導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記程序，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、物權(quán)法出臺前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及評析

（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。一般而言，不動產(chǎn)即土地及其定著物。不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產(chǎn)登記的法律效力不明確，認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動區(qū)分原則的基本法理，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構(gòu)錯誤登記的法律責任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析

物權(quán)法規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構(gòu)的行為；規(guī)定了不動產(chǎn)登記的效力排序問題，當權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產(chǎn)變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：

（1）完善和發(fā)展了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的不同情況，對不動產(chǎn)物權(quán)變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產(chǎn)物權(quán)變動應遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。即不動產(chǎn)物權(quán)變動依當事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強行要求必須登記。

（2）健全了不動產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等類型。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。預告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)而進行的登記。預告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動產(chǎn)物權(quán)變動、不動產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進取，及時總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗，努力做到以下幾點：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強物權(quán)保護意識，更加注重保護當事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權(quán)與保護被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當事人不動產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關(guān)不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。當然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔行政賠償責任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認真調(diào)查并準確界定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產(chǎn)登記制度應注意的幾個問題

1、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的處理問題

執(zhí)行實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記。對此可以對該不動產(chǎn)先行采取預查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護真實權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

2、關(guān)于對不動產(chǎn)的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產(chǎn)采取預查封措施應當注意以下兩點：一是嚴格執(zhí)行預查封的程序性規(guī)定。采取預查封措施，人民法院應當制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預查封后，后續(xù)送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動產(chǎn)上的數(shù)個抵押權(quán)的實現(xiàn)順序問題

同一不動產(chǎn)上存在數(shù)個互相沖突的抵押權(quán)時，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔保法》第54條第（1）項、《擔保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應當是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因為依據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當然應優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

4、關(guān)于不動產(chǎn)上的異議登記或預告登記的處理問題

篇2

根據(jù)國土部的時間安排，2019年底完成不動產(chǎn)登記的職能整合，2019年全面實施不動產(chǎn)登記。

國家土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，《不動產(chǎn)登記實施細則》對于2019年全面推進不動產(chǎn)登記具有至關(guān)重要的作用，相比框架、原則性的規(guī)定，實施細則對于登記的規(guī)定更具操作性，將為地方實行不動產(chǎn)登記奠定制度基礎(chǔ)。

實施細則很快出臺

今年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會意見。

按照國土部不動產(chǎn)登記的時間表，實施細則本來是希望安排在全國市縣級不動產(chǎn)登記整合過半時出臺。上述地籍司的人士說。

根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，截至10月20日，全國市、縣兩級職責機構(gòu)整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級職責機構(gòu)整合，國家土地督察機構(gòu)將開展地方不動產(chǎn)登記職責機構(gòu)整合的專項督察。

在全國不動產(chǎn)登記職能機構(gòu)整合占比過半之時，上述征求意見稿也走完了法定的程序。

10月14日，不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議通報了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)起草、征求意見情況以及各地不動產(chǎn)登記工作進展，就《細則》的制定出臺進一步征求意見。

上述國土部地籍司的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在聯(lián)席會議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實施細則》的最后一道法定程序已經(jīng)走完，并有望很快出臺。

上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會議上，國土部多次提出讓各地發(fā)不動產(chǎn)統(tǒng)一證書?！都殑t》對于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護等均作出了詳細的規(guī)定，也將指導各地推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體落地。

11月9日，北京已經(jīng)開始受理不動產(chǎn)登記申請，啟用不動產(chǎn)登記簿證，并將按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的不完全統(tǒng)計，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個地方啟動了不動產(chǎn)登記制度，并發(fā)出不動產(chǎn)權(quán)證書。

數(shù)據(jù)整合成下一步重點

《細則》的出臺將指導各地全面推進不動產(chǎn)登記，與此同時，不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)移交整合亦是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的前提。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，把過去分散在林業(yè)、海洋、土地等部門的不動產(chǎn)登記職能進行整合，并統(tǒng)一登記。

截至目前，國家層面的不動產(chǎn)登記資料移交已經(jīng)完成。

11月9日，國土資源部網(wǎng)站顯示，國務院批準的項目用海、用島登記發(fā)證數(shù)據(jù)由國家海洋局移交全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)。

根據(jù)國家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國務院批準的項目用海登記現(xiàn)狀數(shù)據(jù)共706宗，包含約4.7萬條數(shù)據(jù)和3200多個圖片，確權(quán)用海面積約8.5萬公頃。

此前的8月26日，國土資源部和國家林業(yè)局交接了重點國有林區(qū)登記資料和土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

9月9日，國土部與住建部也聯(lián)合發(fā)文稱加強住建部門的房屋數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的銜接，推進房地登記統(tǒng)一。

中地數(shù)碼副總經(jīng)理張利峰表示，各部門、地方的數(shù)據(jù)標準不一，導致了數(shù)據(jù)的整合性較差，國土部也有相關(guān)的指導文件，要求各地上報的數(shù)據(jù)必須使用統(tǒng)一的標準，如此就能起到上下的融匯貫通。

不動產(chǎn)登記的技術(shù)并無障礙。各地的思路和進展不一，政府職能的轉(zhuǎn)變和數(shù)據(jù)的共享無疑是不動產(chǎn)登記工作的重要支撐點，張利峰介紹。

各地按照國土部給予的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)格式進行填寫移交，但在真正融合的時候仍存在一些待解難題。南方數(shù)碼總經(jīng)理謝剛生在第十屆中國智慧城市建設(shè)技術(shù)研討會上接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，不動產(chǎn)登記最關(guān)鍵的就是把數(shù)據(jù)統(tǒng)一到數(shù)據(jù)庫，在統(tǒng)一的平臺上，發(fā)不動產(chǎn)登記統(tǒng)一證書。他認為，數(shù)據(jù)整合的工作量應該占到整個不動產(chǎn)登記工作的80%。

篇3

建立全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨的十八屆三中全會作出的重大決策，是國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重大部署。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（下稱“細則”）等文件要求：2016年年底前全國所有市縣要實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運行，要基本實現(xiàn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的“停舊發(fā)新”。據(jù)權(quán)威部門透露：截至2016年12月15日，全國335個地市、2801個縣區(qū)就全面實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并嚴格執(zhí)行“發(fā)新停舊”要求，頒發(fā)新版不動產(chǎn)權(quán)證書，分別占100%和98%。因此，就不動產(chǎn)登記工作而言，2016年是“不動產(chǎn)登記工作的落地之年”。

實施不動產(chǎn)登記的目的是確定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，通過在登記簿上進行記載公示，達到保護不動產(chǎn)物權(quán)的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的不動產(chǎn)登記制度，以“五嚴格”建設(shè)、規(guī)范不動產(chǎn)登記行為。嚴格進行登記審核，注重查驗、實地查看、公告等每一個環(huán)節(jié)；嚴格依囑托、依職權(quán)登記程序登記發(fā)證，確保登記程序正當；嚴格登記資料管理，用“科技+制度”為不動產(chǎn)登記信息裝上“安全閥門”，確保登記信息安全；嚴格登記信息查詢和不予查詢的情形，確保查詢依法依規(guī)開展；嚴格登記人員管理，對不動產(chǎn)登記人員提出明確要求，確保登記行為規(guī)范?？傊?016年，是不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)和工作人員執(zhí)行《細則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國土資源部的部署，到2017年底前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，2017年將進一步鞏固不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作新跨越――由各類不動產(chǎn)的分散登記向統(tǒng)一登記轉(zhuǎn)變，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這就需要基本形成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；全國各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)接入國家級平臺。這個平臺主要以各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)審批和交易主管部門、其他相關(guān)部門、社會公眾為服務對象，提供登記業(yè)務支撐、信息實時互通共享、信息共享交換、信息依法查詢服務，不僅貫穿于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的全過程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項開創(chuàng)性的事業(yè)，任重而道遠。我們期待各地認真實踐、努力創(chuàng)新，將好的經(jīng)驗與做法以稿件的形式及時傳遞給我們，通過我們的刊物傳播出去，不斷提升不動產(chǎn)登記工作水平，為較好完成2017年的不動產(chǎn)登記工作而奮發(fā)努力。

篇4

在目前的不動產(chǎn)登記實務中，日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例，讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專家開始反思登記行為本身存在的問題，這也正是當前不動產(chǎn)登記的主要風險之一。因此，如何在不動產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務優(yōu)質(zhì)高效以及有效預防和減少行政訴訟與行政賠償風險的發(fā)生，已成為擺在不動產(chǎn)登記機構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動產(chǎn)登記實務當中，或可對此類風險實施有效的規(guī)避、防范和控制，以達到最優(yōu)化的服務與管理效能。

一、不動產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義

所謂不動產(chǎn)登記合規(guī)管理，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過主動發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來有效識別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風險，并且及時采取適當措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動產(chǎn)登記主要違規(guī)情形

從房地產(chǎn)登記涉訟案例來看，違規(guī)登記是不動產(chǎn)登記中損害登記申請人及利害關(guān)系人合法利益，最終導致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實務中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實體違規(guī)。

1.程序違規(guī)

程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書（證明）的真?zhèn)危驎е洛e誤登記。（2）在之后的不動產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴格依照相關(guān)規(guī)定進行當場一次性告知，仔細查驗，實地查看，客觀調(diào)查，審慎核查，準確、完整、清晰登簿，按照權(quán)限查詢等而導致登記錯誤。

2.實體違規(guī)

實體違規(guī)主要指登記工作人員對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導致的違規(guī)行為，主要表現(xiàn)為：（1）不作為，即應當?shù)怯浀牟挥璧怯?。?）亂作為，即收件錯漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。

三、構(gòu)建不動產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑

1.崗位合規(guī)手冊

不動產(chǎn)登記機構(gòu)崗位合規(guī)手冊的制定和修改是關(guān)于不動產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應操作的即時持續(xù)完善過程，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機制的基礎(chǔ)和核心。

不動產(chǎn)登記事務繁雜精細，稍有不慎就會操作失誤，如未及時發(fā)現(xiàn)，最易導致行政訴訟與行政賠償風險的發(fā)生。為理清各類業(yè)務頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動崗位、新進崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構(gòu)建登記安全“鐵打的營盤”， 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應編撰崗位合規(guī)手冊―― 《各類登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項、快捷方式、關(guān)鍵點、易錯點、小竅門、口訣等。

2.全程動態(tài)監(jiān)管

不動產(chǎn)登記機構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動產(chǎn)登記專家組成審核委員會，平時可設(shè)合規(guī)管理部門，由審核委員會成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員，在接待申請-初審-受理-查驗-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動產(chǎn)登記程序中定時定崗檢查、隨時隨機抽查、定期全程排查，以期主動發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問題后及時采取適當補救措施加以糾正，并撰寫合規(guī)崗位責任到人制度、月度年度合規(guī)報告、違規(guī)調(diào)查處理意見、合規(guī)改進措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務不動產(chǎn)登記當事人為宗旨而實施的全程動態(tài)監(jiān)管過程，首先可有效減少不動產(chǎn)登記機構(gòu)各業(yè)務職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次可促使不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員自覺運用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來嚴格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規(guī)氛圍，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。

3.合規(guī)績效考核

不動產(chǎn)登記機構(gòu)可在現(xiàn)行的績效考核機制中納入合規(guī)管理獎懲制度，即增加績效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎、違規(guī)重罰制度，可有效激勵登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規(guī)意識、嚴格依法辦事、嚴謹合規(guī)操作、嚴守合規(guī)底線。

4.合規(guī)學習培訓研討

（1）可組織登記工作人員進行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學習，并定期檢驗學習成果，比如通過考試或者內(nèi)部技能競賽等方式，讓登記工作人員能在實踐過程中不斷地鞏固和提升對合規(guī)登記的認識。

篇5

關(guān)鍵詞：動產(chǎn)；不動產(chǎn)；劃分標準

一、動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分的意義

物權(quán)作為一種基本的民事權(quán)利，物權(quán)人可以直接支配特定的物，排除他人干涉而享受其利益?；谖餀?quán)的支配性、排他性、絕對性等性質(zhì)，特定的物成為物權(quán)的客體，而動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分自始至終都是一個對物的最基本的劃分。在研究動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分標準問題中，筆者認為首先應當認識到劃分動產(chǎn)與不動產(chǎn)的意義所在。

第一、動產(chǎn)與不動產(chǎn)在價值上存在差異。人類之所以劃動產(chǎn)和不動產(chǎn)并為不動產(chǎn)設(shè)置種種特殊的規(guī)則，正是體現(xiàn)了不動產(chǎn)非凡的價值和人們普遍對不動產(chǎn)的珍視和尊重。在近代民法上由于所有的財產(chǎn)被商品化了，導致兩者的本質(zhì)差異在逐漸縮小，但是二者的自然屬性仍然具有很大差異，即經(jīng)濟價值上有很大差異、位置上的固定程度不盡相同、利用方式的不同。

第二、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分對所有權(quán)絕對的觀念產(chǎn)生了重大影響。近代民法的三原則即私權(quán)神圣、意思自治、自己責任中的私權(quán)神圣即是受了動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分的影響而逐漸形成的。羅馬法的所有權(quán)概念，是指從有限的權(quán)利轉(zhuǎn)化為對物的完全支配權(quán)，它產(chǎn)生基本上是在羅馬的土地公有制形成過程。

第三、動產(chǎn)和不動產(chǎn)的財產(chǎn)分割是民法的發(fā)展進步的表現(xiàn)之一，是建立現(xiàn)代民事法律民法規(guī)劃的財產(chǎn)法律制度的基石。關(guān)于動產(chǎn)和不動產(chǎn)劃分，掀起了一場偉大的博弈，推動著物權(quán)法及至民法的不斷前進和發(fā)展。而在此之中，不動產(chǎn)的地位更是倍受重視，用益物權(quán)和擔保物權(quán)基本上發(fā)生在不動產(chǎn)范圍內(nèi)。

二、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分標準及評析

動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分可溯及至古羅馬時代。查士丁尼前的羅馬法中，最重要的分類稱為"要式物"和"略式物"，即根據(jù)物是否有重要價值以及物的轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)履行法定程序的標準來劃分。之后因查士丁尼皇帝因捕捉不到之前羅馬法中動產(chǎn)不動產(chǎn)劃分的痕跡和其不易理解而將之廢除，將物劃分為"不動物"和"可動物"，以物的物理屬性是否可動為標準劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)。而在日耳曼法上，除了物理標準外，還輔之以物是否容易滅失為標準劃分，容易 滅失者為動產(chǎn)，不易滅失者為不動產(chǎn)。這種做法在古代日耳曼人的狩獵為主要生產(chǎn)方式，輔之以農(nóng)耕。

法國物權(quán)法承繼了羅馬法中純粹的物理標準劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)。但是為了適應經(jīng)濟生活進步的需要，法國民法根據(jù)財產(chǎn)的用途，對動產(chǎn)和不動產(chǎn)的物理分類標準在某些情況下進行了修改。除了物理標準外，從價值上認為不動產(chǎn)是貴重的、長期存在的和能夠產(chǎn)生收益的財產(chǎn)；動產(chǎn)則具有較低的價值且不能長久存在的財產(chǎn)，即動產(chǎn)的價值是"脆弱"的?？梢?，在法國古代法中，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的分類既不同于羅馬法又不同于日耳曼法，其根據(jù)是一種有所改變的物理標準，體現(xiàn)和適用了一定的價值觀念。在現(xiàn)代法國法中其規(guī)定又與古代法國法存在很大差別，不動產(chǎn)的體系呈現(xiàn)出不規(guī)則性。一方面，建立在價值思想基礎(chǔ)之上，另一方面卻又采取絕對的物理標準。

《德國民法典》中的不動產(chǎn)被稱為"地產(chǎn)"，地產(chǎn)是指在不動產(chǎn)登記中被登記的地表部分，是一個具有物理意義和程序意義的雙重分類標準。在德國沒有對于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的概念界定。因為，在立法者看來，這兩者概念的內(nèi)容是人人熟知的所以才對其沒有加以定義和解釋。其所依附的是基于土地這一出發(fā)點。那么這種概念需要從技術(shù)的角度出發(fā)依據(jù)登記簿對于土地的登記內(nèi)容來對其進行理解和分析。在德國民法規(guī)定中，地產(chǎn)的重要部分是建筑物。地產(chǎn)的組成部分和地產(chǎn)具有一樣的法律命運。因此可以看出德國民法在采用物理標準來區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)后，又通過登記程序進一步加以限制，從而形成了民法上的關(guān)于不動產(chǎn)這種概念。

那么，從上述可知，關(guān)于動產(chǎn)和不動產(chǎn)劃分標準大致有物理標準、物理和價值標準、登記標準、物理和程序雙重標準。羅馬法所確立的是一種能為具有一般理智之人所掌握，在法律實務中簡便易行的標準。法國法分類的標準，表面看去似乎完美，其實也是存在很大問題的。由于羅馬法、法國法中并沒有將權(quán)利與權(quán)利客體加以區(qū)分開來，因此，對于地上權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)等無體物，首先要聯(lián)系他們的客體性質(zhì)，進而才能確定這些無體物的歸屬，這就造成了在無體物以外又拉入了有體物的混亂結(jié)構(gòu)。其次，重要性本身含有更多的主觀色彩，而財產(chǎn)價值大小是一個數(shù)量上的概念，這兩者有交叉地帶，但又不重合。財產(chǎn)價值的大小與是否可移動存在意義上的混亂。德國民法采用物理標準和程序標準能夠解決一些問題，但是德國物權(quán)法將物限于"有體物"，造成了程序標準未能發(fā)揮應有的作用，反而較之于羅馬法縮小了不動產(chǎn)的范圍。

三、關(guān)于動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分標準的選擇

上述幾種劃分標準應當說各有利弊，只是程度不一。盡管物理標準在適用過程中會不可避免地顯露出弊端，但是法律是隨著社會的發(fā)展和需要而適時加以修正和改進發(fā)展的，理應對于物理標準做出相應的補充和完善。因此，筆者以為采用物理標準是切實可行的。理由在于以下幾點：

第一、物理標準不具有其它性質(zhì)特征的功能，但是它卻承擔了劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)這一重要任務。對于"動"與"不動"要做辯證的理解，不能從絕對意義上看待。房屋雖然能夠?qū)崿F(xiàn)整體上的移動，但這只是稀有的現(xiàn)象，并且通常是無奈之舉。單純從房屋可被整體遷移考慮而認為這違背了不動產(chǎn)的內(nèi)在規(guī)定性也顯得沒有任何意義了。

第二、以物理標準來劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)具有天然的優(yōu)勢。 物理標準經(jīng)歷近現(xiàn)代國家民法之檢驗而經(jīng)久不衰說明了物理標準具有普遍的適用性和強大的生命力。在劃分標準的變遷中盡管一些國家又增加了其他輔助標準，但這僅僅是對物理標準的補充或者是限制，并沒有從根本上動搖物理標準的統(tǒng)治地位。因此，物理標準若非有充足而有信服力的理由，是絕不能輕易放棄的。

第三、部分學者認為應該按照物理標準和登記標準雙重標準來劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)。但是按照登記標準劃分動產(chǎn)和不動產(chǎn)主觀色彩是極為濃厚的，不動產(chǎn)或者重要財產(chǎn)的范圍會不斷發(fā)生變化，從而使人難以準確把握。登記標準遠遠不及物理標準那樣直觀和有說服力，因為不動產(chǎn)是客觀存在的。換個角度，登記不動產(chǎn)或動產(chǎn)完全是出于物權(quán)變動的需要，沒有必要將登記財產(chǎn)限于不動產(chǎn)。

參考文獻：

[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2007.

[2]孫憲中.德國當代物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

篇6

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動；實質(zhì)審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國物權(quán)法中不動產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請之后，然后再把不動產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動產(chǎn)權(quán)有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發(fā)揮不動產(chǎn)的排他作用?，F(xiàn)階段我國的不動產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實意義。

1現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記制度存在的不足

11機構(gòu)缺乏整合力度

盡管我國制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動產(chǎn)登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監(jiān)督和指導，而對于市級或縣級的不動產(chǎn)登記工作應該由當?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國土資源部門并沒有積極地設(shè)立負責不動產(chǎn)登記的機構(gòu)，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產(chǎn)的機構(gòu)隸屬于當?shù)卣?，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區(qū)市級和縣級登記不動產(chǎn)的機構(gòu)設(shè)置于當?shù)氐膰临Y源部門也是非常困難的。

12技術(shù)標準和信息未實現(xiàn)統(tǒng)一

隨著我國頒布不動產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊、信息平臺以及登記機構(gòu)應該要實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時還必須要逐步地規(guī)范不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動產(chǎn)的過程中卻沒有嚴格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進行，反而更多的是結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況來進行不動產(chǎn)登記。這就造成國家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導致在統(tǒng)一登記不動產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無形之中就加大了工作量。

13不動產(chǎn)登記制度缺乏公信力

在進行不動產(chǎn)登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的?；谖覈壳笆┬械年P(guān)于不動產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產(chǎn)登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動產(chǎn)的名義人在將其真實權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動產(chǎn)，而在不動產(chǎn)交易的時候則是根據(jù)登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產(chǎn)真實的權(quán)利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產(chǎn)。

14相關(guān)的法律十分混亂

現(xiàn)階段，我國在不動產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒有統(tǒng)一標準且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關(guān)于不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細地規(guī)定了不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產(chǎn)登記相關(guān)人員的負擔，同時還對不動產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產(chǎn)信息的查閱。盡管我國制定的關(guān)于不動產(chǎn)登記條例已經(jīng)開始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。

2完善我國不動產(chǎn)登記的建議

21專門制定規(guī)范不動產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)

要想規(guī)范不動產(chǎn)登記的程序，首先要在國家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時不僅要嚴格實施不動產(chǎn)登記條例，而且還必須要對不動產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復的現(xiàn)象。因為不動產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門可以制定一些能夠支持不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學性以及統(tǒng)一性。

22盡快制定不動產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標準體系

為了確保我國各地區(qū)的不動產(chǎn)登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應該盡快制定不動產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標準體系。通過統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺使不定產(chǎn)登記信息可以實現(xiàn)信息化管理。但是因為不動產(chǎn)登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實現(xiàn)不動產(chǎn)檔案信息查詢的管理和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動產(chǎn)的管理實現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。

23專門制定不動產(chǎn)登記的審查制度

不動產(chǎn)物權(quán)變動的公信效力對其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動產(chǎn)登記的信息是否真實則決定了不動產(chǎn)登記的公信效力，檢驗不動產(chǎn)登記信息是否真實的前提是實質(zhì)審查制度的實施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國的實質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒有對不動產(chǎn)登記時是否進行實質(zhì)審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產(chǎn)登記的時候并沒有全面落實實質(zhì)審查工作，這就造成不動產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產(chǎn)登記人的利益。由此可見，專門制定不動產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動產(chǎn)登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產(chǎn)交易的時候出現(xiàn)不必要的交易風險；其次，開展實質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。

3結(jié)論

綜上所述，隨著我國社會的快速發(fā)展，不動產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠?。但是目前我國的不動產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標準與信息沒有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問題，我國的相關(guān)職能部門應該不斷努力，積極完善不動產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。

參考文獻：

[1]向明我國不動產(chǎn)登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160

篇7

摘要：不動產(chǎn)登記是一種具體的行政行為，但這種行政行為又以一定的民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)，由其引發(fā)的案件呈現(xiàn)出民行爭議相交織的狀態(tài)，如何妥善地處理好此類糾紛關(guān)系到當事人的切身利益，也為司法機關(guān)處理此類問題提供一個準則，以避免司法和行政混亂的局面。本文擬從分析沖突產(chǎn)生的根源著手，探討不動產(chǎn)登記糾紛權(quán)利救濟途徑的選擇。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 權(quán)利救濟

《物權(quán)法》是私法公法化的重要體現(xiàn)，作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動產(chǎn)登記行為亦不例外，同時涉及民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系，由其引發(fā)的案件經(jīng)常呈現(xiàn)出民事爭議和行政爭議相互交織的狀態(tài)。選擇不同的權(quán)利救濟途徑往往造成不同的裁判結(jié)果，嚴重影響了司法的公信力，給當事人造成了訴累。如何解決此類問題首先應當分析其產(chǎn)生的根源。

一、沖突產(chǎn)生的根源

產(chǎn)生以上問題的根源在于不動產(chǎn)變動的特殊規(guī)則，即基礎(chǔ)民事行為+登記的模式,因法律行為所引起的不動產(chǎn)物權(quán)的變動，除了債權(quán)行為成立且有效，尚需到不動產(chǎn)登記機關(guān)踐行登記程序，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果方才發(fā)生。即：不動產(chǎn)登記涉及到兩個法律關(guān)系，一個是行政法律關(guān)系，一個是民事法律關(guān)系。由此可見，公私交織是不動產(chǎn)登記案件中民事行政爭議交織產(chǎn)生的根源。

1.公私交織

我國就不動產(chǎn)物權(quán)變動立法上采取的是債權(quán)形式主義為主的模式，在這種模式下，債權(quán)行為對物權(quán)變動起著決定作用。

不動產(chǎn)登記是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的合理干預，目的是為了更好地明晰不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，保護物權(quán)人的合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記屬于行政機關(guān)作出的具體行政行為，是公法滲入私法的結(jié)果，具有公定力。一旦當事人變動物權(quán)時，依據(jù)法律規(guī)定進行了登記公示，那么信賴該物權(quán)存在并與之交易的人，法律就應承認其物權(quán)變動的法律效果。

然而，不動產(chǎn)登記行為并不直接處分相對人的權(quán)益，登記的內(nèi)容只是基礎(chǔ)的債權(quán)行為，僅是對平等主體之間不動產(chǎn)物權(quán)變動情況的一種確認，并賦予其對抗第三人的效力。登記機關(guān)只做表面的審查而不審查基礎(chǔ)債權(quán)行為是否合法，這就導致了登記機關(guān)登記的內(nèi)容與真實性存在一定程度的分離，那么必然就會與登記行為的公定力產(chǎn)生矛盾。

2.兩種價值取向上的差異

對于民事訴訟而言，其以維護交易安全為己任，強調(diào)保護不動產(chǎn)交易的動態(tài)安全及安定性，在民事審判中，更多的是考量第三人是否構(gòu)成善意取得的問題；而行政訴訟對不動產(chǎn)登記行為的司法審查，則遵循合法性審查原則，任何實體程序上的錯誤都可能導致登記行為被撤銷，強調(diào)保護不動產(chǎn)的靜態(tài)安全，私法自治原則要求登記機關(guān)對申請人提交的材料僅作形式審查，而法院對登記機關(guān)登記行為的審查則是實質(zhì)審查，登記權(quán)屬與實際權(quán)屬不符即為違法。

由此可見，對于無權(quán)處分的不動產(chǎn)變動問題，如果真正權(quán)利人提起行政訴訟，登記行為的公定力要求法院撤銷登記行為，而如果提起民事訴訟，登記行為的公信力要求保護善意第三人的利益，那么登記行為的效力應當?shù)玫骄S持。這樣，當事人選擇不同的救濟路徑就會得到截然不同的結(jié)果。

二、解決之道

對于不動產(chǎn)登記案件中行政與民事交叉問題，應該如何進行審查，適用何種程序和方式進行審理，實踐中有以下幾種做法:

1.先民后行模式

采用此種模式的理由是認為登記機關(guān)的登記頒證行為并不直接使申請人獲得權(quán)利，登記機構(gòu)不能依自己的意志設(shè)立、變更或者消滅申請人相應的民事權(quán)利，所以公示性的登記情況應當作為一種證據(jù)使用，在行政民事交叉訴訟時，民事訴訟不應中止。筆者認為這種觀點值得商榷，登記情況雖然是民事訴訟中的證據(jù)，但如何檢驗該證據(jù)的合法性又是民事訴訟不能解決的問題，且民事訴訟不能解決因登記錯誤導致的賠償問題。

2.先行后民模式

這種觀點能解決上述先民后行模式的弊端，且行政行為具有公定力，一經(jīng)作出對任何人具有被推定合法有效并獲得社會尊重和信任的法律效力。但此種觀點仍然會遭到質(zhì)疑，因為在對具體行政行為進行合法性審查時，必須會審查到轉(zhuǎn)移登記的原因性民事法律關(guān)系是否真實、合法的問題，這顯然又是民事審判的范疇，不管行政審判對行政登記的物權(quán)變動行為作出肯定或否定的判斷，在實踐中會導致當事人“行政庭審起了民事案”的責難。

3.行政附帶民事訴訟

這種模式最主要的障礙是沒有立法支持，行政訴訟法司法解釋雖然規(guī)定了行政附帶民事訴訟制度，但主要是針對被告對平等主體之間的民事爭議所作的裁決違法，民事爭議當事人要求法院一并解決的，法院可以一并審理。

筆者認為，不動產(chǎn)登記案件的實質(zhì)爭議是不動產(chǎn)的權(quán)屬問題，其實質(zhì)是一個私法問題，因此，不動產(chǎn)登記糾紛的司法救濟路徑應該通過修改法律或法規(guī)以單一的民事訴訟機制來解決。因為：

1.行政訴訟不能解決當事人的實質(zhì)爭議。物權(quán)變動的焦點在于基礎(chǔ)性的民事行為，只有通過解決民事訴訟才能解決實質(zhì)爭議。

2.民事訴訟可以直接對不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬作出認定和裁判。首先，登記行為是一種行政確認行為，其本身不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務。其次，登記行為的公定力與民事訴訟并無沖突。從公定力的角度看，它是對行政行為合法的一種推定，是一種假設(shè)的法律效力，在當事人提出反證證明該民事法律關(guān)系存在異議時，法院當然可以直接對民事法律關(guān)系進行認定。再次，民事審判中，審查對象是基礎(chǔ)民事法律關(guān)系，若另一方能舉出反證且能證明登記的內(nèi)容與權(quán)力的真實狀態(tài)不一致，那么法院就可直接依據(jù)反證認定爭議房屋的歸屬。若另一方舉不出反證，法院則可直接按登記的內(nèi)容來判斷。盡管民事判決了登記的內(nèi)容，但其實質(zhì)是了登記對基礎(chǔ)民事關(guān)系的認定，本身并沒有登記行為的效力。

3.真正權(quán)力人可依據(jù)生效判決申請登記機關(guān)變更權(quán)屬登記。民事判決確定了不動產(chǎn)真正的權(quán)利人后，登記的內(nèi)容被了，根據(jù)司法最終原則，民事判決的效力要高于登記行為。此時，真正的權(quán)利人可通過向登記機關(guān)申請變更登記來廢止前一登記行為。若真正權(quán)利人擔心不撤證，登記名義人會將訴爭房屋進行轉(zhuǎn)讓，那么其可向登記部門提出異議登記。

綜上，筆者認為單一的民事訴訟就可解決不動產(chǎn)登記案件。鑒于當事人對不動產(chǎn)登記糾紛救濟路徑的困惑，法院可以在立案階段給予當事人一定的指引，引導其直接提起民事訴訟。

參考文獻:

篇8

一、不動產(chǎn)登記官制度的比較法介紹

(一)德國

1　登記機構(gòu)組成人員

不動產(chǎn)登記處的人員主要包括三類：登記簿法官、司法輔助人和文書官。專任的登記簿法官事實上不存在。僅在司法輔助人提出請示時，相關(guān)法官才會涉入；文書官主要從事材料處理和簽收的工作。因此，在德國，負責不動產(chǎn)登記事務的人員主要是司法輔助人。

2　司法輔助人制度

(1)性質(zhì)與地位

在德國，司法輔助人屬于司法公務員。德國公務員職稱制度將各個公務員等級與其職務、教育水平、薪金等制度結(jié)合在一起。在司法公務員職稱系統(tǒng)中，法官為高級公務員，需大學法學畢業(yè)并通過兩次國家考試；而司法輔助人為副高級公務員，需高等職業(yè)學校畢業(yè)并通過司法輔助人考試；文書官為中級公務員，僅需兩年的預備期學習。文書官任職三年后，通過一定培訓和升級考試，也能晉升為副高級司法公務員，擔任司法輔助人。

(2)職權(quán)

司法輔助人的職能都是由法官職權(quán)中移轉(zhuǎn)過來的，包括社團登記，婚姻共同財產(chǎn)登記，不動產(chǎn)、船舶登記，強制執(zhí)行及財產(chǎn)分配，監(jiān)護或撫養(yǎng)關(guān)系，遺產(chǎn)及分配，破產(chǎn)與和解程序，訴訟費用確定程序，刑事部分的扣押與罰金程序，提存程序等。但是，許多案件，如遺產(chǎn)分割、收養(yǎng)等，則是有保留的移轉(zhuǎn)給司法輔助人。根據(jù)《司法輔助人法》，不動產(chǎn)登記事務完全從登記簿法官移轉(zhuǎn)給了司法輔助人，即該事務毫無例外地由司法輔助人辦理，而不必呈送法官。根據(jù)《司法輔助人法》第5條，只有存在以下情形時，司法輔助人才必須就所處理的登記事務請示法官：其一，司法輔助人的決定悖于其已知的判例；其二，處理該事務時出現(xiàn)適用法律困難；其三，需要適用外國法；其四，所處理的事務與法官正在經(jīng)辦的案件有緊密聯(lián)系，而分割判決或決定并不合適。

(3)培養(yǎng)機制

成為司法輔助人的條件包括，在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等?？茖W校(Fachhochschule)三年的預備實習期學習，并通過司法輔助人考試?！端痉ㄝo助人法》款規(guī)定，取得法官資格者(即通過第二次國家考試)也能被分派給司法輔助人的工作。已完成法學學習者(即通過第一次國家考試)轉(zhuǎn)入司法輔助人預備期學習，預備期學習縮短12個月。候補文官(即通過第一次國家考試，并進入法官的預備實習期學習的)可暫時司法輔助人的工作。

(4)司法輔助人協(xié)會與在崗的學習

德國的司法輔助人自行組織了許多行業(yè)協(xié)會，如司法輔助人協(xié)會、聯(lián)邦德國司法輔助人聯(lián)盟等。行業(yè)協(xié)會定期出版刊物，介紹各地司法輔助人情況、各領(lǐng)域最新判例，從而幫助司法輔助人取得最新資訊。

(二)奧地利

在奧地利，不動產(chǎn)登記程序?qū)儆诜窃A程序，由司法輔助人負責不動產(chǎn)登記事務。其《司法輔助人法(RpflG)》款規(guī)定，登記簿法官保留隨時負責登記事務的權(quán)力，但是實踐中法官很少負責登記事務，因為司法輔助人只要符合法律規(guī)定的資格，就享有對登記事務的實際管轄權(quán)，他只需要服從登記簿法官的有關(guān)指令即可。因此，在奧地利，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員主要就是司法輔助人。奧地利司法輔助人的培養(yǎng)機制與德國有很多相似之處，不再贅述。

(三)日本

依據(jù)日本的《不動產(chǎn)登記法》，登記所的事務由登記官辦理。登記官是指在法務局、地方法務局、法務支局和派出所服務的且經(jīng)過法務局長或地方法務局長指定的法務事務官。所謂法務事務官是指所有在法務局、地方法務局、法務支局和派出所的公務員。據(jù)統(tǒng)計，2007年日本全國的法務局、地方法務局、派出所的工作人員總數(shù)為11000人。但是，并非所有的人都是登記官，各登記所一般是根據(jù)其規(guī)模設(shè)1人至數(shù)人擔任登記官。由于日本的不動產(chǎn)登記官屬于國家公務員，因此要成為不動產(chǎn)登記官必須通過國家公務員考試。

日本的《法務局及地方法務局組織規(guī)則》規(guī)定，在民事行政部內(nèi)必須配備首席登記官2人(東京及大阪法務局是3人)以及次席登記官(限于東京、名古屋、大阪、廣島、福岡法務局)、總括表示登記專門官、電子認證管理官(限于東京法務局)、登記信息系統(tǒng)管理官以及民事行政調(diào)查官各1人(東京及大阪法務局的次席登記官各2人)。

(四)韓國

目前韓國共有大約200個登記所，負責登記所的領(lǐng)導為不動產(chǎn)登記官，一個登記官負責一個登記所。盡管韓國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)是由法院設(shè)立的登記所，但不動產(chǎn)登記官本身并不是法官，而是政府的公務員。在韓國要擔任不動產(chǎn)登記官，必須通過司法行政考試(第5級公務員考試)。該考試是由司法部行政處負責，由其負責出考題。每年韓國要選拔十個第5級公務員，其中有2名為登記官，即全國每年選拔2名登記官。在韓國，不動產(chǎn)登記官沒有級別，也沒有晉升制度，登記官都屬于國家的第5級公務員。

(五)小結(jié)

首先，從比較法來看，各國登記官的性質(zhì)主要就是兩種：法官或公務員。大多數(shù)國家的不動產(chǎn)登記官屬于國家公務員，只有德國、奧地利比較特殊，登記官是司法輔助人。其次，對于登記官的專業(yè)知識和業(yè)務水平都有較高的要求。由于登記官從事的是不動產(chǎn)登記事務，而不動產(chǎn)登記涉及到民法總論、物權(quán)法、合同法、土地法、房地產(chǎn)法、繼承法、婚姻法等多鐘法律部門。因此，登記官必須具備很高的法律素養(yǎng)，方能勝任不動產(chǎn)登記工作。這在德國、奧地利體現(xiàn)的最為明顯。即便是在將登記官作為公務員的日本、韓國，其公務員考試中也要求必須掌握相應的法律知識。

二、在我國建立不動產(chǎn)登記官制度的重要意義

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在致力于建立房屋登記官制度?！蛾P(guān)于做好房屋登記審核人員培訓考核工作(試行)的通知》(建房[2009]61號)明確規(guī)定：“在房屋登記機構(gòu)從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應按照《房屋登記辦法》和本《通知》的要求，通過房屋登記人員培訓考核或確認，取得《房屋登記官考核合格證書》后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”?！皬?010年開始進行房屋登記官考核的組織培訓和實施工作，各房屋登記機構(gòu)要高度重視培訓考核工作，積極為登記審核人員參加崗位培訓創(chuàng)造條件。到2012年凡未取得《房屋

登記官考核合格證書》的人員，一律不得再從事房屋登記審核工作；房屋登記機構(gòu)其他工作人員也必須具備與其崗位相適應的專業(yè)知識，否則應調(diào)離其工作崗位”。

筆者認為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動房屋登記官制度的努力是非常值得肯定的。因為，不動產(chǎn)登記官制度是不動產(chǎn)登記活動的內(nèi)在要求。在我國建立不動產(chǎn)登記官制度具有重要意義，它是我國不動產(chǎn)登記乃至整個不動產(chǎn)市場發(fā)展和完善的一個重要環(huán)節(jié)。具體理由如下。

首先，建立不動產(chǎn)登記官制度有助于提高登記人員的專業(yè)素質(zhì)和知識水平。依據(jù)《物權(quán)法》等法律，不動產(chǎn)登記在原則上是基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動之生效要件。沒有登記，不動產(chǎn)物權(quán)變動就不發(fā)生法律效力。同時，不動產(chǎn)登記簿具有推定效力與公信效力。一旦不動產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤，很可能給當事人的合法權(quán)益造成嚴重損害。確保不動產(chǎn)登記的真實性與準確性的一個重要環(huán)節(jié)就是，登記機構(gòu)的工作人員應當依法履行登記職責，盡到合理的注意義務。不動產(chǎn)登記涉及諸多的法律部門，尤其是物權(quán)法、合同法、土地法、婚姻法、繼承法等。只有經(jīng)過專門法律訓練并經(jīng)過考試合格的人，才能依法履行登記職責并盡到合理的注意義務。因此，不動產(chǎn)登記工作本身的復雜性和專業(yè)性要求，必須建立登記官制度，確立進入登記機構(gòu)工作的專業(yè)門檻，保證登記機構(gòu)的工作人員達到相應的專業(yè)水準。然而，我國目前不動產(chǎn)登記機構(gòu)的人員卻普遍存在法律知識欠缺、專業(yè)技能低下等一系列問題。據(jù)統(tǒng)計，自2000年以來，全國的行政案件數(shù)量增長了20％，其中，房屋登記行政案件竟然增長了近200％。目前，房屋登記行政案件在人民法院受理的94類行政案件中排位第二，占全部行政案件受案總數(shù)的比率高達8％。之所以出現(xiàn)這種情況，一個重要的原因就是不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的知識水平和專業(yè)素質(zhì)低下。筆者參與《房屋登記辦法》起草調(diào)研工作時發(fā)現(xiàn)，無論是發(fā)達地區(qū)還是落后地區(qū)，其房屋登記機構(gòu)的工作人員中具有大專以上學歷的比例都非常低。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)如廣州、南京等地的登記機構(gòu)中，具有大學本科學歷的比較高一些，但也只是50％左右。一些中西部地級市，這個比例甚至不足10％。

篇9

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項核心制度，其作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價值，廣義上的不動產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記。

二、不動產(chǎn)登記的目標

每一部法律都應有明確的目標，其中的每一制度有相應的制度價值。我國土地立法過分強調(diào)國家利益，強調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題。現(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護之交易安全時有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標應向個人傾斜，以維護交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關(guān)的獨立部門――地政局統(tǒng)一負責。二是不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性。為維護在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機關(guān)負責。

關(guān)于登記機關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權(quán)立法應協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學習成功經(jīng)驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關(guān)。

（二）登記中公權(quán)力干預私權(quán)利問題的解決

利用登記機關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵擾的問題。為解決這一問題，無論采取實質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實質(zhì)審查主義。實質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機關(guān)不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點是公權(quán)力不干預私權(quán)利，登記的效力純依當事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機關(guān)在進行登記時所擁有的權(quán)利相當大，不僅如德國實質(zhì)登記主義那樣對當事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實的權(quán)限，力求達到“客觀真實”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵擾甚大。我國土地立法實質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應的立法技術(shù)對其弊端加以補救，才能達到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點。

（三）不動產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關(guān)當事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認具有與真實物權(quán)存在相同法律效果，以為保護的原則。

關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動產(chǎn)抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時生效，但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實踐中也必侵害當事人的利益。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對抗第三人，并不意味著不動產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動產(chǎn)民事立法應規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學者的看法及我國司法、立法實踐，應采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準備登記，即異議登記及預告登記。德國法稱預告登記與異議登記，日本相應稱為假登記及預登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時登記，前兩種相當于德國民法的預告登記，第三種相當于德國民法的異議登記。預告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準備登記。目的是為了保全關(guān)于不動產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務，但因為合同相對人享有的債權(quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當事人間的利益，將債的請求權(quán)預告登記之后，該項請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時登記之時，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點其實是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認任何處分權(quán)限制的效果。”

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預登記，值得探討。從整體看，我國并無預告登記及異議登記制度，實踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當事人間的利益。

參考文獻

篇10

①登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當數(shù)量之申請登記件數(shù)。

③不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。

2．不動產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)

所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權(quán)涂銷之。