導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

----雙灤分中心設(shè)立“綜合窗口”助力不動產(chǎn)登記再提速

雙灤區(qū)不動產(chǎn)登記在窗口整合前，群眾辦理不動產(chǎn)證書需要先到一樓住建窗口排號進行購房資格審查和房屋套數(shù)查詢，再到二樓稅務(wù)窗口排號繳稅，最后到一樓不動產(chǎn)登記窗口排號辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，這個過程至少需要取3次號，排3次隊，同時由于窗口少，窗口設(shè)置不合理，登記程序重復(fù)繁瑣，導(dǎo)致群眾等待時間過長，辦證期限過長，群眾反復(fù)跑路。

為進一步優(yōu)化辦事流程，精簡辦事環(huán)節(jié)，方便群眾辦事，減少群眾排隊等候時間，提高工作效率，貫徹落實今年9月份常麗紅市長對雙灤區(qū)行政審批中心調(diào)研指示精神，按照“不動產(chǎn)登記一次成”的要求，雙灤分中心積極協(xié)調(diào)區(qū)住建、稅務(wù)、等部門采取有效措施，重新優(yōu)化登記流程，設(shè)立綜合窗口，縮短辦事時限，使登記工作進一步提質(zhì)提效：

一、增加工作人員。市國土資源局協(xié)調(diào)雙灤區(qū)政府通過勞務(wù)派遣方式為不動產(chǎn)登記中心增加14名工作人員，全部是大專以上文化程度，熟悉電腦操作。按照市不動產(chǎn)登記中心年度培訓(xùn)計劃，雙灤分中心有針對性的對新增人員進行了窗口禮儀、崗位技能培訓(xùn)，使之能夠較快地進行角色。

二、梳理整合申請材料。在對不動產(chǎn)登記申請材料排清理的基礎(chǔ)上，會同住建、稅務(wù)全面梳理不動產(chǎn)登記、交易、稅收所需申請材料，在不重不漏、合法依規(guī)的基礎(chǔ)上，精簡合并相關(guān)申請材料，制定了統(tǒng)一受理材料清單，并已公示。

三、設(shè)立聯(lián)辦窗口。協(xié)調(diào)區(qū)審批局、住建、稅務(wù)部門對窗口進行優(yōu)化調(diào)整，在登記大廳設(shè)立由不動產(chǎn)、稅務(wù)、交易組成的6個綜合受理窗口、2個稅收窗口、1個土地業(yè)務(wù)窗口、1個查封查詢窗口、1個預(yù)審窗口。不動產(chǎn)登記申請、審核、登薄、發(fā)證和登記資料查詢查封等法定職責(zé)全部由不動產(chǎn)登記中心負責(zé)。

四、推行“一窗受理，并行辦理”。優(yōu)化登記流程，增加預(yù)審環(huán)節(jié)，設(shè)立預(yù)審窗口，按照統(tǒng)一申請材料清單，對申請人材料進行預(yù)審，發(fā)放受理號，由不動產(chǎn)窗口叫號，對材料進行分揀，住建、稅務(wù)、不動產(chǎn)同步辦理業(yè)務(wù)，有效杜絕了辦事群眾手續(xù)不全排隊等候浪費時間現(xiàn)象。

五、設(shè)立銀行自助窗口。在登記大廳三樓專門設(shè)立4個自助窗口，與11家銀行簽訂委托協(xié)議，由銀行代為辦理抵押登記，抵押業(yè)務(wù)實現(xiàn)不見面審批。

篇2

上半年，在市局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務(wù)宗旨，著重抓隊伍建設(shè)，“百佳窗口” 、“四零服務(wù)”、不動產(chǎn)登記“一窗受理、集成服務(wù)“的創(chuàng)建工作，以“高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、方便”的登記服務(wù)贏得到了辦事企業(yè)和群眾的認可和好評。現(xiàn)將我中心2018年上半年工作總結(jié)如下：

一、工作完成情況

（一）不動產(chǎn)登記發(fā)證有序開展

上半年中心共完成各類不動產(chǎn)登記9358宗，其中登記頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證6266宗，不動產(chǎn)登記證明3092宗；權(quán)籍外業(yè)調(diào)查130宗，其中國有林地10、國有大宗地50宗、集體土地70宗；報請利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。

（二）推進“一窗受理　集成服務(wù)”的建設(shè)

為了實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“一窗受理　集成服務(wù)”工作在我市的落實，半年來，中心在吸取省外、省內(nèi)工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，梳理了房產(chǎn)、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記的各類土地登記要件，制做各種不動產(chǎn)集成登記指南，整合了三部門的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，歸并了部門間的審批業(yè)務(wù)流程，順利的于5月4日在政務(wù)中心大廳啟動了我市“一窗受理　集成服務(wù)”工作。截止目前中心辦理集成件達2312戶。

(三)開展了“四零”服務(wù)的創(chuàng)建工作

按照國家、省市及局作風(fēng)整頓組的要求，中心按照各項內(nèi)容積極開展了創(chuàng)建活動。一是在受理零推諉上，要求大廳實行首問負責(zé)制，要求把申請人的申請事項及要件在咨詢時就梳理好，并引導(dǎo)到相應(yīng)窗口，對不符合的申請要書面告知。二是在服務(wù)方式零距離上，中心做到了對老、弱、病、殘實行特事特辦，上門服務(wù)，同時采取延時服務(wù)、短信發(fā)送辦證結(jié)果、證書采取郵寄的創(chuàng)新服務(wù)工作方式得到了群眾的認可。三是在服務(wù)結(jié)果零差錯上，中心建立定期立會制，總結(jié)一段時間工作檢查、工作人員返件結(jié)果，分析查找原因，有效避免登記錯誤的發(fā)生。在服務(wù)結(jié)果零投訴方面，中心對舉報箱非常關(guān)注，目前沒有投訴事件。

（四）抓黨風(fēng)廉政教育、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和工作紀律

根據(jù)省廳和市局領(lǐng)導(dǎo)在系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會議上的講話，結(jié)合我中心工作性質(zhì)，我們利用支部會、微信群、周六或下班時間，對中心干部職工進行培訓(xùn)教育，一是教育大家要對上級黨風(fēng)廉政教育入心入腦，認清形勢、增強政治敏銳感，加強自我反省和自我剖析，認真權(quán)衡腐敗給我們個人帶來的政治風(fēng)險以及給家庭帶來的嚴重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權(quán)力。狠剎工作動機不純、廉潔意識不強、權(quán)力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅決杜絕唯利是圖，想方設(shè)法給自已預(yù)留權(quán)力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風(fēng)邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規(guī)矩、守紀律的良好正氣。四是結(jié)合中心日常工作和集成服務(wù)建設(shè)，要求廣大職工加強業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，提高履職能力，同時加強窗口工作紀律與辦證大廳服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

二、存在問題

上半年，中心各部門部門按時、保質(zhì)完成各項工作任務(wù)，但工作中仍存在不足：

一是窗口主動服務(wù)意識有待加強。主要是窗口工作人員服務(wù)態(tài)度、窗口有關(guān)便民指引有待增加。

二是部分職工的政策業(yè)務(wù)水平還有待提高，在端正服務(wù)態(tài)度如何更好地為群眾服務(wù)等方面還有待改進。

三是業(yè)務(wù)辦理仍存在迫切解決的問題。在執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續(xù)如何辦理問題；權(quán)籍調(diào)查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關(guān)注的問題。

四是集成服務(wù)工作還沒有全部完成。如雞冠區(qū)物管中心管理的范圍如何實現(xiàn)集成服務(wù)問題，除商品房進戶、樓房轉(zhuǎn)移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產(chǎn)、稅務(wù)、物管如何做好進一步銜接問題。

三、下步工作打算和建議

一是進一步提高服務(wù)質(zhì)量。繼續(xù)狠抓基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，同時加大業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高業(yè)務(wù)人員的整體素質(zhì)。我中心將繼續(xù)按照“四零服務(wù)”和“百佳窗口”創(chuàng)建工作的要求，有針對地對窗口人員進行文明用語、微笑待人等相關(guān)培訓(xùn)，強調(diào)首問負責(zé)制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實來增強群眾、企業(yè)對不動產(chǎn)登記的獲得感。

二是繼續(xù)做好不動產(chǎn)登記工作，嚴格按照政策辦理各項業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)工作失誤。

三是完善集成服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息平臺。爭取下半年全部完成集成服務(wù)的創(chuàng)建工作。

篇3

不動產(chǎn)登記資料是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記過程中累積形成的書面資料以及電子信息?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第九十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記資料包括：（一）不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果；（二）不動產(chǎn)登記原始資料，包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核材料”。由此可見，不動產(chǎn)登記資料包括兩個部分：一是不動產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果；二是不動產(chǎn)登記原始資料。

二、不動產(chǎn)登記資料利用制度比較

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供”。依此規(guī)定，《物權(quán)法》賦予不動產(chǎn)登記資料有權(quán)查詢的民事主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二十七條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料”?！稐l例》重申了《物權(quán)法》關(guān)于有權(quán)查詢的民事主體，同時增加了有關(guān)國家機關(guān)。

《實施細則》進一步貫徹《物權(quán)法》和《條例》的規(guī)定，將不動產(chǎn)登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規(guī)定：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其全部的不動產(chǎn)登記資料；二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《操作規(guī)范》）對查詢主體作出了與《實施細則》一致性規(guī)定。強調(diào)查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條規(guī)定，“登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進行查詢”。第6.2.1條規(guī)定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況”“所有權(quán)人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證），可查詢、復(fù)制其房地產(chǎn)的登記簿中信息”“其他權(quán)利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權(quán)證（房地產(chǎn)他項權(quán)證或登記證明），可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”“利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢房地產(chǎn)有利害關(guān)系的證明、房屋坐落，可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”。第6.2.2條還規(guī)定了房屋所有權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人、抵押權(quán)人、房屋繼承人（受遺贈人）、公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)等主體查詢、復(fù)制其他登記資料的權(quán)限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規(guī)定，“對于土地登記結(jié)果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以公開查詢”?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記機關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，單位和個人可以公開查詢”。

對比以上法律規(guī)章，可以得出《物權(quán)法》對登記資料的查詢、復(fù)制主體僅作了原則性安排，即權(quán)利人和利害關(guān)系人。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后出臺的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對房地產(chǎn)登記簿記載有關(guān)信息查詢利用持公開查詢觀點，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況。而《條例》對登記資料查詢主體作出了明確規(guī)定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》那樣作出“以人查房”的禁止性規(guī)定，為個人家庭住房信息查詢及有關(guān)國家機關(guān)查詢提供了法律依據(jù)。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權(quán)法》，其次是國務(wù)院頒布的《條例》，再次是國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實施細則》《操作規(guī)范》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國務(wù)院法規(guī)，效力高于其他部門規(guī)章，且頒布時間遲于其他規(guī)章。因此，從法律依據(jù)來講，不動產(chǎn)登記資料的查詢應(yīng)當以《條例》《實施細則》和《操作規(guī)范》為準。

三、不動產(chǎn)登記資料利用實踐與對策

我國不動產(chǎn)登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動產(chǎn)登記資料依法公開查詢，不是不加區(qū)分和限制地向所有申請主體進行全部公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍的公開，按不同申請主體的權(quán)限提供不同的查詢和復(fù)制服務(wù)?！秾嵤┘殑t》第九十四條規(guī)定，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制的是與其不動產(chǎn)相關(guān)的所有登記資料，查詢、復(fù)制范圍是最大的，不僅包括不動產(chǎn)登記簿，也包括原始資料。《實施細則》第九十七條規(guī)定，“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”?？梢?，利害關(guān)系人不可以像權(quán)利人那樣任意查詢、復(fù)制所有登記資料，只可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等。

那么，工作實踐中應(yīng)如何貫徹落實《條例》《實施細則》的規(guī)定，既防止不動產(chǎn)登記信息泄漏，保護權(quán)利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務(wù)工作呢？

1.完善不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，整合提升登記數(shù)據(jù)質(zhì)量

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量，直接影響不動產(chǎn)登記資料查詢。當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)過去房屋、土地登記數(shù)據(jù)還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時解決將會直接影響不動產(chǎn)登記資料的查詢利用。因此，要提升不動產(chǎn)登記系統(tǒng)功能，首先要從整合、提高登記數(shù)據(jù)質(zhì)量入手。

2.重視不動產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。不動產(chǎn)登記資料的對外利用主要是不動產(chǎn)登記簿記載信息的對外查詢利用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，多數(shù)登記系統(tǒng)開發(fā)商主要精力都放在業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)流程、登記、發(fā)證等環(huán)節(jié)的開發(fā)上，沒有將不動產(chǎn)登記簿建設(shè)提高到重要位置，甚至在登記核準時間、繕證環(huán)節(jié)可回退或修改等問題上出現(xiàn)差錯（以筆者所在城市為例），這些差錯會造成不動產(chǎn)登記簿記載錯誤，給對外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴重的后果。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)一定要重視不動產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用。

3.加強信息互通共享，切實減輕群眾負擔(dān)

《條例》第二十五條規(guī)定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實與準確，有利于加強政府的行政管理，實現(xiàn)政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實時核查低保困難家庭不動產(chǎn)登記信息，免去“老弱病殘”保障對象往返不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請出具不動產(chǎn)登記信息查詢證明，既提升社會保障部門公信力，也有利于減輕登記機構(gòu)查詢壓力。

4.推行網(wǎng)絡(luò)自助服務(wù)，提高查詢服務(wù)效率

不動產(chǎn)登記信息的查詢利用是物權(quán)公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費。因此，在確保信息安全、相關(guān)技術(shù)符合規(guī)范的條件下，推行網(wǎng)絡(luò)自助查詢服務(wù)，將會大大提高服務(wù)效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網(wǎng)絡(luò)核查不動產(chǎn)權(quán)屬證書（明）真?zhèn)?、查詢不動產(chǎn)自然狀況及限制情況等，到服務(wù)大廳自助出具不動產(chǎn)登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規(guī)范查詢行為

國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，實行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明，明確規(guī)定家庭成員包括查詢申請人、配偶及其未成年子女。根據(jù)《條例》《實施細則》的規(guī)定，“利害關(guān)系人不應(yīng)包括登記權(quán)利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對方名下不動產(chǎn)登記信息。此時，登記機構(gòu)若一味要求夫妻雙方同時到場查詢，容易引發(fā)矛盾，影響窗口服務(wù)效率和質(zhì)量。筆者認為，類似查詢可用委托查詢，因為《條例》規(guī)定委托不需要公證，登記機構(gòu)只需關(guān)注查詢程序是否合規(guī)即可。

6.嚴格登記信息管理，強化信息保密責(zé)任

不動產(chǎn)登記資料查詢制度不僅要保證登記資料依法公開，而且不能造成不動登記資料、登記信息的泄露。要從制度上杜絕一些人濫用不動產(chǎn)登記資料、登記信息從事不正當活動，損害權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要盡快建立符合安全保密標準的不動產(chǎn)登記資料存放場所。加強人員的教育管理，可通過簽訂保密責(zé)任書的形式，強化保密責(zé)任意識。全面貫徹落實依法查詢制度，不隨意查詢，不擴大查詢范圍。違反國家規(guī)定泄露不動產(chǎn)登記信息的，要嚴肅處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。

篇4

《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十四條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，這就賦予了房屋登記機構(gòu)將房屋權(quán)利記載于房屋登記簿所發(fā)生的物權(quán)變動效力。房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人相一致，既有利于保護善意第三人的利益，又有利于維護物權(quán)變動的正常秩序。但靜態(tài)的不動產(chǎn)權(quán)利只是相對的和暫時的，而動態(tài)的不動產(chǎn)權(quán)利則是絕對的和永恒的，即使房屋登記機構(gòu)窮盡了各類審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的問題，形成這樣的問題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關(guān)系的變動不居。例如，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，這正屬于《物權(quán)法》第九條規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人不一致，并導(dǎo)致物權(quán)效力的沖突。如何避免上述問題，筆者近來遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。

一、基本案情

1998年，在濟南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關(guān)系，通過房改購買了濟南市房屋一套，房改審批手續(xù)已于當年辦理完畢，房管部門可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權(quán)登記至今未辦理。

2001年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書》，雙方離婚，共同財產(chǎn)某處房屋（即兩人的房改房） 歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財產(chǎn)。

2009年，高某同崔某簽訂房屋買賣協(xié)議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購房款后，高某因后悔售價較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協(xié)商未果，遂于2011 年將高某起訴至人民法院，請求解除房屋買賣協(xié)議，返還購房款，并按約定支付違約金。對于該案，人民法院進行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書》，確認高某、崔某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，爭議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時，高某有協(xié)助崔某辦理相關(guān)房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。后崔某依據(jù)《民事調(diào)解書》，依法占有了該房屋。

2012 年6 月，崔某為防止出現(xiàn)將來該處房屋具備辦理房屋所有權(quán)登記條件時，房屋登記機構(gòu)在不知悉上述法律文書已對房屋權(quán)利認定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機構(gòu)申請對該處房屋進行權(quán)利限制，確保該處房屋具備辦理所有權(quán)登記條件后，房屋所有權(quán)只能按權(quán)利發(fā)生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據(jù)離婚時的《民事調(diào)解書》，申請離婚析產(chǎn)，將房屋所有權(quán)登記為自己個人所有，最后再根據(jù)房屋買賣糾紛的《民事調(diào)解書》，協(xié)助崔某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而最終保護崔某對該房屋的合法權(quán)利，實現(xiàn)法律文書對物權(quán)的確認與將來行政登記確認的物權(quán)相一致。

二、有關(guān)分析

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”?！渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》（魯高法〔2011〕297 號）對于物權(quán)糾紛案件中關(guān)于人民法院生效法律文書與不動產(chǎn)登記的關(guān)系的規(guī)定“依據(jù)《物權(quán)法》第28 條的規(guī)定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權(quán)變動，無需進行不動產(chǎn)登記而變動物權(quán)。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時，即應(yīng)認定不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，生效法律文書確定的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人可以持該法律文書辦理不動產(chǎn)物權(quán)的變更登記手續(xù)，登記機關(guān)是否辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，均不影響不動產(chǎn)物權(quán)的變動”。根據(jù)上述規(guī)定，高某的房屋所有權(quán)雖未記載于房屋登記簿并取得房產(chǎn)證，但已于2001 年經(jīng)人民法院生效法律文書確認，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權(quán)已于2001 年固定下來。崔某同高某簽訂房屋買賣協(xié)議是有生效法律文書所確認的物權(quán)依據(jù)的。所以，雙方在就房屋買賣協(xié)議的履行進行訴訟時，人民法院確認房屋買賣協(xié)議有效，崔某和高某繼續(xù)履行該協(xié)議。

《物權(quán)法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”?！段餀?quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，高某依據(jù)法律文書取得房屋所有權(quán)，在處分該房屋時，應(yīng)當按房屋所有權(quán)發(fā)生的先后順序及規(guī)定的登記程序，先申請將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購房產(chǎn)權(quán)來源相一致，然后再以離婚析產(chǎn)為由，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時，有協(xié)助崔某辦理房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。之后，由于高某、崔某之間的房屋買賣協(xié)議爭議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權(quán)利義務(wù)關(guān)系后，依法確認房屋由崔某占有、使用、收益。根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條對所有權(quán)四項權(quán)能的界定，崔某除了處分權(quán)，已經(jīng)具備了占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。至此，崔某對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)亦經(jīng)生效法律文書確認，其權(quán)利應(yīng)當受到合理保護。

三、結(jié)論及建議

正是基于以上的法律規(guī)定、法律文書和事實，崔某申請房屋登記機構(gòu)對上述房屋進行權(quán)利限制，以保護其對該房屋的合法權(quán)利，防止房屋登記機構(gòu)在不知悉司法權(quán)已對房屋權(quán)利進行確認的情況下，為他人辦理有關(guān)登記，從而造成法律文書已確認的物權(quán)與行政登記確認的物權(quán)相沖突。雖然，崔某的申請無法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書確認的物權(quán)從時間上是最早的，確認的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機構(gòu)不受理崔某申請并進行合理保護，則之后對于該房屋的所有權(quán)登記同法律文書確認的物權(quán)不一致，將面臨被人民法院撤銷的行政登記風(fēng)險。因此，面對房屋登記如何同法律文書確認的物權(quán)相一致的問題，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當從盡量確保房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人相一致的角度出發(fā)，在遇到法律文書確認的房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人的權(quán)利保護申請時，應(yīng)當在確認法律文書真實、有效的前提下，根據(jù)房屋登記業(yè)務(wù)流程的特點，經(jīng)過一定工作程序，以一定的介質(zhì)和方式，對其權(quán)利進行合理保護。

（作者單位：濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心）

責(zé)編：周蕾

推動媒體融合發(fā)展壯大主流輿論陣地安徽新媒體集團掛牌成立

新版《安徽手機報》同時上線

本報訊（記者李躍波　宋藝）

月1 日上午，安徽新媒體集團在肥掛牌成立。省委常委、宣傳部長曹征海，副省長謝廣祥為新媒體集團成立揭牌并啟動新版《安徽手機報》上線。

組建安徽新媒體集團是我省深入貫徹黨的十八屆三中全會和總書記系列講話精神，加快推動傳統(tǒng)媒體與新興媒體融合發(fā)展，做大做強我省主流媒體的重要舉措。新媒體集團是經(jīng)省委批準，由省委宣傳部主管、安徽日報報業(yè)集團出資并主辦的國有大型文化企業(yè)，整體劃入中安在線的全部資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。集團成立后，將適時增資擴股，引進戰(zhàn)略投資者，整體變更為股份有限公司。

篇5

2018年我中心在縣委縣政府的關(guān)心支持和縣“放管服”指揮部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞縣委縣政府重點工作，深入推進審批服務(wù)便民化，深化放管服和 “一窗受理、集成服務(wù)”改革，助推新舊動能轉(zhuǎn)換，激發(fā)市場活力，切實增強了企業(yè)和群眾的獲得感，有力推動了縣域經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展。

工作進展

一、優(yōu)化政務(wù)服務(wù)大廳布局。根據(jù)政務(wù)服務(wù)“三集中三到位”和“應(yīng)進必進、能進必進”要求，2017年進駐大廳的部門和事項為47個和411項，劃分商事登記、社會事務(wù)、建設(shè)項目、綜合代辦4個功能區(qū)和稅務(wù)服務(wù)、綠色通道2個專區(qū)。2018年在原有基礎(chǔ)上，按照“一次辦好”的要求，進駐大廳的部門和事項分別增加到63個部門和1024項服務(wù)事項，功能區(qū)在商事登記、社會事務(wù)、建設(shè)項目、綜合代辦4個基礎(chǔ)上增加公安服務(wù)、公用事業(yè)、公積金、通訊郵政等專區(qū)。對所有進駐事項編制了高標準、簡單易懂的辦事服務(wù)指南和服務(wù)清單，實現(xiàn)標準化、清單化、動態(tài)化管理，為社會提供服務(wù)規(guī)范、陽光透明、高效便捷的政務(wù)服務(wù)，基本實現(xiàn)了“一窗式受理、一站式辦公、一條龍服務(wù)”。

二、全力推進“鏈條審批”和審批提速。出臺文件壓縮企業(yè)開辦時間，將涉及企業(yè)開辦的工商、刻章、銀行、人社等窗口整合成商事登記模塊，目前，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時間縮短至2天、刻章不超過3小時、涉稅辦理即時辦理。將不動產(chǎn)登記原來的預(yù)審窗口、權(quán)籍調(diào)查窗口、登記受理窗口、水電氣暖以及稅務(wù)窗口職能進行充分整合，實現(xiàn)“一窗受、一鏈辦”，群眾只需在一個窗口提交材料，材料由窗口內(nèi)部進行傳遞，3天之內(nèi)完成不動產(chǎn)登記。推出社會事務(wù)高頻辦理事項35項，將“一事一流程”整合為“多事一流程”，竭力方便群眾辦事。積極推動審批時限再壓縮50%，實現(xiàn)承諾時限比法定時限縮短75%的目標。通過推進政務(wù)服務(wù)事項流程再造、聯(lián)合會審、網(wǎng)上申報、上門服務(wù)、快遞送達等措施，梳理公布全縣“一次辦好”事項1144項。

三、積極搭建網(wǎng)上服務(wù)平臺。創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式，建設(shè)了智能化信息系統(tǒng)，與省、市政務(wù)服務(wù)平臺無縫對接，實現(xiàn)了網(wǎng)上申報、網(wǎng)上受理、信息共享、協(xié)同辦理、智能查詢等功能，讓群眾“零跑腿”就能辦成事，極大地提升了行政審批服務(wù)效率。同時，大力推行手機客戶端、微信公眾號，讓辦事群眾足不出戶便可了解所需要件、辦事流程等，直接進入在線申報流程，讓政務(wù)服務(wù)隨時隨地、觸手可及。深化拓展“O2O+政務(wù)服務(wù)”功能，將政務(wù)服務(wù)平臺與O2O服務(wù)管理平臺深度融合，提供掌上查詢、掌上咨詢、掌上投訴等全程服務(wù)，讓企業(yè)投資更便利、群眾辦事更便捷。

工作亮點

一、創(chuàng)新工程建設(shè)項目審批模式。對政府投資和企業(yè)投資項目進行流程再造，充分利用政務(wù)服務(wù)大廳集約化服務(wù)平臺的載體作用，通過（6+1或9+X）會商會審，啟動聯(lián)合辦理、并行推進機制，建立完善建設(shè)項目三級協(xié)商協(xié)調(diào)制度，有效降低工程建設(shè)項目辦理行政審批的時間，確保審批用時控制在30個工作日內(nèi)。探索不新增建設(shè)用地的政府投資重點項目“一會三函”模式和社會投資重點項目“模擬審批+雙向承諾”制度，精簡整合流程，加快項目落地，為企業(yè)節(jié)省時間4個月以上。

二、印發(fā)并踐行政務(wù)服務(wù)節(jié)假日預(yù)約服務(wù)制度。在法定節(jié)假日和公休日時間內(nèi)，群眾動動指尖撥打預(yù)約電話或窗口預(yù)約的方式預(yù)約好辦理時間。各部門按照“放管服”改革精神，落實預(yù)約服務(wù)、上門服務(wù)、容缺受理、幫辦代辦等制度，發(fā)揚“5+2、白加黑”的工作精神，實現(xiàn)政務(wù)服務(wù)“365日全無休”、“24小時不打烊”。節(jié)假日預(yù)約服務(wù)制度的踐行，提高了各窗口業(yè)務(wù)辦理的靈活性和時效性，滿足群眾辦理業(yè)務(wù)的多元化需求。

存在問題和不足

一、信息數(shù)據(jù)難共享。我縣雖初步實現(xiàn)了實體辦事大廳端、電腦PC端、自助服務(wù)端、口袋移動端“四端”聯(lián)動政務(wù)服務(wù)實施模式，但專網(wǎng)不破、數(shù)據(jù)煙囪、信息壁壘現(xiàn)象依然存在，部門之間信息共享難以實現(xiàn)，這是制約提高行政審批服務(wù)效能的根本原因。目前我市信息共享平臺尚未建立。

二、中介服務(wù)難監(jiān)管。為加快新舊動能轉(zhuǎn)換，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，山東省要求工程建設(shè)項目審批用時控制在45個工作日內(nèi)，濟寧市要求在30個工作日內(nèi)，全流程不超過100天。但現(xiàn)實情況是企業(yè)需要在第三方評估評審方面耗費大量精力，中介服務(wù)收費不好監(jiān)管、時限不好控制，質(zhì)量不好把握，中介事項成為制約工程項目審批的瓶頸。濟寧市擬準備建立線上線下一體化“中介超市”并在此基礎(chǔ)上組建中介聯(lián)合體，供市縣共同使用，目前進展緩慢。

三、便民網(wǎng)絡(luò)不暢聯(lián)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心大都是以原來O2O服務(wù)大廳或者人社所、民政所等辦事大廳為基礎(chǔ)設(shè)立的，在場所建設(shè)、信息化、業(yè)務(wù)運行等方面水平不一、參差不齊，與上級要求相比，服務(wù)功能、服務(wù)能力都亟需改造提升。村居（社區(qū)）便民服務(wù)站建設(shè)同樣有待加強。

下一步工作計劃

一、進一步健全政務(wù)服務(wù)運行模式。在“一窗受理、集成服務(wù)”基礎(chǔ)上，按照“一次辦好”和政務(wù)服務(wù)標準化規(guī)范化的要求進一步整合流程、精簡環(huán)節(jié)、縮短時限、提高效能，特別是在社會關(guān)聯(lián)事務(wù)鏈條審批和基本建設(shè)項目并聯(lián)審批兩方面精準施策、重點發(fā)力，助推新舊動能轉(zhuǎn)換，促進社會經(jīng)濟發(fā)展。在省市要求下探索行政審批服務(wù)局的管理運行模式，建立與職能部門的工作配合機制，健全完善行政審批聯(lián)席會議、集體會商、審管信息“雙推送雙告知”等制度，及時交流研究、協(xié)調(diào)解決審批過程中的外業(yè)處理、審核轉(zhuǎn)報、后續(xù)監(jiān)管等問題，著力構(gòu)建簡約高效便民的行政審批服務(wù)體制機制，實現(xiàn)“一枚印章管審批”，使企業(yè)和群眾辦事更加方便快捷。。

二、加快推進政務(wù)服務(wù)信息化建設(shè)。一是建設(shè)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，承接市級系統(tǒng)。我市擬統(tǒng)一開發(fā)市級平臺，與各單位專網(wǎng)對接，我縣需建設(shè)好相應(yīng)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，保障承接順暢，確保網(wǎng)絡(luò)安全。二是落實流程再造，準備線上運行。鑒于市級統(tǒng)一開發(fā)新平臺、并聯(lián)審批系統(tǒng)及鏈條式審批系統(tǒng)，業(yè)務(wù)指導(dǎo)需及時跟進，提前梳理網(wǎng)上業(yè)務(wù)流程。三是優(yōu)化網(wǎng)上政務(wù)，完善智能化大廳。根據(jù)《縣級政務(wù)服務(wù)中心建設(shè)標準》，讓企業(yè)和群眾享受“24小時不打烊”智能化服務(wù)，完善配備網(wǎng)上自助申報、身份證讀卡器、電子監(jiān)察設(shè)備、自助辦理一體機等信息化設(shè)施。

篇6

關(guān)鍵詞：應(yīng)收賬款；融資；業(yè)務(wù)發(fā)展

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2013）01-0074-03

一、引言

應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)是指企業(yè)用自身的應(yīng)收賬款或存貨作為擔(dān)保，向銀行申請授信的業(yè)務(wù)。這種信貸關(guān)系中，貸款人密切控制信貸的可獲得性和擔(dān)保品。這種貸款方式有時被稱為“完全緊密跟蹤貸款”。傳統(tǒng)商業(yè)貸款是基于財務(wù)報表的貸款，是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分。而在提供短期融資方面，應(yīng)收賬款融資是財務(wù)報表貸款最經(jīng)濟的替代產(chǎn)品之一，應(yīng)收賬款最接近現(xiàn)金。與企業(yè)價值的相關(guān)性低，相比存活和機器等動產(chǎn)沒有儲存、易遭破壞等問題。對中小企業(yè)而言，利用應(yīng)收賬款融資，可以大大拓寬中小企業(yè)的融資渠道，彌補廣大中小企業(yè)普遍欠缺不動產(chǎn)擔(dān)保資源的缺陷，有效解決中小企業(yè)擔(dān)保物不足的問題。緩解擔(dān)保難、融資難等困難。同時應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)可以推動金融創(chuàng)新，擴大擔(dān)保物范圍。提高可擔(dān)保財產(chǎn)的利用效率，使金融資產(chǎn)得到更加安全、有效的保障；為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)開拓市場，改善市場結(jié)構(gòu)體系。

就應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的發(fā)展而言，在國外已是一項發(fā)展較為成熟的業(yè)務(wù)。在美國，這種貸款類型占全國全部商業(yè)貸款的四分之一，每年的增長率在12%左右。在我國，仍然是一項新的信貸業(yè)務(wù)品種，尚處于發(fā)展初期。2007年頒布的《物權(quán)法》允許應(yīng)收賬款質(zhì)押融資，開啟了我國資產(chǎn)支持貸款發(fā)展之門。各大銀行和其他金融機構(gòu)均開展了應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)，推動該項業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，2007年，中國人民銀行征信中心建設(shè)了應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)（以下簡稱“登記公示系統(tǒng)”），并配套出臺了《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，為應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)提供了法定登記公示平臺，有效降低了應(yīng)收賬款融資的操作風(fēng)險，促進了應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計。截止2012年9月底。出質(zhì)人為中小企業(yè)初始登記累計達到44.6萬筆，占系統(tǒng)初始登記總量的83%。累計共有約10.6萬家法人類中小企業(yè)獲得了應(yīng)收賬款融資，融資金額約占系統(tǒng)中登記融資總額的46%。應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)服務(wù)于中小企業(yè)融資需求的效用日漸顯現(xiàn)。

二、天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)呈現(xiàn)以下特點：

（一）應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)快速發(fā)展

登記公示系統(tǒng)登記量、查詢量和用戶數(shù)是反映地區(qū)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展的重要指標。近年來，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)登記量、查詢量和用戶數(shù)呈現(xiàn)快速增長趨勢，用戶覆蓋范圍擴大。2012年1-10月。全市辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)登記3432筆，分別較2011年、2010年增加了2253筆和1687筆；查詢5467筆，較2011年、2010年增加了1444筆和2968筆：截至2012年10月末，全市累計開設(shè)用戶111個，用戶覆蓋范圍包括商業(yè)銀行、融資租賃機構(gòu)、保理公司、擔(dān)保機構(gòu)、企業(yè)和個人等。

（二）用于融資的應(yīng)收賬款種類豐富

登記公示系統(tǒng)顯示。目前，天津市已用于融資的應(yīng)收賬款包括貿(mào)易銷售款、學(xué)校、景區(qū)、綠地、公路和供熱供水收費權(quán)、融資租賃應(yīng)收租賃款、土地拆遷補償款、個^理財產(chǎn)品收益權(quán)等。用于融資的應(yīng)收賬款品種較多。

（三）應(yīng)收賬款融資人以中小企業(yè)為主，融資額大型企業(yè)占比高

登記公示系統(tǒng)顯示，目前，應(yīng)收賬款融資人為中小企業(yè)的，累計登記筆數(shù)約為2600筆。占全市登記筆數(shù)的80左右%，累計融資額約占全市融資額的35%；應(yīng)收賬款融資人為大型企業(yè)的。累計融資額約占全市融資額的60%；應(yīng)收賬款融資人為學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位的，累計融資約占全市融資額的5%?？梢?，天津市應(yīng)收賬款融資人以中小企業(yè)為主，融資額大型企業(yè)占比較高，

（四）圍繞優(yōu)質(zhì)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)項目形成的應(yīng)收賬款得到金融機構(gòu)關(guān)注

目前，天津市一些優(yōu)質(zhì)項目的承建企業(yè)已通過質(zhì)押項目建成后的收益權(quán)獲得了項目建設(shè)資金支持。如天津某高速公路有限公司通過向金融機構(gòu)質(zhì)押公路收費權(quán)累計融資約60億元：天津多家知名企業(yè)的供貨商通過質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款取得了信貸資金支持。如為天津某汽車公司生產(chǎn)配件的17家供貨企業(yè)（全部為中小企業(yè)）通過轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押銷售款項累計融資3000余萬元。

三、應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展中需要關(guān)注的問題

（一）企業(yè)應(yīng)收賬款資源豐富，應(yīng)收賬款融資存在較大發(fā)展空間

目前，天津市僅規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的應(yīng)收賬款余額約為2000億元，占企業(yè)資產(chǎn)總額的15%左右。如果按目前應(yīng)收賬款質(zhì)押折扣率50%-70%計算，通過質(zhì)押應(yīng)收賬款，僅規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)就可獲得資金1000-1400億元左右，企業(yè)資金需求可得到有效緩解：從已實際開展的應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)看，以天津某汽車公司為例，目前該公司共有供貨企業(yè)500余家，但通過應(yīng)收賬款融資的供貨企業(yè)僅17家，眾多供貨企業(yè)尚未有效利用應(yīng)收賬款籌集資金，應(yīng)收賬款融資存在較大發(fā)展空間。

（二）金融機構(gòu)開辦應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的綜合能力有待提高

一是金融機構(gòu)推動應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的動力不足。相較于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)辦理手續(xù)繁瑣，投入精力大、成本高，執(zhí)行較為困難，在沒有經(jīng)驗借鑒、缺乏風(fēng)險控制措施和業(yè)務(wù)激勵機制的情況下。部分金融機構(gòu)推動應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)積極性不高。二是多數(shù)金融機構(gòu)缺乏專門的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)操作指引。目前，天津市僅有少數(shù)幾家銀行業(yè)金融機構(gòu)制定了專門的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)操作指引，多數(shù)銀行業(yè)金融機構(gòu)由于在辦理業(yè)務(wù)時缺乏相關(guān)操作規(guī)范。也沒有相關(guān)經(jīng)驗可借鑒，為避免承擔(dān)風(fēng)險，經(jīng)辦人員寧愿放棄應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)。三是天津市多數(shù)金融機構(gòu)尚未將在登記公示系統(tǒng)辦理查詢和登記納入應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)操作流程，登記公示系統(tǒng)在規(guī)避交易風(fēng)險的作用尚未充分發(fā)揮。四是金融機構(gòu)缺乏評估應(yīng)收賬款價值和風(fēng)險的專業(yè)人才。發(fā)放應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款時，金融機構(gòu)既要審查出質(zhì)人的信用度，又要對應(yīng)收賬款付款人的信用度及應(yīng)收賬款自身的金額、賬齡、壞賬率等質(zhì)量指標進行審查評估，這要求信貸人員既要有專業(yè)的應(yīng)收賬款評估原理知識，又要具有豐富的實際工作經(jīng)驗，能夠做出符合金融機構(gòu)和企業(yè)實際狀況的準確評估，而金融機構(gòu)目前亟需該類專業(yè)人員，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險很難準確識別和判斷。

（三）多數(shù)中小企業(yè)對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)了解不夠或無法滿足銀行的應(yīng)收賬款融資條件

多數(shù)中小企業(yè)并沒有意識到可以利用應(yīng)收賬款進行融資，部分中小企業(yè)雖然知道應(yīng)收賬款可以進行質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓融資。但由于缺乏健全的財務(wù)制度，難以向金融機構(gòu)提交關(guān)于應(yīng)收賬款真實、完整、準確的單據(jù)和相關(guān)資料，無法滿足銀行應(yīng)收賬款的融資條件：有些企業(yè)雖能在單證等方面達到銀行辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的條件，但由于部分銀行在辦理此類業(yè)務(wù)時，需要貸款企業(yè)取得應(yīng)收賬款付款方的回款確認或要求付款方將回款劃入指定賬戶，而這些中小企業(yè)由于在交易中處于弱勢地位，很難取得付款方的確認或配合，最終導(dǎo)致無法辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)：而少數(shù)銀行規(guī)定只有交易雙方評級均為AA級的企業(yè)才能辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)等要求。也導(dǎo)致部分中小企業(yè)難以達到該條件而放棄融資。

（四）部分用于融資的應(yīng)收賬款種類易受政策變動影響，限制了銀行放貸意愿

部分應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)品種如收費權(quán)質(zhì)押，受政策變動風(fēng)險影響較大，政策調(diào)整可能對銀行實現(xiàn)債權(quán)造成較大程度的影響。如由于公園實行免費政策。金融機構(gòu)以公園收費權(quán)為質(zhì)押物發(fā)放的貸款將無法收回。

（五）信用體系建設(shè)有待完善，金融機構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)亟需信息支持

相較于傳統(tǒng)的不動產(chǎn)擔(dān)保，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)不僅要求金融機構(gòu)關(guān)注應(yīng)收賬款自身品質(zhì)，還要求金融機構(gòu)對應(yīng)收賬款貿(mào)易交易背景的真實性、應(yīng)收賬款的回收率、付款方和融資人的信用狀況等進行調(diào)查，涉及企業(yè)的工商登記與變更、產(chǎn)品質(zhì)量、合同履約、企業(yè)納稅、發(fā)票、進出口、財產(chǎn)抵押登記等多方面信息。由于信息涉及部門眾多，調(diào)查成本較高，一定程度上影響了金融機構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的積極性。

（六）應(yīng)收賬款質(zhì)押登記中配套法律和實施細則缺位，有效監(jiān)管缺失

雖然人民銀行出臺了《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》和《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記操作規(guī)則》，為應(yīng)收賬款質(zhì)押提供了登記平臺，但尚未出臺相關(guān)配套的法律和實施細則，還不能很好地解決業(yè)務(wù)發(fā)生中面臨的諸多問題。如由誰監(jiān)督和控制信息應(yīng)收賬款信息的真實性有待明確：應(yīng)收賬款到期日早于主債權(quán)到期日時如何處理、應(yīng)收賬款付款人提前支付應(yīng)收賬款，質(zhì)權(quán)人如何實現(xiàn)應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)等等，都需要有相關(guān)的法律和實施細則來加以說明。

四、政策建議

（一）高度重視應(yīng)收賬款在改善中小企業(yè)融資中的重要作用，大力推動應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展

一是組建應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，由金融監(jiān)管部門牽頭，相關(guān)部門和金融機構(gòu)參與。共同研究推動應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的有效措施。二是廣泛宣傳發(fā)動。充分利用新聞媒體，向全市相關(guān)金融機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、保理機構(gòu)和廣大企業(yè)推介應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，引導(dǎo)相關(guān)機構(gòu)參與應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)，鼓勵企業(yè)尤其是中小企業(yè)運用應(yīng)收賬款獲得融資支持。三是加快信用體系建設(shè)，完善應(yīng)收賬款融資信息服務(wù)。為金融機構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)提供便捷地查詢服務(wù)。降低應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險。提高金融機構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的積極性。

（二）規(guī)范金融機構(gòu)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)流程，防范應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險

監(jiān)管部門制定《應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款實施指導(dǎo)意見》，規(guī)范金融機構(gòu)應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款發(fā)放流程，使金融機構(gòu)在辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)時有規(guī)可依，同時也從監(jiān)管層面對該業(yè)務(wù)進行推動。

（三）推廣供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款融資模式，以核心企業(yè)帶動上下游中小企業(yè)融資

目前，天津市汽車制造、鋼鐵、石化、電力、電信、生物醫(yī)藥等行業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)業(yè)鏈相對完善，且各行業(yè)中都有眾多帶動效應(yīng)明顯的核心企業(yè)，具備推廣供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款融資的基礎(chǔ)條件。要進一步推廣供應(yīng)鏈融資模式，建議一是由相關(guān)部門共同組織推介核心企業(yè)。核心企業(yè)可以是產(chǎn)業(yè)鏈中的龍頭企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也可以是采購量大、支付保障性強的大型項目或醫(yī)院等事業(yè)單位。相關(guān)部門確定核心企業(yè)后，可將名單或項目名錄向金融機構(gòu)推薦，便于金融機構(gòu)篩選和挖掘更多的核心企業(yè)。二是在行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會的支持配合下。加大對核心企業(yè)的培訓(xùn)和宣傳。引導(dǎo)核心企業(yè)認識應(yīng)收賬款融資對穩(wěn)定企業(yè)的供貨來源的重要意義，鼓勵核心企業(yè)積極向金融機構(gòu)推薦資信狀況良好、合作歷史較長的合作客戶，為供應(yīng)鏈上的中小企業(yè)融資提供支持：同時引導(dǎo)核心企業(yè)積極配合金融機構(gòu)做好合作背景調(diào)查核實和應(yīng)收賬款確認工作；對于有條件的政府采購部門或大型企業(yè)，可逐步引導(dǎo)其建立自己的供應(yīng)鏈企業(yè)信息平臺，管理企業(yè)交易信息和支付記錄信息，便于金融機構(gòu)借助該平臺了解雙方的交易歷史和支付記錄等相關(guān)信息，降低貸前調(diào)查成本，減少應(yīng)收賬款融資風(fēng)險。三是加大宣傳引導(dǎo)，鼓勵與大型企業(yè)具有長期合作歷史的中小企業(yè)積極運用應(yīng)收賬款為企業(yè)發(fā)展籌集資金。

（四）加大培訓(xùn)力度，提高相關(guān)機構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理水平

對應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)辦理相關(guān)機構(gòu)如金融機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、租賃公司和保理機構(gòu)等進行培訓(xùn)，引導(dǎo)其正確認識應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的意義，發(fā)揮應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)在防范融資風(fēng)險，保障質(zhì)權(quán)人合法權(quán)益中的重要作用。提高相關(guān)機構(gòu)工作人員對應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險識別能力，引導(dǎo)相關(guān)機構(gòu)規(guī)范開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)。

（五）引導(dǎo)企業(yè)尤其是中小企業(yè)提高信用管理水平，切實加強應(yīng)收賬款管理

在引導(dǎo)企業(yè)尤其是中小企業(yè)積極盤活應(yīng)收賬款，尋求運用應(yīng)收賬款解決融資的同時，引導(dǎo)中小企業(yè)完善賒銷、壞賬等財務(wù)管理制度，重視應(yīng)收賬款管理，防范和減少呆壞賬的發(fā)生。并重視維護和提升自身信用，為企業(yè)應(yīng)收賬款融資創(chuàng)造條件。

篇7

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會計； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報告》報道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務(wù)總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預(yù)收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報稅額等多種問題。當前，稅務(wù)機關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會計信息系統(tǒng)，具有動態(tài)性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險可控性等9個一級屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進行實時數(shù)據(jù)處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時代，基于云平臺進行稅務(wù)管理，云會計的動態(tài)性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會計環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運行環(huán)境；云會計的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個帶來機遇。

大數(shù)據(jù)時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團化的經(jīng)營戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面、有效的稅務(wù)管理，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

二、A集團稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創(chuàng)立于1988年，主要由廣場和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計中通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團下設(shè)北方項目中心、南方項目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國，分別在各地設(shè)立項目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務(wù)機關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對A集團等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實性、準確性不夠

A集團從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個月，商業(yè)地產(chǎn)則更長，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團主動把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機關(guān)。在這個過程中，稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取其立項證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對象等。同時，由于其開發(fā)周期長、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個環(huán)節(jié)，面對復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實性、準確性稅務(wù)機關(guān)難以逐一驗證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進行實時、動態(tài)監(jiān)控

隨著集團的急速發(fā)展與擴張，除消費稅和關(guān)稅外，A集團的業(yè)務(wù)幾乎涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機關(guān)對其進行全面有效的稅務(wù)管理。對于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會計數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機關(guān)目前只能進行局部的、常規(guī)統(tǒng)計分析，無法進行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對A集團進行稅務(wù)管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對其項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行實時動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。本文以A集團在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時代基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會計平臺，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會計和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對數(shù)據(jù)中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現(xiàn)實時、動態(tài)、個性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發(fā)登記、項目預(yù)售登記、項目產(chǎn)權(quán)登記和項目銷售登記五個方面。

稅務(wù)登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環(huán)境下，通過查驗工商營業(yè)執(zhí)照信息、組織機構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實性和合法性；查驗中介機構(gòu)的驗資報告，核實企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實企業(yè)注冊地址及生產(chǎn)經(jīng)營地址；查驗集團合同、章程、協(xié)議書等，核實其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權(quán)出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評估及驗資報告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項目開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議、立項批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會計平臺，強化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進行全面監(jiān)控；對通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅管理。

在項目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節(jié)點全面深入掌握A集團各開發(fā)項目的開發(fā)模式、立項及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時間，實現(xiàn)稅務(wù)管理精細化。

在項目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強預(yù)售階段的營業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強化該節(jié)點的不動產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項目的完工情況及工程結(jié)算進度，及時做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。

在項目開發(fā)―銷售申報登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現(xiàn)是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預(yù)警分析。對達到清算條件的項目，及時發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時，對A集團在企業(yè)所得稅納稅申報中產(chǎn)生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表、企業(yè)所得稅年度申報表以及其他數(shù)據(jù)進行對比分析，加強企業(yè)所得稅的動態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，重點關(guān)注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊資本、經(jīng)營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細，不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細及企業(yè)申報數(shù)據(jù)、財務(wù)會計報表等。根據(jù)云平臺中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理和會計核算特點，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點，針對A集團納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點環(huán)節(jié)。

以A集團提供的納稅申報和財務(wù)會計數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標進行比對，對A集團一定時期內(nèi)的納稅情況進行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程建設(shè)費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時風(fēng)險警報，按執(zhí)法風(fēng)險的性質(zhì)提出管理建議。同時，根據(jù)建議對預(yù)警信息進行持續(xù)監(jiān)控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執(zhí)行四個環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時掌握A集團企業(yè)變革、市場變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進行偷逃稅比對，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評估預(yù)警等，并可實現(xiàn)實時政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認定、發(fā)票管理、遠程抄報送、網(wǎng)上認證、申報繳稅[6]。同時實現(xiàn)實時辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復(fù)議、進行監(jiān)督舉報等。最終實現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)、云會計的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團為例，對數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會計對稅務(wù)管理的支持與促進作用，進而加強房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，提高稅務(wù)機關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

【參考文獻】

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[2] 程平，溫艷好.基于云會計的AIS可信性層次結(jié)構(gòu)模型[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014（2）：24-31.

[3] 張艷玲.云審計――審計信息化的發(fā)展趨勢[J].商業(yè)會計，2013（10）：47-48.

[4] 張建光，朱建明，張翔. 基于云計算的稅務(wù)信息化建設(shè)模式探討[J].稅務(wù)研究，2013（11）：59-61.

篇8

關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 土地調(diào)查 數(shù)據(jù)庫應(yīng)用

1 技術(shù)路線

在收集并分析調(diào)查區(qū)資料的基礎(chǔ)上，進行調(diào)查區(qū)的地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分，以地籍子區(qū)為單位預(yù)編宗地號，進行宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址調(diào)查，繪制宗地草圖，填寫土地登記申請書、地籍調(diào)查表，指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。建立相應(yīng)的等級控制網(wǎng)，進行地籍控制測量、地籍細部測量、編繪地籍圖和宗地圖。根據(jù)地籍測繪資料和權(quán)屬調(diào)查信息建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。

技術(shù)流程：收集資料、現(xiàn)場踏勘、整理資料、儀器檢驗、技術(shù)設(shè)計、工作計劃、人員培訓(xùn)、資源配置。圖根控制測量、宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查工作底圖測量。調(diào)查區(qū)劃分、現(xiàn)場調(diào)查、界標設(shè)置、界址點測量、邊長勘丈、宗地草圖繪制、審批表填寫、資料整理、過程檢查、階段性驗收。以行政村為單位進行宅基地使用權(quán)調(diào)查、現(xiàn)場調(diào)查、指認邊界等，測繪地籍圖，繪制宗地圖，建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。技術(shù)報告、工作報告、檢查報告的編寫，成果檢查、市級預(yù)檢、成果資料整改、成果驗收和資料歸檔等（如圖1）。

2 作業(yè)實施

2.1 前期準備階段

收集、整理土地權(quán)屬來源有關(guān)資料和基礎(chǔ)測繪資料。根據(jù)調(diào)查區(qū)的實際情況，確定地籍調(diào)查的范圍、方法、組織形式、完成時間和相關(guān)要求，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)，任務(wù)分解到組，成果統(tǒng)一審核。在總體計劃的框架內(nèi)，各作業(yè)小組制定各自的工作計劃，確保工作順利開展。

2.2 權(quán)屬調(diào)查

農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作要做好地籍調(diào)查，它是土地登記的基礎(chǔ)和依據(jù)，不僅直接關(guān)乎農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的質(zhì)量，也是該項工作的主要工作。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。準確、真實、合法、有效的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量結(jié)果是該項工作的基礎(chǔ)。

以1∶500比例尺底圖為基礎(chǔ)，調(diào)查確認每宗宅基地的權(quán)屬、位置、界址、面積和土地利用情況等，采用權(quán)利人按照實際使用情況指認實地權(quán)屬界線并簽字蓋章的方式進行。按照調(diào)查結(jié)果形成《地籍調(diào)查表》，并現(xiàn)場填寫《土地等級審批表》。按照《土地利用現(xiàn)狀分類》的有關(guān)規(guī)定確定每宗地的地類，土地使用者名稱以批準或登記的名稱為準。

村莊用地內(nèi)的宅基地以“界線清晰、四鄰無爭議、他人無爭議”為權(quán)屬確認基本原則。

調(diào)查確定轄區(qū)內(nèi)宅基地主體權(quán)屬界線；繪制界線走向圖，完成指界人確認蓋章及地籍調(diào)查等有關(guān)的測量工作。

2.3 地籍要素測量

宅基地使用權(quán)調(diào)查與確認是指對全省第二次土地調(diào)查確定的農(nóng)村居民點用地（村莊用地），按照實際使用情況，查清村莊每宗宅基地和其他土地的位置、權(quán)屬、界址、面積和土地利用情況等，實測界址點和邊長，繪制宗地圖和村莊地籍圖，制作符合土地登記要求的地籍調(diào)查資料。地籍要素測量是最基礎(chǔ)的工作。一般采用RTK或全野外解析測量的方法進行測量。

地籍圖測量過程中，通過相關(guān)作業(yè)軟件，根據(jù)測站觀測草圖進行測點連線，構(gòu)成相應(yīng)的地物圖形，如，房屋、道路、宗地權(quán)屬界線等，按照相關(guān)的技術(shù)要求，進行編輯加工，將各種地籍編號按照規(guī)定的規(guī)格和要求注記在相應(yīng)的位置上，如，宗地號、土地利用類別代碼、宗地名稱、宗地面積注記等，最終形成完整的基本地籍圖數(shù)據(jù)文件。

一般在圖根點或各級控制點上利用全站儀極坐標法、交會法或內(nèi)外分點等方法測定界址點。原則上按標志位置采集，若標志不清、無標志以及標志有誤時，應(yīng)及時與權(quán)屬調(diào)查員取得聯(lián)系，并重新確定點位。在界址點測量過程中，測量員與立鏡者要隨時取得聯(lián)系，明確觀測位置，及時核對測點點號，確保全站儀記錄點號和測站草圖記錄點號一致。

2.4 界址點測量

界址點坐標測量方法有解析法、圖解法。需要根據(jù)實際情況選擇合適的方法。

解析法測定界址點坐標是以各等級已知地籍控制點為依據(jù)，外業(yè)采集已知控制點與界址點間的距離和角度數(shù)據(jù)，利用數(shù)學(xué)公式解算每個界址點的坐標。解析法測定界址點坐標的方法有野外數(shù)字測量法、極坐標法、截距法、測距交會法、直角坐標法、測角交會法等。根據(jù)不同的條件使用不同的方法。

圖解法是利用量取界址點之間、界址點與其鄰近地物點的關(guān)系距離在圖上確定界址點位置，界址點坐標可在圖上圖解獲得。圖解法確定界址點圖上平面位置的方法有平板儀法、圖解距離交會法、圖解角度交會法等。

該項目界址點測量方法為實測法（解析法）。即采用全站儀、GPS接收機、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術(shù)獲取界址點坐標和界址點間距的方法。界址點精度應(yīng)符合表1的要求。

2.5 宗地圖編制

以地籍D為基礎(chǔ)，利用地籍數(shù)據(jù)編繪宗地圖。根據(jù)宗地的大小和形狀確定比例尺和幅面。

宗地圖的內(nèi)容如下：宗地圖是土地證書和宗地檔案的附圖。其幅面一般為A3、A4?？梢杂衫L圖儀輸出或根據(jù)地籍圖復(fù)制。宗地圖比例尺可根據(jù)宗地大小適當選擇，但比例尺分母必須為10的整數(shù)倍。

宗地圖的內(nèi)容包括：行業(yè)代碼、本宗地號、地類號、宗地面積、土地使用者全稱；宗地內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物、所在圖幅號；界址點及界址點號、界址邊長；鄰宗地土地使用者及宗地號、鄰宗地在本宗地界址邊上的界址點及其編號、鄰宗地間的界址示意線；相鄰道路、河流及其名稱等。

2.6 宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫建設(shè)

以縣級行政轄區(qū)為單元，根據(jù)農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作需要，以GIS平臺為基礎(chǔ)，建設(shè)集體土地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。系統(tǒng)應(yīng)具有數(shù)據(jù)輸入、編輯和處理、數(shù)據(jù)分析和管理、數(shù)據(jù)更新、數(shù)據(jù)查詢、統(tǒng)計分析、數(shù)據(jù)輸出，數(shù)據(jù)交換、備份和維護以及土地登記等功能。

在地籍測量、權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫按照系統(tǒng)性、標準化、開放性、現(xiàn)勢性的原則進行建設(shè)。在技術(shù)指標、標準體系、數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)等方面具有系統(tǒng)性，并與已有數(shù)據(jù)庫具有良好的銜接和相關(guān)關(guān)系。根據(jù)統(tǒng)一的標準和規(guī)范建設(shè)，采用標準的空間數(shù)據(jù)交換格式，能夠使成果數(shù)據(jù)正確匯交和實現(xiàn)共享。

必須保持數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。對已有的資料和數(shù)據(jù)經(jīng)過確認以后，對其進行相應(yīng)的處理，合理繼承可用資料和數(shù)據(jù)。選擇簡單易行的流程，提高工作效率。對數(shù)據(jù)入庫過程中的每一重要環(huán)節(jié)進行檢查控制與記錄，以免環(huán)節(jié)出錯造成誤差傳遞、累加等，同時要保證建庫過程的可逆性。對數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進行質(zhì)量評定，及時、準確地掌握數(shù)據(jù)的質(zhì)量狀況，及時發(fā)現(xiàn)建庫中存在的問題，保證數(shù)據(jù)建庫成果的質(zhì)量。

宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫主要包括土地權(quán)屬、土地登記、土地利用、基礎(chǔ)地理等信息。

整理外業(yè)調(diào)查結(jié)果以及收集到的二次調(diào)查數(shù)據(jù)；對野外采集的數(shù)據(jù)和收集到的數(shù)據(jù)進行檢查，導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫；對紙質(zhì)地籍圖，通過矢量化采集數(shù)據(jù)。通過對采集到的圖形數(shù)據(jù)進行圖形編輯、坐標系變換、圖幅接邊及拓撲關(guān)系建立等，建立集體土地使用權(quán)圖問菘狻8萃庖檔韃榻峁既朧糶孕畔？與圖形數(shù)據(jù)掛接并檢查對應(yīng)關(guān)系，建立集體土地使用權(quán)屬性庫。對形成的圖形信息與屬性信息進行數(shù)據(jù)完整性、準確性、邏輯一致性以及數(shù)據(jù)分層和文件命名的規(guī)范性等的檢查，滿足要求的匯總?cè)霂?，建設(shè)宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。

3 工作總結(jié)及思考

在當前國土資源信息化向縱深發(fā)展的過程中，作為國土電子政務(wù)系統(tǒng)中的核心業(yè)務(wù)之一的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用起到了先鋒作用，為國土電子政務(wù)的綜合實現(xiàn)開創(chuàng)了局面。通過網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)化管理所實現(xiàn)的地籍管理流程化應(yīng)用。實現(xiàn)了地籍審批業(yè)務(wù)流程、數(shù)據(jù)庫綜合管理，以其建設(shè)應(yīng)用的實踐驗證了國土資源業(yè)務(wù)流程信息化管理的可行性，可以充分推動國土電子政務(wù)在此基礎(chǔ)上進一步縱深開展。為現(xiàn)在正在推行的不動產(chǎn)登記打下了良好基礎(chǔ)。今后，可以通過數(shù)據(jù)倉庫，實現(xiàn)異構(gòu)數(shù)據(jù)的共同管理；通過辦公自動化和業(yè)務(wù)審批流程信息化、國土資源信息一張圖工程，使國土資源各個業(yè)務(wù)辦公流程實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理化，促M國土資源信息化管理，提高國土資源公共服務(wù)的整體效率和公信力。

參考文獻

[1]詹長根.地籍測量學(xué)[M].武漢大學(xué)出版社，2001.

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；中介；服務(wù)業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀活動、委托業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)。隨著我市居民住房消費的旺盛需求，經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，為房地產(chǎn)中介提供了廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在推動泰安房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的過程中起到了不可替代的重要作用，為廣大房屋買賣提供了專業(yè)化的服務(wù)，為房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶提供了專業(yè)化的支持。

二、存在問題

泰安市位于山東省中部，下轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣，總?cè)丝诩s550萬人。近幾年來，泰安市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)方面，產(chǎn)生了天成不動產(chǎn)、瑞泰置業(yè)、魯房置換等有影響力的房產(chǎn)中介服務(wù)公司；房地產(chǎn)估價機構(gòu)有金橋評估、天義評估等二級資質(zhì)評估公司。房產(chǎn)中介服務(wù)的迅猛發(fā)展，為繁榮泰安房地產(chǎn)市場起到了積極作用，但是也存在著一些不足和問題。

1.從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。從業(yè)人員的專業(yè)知識水平不高，經(jīng)驗不夠，持有經(jīng)紀人證書的人員較少，出借經(jīng)紀人證書、無經(jīng)紀人資格從事經(jīng)紀活動的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)吃差價行為。受利益驅(qū)使，中介公司利用買賣雙方的信息不對稱，隔離買賣雙方，從而賺取房屋差價。在個別公司，甚至出現(xiàn)從業(yè)人員將房屋暫時買下，通過公證處做一份在一定時間內(nèi)委托某人代辦房產(chǎn)證的公證，然后再尋找買主，從中賺取巨額利潤的行為。這對整個市場的破壞作用巨大。

3.制造“陰陽合同”行為。房地產(chǎn)中介機構(gòu)在二手房交易過程中以簽訂“陰陽合同”少交稅負（其中包括契稅、營業(yè)稅和個人所得稅）的行為頗為常見。通常的做法是書面上做低合同價，以便少交部分稅費；實際成交價格按照雙方約定的價格執(zhí)行。不僅造成稅收的大量損失，而且極易造成交易雙方維權(quán)困難。一旦買方或者賣方提出毀約，按照合同文本，雙方只能按照合同約定的價格進行賠付，但是由于合同價格少于實際價格，很容易造成買方的損失，維權(quán)非常困難。

4.行業(yè)缺乏自律，競爭無序。房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范和收費標準，一般房屋買賣交易的中介費是成交價格2%，但是擅自提價或降價的行為非常常見。

5.存在其他典型違規(guī)操作行為，如亂收費、借用經(jīng)營資質(zhì)（即無照經(jīng)營）、超越核準的經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍等。

三、解決對策

作為整個房地產(chǎn)業(yè)鏈重要一環(huán)，加強監(jiān)管，促進自律，嚴明操作流程，進而促進房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)迅速成長、健康發(fā)展，是當下整個房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)必須要解決的重要問題。

1.加強監(jiān)督管理。行業(yè)主管部門應(yīng)進一步加強管理，建立橫到邊、豎到底的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，從人員構(gòu)成、從業(yè)范圍、經(jīng)營區(qū)域、經(jīng)營規(guī)模、信譽度等方面入手，建立一套完備的監(jiān)管評價體系。嚴格備案管理制度，將符合條件的房地產(chǎn)中介機構(gòu)詳細備案登記，對不符合條件的堅決不予備案。探討建立進行以房地產(chǎn)中介門店為征收對象的質(zhì)量保證金制度，一旦違規(guī)進行處罰。建立從業(yè)人員先培訓(xùn)后上崗制度，進一步完善從業(yè)人員備案制度、從業(yè)人員掛牌上崗制度和違規(guī)從業(yè)人員懲罰制度，從制度上加大對從業(yè)人員的監(jiān)督和約束。

2.規(guī)范合同文本，明確收費標準。針對租賃合同、二手房買賣合同等比較多的現(xiàn)象，有關(guān)部門要組織專業(yè)人員進行規(guī)范，制訂合同范本，收取成本費用發(fā)放各中介公司。同時要建立合同印發(fā)、編號、發(fā)放、登記、銷號和跟蹤管理等制度，凡不使用或未正確使用規(guī)范文本簽訂合同的要進行約談，出現(xiàn)嚴重問題要對公司法人代表和當事人依規(guī)進行處罰。與物價主管部門聯(lián)合，對中介收費問題進行論證，制定明確的收費標準，并向社會公布，提高收費透明度。

3.完善征信系統(tǒng)。研究建立針對公司法人、法人代表和從業(yè)人員三位一體的征信制度，提高失信成本。與人民銀行征信系統(tǒng)對接，爭取將從業(yè)人員信用情況納入系統(tǒng)，加大違約成本。加大宣傳教育力度，對買賣雙方當事人進行提醒，說明制定陰陽合同的危害性；同時，凡明知是陰陽合同仍然簽訂的買賣雙方，也要將其信用情況上傳人行的征信系統(tǒng)。

篇10

總所周知，中國建設(shè)銀行是四大國有銀行之一，是中國金融體系的重要組成部分。近年，建行在企業(yè)管治建設(shè)、內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置、完善風(fēng)險管理體制、管理和業(yè)務(wù)流程再造、產(chǎn)品和服務(wù)開發(fā)等方面，進行了一系列卓有成效的改革和創(chuàng)新，已經(jīng)成為當今內(nèi)地最具綜合競爭能力、市場營銷能力、風(fēng)險控制能力、客戶服務(wù)能力和盈利能力的銀行。中國建設(shè)銀行寧夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山經(jīng)濟的發(fā)展，在地方經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著極其重要的作用，以優(yōu)美的環(huán)境、豐富的金融產(chǎn)品，竭誠為各類企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)個人客戶提供著安全、快捷的全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。

有幸在中國建設(shè)銀行石嘴山分行進行了一個月的實踐學(xué)習(xí)，學(xué)到不少實用的財務(wù)知識和技能。我從客觀上對自己在學(xué)校里所學(xué)的知識有了感性的認識，使自己更加充分地理解了理論與實際的關(guān)系。我這次實踐學(xué)習(xí)所涉及的內(nèi)容，主要是會計業(yè)務(wù)，其他一般了解的有儲蓄業(yè)務(wù)、信用卡業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)。

會計業(yè)務(wù)：對公業(yè)務(wù)的會計部門的核算（主要指票據(jù)業(yè)務(wù)）主要分為三個步驟，記帳、復(fù)核與出納。這里所講的票據(jù)業(yè)務(wù)主要是指支票，包括轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票兩種。對于辦理現(xiàn)金支票業(yè)務(wù)，首先是要審核，看出票人的印鑒是否與銀行預(yù)留印鑒相符，方式就是通過電腦驗印，或者是手工核對；再看大小寫金額是否一致，出票金額、出票日期、收款人要素等有無涂改，支票是否已經(jīng)超過提示付款期限，支票是否透支，如果有背書，則背書人簽章是否相符，值得注意的是大寫金額到元為整，到分則不能在記整。對于現(xiàn)金支票，會計記帳員審核無誤后記帳，然后傳遞給會計復(fù)核員，會計復(fù)核員確認為無誤后，就傳遞給出納，由出納人員加蓋現(xiàn)金付訖章，收款人就可出納處領(lǐng)取現(xiàn)金（出納與收款人口頭對帳后）。轉(zhuǎn)帳支票的審核內(nèi)容同現(xiàn)金支票相同，在處理上是由會計記帳員審核記帳，會計復(fù)核員復(fù)核。這里需要說明的是一個入帳時間的問題?，F(xiàn)金支票以及付款行為本行的轉(zhuǎn)帳支票（如與儲蓄所的內(nèi)部往來，收付雙方都是本行開戶單位的）都是要直接入帳的。而對于收款人、出票人不在同一家行開戶的情況下，如一些委托收款等的轉(zhuǎn)帳支票，經(jīng)過票據(jù)交換后才能入帳，由于縣級支行未在當?shù)厝嗣胥y行開戶，在會計賬上就反映在“存放系統(tǒng)內(nèi)款項”科目，而與央行直接接觸的省級分行才使用“存放中央銀行款項”科目。而我們在學(xué)校里學(xué)習(xí)中比較了解的是后者。還有一些科目如“內(nèi)部往來”，指會計部與儲蓄部的資金劃撥，如代企業(yè)發(fā)工資；“存放系統(tǒng)內(nèi)款項”，指有隸屬關(guān)系的下級行存放于上級行的清算備付金、調(diào)撥資金、存款準備金等。而我們熟知的是“存放中央銀行款項”，則是與中央銀行直接往來的省級分行所使用的會計科目。一些數(shù)額比較大的款項的支?。ㄒ话闶谴笥诨虻扔谌f元）要登記大額款項登記表，并且該筆款項的支票也要由會計主管簽字后，方可支取。

“一天之際在于晨”，會計部門也是如此。負責(zé)記帳的會計每天早上的工作就是對昨天的帳務(wù)進行核對，如打印工前準備，科目日結(jié)單，日總帳表，對昨日發(fā)生的所有業(yè)務(wù)的記帳憑證進行平衡檢查等，一一對應(yīng)。然后才開始一天的日常業(yè)務(wù)，主要有支票，電匯等。在中午之前，有票據(jù)交換提入，根據(jù)交換軋差單編制特種轉(zhuǎn)帳借、貸方憑證等，檢查是否有退票。下午，將其他工作人員上門收款提入的支票進行審核，加蓋“收妥抵用”章，交予復(fù)核員錄入計算機交換系統(tǒng)。在本日業(yè)務(wù)結(jié)束后，進行日終處理，打印本日發(fā)生業(yè)務(wù)的所有相關(guān)憑證，對帳；打印“流水軋差”，檢查今日的帳務(wù)的借貸方是否平衡。最后，軋帳。這些打印的憑證由專門的工作人員裝訂起來，再次審查，看科目章是否蓋反、有無漏蓋經(jīng)辦人員名章等，然后裝訂憑證交予上級行進行稽核。這樣一天的會計工作也就告一段落了。

儲蓄業(yè)務(wù)：儲蓄部門目前實行的是柜員負責(zé)制，就是每個柜員都可以辦理所有的儲蓄業(yè)務(wù)，即開戶，存取現(xiàn)金，辦理儲蓄卡等，憑證不在想對公業(yè)務(wù)部門那樣在會計之間傳遞，而是每個柜員單獨進行帳務(wù)處理，記帳。但是每個柜員所制的單據(jù)都要交予相關(guān)行內(nèi)負責(zé)人先審核，然后再傳遞到上級行“事后稽核”。

信用卡業(yè)務(wù)：信用卡按是否具有消費信貸（透支）功能分為信用卡與借計卡。信用卡又按持卡人是否向發(fā)卡銀行交納準備金分為貸計卡與準貸計卡。貸計卡是銀行授予持卡人一定的信用額度，無需預(yù)先交納準備金就可在這個額度內(nèi)進行消費，銀行每月會打印一張該客戶本月消費的清單，客戶就可以選擇全部付清或支付部分，如果選擇后者，則未付清部分作為銀行的短期貸款以復(fù)利計。而準貸計卡則是交納一定的準備金，然后銀行再授予其一定的消費額度的一種信用卡。借計卡是沒有透支功能的，但可以進行轉(zhuǎn)帳結(jié)算，存取，消費的一種卡。如建行的儲蓄龍卡。信用卡還可以按使用對象分為單位卡與個人卡；按信用等級分為金卡與普通卡。

信貸業(yè)務(wù)：由于目前的實際情況，中小企業(yè)融資難，盡管央行一再出臺有關(guān)鼓勵銀行向中小企業(yè)貸款的方案，但是，在各個銀行內(nèi)部都有嚴格的控制。建行也是如此。所以，銀行目前也投入了個人貸款領(lǐng)域。需要注意的是，銀行的個人貸款業(yè)務(wù)并不是直接將款貸給個人，而是與商家簽訂一定的協(xié)議，其實是將款貸給商家，然后商家把商品賣給個人，個人再還款給銀行。銀行在與商家簽訂協(xié)議時，審查商家的證件是否齊全。而個人要向銀行提供有關(guān)的收入證明，身份證明等。一般都是以購買的標的物作為抵押，最常見的就是動產(chǎn)抵押（如汽車貸款）和不動產(chǎn)抵押（如住房貸款）。信貸部門實行的是審貸分離制，就是進行貸款客戶開發(fā)與具體發(fā)放貸款，審核貸款可能性的工作人員是各司其職的。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”在短暫的實踐過程中，我深深的感覺到自己所學(xué)知識的膚淺和在實際運用中的專業(yè)知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措，這讓我感到非常的難過。在學(xué)校總以為自己學(xué)的不錯，一旦接觸到實際，才發(fā)現(xiàn)自己知道的是多么少，這時才真正領(lǐng)悟到“學(xué)無止境”的含義。