導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)管理的特征，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，是指由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)依據(jù)標準制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項以及其他相關(guān)事項的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動產(chǎn)電子登記簿與不動產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動產(chǎn)登記電子檔案。不動產(chǎn)電子登記簿是不動產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點和落腳點，是不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)應(yīng)嚴格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標準、操作規(guī)程等著重從以下兩個方面來管理不動產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關(guān)標準與說明規(guī)范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對于在將登記事項記載于不動產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴格依照更正登記規(guī)定的程序進行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當指定專人負責(zé)不動產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負責(zé)對不動產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲設(shè)施定期維護、數(shù)據(jù)庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級等。

二、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)

因為各類不動產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進行日常管理，加上不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進行各類不動產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統(tǒng)一。

三、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

因為不動產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動態(tài)管理為核心

1.不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實際操作中不動產(chǎn)登記機構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)除做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時辦理該不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標明滅失。

2.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅持原有規(guī)程，采用先進成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進而完成不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

篇2

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)測繪；測繪工程技術(shù)；現(xiàn)狀；思考

引言

不動產(chǎn)測繪工作是一項基礎(chǔ)且復(fù)雜的工作，對后續(xù)不動產(chǎn)的登記和管理工作有一定的影響，對測量結(jié)果的精確性有很高的要求，相比其他測繪工作，其工作的開展要求更為嚴格，開展不動產(chǎn)測繪工作的前提條件是必須遵循相關(guān)的法規(guī)、行業(yè)規(guī)范標準。隨著全球定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、遙感技術(shù)的成熟，依靠人工記錄和操作的傳統(tǒng)測繪技術(shù)逐漸向數(shù)字化、自動化發(fā)展[1]。智能化的發(fā)展減少了人員成本、物資投入，也使測量精度以及工作效率大幅提升，企業(yè)的經(jīng)濟效益也得到提升。現(xiàn)代測繪工程技術(shù)的大量涌現(xiàn)，促使相關(guān)作業(yè)技術(shù)不斷更新、不斷改進，對不動產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升也起到了促進作用。

1不動產(chǎn)測繪的概述

不動產(chǎn)測繪是相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)。此項工作的重點應(yīng)放在地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等方面。根據(jù)各區(qū)域土地的實際狀況實施土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量以及面積等的調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制全面的數(shù)據(jù)圖表以呈現(xiàn)出土地的相關(guān)使用情況，是不動產(chǎn)測繪的主要工作。不動產(chǎn)測繪是根據(jù)不動產(chǎn)的實際構(gòu)造和位置，選擇適合區(qū)域地籍測繪的測繪技術(shù)，以確保測繪技術(shù)的可行性，保證不動產(chǎn)的準確測量[2]。開展不動產(chǎn)測繪工作應(yīng)在確保使用者基本權(quán)益的基礎(chǔ)上展開，將區(qū)域地質(zhì)條件融入整個測繪工作中，有利于此項工作經(jīng)濟與技術(shù)的可行性分析。在具體實施測繪工作時，在同一區(qū)域內(nèi)地籍圖可以實施有效的合理轉(zhuǎn)換，促進行業(yè)管理的標準化、統(tǒng)一化，進行不動產(chǎn)的測繪工作為后期開展相關(guān)查詢、統(tǒng)計工作奠定基礎(chǔ)。在建筑業(yè)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化背景下，不動產(chǎn)本身的價值是公眾關(guān)注的焦點，這使不動產(chǎn)測繪工作得到高度重視。通過不動產(chǎn)測繪，精準獲取較為全面的地籍、產(chǎn)權(quán)信息，并以獲取的數(shù)據(jù)對不動產(chǎn)的價值進行評估。依據(jù)測繪結(jié)果融合我國目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀，更好地制訂相關(guān)的測繪策略和技術(shù)方法。針對測繪內(nèi)容采取相應(yīng)的測繪技術(shù)實施作業(yè)，有效提升不動產(chǎn)測繪質(zhì)量和效率。不動產(chǎn)測繪工作專業(yè)性很強，需要專業(yè)素質(zhì)較高的人員來擔任此項工作，測繪人員需要了解和掌握相關(guān)的專業(yè)知識和技能，對目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的各類交易業(yè)務(wù)進行充分的了解，只有掌握和了解了行業(yè)相關(guān)知識和交易業(yè)務(wù)，才能勝任這一專項工作。同時，不動產(chǎn)測繪人員還需要具備應(yīng)對突發(fā)狀況的能力，這就要求其應(yīng)掌握再測、補測專業(yè)技能。由于此項工作多為野外作業(yè)，在進行圖紙表達時，既要將各層面的內(nèi)容清晰呈現(xiàn)，還要展示廣泛的野處區(qū)域，將相關(guān)領(lǐng)地界限等重要標識在圖紙上標出，這就需要比例尺較大的測繪圖紙。相較于其他普通地形的測繪，在測量對象上不動產(chǎn)測繪明顯表現(xiàn)出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關(guān)系，更好把握房屋之間的距離關(guān)系這是主要目的。不動產(chǎn)測繪工作具權(quán)威性，開展測繪工作時，測繪人員要嚴格遵循國家相關(guān)不動產(chǎn)測繪技術(shù)條例以此進行操作，測量工作結(jié)束后，上交到相關(guān)部門進行審批的測量結(jié)果不允許出現(xiàn)隨意更改測量數(shù)據(jù)。有關(guān)機構(gòu)進行審批時以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，并嚴格遵循和以此為原則實施審核工作，測量結(jié)果一經(jīng)確定將作為房產(chǎn)交易的參考依據(jù)。只有房產(chǎn)測量結(jié)果的權(quán)威性得到了保障，在進行房屋交易過程中才能使不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益得到保證。

2不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀問題

現(xiàn)代不動產(chǎn)測繪是政策性十分強的一項工作，在行政管理中承擔著配套服務(wù)的功能。測繪人員對測繪的專業(yè)技能要不斷更新、及時積累。目前，在多個城市測量成果基本都是中介專業(yè)測繪機構(gòu)提供，相關(guān)部門依據(jù)測繪結(jié)果將其在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中加以應(yīng)用。這種狀況下，承擔測繪任務(wù)的組織既要使市場活力得到有效保持，還要追求經(jīng)濟上的利益最大化。但是我國在不動產(chǎn)測繪管理工作中監(jiān)管力度較弱，影響到測繪工程質(zhì)量。在實際中測繪作業(yè)質(zhì)量問題在工程建設(shè)中存在，受氣候條件、地理特征因素的影響，數(shù)據(jù)準確性受到影響[3]。人為因素對測繪工作影響也比較多，像一些不合理的測繪任務(wù)、測量人員不規(guī)范的操作行為以及只憑借自身工作經(jīng)驗而不按照行業(yè)標準進行測量等，這些問題均會造成數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差。通常作業(yè)單位對安全問題比較重視，但也有不依據(jù)作業(yè)流程、安全施工條例實施操作的現(xiàn)象，自身安全防范意識薄弱，這些行為是安全事故的誘因。還有測量人員掌握現(xiàn)代化設(shè)備的技能欠缺，像儀器的使用、技術(shù)操作等，這都存在一定的安全隱患。而原材料質(zhì)量問題和施工設(shè)備的管理問題也是測繪工作中常見的問題。測繪行業(yè)的快速發(fā)展，促使用于測量的儀器變得更多元，在市場中呈現(xiàn)多樣化。但在另一方面，市場管理中相應(yīng)的監(jiān)管機制并未形成，使有質(zhì)量問題的設(shè)備、儀器流入市場，一旦采購人員工作疏忽，這些設(shè)備和儀器進入作業(yè)環(huán)節(jié)后，將會直接影響測繪結(jié)果的精確性，嚴重者對整個測繪工程作業(yè)會造成不可估量的影響。成本控制是不動產(chǎn)測繪管理工作的關(guān)鍵。然而，在實際管理工作中，工程預(yù)算和編制對施工企業(yè)至關(guān)重要，而一些企業(yè)的管理層對其的重要性認識不足，前期預(yù)算環(huán)節(jié)對工程整體的成本以及未來成果并沒有一個完整的規(guī)劃，預(yù)算工作不完善，管理松散表現(xiàn)在缺乏明確的分工，這些現(xiàn)象影響施工的效率，而預(yù)算出現(xiàn)問題則帶給企業(yè)的損失是很嚴重的。

3測繪工程技術(shù)的實踐應(yīng)用

當前我國測繪手段在航天領(lǐng)域應(yīng)用遙感技術(shù)、攝影測量對地籍、界址、建筑物進行空中拍攝，可以獲取三維立體式的影像，有效滿足相關(guān)測量工作需求[4]。采取人工測量與遙感測量融合的模式，獲取得到的各類不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)更加全面、更加準確。攝影測量與遙感技術(shù)的實踐應(yīng)用，既能夠融合不同的專題內(nèi)容且又有針對性地進行不動產(chǎn)圖的制訂，從而使不動產(chǎn)測量工作能夠更加有效完成，也為相關(guān)行業(yè)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。同時，靈敏度與分辨率較高的攝影裝置能夠清晰的再現(xiàn)地籍、房產(chǎn)的原貌，所以借助衛(wèi)星遙感技術(shù)實時監(jiān)控某一領(lǐng)域的動態(tài)變化狀況，可以為相關(guān)研究分析不動產(chǎn)變化規(guī)律提供參考資料，將我國國土變化特征和趨勢也能清晰呈現(xiàn)出來。借助數(shù)字化掃描技術(shù)將關(guān)鍵的數(shù)據(jù)信息地籍圖紙、地形等及時導(dǎo)入不動產(chǎn)測量工作中，再借助計算機軟件整合分析數(shù)據(jù)信息，最終生成不動產(chǎn)信息報告。借助數(shù)字化掃描技術(shù)手段，對周邊街道的布局情況、圖紙中路線分布狀況實現(xiàn)詳細了解，門牌號等信息出現(xiàn)變更狀況可以及時得到更新。將RTK技術(shù)用于不動產(chǎn)測繪工作中，整個測量工作的效率與測量結(jié)果的準確性大大提高，此項技術(shù)受外界因素的干擾較小，對人為誤差有效控制，因其具備自動控制系統(tǒng)，作業(yè)精度可以得到大幅提升。

4提高測繪工程技術(shù)應(yīng)用效果的思考

應(yīng)加快出臺與不動產(chǎn)測繪行業(yè)相適應(yīng)的立法條文，健全現(xiàn)有的不動產(chǎn)測繪工作的相關(guān)法規(guī)制度。進行不動產(chǎn)測量標準和規(guī)范的編制，規(guī)范和標準都要統(tǒng)一，避免各區(qū)域依據(jù)自身狀況實施差異化測量標準進行不動產(chǎn)測繪工作則會影響整個測繪信息和數(shù)據(jù)的整合、傳遞，只有制定科學(xué)統(tǒng)一的不動產(chǎn)測繪標準，完善法律法規(guī)保障體系，才能夠為測繪工作提供保障。在測繪范圍內(nèi)全面熟悉和了解掌握不動產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，做好數(shù)據(jù)信息的分析處理，在立足于這些數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，搭建數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并進一步完善測繪技術(shù)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。落實好數(shù)據(jù)獲取工作包括直接利用己有原始資料，采集數(shù)據(jù)過程中需要著重關(guān)注數(shù)據(jù)內(nèi)容與格式；收集野外測量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的獲取工作應(yīng)立足于這兩個方面。完善數(shù)據(jù)整合與入庫工作。在實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集目標后，遵循數(shù)據(jù)庫的基本要求，及時開展數(shù)據(jù)整合處理工作，對數(shù)據(jù)信息采用科學(xué)的方法進行匯總統(tǒng)計，為了使不動產(chǎn)行業(yè)測量數(shù)據(jù)實現(xiàn)資源共享，構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫平臺，從而使不動產(chǎn)管理體系更趨科學(xué)化、完整化。

篇3

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)投資信托 法律

不動產(chǎn)投資信托（簡稱REITs），常指一種聚集大眾資金用于不動產(chǎn)投資和管理，并由上述活動的收益分配給投資者的組織或形式。不動產(chǎn)投資信托最早起源于美國。不動產(chǎn)投資信托與成立投資公司后再投資不動產(chǎn)相比較，不動產(chǎn)投資信托有其獨特的便利和優(yōu)勢。如果成立公司的話，投資人成為股東，分享公司買賣、經(jīng)營不動產(chǎn)的利潤，是一種傳統(tǒng)的投資方式。缺點是除了公司獲利要繳稅外，股東分配的股利也要繳稅，這就形成了雙重繳稅，而不動產(chǎn)投資信托一般無須雙重繳稅。此外，不動產(chǎn)投資信托的份額經(jīng)?？梢匀缱C券一般在市場上進行流動，具有流動性好，投資起點低等特征，為投資者所喜愛。除了個人投資者外，機構(gòu)投資人(如養(yǎng)老基金等)也在其投資組合中包括了不動產(chǎn)投資信托。目前美國約有180多只在證券交易所公開交易的不動產(chǎn)投資信托，總規(guī)模達到3750億美金。

不動產(chǎn)投資信托的類型和結(jié)構(gòu)

根據(jù)其對不動產(chǎn)不同的投資和收益取得模式，不動產(chǎn)投資信托又可分為資本型不動產(chǎn)投資信托和抵押型不動產(chǎn)投資信托。資本型不動產(chǎn)投資信托主要從事購買和管理不動產(chǎn)的活動，并從中獲取資本收益。而抵押型不動產(chǎn)投資信托則主要將募集到的資金直接貸放給不動產(chǎn)商（以不動產(chǎn)為抵押物），有時也向銀行借款后再以更高的利率貸給不動產(chǎn)企業(yè)，其收益主要來自于利息、利息差等債權(quán)性收益。此外，還有集合資本型不動產(chǎn)投資信托和抵押型不動產(chǎn)投資信托功能于一體的混合型不動產(chǎn)信托。

這些類型的不動產(chǎn)投資信托通常采取三種結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)式、傘型合伙式以及下式不動產(chǎn)投資信托。傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資信托以信托名義直接擁有自己的資產(chǎn)。傘型合伙式和下式不動產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)則相對復(fù)雜。

在傘型合伙不動產(chǎn)投資信托中，不動產(chǎn)經(jīng)營合伙企業(yè)中的合伙人和不動產(chǎn)投資信托組成新的合伙關(guān)系，稱為“營運合伙組織”。為了在新成立的營運合伙組織中取得股份（營運合伙單位），不動產(chǎn)經(jīng)營合伙人在其中投入不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)投資信托則投入資金，如果不動產(chǎn)信托具有可分割的份額，則營運合伙單位可以與不動產(chǎn)投資信托的份額進行互換。從形式上，營運合伙組織直接擁有所有的不動產(chǎn)及投入的現(xiàn)金。不動產(chǎn)投資信托的首席合伙人通常擁有大多數(shù)營運合伙組織的股份。過了一段時間后(通常是一年)，營運合伙中的不動產(chǎn)合伙人可以用自己的營運合伙單位兌現(xiàn)現(xiàn)金或不動產(chǎn)投資信托的份額，和不動產(chǎn)投資信托的其他投資者享有相同的流動資產(chǎn)。這種現(xiàn)金或基金份額的轉(zhuǎn)換可能會導(dǎo)致不動產(chǎn)合伙人須支付在營運合伙成立時延期支付的稅金。不動產(chǎn)合伙人可以選擇將營運合伙單位轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或基金份額的時間以遞延付稅的時間?？梢姡瑐阈秃匣锊粍赢a(chǎn)投資信托的出現(xiàn)是出于為不動產(chǎn)商套現(xiàn)提供一種遞延付稅和流動性選擇，這無疑對房地產(chǎn)開發(fā)公司具有極大的吸引力。

不動產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)與傘型合伙不動產(chǎn)投資信托類似，但由不動產(chǎn)投資信托擁有并管理不動產(chǎn)。不動產(chǎn)投資信托的董事由股東（基金份額持有人）選出，并對股東負責(zé)，董事可以任命基金的管理人員。不動產(chǎn)投資信托的董事通常是不動產(chǎn)公司及專業(yè)團體中的資深人員。不動產(chǎn)投資信托的管理人員要對董事會、股東和債權(quán)人負責(zé)。很多下式不動產(chǎn)投資信托是從私人企業(yè)轉(zhuǎn)為上市基金的。在這種情況下，原先私人企業(yè)的主要股東會成為上市后的不動產(chǎn)投資信托的資深管理人員或董事，并將自己的所有人地位轉(zhuǎn)成新上市基金的股份。

不動產(chǎn)投資信托的立法模式

從法律規(guī)范的角度,不動產(chǎn)信托主要可以分為美國式的稅法驅(qū)動為主，其他法規(guī)為輔以及其他國家的單項立法為主兩種模式。

美國不動產(chǎn)投資信托的設(shè)立主要由有關(guān)的稅法所決定，其最主要的法律條件來自于針對不動產(chǎn)投資信托的稅法。在美國，只要符合稅法規(guī)定的一定條件，不動產(chǎn)投資信托就不需要繳納企業(yè)所得稅。此外，不動產(chǎn)投資信托還可以通過提高不動產(chǎn)投資信托的負債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來實現(xiàn)不動產(chǎn)投資信托的“賬面損失”，這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)移其它收入。由于不需要或者規(guī)避繳納企業(yè)所得稅，美國不動產(chǎn)信托的發(fā)展很快。有關(guān)不動產(chǎn)信托的一些重要規(guī)定也主要體現(xiàn)在美國的《國內(nèi)收入法》中。比如該法規(guī)定為滿足特定的免稅或減稅要求，不動產(chǎn)投資信托必須是和法人一樣可征稅的實體，由董事會或受托管理人管理，擁有可完全轉(zhuǎn)讓的股份，至少有100名股東，在前一個稅收年度的下半年，由五人以下人數(shù)擁有的股份不超過50%，總資產(chǎn)至少有75%投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)，毛收入額至少有75%衍生自不動產(chǎn)租金或不動產(chǎn)貸款的利息,由應(yīng)納稅不動產(chǎn)投資信托的子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過20%,每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的方式支付等。其他輔法律則主要包括《聯(lián)邦解決計劃》,《不動產(chǎn)投資信托改進法2003》，《證券交易法》等。

亞洲各國和地區(qū)如日本、新加坡、韓國和我國香港近年來推出的不動產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在很大程度上吸收了不動產(chǎn)投資信托在美國的發(fā)展經(jīng)驗。如新加坡貨幣管理機構(gòu)在1999年頒布了《財產(chǎn)基金要則》，并在2001年的《證券和期貨法則》對上市不動產(chǎn)投資信托作出相關(guān)規(guī)定。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)。2001年有2家不動產(chǎn)投資信托在東京證券交易所首次上市。韓國在2001年7月頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》，為不動產(chǎn)投資信托發(fā)展提供相關(guān)的法律制度。隨后，韓國證券交易所修改了上市規(guī)則，制定了不動產(chǎn)投資信托上市的相關(guān)條例。2003年7月香港特區(qū)證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對不動產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面做出明確的規(guī)定。

由于美國金融發(fā)展一直處于世界領(lǐng)先地位，其金融法律法規(guī)體系也以復(fù)雜、細致以及相互關(guān)聯(lián)性強而著稱。而其他國家雖想借鑒美國經(jīng)驗，但畢竟各國之間的法律體系不完全一致，很難完全“照搬照抄”他國的法律制度，因此將美國不動產(chǎn)信托基金的法律法規(guī)集中起來而形成一個單獨的不動產(chǎn)投資信托的規(guī)則是很多國家不約而同的自然選擇，而且這也是相對立法成本較低的一種選擇。這些國家或者采用專項立法形式，或者通過修改現(xiàn)有的投資、信托、基金等有關(guān)法律，對不動產(chǎn)投資信托的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、投資資產(chǎn)、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。但很多時候，單項立法會造成考慮不周，時間延緩等問題，并且作為不動產(chǎn)信托發(fā)展最重要驅(qū)動力量的稅務(wù)規(guī)定可能無法得到完全地體現(xiàn)。

發(fā)展我國不動產(chǎn)投資信托的法律問題

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。伴隨中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)投資需求不斷上升，房地產(chǎn)市場資金需求也不斷上升。但從資金供給的情況來看，多年來我國房地產(chǎn)市場資金供給渠道十分單一。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款、自籌資金和銷售回款，而自籌資金只占項目的極少部分。由于銷售回款在時間和運作上成本過高，市場絕大部分項目開發(fā)和運轉(zhuǎn)資金，乃至房地產(chǎn)消費貸款資金均來自銀行，資金集中于銀行體系在客觀上造成了我國金融系統(tǒng)存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險。有資料顯示：目前我國房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)中超過80％的資金來自銀行的貸款，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生問題，銀行業(yè)是最大的受害者。為此，央行2002年底開始關(guān)注銀行房地產(chǎn)信貸資金。2003年6月了121號文，嚴格控制銀行對房地產(chǎn)信貸資金的發(fā)放規(guī)模，對房地產(chǎn)市場的資金供給形成了較大的限制。目前市場資金供給的另一方是信托投資公司，但其對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給量占市場總供給的比例不到千分之一，規(guī)模微小。

與國外不動產(chǎn)投資信托的規(guī)模相比較，我國信托投資公司的房地產(chǎn)信托功能有限。其目前主要弊端在于：產(chǎn)品單一，絕大部分信托計劃針對單一項目開發(fā)；運營模式單一，多數(shù)以貸款形式運營；資金和產(chǎn)品流動性比較弱，僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓；運營規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在2億以下；利率定價單一，多數(shù)參照銀行貸款定價；銷售周期短，多數(shù)信托計劃銷售周期不超過1周。

如果需要降低我國銀行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，以及豐富廣大投資者的投資品種，發(fā)展我國的不動產(chǎn)投資信托將是一個很好的方法。但對于不動產(chǎn)投資信托的發(fā)展，首先需要明確幾個法律問題。

（一）不動產(chǎn)投資信托的法律主體地位

不動產(chǎn)投資信托在我國應(yīng)該按照現(xiàn)在我國《信托投資公司資金信托管理辦法》的要求，將其定義為一種集合性的信托理財計劃，還是將其定位為一種類似于證券投資基金的基金？這是發(fā)展不動產(chǎn)投資信托首先要解決的基本法律問題。

如果將不動產(chǎn)投資信托當作一個信托計劃由信托投資公司來管理，則由于我國目前的《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，而房地產(chǎn)開發(fā)所需資金一般數(shù)額較大，投資周期長，經(jīng)常需要上億的資金。如果不動產(chǎn)投資信托的組成也受到不得超過200份信托合同的限制，那么對單個投資人的資金要求就會很大，這不利于融資規(guī)模的擴大。除非對于不動產(chǎn)投資信托，監(jiān)管層網(wǎng)開一面，允許其可以不受200份信托合同的限制。我國銀監(jiān)會于2004年10月18日向社會了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該《征求意見稿》首次明確了對經(jīng)過銀監(jiān)會批準的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可以不受200份信托合同的限制。但至今該《辦法》尚未正式出臺，顯然，監(jiān)管層對發(fā)展不受信托合同份數(shù)限制的不動產(chǎn)投資信托還是存有一定的顧慮。

另外，中國信托計劃期限普遍都較短，不像日本、美國等國家信托計劃呈現(xiàn)出中長期融資特征。信托在我國整個金融體系中發(fā)揮的作用還十分微弱。盡管中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規(guī)定信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年。但就現(xiàn)有的信托計劃而言，盡管都符合這一要求，但大都局限在1至3年間，而未出現(xiàn)期限長至5年甚至10年以上的中長期信托計劃。

當然如果將不動產(chǎn)投資信托當作一個類似于證券投資基金的產(chǎn)業(yè)基金來管理，比如出臺相應(yīng)的不動產(chǎn)投資信托法規(guī)，則其可以不受到200份信托合同的限制，而且證券投資基金對單個投資者的資金要求很低（證券投資基金的最低認購標準一般僅為人民幣1000元）。從國外的REIT的發(fā)展情況來看，它可以在交易所上市，可以自由買賣或轉(zhuǎn)換，具有很強的流動性，更類似于我國的證券投資基金。

在美國，不動產(chǎn)投資信托可以選擇公司、商業(yè)信托或者其他組織作為其運行的法律主體，這種寬松的運行模式顯然與美國實行金融混業(yè)經(jīng)營是分不開的。盡管我國目前金融控股集團已經(jīng)出現(xiàn)、銀行設(shè)立基金公司，匯金公司、建銀投資注資證券公司等表明我國已經(jīng)出現(xiàn)了金融混業(yè)經(jīng)營的萌芽，但從法律層面上看，金融行業(yè)依然應(yīng)該是進行分業(yè)經(jīng)營的。所以，我國不動產(chǎn)投資信托必須選擇一種確定的組織形式作為其經(jīng)營的法律主體，而不可能出現(xiàn)類似美國的自由選擇模式。從美國不動產(chǎn)投資信托的產(chǎn)品特性來看，其與上市的股票、基金等相似，遵循證監(jiān)會（SEC）的監(jiān)管，因此如果我國要引進不動產(chǎn)投資信托的話，將其定位為一種基金公司也許更適合我國目前的法律現(xiàn)實。

（二）不動產(chǎn)投資信托的管理模式

美國不動產(chǎn)投資信托的管理有兩種模式：內(nèi)部顧問模式和外部顧問模式。所謂內(nèi)部顧問指不動產(chǎn)投資信托的管理人也是投資人的一種模式。在這種模式下，由于投資人（當然是指在不動產(chǎn)投資信托中占有較大比例的投資人）的利益與管理人的利益趨于一致，因此成本比較低。外部顧問模式則相反，不動產(chǎn)投資信托的投資人和管理人不為同一人，不動產(chǎn)投資信托只能作為所持有不動產(chǎn)的所有人而不可以管理或者運作所擁有的不動產(chǎn)，基金的管理人為獨立的第三方。外部顧問模式類似于我國信托法、基金法所規(guī)定的信托模式。在我國的信托投資公司、基金管理公司模式中，委托人（即投資者）一般不可以為受托人，而受托人一般也不可以將自己的財產(chǎn)與受托財產(chǎn)相互混同或者進行交易。除了接受受托報酬外，受托人應(yīng)該不可以利用信托財產(chǎn)為自己謀利益。

美國的不動產(chǎn)投資信托在20世紀90年代以前，一般普遍采用外部顧問的管理模式。但這種情況在《1986年美國稅收改革法案》出臺后發(fā)生了改變。根據(jù)該稅收改革法案，不動產(chǎn)投資信托的持有人可以自己管理和運營不動產(chǎn)投資信托所有的資產(chǎn)。于是受托人和委托人同為一人的內(nèi)部顧問模式在美國發(fā)展起來，到1996年時其規(guī)模已經(jīng)大大超過采用外部顧問模式的不動產(chǎn)投資信托，成為美國不動產(chǎn)投資信托行業(yè)的主要管理模式。

但我國的信托投資公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《證券投資基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顧問”的管理模式，即信托財產(chǎn)的管理人和信托財產(chǎn)的所有人不為同一人。為了避免道德風(fēng)險，我國立法層、監(jiān)管層都不鼓勵受托人將自己的財產(chǎn)與受托管理的財產(chǎn)混同或進行交易。而且即便在目前相當嚴格的委托人和受托人互相分離的法律規(guī)范下，我國還是出現(xiàn)了受托人利用信托財產(chǎn)進行利益輸送的違規(guī)事件。在信托公司行業(yè)比較典型的有金新信托的乳品信托計劃關(guān)聯(lián)交易事件；在基金行業(yè)，也有“基金黑幕”等聳人聽聞的事件發(fā)生。因此我國發(fā)展不動產(chǎn)投資信托，其管理模式是否可以參照美國采用內(nèi)部顧問模式，還有待進一步的研究。筆者認為，在目前我國金融法律制度還不夠健全的情況下，再考慮到我國金融市場發(fā)展的不完備性，繼續(xù)實行委托人與受托人相分離的外部顧問模式也許是更穩(wěn)健的選擇。

另外，鑒于我國目前已經(jīng)普遍在上市公司、基金管理公司中引入了獨立董事制度，作為一種對受托人管理行為的監(jiān)督機制。這是由于投資者在投資基金或者上市公司之后，受托人負責(zé)全權(quán)管理這些財產(chǎn)，而投資人或者出于“搭便車”的考慮而疏于監(jiān)督，或者由于專業(yè)所限，難以對管理人進行有效監(jiān)督，而獨立董事相對而言可以比較中立地對管理人的行為做出判斷，在一定程度上有助于維護廣大投資者的利益。目前我國的信托公司尚未建立起獨立董事制度，而基金管理公司都已建立起了該制度，并且信托公司歷經(jīng)整頓，其受托資金規(guī)模、管理和內(nèi)部控制能力、信息披露、國際化程度、人才貯備、社會信用等各方面都不及基金管理公司發(fā)展的規(guī)范。因此，不動產(chǎn)投資信托管理人的重任應(yīng)由相應(yīng)的基金管理公司承擔為妥。

（三）不動產(chǎn)投資信托的募集方式

如果將不動產(chǎn)投資信托被認為是一種信托計劃，按照我國現(xiàn)行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不動產(chǎn)投資信托采用的是基金形式，那么其募集方式也許就可以采用公募形式。募集方式的不同將決定不動產(chǎn)投資信托信息披露方式的不同。對于私募產(chǎn)品，監(jiān)管層一般不強制要求其進行嚴格的信息披露，但對于公募產(chǎn)品，則世界各國一般都規(guī)定有嚴格的信息披露制度以及嚴厲的懲罰措施。按照美國法律，公募要嚴格執(zhí)行證券交易法律規(guī)定的義務(wù)；而私募，由于其披露對象多是擁有信息、資金或?qū)I(yè)等優(yōu)勢的投資機構(gòu)，因此證券法律對信息披露的規(guī)定也相對寬松。

篇4

關(guān)鍵詞：性質(zhì)；不動產(chǎn)登記；統(tǒng)一登記；基本問題：構(gòu)想

《物權(quán)法》頒布實施后，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度成為社會各界的企盼，雖然部分地方開展了試點探索，但由于國家層面的制度未建立，總體效果并不明顯。解決中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的根本，在于從法理層面理順不動產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上調(diào)整和完善不動產(chǎn)登記和行政管轄制度。本文從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記行為性質(zhì)，分析了不動產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀、弊端，探討了推進中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的幾個基本問題，特別是提出了推進中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的構(gòu)想。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記行為性質(zhì)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利人依法律和相關(guān)規(guī)定，向國家依法設(shè)置的統(tǒng)一登記部門對本人所屬的不動產(chǎn)權(quán)屬變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的性質(zhì)，目前國內(nèi)大致有三種觀點[1]： 一是公法行為說，該說認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記屬于一種公法上的行政行為，體現(xiàn)國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益； 二是證明行為說，該說認為房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責(zé)范圍是審查買賣雙方是否具備辦證（ 交付） 條件，至于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準； 三是私法行為說，該說認為統(tǒng)一登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認為，登記本質(zhì)上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。登記機關(guān)的職能，主要在于對不動產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護交易安全。因此，統(tǒng)一登記行為是當事人和登記機關(guān)雙方的意思表示的一致性表達，而不是行政機關(guān)單方面的意思表示[2]。

二、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀評述

由于歷史原因，我國的不動產(chǎn)登記制度是建立在計劃經(jīng)濟時代條塊分割的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)各職能部門分別的行政管理目的而設(shè)，登記規(guī)范制定主體多頭，而且層級較低，效力較差。這種立法模式導(dǎo)致登記規(guī)范的內(nèi)容不僅散亂，而且互相矛盾。主要表現(xiàn)為登記主體混亂多頭，[3]登記事項不統(tǒng)一，登記程序不規(guī)范不透明，登記內(nèi)容使用查閱困難，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會對不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的客觀要求。第一，不動產(chǎn)登記范圍混亂，名稱亦不規(guī)范。第二，不動產(chǎn)登記的規(guī)則體系混亂，各自為政現(xiàn)象突出。首先同一不動產(chǎn)登記對象的規(guī)則體系混亂。其次不同種類的不動產(chǎn)登記自成體系，混亂和交錯現(xiàn)象非常明顯。第三，不動產(chǎn)登記機構(gòu)分散，形成多頭登記。

三、中國推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的幾個基本問題

1.必須首先從法理上合理界定不動產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系，明確土地的基礎(chǔ)地位。

從法理上合理界定不動產(chǎn)物權(quán)的關(guān)系，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記必須要解決的深層次問題。實施中國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，必須貫徹不動產(chǎn)登記以土地為基礎(chǔ)的原則，這樣才能理順不動產(chǎn)之間的關(guān)系，構(gòu)建科學(xué)的、有利于權(quán)益保護和不動產(chǎn)利用管理的統(tǒng)一登記體系。

2.不動產(chǎn)登記機關(guān)可選擇行政機關(guān)

作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施實體，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)統(tǒng)一登記的必然要求。目前，對于中國將來不動產(chǎn)登記機關(guān)的選擇，主要有三種觀點：一是由人民法院作為登記機關(guān)；二是由公證部門或事業(yè)單位作為登記機關(guān)；三是由行政機關(guān)作為登記機關(guān)[4]。我們認為結(jié)合中國現(xiàn)實狀況，以行政機關(guān)作為不動產(chǎn)登記機關(guān)較為合適。中國的行政機關(guān)長期以來一直擔任不動產(chǎn)登記職責(zé)，積累了相當?shù)慕?jīng)驗和基礎(chǔ)。

3.過渡期可通過優(yōu)化登記機關(guān)職權(quán)來推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

在當前不動產(chǎn)分散登記的現(xiàn)實弊端中，不動產(chǎn)登記矛盾和沖突問題以及由此帶來的社會問題是主要的且最為迫切需要解決的問題。因此，是否可以在近期尚未完全實行統(tǒng)一登記的過渡期內(nèi)，先通過相關(guān)制度的完善和機制的構(gòu)建，優(yōu)化登記機構(gòu)職權(quán)，實現(xiàn)有限目標；然后再著眼長遠，實現(xiàn)統(tǒng)一登記立法和機構(gòu)設(shè)置。

四、構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度應(yīng)解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構(gòu)，三是登記程序和登記辦法。

首先，應(yīng)當建立以土地登記為中心的登記制度，規(guī)范登記名稱。

隨著物權(quán)制度的發(fā)展，土地之上與土地之下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權(quán)也應(yīng)獲得法律確認，尤其是土地之上房屋的多樣性、單元性以及分層多單元的可讓與特征使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的狀態(tài)。但各種權(quán)利實際上都是在土地之上形成的，并圍繞著土地使用權(quán)而展開，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。

其次，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，減少不動產(chǎn)流通障礙。

目前關(guān)于統(tǒng)一登記機構(gòu)的設(shè)置改革，有代表性的有三種模式： 機構(gòu)合并模式；機構(gòu)單設(shè)模式；[5]集中辦理模式。[6]我們認為，目前我國統(tǒng)一登記機構(gòu)建立在第三種模式的基礎(chǔ)上，在各地開辦的政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)，設(shè)置不動產(chǎn)登記中心，專門負責(zé)不動產(chǎn)的登記。這是因為目前各不動產(chǎn)登記機關(guān)已經(jīng)儲備了豐富登記的經(jīng)驗，其中從業(yè)人員已經(jīng)有了相應(yīng)的職業(yè)素質(zhì)，在此基礎(chǔ)上進行集中辦公改造所花費的成本最低。在政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)置不動產(chǎn)登記中心，更能符合物權(quán)變動登記公示公信原則的基本內(nèi)涵和要求，同時避免了現(xiàn)行登記機關(guān)相互推諉相互爭持的情況。

第三，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記程序和登記辦法

實現(xiàn)統(tǒng)一登記程序的法治化，在程序形成、程序設(shè)置、程序主體等方面予以法律的規(guī)范。為了避免立法上的重復(fù)，我們認為應(yīng)當對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一般步驟作出規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)行法的總結(jié)，[7]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一般程序可歸總為以下六個步驟： （1） 提出申請； （2） 受理申請（ 收件） 并記征規(guī)費； （3） 審查； （4） 公告；（5） 核準登記，登簿并頒發(fā)權(quán)屬證書；（6） 立卷歸檔。其中的公告僅適用于特定的登記類型。完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，一是應(yīng)當就不動產(chǎn)登記的范圍、種類和權(quán)證名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，不允許地方和部門創(chuàng)設(shè)新的不動產(chǎn)登記種類和權(quán)證名稱，真正保證“物權(quán)法定”； 二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上不能授權(quán)省級政府自行決定統(tǒng)一登記模式并制訂不動產(chǎn)登記辦法[8]。因為不同的統(tǒng)一登記模式，會有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系，會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。為此，在國家出臺不動產(chǎn)登記法規(guī)之前，以部門規(guī)章的形式調(diào)整規(guī)范不動產(chǎn)登記，具有迫切的現(xiàn)實意義。（作者單位：新疆師范大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻：

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篇5

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記 行政確認

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念和源流

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度（或稱不動產(chǎn)預(yù)備登記制度，以下簡稱預(yù)告登記制度）是一項重要的法律制度，最初起源于普魯士法，后幾經(jīng)周折定型于德國民法之中。在不動產(chǎn)物權(quán)變動采用強制登記的策略下，債權(quán)人在登記完成之前要承擔目的落空的風(fēng)險，為了減弱這種風(fēng)險，使得債權(quán)請求權(quán)實現(xiàn)的機會不因債務(wù)人行為而落空，也為了確定本登記能順利啟動和展開，預(yù)告登記制度應(yīng)運而生?？梢哉f，預(yù)告登記是與本登記相對應(yīng)的一種登記制度，也被稱作預(yù)登記或預(yù)先登記，日本稱為假登記。它是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為了保護其取得未來物權(quán)之請求權(quán)而將此權(quán)力進行的一種登記，登記的客體是請求權(quán)。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更，而只是是登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。而從公法角度看，預(yù)告登記實質(zhì)上是在不能立即進行物權(quán)本登記的情形下，不動產(chǎn)權(quán)利人為了確保取得將來物權(quán)向公權(quán)力機關(guān)申請進行預(yù)先登記，由公權(quán)力機關(guān)提供公信力保證的一種制度。

《物權(quán)法》的頒布，標志著我國不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度的建立，該法第二十條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。？預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！彪m然尚有不足，但是畢竟旗幟鮮明的宣布我國設(shè)立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。在該法頒布之前，我國在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中雖然規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度， 但這與科學(xué)的預(yù)告登記制度還有天壤之別，根本不具有預(yù)告登記的功能。

二、預(yù)告登記制度的性質(zhì)之爭

法律行為根據(jù)性質(zhì)，可以分為公法行為和私法行為。公法行為是指具有公法效力、能夠產(chǎn)生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為。私法行為，是指具有私法性質(zhì)和效力，產(chǎn)生私法效果的行為，如民事法律行為、商法行為等。自預(yù)告登記制度誕生以來，關(guān)于預(yù)告登記制度性質(zhì)的爭論就沒有停息過，這個爭論是涵蓋于對物權(quán)登記性質(zhì)的爭論，所以我們可以通過探討物權(quán)登記制度的性質(zhì)來得出結(jié)論。

大多數(shù)民法學(xué)者都認為物權(quán)登記屬于私法行為，他們認為物權(quán)登記乃是基于當事人雙方的意思表示，不包括行政機關(guān)的意思表示，而僅僅是對民事合意的一種確認。具體理由有三點：首先，從不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的產(chǎn)生起源上看，它的作用主要是為維護個人私權(quán)；其次，登記充分顯示了參與者的利益和意志；再次，從登記效力上看，登記行為也是產(chǎn)生私法效果的行為。從登記的性質(zhì)來看，樹立登記是私法屬性的理念，摒棄批準式的行政行為觀念，有利于確立為法律服務(wù)、為當事人服務(wù)、為社會服務(wù)的觀念。因此，登記行為在性質(zhì)上應(yīng)屬于私法上的行為，特殊之處就在于它是有國家專職部門參與的私法行為，雖然也反映了國家公權(quán)力對不動產(chǎn)交易的干預(yù)，但究其本質(zhì)而言，仍應(yīng)當是私法行為。

主張物權(quán)登記屬于公法行為者則認為，物權(quán)登記雖然有保護私人物權(quán)的目的，但是也體現(xiàn)了公權(quán)意志，是公權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。首先，從設(shè)立物權(quán)登記制度的起源看，該制度是由國家法律確定的，體現(xiàn)的是國家意志，即國家為了確認物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)、維護交易安全和維護經(jīng)濟秩序而設(shè)立。其次，從物權(quán)登記的主體來看，接受登記并起主導(dǎo)作用的是國家機關(guān)（行政機關(guān)或司法機關(guān)），擁有審查和管理的權(quán)力和職責(zé)，雖然登記程序一般由權(quán)利人申請啟動，但是申請的意思表示并不能產(chǎn)生登記的法律效果，不能決定行為的性質(zhì)。再次，從物權(quán)登記產(chǎn)生效果來看，物權(quán)一經(jīng)登記就具有公信力，而這種公信力實際上是行使公權(quán)所達到的效果。另外，從救濟途徑來看，一旦發(fā)生錯誤登記，公權(quán)力機關(guān)有賠償責(zé)任。如依德國《基本法》第31條并《民法典》第839條，“在土地登記法官、司法官以及其他土地登記官員違反其職責(zé)時，由國家（州）承擔責(zé)任”，“因土地登記官員之過錯，引起登記工作錯誤，并導(dǎo)致一方當事人受損害者，則通過國家責(zé)任而對此提供金錢給付方式的補償。若登記官員違反職責(zé)的行為，具有故意或重大過失，國家隊登記官員享有追訴權(quán)?！?/p>

當然，也有主張采取折中態(tài)度的學(xué)者，認為物權(quán)登記既具有私法性質(zhì)也具有公法性質(zhì)，是一個交叉地帶。三種觀點各有道理，側(cè)重點有所不同，民法學(xué)者看重的是該制度產(chǎn)生的實際私法效果，然而物權(quán)登記畢竟是公權(quán)力對私權(quán)利的干預(yù)，體現(xiàn)了更多的公權(quán)力意志。因而，在筆者看來，預(yù)告登記本身更應(yīng)該是一種公法行為。

三、預(yù)告登記是行政行為

上文中，筆者論證了預(yù)告登記的公法性質(zhì)，顯然只明確這一點還不夠，公法行為的范圍太廣，還需要進一步細化。在贊同預(yù)告登記是公法行為的陣營中，又有不同觀點，有的學(xué)者認為預(yù)告登記乃是司法行為，有的認為預(yù)告登記是行政行為。

不可否認，在德國、瑞典、韓國等國家，預(yù)告登記是由司法機關(guān)負責(zé)的。持有第一種觀點的以國外學(xué)者為多，他們認為登記行為的效果是基于法律的明文規(guī)定而不是公權(quán)力機關(guān)的意志；其次，登記行為不包含公權(quán)力機關(guān)的意志，只代表登記機關(guān)對客觀事實的認知與判斷；最后，登記的主要功能在于對登記事項或權(quán)利的公示，還不具有授予權(quán)利的作用。

然而，即使由司法機關(guān)充當?shù)怯洐C關(guān)，也不能改變預(yù)告登記的公共管理性質(zhì)，只不過是司法機關(guān)行使了部分行政職能而已。更何況，中國的物權(quán)法雖然語焉不詳只規(guī)定向“登記機構(gòu)”申請預(yù)告登記，但具體就是縣級以上的土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門，是行政機關(guān)。

行政行為一詞最早出現(xiàn)于法國，但是作為一個精密、特定的理論概念，最早卻是由德國學(xué)者奧托?邁耶（Otto Mayer）運用概念法學(xué)的方法提煉、概括出來的。此后，它超越了國界和法系，并經(jīng)過許多法學(xué)家的不斷錘煉而成為各國行政法學(xué)的一個核心范疇和概念性工具。然而，對什么是行政行為，在理論上卻依然眾說紛紜，有行為主體說、行政權(quán)說、公法行為說等多種學(xué)說。姜明安教授認為，行政行為是指行政主體運用行政權(quán)，實現(xiàn)行政目的的一切活動。這個定義概括出行政行為至少三個特征，一是行為主體是行政主體；二是行政主體運用了行政權(quán)；三是實現(xiàn)了一定的行政目的。預(yù)告登記行為雖然由相對人申請啟動，但是主導(dǎo)該行為的主體仍然是登記機關(guān)，是否予以登記顯然由登記機關(guān)說了算，上文已經(jīng)論證了登記機關(guān)是行政機關(guān)，所以預(yù)告登記的主體可以確定為行政主體。在預(yù)告登記的行為過程中行政機關(guān)是否運用了行政權(quán)是問題的核心，根據(jù)我國物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，登記機關(guān)在登記活動中要對登記申請材料進行審查并作出是否予以登記的決定，如發(fā)生錯誤登記導(dǎo)致權(quán)利人損失還要承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任，從這些規(guī)定來看，顯然登記機關(guān)是在行使行政權(quán)，有權(quán)力有責(zé)任，這應(yīng)該沒有疑問。再者，登記機關(guān)通過預(yù)告登記制度達到一定的行政目的，一方面登記機關(guān)代表國家確認權(quán)利人的權(quán)利，另一方面通過登記行為達到了維護不動產(chǎn)交易的秩序，為國家收取相關(guān)稅費、限制用地、加強不動產(chǎn)資源的規(guī)劃性等公共管理活動提供信息保障等目的。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)預(yù)告登記完全符合行政登記行為的概念和特征，應(yīng)當屬于行政行為無疑。

當今中國行政法學(xué)理論根據(jù)一些行政行為所共同具有的法律特征，把行政行為分成若干類行政行為，特別是對具體行政行為的分類，比較常見的和認可度較高的有行政許可、行政確認、行政征收、行政征用、行政給付、行政獎勵、行政監(jiān)督、行政處罰、行政強制、行政裁決、行政復(fù)議等。其中行政許可、行政處罰和行政強制等已經(jīng)得到法律的肯定，有的雖然沒有明確的法律依據(jù)，但是在學(xué)理上得到了較為廣泛的認可。有學(xué)者稱這種對行政行為的分類為行政行為的“模式化”。行政登記雖然也經(jīng)常被提及，但是它并不是公認的一類行政行為，而是復(fù)雜的跨類行為，除去一部分行政事實行為之外（主要包括一些記載性登記），主要包括行政許可性登記（如設(shè)立企業(yè)法人的工商登記）和行政確認性登記。那么作為物權(quán)登記一部分的預(yù)告登記應(yīng)該納入行政許可還是行政確認呢？

我國行政許可法第二條規(guī)定明確行政許可至少應(yīng)當具有以下幾個特征：首先，行政許可是依申請的行政行為；其次，行政許可是對一般禁止的解除；再者，行政許可是授益性行政行為。顯然，預(yù)告登記不是對一般禁止的解除，也沒有授予相對人權(quán)利或利益，只是通過國家機關(guān)的公信力對相對人未來取得物權(quán)提供一種保證，并沒有改變權(quán)利人的權(quán)利狀態(tài)，因而把預(yù)告登記納入行政許可顯然不妥。

行政確認一般是指行政主體依法對相對人的法律地位、法律關(guān)系和法律事實進行甄別，作出的給予確定、認可或證明并予以宣告的具體行政行為。簡單說，行政確認就是是指行政主體證明和確定當事人申請的特定事實和既存法律關(guān)系的具體行政行為。行政確認最重要的特征就是對相對人法律地位、法律關(guān)系和法律事實的確認，預(yù)告登記非常符合這一點。預(yù)告登記就是一種國家對既存法律事實的確認和證明，阻卻在一定時期內(nèi)物權(quán)變動的效力，從而保證權(quán)利人屆期順利取得物權(quán)。舉一個最典型的例子，在物權(quán)法頒布之前，預(yù)告登記制度在我國尚未確立的時候，經(jīng)常發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)商“一房二賣”案件發(fā)生后，原有的購房人只能主張開發(fā)商違約，要求損害賠償，而無法主張后續(xù)已經(jīng)登記的物權(quán)發(fā)生。而物權(quán)法確立了預(yù)告登記制度，原購房人的權(quán)利得到了確認，就有權(quán)主張未經(jīng)自己同意的開放商處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。所以我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記實質(zhì)上就是一種對未來物權(quán)發(fā)生可能性的確認，是行政確認。

四、明確預(yù)告登記是行政確認的意義

認清預(yù)告登記制度的性質(zhì)，對于我們有效地運用和進一步完善預(yù)告登記制度具有非常重要的意義。

首先，明確預(yù)告登記的性質(zhì)可以對該制度的有效運用提供指導(dǎo)性的作用。對權(quán)利人而言，權(quán)利人能夠加深對該制度的理解，更清楚地領(lǐng)會該制度的本質(zhì)，能夠清楚地知道自己和登記機關(guān)在登記活動中所處的地位，知道應(yīng)該尋找哪些法律依據(jù)，應(yīng)該向哪個機構(gòu)提出申請，當發(fā)生登記錯誤時應(yīng)當如何尋求救濟等等。對于行政機關(guān)來說，明確預(yù)告登記是行政確認，可以指導(dǎo)行政機關(guān)明確工作重點，更加清楚地認識到該項工作對權(quán)利人權(quán)利產(chǎn)生的重大影響，明確自身擁有的權(quán)力和負有的責(zé)任。對于司法機關(guān)而言，明確該項制度的性質(zhì)對于相關(guān)案件的審理具有相當?shù)闹笇?dǎo)意義，如確定案件的性質(zhì)和采取的審理程序、確定訴訟雙方和第三人等。

其次，明確預(yù)告登記的性質(zhì)，有利于現(xiàn)有制度的認識和完善。我國《物權(quán)法》第一次以基本法律的形式確定了預(yù)告登記制度，后國土資源部和建設(shè)部相繼公布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都增加了預(yù)告登記制度的內(nèi)容，并對《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度進行了完善和細化。然而，認真研究相關(guān)條文之后，可以發(fā)現(xiàn)我國的預(yù)告登記制度還不夠完善，主要問題包括以下幾個方面：一是缺乏統(tǒng)一的立法；二是登記機關(guān)不統(tǒng)一，存在“多部門登記”、“分級登記”、“多頭執(zhí)政”的局面；三是預(yù)告登記發(fā)生條件的局限性，物權(quán)法規(guī)定的登記發(fā)生條件是當事人雙方約定。此外預(yù)告登記的效力規(guī)定不夠明確，實踐中作用并沒有得到充分發(fā)揮，還缺乏相應(yīng)的配套制度，如信息公開。在這樣的情況下，明確預(yù)告登記的法律性質(zhì)就顯得尤為重要和迫切，這是認識和完善現(xiàn)有制度的前提和基礎(chǔ)。

篇6

【關(guān)鍵詞】保障房；保險資金；發(fā)展難點；解決辦法

一、保障性住房建設(shè)基本情況

保障性住房是指為了解決中低收入家庭的居住問題，在政府實行分類保障的過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障房是我國社會保障制度的核心內(nèi)容，已成為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措。目前我國保障性住房主要包括四個部分：經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房。我國“十二五”綱要規(guī)劃指出，我國要新建各類保障性住房3600萬套，將重點加快發(fā)展公共租賃房，繼續(xù)推進經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，增加限價房供應(yīng)。2011年保障房開工量1000萬套，2012年全國保障房開工規(guī)模不低于700萬套，基本建成500萬套以上。按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴大。

二、保險資金投資保障性住房可行性分析

（一）從兩者各自的需求考慮

（1）保險資金需要拓寬投資運用渠道

保險公司的承保業(yè)務(wù)和資金運用業(yè)務(wù)是保險公司利潤的兩個主要來源。我國保險業(yè)起步較晚，承保利潤是其主要來源。但是隨著保險市場競爭的加劇和開放程度的增加導(dǎo)致費率水平的降低，以及投保人對保險保障作用期望值的提高，承保利潤不斷下降，甚至出現(xiàn)虧損，這就必然要求保險公司依靠資金運用獲得投資收益來彌補承保利潤的虧損，促進保險業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2011年保險業(yè)保費收入1.43萬億元，保險資金首次突破6萬億元，前三季度保險資金運用余額達5.3萬億元。保險資金運用渠道拓寬，不僅局限于銀行存款和債券，股票等，逐步涉及基礎(chǔ)設(shè)施的債權(quán)類計劃和股權(quán)投資計劃等。但是我國金融市場尚未完善，保險業(yè)發(fā)展時間同發(fā)達國家相比，仍處于起步階段，所以保險資金的投資結(jié)構(gòu)還不合理，保險資金投資運用結(jié)構(gòu)仍以銀行存款和債券為主，這兩者能占到總投資的70%，投資結(jié)構(gòu)有待于繼續(xù)拓寬。保險資金投資保障房，是保險公司資金運用的又一大出路，增加了保險公司的投資機會，分散資金投資風(fēng)險，提高保險資金運用收益率和財務(wù)的穩(wěn)定性。

同時保障性住房建設(shè)的低風(fēng)險和收益穩(wěn)定的特性，符合當前保險資金資產(chǎn)負債配置的需要。保險基金具有負債性質(zhì)，雖然現(xiàn)在由保險公司掌控，但是將來要以賠款或給付保險金的形式支付給投保人或被保險人，因此必須保障保險投資的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，風(fēng)險性小，同時收益也穩(wěn)定，因此保險資金投資保障房的風(fēng)險相比于其他投資渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解決資金短缺瓶頸

保障性住房的建設(shè)，采取的是中央下達計劃、各級政府負責(zé)籌集資金的運作模式。目前其資金來源主要有三方面，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約占10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2011年1000萬套保障性住房建設(shè)所需資金大約為1.3萬億元，中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會資金進行融資。保障房建設(shè)巨大的資金缺口，給地方政府帶來了極大的財政壓力，成為制約保障性住房發(fā)展的最大瓶頸。

（二）國家政策的支持

2010年新《保險法》中規(guī)定保險公司的資金運用限于銀行存款，買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券，投資不動產(chǎn)和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。其中規(guī)定可以投資不動產(chǎn)，為保險資金投資保障房確立了法律依據(jù)。

2010年9月頒布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對保險資金投資不動產(chǎn)進行了更為具體的規(guī)范。其中規(guī)定：保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，并且首次明確不動產(chǎn)的投資比例，投資不動產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%。這進一步為保險資金投資保障房掃清了障礙。2011年底我國保險業(yè)的資產(chǎn)總額能達到6萬億。因此，理論上將有最高6000億元可用于不動產(chǎn)投資，將有1800億可用于相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。規(guī)模巨大的保險資金可以有力的支持保障房的建設(shè)。

（三）現(xiàn)在已經(jīng)有的相對成功案例

2011年3月年由中國太平洋保險集團旗下的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立了的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”。次投資計劃擬募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團）在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。該債券投資計劃是保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后的第一單不動產(chǎn)債券投資計劃，開創(chuàng)了保險資金以債券方式投資不動產(chǎn)的先河。

2011年5月，中國平安與上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”，募資約30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)，具體用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江、青浦等保障房項目。經(jīng)專業(yè)機構(gòu)預(yù)測，此計劃將為城投控股保障房建設(shè)項目節(jié)約財務(wù)成本約7000萬元，降低了保障房的建設(shè)成本。

三、保險資金投資保障性住房存在的問題

雖然保險資金投資保障性住房，可以拓寬保險資金運用渠道，緩解保障房融資困境，在理論和實踐上都有可行性，但是由于保險資金的合理利用關(guān)系到廣大保單持有人的切身利益，所以一定要謹慎安全充分利用保險資金。從目前的情況來看，險資投資保障性住房還存在很多障礙，而不只是理論上一拍即合的搭配，主要歸納如下：

（一）從收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一種準公共產(chǎn)品，不同于一般的商業(yè)住房，這就決定了房價不可能完全由市場來決定，不可能有太高的收益率。目前保險資金投入保障房建設(shè)規(guī)模最大的“藍德計劃”，運作過程卻并不成功。這項計劃是在2011年6月由中國太保、國壽、平安在內(nèi)的7家保險資產(chǎn)管理公司發(fā)起，通過發(fā)行債權(quán)計劃，募集資金后將資金借貸給北京市土地儲備中心，以基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資方式運作，參與投資的保障房建設(shè)的保險資金規(guī)模在300億元左右，用于當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔ烨暗牟疬w、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等，同時以土地出讓金作為該項目還款的來源。目前該計劃的籌募資金計劃遇到了阻礙，到2011年11月中旬，該項目的前兩期資金共募集到210億元，完成了原計劃的七成左右，出現(xiàn)阻礙的主要原因是收益率問題，險企擔憂風(fēng)險和收益率不匹配。目前險資投資保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大額協(xié)議存款利率為5.6%左右，一些小銀行協(xié)（下轉(zhuǎn)第77頁）（上接第75頁）議存款利率已經(jīng)超過6%。投資保障房的收益率與大額協(xié)議存款利率相差不多，優(yōu)勢不大。這種情況下，險企為了規(guī)避風(fēng)險，更愿意選擇把資金投資于銀行。雖然投資保障房可以在較長時期內(nèi)滿足保險企業(yè)資產(chǎn)負債匹配的需要，但是從偏低的投資收益率來看，如何合理設(shè)置投資方式，提高保險資金投資保障性住房的收益率是一大難題。

（二）從制度和法律環(huán)境上分析

我國保障房性住房制度起步較晚，大部分地方政府對保障房建設(shè)的總體規(guī)劃，資金來源，項目收益以及退出路徑，收益率還未有明確規(guī)劃，運作模式尚不清晰，法律環(huán)境不成熟，這在一定程度上限制了保險資金的積極介入。雖然不少地方政府的投融資平臺都向保險資金伸出了橄欖枝，但是目前成形的項目依然很少。首先，保險公司自身出于安全性，對保障房項目的要求很嚴格，同時保監(jiān)會對保障房項目的審批又很嚴格，在這樣的雙重篩選下，能夠獲批的項目自然很少。我國《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中規(guī)定，保險資金可采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資相關(guān)不動產(chǎn)，但是相關(guān)操作細則和流程仍然不完善。

（三）從投資安全性上分析

雖然保障性住房融資政府充當最后債務(wù)人，但是保障房投資未來收益會用來保障哪部分貸款尚不明確，同時保障房建設(shè)投資的回報期限長，法律制度不完善，其運作模型尚處于摸索階段，不確定性因素也很多，對其投資仍然存在一定的風(fēng)險。

四、完善保險資金投資保障性住房的建議

（一）保障性住房作為一種準公共產(chǎn)品，政府首先要發(fā)揮政策主導(dǎo)作用，對保險資金參與的保障性住房建設(shè)項目給予一定的稅收支持，尤其是在收益率方面給予稅收優(yōu)惠，對保險投資優(yōu)先予以償還，確保險企投資保障房有穩(wěn)定的收益，提升險企參與的積極性。

其次要加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準，保證保險資金的合理運作和政策的成功實施。

（二）保監(jiān)會及其他相關(guān)部門，盡快出臺保險資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細則，規(guī)范保險資金的具體運作。同時要加強各部門的協(xié)調(diào)和合作，為險資投資保障房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（三）保險公司要認真做好保險資金的安全管理，全面客觀的對保障房項目進行風(fēng)險評估，注重提高資產(chǎn)配置能力與風(fēng)險管理能力，確保將期限、收益要求等與負債特征相匹配的資金配置于保障性住房資產(chǎn)，以防范收益性、流動性等方面錯配風(fēng)險的產(chǎn)生。

保險資金使用必須嚴格遵循安全性原則，因此我們應(yīng)該認識到保險資金投資保障房，是保險資金多元化配置的一部分，賺取高額利潤并不是目的，追求資金的規(guī)模效應(yīng)，尋求穩(wěn)定和長期的收益來源才是保險資金投資保障房的初衷。隨著政府的積極引導(dǎo)和越來越完善的運作和保障機制，保險資金投資保障房建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，終會得到妥善的解決，從而實現(xiàn)雙贏。

參考文獻：

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[4]劉欣琦.淺議保險資金投資保障房建設(shè)[N].中國保險報，2011-03-30.

篇7

張濤是一家上市公司的高管，在一次商務(wù)旅行中邂逅了年輕漂亮的瑩瑩，倆人很快墜入愛河。經(jīng)過三年多的戀愛，張濤與瑩瑩步入婚姻殿堂。婚后第三年，活潑可愛的兒子萌萌降生了。為了照顧家庭和孩子，瑩瑩便在家做起了全職太太，一家三口可謂十分美滿。

張濤是個非常善于理財?shù)娜?，對自己和家庭都非常有?guī)劃，總想給家庭多一些保障，因此除了常規(guī)的銀行存款、基金、股票等投資外，還特意為全家人購買了各種保險?；楹蟛痪?，張濤就給自己買了一份分紅型保險，給妻子買了一份養(yǎng)老保險。兒子萌萌出生后，他又給自己買了一份人身意外傷害險，并將兒子萌萌作為指定受益人。

可惜花無百日紅。隨著夫妻雙方工作、生活差距的拉大，張濤和瑩瑩之間越來越?jīng)]有共同語言?，摤撚X得張濤終日忙于工作，很少顧及自己；張濤則深感委屈，認為自己這么辛苦都是為了妻子和孩子。倆人不斷為生活瑣事發(fā)生爭吵。而妻子揮霍的生活作風(fēng)也讓張濤越來越看不慣了。于是兩人決定分道揚鑣，各走各路，然而雙方在保險的分割上卻產(chǎn)生了重大分歧，無法協(xié)商一致，最終只得鬧上了法庭。

庭審中，張濤認為保險是經(jīng)過雙方協(xié)商購買的，并且都指定了明確的受益人，因此可以視為是婚內(nèi)財產(chǎn)的約定，不同意進行分割。而妻子瑩瑩則認為，這幾份保險的保險費都是婚后共同支付的，因此應(yīng)該進行分割。經(jīng)過法院多次調(diào)解，聽取保險公司的意見，雙方經(jīng)過再三權(quán)衡，就保險最終達成了一致意見，各人名下的保險歸各自所有，自行繳納保費，張濤購買的人身意外傷害險仍由張濤繼續(xù)繳納保費，不作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

律師解惑

惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，有時效限制

一、本案中張濤所購買的保險是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？

根據(jù)我國 《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，包括：工資、獎金、生產(chǎn)經(jīng)營的受益、知識產(chǎn)權(quán)的受益、繼承或贈與所得的財產(chǎn)（明確只歸一方的除外）以及其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。而根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第十一條規(guī)定，男女雙方實際取得或者應(yīng)當取得的住房補貼、住房公積金屬于上述所稱的“其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”，即屬于夫妻共同財產(chǎn)。

也就是說，我國已經(jīng)從法律上規(guī)定了社會保障性質(zhì)的養(yǎng)老保險金的財產(chǎn)定性，但對于當事人自行出資購買的商業(yè)保險所產(chǎn)生的保險利益卻并未涉及。本案中，商業(yè)保險的利益是作為夫妻共同財產(chǎn)還是一方個人財產(chǎn)，對于其性質(zhì)的認定不能一概而論，而是應(yīng)當根據(jù)保險的種類及保險的具體條款來進行確定。

二、理財性分紅型保險和養(yǎng)老保險可以分割嗎？

實踐中，一般將該類保險的保單現(xiàn)金價值認定為共同財產(chǎn)，保險合同判歸為一方（通常為投保人）的財產(chǎn)權(quán)益，該方當事人可選擇在離婚后繼續(xù)履行交納保費義務(wù)或者變現(xiàn)保單現(xiàn)金價值，并由該方當事人給付保單現(xiàn)金價值的一半給對方作為分割折價。

隨著保險產(chǎn)品的不斷推陳出新，現(xiàn)代商業(yè)保險的性質(zhì)和作用也有了很大演變，除了傳統(tǒng)的風(fēng)險防范作用外，商業(yè)保險作為理財工具的一種，也獲得越來越多人的青睞，成為夫妻投資收益的重要手段，尤其是一些分紅型保險和養(yǎng)老保險。該類保險在購買時，一般都是以夫妻一方名義作為被保險人或受益人，之后也以夫妻共同財產(chǎn)定期繳納保費，目的則是為了將家庭財產(chǎn)達到增值保值的效果。如果將該類保險利益在離婚訴訟中認定為個人財產(chǎn)，對另一方來說是相當不公平的。

三、指定孩子為受益人的保險可以分割嗎？

人身意外保險是以被保險人因遭受意外傷害造成死亡或殘疾為給付保險金一種人身保險。對于該類保險在離婚糾紛中能否分割的問題，目前司法實踐中存在兩種爭議觀點：

一種觀點認為，如果在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財產(chǎn)購買商業(yè)性質(zhì)的保險品種，在保險合同中指定受益人為第三人，如父母、子女的，依據(jù)《保險法》該保險利益屬于第三人的利益，故該保險合同的現(xiàn)金價值不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。在離婚訴訟中，該保險事故尚未發(fā)生，保U賠償金屬于未能確定的財產(chǎn)權(quán)益，故該保險合同的利益也并不確定，因而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

另一種觀點認為，上述保險雖然指定了第三人為受益人，但保險金是以夫妻共同財產(chǎn)投入的，所以只要保險合同具有現(xiàn)金價值，在離婚時就可以進行分割。

最近，律師網(wǎng)接到許多關(guān)于商業(yè)保險如何分割的咨詢私信，有些人希望通過購買保險來避免將來的財產(chǎn)糾紛，也有些人是在婚姻亮起紅燈后就保險分割問題爭論不休。在此需要提醒的是，商業(yè)型保險作為一種新型的理財投資手段，現(xiàn)存法律并未對其分割問題作出明確規(guī)定。由于法律制度尚不夠完善，保險產(chǎn)品日趨繁多，類型日趨復(fù)雜，有的法院在審理離婚案件時對于無法準確定性的保險產(chǎn)品一般不予處理，建議當事人在解除婚姻關(guān)系后與保險公司根據(jù) 《保險法》的有關(guān)規(guī)定另行協(xié)商處理。

相關(guān)鏈接：這些不是夫妻共同財產(chǎn)

前段時間，一則離婚消息刷爆微博《丈夫出軌妻子離婚，妻子終獲68元共同財產(chǎn)》。結(jié)果由于房子的房產(chǎn)證尚未到位需要兩人另行訴訟，婚內(nèi)歸妻子所有的共同財產(chǎn)只有68元。數(shù)字倒是很吉利，只是妻子的內(nèi)心估計是崩潰的。

婚前財產(chǎn)和共同財產(chǎn)要弄明白，降低因為財產(chǎn)互撕的可能性。

一、住房公積金――是！關(guān)鍵在于婚前還是婚后

每月拿到的住房公積金，積累幾年也是一筆不小的錢。在離婚案件中具體處理住房補貼和住房公積金問題時，關(guān)鍵在于婚前還是婚后。離婚時分割的只是婚姻關(guān)系存續(xù)期間的住房補貼和住房公積金。

就是說，要計算出兩個人婚姻關(guān)系中的住房公積金及住房補貼的總額，再進行分割。如果住房公積金因某些原因無法提取，可以由一方根據(jù)其擁有的公積金及住房補貼的差額來給對方補償。

二、債務(wù)――欠的債要一起背！

夫妻共同債務(wù)裁定《婚姻法司法解釋（二）》第24條規(guī)定，債權(quán)人就夫妻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，推定為夫妻共同債務(wù)。夫妻一方如要該推定，則需舉證證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)或者債權(quán)人明知夫妻雙方實行約定財產(chǎn)制。

對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻以個人名義所負債務(wù)，法律推定為夫妻共同債務(wù)，免去了債權(quán)人的舉證責(zé)任，而夫妻一方如要該推定，則要承擔很重的舉證責(zé)任，且除外情形只有兩種，從司法實踐來看，這兩種情形都是極難證明的，法律的此種推定實際上在相當程度上將一方名義所負的債務(wù)均認定為了夫妻共同債務(wù)。

三、房產(chǎn)――婚后父母出資也未必是共同財產(chǎn)！

房產(chǎn)基本是財產(chǎn)分配的大頭?；榍皞€人購買的房產(chǎn)當然是歸屬于個人的。但一般情況下，現(xiàn)在很多年輕人買房，是由父母出資一起幫忙買的，這種情況該如何分配呢？具體情況要具體分析。

1.父母出全資未登記。

如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物――不動產(chǎn)的所有權(quán)。

如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則根據(jù)條例規(guī)定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈與一方子女。相應(yīng)的，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產(chǎn)，是婚后夫妻共同財產(chǎn)購買的財產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

2.父母出全資已登記。

婚后由一方父母出資為其子女購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，視為只對自己其子女一方的贈與。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

3.父母部分出資（往往是首付款）

以父母自己名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)過戶到子女一方名下的情形。

如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚之前，顯然，該房子所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財產(chǎn)。

如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條例，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財產(chǎn)償還該不動產(chǎn)的貸款，則該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻雙方共同財產(chǎn)。

四、承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)――算是共同財產(chǎn)！

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方取得的鋪位承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，因夫妻一方的鋪位承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)具有財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，可帶來財產(chǎn)性的收益，根據(jù)租賃關(guān)系的法律特征，應(yīng)認定為夫妻一方或雙方的其他共同所有財產(chǎn)的其他形式，也屬于夫妻共同財產(chǎn)。在審判時，可從有利生產(chǎn)、方便生活、方便管理的原則進行處理。

五、夫妻公司――收益是共同財產(chǎn)，股權(quán)靠商量！

離婚案件中如何處理“夫妻公司”及夫妻對公司享有的股權(quán)，工商登記中載明的夫妻投資比例并不絕對等同于夫妻之間的財產(chǎn)約定，如果有證據(jù)證明工商登記所載明的事項只是設(shè)立公司時形式上的需要，則應(yīng)按夫妻雙方真實的意思表示去處理。

處理“夫妻公司”問題，既要以《婚姻法》為依據(jù)，又要兼顧《公司法》中的定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，無論是用一方婚前的個人財產(chǎn)還是用夫妻共同財產(chǎn)投資設(shè)立“夫妻公司”，公司經(jīng)營所產(chǎn)生的收益均應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

六、獎牌、獎金――獎金是個人財產(chǎn)！

常言道，軍功章有你的一般也有我的一半。現(xiàn)在湊著巴西里約奧運這股風(fēng)來說說體育運動員在奧運會中所獲獎牌、獎金，在現(xiàn)實生活中如果離婚是屬于夫妻共同財產(chǎn)還是運動員的個人財產(chǎn)。

法律規(guī)定，一方在體育競賽中獲得的獎牌、獎金，是對其獲得的優(yōu)異成績的獎勵，是運動員個人的榮譽象征，具有特定的人身性質(zhì)，應(yīng)視為是個人所有財產(chǎn)。

七、關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)與收益――變成錢才算共同財產(chǎn)！

判定以該知識產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)性收益是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間為判斷標準，不是知識產(chǎn)權(quán)本身取得時間為判斷標準，離婚以現(xiàn)有財產(chǎn)進行分割，智力成果只有轉(zhuǎn)化為有形財產(chǎn)后才屬于夫妻共同財產(chǎn)，沒有實現(xiàn)其價值的財產(chǎn)性收益不能估價予以分割，配偶在共同生活中付出的勞動，可從其他財產(chǎn)中予適當補償，照顧。

八、發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費、自主擇業(yè)費

以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財產(chǎn)。 注：婚姻法第二十六條規(guī)定，現(xiàn)役軍人的配偶要求離婚，須得軍人同意。

九、彩禮、禮金――送出去的禮金就收不回來了！

篇8

【關(guān)鍵詞】 動產(chǎn)物權(quán)研究;所有權(quán)保留制度;動產(chǎn)浮動抵押;登記制度

動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分是大陸法系物權(quán)立法、學(xué)理研究的一個基礎(chǔ)分類。不動產(chǎn)的種類有限且此前側(cè)重對不動產(chǎn)的開發(fā)利用,其研究也相對充分;相反,動產(chǎn)的種類繁多,很大一部分動產(chǎn)的價值有待開發(fā),“放眼當今社會的現(xiàn)狀,會發(fā)現(xiàn)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,能為人類所利用的物質(zhì)資源的種類越來越豐富,許多物質(zhì)資源尤其是動產(chǎn)的價值也越來越大”。跳出動產(chǎn)一般作為交易對象的傳統(tǒng)思維,將其納入用益物權(quán)、擔保物權(quán)制度的重要標的,多角度、分階段的探討抵押權(quán)的實現(xiàn)方式,是進一步完善物權(quán)制度的積極出路。

通過對所有權(quán)保留制度和動產(chǎn)浮動抵押這兩種不以轉(zhuǎn)移占有為要件的擔保方式的比較研究,找出二者在制度實現(xiàn)上的“共通性”,即兩種制度在實現(xiàn)方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進而形成一定的法律后果或引起相應(yīng)的制度適用救濟。思考登記制度的不足與完善,為動產(chǎn)擔保職能的實現(xiàn)開辟路徑,激活市場,促進交易。

一、動產(chǎn)所有權(quán)保留制度與動產(chǎn)浮動抵押制度的制度相似性探討

動產(chǎn)所有權(quán)保留是對“動產(chǎn)以交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示”這一一般原則的特殊修正,實質(zhì)是排除了動產(chǎn)轉(zhuǎn)移為公示的適用轉(zhuǎn)而只有“條件成就”(價金全部或部分給付)所有權(quán)才能轉(zhuǎn)移。動產(chǎn)浮動抵押只有“約定條件”成就時才能通過抵押的法定實現(xiàn)方式、遵循相關(guān)法定程序,保障了債權(quán)人債權(quán)最大限度得以實現(xiàn)。兩種制度在實現(xiàn)方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進而形成一定的法律后果或引起相應(yīng)的制度適用救濟?！凹s定條件”是否成就在這兩種制度中就顯得尤為重要,成為該兩項制度的重要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵節(jié)點。簡言之,在此點上二者具有制度構(gòu)建上的同一性。

兩種制度存在以下共同點:第一,所涉標的物均為“動產(chǎn)”。在我國或者由于法定公示特性(所有權(quán)保留)或者由于法律限制規(guī)定(動產(chǎn)浮動抵押)均將不動產(chǎn)排除在外;第二,從本質(zhì)和功能來看,二者均是擔保制度的新發(fā)展。所有權(quán)保留為非典型擔保,動產(chǎn)浮動抵押為特殊的抵押權(quán);第三,兩種制度均以“不轉(zhuǎn)移占有”為要件。此為其與其他擔保制度相比特殊靈活之處,亦為本文立意之基礎(chǔ),比較研究之出發(fā)點;第四,二者均以將來的“約定條件”的成就與否為核心。只有“約定條件”成就才引起消極的適用,否則為雙方的守約行為。動產(chǎn)浮動抵押與所有權(quán)保留制度是規(guī)制動產(chǎn)在市場經(jīng)濟生產(chǎn)、流通、消費中的兩個重要環(huán)節(jié),本質(zhì)上是產(chǎn)品(商品)在生產(chǎn)、流通階段實現(xiàn)其交換擔保價值的重要方式。通過登記制度的再構(gòu),給動產(chǎn)非移轉(zhuǎn)擔保提供法理基礎(chǔ)與立法技術(shù)設(shè)計,此為發(fā)展這兩種制度拓展其使用范圍的必然出路。

二、登記制度的縱向認識與英美法系的實踐開拓

動產(chǎn)浮動抵押制度與所有權(quán)保留制度本質(zhì)上是動產(chǎn)在交易的不同階段的擔保職能的制度安排,這兩種制度在“條件成就”時方才發(fā)生變現(xiàn)或者回復(fù)問題,阻滯了“轉(zhuǎn)移占有”擔保的弊端,既實現(xiàn)了企業(yè)融資的職能,又最大程度的發(fā)揮了動產(chǎn)的占有用益權(quán)能。

(一)登記制度的縱向反思

登記制度的肇始就在于對不動產(chǎn)的特殊保護,其后之法理我認為物之價值因素占據(jù)決定性因素,在不同國家又兼具考慮其他因素,如在我國古代中華民族崇敬祖先,保障祖業(yè),擴大家產(chǎn)被視為系先脈永續(xù),興隆家族,光耀門楣在熟人社區(qū)中保障名譽之大事,古代很少使用絕賣方式,發(fā)展出了慮及賣主名譽與自尊的典權(quán)制度,其適用客體為土地房產(chǎn),出典的前提是經(jīng)官府確認的房契和地契。這不難看出登記制度在我國已有悠久的歷史,亦不難推出登記制度就是用來保護具有一定“身份特色”的不動產(chǎn)。在西方保護私人擁有土地不僅是資本主義生產(chǎn)方式運行與資本制度確立的基礎(chǔ),對于促進個體的生產(chǎn)積極性,最大限度的創(chuàng)造社會財富發(fā)揮了巨大的推動作用。

(二)英美法系的實踐開拓

登記制度分為設(shè)立登記和設(shè)權(quán)登記兩種:設(shè)立登記主要指公司的設(shè)立登記及其他基于工商行政管理的登記;設(shè)權(quán)登記主要指的是確認、變更和注銷權(quán)利的登記,房產(chǎn)、土地使用權(quán)的登記為其適例。就后者而言,登記制度發(fā)展到今天,已經(jīng)由早期的確權(quán)登記,發(fā)展到今天的用益物權(quán)和擔保物權(quán)登記。在大陸法系甚至發(fā)展出了預(yù)告登記;在英美法系registration和recording都可以譯為“登記”,二者的含義并不相同?！皉egistration”對被登記的權(quán)利有最終的確定力,如托倫斯登記制度和德國的不動產(chǎn)登記制度,“recording”對被登記的不動產(chǎn)權(quán)利只有初步的證明作用,并不對權(quán)利的歸屬做出最終的確定,這是美國大多數(shù)州所采用的制度,學(xué)者將“recording”譯為“記錄”,將“Recording Acts”翻譯為記錄法,以與作為“Registration Act”的登記法相區(qū)別。

記錄法(Filing or Recording Acts)在英美法系主要適用于附條件買賣(在大陸法系稱為“所有權(quán)保留制度”)和動產(chǎn)按揭兩類案件中。關(guān)于動產(chǎn)按揭記錄的規(guī)定一般包含以下兩個主要特征:一是這些規(guī)定是為了那些需要查閱動產(chǎn)按揭情況的公共機構(gòu)而制定的,可以檢查記錄情況并公示這些事實。二是除非按揭已經(jīng)正確記錄,否則按揭對于被告知而與按揭人有生意往來的各種當事人是無效的,即用來對抗以未登記的動產(chǎn)按揭方式存在的隱秘的留置權(quán)。記錄法通過規(guī)定按揭權(quán)人將其按揭記錄于指定的公共機構(gòu),以便所有利益關(guān)系各方當事人都可公開查閱,無疑記錄服務(wù)的有益提示,最大限度的保持了一種信息均衡,使動產(chǎn)按揭信用的重要領(lǐng)域免受嚴重破壞,為市場信用有序提供了制度保障。

與附條件買受人進行交易的當事人,不論是附條件買賣標的的購買者,還是以貨物信用為基礎(chǔ)進行預(yù)付費用的債權(quán)人,按照西方法諺“一個人不可處分自己不擁有的權(quán)利”,只能獲得附條件買受人享有的受到限制的利益。為解決這一困境,美國共識性做法是類推適用動產(chǎn)按揭記錄法的要求,即要求附條件買賣合同進行備案或者登記。

三、完善動產(chǎn)浮動抵押制度與所有權(quán)保留制度的登記措施

(一)將來制定《統(tǒng)一登記法》時,引入“記錄性”登記制度

此點可參考預(yù)告登記的設(shè)計方式,就實質(zhì)而言二者都非純正意義上的登記,作為調(diào)整所有權(quán)塵埃落定前的制度設(shè)計,其價值伴隨動態(tài)紛呈的市場經(jīng)濟將越來越大。確立動產(chǎn)所有權(quán)保留與浮動抵押制度的統(tǒng)一“登記”方式:書面――對抗主義。將處于交易安全性考慮“正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的”作為排除事項。

(二)盡早統(tǒng)一登記機關(guān)或者將可登記的機關(guān)予以立法形式的明示

目前,有建設(shè)性的建議放在了工商行政管理機關(guān)。該機關(guān)的選定應(yīng)當盡可能的考慮這么一些要素:(1)具備公信力。登記制度說到底是個公示問題,現(xiàn)代登記制度早已超脫了原有的確權(quán)式與賦權(quán)性的所有權(quán)與他項權(quán)的規(guī)定,預(yù)告登記與順位登記為其適例,更不用提工商登記之類。(2)具備及時監(jiān)督,實施必要措施的可能性。此點的提出考慮的是登記后的現(xiàn)實可控性――能夠持續(xù)性、完備性的了解其經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況以及資信狀況,具備這樣的功能的機構(gòu)有工商、稅務(wù)、銀行等。待到我國市場經(jīng)濟發(fā)展到一定程度,“記錄性”登記可以考慮交由社會公共構(gòu)擔負這一職能。動產(chǎn)的種類繁雜與行業(yè)組織相結(jié)合,公示性和便宜性就有期兼顧,亦有利于行業(yè)性品牌集團企業(yè)建設(shè)。

篇9

[論文摘要]批量評估采用統(tǒng)一的模型和標準，能夠在短時間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標對象評估，達到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進，在研究批量評估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上，探討如何建立批量評估系統(tǒng)，成為目前中國的新課題。

一、批量評估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價稅評估[4]中對一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動產(chǎn)自動評估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認為評估管理的目的不僅僅是評估結(jié)果的準確，更重要的是要使納稅人認為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計檢驗的對一系列房地產(chǎn)進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎(chǔ)

從價值評估原理上看，批量評估系統(tǒng)是運用價值評估基本方法，依據(jù)財產(chǎn)特征或跟蹤財產(chǎn)價值隨時間變化的趨勢，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)、計算機技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對系列房地產(chǎn)價值進行評估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評估根據(jù)所評估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當?shù)某杀痉?、市場比較法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價值的評估。

（二）批量評估應(yīng)用的前提條件

由于批量評估技術(shù)著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評估結(jié)果相對越準確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價格的參數(shù)體系的支撐，評估結(jié)果的準確性會大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評估技術(shù)是分類分區(qū)評估基準價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術(shù)適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對房地產(chǎn)進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場價格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評估價值通過區(qū)位劃分來反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價格水平的差異，作為應(yīng)用市場比較法評估房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場價格水平為標準和依據(jù)。

（三）批量評估的步驟

專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則認為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產(chǎn)。要求對轄區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)進行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財產(chǎn)的一貫行為定義市場區(qū)域。（3）確認影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準模型。（6）將模型中反映出來的結(jié)論應(yīng)用于被評估財產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗通過的模型結(jié)論對批量財產(chǎn)進行估價。（7）檢查批量評估的結(jié)果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產(chǎn)需仔細地復(fù)查。

（四）批量評估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統(tǒng)包括5個子系統(tǒng)：

1．數(shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負責(zé)批量評估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統(tǒng)。負責(zé)根據(jù)所要評估的不動產(chǎn)類型以及不動產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評估方法，采用不同的專業(yè)評估軟件、模型對目標不動產(chǎn)進行評估。

3．業(yè)績分析系統(tǒng)。負責(zé)對財產(chǎn)稅及評估的表現(xiàn)進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結(jié)果進行辯護。

4．管理支持系統(tǒng)。負責(zé)為財產(chǎn)稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負責(zé)對稅基評估中出現(xiàn)的各種爭端訴訟等進行應(yīng)對。

三、我國批量評估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國有關(guān)評估的立法還不健全，有關(guān)稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規(guī)定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國際評估準則（IVS）的不動產(chǎn)稅批量評估準則中就認為定義、支持并保護財產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財產(chǎn)稅體系正常運轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數(shù)據(jù)庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統(tǒng)能否成功建立以及評估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動產(chǎn)稅批量評估的基礎(chǔ)首先就要保證一個翔實的稅基評估數(shù)據(jù)庫的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過計算機網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實現(xiàn)稅基評估提供基礎(chǔ)。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現(xiàn)信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質(zhì)的爭議內(nèi)容區(qū)別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關(guān)注程度、逐級受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進行房地產(chǎn)稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評估、數(shù)理統(tǒng)計、計算機應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個專業(yè)領(lǐng)域的知識和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國際、國內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進管理經(jīng)驗的政府機構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構(gòu)進行工作學(xué)習(xí)，請他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機構(gòu)的專家資源，進行溝通協(xié)作。

參考文獻

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[2]紀益成，王城軍，傅傳瑞，國外AVMA技術(shù)再批量評估中的應(yīng)用[J]，中國資產(chǎn)評估

[3]廖俊平，任作風(fēng)，《香港差餉稅征收管理系統(tǒng)介紹》，《涉外稅務(wù)》，2004-8

篇10

    一、償付能力和保險資金運用監(jiān)管關(guān)系分析

    償付能力與保險資金運用具有內(nèi)在的對立統(tǒng)一關(guān)系。對立的一面體現(xiàn)在,嚴格償付能力監(jiān)管也就會嚴格保險公司的全面風(fēng)險管理,必將會通過資產(chǎn)認可等規(guī)定限制保險資金對高風(fēng)險、高收益資產(chǎn)的投資,從而降低資金運用的收益;反之,若要提高資金運用的收益,必將提高保險資產(chǎn)的風(fēng)險,也勢必會影響保險公司的償付能力。其統(tǒng)一的一面表現(xiàn)在,充足的償付能力需要建立在高效的資金運用基礎(chǔ)上,而高風(fēng)險資金運用也必須以充足償付能力為前提。如何不斷地優(yōu)化二者之間關(guān)系,尋找其最優(yōu)的平衡點,是保險資金運用監(jiān)管的重要任務(wù)。

    二、中外償付能力和資產(chǎn)認可相關(guān)監(jiān)管制度比較

    (一)中外償付能力監(jiān)管比較

    1.美國風(fēng)險資本(RBC)監(jiān)管方法

    RBC方法以保險公司的實際資本與風(fēng)險資本的比率作為指標,通過指標值的變動,決定應(yīng)采取的監(jiān)管措施。其中,風(fēng)險資本的衡量考慮了影響償付能力大小的主要風(fēng)險類別,得到各類風(fēng)險的大小之后,再通過一定的組合方式計算出最低風(fēng)險資本要求的大小。影響償付能力大小的主要風(fēng)險有:關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險、資產(chǎn)風(fēng)險、定價風(fēng)險、利率風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,其中和資金運用最直接相關(guān)的風(fēng)險就是資產(chǎn)風(fēng)險。資產(chǎn)風(fēng)險指保險公司持有的資產(chǎn),包括對股票、債券、抵押貸款和房地產(chǎn)等資產(chǎn)的投資,所面臨的違約或市價下跌的風(fēng)險,但不包括由于利率波動造成的資產(chǎn)損失。資產(chǎn)風(fēng)險影響資產(chǎn)價值,但不影響負債,保險公司可以根據(jù)各種投資風(fēng)險的特性,將大部分資產(chǎn)投資于高質(zhì)量證券以保持穩(wěn)健的投資策略來控制資產(chǎn)風(fēng)險。通過考慮各公司的具體風(fēng)險構(gòu)成,風(fēng)險資本方法不再拘泥于對保險資產(chǎn)與盈余的固定要求,而是針對風(fēng)險狀況確定最低資本要求。

    2.英國償付能力額度監(jiān)管方法

    英國保險公司償付能力監(jiān)管體系屬于比較寬松的監(jiān)管體系,它考慮的因素比較簡單,操作起來很簡便,但其保險監(jiān)管對行業(yè)自律及保險公司自身的經(jīng)營管理水平要求很高。英國對償付能力額度的監(jiān)管主要有以下三個方面:一是保險公司必須維持與其承擔的風(fēng)險相一致的法定償付能力額度。二是壽險業(yè)務(wù)的風(fēng)險由其準備金和風(fēng)險保額來計量,非壽險業(yè)務(wù)的風(fēng)險由其保費收入或賠款支出來度量,每類風(fēng)險的系數(shù)通常在精算模型的基礎(chǔ)上,根據(jù)經(jīng)驗修正確定。三是保險公司的實際償付能力額度為其認可資產(chǎn)與認可負債的差額。在英國,一方面,通過立法嚴格規(guī)定資產(chǎn)和負債的評估辦法,即規(guī)定最低法定責(zé)任準備金的計算和認可資產(chǎn)的估值;另一方面,對保險公司的實際償付能力進行科學(xué)謹慎的評估,以合理、科學(xué)、準確地評估保險公司的實際償付能力額度。

    我國2003年頒布的《保險公司償付能力額度及監(jiān)管指標管理規(guī)定》在償付能力監(jiān)管方法上,主要借鑒英國的最低償付能力額度方法,對保險公司的償付能力監(jiān)管作了具體規(guī)定。主要內(nèi)容分為償付能力額度規(guī)定和償付能力額度管理兩大部分。

    (二)中外資產(chǎn)認可標準比較

    保險公司實際償付能力額度等于認可資產(chǎn)減去認可負債的差額。因此,保險資產(chǎn)認可是確定保險公司償付能力的重要前提條件,也是保險資產(chǎn)風(fēng)險管理的重要內(nèi)容。

    1.應(yīng)收保費資產(chǎn)認可標準的比較

    美國紐約州對應(yīng)收保費資產(chǎn)認可的標準是,非壽險公司沒有超過到期日90天的,扣除應(yīng)付傭金后的收取過程中的保費。除壽險公司保費外,按有關(guān)規(guī)章規(guī)定的期交保費。英國和應(yīng)收保費資產(chǎn)認可的相關(guān)規(guī)定是,應(yīng)計利息和租金,其他應(yīng)計收入和預(yù)付款。我國規(guī)定應(yīng)收保費指長期人身險業(yè)務(wù)以外的保險業(yè)務(wù),按保險合同規(guī)定應(yīng)向投保人收取而暫時未收取的保費。賬齡小于1年的應(yīng)收保費為認可資產(chǎn),賬齡等于或大于1年的應(yīng)收保費為非認可資產(chǎn)。

    2.固定資產(chǎn)認可相關(guān)標準的比較

    美國紐約州對固定資產(chǎn)認可的相關(guān)標準是,電子數(shù)據(jù)處理儀器及其相關(guān)設(shè)備構(gòu)成的數(shù)據(jù)處理、記錄儲存或會計系統(tǒng)。前提條件是任何一個上述系統(tǒng)的成本大于或等于5萬美元,并且該項成本可以在不超過10年的時間里被攤銷。飛機,認可條件是事先批準已經(jīng)得到監(jiān)管者根據(jù)監(jiān)管標準的確認。英國對固定資產(chǎn)認可的規(guī)定是,土地、建筑物和不動產(chǎn)所有權(quán);有形固定資產(chǎn),土地和建筑物除外。我國規(guī)定固定資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)凈值、在建工程和固定資產(chǎn)清理科目的余額。保險公司按計提固定資產(chǎn)減值準備后的金額確認認可資產(chǎn)。固定資產(chǎn)確認為認可資產(chǎn)的最高金額為資產(chǎn)負債表中實收資本、資本公積、盈余公積三項之和的50%。

    3.股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認可標準比較

    美國紐約州對股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認可的相關(guān)規(guī)定是,已宣告并且未付的股票紅利,除非其金額已經(jīng)在其他方面被允許作為認可資產(chǎn)。英國對股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認可的規(guī)定是,股票和其他可變收益參股。我國規(guī)定股權(quán)投資指保險公司作為被投資單位的股東,以獲取股利收入或資本利得為目的所進行的權(quán)益資本投資。短期股權(quán)投資按成本與市價孰低法計價并計提短期投資跌價準備;長期股權(quán)投資按歷史成本計價并計提長期投資減值準備。股權(quán)投資為認可資產(chǎn),但《保險法》或《外資保險公司管理條例》實施后違規(guī)持有的股權(quán)投資為非認可資產(chǎn)。

    總之,我國認可資產(chǎn)在細節(jié)上與紐約州保險法和英國《保險業(yè)法規(guī)匯編》的認可資產(chǎn)有些區(qū)別,但是原則和設(shè)計思路是一致的。

    三、國外保險資金運用相關(guān)監(jiān)管制度啟示及政策建議

    基于以上的比較分析,為進一步加強我國保險資金運用監(jiān)管工作,建議從以下三個方面完善我國資金運用監(jiān)管。

    (一)借鑒英國通過償付能力對保險資金運用監(jiān)管的經(jīng)驗,不斷完善保險資產(chǎn)認可標準,強化我國保險資金運用與償付能力間的聯(lián)動關(guān)系

    英國主要通過嚴格監(jiān)管保險公司的償付能力,來保證保險資金運作的安全與效率。保險公司每年需向保險監(jiān)管當局提交財務(wù)報告,保險監(jiān)管當局也定期到保險公司進行現(xiàn)場檢查。一旦保險公司的償付能力低于規(guī)定標準,則被禁止從事投資活動,并受到其他處罰。隨著我國保險資金運用渠道和資金運用比例的放寬,相應(yīng)新增渠道的投資資產(chǎn)認可工作需要跟進和完善。并且,對資金運用比例放寬后的投資渠道,根據(jù)其風(fēng)險變化,資產(chǎn)認可風(fēng)險折扣比例做相應(yīng)調(diào)整的問題也值得研究。例如,我國2010年8月31日起施行的《保險資金運用管理暫行辦法》新增的股權(quán)和不動產(chǎn)投資,其相關(guān)資產(chǎn)認可規(guī)定需要配套和完善;股票投資比例放寬后,是否需要根據(jù)風(fēng)險變化情況調(diào)整其資產(chǎn)認可風(fēng)險折扣率也值得研究?？傊?這些資產(chǎn)認可工作可以將資金運用風(fēng)險的變化在保險公司的償付能力上體現(xiàn)出來,并且也可以通過嚴格我國保險公司償付能力監(jiān)管來促進保險公司控制資金運用的各種風(fēng)險資產(chǎn)的投資比例,從而有利于控制保險資金運用風(fēng)險。

    (二)借鑒美國RBC監(jiān)管方法,建議我國逐步完善采用RBC監(jiān)管方法所需基礎(chǔ)條件

    我國要采用風(fēng)險資本法,建議主要完善三個方面的基礎(chǔ)條件:一是探索確定我國資產(chǎn)風(fēng)險的風(fēng)險基礎(chǔ)資本系數(shù)。投資風(fēng)險在國別之間的差別很大,我國不可直接套用美國對資產(chǎn)使用的風(fēng)險基礎(chǔ)資產(chǎn)系數(shù)。探索我國資產(chǎn)風(fēng)險的風(fēng)險基礎(chǔ)資本系數(shù)要克服以下困難,一方面,目前我國資本市場上的各種投資工具可能在未來發(fā)生較大的改變,這種變動的可能性為量化風(fēng)險造成一定障礙;另一方面,我國保險行業(yè)內(nèi)的評級機構(gòu)和評級體系還有待完善,需要其為風(fēng)險系數(shù)的確定提供可靠的、有價值的參考。二是逐步細化負債分類。風(fēng)險資本法要求對負債進行細致而精確的分類,根據(jù)不同種類的負債的特征以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定不同的風(fēng)險系數(shù)。我國需要細化對承保風(fēng)險的識別、分類和計量工作。三是逐步完善資產(chǎn)負債管理技術(shù)。資產(chǎn)負債管理理念與技術(shù)在我國有待完善,資本與資產(chǎn)的分配需要進一步明確,以便于度量利率變動對于償付能力的影響。

    (三)進一步細化根據(jù)償付能力充足率對保險資產(chǎn)投資分類監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定