導語：如何才能寫好一篇村集體土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

第四十四條建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

篇2

關鍵詞：農(nóng)村集體土地確權；GIS；數(shù)據(jù)庫

中圖分類號： G250 文獻標識碼： A

一、緒論

農(nóng)村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權是法律確定的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人的重要財產(chǎn)權，農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證是實現(xiàn)依法管理農(nóng)村土地，維護農(nóng)民合法土地權益的重要保證，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、夯實農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展基礎，推進農(nóng)村土地管理制度改革，加強土地集約利用等具有重要的意義。

二、農(nóng)村集體土地確權權屬調(diào)查

2.1 權屬調(diào)查內(nèi)容

2.1.1 農(nóng)村集體土地所有權

本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、按照“主體平等”的原則確定所有權主體，將農(nóng)村集體土地所有權確認到每個具有土地所有權的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織。全面查清轄區(qū)內(nèi)集體土地所有權的狀況，包括宗地的界址、界線、范圍、面積、用途（地類）等[6]。具體內(nèi)容如下：

1、土地的權屬狀況。

包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。實際工作中通過收集權源證明資料、填寫《地籍調(diào)查表》的方式進行。權源證明材料不完善的，可以利用第二次農(nóng)村土地調(diào)查成果中的相關權源資料。

2、土地的權屬界線。

包括集體土地所有權界線調(diào)查核實、飛地調(diào)查和界線內(nèi)國有土地調(diào)查等。實際工作中，可在第二次農(nóng)村土地調(diào)查成果基礎上，逐村調(diào)查核實權屬界址線，確認飛地實地位置，調(diào)查核實成片國有土地、零星國有企事業(yè)單位、國有道路、河流等線狀地物，以及國有荒山、草地林地等圖斑的國有土地權屬性質，填寫《權屬界線協(xié)議書》的方式進行。

2.1.2 農(nóng)村建設用地使用權

集體建設用地使用權、農(nóng)民宅基地使用權等，應以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，全面查清轄區(qū)內(nèi)各農(nóng)村集體的公益事業(yè)用地、公共設施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地的使用權狀況。具體內(nèi)容如下：

1、土地權屬狀況。包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。

2、地類確定。按主要用途、批準用途確定宗地地類。

3、土地權屬界線。

4、地上附著物。農(nóng)村建設用地范圍內(nèi)的地上附著物的形狀、范圍、面積、性質等。

5、坐落于農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)且未納入城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍的國有土地，本次調(diào)查時一并調(diào)查。

2.2 權屬調(diào)查原則

1、屬同一農(nóng)民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體的建設用地、宅基地)劃分為一宗地。

2、同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等面狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但在調(diào)查時應注明，并相應扣除其面積。

3、有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權后，再劃入相關宗地或單獨立宗。

4、同一個村民小組有多塊不相鄰地塊時，按獨立宗地處理，編號按獨立宗地編號。

5、對于農(nóng)村宅基地各小組交叉分布時，可按歷史習慣劃分宗地權屬界線，而不必細分。

6、對于由各個村民小組共有的山地或水域不能細分時，可劃為一宗，并注明各個權屬單位名稱,如能細分面積的,還需注明各權屬單位的所有權面積[7]。共有宗以地籍子區(qū)為單元按宗地順序號進行編號，共有宗在屬性段內(nèi)需對相關內(nèi)容進行備注。

7、宗地最小劃分面積，耕地實地為2000m²(3畝)，林地實地為10000 m²（15畝）。不夠劃分宗地標準的，調(diào)查時在零星宗地記錄手薄中如實登記，并在土地權屬證書中說明（零星宗地臨時編號、權屬單位、面積、地類、位置等）。

8、集體土地確權時，鄉(xiāng)村屬集體土地如學校、衛(wèi)生院、敬老院水庫、溝渠、農(nóng)村道路、鄉(xiāng)村屬企業(yè)等要調(diào)查清楚。

2.3 界址調(diào)查

1、由土地管理部門向土地權利人發(fā)送指界通知書，約定權利人準備好土地權屬材料現(xiàn)場出席指界。調(diào)查員準備好調(diào)查表、工作底圖、二次調(diào)查所簽訂的權屬協(xié)議書、界標、必要的儀器及工具、用具等。

2、由國土資源局協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所工作人員，由本宗地、相鄰宗地權利人及調(diào)查人員共同到現(xiàn)場，從界線起點開始，調(diào)查人員將起點準確標繪在工作底圖上，記錄該點有關情況。

3、由雙方指界人帶路，朝界線前進方向沿界標物指出界線位置，調(diào)查員在工作底圖上準確標繪界線位置，記錄沿線地物的歸屬和相關水田、水塘等自然名，直到該段界線終點[9]。界址認定后，調(diào)查人員勘丈界址邊長及關系邊長，會同雙方指界人簽署土地權屬界線協(xié)議書，并將界標種類、現(xiàn)場界址調(diào)查勘丈成果填寫到地籍調(diào)查表上并簽字蓋章。最后由調(diào)查員繪制宗地草圖。

三、 農(nóng)村集體土地確權數(shù)據(jù)庫建設

3.1 數(shù)據(jù)庫概述

數(shù)據(jù)庫是依照某種數(shù)據(jù)模型組織起來并存放二級存儲器中的數(shù)據(jù)集合這種數(shù)據(jù)集合具有如下特點：以最優(yōu)方式為某個特定組織的多種應用服務，其數(shù)據(jù)結構獨立于使用它的應用程序，對數(shù)據(jù)的增、刪、改和檢索由統(tǒng)一軟件進行管理和控制。

3.2數(shù)據(jù)檢查

屬性數(shù)據(jù)的檢查主要包括字段非空檢查、字段唯一性檢查、字段值范圍檢查。

（1）字段非空檢查

字段非空檢查：是檢查出一些記錄的必填字段沒有錄入數(shù)據(jù)的錯誤。在屬性數(shù)據(jù)中，有些字段是關鍵字段，是必須要填的字段。這種類型的字段在設計屬性表結構的時候就應該設置該字段為必填字段。由于某些字段的內(nèi)容是在后來對特殊情況做的備注說明等原因，就需要對入庫的數(shù)據(jù)進行非空檢查。

（2）字段唯一性檢查

字段唯一性檢查：是按照招標文件要求對不能有重復記錄的字段進行檢查。有些字段的值是唯一的，以用于區(qū)分不同的要素和對象特征。

（3）字段值范圍檢查

字段值范圍檢查：數(shù)據(jù)中有些字段的取值是有一定范圍的，字段值范圍檢查是檢查出記錄的該字段值超出規(guī)程范圍的記錄。

（4）圖形屬性一致性檢查

圖層的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)是相伴出現(xiàn)的。有圖形無屬性，有屬性無圖形都是不正確的。圖形屬性一致性檢查就是用來檢查屬性和圖形之間的匹配性。

3.3內(nèi)業(yè)面積量算精度檢查

3.3.1 數(shù)據(jù)轉換

1、對采用不同坐標系需要進行坐標系變換的圖形數(shù)據(jù)，按要求進行坐標變換。

2、基礎數(shù)據(jù)的轉換主要轉換圖層為地類圖斑、零星地物、線狀地物、行政區(qū)、行政界線、注記、其他注記、符號等圖層。

3、外業(yè)成果數(shù)據(jù)轉換主要轉換圖層為村界、飛地界、爭議界、村名、飛地名、界址點、界址點號、宗地號、界址線編號等圖層。

3.3.2 屬性錄入

1、按登記結果直接錄入：采用審批表、按登記結果直接錄入。土地登記表等表格逐宗地錄入，建立地籍屬性數(shù)據(jù)庫。完成后，應對錄入工作檢查簽字。

2、對登記過程進行錄入：按初始土地登記工作流程錄入，包括土地登記申請、權屬調(diào)查、宗地勘丈、初審、審核、公告、批準、注冊、繕證、頒證等資料的輸入。完成后，應對輸入工作檢查簽字。

篇3

摘要 集體土地 征收補償土地管理法

一、相關概念的界定

（一）集體土地

根據(jù)《土地管理法》第8條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！笨梢娢覈募w土地即是法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，以及農(nóng)民的宅基地、自留地和自留山。

（二）集體土地的征收補償

我國1982年《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！?004年3月公布實施的“憲法修正案”第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給與補償?！庇缮鲜龇梢?guī)定可見，我國集體土地征收補償?shù)闹黧w是國家，國家為了公共利益的需要可以依法對集體土地征收或征用，但應予被征收權利主體以相應補償。

二、我國集體土地征收補償現(xiàn)存的主要問題

（一）征收程序不規(guī)范

首先，代表國家行使權力的地方政府在土地征收過程中，扮演著重要的角色，應該起到重要的調(diào)節(jié)作用。但是地方政府在行使權力的過程中，既是土地征收的決定者，又是補償標準的制定者，還扮演著正義裁決者的角色。法律法規(guī)的不完善和監(jiān)督機制缺失導致在土地征收過程中政府的權力濫用，滋生腐敗。其次，在決定土地規(guī)劃和征收時，缺乏有效公開的聽證程序，被征地者只能被動的接受，知情權受到侵害。最后，在確定征收補償標準時，被征地農(nóng)民沒有參與權。雖然《土地管理法》第48條規(guī)定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！钡趯嶋H征收操作過程中大都是主管部門自己確定，即使實行征地聽證制度的地方，也大多流于形式，參加聽證的多是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部、村干部，很難真實的反應失地農(nóng)民的利益。

（二）征收補償范圍過窄

我國《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：“征收土地，按照原有用途給予補償”，第3款規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費?！笨梢娢覈梢?guī)定征地補償?shù)闹皇峭恋卦瓉碛猛镜闹苯訐p失，并不包含間接損失。按照原來的用途補償損失剝奪了土地發(fā)展權帶來的收益，土地補償與土地出讓金之間形成的巨額剪刀差使農(nóng)民蒙受了巨大的損失。

（三）征收補償標準不合理

根據(jù)我國《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征耕地的安置補助費，最高不可超過被征前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！恋匮a償費和安置補助費的總和不能超過土地征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！备鶕?jù)上述規(guī)定，征地的補償計算標準是該土地平均年產(chǎn)值為計算單位，即“產(chǎn)值倍數(shù)法”，這種計算標準表面看非常合理，實際是不合理。以某省會城市為例，政府給出的土地的出讓金金額為每畝500萬，假設該地農(nóng)民每畝的年產(chǎn)值為2000元，按照規(guī)定其三年的平均年產(chǎn)值為2000元，全部按照最高來算土地補助費為2萬，每人安置補助費為1.2萬，假定一個農(nóng)戶有耕地8畝，人口為5口，其總補償費為22萬元。補償費與土地征收后的收益相比是不值一提的。

（四）補償費的分配不合理

我國《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權的權利主體包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織和村民小組，權利主體的多元性造成集體土地所有權權利享有主體混亂。很難保障失地農(nóng)民補償費及時足額到位。

（五）補償安置方式簡單粗糙

一直以來，各地都在積極探索和嘗試對失地農(nóng)民的安置方式，但是據(jù)調(diào)查顯示，80%以上的土地征收采取簡單的貨幣方式補償安置，金錢具有很強的融通性，可以靈活的支配和使用，大多數(shù)失地農(nóng)民樂于接受這種補償方式，所以現(xiàn)金補償一直是補償安置的主要方式。然而坐吃山空的現(xiàn)象普遍存在是這一方式的主要缺陷。一次性支付補償金的方式雖然大多數(shù)的失地農(nóng)民樂于接受，但補償金用盡后的生活、就業(yè)、醫(yī)療等社會保障問題更應得到關注。

（六）缺少專門的土地征收糾紛處理機構

近年來，頻見于報端的征地引起的各種不和諧事件，多是失地農(nóng)民的合法權益受到侵害找不到相應的糾紛處理機構維護其權利造成的，雖然相關法律法規(guī)規(guī)定了當?shù)卣畬ο嚓P糾紛有協(xié)調(diào)、仲裁的權力和責任，由于缺乏相應的監(jiān)督約束機制，失地農(nóng)民的權益很難得到維護。

集體土地征收補償是土地征收的關鍵，本文認為合理協(xié)調(diào)相關各方利益，處理好上述問題是征收工作順利進行的要求，也符合當前城市化進程、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的時代要求。

篇4

一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況

1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關于加強小城鎮(zhèn)建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設的規(guī)劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%賣給了本村村民，80%賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續(xù)：

1、原南京市大廠區(qū)計劃經(jīng)濟委員會關于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設或貿(mào)易貨棧工程建設的立項報告的批復；

2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地批準通知單”；

3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨棧”的紅線圖；

4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設許可證”。

四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式?！拔薪ǚ繀f(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發(fā)的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權證”。

四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業(yè)管理均已達到一定的水平。

二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見

在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：

1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而村委會不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故應認定“委托建房協(xié)議”無效。

2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。

3、應當認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質的不同，不應將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營混為一談?！拔薪ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續(xù)，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續(xù)，故應當認定協(xié)議有效。

三、對此類案件的處理情況及原因分析

我院自2000年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止2002年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認定的理由如下：

1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區(qū)土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規(guī)定。

2、本區(qū)集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》的規(guī)定。

3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設自應遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設。

4、假若認定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費。

5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。

篇5

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律?！俺侵写濉蓖恋氐墓芾硪罁?jù)除《憲法》外，最少涉及五部法律法規(guī)――《物權法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)村土地承包法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯(lián)系又有很大區(qū)別，具體體現(xiàn)在編制和實施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規(guī)劃區(qū)，從土地規(guī)劃的角度看“城中村”土地均是預留的建設用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發(fā)建設必須在符合城市規(guī)劃的前提下，按照城市建設用地批準權限和程序報經(jīng)政府批準。因此，利用“城中村”土地違規(guī)建房固然是有違土地法規(guī)，其實首先是違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調(diào)查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(qū)(包括城中村)的土地開發(fā)利用上，規(guī)劃是在前的，土地的審批和供應是從屬和被動的。

第二，“城中村”土地的性質具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規(guī)定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應該是國有土地，可是現(xiàn)實中，這些土地無論從權屬管理還是實際控制上仍然是集體所有?！俺侵写濉蓖恋匦再|的雙重性，給管理帶來了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產(chǎn)權復雜。在2008年7月1日建設部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發(fā)放房產(chǎn)所有權證，而對集體土地上的房屋不予發(fā)放產(chǎn)權證，這類建筑物的產(chǎn)權認證沒有法律依據(jù)?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償?shù)臓幾h。

第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區(qū)的城市管理模式，而是按鄉(xiāng)管村、村管民的農(nóng)村行政管理體制；村民的經(jīng)濟來源既要依賴農(nóng)業(yè)，又不完全依賴農(nóng)業(yè)，村民的生活方式既有城市的一面，又有農(nóng)村的一面，也即歷史上形成的“城鄉(xiāng)二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農(nóng)村土地管理。

解決“城中村”土地問題，要站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化進程的高度，充分發(fā)揮“城中村”土地的資產(chǎn)效益，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等手段和政策，依法依規(guī)管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據(jù)，結合《物權法》的實施，修改調(diào)整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，法律法規(guī)之間與“城中村”土地有關的條款規(guī)定要相互銜接，特別要注重解決現(xiàn)實中已經(jīng)普遍存在的如前述諸類問題。

篇6

第一章  總  則

第二章  土地的所有權與使用權

第三章  土地的利用和保護

第四章  國家建設用地

第五章  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地

第六章  法律責任

第七章  附  則

第一章  總  則

第一條  為實施《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條  各級人民政府必須維護土地的社會主義公有制，貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的方針，全面規(guī)劃，加強管理，切實保護耕地，整治、開發(fā)土地資源，制止亂占耕地和濫用土地的行為。

第三條  對維護土地管理法規(guī)，依法管理土地，合理利用開發(fā)土地資源、保護耕地以及從事有關科學研究和技術推廣等，做出顯著成績的單位和個人，由縣級以上人民政府給予表彰或獎勵。

第四條  縣級以上人民政府和地區(qū)行署的土地管理部門，依法對本行政區(qū)域內(nèi)的土地、地政行使統(tǒng)一管理職權，負責《土地管理法》和本辦法的組織實施。

區(qū)公所、鄉(xiāng)級人民政府土地管理所或土地管理員負責本轄區(qū)土地管理工作；村民委員會或村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織負責依法管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地。

第二章  土地的所有權與使用權

第五條  下列土地屬于全民所有即國家所有：

（1）城市市區(qū)的土地；

（2）國家依法征用的土地；

（3）縣級以上人民政府依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位和個人使用的國有土地；

（4）依照法律規(guī)定屬于國家所有的其他土地。

第六條  農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。

集體所有的土地，承包前以生產(chǎn)隊為核算單位的，可以屬于村民組農(nóng)民集體所有；承包前以大隊為核算單位的，屬于村農(nóng)民集體所有。

第七條  國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用。

依法使用國有土地、集體所有土地的單位或個人，只有土地使用權，不得買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地。

第八條  國有土地使用者、集體土地所有者和集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設的使用者，必須依法向縣以上土地管理部門申請土地登記，由縣級以上人民政府核發(fā)證書，確認所有權或使用權。

農(nóng)村承包的土地，由集體土地所有者與承包者簽訂承包合同，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理員造冊登記，鄉(xiāng)級人民政府證書，確認承包土地使用權。

土地承包者因情況變化不再經(jīng)營時，經(jīng)集體土地所有者同意，可以依照原承包合同要求，將土地轉包給他人使用。因投資投勞改善了土地條件的，轉包時可要求對方給予適當補償。

未劃撥使用的國有土地，由縣土地管理部門登記造冊、管理。

經(jīng)確認的土地所有權、使用權受法律保護，任何單位或個人不得侵犯。

第九條  依法改變土地的所有權或使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書。

任何單位、個人出賣、轉讓房屋或以宅基地為條件聯(lián)合建房的，應事先辦理宅基地使用權變更手續(xù)。

第十條  土地所有權、使用權的爭議，按《土地管理法》第十三條的規(guī)定處理。在土地所有權、使用權爭議解決以前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。

第十一條  土地管理部門應建立土地的調(diào)查、定級、登記、統(tǒng)計等地籍管理制度和地籍檔案，搞好土地的動態(tài)監(jiān)測。

第三章  土地的利用和保護

第十二條  土地管理部門會同有關部門編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)則，經(jīng)同級人民政府審核，報上級人民政府批準執(zhí)行。任何部門或單位使用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃。

第十三條  各級土地管理部門會同有關部門編制用地和土地開發(fā)計劃，納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

縣級以上人民政府和地區(qū)行署按指令性計劃審批建設用地。

農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構調(diào)整，將耕地用于非種植業(yè)的，需經(jīng)集體土地所有者同意，報鄉(xiāng)級人民政府按下達的計劃審批，抄縣級土地管理部門備案。

第十四條  下列用地予以重點保護：

（1）經(jīng)國務院和省人民政府批準劃定的自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、文物保護區(qū)域內(nèi)的土地；

（2）國家鐵路、公路用地和大中型水利、水電工程等重要設施用地；

（3）重要的軍事和科學實驗基地；

（4）經(jīng)縣級以上人民政府批準劃定的名、特、優(yōu)農(nóng)林產(chǎn)品和高產(chǎn)糧、油生產(chǎn)基地以及城市人民政府批準的蔬菜生產(chǎn)基地和綠化地帶。

第十五條  開發(fā)國有荒山、荒地、河灘等土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)，須事先向土地管理部門提出申請。一千畝以下的報縣級人民政府批準；一千畝至二千畝的報自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署批準；二千畝以上的報省人民政府批準。

經(jīng)開發(fā)的土地可以優(yōu)先確定給開發(fā)單位和個人使用，并在一定時期內(nèi)免征農(nóng)業(yè)稅。

第十六條  依法使用國有土地、集體土地的單位和個人，應當按照規(guī)定的用途合理利用和保護土地。

未經(jīng)批準，不得在自留地、自留山和承包經(jīng)營的土地上建房，不得毀壞耕地取土打坯、燒磚瓦、煉焦、掏挖沙石和開礦。

禁止在耕地上葬墳。

第十七條  使用國有土地和集體土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回用地單位的土地使用權，注銷土地使用證：

（1）用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移后，不再使用的土地；

（2）未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)二年未使用的土地；

（3）不按批準用途使用的土地；

（4）公路、鐵路、機場、礦場、農(nóng)村道路、橋梁、小型水利、水電工程等經(jīng)核準報廢的土地。

第十八條  個人使用的土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回土地使用權：

（1）農(nóng)業(yè)戶轉為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶或死亡絕戶原承包的土地、自留地、宅基地、自留山、飼料地；

（2）棄耕撂荒或擅自改變承包合同規(guī)定用途的土地；

（3）從事非種植業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的，其生產(chǎn)、經(jīng)營活動停止后不再使用的土地。

第十九條  城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村建設以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，要按經(jīng)批準的規(guī)劃布局定點。其建設用地應充分利用原有場地和空閑地，盡可能不占或少占耕地。

第二十條  從事非農(nóng)業(yè)建設占用耕地或者城市郊區(qū)菜地的，必須按國家有關規(guī)定繳納耕地占用稅和新菜地開發(fā)建設基金。其地方留成部分用于耕地、新菜地和土地的開發(fā)整治。

第二十一條  各級人民政府應當采取措施，搞好土地開發(fā)整治。在保持水土的前提下，積極開發(fā)荒地和閑散地，整治廢棄地，改造中、低產(chǎn)田土。

第四章  國家建設用地

第二十二條  國家可以依法對集體所有的土地實行征用，對國有土地實行劃撥。被征（撥）地單位和個人應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓。

第二十三條  建設項目用地應列為項目可行性研究的內(nèi)容和方案的比選指標。建設單位按規(guī)定向土地管理部門申報年度用地計劃指標。

第二十四條  國家建設征用集體土地或者劃撥國有土地，按下列程序辦理申請、審查、批準、劃撥手續(xù)：

（1）列入國家固定資產(chǎn)投資計劃的或者準許建設的項目，建設單位必須持有按照國家規(guī)定的基本建設程序批準的設計任務書或其他批準文件，向建設項目所在地的縣級土地管理部門申請用地和選址。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)選址，還應征得城市規(guī)劃部門同意。

（2）土地管理部門組織用地單位、被征（撥）地單位并會同有關部門商定擬征（撥）土地的位置、類別、面積及有關補償、安置方案，簽訂征（撥）地協(xié)議。

（3）土地管理部門對有關征（撥）地的文件和材料進行審核后，依照本辦法第二十五條規(guī)定的審批權限，報縣級以上人民政府批準。根據(jù)建設進度一次或分期劃撥土地，核發(fā)用地許可證。

未經(jīng)批準的建設用地，銀行不得支付征地費，城鄉(xiāng)建設主管部門不得發(fā)給施工執(zhí)照。

（4）建設項目竣工后，縣級土地管理部門對建設用地進行核查，發(fā)給國有土地使用證。

第二十五條  征（撥）土地的審批權限：

征（撥）耕地（含稻田、旱地、菜地，下同）三畝以下，其他土地十畝以下，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計十畝以下的，由縣級人民政府批準；

征（撥）耕地三至十畝，其他土地十至三十畝，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計三十畝的，由縣級人民政府審核，報自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署批準；

征（撥）耕地十至一千畝，其他土地三十至二千畝，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計二千畝的，逐級審核，報省人民政府批準；

征（撥）耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，報國務院批準。

縣級人民政府批準征（撥）土地，應將批準文件（包括各種附件）抄省、地、州（市）土地管理部門備案。自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署批準征（撥）土地，應將批準文件（包括各種附件）抄省土地管理部門備案。

本條所稱的“以下”，包括本數(shù)；所稱的“以上”，不包括本數(shù)。

第二十六條  國營農(nóng)、林、牧、漁場在使用的土地范圍內(nèi)，需占用耕地、園地、有林地、草地、水面等進行非農(nóng)業(yè)建設的，應經(jīng)主管部門審查，按國家建設用地審批權限的規(guī)定，報縣級以上人民政府批準，辦理用地手續(xù)。

第二十七條  一個建設項目需要使用的土地，應當根據(jù)總體設計一次申請批準，不得化整為零。

建設用地單位不得征而不用、多征少用或先用后征。

因搶險、緊急軍事情況需要用地的，可以先行使用，隨后補辦用地手續(xù)。

第二十八條  征用土地的補償、補助費標準：

（1）土地補償費

征用稻田、菜地、魚塘、藕塘的補償標準，按上、中、下三個等級，分別為該土地年產(chǎn)值的六、五、四倍。

征用旱地、園地及其他多年生經(jīng)濟林的土地補償標準，按上、中、下三個等級，分別為該土地年產(chǎn)值的五、四、三倍。

征用其他土地的補償標準，為下等旱地年產(chǎn)值的二至三倍。

土地年產(chǎn)值，由縣級人民政府擬定，報上一級人民政府批準。

（2）青苗及地上附著物的補償費

用地單位一般應在農(nóng)作物收獲后使用土地。如因工程急需，必須鏟除青苗的，按實際損失補償。

被征用土地上的樹木、房屋及其他附著物的補償標準，由縣級人民政府擬定，報上一級人民政府批準。

開始協(xié)商征地方案后，搶種的農(nóng)作物、樹木和搶建的設施，一律不予補償。

（3）安置補助費

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前每畝年產(chǎn)值的三倍。但每畝安置補助費最高不得超過每畝年產(chǎn)值的十倍。征用其他土地的安置補助費，為征用耕地安置補助費的一半。

第二十九條  依照本辦法第二十八條規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，由縣級人民政府將剩余勞動力的安置方案連同征用土地的文字資料，經(jīng)自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署審核，報省人民政府批準，可以適當增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和，不得超過被征土地前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。

第三十條  國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費付給本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產(chǎn)和安置因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。

第三十一條  國家建設用地，由縣級土地管理部門組織用地單位，被征（撥）地單位，簽訂征（撥）土地及補償、安置協(xié)議，明確雙方的權利、義務，劃撥土地，登記發(fā)證，并將用地單位按規(guī)定支付的征（撥）土地費用，分別撥付給有關單位和個人。用地單位向縣以上土地管理部門繳納土地管理費。

第三十二條  因國家建設征用土地造成的多余勞動力，應當妥善安置。需要安置的多余勞動力，按勞地比例計算，由當?shù)卣M織土地管理部門、被征（撥）地單位和有關單位，通過下列途徑加以安置：

（1）調(diào)整承包土地；

（2）被征（撥）地單位興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)，廣開就業(yè)門路；

（3）用地單位或者其他單位優(yōu)先招聘。被征（撥）地單位應將相應的安置補助費轉付給吸收勞動力的單位；

（4）被征（撥）地單位的耕地被全部征用的，上述途徑安排不了的，由所在縣級人民政府提出專題報告，經(jīng)自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署審查，報省人民政府批準，可以將原農(nóng)業(yè)戶口轉為非農(nóng)業(yè)戶口。

第三十三條  被征（撥）地單位相應減免糧食定購任務和農(nóng)業(yè)稅。核減定購或增銷的糧食指標，由建設項目所在地的縣級以上人民政府調(diào)整解決。

第三十四條  根據(jù)《土地管理法》第十九條規(guī)定收回使用權的國有土地，可以有償借給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織耕種，由土地管理部門與土地借用者簽訂借用協(xié)議。在借用耕種期內(nèi)不得在土地上興建永久性建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，必須立即交還，不得再提補償、安置要求；土地上有青苗的，用地單位應付給青苗補償費。

土地承包前，因國家建設征而未用由農(nóng)民耕種的土地，國家建設需要收回時，應酌情給予補償和安置補助。

第五章  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地

第三十五條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地，應嚴格控制，并結合實際參照國家建設征用土地的有關規(guī)定，辦理用地手續(xù)。

第三十六條  民辦公助和集資聯(lián)辦的鄉(xiāng)村公路用地，村與村之間的，由縣級人民政府審批；鄉(xiāng)與鄉(xiāng)之間的，由自治州、省轄市人民政府或地區(qū)行署審批。

鄉(xiāng)村公路和公益事業(yè)建設用地，由受益村相互調(diào)劑解決。調(diào)劑解決不了的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及受益村共同給被用地單位或個人以適當補償。

第三十七條  農(nóng)村居民建住宅，凡是能利用舊宅基地的，不得新占土地。確實需要新占土地、又符合下列條件之一的，可以辦理申請手續(xù)：

（1）因國家建設和鄉(xiāng)村建設占用，需要另行安排宅基地的；

（2）回鄉(xiāng)落戶的離休、退休干部（含軍隊干部）、職工以及華僑、僑眷、港澳臺胞等需要安排宅基地的；

（3）居住擁擠，確實需要分居而又無宅基地的。

買賣、出租住房后不得再行申請宅基地。

第三十八條  農(nóng)村居民原有宅基地不變。新建住宅的宅基地用地限額（包括原有住房宅基地面積）：

城市郊區(qū)、壩子地區(qū)：五人以上戶不得超過一百三十平方米；四人以下戶不得超過一百二十平方米；

丘陵地區(qū)：五人以上戶不得超過一百七十平方米；四人以下戶不得超過一百四十平方米；

山區(qū)、牧區(qū)：五人以上戶不得超過二百平方米；四人以下戶不得超過一百七十平方米。

在上述限額內(nèi)，縣級人民政府可結合當?shù)貙嶋H情況，制定具體標準；鄉(xiāng)村內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房用地限額，由縣級人民政府參照當?shù)爻擎?zhèn)居民平均居住水平作出規(guī)定，并報省土地管理部門備案。

愿意讓出原屬好田好土的宅基地，遷到荒山坡或荒地上建房的，可在規(guī)定的標準基礎上適當增加宅基地面積。

第三十九條  宅基地的審批程序：

（1）需申請宅基地的村民，由個人向戶口所在地的村民組或村民委員會提出用地申請，村民委員會根據(jù)申請建房戶的條件，提出審查意見報鄉(xiāng)級人民政府。

（2）在用地計劃范圍內(nèi)，占用非耕地建房的，由鄉(xiāng)級人民政府批準，并報縣土地管理部門備案；占用耕地建房的，由鄉(xiāng)級人民政府審查，報縣級人民政府批準。

（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理員和村民組根據(jù)批準文件和縣土地管理部門發(fā)的宅基地使用證劃撥宅基地。

第四十條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設占用耕地，國家不減免糧食定購任務和農(nóng)業(yè)稅，不增加糧食銷售指標，其糧食定購任務和農(nóng)業(yè)稅由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村自行調(diào)劑解決。

第六章  法律責任

第四十一條  土地監(jiān)督檢查人員在依法執(zhí)行公務時，可以向用地單位和個人了解情況，索取必要的資料，進入有關現(xiàn)場檢查。發(fā)現(xiàn)違法行為有權責令停止。用地單位和個人不得阻撓。

第四十二條  買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收新建的建筑物和其他設施，并可對當事人處以非法所得百分之五十至二倍的罰款。對主管人員給予行政處分。

第四十三條  未經(jīng)批準，采取欺騙手段騙取批準，或超過批準的用地數(shù)量非法占用土地的，責令退還，限期拆除或者沒收新建的建筑物和其他設施，并處以每畝一千元至三千元的罰款。對非法占地單位的主管人員，給予行政處分。

第四十四條  國家建設征（撥）用土地依法批準劃撥后，被征（撥）土地一方不按期移交土地的，責令限期交出。因拖延移交時間，造成損失的，處以每畝五百元至二千元的罰款。

經(jīng)批準臨時使用土地的單位和個人，使用期滿拒不歸還的；土地使用權被依法收回，拒不交出土地的，責令交還，并按超期占地時間計算，每月每畝處以五十元至一百元的罰款。

第四十五條  非法占用被征地單位征地費用的，責令退賠，并可處以非法占用額百分之十至三十的罰款；侵占征地安置招工指標或農(nóng)轉非戶口指標的，必須清退，并可按每侵占一個指標給有關責任人員處以五百元至一千元的罰款。主要責任人是國家工作人員的，并給予行政處分。

第四十六條  未經(jīng)批準不得私自開發(fā)土地。私自開發(fā)土地造成土地沙化、嚴重水土流失的，責令限期治理，并可對責任人員處以每畝一百元至三百元的罰款。

未經(jīng)批準私自在耕地中建房、燒磚瓦、開礦、煉焦、打坯、開挖魚塘或改種果園、豐產(chǎn)速生林的，責令限期復耕，并可處以每畝三百元至一千元的罰款。

受破壞的耕地確實不能治理復耕的，每畝收取三千元至五千元的墾復費。

第四十七條  在辦理變更土地權屬和調(diào)解土地糾紛過程中，有下列行為之一的，分別情況，給予行政處分或行政處罰；情節(jié)嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（1）行賄、受賄、貪污國家和集體財物的；

（2）敲詐勒索國家、集體和個人財物，或者煽動群眾鬧事，阻撓國家建設的；

（3）以暴力、威脅方法阻礙國家工作人員依照土地管理法規(guī)執(zhí)行職務的。

第四十八條  《土地管理法》第四十五條規(guī)定的行政處罰，由鄉(xiāng)級人民政府決定。本辦法規(guī)定的沒收、拆除、罰款等行政處罰，由縣級以上土地管理部門依法決定。本辦法規(guī)定的行政處分，由縣級以上土地管理部門提出處分建議，由當事人所在單位或上級機關決定。

當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不履行的，由作出處理決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章  附  則

第四十九條  城鎮(zhèn)居民私人用地以及開放、涉外用地辦法，由省人民政府另行制定。

城市集體所有制單位進行建設需要使用土地的，參照本辦法第四章的規(guī)定辦理。

第五十條  本辦法自1988年3月1日起施行。省內(nèi)有關土地管理的規(guī)定、辦法、通知等，與《土地管理法》和本辦法有抵觸的，一律按《土地管理法》和本辦法執(zhí)行。

篇7

關鍵詞：小產(chǎn)權房；所有權；土地流轉

中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A

所謂“小產(chǎn)權房”，是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。

一、“小產(chǎn)權房”暴露出的土地制度缺陷

1、土地所有權主體不清晰。我國法律規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有?！备鶕?jù)土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營和管理?！苯Y合以上兩條，集體經(jīng)濟組織或村民委員會有權對村民集體所有的土地進行經(jīng)營和管理，因此在集體土地上開發(fā)“小產(chǎn)權房”應當屬于合法行為。但土地管理法同時又規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)地建設?！睆倪@一點來看集體組織開發(fā)“小產(chǎn)權房”又屬于違法行為。由此可見，現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權制度存在明顯缺陷。

我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地產(chǎn)權制度，是八十年代初農(nóng)村經(jīng)濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營。此經(jīng)營方式改變了原來時期有名無實、殘缺不全的農(nóng)地產(chǎn)權關系，在當時曾經(jīng)極大地調(diào)動了廣大農(nóng)民的積極性。但是，在家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營中，土地所有權和使用權缺乏嚴格的界定，未形成明晰的產(chǎn)權關系。

我國的法律規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有?！睆倪@條規(guī)定可以看出，農(nóng)村土地所有權的主體是集體，但是屬于哪一級集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權利和義務等卻不是很清楚。法律規(guī)定的不明確導致所有權主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。這些規(guī)定表面上確定了農(nóng)村土地集體所有權的主體，但集體概念的多樣性導致了農(nóng)村土地所有權主體模糊不清的現(xiàn)象。這種土地產(chǎn)權主體的多元化必然導致三級產(chǎn)權主體為爭奪所有權而發(fā)生沖突，造成對農(nóng)民土地產(chǎn)權的隨意侵害，農(nóng)民也形不成有效的、穩(wěn)定的預期，必然降低土地產(chǎn)權制度的有效性。

2、土地征收制度不健全?！靶‘a(chǎn)權房”是農(nóng)民將集體所有制土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，并且是由村民委員會辦理房屋產(chǎn)權證。而改變農(nóng)村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續(xù)，“小產(chǎn)權房”這種變相轉讓土地使用權的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補償?shù)姆绞?，先將農(nóng)村集體土地轉為國有土地，再出讓給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，以獲得高額財政收入。這明顯是對農(nóng)民權利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農(nóng)村土地征收制度的缺陷。

《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，也就是說農(nóng)村集體土地不能直接進入市場，必須先征為國有，然后再行出讓?！锻恋毓芾矸ā返诙l又規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收?！闭畡t根據(jù)用地的需要，以《土地管理法》中的這些規(guī)定為依據(jù)，對農(nóng)村集體土地進行強制性征收，完全不考慮農(nóng)民的意愿。在農(nóng)戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，即利用小產(chǎn)權住房的開發(fā)獲取利益。

3、農(nóng)村土地流轉制度不完善?！靶‘a(chǎn)權房”的大量出現(xiàn)，有其一定的必然性?，F(xiàn)如今城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場火暴，房價快速上漲，利用集體所有的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)可以獲得相當可觀的收益，這也成為農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權房的根本動力。但是，這種將集體土地轉向房地產(chǎn)市場的流轉方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場的風險和不確定性，造成諸多隱患?，F(xiàn)行農(nóng)村土地流轉制度的不完善，主要表現(xiàn)在相關法律法規(guī)制度的不健全。盡管我國現(xiàn)有的法律制度也規(guī)定了農(nóng)村的土地使用權可以依法轉讓，但對于轉讓的具體范圍、形式、程序、價格等等，都缺乏專門的法律法規(guī)約束。

二、對農(nóng)村土地制度的創(chuàng)新性思考

1、明確農(nóng)村集體土地所有權主體。從農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革入手，創(chuàng)新土地集體所有的組織形式，確立農(nóng)民是農(nóng)村集體土地所有權主體?，F(xiàn)行法律雖然規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實際上并不明晰，集體與農(nóng)民之間的權益關系很模糊。

考察農(nóng)村土地產(chǎn)權制度創(chuàng)新遲滯的深層原因，主要是土地所有權與使用權兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農(nóng)民合法土地權益得到切實保障的關鍵之一。不可否認，多年來政府出臺和修改了許多相關的法律法規(guī)，以保障農(nóng)民的土地權益，如“承包經(jīng)營權”、“繼承權”、“占有權”、“轉讓權”等權利。但現(xiàn)實中農(nóng)民的合法權益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因為長期以來沒有準確把握土地所有權和使用權兩者的因果關系。其實，土地所有權與經(jīng)營權是兩個性質不同的權益，前者是土地財產(chǎn)權益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個具體權益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物?；煜敭a(chǎn)權與經(jīng)營權的本質區(qū)別或將兩者混為一談、或滿足于條文詞匯上的農(nóng)民權益保護，卻置農(nóng)民土地所有權于不顧而侈談所謂農(nóng)民土地權益及如何保障農(nóng)民土地權益問題，怎能找到保障農(nóng)民土地權益問題的正確方案？因此，在農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革中，應當改變長期以來在土地所有權與使用權兩者之間本末倒置的思維，明確農(nóng)村土地本來就歸農(nóng)民，讓農(nóng)民真正擁有土地權益是目前農(nóng)村土地產(chǎn)權改革的關鍵所在。

2、改革征地制度。在工業(yè)化、城市化的進程中，大量農(nóng)業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，這是一種必然趨勢。但在目前形勢下，農(nóng)業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，必須由政府征用轉變?yōu)閲型恋睾笤俪鲎屖褂脵?，顯然，這與目前的社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應，需要進行改革。

首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施建設和公用事業(yè)上?？s小政府征地的范圍，控制土地的征用規(guī)模，從根本上摒棄侵犯農(nóng)民財產(chǎn)權的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規(guī)定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。這樣，就為經(jīng)營性建設用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營者可以直接與農(nóng)民集體經(jīng)濟組織交易，真正由市場來調(diào)控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時實現(xiàn)公平和效率雙重目標。

3、進一步推進農(nóng)村土地流轉制度。工業(yè)化進程與農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進程，能夠為農(nóng)村土地的流轉創(chuàng)造條件，但為了促進土地的規(guī)范、有序流轉，今后土地的流轉形式也需要多樣化?？梢詤⒄諊H上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標、抵押、入股等等，然后根據(jù)各地自身情況選擇合適的土地流轉方式。同時，政府也應該加強宏觀調(diào)控，完善相關的法律法規(guī)，建立健全土地流轉市場的運作與管理方法。嚴格控制農(nóng)村集體建設用地，規(guī)范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產(chǎn)權房得不到控制繼續(xù)發(fā)展下去，將會有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產(chǎn)開發(fā)，耕地面積將無法得到保障。

三、結束語

篇8

關鍵詞：土地管理法 耕地保護 節(jié)約集約用地 土地執(zhí)法

1. 基本情況

鄄城縣轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個街道辦事處，83萬人，101萬畝耕地。近年來鄄城縣認真貫徹實施《土地管理法》，牢固樹立保護資源、保障發(fā)展、維護群眾權益觀念，以促進全縣經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標，依法行政，開拓創(chuàng)新，保持了全縣耕地總量動態(tài)平衡，依法依規(guī)、節(jié)約集約用地意識明顯增強，社會用地秩序明顯好轉。

2. 實施《土地管理法》的成效

2.1 依法用地和耕地保護意識進一步增強

近年來，為做好土地管理法的貫徹落實，鄄城縣不斷加大宣傳力度，廣泛開展了多樣式、多層面的學習宣傳活動。一是把土地管理法的宣傳作為“五五”普法的重要內(nèi)容，廣泛深入宣傳;二是充分利用網(wǎng)絡、電視等媒體宣傳，在縣電視臺、政府網(wǎng)和鄄城國土資源網(wǎng)，大力宣傳土地管理法，創(chuàng)造良好的輿論氛圍。

2.2 耕地和基本農(nóng)田保護補償制度不斷健全

一是為加強對耕地和基本農(nóng)田的保護，縣政府成立了耕地保護工作領導小組，明確任務，落實責任，嚴格考核獎懲。對全縣基本農(nóng)田地塊設立保護標志，提高自覺保護基本農(nóng)田的意識;二是落實耕地占補平衡，做好土地開發(fā)復墾工作。2012年重點實施了舊城鎮(zhèn)等4個土地開發(fā)復墾項目，新增耕地288公頃。今年重點實施了臨濮鎮(zhèn)等五鄉(xiāng)鎮(zhèn)八村土地開發(fā)復墾項目，建設規(guī)模為115.80公頃，新增耕地111.45公頃。2013年底鄄城縣耕地面積101.01萬畝，基本農(nóng)田面積85.76萬畝，耕地保有量及基本農(nóng)田保護面積均高于市政府下達的責任指標。

2.3 建設用地審批進一步規(guī)范

一是嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，按照土地利用總體規(guī)劃，嚴格審查各類建設用地的使用，對不符合土地利用規(guī)劃的一般項目，一律不予預審;二是統(tǒng)籌安排土地利用年度計劃指標，優(yōu)先保障民生工程、基礎設施建設、高新項目;三是嚴格出讓程序，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地行為，對未達到《土地出讓合同》約定的使用土地條件、投資強度、容積率等控制指標的，依法追究土地使用者的違約責任。2012年土地純收益3.2億元，2013年土地純收益 3.76億元，有力地保障了鄄城經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設。

2.4 土地集約節(jié)約利用水平逐步提升

一是大力開展項目清理整合。自2012年以來，鄄城縣成立專門工作領導小組，對工業(yè)園區(qū)內(nèi)的低效閑置項目集中進行清理整合，盤活存量土地，拓寬經(jīng)濟發(fā)展用地空間。同時，我們不斷提高招商引資質量，對招引的項目在簽訂合同時，明確規(guī)定每畝土地的交稅標準，項目投資強度在200萬元/畝以上，建設容積率在1.0以上，建設兩層以上廠房，從而有效避免了多占地浪費現(xiàn)象。二是積極盤活存量建設用地。近年來，鄄城縣對于不符合土地利用總體規(guī)劃、浪費資源、污染重的12家黏土磚瓦窯場徹底進行了關停，騰出土地1166畝。依法收回原菏澤黃河紡織有限公司閑置土地91.1畝國有土地使用權。充分利用城區(qū)老味精廠、電廠、原工商局等閑置土地，優(yōu)化資源配置，增加了土地使用效益，提高了節(jié)約集約用地水平。

2.5 大力實施增減掛鉤及農(nóng)村土地綜合整治項目

近年來，鄄城縣積極爭取增減掛鉤、土地綜合整治和高標準基本農(nóng)田建設項目，經(jīng)省政府批準，鄄城縣增減掛鉤項目區(qū)涉及所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），實施完成后可新增耕地面積5643畝。彭樓、閆什、鄭營三鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地綜合整治項目涉及36個行政村，農(nóng)用地整治面積3475.23公頃，項目投資9700萬元，目前已全部竣工，新增耕地2110畝，開挖清淤溝渠130公里，新打機井445眼，新修橋涵878座，新修田間道137.8公里，改善了項目區(qū)的生產(chǎn)條件。2013年度、2014年度高標準基本農(nóng)田建設項目涉及11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），爭取項目資金7000余萬元，建設規(guī)模近15萬畝，計劃在今年年底前，兩批項目全部竣工完成。

2.6 農(nóng)村集體土地確權發(fā)證進展順利

為保障農(nóng)村集體土地確權發(fā)證任務按時完成，縣政府成立了領導小組，縣財政把工作經(jīng)費納入年度預算，公開招標確定了工作隊。從2012年年初開始啟動，截至目前，已完成集體土地所有權發(fā)證工作，宅基地及集體土地使用權確權發(fā)證工作已完成外業(yè)調(diào)查，正在進行入戶權屬調(diào)查，確保今年年底前完成。

2.7 土地執(zhí)法力度不斷加大

一是嚴格落實動態(tài)巡查和報告責任制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）國土所在巡查中，對土地違法行為，做到“早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報告”。二是扎實做好土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查的迎查工作。鄄城縣高度重視土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作，縣委書記谷瑞靈同志親自過問，并做出安排部署。2012年鄄城縣違法占地比例為3.6%，2013年降至2.8%。三是開展違法違規(guī)用地專項整治活動。從今年6月份開始，鄄城縣集中開展違法違規(guī)用地專項整治活動，有力的震懾土地違法違規(guī)行為。

2.8 土地執(zhí)法隊伍建設上了新水平

鄄城縣高度重視國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作，從強化執(zhí)隊伍建設入手，全面提升執(zhí)法人員的綜合素質和執(zhí)法水平。近年來，為加強基層執(zhí)法能力，鄄城縣不斷加大對基層國土所的硬件和軟件投資，全縣17個國土所全部升級為規(guī)范化國土所，創(chuàng)建了4個省級廉政示范所，10個市級示范所，17個縣級示范所。

3. 存在問題及對策

3.1 土地供需矛盾突出

每年的計劃指標少，用地需求與土地供應的矛盾仍然十分突出，建設用地壓力比較大。對策：一是爭取追加計劃指標;二是積極盤活存量;三是加快增減掛鉤項目實施。

3.2 農(nóng)村違法占地建房

鄄城縣各村莊在“二調(diào)”時，劃定圍村線之外的都是耕地，有限的存量和農(nóng)轉用指標不能滿足農(nóng)村“一戶一宅”的建設需要。對策：一是加大執(zhí)法巡查力度;二是深入宣傳土地及新農(nóng)村建設政策。

3.3 土地征收難

老百姓普遍存在“惜地”心理，對策：一是嚴格執(zhí)行“兩公告、一登記”，把征地補償款足額發(fā)放到被征地群眾手中;二是進一步規(guī)范土地征收程序，確保群眾的知情權，尊重群眾意愿。

3.4 土地利用率不高

由于鄄城縣經(jīng)濟基礎薄弱，工業(yè)項目實力較差，土地利用率不高。對策：對各類閑置低效利用土地進行清理整合，引導企業(yè)建設多層廠房，嚴格控制投資強度和容積率指標。

3.5 供地率不高

受國家土地調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策及金融調(diào)控政策等因素影響，原計劃上馬項目因資金短缺終止建設。還有的用地單位搞移位建設，導致原批準地塊全部或部分供應不出去。對策：對現(xiàn)有停產(chǎn)、半停產(chǎn)、稅收少、每畝貢獻率小、前景差的項目進行清理整合，同時嚴把項目落地關。

3.6 增減掛鉤進展緩慢

前幾年由于對增減掛鉤政策認識不是很到位，鄄城縣存在盲目申報項目區(qū)問題，部分已批準項目村，經(jīng)濟條件較差、村班子不強，項目難以實施。對確實不能實施的項目區(qū)進行調(diào)整，難度又很大，造成整個增減掛鉤工作進展緩慢。對策：一是對不能實施的已批項目進行項目區(qū)調(diào)整。二是縣政府加大財政投入，做好安置區(qū)建設和配套設施建設。三是對增減掛鉤工作進度嚴格督導、嚴格獎懲。

參考文獻：

篇9

通知

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列省轄市人民政府辦公廳，海南建省籌備組，國務院各部委、各直屬機構，解放軍總后勤部：

為了貫徹十分珍惜和合理利用每寸土地的國策，促進國民經(jīng)濟和社會的長期穩(wěn)定發(fā)展，搞好建設用地計劃管理，綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排各種用地需求，保證國家重點建設項目用地，制止亂占濫用土地，我們制訂了《建設用地計劃管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合具體情況認真貫徹執(zhí)行。

編制建設用地計劃，建立土地計劃管理制度，使我國計劃管理和土地管理制度改革的一項重要內(nèi)容。請將執(zhí)行中的情況和問題及時告訴我國，以便改進。

附件：國家計委、國家土地管理局建設用地計劃管理暫行辦法

第一條　為貫徹“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切實保護耕地”的國策，對各項建設用地實行計劃管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和國家有關規(guī)定，特制定本辦法。

第二條　建設用地計劃（以下簡稱用地計劃）是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設用地的依據(jù)之一。

第三條　編制用地計劃應遵循以下原則：

一、納入用地計劃的各項建設用地，必須符合《土地管理法》的有關規(guī)定；

二、根據(jù)“一要吃飯、二要建設”的方針，對各項建設用地實行統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合平衡、保證重點、兼顧一般；

三、合理利用和節(jié)約使用土地，切實保護耕地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。

第四條　用地計劃分為國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市，計劃單列省轄市，下同）、省轄市（地區(qū)、自治州，下同）、縣（縣級市、區(qū)，下同）四級，縣為基層計劃單位。

用地計劃的編制時間和計劃期與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃（系指年度計劃和五年計劃，下同）相同。

第五條　省及省以下用地計劃由各級土地管理部門組織編制，經(jīng)同級計劃部門綜合平衡后，聯(lián)合報送上級計劃部門和土地管理部門。計劃單列省轄市的用地計劃指標納入所在省的計劃總指標，并單獨列出。

國務院各部委（含計劃單列的大型工業(yè)聯(lián)合企業(yè)和企業(yè)集團，下同）及軍隊的建設項目的用地計劃，報國家計劃委員會和國家土地管理局，并抄報項目所在地的省級計劃部門和土地管理部門。由該省土地管理部門核實并經(jīng)同級計劃部門綜合平衡后，納入該省用地計劃總指標，其中屬于國家重點項目的用地指標和用地2000畝（耕地1000畝）以上的項目的用地指標應逐項列出。

中央和地方共同投資興辦的建設項目用地，由地方編制并申報用地計劃。

第六條　編制城鎮(zhèn)用地計劃指標時，應征求同級城鄉(xiāng)建設部門的意見。

第七條　各級用地機關均應按照國家計劃委員會規(guī)定的計劃表格編報。

第八條　國家土地管理局在各省用地計劃草案的基礎上編制全國用地計劃草案，經(jīng)國家計劃委員會綜合平衡，納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

用地計劃確定的建設用地總指標及其中的占用耕地指標，列入各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃主要指標總表。

第九條　凡納入用地計劃的建設項目，必須符合國家關于固定資產(chǎn)投資項目管理規(guī)定。

國家建設項目（含需要新增用地的技改項目）的用地，必須有按照規(guī)定程序批準的設計任務書或者其它批準文件，方可申報五年用地計劃；必須有按照規(guī)定程序批準的初步設計或其他批準文件，才能納入年度用地計劃。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地和農(nóng)村個人建房用地的計劃指標，應根據(jù)當?shù)赝恋乩靡?guī)劃、用地定額并采用因素分析等方法確定。

第十條　國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃批準后，用地計劃指標逐級分解下達到縣。國務院各部門建設項目的用地指標，下達到項目所在的省，納入該省的用地總指標，不得挪用。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地和農(nóng)村個人建房用地的指標，由縣人民政府土地管理部門統(tǒng)一掌握?？h土地管理部門可根據(jù)用地定額，將農(nóng)村個人建房用地指標換算為農(nóng)村個人建房的戶數(shù)指標，分解下達到鄉(xiāng)、村。

建設用地批準權應按《土地管理法》有關規(guī)定辦理。

第十一條　加強對用地計劃指標的管理，在編制、下達、執(zhí)行計劃過程中，各級計劃部門和土地管理部門要分級審查、逐級把關、分類管理、嚴格掌握。

用地計劃確定的占用耕數(shù)，屬于指令性的指標，只能節(jié)約，不得突破；占用非耕地數(shù)，屬于指導性指標。各地根據(jù)具體情況，經(jīng)省級人民政府批準，也可將占用非耕數(shù)定為指令指標。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地和農(nóng)村個人建房用地不得擠占國家建設用地計劃指標。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地和農(nóng)村個人建房用地計劃指標是否調(diào)劑使用由省人民政府決定。

各級用地計劃節(jié)余指標要如實上報，不得隱瞞。不準年終突擊分配指標。

第十二條　根據(jù)實際情況的變化，確需修改用地計劃時，應按照計劃編制程序逐級報批。

需要增加用地計劃指標時，應當在本級用地計劃總指標內(nèi)進行調(diào)整，并抄報上級計劃部門和土地管理部門備案；確實無法調(diào)整，需要追加用地指標的，應報上級計劃部門和土地管理部門審批。

第十三條　各級土地管理部門負責具體執(zhí)行用地計劃，并接受同級計劃部門和上級土地管理部門的指導和監(jiān)督。

各級計劃部門應做好用地計劃執(zhí)行過程中綜合協(xié)調(diào)和檢查、監(jiān)督工作。

第十四條　各級土地管理部門每季度應將用地計劃的執(zhí)行情況向上級土地管理部門作出報告，并同時抄報同級和上級計劃部門。

報告送達國家土地管理局的截止日期為當年4月、7月、10月和下年1月底。省級以下報告的送達時間，由省土地管理部門決定。

第十五條　各級土地管理部門在辦理建設用地審批手續(xù)時，要符合《土地管理法》關于審批權限的規(guī)定，并依據(jù)用地計劃嚴格審查。

凡不執(zhí)行用地計劃擅自突破指令性用地計劃指標的，應對直接負責人員和主管領導給予行政處分。

第十六條　本辦法所稱建設用地，包括國家建設、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設和農(nóng)村個人建房的新建、擴建、技改項目用地。以及采掘、建材等行業(yè)的生產(chǎn)用地。

國家建設用地，是指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制單位以及上述單位同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)合企業(yè)，需要的各項建設用地。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、公共設施、公益事業(yè)和為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的建設項目等不實行國家征用的建設用地。

農(nóng)村個人建房用地，是指農(nóng)村居民個人（含回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、軍人、歸僑等）在農(nóng)村集體土地上修建住宅以及附屬生產(chǎn)、生活設施的建設用地。

篇10

一、征收集體土地是否符合“公共利益”目的難以界定

集體土地征收是對原土地所有權人土地所有權的剝奪，因此，必須在符合法律明確規(guī)定的情況下才可以實施。《憲法》第十條明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收?！段餀喾ā返谒氖l規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?？梢?，國家只能為了公共利益需要，才能進行土地征收。但與此同時，《土地管理法》第四十三條卻又作出如下規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定“集體所有的土地經(jīng)依法征收轉為國有土地后，該國有土地使用權方可有償出讓”，前兩項法律對于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明確，與憲法、物權法的有關規(guī)定不統(tǒng)一，出現(xiàn)了矛盾。在實踐中，個人、私營單位這些非公共利益主體使用集體土地的，也可以通過土地征收，即集體土地的國有化來實現(xiàn)。將集體土地轉化為國有土地后，就可以進而獲得國有土地使用權，這種方式顯然與土地征收目的必須符合公共利益的法律規(guī)定不符。

進行土地征收，應當符合公共利益。但現(xiàn)行的土地征收方面的法律法規(guī)卻沒有對公共利益的定義和確切的范圍進行具體界定。修建軍事基地、修建高鐵、地鐵、醫(yī)院、學校等行為的公益性好判斷，但是舊城改造、農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設中哪些符合“公共利益”，哪些不符合“公共利益”，卻沒有具體規(guī)定，這為不合法的集體土地征收進入征地機制敞開了方便之門。一些地方政府動則以“公共利益”為名，行土地開發(fā)之實，只要在項目上冠上公共利益的名義，就增強了強行進行土地征收的底氣，被征地者就必要服從。其后果，集體土地所有權流轉及帶來的收益被政府（主要是地方政府）所掌握和控制，被征地農(nóng)民處于相當被動的地位，往往被迫接受不合理的補償安置方案。即使對補償標準有異議，維護自己合法權益也存在困難。可見，征地必須符合公共利益為目的的規(guī)定，立法目的是規(guī)范政府征收行為，但在客觀上造成被征地農(nóng)民的土地權益難以市場化，大量集體土地征收后，被征地農(nóng)民沒有通過平等交換的市場經(jīng)濟原則獲得充分的補償和救濟。

二、集體土地所有權主體多類別，造成土地補償利益分配參與主體多元化，影響了土地的合理化補償

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員共同所有。但“集體”是什么，有關的法律法規(guī)并沒有作明確規(guī)定，更多的表現(xiàn)為政策性的概念。黨的以前，農(nóng)村土地所有權模式是“三級所有，生產(chǎn)隊為基礎”，即“、管理大隊、生產(chǎn)隊三級所有，生產(chǎn)隊是最基層的集體農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位，也是土地的實際占有和管理使用者。以后，推行農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，改為行政建制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），改管理大隊為村民自治組織“村”，改生產(chǎn)小隊為村民自治基層單位“村民小組”。關于農(nóng)村集體土地所有權權屬，立法也進行了界定?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；己經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”這樣的規(guī)定只是明確了“集體”是集體土地的權屬主體，但是，并沒有對于何為“集體”作出明確的解釋。根據(jù)這條規(guī)定，集體土地所有權主體有多級、多個，村民委員會、集體經(jīng)濟組織、集體內(nèi)農(nóng)民都是權屬主體，這種不確定規(guī)定，反而造成了集體土地所有權主體的存在更多是形式意義上的，而不是實體意義上的，集體土地對于集體內(nèi)的農(nóng)民，名義上人人所有，實質上人人無權?，F(xiàn)行農(nóng)村經(jīng)濟制度是在改變原有的農(nóng)民公社集體所有集體勞動模式上，以為基礎，實行統(tǒng)分相結合的雙層經(jīng)營體制，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織多數(shù)消失了，重新建立起來的新的經(jīng)營模式，其制度基礎是土地承包制，將集體土地分給各村民小組的農(nóng)民以家庭承包的方式經(jīng)營，加之分配土地的時候沒有建立正規(guī)、完善的權屬登記制度，登記手續(xù)大多不健全，大量的土地存在權屬不清問題。在土地作為農(nóng)用地正常使用的時候，權屬不清問題產(chǎn)生的矛盾一般不大，鄉(xiāng)、村、村民小組作為集體與個體之間矛盾不多，農(nóng)民個體之間的矛盾，也多表現(xiàn)為地界糾紛，也多數(shù)可以通過村干部、農(nóng)村中長輩調(diào)處解決。但是當面臨土地征收，計算補償費用的時候，這種權屬不清帶來的補償主體不明問題就經(jīng)常會出現(xiàn)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組、被征地的農(nóng)民工等多個主體參與爭取土地補償金。有些地方，集體土地被征收后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組（負責人）截留、想方設法扣減農(nóng)民補償金的現(xiàn)象屢見不鮮，補償金落到農(nóng)民手中往往所剩無幾，甚至造成農(nóng)民集體上訪、鬧訪、堵路等過激行為發(fā)生。農(nóng)民對于集體土地征收不滿意，往往不是對征與不征不滿意，絕大多數(shù)是對補償費用標準過低不滿意。

三、集體土地征收補償原則顯失公平性，難以保證合理性

目前，我國并形成一個集國有土地征收和集體土地征收為一體的完善的、法典化的土地征收法。國有土地和集體土地征收補償?shù)臉藴什唤y(tǒng)一。政府在對土地進行征收并相應予以補償和安置時，往往按照土地被征收之前的用途進行補償。根據(jù)《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，國有土地征收補償和安置屬于相當性補償，土地補償金是補償性的。而根據(jù)《農(nóng)業(yè)法》等集體土地征收方面的法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地征收補償屬于適當性補償，土地補償金是補的，不是市場化的足額補償，甚至還不如城市國有土地征收上的相當補償。依據(jù)權利和義務對待的法律原則，土地征收補償和安置是為了補償被征收人的財產(chǎn)損失，否則就會有失公允。而集體土地被征收后，基本上是轉為開發(fā)用地，甚至是開發(fā)商建成居民小區(qū)，高價獲利。而作為集體土地所有者的農(nóng)民，只是獲得象征性的補助，用低的可憐的補助款去購買在自己土地上建成的商品房是無法想象的，這種補的補償模式實質上是一種極不公平，也不合法、不合理的補償模式。

顯然，集體土地補償原則不符合市場經(jīng)濟原則。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，資源配置及物資交換以等價有償為基本規(guī)則，而現(xiàn)行的集體土地征收補償實質上并不是一種等價性補償，而是一種補補償。在原有的以集體所有、集體勞動為特征的農(nóng)村集體經(jīng)濟體制下，是適用的，農(nóng)民也認為土地是國家的，為國家建設作貢獻是應當?shù)?，甚至不需要補償，無償使用也不會遭到反對，也為社會廣泛接受。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，這種以無償或者象征性的補償標準為特征的補償就不能繼續(xù)沿用了。由于城市國有土地及其它生產(chǎn)要素已引入市場機制實行資源配置，按對等原則進入市場進行交換，而農(nóng)村集體土地還在實行計劃經(jīng)濟條件下的配給制征收和補償就違背了市場經(jīng)濟體制的原則。同時，農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中，是通過市場進行資源配置的，購買商品房這些物資也不因為其農(nóng)民身份而獲得任何優(yōu)惠，而其擁有所有權的土地被交換出去卻不實行市場價格，也同樣不符合市場經(jīng)濟體制原則。

集體土地的價值，特別是增值沒有在征收補償中得到體現(xiàn)。土地是不可再生資源，具有很高的經(jīng)濟價值和社會價值。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，進行鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，擴大城市規(guī)模和城市人口，是國家一體化建設的必由之路。但在這一進程中，作為集體土地所有者，農(nóng)民不應該是犧牲者，而應該是獲利者。農(nóng)民，往往是世世代代居住在所在的農(nóng)村，土地是他們唯一能夠世代相傳的財產(chǎn)，也應該是他們擺脫貧困的重要財富?，F(xiàn)有的集體土地補償標準，雖然因為所處的地域、省份及經(jīng)濟發(fā)展水平不同而有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補償?shù)?，也基本上在每畝土地補償金標準，少則幾千元，多的也就1～2萬元。特別是在人均耕地面積少的地區(qū)，一戶被征地農(nóng)民，往往只能得到10萬元的補償，并至此永遠失去了土地，不要說進入城市生活，就是在原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活，也難以滿足基本生活需要。在目前農(nóng)村社會保障不到位的情況下，這些失地農(nóng)民的生活處境無疑會十分困難，這甚至會成為影響社會穩(wěn)定的因素。

四、低水平的征收補償對于失地農(nóng)民的保障缺乏充分性

除少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)外，目前全國各地集體土地征收補償費普遍偏低，失地農(nóng)民難以維持長遠生計。據(jù)中國土地勘測研究院統(tǒng)計，在2002 年，使用權出讓的收入全國平均即達到 12.97 萬元/畝，使用權轉讓流轉的收入平均為 23.47 萬元/畝，招標拍賣的收入平均為 35.67 萬元/畝 。發(fā)展到現(xiàn)在，土地出讓費成倍上漲。在東部沿海發(fā)達地區(qū)，幾百萬、甚至上千萬一畝的“樓王”此起彼復。即使是西部一些二線城市，50萬一畝的地價也很常見。與此形成鮮明對比的是，被征地農(nóng)民通過讓出土地獲得的經(jīng)濟補償卻低的可憐。根據(jù)現(xiàn)行的集體土地補償標準，對土地的補償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 10到16 倍，最多不超過 30 倍。從西部地區(qū)一些城市的情況看，根據(jù)征地補償安置辦法，土地補償和安置補助費最高標準為 1.8 萬元/人（不含青苗和地上附著物補償），僅相當于當?shù)爻擎?zhèn)居民可支配的一年收入。按目前農(nóng)村居民人均生活消費支出一般標準，只能維持五年左右的生活；按目前城鎮(zhèn)居民人均消費支出一般標準，僅能維持二年左右的生活。如果將 1.8 萬元全部作為農(nóng)民社會保險金交納，按失地農(nóng)民平均年齡 50 歲、預期壽命 72.6 歲測算，每月只能領到 60 多元的養(yǎng)老金，遠遠低于現(xiàn)行各地最低生活保障費 180 元和城市中檔養(yǎng)老金 500 元的水平 。

同時，集體土地征收補償標準的測算方法缺乏科學性和合理性。根據(jù)《土地管理法》，集體土地征地補償金的計算方法采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”，土地補償費的計算，以該土地征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 6至10 倍為標準計算；安置補助費，以該土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4至6 倍計算。這種測算方法沒有科學依據(jù)，而且也不合理。首先，以土地征收前年平均產(chǎn)值作為征地補償標準不合理。在集體土地征收中，目前基本上征收部門是套用國家標準進行征地補償，且大都就低不就高，執(zhí)行的是較低的標準；同時，一般按傳統(tǒng)的糧食作物，如水稻、小麥、棉花等普通農(nóng)作物為測算對象來測定前 3 年的產(chǎn)值，而不是按照或者較少考慮到現(xiàn)在具有高附加值的生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)值為測算對象。在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)條件下，土地的產(chǎn)出價值根本與普通的糧食或蔬菜產(chǎn)值具有可比性，要高出幾倍甚至幾十倍。因此，這樣形成的土地征收補償標準當然不能真實反映被征收土地的產(chǎn)出價值，必定是較低甚至是差距多倍的價格。其次，征地補償標準目前并不包含土地的增值部分。集體土地經(jīng)征收后，除了少數(shù)是公益用途之外，大多數(shù)土地都是用于房產(chǎn)開發(fā)或者生產(chǎn)建設使用，所征地地價絕大多數(shù)情況下會出現(xiàn)增值甚至大幅度增值。但是，在設定征收補償標準時，卻并沒有考慮土地增值這個重要因素。再次，目前的征收補償標準沒有充分考慮地域、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異。一個地域、一個地區(qū)的基礎地價，根本上是由區(qū)域經(jīng)濟條件決定的，東部沿海發(fā)達地區(qū)的基礎地價必然高于中、西部欠發(fā)達地區(qū)的基礎地價，任何土地交易價格的形成均不可避免會受到區(qū)域經(jīng)濟條件的影響，甚至決定。由于根據(jù)目前以農(nóng)作物產(chǎn)出為標準來計算農(nóng)地的產(chǎn)值，而基本的幾類糧食、蔬菜等普通農(nóng)產(chǎn)品價格在全國各地差別并不大，以此為基礎測算的征地補償標準自然就難以反映不同地域、不同地區(qū)的地價差異。

五、集體土地征收補償費分配缺乏規(guī)范，做法不一，比較混亂

目前就征地補償款的分配問題，法律只是規(guī)定可分配的有多少，至于何時分配、怎么分配等問題，尚未規(guī)定統(tǒng)一、明確的標準。實踐中。被征地的農(nóng)村往往是根據(jù)當?shù)氐拇逡?guī)民約、鄉(xiāng)規(guī)民約來分配。有的是以是否有承包地為標準，有地就能參加分配，無地則無權參加分配；有的以農(nóng)戶的戶口為標準，入戶口的就參加分配，沒有入戶口的就不能參加分配。第二、對征收補償費的發(fā)放缺乏明確的分配細則，實際分配中比較混亂。在發(fā)放數(shù)額上，有的全額發(fā)放，有的部分發(fā)放，集體組織還提留一部分。在提留中，提留比例各地也不相同、不統(tǒng)一。少的10%，多的達到40～50%。在發(fā)放時間上，有的是一次性發(fā)放，有的分批發(fā)放，長的甚至沒有明確期限。在分配對象上，也是做法不一。有的是按照農(nóng)戶家庭中的人口數(shù)量發(fā)放，有的是部分按人口、部分按被征收的土地面積分配發(fā)放。有的地方，征誰家的地，征地補償費費歸誰所有，沒征地的不參與分配；而有的地方，不管征誰家的地，征地補償費歸集體所有，所有家庭都有份。在此種分配方式下，有的地方是平均分配，有的地方是被征地家庭適當多分，余下的其他農(nóng)戶平均分配。有的地方，即使按常住人口分配也要考慮有田無戶口、有戶口無田、無田也無戶口、有自留地的遷出人口、農(nóng)嫁女等諸因素來制訂分配方案，可以說是五花八門。第三、在實際分配中，土地補償費和安置補助費的分配上矛盾最大。據(jù)有關部門統(tǒng)計，在有的地方如果以集體土地轉為國有土地后的投標出讓成本價為 100%，則農(nóng)民只能獲得其中5%～10%，集體經(jīng)濟組織獲得其中25%～30%，60%～70%被縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各級地方政府所得。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，征地補償費在分配中，鄉(xiāng)村截留多，農(nóng)民實得少。征地部門為了方便工作，減少直接矛盾，一般都不把補償款直接發(fā)給農(nóng)民個人，而是先支付給村、鄉(xiāng)兩級政府，由鄉(xiāng)政府再發(fā)放給村委會，最后由村委會分戶發(fā)給農(nóng)戶。資金撥付一般也是先到鄉(xiāng)財政賬戶，個別的直接到村委會賬戶。政府、村委會以及集體經(jīng)濟組織處于利益考慮，經(jīng)常是直接以土地所有權主體身份參與分配，或者通過各種各樣的名義截留、提扣甚至挪用征地補償款，有些地方還發(fā)生過村干部，隨意分配甚至貪污征地補償款，導致失地農(nóng)民作為真正的土地所有權主體沒有享受應該享有的利益 。其次、在安置補助費的分配上也經(jīng)常產(chǎn)生矛盾和糾紛。安置補助費，主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余勞動力之用。安置補助費一般由負責安置的單位所有。但在實踐中，安置費用往往在農(nóng)民還沒有妥善就業(yè)安置的時候，就以貨幣形式發(fā)給了農(nóng)民個人所有，很快就被農(nóng)民消費完畢，且消費完畢后農(nóng)民還是沒有找到工作。在一些地方，還出現(xiàn)過征收部門并未按照國家規(guī)定足額發(fā)放安置費用，同樣被層層截留的問題。另外，不少地方村級集體提留土地補償款的管理和使用上也沒有相應的制度規(guī)范，有些村沒有建立規(guī)范的村務公開制度，財務不透明、不公開，村民難知情、難監(jiān)督。怎么使用、只能用于哪些用途，沒有相應制度性規(guī)定，也難以實施有效的監(jiān)督，導致一些失地農(nóng)民利益受到集體經(jīng)濟組織及其負責人的損害。有的村級集體經(jīng)濟組織用征地補償款支付日常行政開支、用于村干部工資、福利、獎金的發(fā)放，甚至用于接待吃請、旅游等。少數(shù)村干部甚至貪污、挪用土地補償款。實際上，村民對于村留下部分補償款用于修路建橋、興修水利或者發(fā)展集體經(jīng)濟，投資建廠多數(shù)情況下不會有意見。但對于上述這些違規(guī)做法肯定會有強烈反映、不滿甚至反抗。

六、征地程序缺乏公開性和透明性，失地農(nóng)民缺乏知情權

現(xiàn)實中，征地往往是政府內(nèi)部決策，并不事先征求意見。被征地農(nóng)民，也不能在事前參與征地決策的合法性、合理性論證過程，往往只是征地公告貼到自家墻上，或者被村委會通知參加動員會時，才知道自己的地要被國家征收了，處于十分被動的地位。社會公眾與新聞輿論機構也只能從政府信息網(wǎng)站了解到有限的征地信息，即使認為征地不合法、不合理，也難以主動參與，難以行使監(jiān)督的權利，難以約束政府濫用征地權力。

被征地農(nóng)民除了獲取征地信息被動之外，即使是看到的征地信息，內(nèi)容也十分有限，往往不會包括有關規(guī)劃、背景、征收合法性論證、合理性審查、征地的監(jiān)督和救濟方式等方面的信息。這種“信息公開”，實際上無異于行政命令，通知被征地者配合征地，做個順民、良民。至于土地利用規(guī)劃的編制、征地項目的審批、征地補償和安置標準的制定等重要的信息則往往不會出現(xiàn)，作為被征地對象的農(nóng)民本身維權能力就不強，加上缺乏對這些重要信息的知曉，更加維以有效保護自己權益。作為征地主體的政府，利用其在征地中的主動和主導地位，實施信息壟斷，確保征收順利進行，而被征地農(nóng)民處于劣勢地位，從而實現(xiàn)自身利益的最大化。同時，也為“”提供了便利，為侵占征地補償款等違法行為的發(fā)生創(chuàng)造了方便。

七、集體土地征收補償權利救濟機制不健全，失地農(nóng)民的利益容易受到不法侵害

按照有關法律規(guī)定，集體土地征收補償要建立公開聽證等程序，但實踐中政府對此規(guī)定往往陽奉陰違，有的直接就沒有建立公開聽證程序，有的即使有這個程序，也是找一些指定的，投贊成票的代表參加，過過形式。 被征地的農(nóng)民、對被征地有利害關系的人、對政府征地行為有監(jiān)督意識的公眾等，都難以實際參與到聽證程序。按照目前聽證方面的規(guī)定，對被征地農(nóng)民提出的意見，只在確需修改的情況下才改動補償方案。實際上，是否“確需修改”，仍由原作出征收補償決策的政府部門判斷。同時，征地公告內(nèi)容，不是就征收是否符合公共利益、補償標準是否符合合理性進行征收意見，性質上更多是一種告知、通知，政府的強勢地位，決定了這種征收意見多是一種形式，基本上沒有改變的可能。失地農(nóng)民對征地目的的合法性、補償標準的合理性等涉及自身根本利益的關鍵事項沒有發(fā)言權，程序上也沒有參與的機會，對行政決策結果也無權提出異議，這就造成很難進行有效的聽政申訴，行使異議權的機會。

征地程序中行政救濟機制缺失。根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條的規(guī)定，對征地范圍、補償安置標準等有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征地的人民政府裁決。這樣就使得政府的角色具有雙重性，既是征地爭議中的一方當事人，又是爭議裁決者，這種“既是運動員、又是裁判員”的裁決機制設計，先天存在不公正的因素，難以發(fā)揮維權作用。