導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建立全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨的十八屆三中全會(huì)作出的重大決策，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重大部署。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱“細(xì)則”）等文件要求：2016年年底前全國所有市縣要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運(yùn)行，要基本實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的“停舊發(fā)新”。據(jù)權(quán)威部門透露：截至2016年12月15日，全國335個(gè)地市、2801個(gè)縣區(qū)就全面實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并嚴(yán)格執(zhí)行“發(fā)新停舊”要求，頒發(fā)新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，分別占100%和98%。因此，就不動(dòng)產(chǎn)登記工作而言，2016年是“不動(dòng)產(chǎn)登記工作的落地之年”。

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，通過在登記簿上進(jìn)行記載公示，達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以“五嚴(yán)格”建設(shè)、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為。嚴(yán)格進(jìn)行登記審核，注重查驗(yàn)、實(shí)地查看、公告等每一個(gè)環(huán)節(jié)；嚴(yán)格依囑托、依職權(quán)登記程序登記發(fā)證，確保登記程序正當(dāng)；嚴(yán)格登記資料管理，用“科技+制度”為不動(dòng)產(chǎn)登記信息裝上“安全閥門”，確保登記信息安全；嚴(yán)格登記信息查詢和不予查詢的情形，確保查詢依法依規(guī)開展；嚴(yán)格登記人員管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員提出明確要求，確保登記行為規(guī)范?？傊?，2016年，是不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)和工作人員執(zhí)行《細(xì)則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國土資源部的部署，到2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，2017年將進(jìn)一步鞏固不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作新跨越――由各類不動(dòng)產(chǎn)的分散登記向統(tǒng)一登記轉(zhuǎn)變，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。這就需要基本形成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；全國各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)接入國家級(jí)平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)主要以各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)審批和交易主管部門、其他相關(guān)部門、社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象，提供登記業(yè)務(wù)支撐、信息實(shí)時(shí)互通共享、信息共享交換、信息依法查詢服務(wù)，不僅貫穿于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的全過程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項(xiàng)開創(chuàng)性的事業(yè)，任重而道遠(yuǎn)。我們期待各地認(rèn)真實(shí)踐、努力創(chuàng)新，將好的經(jīng)驗(yàn)與做法以稿件的形式及時(shí)傳遞給我們，通過我們的刊物傳播出去，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平，為較好完成2017年的不動(dòng)產(chǎn)登記工作而奮發(fā)努力。

篇2

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)作為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱之一，近年來發(fā)展迅猛。但計(jì)劃與機(jī)遇并存，大浪淘沙后在市場上最終能存在的必定是具有自身特點(diǎn)的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶需要產(chǎn)品的企業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認(rèn)為可以從“精細(xì)化“管理入手。

產(chǎn)品定位精細(xì)化

項(xiàng)目的定位，指的就是想把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個(gè)項(xiàng)目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)著重注意下列問題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來說，主要可按以下流程進(jìn)行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

2、市場定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點(diǎn)。

2.1確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；

2.2明確用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；

2.4進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；

2.5測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；

2.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會(huì)有所區(qū)別。

3.1長期持有。長期持有可以通過或租賃或經(jīng)營的方式在收得租金的同時(shí)享受通脹土地升值帶來的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項(xiàng)目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買點(diǎn)的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。

4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位

4.1通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。通脹時(shí)開發(fā)商會(huì)面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時(shí)應(yīng)選用施工周期不是太長，有保值預(yù)期的形式設(shè)計(jì)。

4.2市場不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。在這個(gè)時(shí)段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)有特殊吸引投資人的，開發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時(shí)因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計(jì)租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。

5、財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來越大，資金壓力也越來越重。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡單樓房為主；審慎投資需長期開發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應(yīng)用資金，提高投資報(bào)酬率。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化

設(shè)計(jì)階段的“精細(xì)化”管理實(shí)際是指在設(shè)計(jì)階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接影響到施工管理和項(xiàng)目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規(guī)劃指標(biāo)容積率的使用。

1.1空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、公共部位的設(shè)計(jì)。

2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。

2.2具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，可使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛惺褂脵?quán)或產(chǎn)權(quán)。

2.3具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購買者而言，相當(dāng)于購買有收益的長期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

3、注重方案階段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計(jì)人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見。優(yōu)化過程中可對(duì)諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類型以及其它問題進(jìn)行細(xì)致深入的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專題分析，并且可對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，且可做到與設(shè)計(jì)同步進(jìn)不耽誤項(xiàng)目的總體進(jìn)度。細(xì)化后的施工圖詳細(xì)完整，便于項(xiàng)目工程量在施工招投標(biāo)階段計(jì)算清楚，從方案開始就對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。

施工管理精細(xì)化

質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個(gè)階段。比施工單位更懂現(xiàn)場管理，更理解對(duì)方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。

1、技術(shù)問題。作為一個(gè)工程項(xiàng)目，如裝飾工程，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備。熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)（部）工程，做好施工組織計(jì)劃，確保每一分項(xiàng)工程在受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準(zhǔn)備方案，以保證能按時(shí)保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問題是否達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴(yán)格的要求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有相應(yīng)的質(zhì)量檢查制度，針對(duì)每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。

2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用的問題。因此，針對(duì)材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。

2.1材料供應(yīng)。配合設(shè)計(jì)方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。

2.2材料采購做到“樣板指路”。面對(duì)品類繁多的材料采購單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時(shí)到位，以避免材料訂購不符，進(jìn)而影響工程進(jìn)度。

2.3材料分類堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。

2.4材料追蹤、清驗(yàn)。對(duì)于到場材料，跟蹤檢查施工方清驗(yàn)造冊(cè)登記情況，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護(hù)措施的落實(shí)情況。

3、施工的問題，施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴(yán)禁偷工減料，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

4、人員管理的問題。檢查施工隊(duì)伍的管理體制，是否做到了各崗位職責(zé)，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對(duì)工期緊逼，學(xué)會(huì)如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問題不容忽視。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有個(gè)竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。

6、成品保護(hù)的問題。作為最后的一道工序，成品保護(hù)可謂至關(guān)重要。成品保護(hù)不到位會(huì)從整體上破壞美感，影響工程驗(yàn)收。對(duì)于成品保護(hù)，必須采取相應(yīng)的相關(guān)防范強(qiáng)制性的制度，并加強(qiáng)灌輸成品保護(hù)的意識(shí)，提高工人的認(rèn)識(shí)。

7、施工安全的問題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應(yīng)的施工安全問題，需設(shè)立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，防患于未然。

成本管理精細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每一個(gè)部門在運(yùn)行過程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位。縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費(fèi)用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人。

1、項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理。全面熟悉了解項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制籌資計(jì)劃

2、施工階段的財(cái)務(wù)管理。

2.1確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。在（月末）審核項(xiàng)目上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計(jì)劃。

2.2合同臺(tái)賬登記。每個(gè)合同應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬，合同及補(bǔ)充合同建立關(guān)聯(lián)的編號(hào)管理。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細(xì)校對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的“工程用款申請(qǐng)”，對(duì)數(shù)據(jù)計(jì)算、用款類別、發(fā)票等要素，按正常用款（計(jì)劃內(nèi)）或特殊用款（計(jì)劃外）做分類匯總。如實(shí)際發(fā)生預(yù)算外付款的應(yīng)隨即滾動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算。且應(yīng)在每月的固定日與項(xiàng)目組核對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。

3、工程竣工后的財(cái)務(wù)管理。

3.1項(xiàng)目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。有時(shí)因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)合理測(cè)算預(yù)提成本費(fèi)用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對(duì)尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估，將預(yù)提成本費(fèi)用按對(duì)應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項(xiàng)目的目標(biāo)總成本。

3.2項(xiàng)目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價(jià)加上合同外費(fèi)用的審計(jì)價(jià)即為決算價(jià)；施工合同為費(fèi)用開口或暫定價(jià)性質(zhì)的，則應(yīng)以審計(jì)價(jià)為決算價(jià)。審計(jì)報(bào)告除應(yīng)明定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對(duì)甲方代墊的如審計(jì)費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。

3.3工程保修金：按合同規(guī)定的決算價(jià)比例提留。保修期內(nèi)得到原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師的批準(zhǔn)方可動(dòng)用保修金；待保修期滿，待物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無質(zhì)量糾紛后由原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師批準(zhǔn)，可將保修金余額退還施工單位。

4、實(shí)施要點(diǎn)

4.1建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。

4.2合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.3設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正確歸集開發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

4.4統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)。

4.5加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應(yīng)熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營銷策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。

篇3

【關(guān)鍵詞】房屋；維修施工；項(xiàng)目管理；基本流程

1. 前言

項(xiàng)目管理主要是指整個(gè)建筑維修施工過程中的組織與管理，其作為房屋建筑施工的不可缺少的一部分，對(duì)房屋建筑維修施工質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。因此，完善房屋建筑維修施工項(xiàng)目管理工作，是保證房屋維修施工組織合理性，提高房屋維修施工質(zhì)量，促進(jìn)房屋維修施工企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。筆者結(jié)合自身實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋維修施工工程項(xiàng)目管理流程進(jìn)行詳細(xì)概述。

首先，房屋作為城市建設(shè)重要組成部分，其不僅與人們工作、學(xué)習(xí)、生活、生產(chǎn)及娛樂等有著密切的聯(lián)系。同時(shí)還是城市活動(dòng)的重要基礎(chǔ)設(shè)施；是社會(huì)的寶貴的不動(dòng)產(chǎn)，是歷史變遷發(fā)展的重要產(chǎn)物，能夠反映出社會(huì)不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)度及生活水平。因此，做好房屋維修施工工作，才能提高房屋社會(huì)服務(wù)功能，滿足人們居住需求，避免房屋工序毛段的產(chǎn)生。再者，通過加強(qiáng)房屋維修施工管理工作，能夠加快城市化進(jìn)程腳步，美化人們的居住環(huán)境。

其次，房屋使用過程是一個(gè)從新轉(zhuǎn)變?yōu)榕f的必然過程，在長期使用過程中容易出現(xiàn)不同程度的損壞現(xiàn)象，無論是建筑業(yè)主，還是社會(huì)財(cái)產(chǎn)都遭受嚴(yán)重?fù)p失。因此，加強(qiáng)房屋維修施工項(xiàng)目管理工作，才能真正達(dá)到“物盡其用”的目的，同時(shí)能夠保證房屋的完整性和增值性，延長房屋建筑使用壽命[1]。

再者，房屋維修改造施工能夠通過經(jīng)濟(jì)性技術(shù)對(duì)原有房屋建筑進(jìn)行保護(hù)，并促進(jìn)房屋建設(shè)健康發(fā)展。房屋維修建筑與新建房屋建筑相比，具有投資比例小、施工工期短、建設(shè)空間小等特點(diǎn)，不僅能夠節(jié)省房屋建設(shè)空間，縮短施工工期，同時(shí)能夠提高房屋建筑經(jīng)濟(jì)效益。通過對(duì)舊房屋進(jìn)行維修和改造，能夠節(jié)省建筑用地，緩解城市建設(shè)用地緊張問題。

2. 房屋維修施工項(xiàng)目管理要點(diǎn)

2.1施工準(zhǔn)備階段

（1）維修施工計(jì)劃。在房屋維修項(xiàng)目施工前，必須做好維修施工前的準(zhǔn)備工作，即依據(jù)房屋維修實(shí)際情況、項(xiàng)目特點(diǎn)、施工進(jìn)度要求及施工條件（包括組織、技術(shù)、人員及物質(zhì)等），制定合理的施工計(jì)劃和方案[2]。（2）維修施工組織。房屋維修施工項(xiàng)目組織主要體現(xiàn)在：掌握房屋維修項(xiàng)目施工現(xiàn)場實(shí)際情況，主要包括給排水、供暖、電氣等管網(wǎng)情況，并保證施工場地平整度；對(duì)房屋維修施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行有效的審查，以保證施工圖紙的完整性和合理性；對(duì)維修施工組織方案、施工方案進(jìn)行有效審批；安排維修施工所需的材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場；對(duì)需要搬遷用戶進(jìn)行妥善安置。（3）明確施工職責(zé)。在房屋維修施工過程中，施工組織職責(zé)主要體現(xiàn)在：對(duì)房屋維修施工工序進(jìn)行有效控制，并在規(guī)程工期來完成所有維修任務(wù)，以保證房屋能夠按期使用；選用先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性的房屋維修施工技術(shù)和方法，以保證維修施工質(zhì)量；制定周密的施工進(jìn)度計(jì)劃，合理分配人員和物力，維修施工過程進(jìn)行有效監(jiān)理；對(duì)維修施工現(xiàn)場進(jìn)行有效管理，確保維修施工安全。

2.2維修施工階段

（1）材料管理。房屋維修施工工程與普通施工工程相比，其施工材料類型、數(shù)量較少，但因其施工特殊性，對(duì)其施工材料供應(yīng)要求也相對(duì)較高。其一，在施工材料采購方面，要嚴(yán)格按照施工方案要求，對(duì)材料型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及材質(zhì)進(jìn)行有效明確，并保證采購材料質(zhì)量，避免房屋維修工程質(zhì)量受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致房屋維修失敗。其二，依據(jù)房屋維修施工工程實(shí)際情況與施工進(jìn)度要求，做好施工材料入場安排，通過抽樣檢查的方式進(jìn)行對(duì)入場材料驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果上報(bào)至工程業(yè)主、設(shè)計(jì)單位及現(xiàn)場施工人員，將材料放置到指定保存場地，同時(shí)將施工材料分類堆放，做好相關(guān)記錄。其三，做好材料發(fā)放登記與管理工作，嚴(yán)格依據(jù)房屋維修施工進(jìn)度，憑單發(fā)放材料，并對(duì)發(fā)放材料進(jìn)行追蹤管理，防止材料浪費(fèi)或丟失。材料管理人員應(yīng)定期對(duì)材料庫存數(shù)量進(jìn)行有效清點(diǎn)、分類堆放，并做好相關(guān)的防護(hù)措施，以減少材料損耗率。

（2）技術(shù)管理。房屋維修屬于建筑工程補(bǔ)救措施，所以施工技術(shù)與普通建筑施工相比較為復(fù)雜。這就要求施工單位首先必須掌握施工合同與施工圖紙要求，依據(jù)自身?xiàng)l件（包括人員、資金、設(shè)備、材料等）制定科學(xué)合理的施工方案，并將每項(xiàng)施工作業(yè)都?xì)w入到管理范疇中[3]。其次，依據(jù)房屋維修工程特點(diǎn)及技術(shù)規(guī)程要求，做好施工技術(shù)管理組織工作，加強(qiáng)房屋維修施工工序、內(nèi)容和關(guān)鍵技術(shù)等培訓(xùn)工作，使每個(gè)施工人員都能掌握房屋維修施工技術(shù)，全面提升施工人員的施工操作水平，對(duì)每個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，確保房屋維修施工工程能夠按進(jìn)度、工期、質(zhì)量順利完成。再者，建立和健全現(xiàn)場管理、質(zhì)量控制等操作流程與技術(shù)制度，依據(jù)房屋維修施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每道施工工序質(zhì)量進(jìn)行有效的驗(yàn)收，以保證房屋維修質(zhì)量

（3）人員管理。施工人員作為房屋維修施工工程的決定性因素，對(duì)整個(gè)房屋維修施工進(jìn)度、施工質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。其一，定期對(duì)施工人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，以提高施工人員的理論水平和技術(shù)能力，對(duì)房屋維修施工質(zhì)量的提升具有重要意義。其二，建立責(zé)任管理機(jī)制，對(duì)每個(gè)施工人員職責(zé)和義務(wù)進(jìn)行明確，對(duì)施工管理制度進(jìn)行有效完善，以確保房屋維修施工順利進(jìn)行。其三，實(shí)施實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)違反施工操作規(guī)程要求人員給予嚴(yán)厲懲罰，給予表現(xiàn)出色人員適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以提高施工人員工作積極性。

（4）安全管理。在房屋維修施工過程中存在很多的安全因素，因此要求施工單位在施工前必須制定相應(yīng)的安全防護(hù)方案，并要求施工人員在施工現(xiàn)場必須佩帶安全帽，在高空作業(yè)時(shí)必須系好安全帶，不可亂接線路。同時(shí)加強(qiáng)安全教育宣傳工作，提高施工人員的安全防護(hù)意識(shí)，并建立完善的施工安全管理制度，明確安全管理人員職責(zé)，對(duì)施工過程中存在安全隱患進(jìn)行及時(shí)消除，以避免安全事故的產(chǎn)生。

（5）施工進(jìn)度與質(zhì)量。施工進(jìn)度主要是施工單位能夠嚴(yán)格按照施工計(jì)劃完成相應(yīng)的施工任務(wù)，同時(shí)依據(jù)工程實(shí)際情況，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。施工質(zhì)量是房屋維修的重要保障，其與每道施工工序密切相關(guān)，施工人員只有嚴(yán)格按照工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程要求進(jìn)行操作，有效防止偷工減料現(xiàn)象的產(chǎn)生，切實(shí)執(zhí)行“三檢”工作，對(duì)每道工序嚴(yán)格控制盒驗(yàn)收，才能保證房屋維修施工質(zhì)量。

2.3工程驗(yàn)收階段

房屋建筑維修施工項(xiàng)目完成后，要求施工管理人員對(duì)房屋維修工程項(xiàng)目施工資料進(jìn)行有效收集、整理及審核，主要包括施工方案、施工圖紙、組織方案、技術(shù)文件、材料質(zhì)檢報(bào)告、工程測(cè)量記錄、設(shè)計(jì)變更、工程驗(yàn)收單等。同時(shí)依據(jù)房屋維修施工工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋維修工程施工質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并編寫具體的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，確保房屋維修施工質(zhì)量能夠達(dá)到項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程要求。

3. 結(jié)語

為了保證房屋維修施工質(zhì)量，要求維修施工企業(yè)必須完善房屋維修施工項(xiàng)目管理體系，對(duì)房屋維修施工準(zhǔn)備階段、施工階段及驗(yàn)收階段進(jìn)行有效的管理與控制，才能確保房屋維修施工組織合理性，嚴(yán)格控制施工項(xiàng)目進(jìn)度，提高房屋維修施工的質(zhì)量，延長房屋建筑的使用壽命，保證其使用安全性。

參考文獻(xiàn)：

[1]李強(qiáng).房屋維修管理探析[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2011，7（24）：85-87.