導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，物權(quán)交易異常活躍。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)密切相關(guān)，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產(chǎn)登記制度就是為了保護交易安全而設(shè)計的制度，它是物權(quán)變動制度的核心問題，是物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權(quán)在整個物權(quán)法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容，其在整個物權(quán)法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設(shè)定科學(xué)合理的不動產(chǎn)登記制度，是物權(quán)法的重要內(nèi)容。

1 不動產(chǎn)登記制度的概念界定

不動產(chǎn)物權(quán)登記，就是將不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律事實，記載于國家專門設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿的過程或者事實。我國《物權(quán)法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，國家不動產(chǎn)對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，可見登記制度是物權(quán)法的制度基礎(chǔ)，在物權(quán)法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進行不動產(chǎn)物權(quán)確定和物權(quán)交易的重要原則，也是保障物權(quán)交易安全性和公平性的重要工具，為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

關(guān)于“不動產(chǎn)”，《物權(quán)法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權(quán)法》所稱的“不動產(chǎn)”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產(chǎn)的界定方式，并借鑒國內(nèi)學(xué)者對不動產(chǎn)的認識，比如梁慧星教授在其《物權(quán)法草案建議稿》和王利明教授在其《物權(quán)法草案建議稿》中將不動產(chǎn)界定為：不動產(chǎn)，指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權(quán)法》的通過在很大程度上改變了我國不動產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國的不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權(quán)法》還分別對登記的范圍、登記機構(gòu)、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責(zé)任等做出了相應(yīng)的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實的制約，現(xiàn)行的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學(xué)，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規(guī)定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。

目前，我國的不動產(chǎn)登記主要由相應(yīng)的行政主管部門負責(zé)，登記機關(guān)主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計，不同財產(chǎn)的登記機關(guān)竟達到二十多個。在不動產(chǎn)登記制度實踐層面，由于有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內(nèi)容多為有矛盾的不動產(chǎn)法律登記制度，它滿足不了不動產(chǎn)資源分別管理的需要，也滿足不了依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)保護的需要。不動產(chǎn)登記制度尚未在我國得到系統(tǒng)的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產(chǎn)，分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應(yīng)不動產(chǎn)交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進行保護的需要。在沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風(fēng)險的擴大。其不良效應(yīng)一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時由于不動產(chǎn)的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產(chǎn)交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當事人的正當權(quán)益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國國情和適應(yīng)我國社會經(jīng)濟生活要求的不動產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務(wù)院常務(wù)會議提出“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括：一是將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)；二是消除“信息孤島”，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺；三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)?？梢哉f政府意識到房、地分別設(shè)置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現(xiàn)房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢的，獨立于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)對保護不動產(chǎn)的交易安全和社會財產(chǎn)的有序化具有重大意義，設(shè)置獨立而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門是我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開的弊端，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗會有重大作用。還有人認為不動產(chǎn)登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，健全了全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產(chǎn)權(quán)益，保障交易安全，搞清楚全國不動產(chǎn)基本情況，利于宏觀調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實物權(quán)法，保障不動產(chǎn)交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，鼓勵交易。其次，它屬于基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會環(huán)境、完善市場體系、加快社會信用體制建設(shè)的又一重要步伐，可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預(yù)防腐敗。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關(guān)系，對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔(dān)意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們?nèi)罕娨矐?yīng)切實地進行監(jiān)督以期提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

為達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應(yīng)有作用的目的，筆者認為應(yīng)把以下幾點做到實處：第一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機關(guān)要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關(guān)與行使不動產(chǎn)行政管理權(quán)力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì)，不斷提高登記質(zhì)量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動產(chǎn)登記職責(zé)。只有這樣，才能使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權(quán)意義上的基礎(chǔ)制度，在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。

參考文獻：

[1]梁慧星. 中國物權(quán)法草案建議稿[M]. 北京：社會科學(xué)文獻出版社，2000：139.

[2]向明. 不動產(chǎn)登記制度研究[M]. 武漢：華中師范大學(xué)出版社，2011：3.

[3]常昱，常憲亞. 不動產(chǎn)登記與物權(quán)法――以登記為中心[M]. 北京：中國社會科學(xué)出版社，2009：159.

[4]蔣曉云. 論不動產(chǎn)的物權(quán)行為無因性與善意取得制度的協(xié)調(diào)[J].中國市場，2011（44）.

[5]李芬，劉章生，張東祥. 不動產(chǎn)自動化估價系統(tǒng)研究[J].中國市場，2012（6）.

[6]孟春，李. 世界主要國家不動產(chǎn)稅改革經(jīng)驗、教訓(xùn)和借鑒[J].中國市場，2010（14）.

篇2

不動產(chǎn)主要包含的是依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產(chǎn)進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關(guān)的管理制度，進一步保障人們的切身利益。

一、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要作用分析

1.是不動產(chǎn)物權(quán)狀況的有效證明文件

現(xiàn)在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規(guī)范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產(chǎn)登記的了解越來越多。而不動產(chǎn)的物權(quán)具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權(quán)相關(guān)的法律，都必須遵循“在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在”的原則，這也是不動產(chǎn)登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產(chǎn)檔案登記是通過國家行為表現(xiàn)出來的結(jié)果和最高的證據(jù)效力，這也為后續(xù)不動產(chǎn)權(quán)人查詢相關(guān)的不動產(chǎn)信息奠定了條件?，F(xiàn)實生活中經(jīng)常存在很多的與不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產(chǎn)權(quán)的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產(chǎn)登記相較于現(xiàn)階段的不動產(chǎn)證書，人們往往更加傾向于不動產(chǎn)登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產(chǎn)登記來驗證信息。由此可以看出，不動產(chǎn)登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。

2.不動產(chǎn)檔案是全部檔案的主要構(gòu)成部分之一

在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業(yè)的發(fā)展，人們對房屋不動產(chǎn)的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權(quán)的一個問題。市場上的房產(chǎn)交易過于頻繁，與此相關(guān)的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關(guān)注。在開展不動產(chǎn)登記時，不僅可以豐富檔案的內(nèi)容、改善檔案的館藏結(jié)構(gòu)，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產(chǎn)檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎(chǔ)。

二、加強不動產(chǎn)登記的難點和相對應(yīng)的措施分析

在開展不動產(chǎn)登記時，需要嚴格按照相關(guān)的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現(xiàn)檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產(chǎn)登記時，通常因為不動產(chǎn)自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作的開展遭受阻礙。

1.不動產(chǎn)登記檔案管理的交接問題和對應(yīng)措施分析

在進行不動產(chǎn)登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產(chǎn)相關(guān)的信息。我國的不動產(chǎn)登記通常都是由專門的工作人員負責(zé)。但是由于一些制度的問題，如果出現(xiàn)崗位工作人員調(diào)離崗位或者因為其他的問題，會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)。在后續(xù)的查閱過程中必然會出現(xiàn)很多問題，甚至引?l一系列的不動產(chǎn)物權(quán)糾紛。因此，相關(guān)部門針對這一問題，也陸續(xù)制定了相關(guān)的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結(jié)合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產(chǎn)查詢過程中可能出現(xiàn)的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產(chǎn)檔案進行整合，區(qū)別對待，有序地進行區(qū)分，并設(shè)定相應(yīng)的管理位置。在檔案登記管理系統(tǒng)中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區(qū)分。最后，有效的利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，充分實現(xiàn)各類信息的整合，以現(xiàn)代化的管理手段來登記不動產(chǎn)，逐步提高日常的工作效率。

2.不動產(chǎn)登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應(yīng)措施分析

由于不動產(chǎn)涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節(jié)都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產(chǎn)所有者的相關(guān)權(quán)益。信息時代在發(fā)展，因而不動產(chǎn)的相關(guān)登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，電子檔案系統(tǒng)涵蓋的內(nèi)容涉及不動產(chǎn)的各個方面信息。相關(guān)工作人員可以根據(jù)電子系統(tǒng)的信息對不動產(chǎn)登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關(guān)檔案工作人員的技能化培訓(xùn)，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質(zhì)，從而更好地為廣大民眾服務(wù)。

篇3

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；檔案利用服務(wù)；問題；對策

不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開展的重要資源，是不動產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價值。但隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，當前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問題提出可行的對策，對于不動產(chǎn)登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題

不動產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國家有關(guān)機關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準確和細致。

不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問題，各有關(guān)部門掌握著自己的數(shù)據(jù)庫和檔案管理系統(tǒng)，各部門之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無法執(zhí)行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權(quán)威性。

由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進行，各地的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現(xiàn)遠程異地查詢和自助查詢信息化服務(wù)水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。

2 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略

2.1 轉(zhuǎn)變不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式

在當前社會發(fā)展新形勢下，為更好的推進不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當在管理機構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機構(gòu)的各項工作，從而為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過研究可知，不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應(yīng)當逐步完善內(nèi)控機制，提高依法履職的能力。不動產(chǎn)登記機構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會發(fā)展新形勢下，更應(yīng)當堅持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機制，保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當結(jié)合實際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機制，完善相關(guān)管理制度，切實保證不動產(chǎn)登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續(xù)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開展。

第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開展，應(yīng)當對移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術(shù)能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進相關(guān)問題的妥善解決，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當積極探尋便捷高效的信息查詢服務(wù)模式，并通過各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業(yè)務(wù)銜接，從而切實提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。

2.2 提升信息化服務(wù)能力

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當實現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問題的妥善解決。

第一，應(yīng)當加強不動產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機構(gòu)開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息資源的共享。

第二，加強統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過程中，應(yīng)當對不同類型不動產(chǎn)登記信息進行優(yōu)化管理，強化主管部門的標準規(guī)范意識，加大力度對統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進行開發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現(xiàn)，切實提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。

2.3 完善保障和投入機制

第一，強化不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)機構(gòu)和人員的獎勵機制。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)建立健全針對不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎勵機制，對在此項工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標準建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對接等方面取得新成績的機構(gòu)、個人，給予精神和物質(zhì)獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。

第二，完善不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務(wù)水平的重要指標。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專家，構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時、有效的評價，及時發(fā)現(xiàn)新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結(jié)束語

當前社會發(fā)展形勢下，科學(xué)技術(shù)不斷進步，社會對于不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應(yīng)當結(jié)合大數(shù)據(jù)時代下不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題開展具體分析，認清社會發(fā)展的具體形勢，強化不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實效性與針對性，從而推進不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開展。

參考文獻

[1]張瑋瓊.不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的問題與對策分析[J].檔案學(xué)通訊，2016（5）：62-66.

篇4

（華南理工大學(xué)， 廣東 廣州 510000）

摘　要：與傳統(tǒng)大陸法系國家堅決否認動產(chǎn)抵押的態(tài)度相比，我國立法順應(yīng)時展的需求，對動產(chǎn)抵押進行了有利的制度創(chuàng)建。但就目前來說，創(chuàng)新程度依舊不足。動產(chǎn)抵押制度難以構(gòu)建的原因有三：一是，現(xiàn)行擔(dān)保法中的強制提前清償制度與動產(chǎn)抵押設(shè)立的初衷相互矛盾；二是，我國現(xiàn)行制度過于考慮抵押關(guān)系當事人之間的權(quán)利互動，這與抵押權(quán)是一項物權(quán)的基本定位存在矛盾；三是，動產(chǎn)抵押制度與動產(chǎn)善意取得制度之間存在矛盾。欲建立動產(chǎn)抵押制度，必須對現(xiàn)行抵押制度做一定修改。堅持動產(chǎn)物權(quán)善意取得的傳統(tǒng)制度；強化抵押物權(quán)的追及效力；強化抵押權(quán)人的保全權(quán)；改造抵押權(quán)人物上代位權(quán)制度，將是可行的銜接路徑。

關(guān)鍵詞 ：動產(chǎn)抵押；善意取得；追及效力；保全權(quán)

中圖分類號：D923

文獻標識碼：A

文章編號：1002－3240（2015）07－0120－04

收稿日期：2015-06-11

作者簡介：易磬培（1989-），女，廣西桂林人，華南理工大學(xué)博士研究生，研究方向為民商法。

一、抵押制度在我國的新發(fā)展

（一）動產(chǎn)抵押促進經(jīng)濟發(fā)展的意義日益凸顯

抵押是一種在不轉(zhuǎn)移占有的情況下向債權(quán)人提供擔(dān)保的物權(quán)行為。制度要求抵押所指向的對象必須是具有保值性、安全性、穩(wěn)定性的不動產(chǎn)，不會因為短期內(nèi)的不當使用而產(chǎn)生巨大的價值貶損，并且存在一套相對完善的登記宣告制度以確保權(quán)利的公示公信。在傳統(tǒng)民法中，不動產(chǎn)抵押一直是抵押制度的主流，長期占據(jù)著“擔(dān)保之王”的地位。與此形成鮮明對比的是，動產(chǎn)抵押由于不具備不動產(chǎn)抵押的上述優(yōu)勢而一直未被傳統(tǒng)民法體系承認。《法國民法典》明確規(guī)定只有不動產(chǎn)之上才能設(shè)立抵押。①《日本民法典》規(guī)定只有流動性較小且配套有登記管理制度的特殊動產(chǎn)，如飛機、汽車、建設(shè)機械等可以設(shè)定抵押權(quán)。[1]學(xué)界普遍認為，只有不動產(chǎn)之上才能構(gòu)建抵押權(quán)制度，動產(chǎn)之上只能建立質(zhì)押權(quán)。古羅馬法初期曇花一現(xiàn)的動產(chǎn)抵押制度也只不過是抵押和質(zhì)押在詞語上的差異罷了。[2]

雖然出于保障交易安全的考慮，各國對于動產(chǎn)抵押制度都抱以極為謹慎的態(tài)度，但是在現(xiàn)代社會中動產(chǎn)抵押對于保障經(jīng)濟增長的重要意義正日益凸顯。首先，動產(chǎn)抵押具有不動產(chǎn)抵押替代不了的制度意義。現(xiàn)代社會中物的價值已經(jīng)被充分開發(fā)，用益物權(quán)制度與擔(dān)保物權(quán)制度相互配合，充分發(fā)揮了物的財富意義，極大地加劇了人類財富的積累速度，促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。[3]但是，不動產(chǎn)資源畢竟是有限的，而動產(chǎn)作為物權(quán)最廣泛的權(quán)利對象，其物質(zhì)的來源豐富得多，財富積累的周期也更為簡短。因此，若想進一步促進社會經(jīng)濟發(fā)展速度，解決中小企業(yè)貸款困難的問題，動產(chǎn)抵押是不可忽視的制度創(chuàng)造。[4]其次，動產(chǎn)抵押具有與動產(chǎn)質(zhì)押完全不同的制度價值。動產(chǎn)質(zhì)押以交付為要件，阻斷了所有人對物的使用和支配，僵化地保護債權(quán)關(guān)系，并不利于債權(quán)的最終實現(xiàn)。而動產(chǎn)抵押是在不改變占（有）用關(guān)系的情況下實現(xiàn)的擔(dān)保，可以同時釋放動產(chǎn)的融資功能和使用功能。

（二）我國對于動產(chǎn)抵押的制度創(chuàng)新

相比傳統(tǒng)大陸法系國家堅定否認動產(chǎn)抵押的明確態(tài)度，我國《擔(dān)保法》對于是否可以建立不動產(chǎn)抵押的態(tài)度比較曖昧。首先，《擔(dān)保法》第34條規(guī)定可以抵押的動產(chǎn)包括“抵押人所有的機器、交通運輸工具”以及“依法可以抵押的其他財產(chǎn)”，法律條文既沒有明文規(guī)定可以動產(chǎn)抵押，也沒有明文禁止動產(chǎn)抵押，給動產(chǎn)抵押預(yù)留了制度空間。其次，我國《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了浮動抵押制度，允許企業(yè)在現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品上設(shè)立抵押，創(chuàng)制了動產(chǎn)與不動產(chǎn)相結(jié)合的抵押制度，成為了動產(chǎn)抵押的特殊形式。最后，《擔(dān)保法司法解釋》第52條規(guī)定“當事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效”，換言之，對于土地上農(nóng)作物部分，法律默認其抵押權(quán)利的效力。我國法律制度對于動產(chǎn)抵押的含糊態(tài)度，體現(xiàn)了立法者矛盾的心態(tài)。必須承認，不動產(chǎn)抵押與目前我國現(xiàn)行的物權(quán)法制度體系之間確實存在銜接困境。

二、 動產(chǎn)抵押在我國的制度困境

（一）現(xiàn)行抵押制度內(nèi)部的自身矛盾

首先，強制提前清償制度與抵押權(quán)設(shè)立的初衷相互矛盾。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容指向的是物的交換價值，制度設(shè)立的主要目的是保障債權(quán)權(quán)利的安全，促成債務(wù)人資金融通利益的實現(xiàn)。[5]但我國《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間，經(jīng)抵押人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押人提前清償債務(wù)或提存。不經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人代為清償?shù)某?。?jù)此得以看出，我國抵押制度急于實現(xiàn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的兩訖。這種急于滌除擔(dān)保關(guān)系的強制提前清償制度大大損失了抵押人的期限利益，造成了資金周轉(zhuǎn)時間大大縮短并有可能造成大量轉(zhuǎn)讓價金被提存而閑置。[6](P463)制度要求與抵押權(quán)設(shè)立的初衷相互矛盾。

其次，我國現(xiàn)行制度設(shè)計過于考慮抵押關(guān)系當事人之間的權(quán)利互動，這與抵押權(quán)是一項物權(quán)的基本定位存在矛盾。2004年《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押物。1998年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第115條規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得在同一財產(chǎn)上再設(shè)抵押。諸如此類所有權(quán)人處置抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意的規(guī)定還有很多。①也就是說，抵押物關(guān)系建立之后，所有權(quán)人與抵押權(quán)人之間的互動將在抵押物上長期存在，所有權(quán)人對物的處置效力要考慮押權(quán)人的意思表示。這種制度設(shè)計與抵押權(quán)是一項獨立物權(quán)的理論定位互相矛盾，顯得十分累贅。

上述制度矛盾放置于不動產(chǎn)上，將導(dǎo)致融資作用難以發(fā)揮，擔(dān)保作用極不穩(wěn)定，動產(chǎn)抵押制度意義難以發(fā)揮的現(xiàn)實困境。

（二）動產(chǎn)抵押制度與動產(chǎn)善意取得制度之間的矛盾

動產(chǎn)之上無法建立廣泛的登記管理制度，物權(quán)公示的唯一方式是基于占有管理關(guān)系的權(quán)屬推定，這從根本上造成動產(chǎn)抵押的公信力嚴重不足。[6](P110)出于對一般社會公眾交易安全的保護，動產(chǎn)抵押必須吸收善意取得制度以保障第三人的物上權(quán)益。但我國現(xiàn)行的抵押制度卻并未考慮到善意取得。1998年制定的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第115條規(guī)定：抵押財產(chǎn)如由抵押人自己占有并負責(zé)保管，非經(jīng)由債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人或者就抵押財產(chǎn)價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效?！?2004年新制定的《物權(quán)法》法第191條規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，如果受讓人不代為清償債務(wù)，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)行為無效。由此可見，抵押制度的價值取向是優(yōu)先保護抵押權(quán)人利益，這種制度設(shè)計與動產(chǎn)善意取得制度之間存在嚴重理論矛盾，無法接洽。因此，欲在我國現(xiàn)有的法律體系內(nèi)建立動產(chǎn)抵押制度，善意取得制度是不可回避的重要理論困境。

三、動產(chǎn)抵押與我國現(xiàn)有抵押制度的銜接路徑

自抵押權(quán)發(fā)展以來，不動產(chǎn)類型從未發(fā)生過重大變化，而動產(chǎn)類型卻隨著人類創(chuàng)造力的不斷發(fā)展而日益推成出新，并逐漸呈現(xiàn)出新特征。一是，動產(chǎn)存在大批量的同質(zhì)化種類物。使用價值和交換價值均差別不大，在實現(xiàn)抵押權(quán)的時完全可以相互替代。二是，大批量的動產(chǎn)流轉(zhuǎn)受倉儲、貨運、集裝條件的限制可以及時控制。個別價值較大的動產(chǎn)，如機動車、船舶、飛行器、生產(chǎn)機器均已建立了相配套的登記管理制度，并被社會大眾所接納。[7]三是，某些高度流通性的動產(chǎn)具有“虛擬占有”的特征如黃金金票、股票證券、銀行存款、支付寶賬戶存款、手機話費等等，一般為第三方代為實際控制管理，物權(quán)人僅以權(quán)利憑證宣示該物權(quán)屬，可以通過一定的技術(shù)手段以加設(shè)第三方認證標記的方式做公示公開。上述新特征使得動產(chǎn)抵押在制度層面和操作層面上（來說）均呈現(xiàn)較為樂觀的前景。因此從目前現(xiàn)狀來看，動產(chǎn)抵押制度在我國并非毫不可行，但若要使動產(chǎn)抵押制度與我國當前物權(quán)法體系緊密銜接，則還需要從物權(quán)基本理論出發(fā)，對現(xiàn)有的制度規(guī)范做必要地揚棄和調(diào)整。

(一) 堅持動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度

動產(chǎn)抵押權(quán)在整個物權(quán)序列里屬動產(chǎn)物權(quán)，自然應(yīng)堅持動產(chǎn)物權(quán)的善意取得理論。對第三人善意與否的判斷幾乎是與民法制度相伴而生的，任何民法制度領(lǐng)域都不可能回避對第三人心態(tài)的考察。所謂的善意與否通常表現(xiàn)為知悉與否，而不動產(chǎn)抵押制度中的“登記生效主義”“登記對抗主義”則是第三人知悉與否的一種強制性法律推定。善意取得制度在我國的民法體系中已經(jīng)具有較為鞏固的地位，若想實現(xiàn)動產(chǎn)抵押與現(xiàn)有擔(dān)保法體系做到銜接，承認第三人善意取得是必要的法律路徑。有鑒于此，需對我國現(xiàn)行《物權(quán)法》第191條、《擔(dān)保法》43條、《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第115條進行修訂，調(diào)整原有的“不經(jīng)抵押權(quán)人同意，物權(quán)出讓行為無效”的規(guī)定為“動產(chǎn)物經(jīng)善意取得后構(gòu)成原始取得，物上所附之抵押權(quán)就此中斷”。由此帶來的法律效果是，若受讓人構(gòu)成善意取得，則抵押人無權(quán)向該第三人行使權(quán)利。若受讓人不構(gòu)成善意，則抵押權(quán)人依舊享有對該物的抵押權(quán)，抵押人行使抵押權(quán)后，受讓人與出讓人之間的關(guān)系處理，援用《合同法》第150條“標的物權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款”處理。

(二) 強化抵押物權(quán)的追及效力

所謂追及力，是指無論其標的物輾轉(zhuǎn)流入何人之手，物權(quán)人均得追及至該物之所在而實行其權(quán)利。[8]若欲建立動產(chǎn)抵押制度需強化抵押權(quán)的追及力，通過抵押權(quán)人和受讓人之間權(quán)利的相互制衡，實現(xiàn)法律制度公平保護的效果。[9]

首先，需要修改《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，允許抵押人可不經(jīng)抵押人同意將該抵押物出讓，且允許其將所得價款另作他用而不做提前清償。簡而言之，無論原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否因物權(quán)流轉(zhuǎn)而提前兩訖，都不影響受讓人的物權(quán)取得。

其次，改變對于“抵押人同意”表示效果的理解。將《物權(quán)法》第191條規(guī)定的“抵押權(quán)人同意”理解為抵押權(quán)人對于流轉(zhuǎn)可能造成風(fēng)險的接受，而非對追及力和對抗力的放棄。由此帶來的法律效果是，如果本次流轉(zhuǎn)造成了抵押物實際價值的貶損，經(jīng)抵押權(quán)人同意的，流轉(zhuǎn)雙方均不必據(jù)此向抵押權(quán)人負賠償責(zé)任；未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，除構(gòu)成善意取得外，流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)對本次流轉(zhuǎn)所造成的損失負連帶賠償責(zé)任。這樣一來，不僅理清了動產(chǎn)所有人與抵押權(quán)人各自物權(quán)行為的效力，也更符合“繼受取得不破物上負擔(dān)”的傳統(tǒng)動產(chǎn)理論。

(三) 強化抵押權(quán)人的保全權(quán)

我國目前的抵押權(quán)制度建設(shè)，偏重于事后救濟而輕于事前防御。強化抵押權(quán)人的保全權(quán)制度設(shè)計是重要的立法選擇。

首先，應(yīng)擴大抵押權(quán)人主張保全權(quán)的相對范圍。雖然我國《物權(quán)法》第193條和《擔(dān)保法》第51條均規(guī)定了抵押權(quán)人的保全權(quán)，但在該規(guī)定中抵押權(quán)人的保全權(quán)僅可針對抵押人主張，非可對抵押權(quán)人之外的用益物權(quán)人、實際使用人和占有關(guān)系人主張。這種制度安排過于狹隘。臺灣學(xué)者認為，對于對抵押物存在侵害或危險的第三人，抵押權(quán)人均有主張保全物權(quán)的積極權(quán)利。[10]《德國民法典》1134條規(guī)定，除所有人外，他人以可能損害土地擔(dān)保物權(quán)的方式使用土地的，抵押權(quán)人可以提起不作為訴訟，《意大利民法典》2813條規(guī)定，“債務(wù)人或第三人實施了使抵押財產(chǎn)可能發(fā)生損毀的行為的，債權(quán)人可以向司法機關(guān)提出請求，責(zé)任其停止該行為或采取必要的措施以避免其擔(dān)保物受到損害?！盵11]

其次，擴大抵押權(quán)人主張保全權(quán)的事由。我國擔(dān)保法制度中，抵押權(quán)人主張保全權(quán)的事由比較狹隘，僅在抵押物受到切實損害或可能出現(xiàn)損害時方可主張。[12]筆者認為，法律制度可允許雙方當事人約定抵押物的特定使用方式。抵押人不經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自變更抵押物使用方式的（時），抵押權(quán)人可阻止該行為以此行使保全權(quán)。

最后，豐富抵押權(quán)人保全權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。依《物權(quán)法》第193條、《擔(dān)保法》第51條的規(guī)定，我國保全權(quán)內(nèi)容為“停止行為”“恢復(fù)原狀”和“補充擔(dān)?！保@對于抵押權(quán)人來說是遠遠不足的。相比之下，其他國家和地區(qū)的保全權(quán)內(nèi)容要豐富的多，臺灣地區(qū)在修訂的“民法”物權(quán)編時，在第767條中增加了第2款①，明確賦予抵押權(quán)相同于物權(quán)人的各類物上請求權(quán)。[13]而日本法上還賦予了抵押權(quán)人解除短期租賃的請求權(quán)，其制度規(guī)定抵押設(shè)定后的短期租賃是受保護的，但當其損害抵押權(quán)時，抵押權(quán)人可以請求解除租賃關(guān)系。[14]《瑞士民法典》“防衛(wèi)權(quán)利”則賦予了抵押權(quán)人除物上請求權(quán)外獨立的支配權(quán)和處分權(quán)，條文規(guī)定“擔(dān)保權(quán)人經(jīng)法官許可，可采取一定目的的防衛(wèi)措施；在危險即將發(fā)生的情況下，亦可不經(jīng)授權(quán)而自行采取防衛(wèi)”。豐富的保全權(quán)內(nèi)容構(gòu)建了確保抵押物保值的重要屏障，我國應(yīng)當吸收借鑒（效仿之）。

(四) 改造物上代位權(quán)的制度設(shè)計

我國《物權(quán)法》第174條規(guī)定，物上代位權(quán)范圍為抵押財產(chǎn)毀損、滅失、被征收時的保險金、賠償金或者補償金。但法律對物上代位權(quán)的性質(zhì)和實現(xiàn)方式并沒有明確規(guī)定。

日本民法典采用物權(quán)擔(dān)保延長說。①認為物上代位權(quán)系擔(dān)保物權(quán)變價的結(jié)果，代位物是原擔(dān)保物的延長。[15]德國民法典采法定特殊債權(quán)說②。認為物上代位權(quán)乃是在代償物上成立的一種法定特殊債權(quán)，與原抵押權(quán)清償順序相同。[16]我國臺灣地區(qū)的“民法修正案”沿襲德國民法典觀點，認為抵押物之代位權(quán)仍應(yīng)屬于擔(dān)保物權(quán)，抵押人將代位物交付給抵押權(quán)人的行為不應(yīng)視作清償行為而應(yīng)視為質(zhì)押交付行為，其目的在于將抵押權(quán)轉(zhuǎn)化為質(zhì)押權(quán)，延續(xù)其擔(dān)保作用；對于抵押人尚未取得之代償物，抵押權(quán)人則自動獲得抵押人所享的賠償請求權(quán)作為權(quán)利抵押。③

筆者認為，臺灣地區(qū)的做法充分彰顯了抵押物權(quán)的擔(dān)保作用，更有利于資本融通，并與我國目前的立法體系更容易接洽。今后擔(dān)保法制度的修改，應(yīng)當注重如下兩方面的創(chuàng)新。一是，區(qū)別對待代償物和代償金。對于代償物，其上應(yīng)自動沿襲原抵押物的物上負擔(dān)，建立抵押權(quán)。而對于代償金，則定性為優(yōu)先受償財產(chǎn)，權(quán)利人未能及時行使權(quán)利的，優(yōu)先力喪失，視作一般債權(quán)。二是，對于當事人交付代償物的行為，應(yīng)允許當事人雙方通過意思表示確認代償物交付行為的性質(zhì)。當事人可自由選擇用代償物一次性清償主合同債務(wù)或用其維持原擔(dān)保關(guān)系。

結(jié)語

動產(chǎn)抵押制度回應(yīng)了市場對于釋放動產(chǎn)物權(quán)融資價值的呼吁，我國目前的擔(dān)保制度立法緊跟時代腳步，創(chuàng)設(shè)了一系列特殊的抵押擔(dān)保方式，對動產(chǎn)抵押理論的構(gòu)建具有重要的創(chuàng)新意義。但停留在目前的立法成果上是遠遠不夠的，動產(chǎn)抵押制度的全面鋪開需要多部法律制度的配合。系統(tǒng)地梳理現(xiàn)行抵押制度中存在的自身矛盾，深度研究動產(chǎn)抵押制度與傳統(tǒng)動產(chǎn)物權(quán)制度之間的理論罅隙，對《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《合同法》等相關(guān)配套制度設(shè)計做出必要地調(diào)整與修訂，是建立動產(chǎn)抵押制度的必經(jīng)之路。

參考文獻

[1] （日）近江幸治，梁慧星.日本民法的開展——特別法擔(dān)保法[M].民商法從論（第17卷），金橋出版社，2000.374.

[2] 陳本寒.擔(dān)保物權(quán)法比較研究[M].武漢大學(xué)出版社，2007.

[3] 彭萬林.民法學(xué)（第七版）[M].中國政法大學(xué)出版社，2011.321-326.

[4] 王利明.試論動產(chǎn)抵押 [J]法學(xué)，2007，(1).

[5] 梁上上，貝金欣.抵押物轉(zhuǎn)讓中的利益衡量和制度設(shè)計[J].法學(xué)研究，2005，（4）.

[6] 崔建遠.物權(quán)法[M].中國人民法學(xué)出版社，2009.

[7] 毛瑞兆.動產(chǎn)抵押立法模式選擇[J].三晉法學(xué)（第1輯），中國法制出版社，2006.

[8] （日）我妻榮,有泉亨.新訂物權(quán)法[M].巖波書店，1993.19；（日）原島平義、高島平臧.民法講義·物權(quán)[M].有斐閣，1977.39-40；（臺）鄭玉波.民法物權(quán)[M].三民書局，1977.22-25；（臺）史尚寬.物權(quán)法論[M].1979.7-9.

[9] 劉貴祥，光榮.論未經(jīng)抵押權(quán)人同意之抵押物轉(zhuǎn)讓的效力[J].比較法研究，2013，(5).

[10] （臺） 劉志敡.民法物權(quán)[M].上海大東書局，1936.55-56；（臺）史尚寬.物權(quán)法論[M].中國政法大學(xué)出版社，2000.286.

[11] 費安玲.意大利法典[M].中國政法大學(xué)出版社，2004.

[12] （日）三和一博，平井一雄.物權(quán)法要說[A].青林書院，1989.223.陳華彬.物權(quán)法[C].法律出版社，2004.510.

[13] 程嘯.論未來我國民法典中物權(quán)請求權(quán)制度的定位[J].清華大學(xué)學(xué)報（哲社版），2004：5.

[14] （日）近江幸至，祝婭.擔(dān)保物權(quán)法[M].法律出版社，2000.146.

[15] 鄭玉波.民法物權(quán)[M].三民書局，1991.234.

篇5

2020年是集團公司成立的第二年，這一年集團在生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)管理、發(fā)展改革等方面均取得了可喜成績，這些成績的取得離不開區(qū)黨工委，公司黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)，更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚，值得大家驕傲，更值得大家總結(jié)。

2020年，我按照公司分工，負責(zé)負責(zé)安全、資產(chǎn)、運營考核、園區(qū)項目建設(shè)和協(xié)助融資工作，分管運營部，聯(lián)系新天地供水公司。

回顧2020，工作基礎(chǔ)更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。

一、面對嚴峻的安全管理形勢，細化管理促進生產(chǎn)安全

安全工作是集團工作的重中之重，沒有安全這個一，一切都是零。自集團實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業(yè)多、安全隱患風(fēng)險點駁雜。有景區(qū)、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產(chǎn)等等。二是安全管理的基礎(chǔ)薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業(yè)的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年，一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎(chǔ)上安全方面主要完成了以下工作：

1．對照標準，完善安全管理制度。根據(jù)法律法規(guī)對企業(yè)安全的要求，修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產(chǎn)責(zé)任制、安全會議制度、安全培訓(xùn)制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應(yīng)急預(yù)案等等。

2．狠抓落實，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點，堅持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發(fā)整改單80余份，共排除隱患240項，整改率100%。每季度做好安全生產(chǎn)會議、安全培訓(xùn)、安全檢查。做好安全考核公示、安全責(zé)任公示、安全宣傳欄；完成應(yīng)急救援預(yù)案修編工作并組織應(yīng)急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。

3．落實要求，開展各類安全專項工作。根據(jù)上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風(fēng)行動、雙安全月、標準化創(chuàng)建、安全法制宣傳教育等主題活動。

二、面對復(fù)雜的資產(chǎn)管理歷史，理清脈絡(luò)，全面梳理和加強

國有公司做好國有資產(chǎn)的監(jiān)管、促進國有資產(chǎn)保值增值、盤活利用是基礎(chǔ)。而公司成立后的資產(chǎn)管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現(xiàn)在：

1.類屬繁雜，缺乏統(tǒng)一管理。原來的資產(chǎn)管理，各部門以自己聯(lián)系的公司名義建設(shè)、采購，財務(wù)上只有財務(wù)數(shù)據(jù)，沒有扎口統(tǒng)一管理。由于原各部門采購、使用資產(chǎn)的分散性，財務(wù)統(tǒng)計人員的變化等原因?qū)е滦畔⒌牟粚ΨQ，賬目管理與實物管理不同步，沒有完善的資產(chǎn)管理制度和各類臺賬。大部分資產(chǎn)在財務(wù)上只體現(xiàn)一個數(shù)據(jù)，沒有各種規(guī)格型號和去處（比如空調(diào)、車輛）。

2.由于部門的調(diào)整以及負責(zé)人員的變化，各類材料缺失嚴重。

如三信資產(chǎn)，無任何資料（包括資產(chǎn)的評估報告、資產(chǎn)移交清單、資產(chǎn)買賣協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)證、圖紙等）如四海之家商業(yè)街，資產(chǎn)無權(quán)證，無任何施工資料。如海印寺商業(yè)街房產(chǎn)，有證號無證，土地證遺失。

3.新收購資產(chǎn)的管理壓力大。新收購的關(guān)閉清退的企業(yè)，資產(chǎn)繁多，除了土地和房屋，有的企業(yè)空調(diào)、電腦、打印機等設(shè)備較多，看管壓力大。

4.出租固定資產(chǎn)的管理、維護壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產(chǎn)的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產(chǎn)的安全管理責(zé)任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗收手續(xù)。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設(shè)，出現(xiàn)很多房間、屋面漏水、公共區(qū)域斑駁，太陽能系統(tǒng)年久失修，等等一系列問題。

2020年運營部牽頭和財務(wù)部指導(dǎo)配合下，在2019年梳理的基礎(chǔ)上對國有資產(chǎn)進行了摸底排查，逐項登記造冊，初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬，初步制定了成套資產(chǎn)管理制度、形成了較為完善的資產(chǎn)管理體系。

1．成立專門部門、管理國有資產(chǎn)。根據(jù)國資管理要求，成立國資管理事業(yè)部。負責(zé)經(jīng)營性資產(chǎn)出租、招商、日常維護等日常管理、經(jīng)營性資產(chǎn)巡查、資產(chǎn)收購等工作。

2．完善資產(chǎn)管理制度。結(jié)合公司實際通過半年時間擬定整套資產(chǎn)管理制度初稿，包含固定資產(chǎn)管理實施細則，資產(chǎn)配置標準、資產(chǎn)巡查制度、國有資產(chǎn)檔案管理制度等。明確固定資產(chǎn)管理采用財務(wù)部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法，資產(chǎn)管理部門、使用部門負實物的直接管理責(zé)任，財務(wù)部門負核算和監(jiān)督、檢查的管理責(zé)任。固定管理實施細則明確了資產(chǎn)從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續(xù)的操作流程。

3．分類匯總、完成了資產(chǎn)登記臺賬和租賃臺賬。根據(jù)資產(chǎn)類別、權(quán)屬單位、分別對房產(chǎn)證、土地證、不動產(chǎn)證、海域證、電子設(shè)備、家具、車輛等分類別進行了匯總登記；同時將分公司對各資產(chǎn)進行分類細化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產(chǎn)租賃臺賬，對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進行了梳理改正，同時與各公司資產(chǎn)臺賬進行了整合。

4．加強固定資產(chǎn)的日常管理工作。資產(chǎn)外勤對各類固定資產(chǎn)每周不少于兩輪巡查，確保資產(chǎn)不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產(chǎn)進行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴重的屋面進行屋面修補，衛(wèi)生間進行了修補，對一期8棟樓進行了公共部位出新，采購了900套電熱水器，將老化的太陽能熱水器全部更換，同時計劃在春節(jié)期間分批次對企業(yè)租賃宿舍進行出新。

三、面對緊迫的項目建設(shè)任務(wù)，攻堅克難服務(wù)園區(qū)全力推進

2020年項目建設(shè)主要有如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通，確保風(fēng)電企業(yè)2021年能夠鋪設(shè)電纜并網(wǎng)發(fā)電。原有職工公寓四海之家已經(jīng)不能滿足園區(qū)發(fā)展的企業(yè)租住需求，人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設(shè)，海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴峻的建設(shè)任務(wù)下。我們攻堅克難，克服人員的困難：項目管理總共三人，要完成所有項目的前、中、后期各類手續(xù)，項目現(xiàn)場質(zhì)量、安全、進度、造價、資料各類管理，還有以往項目的掃尾及不動產(chǎn)證的辦理；攻克項目建設(shè)本身的困難，隧道項目全長8.41公里貫通園區(qū)二期海濱三路，現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)難度大，其中過框河的頂管長300米，直徑3.5米，是南通沿海地區(qū)最大的頂管項目。任務(wù)雖然嚴峻，困難更是現(xiàn)實存在，在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務(wù)園區(qū)的建設(shè)任務(wù)。

1.制度建設(shè)情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團學(xué)習(xí)了原代建中心項目代建相關(guān)流程、管理制度。2020年在七基礎(chǔ)上完善了政府投資建設(shè)項目代建管理辦法，內(nèi)部管理制度、工程管理制度。

2.項目進展情況。

（1）如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項目

總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風(fēng)電企業(yè)提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進接收井標志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內(nèi)附屬設(shè)施，年后完成道路恢復(fù)。

（2）人才公寓（聽海軒）項目

計劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業(yè)。施工、監(jiān)理招標已經(jīng)結(jié)束。計劃2021年主體施工結(jié)束，2022年室外配套及內(nèi)裝施工結(jié)束竣工交付。

（3）海韻城項目

總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標價為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程（2373萬元）、室外配套工程（550萬）、亮化工程（380萬）1月底全部竣工。

四、2021年工作重點：

（一）資產(chǎn)管理：

進一步規(guī)范完善資產(chǎn)登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理，完成國資辦下達的各項工作任務(wù)。結(jié)合下半年各子公司資產(chǎn)清查盤點情況檢查，完善資產(chǎn)臺賬。

逐步推進國有資產(chǎn)信息化管理，購置固定資產(chǎn)管理軟件系統(tǒng)。使資產(chǎn)從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。

繼續(xù)加大國有資產(chǎn)巡查力度。確保把資產(chǎn)看住、管好，實現(xiàn)保值增值。

（二）安全管理工作

根據(jù)安全標準化建設(shè)的要求。對公司涉及安全生產(chǎn)、職業(yè)健康、環(huán)境保護等方面的制度進行梳理，修訂。

安全資料、安全臺賬標準進一步調(diào)高；加強安全管理人員專業(yè)能力的培訓(xùn)，加強各級安全培訓(xùn)，提高安全管理基礎(chǔ)能力。

（三）項目建設(shè)方面

進一步完善項目建設(shè)的管理制度、流程以及質(zhì)量管理體系。充實項目管理人員，加強項目管理人員培訓(xùn)。加大項目建設(shè)的推進力度，確保海上風(fēng)電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進。

篇6

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地擺在我們面前。但是,我國法律對農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護沒有明確的規(guī)定,只對農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國長期以來存在的二元經(jīng)濟,乃至二元社會的深層次問題。

在我國城市化進程中,長期靠過度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟系統(tǒng)被人為地割裂開,這就是所謂的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴重后果是導(dǎo)致我國的二元社會結(jié)構(gòu),即在一國之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個社會和階層。其主要表現(xiàn)為:

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格“剪刀差”。從統(tǒng)購統(tǒng)銷到實行合同訂購,國家通過“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測算,通過“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬億元的貢獻。

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會貧富分化加劇。1978年前我國城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

3.1958年通過、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴的兩個世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參干才能合法地從一個世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競爭起點上的不平等。

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會福利方面的實際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會負擔(dān)不一樣,城市居民對國家的責(zé)任主要是納稅,并且個人所得稅有起征點,而農(nóng)民的負擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢負擔(dān),并且金錢方面的負擔(dān)主要表現(xiàn)為“費”,這種亂攤派、亂收費是沒有起征點的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國家房屋登記機關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國通用的《房屋所有權(quán)證》)。

物權(quán)是個人獨立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒有獨立自主的物權(quán)也就沒有獨立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護個人對社會財富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個人對財富的不斷追求,而個人對財富的增長又能促進整個社會財富的增長。個人財富的增長,也是一個人全面發(fā)展和個性解放的前提,在這個意義上,擁有財富的個人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會財富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說,在個人的財富當中,占有較大比例的部分是以房屋不動產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來的,在農(nóng)村尤為如此,我國農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國某些法律似乎僅保護少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護、確認城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

雖然我國《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對“合法”進行明確規(guī)定,而交由其他法律來界定。

《民法通則》第3條規(guī)定當事人在民事活動中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。該法第75條同時規(guī)定,公民的個人財產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。公民的合法財產(chǎn)受法律保護,禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。對于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來進一步落實。

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。《物權(quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因為不屬于“合法建造”或“未經(jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。

從《憲法》到《民法通則》,再到最近才制定、實施的《物權(quán)法》,雖然法律一再強調(diào)公民在法律面前一律平等、公民的權(quán)利受法律的平等保護,但筆者認為至少在房屋所有權(quán)方面,城市居民和農(nóng)村居民是顯然不平等的。

從城市的房屋所有權(quán)制度的演變來看,在進行住房制度改革以前,我國在城鎮(zhèn)實行國家統(tǒng)一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者僅有使用權(quán)而沒有其他的權(quán)利)。上世紀80年代末“房改”以后,由原來的公房制度逐漸過渡為現(xiàn)在的商品房制度,即房屋統(tǒng)一由開發(fā)商進行商業(yè)化開發(fā),購房者(主要是城市居民)在自由競爭的房地產(chǎn)市場上購買房屋,取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等法律、規(guī)章的規(guī)定,開發(fā)商在城市進行房地產(chǎn)開發(fā)必須取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售或現(xiàn)售)許可證》(簡稱“五證”)等合法手續(xù)才能將房屋向社會銷售。而購房者在購買商品房、向國家繳交相關(guān)稅費之后,憑購房合同及完稅證明等手續(xù)便可向國家相關(guān)部門申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以,在城市購買商品房,只要符合法律規(guī)定的條件,是完全可以向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請登記并取得不動產(chǎn)的權(quán)屬證書。從法律意義上看,不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)(對于房屋而言是房屋所有權(quán)人依法對其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利)的證明。實行商品房制度以后,在城市逐漸形成房地產(chǎn)市場。

對于農(nóng)村居民而言,在現(xiàn)行的法律框架下,法律只是籠統(tǒng)地說“合法的財產(chǎn)受保護”,但怎樣才讓農(nóng)民的房屋變成“合法”卻沒有法律規(guī)定。首先,《房地產(chǎn)管理法》和《房屋權(quán)屬登記管理辦法》都是“城市”的(《建筑法》雖未冠以“城市”,但該法第83條規(guī)定,搶險救災(zāi)及其他臨時性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動,不適用本法。新修訂的、2008年1月1日生效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款規(guī)定,在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。這對農(nóng)村住宅建設(shè)問題又留下令人費解的尾巴),沒有一部全國統(tǒng)一適用的建設(shè)法、住宅法,農(nóng)村的房屋當然會被不動產(chǎn)登記“拒之門外”。既然農(nóng)村的房屋未經(jīng)國家統(tǒng)一規(guī)劃并進行權(quán)屬登記,根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)的房地產(chǎn)規(guī)定,是否農(nóng)民的房屋都是“非法建筑”?八億農(nóng)民的房屋所有權(quán)被法律有意無意地遺忘!其次,房地產(chǎn)的原則是“地隨房走”,在農(nóng)村卻變成“房隨地走”,即農(nóng)村只有宅基地方面的規(guī)定,卻沒有房屋方面的法律規(guī)定。并且現(xiàn)行的法律限制一戶農(nóng)民只能申請一塊宅基地(與一個城市居民可以同時合法擁有多處房產(chǎn)形成鮮明對比),并且該宅基地只能在本村,這無疑將農(nóng)民緊緊地捆綁在自己的土地上,失去了遷徙自由。再次,農(nóng)民只能將其房屋轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟組織的成員,并且一旦轉(zhuǎn)讓就不能再申請宅基地。而城市居民可以將其房屋轉(zhuǎn)讓、出租給任意人,并且轉(zhuǎn)讓后還可以再購買房屋。因此,從這點來看,農(nóng)民的民事權(quán)利能力是受到限制的,我國的房地產(chǎn)市場只存在于城市,農(nóng)村是沒有房地產(chǎn)市場的。那么,農(nóng)村是否需要房地產(chǎn)市場?農(nóng)民能否屬于住房消費者?限制農(nóng)民的民事權(quán)利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅權(quán)是最基本的人權(quán),農(nóng)民和城市居民作為同一個國家的公民理應(yīng)在法律面前人人平等。

三、對完善農(nóng)民房屋所有權(quán)法律和保護農(nóng)民利益的展望

我國《土地管理法》之所以規(guī)定農(nóng)民只能以“戶”為單位申請一處宅基地,并且農(nóng)民的房屋只能在本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓,除了受到二元經(jīng)濟思想的影響之外,據(jù)說還是出于對耕地、農(nóng)用地的保護———從而保證我國的糧食生產(chǎn)及糧食安全。但《土地管理法》有沒有達到其預(yù)定的目標?雖然我國已實行堪稱世界上最嚴厲的耕地保護法律,但1996年我國的耕地面積約為19.51億畝,到2003年減少至18.51億畝,至2006年又減少至18.27億畝。所以禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓房屋、宅基地并不能達到保護耕地的預(yù)期目的。

另外,近一段時間來我國某些大城市房價居高不下,毗鄰這些城市的農(nóng)村和開發(fā)商聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā),由于土地的性質(zhì)是集體的,因此無法辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證(購房者只能領(lǐng)到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”或“榮譽村民證”)。但其房屋價格比市場價低一半,有的甚至只有市價的三分之一,所以這類建在集體土地上的房產(chǎn)還出現(xiàn)銷售火爆的現(xiàn)象,這就是引人注目的“小產(chǎn)權(quán)房”問題。就此問題,建設(shè)部還曾在2007年6月18日通過新聞發(fā)言人的形式向社會“購買新建商品房風(fēng)險的提示”,其中包括“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。目前,有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護”等內(nèi)容。所以,“小產(chǎn)權(quán)房”問題成為政府、農(nóng)村集體組織、本地農(nóng)民、開發(fā)商和外來購房者之間利益的多層次“博弈”。其實,“小產(chǎn)權(quán)房”問題也是市場和行政管制、農(nóng)村和城市、法律和道德之間沖突的一種表現(xiàn),也是農(nóng)民爭取合法房屋所有權(quán)、渴望開放農(nóng)村房地產(chǎn)市場的一種正當回應(yīng)。

《憲法》和相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村的土地和宅基地歸村集體所有,他們當然有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以來,政府壟斷土地的一級市場,政府以很低的價格從農(nóng)民手中強行征收土地,然后以幾十甚至幾百倍的高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,“賣別人的地來給自己賺錢”。農(nóng)民當然明白其中的潛在利益,希望能獲得高額補償。其結(jié)果是導(dǎo)致農(nóng)民和政府在征地補償過程中的對立情緒和沖突,也彰顯了法律的不合理和不公平。因此,筆者認為,將來應(yīng)重點從以下幾方面來保護農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民利益。

1.打破城鄉(xiāng)隔絕、地域界限和身份限制,構(gòu)建全國統(tǒng)一、公平競爭和城鄉(xiāng)和諧的大市場(包括房地產(chǎn)市場),通過市場機制,對城鄉(xiāng)資本、人員、技術(shù)信息等市場要素進行公平、自由的流動。除了準許農(nóng)民到城市自由擇業(yè)、居住之外,還應(yīng)允許城市居民到農(nóng)村買房甚至投資,最終實現(xiàn)“把窮人留在城市(哪怕只住廉租屋),讓富人住在農(nóng)村(有條件的還可住別墅)”。這樣,帶動國家和民間資本對農(nóng)村的投資,興建幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等配套公共設(shè)施,改善農(nóng)村的居住和投資環(huán)境,也使農(nóng)民通過各種途徑賺城里人的錢而走上富裕的道路,讓農(nóng)民充分享受現(xiàn)代化的成果和城市文明。通過城鄉(xiāng)的雙向交流,可以使城市的房價降下來,緩解交通堵塞;也可促使農(nóng)村的經(jīng)濟加快發(fā)展,從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展。

2.統(tǒng)一法制,使城鄉(xiāng)居民的基本權(quán)利在法律上真正人人平等,讓城鄉(xiāng)居民處于公平競爭的同一起跑線上。在房屋所有權(quán)制度方面,應(yīng)設(shè)立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),對于符合法律規(guī)定條件的農(nóng)村房產(chǎn)給予登記并頒證。那種認為農(nóng)民的房屋不重要或其房產(chǎn)價值低而不給予登記的看法是毫無根據(jù)的,法律應(yīng)重在疏導(dǎo)而不是堵塞。法律應(yīng)預(yù)設(shè)適當?shù)臈l件,只要農(nóng)民的房屋符合法律規(guī)定的條件就能領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證,引導(dǎo)農(nóng)民向“規(guī)范建房、合理利用土地”的健康方向發(fā)展。

3.國家應(yīng)加強對耕地的保護,因為我國是人口大國,耕地減少必然涉及到國家的糧食安全。但這樣一個涉及國家經(jīng)濟安全的問題應(yīng)由政府進行宏觀調(diào)控,并且應(yīng)依法進行。而不能全部由農(nóng)村和農(nóng)民來承擔(dān),更不能以保護糧食安全為由限制農(nóng)民合法出售宅基地和荒地的使用權(quán),甚至拒絕為農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

4.建立全國統(tǒng)一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地產(chǎn)市場所存在的固有缺陷,中低收入人群往往難以僅依賴市場機制來解決自身的住房問題,從而由政府出面干預(yù)房地產(chǎn)市場,為住房困難者提供一定的住宿條件,以維護他們最基本的需要。我國目前的住房保障形式包括廉租住房、經(jīng)濟適用房和住房公積金三種形式。住房保障體系已慢慢在城市建立,但農(nóng)民尚未能享受國家的住房保障待遇。是否在農(nóng)村就不需要住房保障制度?是否農(nóng)民都有適于居住的房屋?回答是否定的。社會上有一種觀點認為,農(nóng)民的土地同時具有社會保障的功能,因此,農(nóng)村似乎不需要住房保障,這其實是很片面的看法。我國目前的農(nóng)村集體土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,農(nóng)民的土地保障功能是很弱的。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高,特別是農(nóng)村房地產(chǎn)市場的開放,作為一項公民依法享有的基本權(quán)利,農(nóng)村中的住房困難戶理應(yīng)和城市中的低收入人群一樣,享有住房保障的權(quán)利。

篇7

論文摘要

動產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大的現(xiàn)實意義，因此在世界廣泛運用且功效甚巨。然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國現(xiàn)行立法對動產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時并存）。本文從動產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國動產(chǎn)抵押制度的有關(guān)特殊規(guī)定入手，對其在實際運行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設(shè)性意見。

本文通過對現(xiàn)行我國動產(chǎn)抵押制度的分析，對完善我國動產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個人看法：1、對動產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任；5、統(tǒng)一登記機關(guān)；同時對登記效力的問題也提出了一些個人的看法。

關(guān)鍵詞：動產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關(guān)規(guī)定缺陷完善措施

產(chǎn)抵押作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，其最大的價值莫過于迎合了工商企業(yè)的需要利用機器設(shè)備等動產(chǎn)的使用價值，由需要利用其交換價值作為融資擔(dān)保的現(xiàn)實需求，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區(qū)以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經(jīng)濟發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實意義。本文將從國際動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國動產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國現(xiàn)行動產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點探討。

一、動產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權(quán)制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔(dān)保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔(dān)保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權(quán)），再經(jīng)過一個較長的時期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設(shè)定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔(dān)保的設(shè)定不因標的物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而有所不同，抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)之間并沒有嚴格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權(quán)沒有公信力，那么如何對抵押權(quán)進行保護呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權(quán)人可以對債務(wù)人或者第三人提權(quán)加以保護。但是通過訴權(quán)進行保護具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權(quán)制度忽視了交易安全利益，因此被認為是一種極危險的物的擔(dān)保。[3]

日耳曼法上的擔(dān)保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔(dān)保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權(quán)）。中世紀末期，歐洲封建勢力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財產(chǎn)，如移動占有勢必使債務(wù)人在經(jīng)濟上處于不利地位，于是仿效不動產(chǎn)質(zhì)，通過法院、市參事會等一些公共機構(gòu)主持的要式行為來代替移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的占有，以此為基礎(chǔ)，不久便產(chǎn)生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉(zhuǎn)所有權(quán)的制度。[4]

法典化運動前，歐陸各國深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當時除法國北部一些地方僅零星的存在不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關(guān)于抵押權(quán)的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運動之后，公示原則被各國所確立，動產(chǎn)抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規(guī)定“動產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)”，從此規(guī)定出發(fā)法國民法典確立了“動產(chǎn)不得基于抵押權(quán)加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項規(guī)定：“抵押權(quán)人，就債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務(wù)擔(dān)保的不動產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權(quán)人受自己債權(quán)清償?shù)臋?quán)利?！盵6]我國臺灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權(quán)者，謂對于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動產(chǎn)，得就其賣得價金受清償之權(quán)?！盵7]在德國，民法學(xué)者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權(quán)法體系依照動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分而構(gòu)建，而動產(chǎn)和不動產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動產(chǎn)和不動產(chǎn)公示方法嚴格區(qū)分的背景下，動產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護了物權(quán)制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴密性，也有利于維護交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營者和工商業(yè)主以其使用中的動產(chǎn)設(shè)定不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保進行融資的需要，但這一弊端，在整個19世紀乃至20世紀之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，動產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對融資擔(dān)保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會和工業(yè)劃時代的早期，社會的主要財富集中在土地和建筑物等不動產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設(shè)定擔(dān)保移轉(zhuǎn)占有，對債務(wù)人的生產(chǎn)生活的社會經(jīng)濟影響甚微，因此將不動產(chǎn)限定為抵押的標的并以登記為其公式方法，而將動產(chǎn)作為質(zhì)權(quán)的標的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動產(chǎn)的價值迅速提升，與不動產(chǎn)的價值上的差異逐漸縮小?，F(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動產(chǎn)上，企業(yè)的機器設(shè)備、交通運輸工具有時甚至成為企業(yè)的主要財產(chǎn)。如果通過移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動產(chǎn)進行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無從進行，另一方面?zhèn)鶛?quán)人還要擔(dān)負保管的責(zé)任，對雙方都無益處。正如學(xué)者所言：動產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會以書畫飾物之類提供擔(dān)保的情形，故無大礙，但在今日工業(yè)機械社會勢必窒礙難行。機器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權(quán)人占有作為擔(dān)保以尋覓資金，殆屬不可能之事?！盵9]面對這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實需求，各國法律紛紛作出響應(yīng)，通過特別法和判例的形式承認動產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動產(chǎn)信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設(shè)機械抵押法》（1954年），我國臺灣地區(qū)制定了《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機動車均可設(shè)定抵押權(quán)。而德國沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個物權(quán)法體系的和諧，實屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔(dān)保，所有權(quán)保留制度以代之。[10]（二）德國向來重視抵押權(quán)的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動產(chǎn)抵押制度旨在保全債權(quán)和融資，因此“當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設(shè)定動產(chǎn)擔(dān)保，以滿足企業(yè)的融資需求時，德國寧可通過判例和學(xué)說創(chuàng)立讓與擔(dān)保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權(quán)法體系”。[12]（三）德國對抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動產(chǎn)納入抵押標的物的范圍，則勢必要設(shè)立大量的登記機構(gòu)和登記人員對動產(chǎn)進行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國家仍然采納這項制度，就連秉承德國民法體系化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)也不例外，在其《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》上作出相應(yīng)規(guī)定。在此，羅馬法上的動產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過改造后于新的社會環(huán)境和法律背景下得以復(fù)生。

二、我國動產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國現(xiàn)行的擔(dān)保體系的初步形成是由上世紀八十年代初的經(jīng)濟合同法的實施到九十年代中期的《擔(dān)保法》的。

我國真正開始擔(dān)保物權(quán)立法的，是1981年。當時經(jīng)濟合同法從合同擔(dān)保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權(quán)的問題，但是未涉及其他形式的擔(dān)保物權(quán)問題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對擔(dān)保問題作了進一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權(quán)”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔(dān)保方式。其中，抵押權(quán)和留置權(quán)兩種為擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔(dān)保物權(quán)的體系建構(gòu)問題，但是它對抵押權(quán)和留置權(quán)所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當時立法者對擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當時立法者看來，擔(dān)保物權(quán)與其他擔(dān)保方式一樣，只不過是債權(quán)的擔(dān)保方式，本身不具有物權(quán)的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進入90年代以后，針對社會生活中嚴重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔(dān)保法，以此作為解決該問題的辦法?？梢?，擔(dān)保法的制定，至少在當時，是被當作一種臨時性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔(dān)保法》對擔(dān)保物權(quán)作了較為全面的規(guī)定。《擔(dān)保法》第三章、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。但是該法仍不是一部專門的擔(dān)保物權(quán)立法，它仍把擔(dān)保物權(quán)與保證，定金等其他擔(dān)保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個單行法的形式概括了所有的擔(dān)保種類，這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無論在擔(dān)保物權(quán)的種類設(shè)置上，還是在可操作性上都前進了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應(yīng)地規(guī)定了擔(dān)保制度，從而形成了我國現(xiàn)行的擔(dān)保體系。

三、我國動產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定

所謂動產(chǎn)抵押，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務(wù)履行擔(dān)保的動產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，予以變價并就其價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)有關(guān)國家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認為抵押權(quán)所具有的對被擔(dān)保債權(quán)的從屬性、設(shè)立上的公示性、標的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動產(chǎn)抵押權(quán)也同樣具備。動產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標的物為動產(chǎn)，并基于動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)的特性而復(fù)生出動產(chǎn)抵押權(quán)的特殊性。故此，動產(chǎn)抵押權(quán)制度的設(shè)計，主要圍繞得抵押的動產(chǎn)之范圍限制、抵押權(quán)的公示及公示的效力、危害抵押權(quán)安全的行為之防止與善意第三人利益的維護等方面。

我國《擔(dān)保法》中，根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關(guān)規(guī)定，對動產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規(guī)定，從而使動產(chǎn)抵押權(quán)成為與不動產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)并列的一種抵押權(quán)類型。最高人民法院《適用擔(dān)保法的解釋》中又對一些規(guī)定作了補充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關(guān)動產(chǎn)抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：

1．關(guān)于抵押物

對于可以抵押的動產(chǎn)范圍，《擔(dān)保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機器、交通運輸工具和“其他財產(chǎn)”，均可設(shè)定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權(quán)不明的財產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關(guān)于抵押合同與登記時需提交的文件

《擔(dān)保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應(yīng)當包括的主要內(nèi)容為：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補正，不影響抵押合同的效力。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當事人應(yīng)當向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復(fù)印。在有關(guān)登記部門作出的具體登記辦法中，對辦理抵押登記的程序還有較為詳細的規(guī)定。

3．關(guān)于抵押登記及其效力

我國《擔(dān)保法》中，將抵押登記或抵押權(quán)登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關(guān)于抵押登記的效力，《擔(dān)保法》第41條和第43條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（包括特定的動產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當事人以其他普通動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立，違反了物權(quán)變動與其基礎(chǔ)關(guān)系的區(qū)分原則，故而《適用擔(dān)保法的解釋》中對此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任（第56條第2款）。

4．關(guān)于動產(chǎn)抵押權(quán)的順序

抵押權(quán)的順序問題，因同一抵押物上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)而發(fā)生。抵押人以同一財產(chǎn)抵押擔(dān)保兩個以上債權(quán)的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復(fù)抵押”。《擔(dān)保法》第35條中規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。”“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！薄哆m用擔(dān)保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。”根?jù)《擔(dān)保法》第54條的規(guī)定，動產(chǎn)抵押權(quán)順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動產(chǎn)抵押權(quán)，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?？勺栽皋k理抵押登記的動產(chǎn)抵押權(quán)，如果該抵押物已登記的，按照前項規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時間的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關(guān)于登記的抵押權(quán)之間的“先登記原則”和“同時同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個以上的抵押權(quán)并存時所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學(xué)者的有說服力的批評，《適用擔(dān)保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正，規(guī)定：“同一動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現(xiàn)抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。”

5．關(guān)于抵押人對抵押物的處分及抵押權(quán)的對外效力

《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價款要提前清償債務(wù)或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對我國《擔(dān)保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學(xué)界頗有微詞。[15]《適用擔(dān)保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！薄叭绻盅何镂吹怯浀?，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”該解釋的68條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響?！?/p>

關(guān)于抵押權(quán)與標的物的承租人的關(guān)系，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄哆m用擔(dān)保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！鄙鲜鲆?guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關(guān)于動產(chǎn)抵押權(quán)與動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并存時的效力關(guān)系，《擔(dān)保法》中未作規(guī)定，《適用擔(dān)保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財產(chǎn)上法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償?！薄巴回敭a(chǎn)上抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！?/p>

此外，《擔(dān)保法》及《適用擔(dān)保法的解釋》中還有涉及動產(chǎn)抵押權(quán)的其他一些規(guī)定，因無大的爭議，此處不再一一述及。

四、我國動產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動產(chǎn)抵押制度在世界各主要國家或地區(qū)相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運用廣泛且功效甚巨，然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國在動產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔(dān)保法》、《海商法》、《民用航空法》有關(guān)條文），已經(jīng)初步形成了動產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國現(xiàn)行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動產(chǎn)抵押制度是一項具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，我國現(xiàn)行的將動產(chǎn)抵押和不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實則破壞了整個體系的和諧。

2、對動產(chǎn)抵押的標的物采取不限制主義

動產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設(shè)定抵押的范圍，勢必增加登記負擔(dān)，更何況大多數(shù)動產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國擔(dān)保法中對抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動產(chǎn)品種繁多，易于移動，價值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機能無法隨同物權(quán)變動立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權(quán)的保護和維護交易安全之間的關(guān)系。

4、登記效力問題

大多數(shù)立法例采取登記對抗主義，而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學(xué)者所批判。[17]

5、登記機關(guān)不統(tǒng)一

長期以來，我國將登記制度視為政府管理的手段，實行分散登記制度，不能及時全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動產(chǎn)制度在實際運行中，由于我國尚無法律條文對動產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔(dān)刑事責(zé)任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標的物的第三人之間的權(quán)利沖突。

五、完善我國動產(chǎn)抵押制度的幾點建議

鑒于我國動產(chǎn)抵押制度中存在的一些問題，使得在實際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無奈，對維護公平交易構(gòu)成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學(xué)者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗，在肯定動產(chǎn)抵押制度存在價值的基礎(chǔ)上，筆者認為我國動產(chǎn)抵押制度的完善，應(yīng)重點解決以下幾個問題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國民法典制定時沒有通過動產(chǎn)抵押進行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權(quán)編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔(dān)保加以規(guī)定。因此筆者認為，應(yīng)將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔(dān)保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認為，動產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產(chǎn)生的，應(yīng)將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動產(chǎn)。因此，為適應(yīng)融資需要，可仿其它國家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設(shè)定抵押的動產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實行登記管理制度的動產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營和生活使用具有較強依存關(guān)系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會輕易被處分的財產(chǎn)。如企業(yè)的機器、設(shè)備等。

3、增加輔助公示方式

動產(chǎn)抵押權(quán)既為抵押權(quán)的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對于按照不動產(chǎn)規(guī)則管理的機動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質(zhì)疑。但對于機器設(shè)備及其他普通動產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標記、粘貼抵押標簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標記的“明認”方法，可使得就該標的物進行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權(quán)之負擔(dān)，從而避免交易的風(fēng)險。其如欲知道抵押權(quán)設(shè)立的詳情及其負擔(dān)的債權(quán)額等具體情況，可再向登記機關(guān)查詢抵押登記的記載。關(guān)于該輔助公示方法的采用，具體應(yīng)明確以下問題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產(chǎn)。如機器設(shè)備、電器工具、原料、半成品等（可由有關(guān)部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機動車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標記、粘貼標簽的價值不大或體積過小、質(zhì)地特殊的動產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應(yīng)由登記機關(guān)在辦理抵押登記的同時，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標記、粘貼標簽的動產(chǎn)抵押權(quán)，須在登記與打刻標記或粘貼標簽同時完成的情況下，方告成立，并取得物權(quán)效力。

第三，登記機關(guān)打刻的標記或粘貼的標簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應(yīng)受法律的嚴厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認的標記將會失去其意義，故應(yīng)賦予抵押標記或標簽具有與人民法院的封條相當?shù)臋?quán)威性。對于擅自涂銷、毀損抵押標記或標簽的行為人，應(yīng)根據(jù)情節(jié)給予訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、拘留等懲戒，情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，還可依法追究其刑事責(zé)任。

另外，為進一步增強抵押公示的效用及方便當事人和利害關(guān)系人查閱，還可考慮將來在條件具備時通過計算機聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當然，對于網(wǎng)絡(luò)上公開的內(nèi)容以及允許當事人和利害關(guān)系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護抵押當事人之合理的商業(yè)秘密權(quán)益。

不可否認的是，輔助公示方式的并用，肯定會增加公示的成本。但本人仍然認為，在這一方面，法律的天平應(yīng)傾向于維護交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任

日本和我國臺灣動產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實施行為致抵押權(quán)人受損害的，抵押權(quán)人可以通過自訴追求其刑事責(zé)任。正是因為這種刑事責(zé)任的設(shè)定，抵押人不敢貿(mào)然通過變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標記、標簽等行為惡意損害抵押權(quán)人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權(quán)人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權(quán)與善意第三人之間的權(quán)利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國臺灣地區(qū)的動產(chǎn)抵押制度標的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動產(chǎn)領(lǐng)域。刑事責(zé)任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國法律上在完善動產(chǎn)抵押權(quán)制度時，應(yīng)引進該項制度。

5、統(tǒng)一登記機關(guān)

關(guān)于動產(chǎn)抵押登記的機關(guān)是否統(tǒng)一的問題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點，但是具體實施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術(shù)成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點，要實行統(tǒng)一登記制，必須實現(xiàn)下面兩項內(nèi)容：（一）由一個機關(guān)統(tǒng)一進行登記。（二）建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。我國現(xiàn)行的動產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機關(guān)對不同的特定動產(chǎn)進行登記，要相統(tǒng)一登記機關(guān)，必然會涉及到部門職能權(quán)力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，建設(shè)、運行和維護成本過高，而且高昂的查詢費用也可能讓當事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關(guān)于登記效力的問題

目前關(guān)于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學(xué)者所批判。[19]因此建議我國動產(chǎn)抵押立法時同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關(guān)于登記要件主義和登記對抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對抗主義本著是把私法不登記，抵押權(quán)存在，僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權(quán)的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動產(chǎn)抵押登記具有公示性，實現(xiàn)了物權(quán)變動與物權(quán)公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護了動產(chǎn)抵押的物權(quán)性，但以登記為動產(chǎn)抵押的生效要件等同于強制當事人進行登記，侵害了抵押權(quán)人的意思自治。在實踐中，抵押權(quán)人往往因登記收費過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對抗主義。因為登記對抗主義符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上“理性經(jīng)濟人”的理論，抵押權(quán)人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔(dān)不登記的風(fēng)險。而且從登記對抗主義在各國家或地區(qū)實施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動產(chǎn)抵押應(yīng)當具備的物權(quán)性。但是一項制度優(yōu)劣與否，不應(yīng)僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應(yīng)更多地關(guān)注它的現(xiàn)實意義和實用性。當兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時，應(yīng)選其實用性價值而舍其體系性價值。正是因為基于這一點，登記對抗主義對大多數(shù)國家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)，也在其《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》中確立了登記對抗主義。另外，從我國物權(quán)立法的動向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權(quán)編皆對動產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對抗主義。[21]

最后，尚須提及一點的是，我國動產(chǎn)抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國動產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應(yīng)該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權(quán)人連惡意第三人也不能對抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來的民法典物權(quán)法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第473頁。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁。

4、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁。

5、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國公安大學(xué)出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺灣動產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（一），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第236頁。

10、需要說明一點的是，“讓與擔(dān)保在德國的成文法上雖無明文，但為德國的判例和學(xué)說所承認?！眳⒁奫日]北川善太郎：《物權(quán)》，有斐閣1993年版，第243頁。

11、陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第300頁。

12、王澤鑒：《動產(chǎn)擔(dān)保制度與經(jīng)濟發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁.

13、中國物權(quán)法研究課題組《中國物權(quán)法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會科學(xué)文獻出版社2000年3月出版。

14、不少學(xué)者指出，這種提法有所不妥。因為在抵押登記中所表彰的主要是抵押物上存在的權(quán)利狀態(tài)，而不是財產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權(quán)利登記，而不屬于財產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國人民大學(xué)出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動產(chǎn)擔(dān)保交易研究》，三民書局1999年版第4頁。

17、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁。

18、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第169頁。

19、鄒海林：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁。

20、徐潔：《動產(chǎn)擔(dān)保制度和經(jīng)濟發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁。

21、梁彗星稿第312條；王利明稿393條第2款；法工委征求意見稿第262條；物權(quán)法草案第234條。

22、參見物權(quán)法草案第二次審議稿第234條：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時設(shè)立。但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

參考文獻：

1、王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998版；

2、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》；

3、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版；

5、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998版；

6、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁；

篇8

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。

【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)的備案登記，具有準物權(quán)的效力。同時，在沒有按照物權(quán)法規(guī)定開展預(yù)告登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認定為準物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當認定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。

第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。

【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”可見，物權(quán)法對不動產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權(quán)效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關(guān)執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準物權(quán)的效力，應(yīng)當認定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來確認合同的效力。

本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護購房者合法權(quán)益?筆者認為，首先，應(yīng)正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實好我國物權(quán)法及關(guān)于不動產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。

二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保

【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。

【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應(yīng)于當日交納全部房款，出賣人應(yīng)于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔(dān)本案訴訟費用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。

最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機關(guān)繳銷。

【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對借貸的擔(dān)保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。

廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應(yīng)利息，并提供作廢銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數(shù)額、期限、利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。

嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定向最高人民法院申請再審。

最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權(quán)的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關(guān)于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實可推知，其應(yīng)知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發(fā)票復(fù)印件，尚不能認定商品房買賣關(guān)系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關(guān)系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔(dān)保。楊偉鵬作為債權(quán)人，請求直接取得商鋪所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。

詳細內(nèi)容見《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋買賣合同應(yīng)當注意的問題案情簡介：

位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學(xué)新校址。該項目按照城中村改造政策開發(fā)，由所在地村委會委托某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。

合同主要內(nèi)容如下：

第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。

第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關(guān)費用等應(yīng)付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費用，甲方有權(quán)向乙方追究違約責(zé)任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應(yīng)付款之日起柒天內(nèi)，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》……

第九條 房屋產(chǎn)權(quán)辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)，甲方為乙方辦理相關(guān)證件時交納的費用，按某市房地局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，費用由乙方負責(zé)。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產(chǎn)權(quán)證所需的費用由購房者承擔(dān)。如因乙方購房者未按規(guī)定交清相關(guān)費用和未及時提供辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料，導(dǎo)致乙方不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，乙方應(yīng)交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。

根據(jù)上述《房屋買賣合同》的主要條款，業(yè)主應(yīng)當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關(guān)費用等應(yīng)付款。如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費用，甲方可追究乙方的違約責(zé)任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時必須先預(yù)付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預(yù)付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學(xué)上高中，按照開發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認為現(xiàn)在開發(fā)公司不能出示商業(yè)國有出讓土地使用權(quán)證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。

20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開發(fā)公司開始了第一次正式對話，業(yè)主代表聘請我所律師向開發(fā)公司遞交了律師函，與開發(fā)公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關(guān)問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協(xié)議》。根據(jù)雙方認可的《補充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。

該起業(yè)主與開發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。

律師點評：

城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數(shù)是有效合同。

篇9

關(guān)鍵詞：新時期；農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟

隨著工業(yè)化進程腳步不斷加快，加上人口對居住環(huán)境要求越來越高，土地資源成為了重要的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，與人們的生活、生產(chǎn)息息相關(guān)，傳統(tǒng)的土地開發(fā)過程明顯存在著不合理問題，針對弊端要進行土地利用流轉(zhuǎn)，土地資源需要采用科學(xué)合理化的利用方式與方法，才能不斷地提高農(nóng)村土地利用效率，促進農(nóng)村社會經(jīng)濟高速發(fā)展。

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對經(jīng)濟的影響

我國正處于社會深化改革階段，各行各業(yè)都在蓬勃發(fā)展，同時對于土地的利用也要秉承科學(xué)謹慎的態(tài)度，站在更高的角度為行業(yè)以及社會發(fā)展謀求福利，不能僅看眼前的經(jīng)濟效益，而是要根據(jù)社會發(fā)展形態(tài)采用科學(xué)的方式進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。首先對于稀缺性資源要充分合理地進行規(guī)劃配置，讓資源能夠得到最大價值效益發(fā)揮；其次在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程當中要建立健全完善的體系制度，尤其對于土地資源不動產(chǎn)登記管理方面要注重體系化的政策指導(dǎo)，對于違規(guī)問題必須堅決整改，尤其在環(huán)境污染、非法占地等方面要堅持行政法規(guī)先行，既要保證農(nóng)村土地資源合理利用，同時也要注重自然生態(tài)環(huán)境保護，為我國的未來發(fā)展謀求福祉。

2新時期優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要策略

2.1完善土地流轉(zhuǎn)管理制度體系

我國在改革開放初期將經(jīng)濟發(fā)展作為國家第一戰(zhàn)略，這是由特殊歷史時期所決定的，近些年我國經(jīng)濟快速發(fā)展，各行各業(yè)都取得了長足性進展，因此必須改變傳統(tǒng)粗獷式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式，以高瞻遠矚的角度進行農(nóng)村土地利用改革。一系列的土地利用改革其目的均是為了國家持續(xù)發(fā)展的目標，當然這必定牽扯到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理，需要以更加科學(xué)的方式明確土地責(zé)任以及土地界限劃分，既為前期的工作打好基礎(chǔ)，也為后期的監(jiān)督管理做好相關(guān)數(shù)據(jù)記錄。我國的農(nóng)村土地資源管理在其發(fā)展過程中受到影響的因素較多，同時也受自身實際情況及技術(shù)手段所限制。我國的農(nóng)村土地管理大多是以集中化制度嚴格管控，雖然農(nóng)村土地較為集中，但是其利用手段相對單一。在農(nóng)村土地利用效率方面尤其凸顯，不僅限制了大量土地?zé)o法發(fā)揮自身的價值，同時由于農(nóng)村勞動力向城市涌入造成了兩極分化現(xiàn)象，城市土地越來越稀缺，而農(nóng)村土地閑置荒廢居多?；谝陨线M行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理，必須跟隨土地利用流轉(zhuǎn)進行有效改革，充分發(fā)揮土地資源的利用效率，促進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的快速發(fā)展。

2.2統(tǒng)籌開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作

我國雖然在經(jīng)濟領(lǐng)域中取得了舉世矚目的成就，但是也呈現(xiàn)出了城市與農(nóng)村發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀。農(nóng)村地區(qū)具有廣袤的土地資源，城市具有更好的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為了更好地實現(xiàn)土地利用統(tǒng)籌發(fā)展，需要縮短城市與農(nóng)村的實際經(jīng)濟差距，讓城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動農(nóng)村發(fā)展，同時也要利用農(nóng)村土地彌補城市的土地資源短缺現(xiàn)象，從而實現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展的共同目標。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及的環(huán)節(jié)較多，工作內(nèi)容較為繁雜，因此要從兩個方面進行效能提升。第一，相關(guān)工作人員要具備扎實的工作能力以及業(yè)務(wù)能力，秉承細致耐心的工作態(tài)度，對工作內(nèi)容進行認真審核。第二，領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該對農(nóng)村土地資源管理工作加大重視，從多方面進行工作改革，注重工作效能的提升以及繁冗環(huán)節(jié)的精簡。

3結(jié)語

綜上所述，農(nóng)村土地資源的重要性不言而喻，同時也是我國社會經(jīng)濟流轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，傳統(tǒng)的土地利用過程中有著較為凸出的矛盾問題，需要針對當前的土地資源問題進行深入分析，讓農(nóng)村土地資源利用效率有效提升，加快土地的使用流動性。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案；管理網(wǎng)絡(luò)；檔案隊伍；信息化建設(shè)

房產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)行政管理部門在開展公房、私房的產(chǎn)權(quán)登記和管理活動中，按照一定的程序和手續(xù)形成的，反映房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和狀況具有保存價值的各種文字、圖紙、表冊、卡片以及聲像、電子文件等材料，是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歷史及現(xiàn)狀的真實記錄，是房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的憑證。

房產(chǎn)檔案是城市房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的重要信息，也是國家檔案的重要組成部分。它數(shù)量大，涉及面廣，在解決房產(chǎn)糾紛、加快舊城改造步伐，深化住房制度 改革發(fā)揮了重要的作用。因此，做好房產(chǎn)檔案的管理，直接關(guān)系到為社會提供服務(wù)的程度，將影響國家的經(jīng)濟建設(shè)。

1 房產(chǎn)檔案的特點

房產(chǎn)檔案管理與一般的檔案管理有很大的區(qū)別，它具有幾個鮮明的特點：

1.1 專業(yè)性：房地產(chǎn)檔案管理產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理中形成的歷史記錄，而房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是依法進行的，是其他任何部門都不能代替的工作。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業(yè)性強，在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，在內(nèi)容上，反映了房地產(chǎn)權(quán)屬狀況和房地產(chǎn)位置和面積大小，文件名稱多采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語，在形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式，填寫式。

1.2 動態(tài)性：房地產(chǎn)檔案形成后房地產(chǎn)權(quán)屬和房地產(chǎn)情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的拆遷、城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與等交易行為的發(fā)生使房地產(chǎn)所有權(quán)不斷發(fā)生變化，房屋的拆遷、翻建、擴建、 滅失、土地分割與合并等房地變更不可避免。因而房地產(chǎn)檔案處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性，房產(chǎn)檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權(quán)人的變化而變化，房產(chǎn)檔案只有全面真實的反映房屋變化的全貌，才具有其利用的價值。

1.3 法律性：房屋屬不動產(chǎn)，價值較高，在單位或個人的財產(chǎn)構(gòu)成中都占有重要地位。因此，產(chǎn)權(quán)檔案的有無，記載的是否準確，全面，產(chǎn)權(quán)檔案管理的好壞，都能對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生一定的甚至是具大的影響。房屋所有權(quán)為歸屬的憑證等組成的產(chǎn)權(quán)檔案，是房產(chǎn)管理部門和人民法院處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，應(yīng)永久保存。因此，房屋產(chǎn)權(quán)管理檔案具有很強的法律性。

2 房產(chǎn)檔案的社會功能

2.1 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的重要依據(jù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度，登記發(fā)證的中心環(huán)節(jié)就是依據(jù)房地產(chǎn)檔案材料確認產(chǎn)權(quán)，提高發(fā)證的準確率。同時，在房地產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)清楚是交易的前提。房地產(chǎn)管理者必須充分利用房地產(chǎn)檔案，糾正出現(xiàn)的偽造、涂改、謊報遺失、重復(fù)申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》，維護正常的房地產(chǎn)管理秩序。利用房地產(chǎn)檔案記錄的不同時間、地點、類型的房屋，對房屋交易價格進行“公平、公正、科學(xué)”的評估工作，建立有效數(shù)據(jù)庫。

2.2 落實經(jīng)濟適用住房過程的可靠憑證。

為使經(jīng)濟適用住房建設(shè)按照國家政策規(guī)定有序地進行，房產(chǎn)檔案要將單位性質(zhì)、人員編制、實有人數(shù)、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點、套數(shù)、總層數(shù)、建筑面積等，詳盡登記整理，按程序上報，使經(jīng)濟適用住房建設(shè)符合法律和政策的框架要求。

2.3 住房拆遷管理工作的有效憑據(jù)。

在拆遷工作中，房地產(chǎn)檔案記載的居住狀況、經(jīng)濟狀況、人均面積等，為制定建房規(guī)劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據(jù)，同時，也為建設(shè)經(jīng)濟適用住房拆遷安置面積提供了參考數(shù)據(jù)。

2.4 司法、稅收工作的有利依據(jù)。

房屋拆除、買賣、繼承等行為的發(fā)生，不可避免會引起一些糾紛，要解決這些糾紛，房地產(chǎn)仲裁和司法部門都要查閱房地產(chǎn)檔案，弄清房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。同時，由于房地產(chǎn)檔案記錄了每戶每處房地產(chǎn)的面積、價值，可以作為稅務(wù)部門開征房地產(chǎn)稅及契稅的計稅依據(jù)。

3 加強房地產(chǎn)檔案管理的幾點建議

3.1 強化檔案管理意識，健全檔案管理網(wǎng)絡(luò)

一是要充分認識房產(chǎn)檔案管理的重要性。房產(chǎn)檔案工作是一項意義重大，平凡樸實、復(fù)雜細致、服務(wù)性很強的工作，檔案管理人員要始終保持良好心態(tài)，牢固樹立為人民服務(wù)的思想和良好的工作態(tài)度，發(fā)揚腳踏實地、精益求精的敬業(yè)精神，滿腔熱情地為社會服務(wù)。二是建立檔案管理網(wǎng)絡(luò)，切實加強對檔案管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。三是要制定一系列房產(chǎn)檔案管理制度和措施，不定期組織考核，嚴格獎懲制度，保證檔案的完整歸檔，安全管理和有效利用，促進檔案管理水平的提高。

3.2 加強檔案隊伍建設(shè)，提升全員綜合素質(zhì)。培養(yǎng)和造就一支德才兼?zhèn)洹?chuàng)新能力強，能夠熟練操作電腦，了解網(wǎng)絡(luò)知識，靈活使用檔案管理軟件，勝任文檔的存儲、編輯、檢查、利用等工作的專業(yè)房產(chǎn)檔案管理隊伍，是新時期房產(chǎn)檔案事業(yè)持續(xù)發(fā)展的迫切需要和重要保證。因此，必須花大力氣抓好檔案隊伍建設(shè)，切實提高管理人員的綜合素質(zhì)。

3.3 抓好檔案信息化建設(shè)，提高檔案調(diào)閱速度。

房產(chǎn)檔案管理信息化是先進科學(xué)技術(shù)手段、科學(xué)管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機結(jié)合，是新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。因此，要運用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段，開發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源，提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率。一是要提高對房產(chǎn)檔案管理信息化建設(shè)的認識。二是要完善房產(chǎn)檔案信息歸集、檢索系統(tǒng)。在工作中，要將房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)有機地結(jié)合，將房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)信息自動歸入房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)，形成文本信息，充分利用計算機強大的檢索功能，編制各種檢索工具，形成計算機檢索和手工檢索互補的檔案信息檢索體系，實現(xiàn)萬能檢索，從而提供高效、便捷的查詢服務(wù)。三是要建立準確的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。通過數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做出準確的判斷，以便相關(guān)職能部門及時運用相關(guān)調(diào)控手段，使房產(chǎn)需求保持基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，達到科學(xué)決策，回避風(fēng)險的目的。

總之，房地產(chǎn)檔案是城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)，是確認房地產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是豐富的檔案信息源。房地產(chǎn)檔案管理是一個信息量大、變動關(guān)系復(fù)雜，事務(wù)性很強的行政管理工作。只要我們堅持提高標準，嚴要求，明析工作程序，按照規(guī)范操作，分清責(zé)任，層層落實、嚴格把關(guān)，充分發(fā)揮檔案工作人員的積極作用，就能造就一支政治素質(zhì)高、責(zé)任心強、熟悉業(yè)務(wù)、知識面廣的檔案工作隊伍，是房產(chǎn)檔案在房產(chǎn)事業(yè)中，適應(yīng)新的經(jīng)濟發(fā)展需要，發(fā)揮越來越大的作用，為國家的經(jīng)濟建設(shè)做出更大的貢獻。

參考文獻：

[1]陳曉明，吳偉新。形勢下高校房地產(chǎn)檔案管理芻議《華東交通大學(xué)學(xué)報》2007，24卷，6期

[2]陰宏哲，欒學(xué)莉。房地產(chǎn)檔案管理特性探析《黑龍江檔案》2010,2期

[3]解琳英，趙迪秋，王建林。房地產(chǎn)檔案管理的目標:規(guī)范化、制度化、現(xiàn)代化《中國房地產(chǎn)》2008, 7期