(xiàn)在是變相的“休克”療法，比1994年高明了一點(diǎn)，那時是下令不給開發(fā)商貸款，已經(jīng)貸了的要限期收回，結(jié)果開發(fā)商倒掉很多，那時的開發(fā)商是國有為主的，少數(shù)是集體合作，民營的沒有。那么現(xiàn)在就不對了，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)啊，三分天下，國有經(jīng)濟(jì)只占三分之一，另外三分之二一個是民營經(jīng)濟(jì)，一個是外資經(jīng)濟(jì)。那么現(xiàn)在的情況打壓的是誰呢，打壓的是民營經(jīng)濟(jì)，國有的因?yàn)橛姓尘埃€是弄得到錢的，外資呢又有國外的金融體系國際資本支撐。所以最后受影響最重的還是民營企業(yè)。而民營的打壓下去，房價只會漲的更高，因?yàn)閴艛嗉訌?qiáng)了嘛。只有競爭才會使房價穩(wěn)定啊。

現(xiàn)在有幾點(diǎn)問題要弄明白的，第一不能跟供求規(guī)律對著干，第二不能跟價值規(guī)律對著干，拼命增加成本，房價怎么低呢？第三就是不能鼓勵壟斷，抑制競爭，比如像限制上市公司融資的錢不能用于買地，那么國際資本市場，也不是這樣的。開發(fā)商貸不到錢，土地只能流標(biāo)。

接下來，如果是消費(fèi)貸款放開的話，那么只要產(chǎn)品好，通過預(yù)售，開發(fā)商還可以資金周轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在他又搞兩條，第一條一直想辦法要取消預(yù)售，取消期房預(yù)售，這樣開發(fā)商更糟糕了，本來開發(fā)商資金40％是靠預(yù)售的，30％靠貸款，還有30％自有資金。第二條就是針對不是普通商品房的，是建改善型住房，針對有錢人住房的，你的門檻又高了，貸款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求給壓縮了。

任何一個產(chǎn)業(yè)，如果你承認(rèn)它是一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，都需要金融資本在里面流動的，像血液循環(huán)啊。你把他斷血了，不行的。

現(xiàn)在倒閉的企業(yè)也很多了，還有另外一種形式，并購。賣項(xiàng)目賣股權(quán)的很多，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的掛牌的很多。

浙江因?yàn)樗耖g資本運(yùn)作的多，但是以后也可能問題更大。民間資本量充足的，但利率高得嚇人，借了高利貸，可能死得晚一點(diǎn)。小公司根本沒法跟基金掛鉤的，那么只能民間融資，25％以上的利率，如果是擔(dān)保公司36％一年，如果是典當(dāng)行48％，如果浙江的地下錢莊，那就80％到90％一年。這樣搞的結(jié)果就是把房地產(chǎn)正常的資金的血液循環(huán)攪亂了，而且觀念上完全是錯誤的，既然是支柱產(chǎn)業(yè)，流動資金的貸款很正常，現(xiàn)在這塊不能放，那么購地貸款又不能放，那么你不是逼著開發(fā)商借高利貸嘛！如果你銀行資金緊張還可以說，你現(xiàn)在是流動性過剩啊，你還貸款貸不出去，商業(yè)銀行跟央行考慮的完全是兩回事，商業(yè)銀行我正常的貸款要貸出去，我才能賺到利差，我企業(yè)才有經(jīng)濟(jì)效益，但央行是從官方考慮的，不讓你放貸款，逼著房價跌下來，但這樣不對的。你把房地產(chǎn)逼死了，房價大拍賣，跌的一塌糊涂，跌了30％-50％以后，一大批開發(fā)商從此退出房地產(chǎn)行業(yè)，那么下一輪誰來造房子?。?/p>

政府投資拉動也要付代價

現(xiàn)在呢中央經(jīng)濟(jì)工作會議要開了，我想有一個大的拉動內(nèi)需的政策，投資這一塊，中央現(xiàn)在可能從政府角度，最方便的就是財政投資、公共產(chǎn)品投資，修建鐵路公路機(jī)場啊，大搞基本建設(shè)。那么我擔(dān)心的是什么呢，這個沒錯，凱恩斯主義，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，通過政府的投資拉動來刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，度過難關(guān)，可以的。但是呢這也是要付代價的，因?yàn)檫@就意味著政府的財政必須增加收入，那么就要加稅，我們現(xiàn)在稅收很重啊，稅拿不到的話他就要發(fā)國債，這樣的話財政赤字要增加，財政赤字過高的話，就很危險了，政府的金融風(fēng)險更大，這是一；第二個，政府投資加大，在我們看來，由政府投資，他由于體制的原因，可能會導(dǎo)致腐敗。私人產(chǎn)品不好，消費(fèi)者可以投訴，但公共產(chǎn)品沒人管。我們現(xiàn)在問題就是公款投資公款消費(fèi)過度。所謂基本建設(shè)規(guī)模偏大，固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大。一方面投資過大，規(guī)模過大你應(yīng)該是供給增加，房價應(yīng)該下來，結(jié)果房價反而上去，什么原因呢？你是體制性弊病，無效供給過大與有效供給不足同時并存。這是公款投資的主要問題。

現(xiàn)在看浙江，還有江蘇，許多城市新上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模早就超過實(shí)際需求了，到處造商城。每一平米商業(yè)面積需要多少營業(yè)額才能保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而這個營業(yè)額需要多少人的消費(fèi)才能達(dá)到，還有利潤的高低，這些都要考慮的。

那么開發(fā)商資金這一塊，希望2009年對房地產(chǎn)業(yè)資金供給的渠道要放開，信貸這一塊按照支柱產(chǎn)業(yè)的正常需求要滿足，不夠部分上市，發(fā)公司債都可以。當(dāng)然我們還希望能成立民間私人的房產(chǎn)信托投資基金。公募之外，我們還要私募，私募30萬50萬都可以，就是共同基金，然后呢讓我們老百姓的錢，不都去存銀行，相當(dāng)一部分有力量的去投資基金，然后基金分紅，基金的管理也要改掉過去的管理，過去是限定收益率達(dá)到6％就可以回購了，不對，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理費(fèi)，其他的盈利絕大多數(shù)要分給人家，這樣呢就可以達(dá)到十七大說的增加居民的財產(chǎn)性收入。你看現(xiàn)在我們銀行的投資產(chǎn)品都是達(dá)到6％達(dá)到5％我就回購了，以后增加到15％的話，我拿你的錢做基金，最后增加的收益都讓銀行拿走了，這是不對的。

房價變動受多種要素影響

房價方面，現(xiàn)在我估計調(diào)整也就上下5％－10%左右，不會超過10％。有人說上海跌了30％，那是不正確的，9月底我們還比去年同期漲了3.5％。漲幅結(jié)構(gòu)呢不一樣，地塊品種結(jié)構(gòu)分布不一樣，有漲有跌，供不應(yīng)求的地方漲，供過于求的地方要跌。質(zhì)量好的要漲，質(zhì)量差的要跌。相互抵消的結(jié)果只能在5％－10%的上下浮動。有漲有跌，跌得最多的也不過10%左右，這不是講個案。一個地塊，一個區(qū)域，整個一個城市也就5-10％的幅度。不會下降30%。因?yàn)槭裁?？第一土地有價格，從城市發(fā)展來看，明年的土地供給更緊張，土地價格不可能大跌的，而現(xiàn)在的流標(biāo)是制度的缺陷，現(xiàn)在的低價成交、流標(biāo)是正?，F(xiàn)象，因?yàn)楝F(xiàn)在沒資金拿了，知道這塊地便宜但沒錢拿，簽字以后要付30%，3個月付清，現(xiàn)在沒有那么多現(xiàn)金，同時限外，我們有個項(xiàng)目老外中標(biāo)了，跟內(nèi)資公司合作的，內(nèi)資公司去拍，中標(biāo)了，外匯打到賬上，外匯管理局不讓你結(jié)匯，不讓你轉(zhuǎn)成人民幣，沒辦法結(jié)果退地。所以現(xiàn)在是，供給扭曲了，需求也扭曲了，而實(shí)際上你可以看到，因?yàn)閮r格是對稀缺性的反映?，F(xiàn)在我們看上海，正常年份，我們住房在2000－2500萬方的成交量，而可供量在2500－3000萬方之間，因?yàn)楣┙o要略大于需求，要造成有限過剩，才能供消費(fèi)者挑選，有利于企業(yè)競爭，有利用于穩(wěn)定房價。如果供給與需求相等，那樣不行，價格不可能降下去，還要上去，因?yàn)榭傆幸徊糠譄o效供給，要去掉無效供給，所以要略大于20-30%，這是很正常的，那么城市越大，這個份額越大，因?yàn)榭赡芙纪獾耐恋貨]有成熟，房子造好了，但是沒有人去，市區(qū)內(nèi)的不夠，房價還是會上去。

漲跌互現(xiàn)，有漲有跌。現(xiàn)在上海也是這樣。有跌的例如三林地區(qū)，那里經(jīng)濟(jì)適用房和動遷房很多，大量的低收入人群聚集，土地供給過量，房價怎么可能會漲，以后那里還可能會形成新的貧民窟，有那么多人愿意去嗎？

我們的政策還沒有搞清楚，究竟是要讓窮人還是富人誰去住郊區(qū)？發(fā)達(dá)國家都是富人住在郊區(qū)，把公寓房騰出來，給下一個層次的，市區(qū)留給低收入者，增加就業(yè)機(jī)會，富人到郊區(qū)去空氣好、有別墅，且有車方便。中國現(xiàn)在是把窮人趕到郊區(qū)。這是不對的，第一，遠(yuǎn)離市區(qū)，就業(yè)機(jī)會少；第二，路遠(yuǎn)，交通成本大，時間耗得多；第三，窮人舉債買房會擠掉正常必要的消費(fèi)，降低生活質(zhì)量，心態(tài)會更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，會形成社會問題。這些地區(qū)的房價是很難抗跌的。

當(dāng)然現(xiàn)在上海也有漲的地方，比如軌道交通新造的地區(qū)，像上海七寶地區(qū)，顧村這些地方，前兩年5000多，現(xiàn)在好的賣到9000多，也在漲。

所以，可能有個別樓盤發(fā)展上由于資金周轉(zhuǎn)不過來，被迫拿出來低價賣掉，解決企業(yè)生存問題，但這是個別案例，不是全面的情況。全面的情況，現(xiàn)在還能忍受，所以不會出現(xiàn)大幅度降價。

像北京這樣的一線城市房價就是高，這與城市的地位有關(guān)。廣西北海2000多，成都、重慶比較低。

上海有些人買兩套房，一套自己住，一套出租，租金還貸款，等著升值，升值到一定程度拋掉，把貸款還掉，白賺一套房，它就成為投資品了，不光是消費(fèi)品。當(dāng)住房由福利品轉(zhuǎn)化為商品供自己消費(fèi)的時候，房價變動的第一個階段，一般由成本和供求關(guān)系來調(diào)節(jié)，從自己使用的角度來考慮；第二階段，當(dāng)商品住房成為家庭的金融資產(chǎn)的時候，要從資產(chǎn)定價的角度考慮，更多的受市場預(yù)期的影響，形成投資品價格；第三階段，當(dāng)經(jīng)濟(jì)趨向全球化的時候，尤其像上海北京這樣的一線城市，房價變動會受國際國內(nèi)要素價格變動的更大影響，一線房市就與國際市場其他要素價格變動有關(guān)，利率、匯率、稅率、油價、股價“五價”聯(lián)動，對房價走向影響越來越大。一般股市好了，樓市也好了，油價高了，樓市下去了，利率高了，也要影響房價，這些基礎(chǔ)理論很重要的。學(xué)經(jīng)濟(jì)的和學(xué)理工的不同，屬于開放性思維，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市場經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題就看不透。

研究房地產(chǎn)業(yè)四個基本觀點(diǎn)

市場經(jīng)濟(jì)條件下研究房地產(chǎn)業(yè)要有四個基本觀點(diǎn)：

第一個觀點(diǎn)：市場經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)。

市場經(jīng)濟(jì)中供求有矛盾是正常的，要么供過于求，要么供不應(yīng)求，不要絕對的靜止地看，有時看看，現(xiàn)在啊供大于求，商品房積壓的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不應(yīng)求了。短期看不出問題來，要一段時間才能看的清楚，上海原本2500-3000萬平米新房可供量，現(xiàn)在只有五六百萬、六七百萬，大多還在外環(huán)線外?，F(xiàn)在消費(fèi)壓掉了，信心打掉了，如果信心恢復(fù)，基本面一好轉(zhuǎn)，中心城區(qū)還要供不應(yīng)求，而且比過去更嚴(yán)重！

現(xiàn)在我們說正確的政策有四句話：一是，擴(kuò)大有效供求?，F(xiàn)在所謂商品房積壓的地方，大多為無效供給，交通沒有搞好的地方，我們現(xiàn)在的新區(qū)、開發(fā)區(qū)造了多少房子??？一個新區(qū)的形成要5-10年以上，交通、就業(yè)都沒有，人去干什么？那么統(tǒng)計的就是商品房空置的。所以開始決策的時候就有毛病。二是，疏導(dǎo)過度需求。窮人也要買房子，這是過度的需求，美國出問題就是窮人買房，要使窮人買得起房，零首付，5%的首付，然后浮動利率，開始低利率，越還越高，結(jié)果成了高利貸，次貸就是對不具備正常購房條件的人發(fā)放高利貸。我們現(xiàn)在鼓勵窮人買房是不對的，應(yīng)該把租賃市場搞上去，租購并舉，鼓勵百姓自住其力，不要依賴政府，然后社會保障用房要排隊。中國的國力，沒有那么多的財力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本費(fèi)用。政府出臺的政策應(yīng)該減稅、減息、減費(fèi)。減少流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用。四是，壓縮利潤空間。鼓勵競爭，反對壟斷。企業(yè)要競爭，在供求平衡的條件下，利潤空間他會自我壓縮的。政府也要壓縮利潤（如土地出讓方面），讓利于民。

第二個觀點(diǎn)：發(fā)展階段觀點(diǎn)。

我們現(xiàn)在還處在社會主義初級階段，沒有力量像新加坡那樣大搞“公屋”，我們還是要多搞“廉租屋”。過去搞的安居房，動機(jī)雖好，效果很差，所以我不贊成大搞“只賣不租”的經(jīng)濟(jì)適用房，但是可以搞經(jīng)濟(jì)適用租房和少量雙限房，以解決“夾心層”的買房和租房問題。

第三個觀點(diǎn)：中國特色觀點(diǎn)。

不能照搬國外的模式，一定要注意中國特色的情況。不要一刀切。房地產(chǎn)本身屬于部門經(jīng)濟(jì)，不是宏觀經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該以地方政府的調(diào)控為主?，F(xiàn)在中國首先要解決廣大人民的就業(yè)問題。我們跟別的國家不一樣，像瑞典，人家是享受型的。中國人多地少，資源緊張，我們要根據(jù)自己的情況，找一條合適的道路，不能照搬西方的經(jīng)驗(yàn)。

第四個觀點(diǎn)：統(tǒng)籌兼顧的觀點(diǎn)

對房地產(chǎn)做出重大決策，一定要考慮“統(tǒng)籌兼顧，綜合平衡”。千萬不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。這是因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊性。這不僅僅牽扯到政府、開發(fā)商與群眾的利益分配問題，還牽扯到就業(yè)、財政稅收、城市發(fā)展、投資環(huán)境等等各個方面。如果你打壓房地產(chǎn)就會造成建筑業(yè)衰退，建材業(yè)衰退，各種相關(guān)行業(yè)衰退。五十幾個工業(yè)部門就失去很大一塊市場。這樣的結(jié)果，地方政府沒有錢了，那么社會保障從何談起，我們一定要考慮統(tǒng)籌兼顧，綜合平衡。

而市場經(jīng)濟(jì)里的泡沫問題，供求摩擦產(chǎn)生泡沫很正常。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)不可能供求絕對平衡，它是動態(tài)中謀求平衡。那么所謂泡沫，房價高，無非就是供給不能滿足需求，價格上去，這符合價值規(guī)律的嘛。吸引要素涌入，供給擴(kuò)大，供求恢復(fù)平衡，泡沫就會自行消退。

市場經(jīng)濟(jì)只解決有支付能力的住房問題，沒有支付能力的，他的生活上必需的，要由社會保障來解決。

經(jīng)濟(jì)泡沫跟泡沫經(jīng)濟(jì)是兩回事，前者是正常情況，在我國目前的條件下經(jīng)濟(jì)泡沫不會轉(zhuǎn)變成泡沫經(jīng)濟(jì)。美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)它最先出問題是金融系統(tǒng)，給那些不具備還款能力的人貸款。而且美國的住房基本飽和了，城市化已經(jīng)完成了，我們國家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有，才達(dá)到45％，現(xiàn)在目標(biāo)是60％。